房地產(chǎn)建設(shè)項目的成本控制及具體控制措施摘要：隨著城市的不斷加快，近年來我國的建筑業(yè)也在快速發(fā)展，但是在快速發(fā)展的同時我國的房地產(chǎn)市場也一直存在投資失控、造價概算超支、工程質(zhì)量低劣以及樓價過高等問題，這些問題出現(xiàn)的根本原因是項目建設(shè)過程中沒有進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制。面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，如何有效進(jìn)行建設(shè)項目的成本控制，最大限度的實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益一直是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重大問題。本文根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，結(jié)合個人的實踐經(jīng)驗，從實際出發(fā)簡單闡述了房地產(chǎn)建設(shè)項目的成本控制以及具體措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；項目成本；控制；意義；措施在一定的社會環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤非常豐富，但是由于許多地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)的項目開發(fā)成本控制問題沒有足夠的重視或者缺乏相應(yīng)的行之有效的措施，所以隨著一系列國家宏觀調(diào)控政策和管理條例的出臺，房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈。目前，對于房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)來說，要想在市場競爭中生存并且發(fā)展，必須提高對建設(shè)項目成本控制的能力，不斷提高企業(yè)的綜合競爭力。項目建設(shè)的成本控制可以有效降低建設(shè)成本并提高盈利空間，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本途徑。1、 房地產(chǎn)建設(shè)項目的成本構(gòu)成及成本控制的意義成本是生產(chǎn)產(chǎn)品所小號的人力和物力的貨幣表現(xiàn)，房地產(chǎn)建設(shè)項目的成本包括多個方面，涉及的領(lǐng)域較多，例如環(huán)境、技術(shù)和管理等領(lǐng)域，總之，成本構(gòu)成是項目實施的各個過程所產(chǎn)生費(fèi)用的總和。具體包括土地費(fèi)用、施工費(fèi)用、管理費(fèi)用和后期銷售費(fèi)用等等。產(chǎn)品成本是考察和分析產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益的重要指標(biāo)，所以房地產(chǎn)建設(shè)項目的生產(chǎn)效率的高低、材料消耗的數(shù)量以及資金周轉(zhuǎn)的快慢等等都可以從項目成本上反應(yīng)出來。隨著人們物質(zhì)水平的不斷提高，人們對住房的要求也越來越高，而近年來國家政策又在不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，所以房地產(chǎn)業(yè)贏取市場的根本途徑就是要不斷加強(qiáng)對建設(shè)項目的成本控制和加強(qiáng)對建筑產(chǎn)品的品質(zhì)管理［1］。房地產(chǎn)業(yè)要采取合理的、有效的方法，加強(qiáng)對建設(shè)項目成本的控制和品質(zhì)的管理，不斷提高企業(yè)的核心競爭力。2、 房地產(chǎn)建設(shè)項目各個階段的成本控制及具體措施2.1投資決策階段成本控制及措施在房地產(chǎn)建設(shè)項目的前期，合理的選擇建設(shè)地點和地區(qū)、科學(xué)的確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等等，是工程建設(shè)的基礎(chǔ)，這些選擇和決定直接關(guān)系到建設(shè)項目的工程造價成本以及項目建設(shè)后期的經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的水平是否合理是控制項目投資和進(jìn)行建設(shè)指導(dǎo)的關(guān)鍵。一般情況下，房產(chǎn)企業(yè)土地的獲得方式都是通過招、拍的途徑在土地市場上公開取得。在選擇建設(shè)地點時，要本著節(jié)約土地的原則，盡量選擇工程地質(zhì)條件良好的地段，避免低下結(jié)構(gòu)存在地下暗流等障礙物質(zhì)，此外，土地的外形及面積要滿足建筑物的需要。在選擇建筑地區(qū)的時候，要選擇靠近原料和消費(fèi)地的地區(qū)，另外，建筑地區(qū)還要在工業(yè)或商業(yè)項目適當(dāng)聚集的地區(qū)。建設(shè)項目標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)該從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，要根據(jù)不同地區(qū)、不同規(guī)模和不同功能的標(biāo)準(zhǔn)合理的確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行建筑設(shè)備的選擇時要盡量選用國產(chǎn)設(shè)備，還要注意各個設(shè)備之間的質(zhì)量和是否配套的問題。建設(shè)項目的投資決策階段，一定要詳細(xì)認(rèn)真的研究和分析以上的各個因素，爭取做出最合理的、最經(jīng)濟(jì)的投資決策，為建設(shè)項目的成本控制做好基礎(chǔ)的工作。2.2工程設(shè)計階段成本控制及措施根據(jù)資料顯示，一般工程設(shè)計的費(fèi)用占工程成本的百分之一，但是工程設(shè)計對建設(shè)項目成本的影響約達(dá)到百分之三十五到百分之七十五左右。