供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程目的檢查并及時處理供配電設(shè)備隱患，滿足設(shè)備在良好的條件下運行，確保設(shè)備性能，保證安運行。適用范圍適用于高壓配電設(shè)備、低壓配電設(shè)備、變壓器及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。管理規(guī)定由維修工根據(jù)以下的“檢查保養(yǎng)表”對供配電設(shè)備進行保養(yǎng)，高壓部分的年度檢測保養(yǎng)可委托供電主管部門或有資質(zhì)的專業(yè)公司進行檢測保養(yǎng)。由項目管理處的設(shè)備管理員根據(jù)相應(yīng)的“維修保養(yǎng)檢查表”對保養(yǎng)情況進行檢查跟進。3.1低壓配電柜的保養(yǎng)檢查表表1-1低壓配電柜的檢查保養(yǎng)表（A類)序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內(nèi)容周期01配電屏清潔月02電器儀表外表清潔，顯示正常，固定可靠月03繼電器、交流接觸器、斷路器、閘刀開關(guān)外表清潔，觸電完好，無過熱現(xiàn)象，無噪聲月04控制回路壓接良好，標(biāo)號清晰，絕緣無變色老化月05指示燈、按鈕轉(zhuǎn)換開關(guān)外表清潔，標(biāo)志清晰，牢固可靠，轉(zhuǎn)動靈活月06電容無功補償電容接觸器良好，電容補償三項平衡，電容器無發(fā