所以，工程設(shè)計在整個建設(shè)項目有至關(guān)重要的作用。工程設(shè)計直接影響到工程的造價和建筑產(chǎn)品的適用性，工程設(shè)計對整個工程造價的控制是全方位的［2］。在整個工程設(shè)計的過程中，設(shè)計單位不但要注重設(shè)計產(chǎn)品的安全性和實用性，還要考慮設(shè)計產(chǎn)品的制造成本的高低。設(shè)計產(chǎn)品之前，設(shè)計者要對所要設(shè)計的項目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，設(shè)計人員在進(jìn)行建筑設(shè)計時要做好相關(guān)的工程成本預(yù)算，使設(shè)計的產(chǎn)品科學(xué)合理，不要造成設(shè)計概算超估算和施工圖預(yù)算超概算等問題。設(shè)計者在進(jìn)行設(shè)計的過程中要對項目的技術(shù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，不但要考慮建筑造型及占地面積還要加強(qiáng)對設(shè)計工程成本的控制。使設(shè)計的產(chǎn)品達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)效益。此外，還有些設(shè)計產(chǎn)品對設(shè)計質(zhì)量監(jiān)管不嚴(yán)，導(dǎo)致設(shè)計基礎(chǔ)過大，增加施工工程成本。國家和相關(guān)部門要對設(shè)計工作造成的投資浪費(fèi)進(jìn)行監(jiān)管和制止，例如，可以規(guī)定設(shè)計人員對工程造價投資超標(biāo)負(fù)相關(guān)的責(zé)任。2.3工程實施階段成本控制及措施房地產(chǎn)業(yè)在施工建設(shè)的過程中，首先要按照施工合同的要求合理的制定施工方法、施工時間和施工費(fèi)用等方案。施工項目的成本控制在工程實施的階段往往可以起到良好的效果。在施工過程中，可以通過對人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支等方面對施工成本控制進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和調(diào)節(jié)。在施工過程中要及時糾正各種成本控制手段的偏差，把各項生產(chǎn)費(fèi)用和施工費(fèi)用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，確保在施工過程中的成本控制。由于在施工階段對建設(shè)項目的成本控制涉及范圍寬廣，所以在施工過程中的成本控制目標(biāo)很難落實，以在施工階段項目部必須以控制成本目標(biāo)為依據(jù)，在施工過程中聯(lián)系施工項目的具體實施情況，制定詳細(xì)的、具體的成本控制計劃，這樣做既可以有效進(jìn)行施工過程中的成本控制，又可以對施工項目的具體實施進(jìn)行指導(dǎo)，這種成本控制是施工階段成本控制的重要依據(jù)和項目施工過程中的指南針。2.4銷售交付階段成本控制及措施建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)效益體現(xiàn)在建筑產(chǎn)品最終的銷售交付階段，銷售交付階段的重要性在于它是建設(shè)項目的收益階段。銷售交付的順利進(jìn)行和完成是建設(shè)項目的最終目的。完善的、高效率的銷售方案和策略是銷售交付順利進(jìn)行的保障，是房產(chǎn)企業(yè)能否進(jìn)行下一工程的前提。在房地產(chǎn)的建設(shè)項目中，銷售交付是項目的最終目的。在施工建設(shè)完成之后要根據(jù)具體的市場行情和工程的實際情況做好整體的、綜合的銷售交付策略，合理的制定建筑產(chǎn)品銷售的價格和活動方法。銷售交付階段的具體成本控制措施包括節(jié)約銷售費(fèi)用，使利潤最大化以及減少中間環(huán)節(jié)，直接面對消費(fèi)者，方便銷售過程中的各項調(diào)整等。此外還要求建立經(jīng)驗豐富的銷售團(tuán)隊，完善銷售制度和流程等等。在進(jìn)行銷售的過程中要不斷對產(chǎn)生的銷售現(xiàn)象進(jìn)行分析和研究，進(jìn)而采取有效的合理的后續(xù)方案，是建設(shè)項目的銷售交付階段順利進(jìn)行。在確保工程造價的基礎(chǔ)上建筑產(chǎn)品的價格要滿足廣大消費(fèi)者的購買能力，要符合社會發(fā)展的方向［3］。房地產(chǎn)業(yè)合理的開發(fā)符合人民群眾的實際購買能力的建筑產(chǎn)品才能滿足社會的本質(zhì)需求，才能為企業(yè)以后的發(fā)展打好基礎(chǔ)。3、總結(jié)項目建設(shè)的成本控制可以有效降低建設(shè)成本并提高盈利空間，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本途徑。房地產(chǎn)業(yè)要采取合理的、有效的方法，加強(qiáng)對建設(shè)項目成本的控制和品質(zhì)的管理，不斷提高企業(yè)的核心競爭力，不斷鞏固企業(yè)的綜合實力，是自己在日益激烈的市場競爭中得以發(fā)展。要不斷加強(qiáng)對建設(shè)項目的成本控制和加強(qiáng)對建筑產(chǎn)品的品質(zhì)管理，使建設(shè)項目達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益［4］。目前，對于房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)來說，要想在市場競爭中生存并且發(fā)展，必須提高對建設(shè)項目成本控制的能力，不斷提高企業(yè)的綜合競爭力，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)且健康的發(fā)展。參考文獻(xiàn)［1］ 黃明.建筑工程項目成本控制研究［D］.長江大學(xué),2013.［2］ 胡忠仁.市政工程建設(shè)項目的成本控制措施分析［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2012,（12）:1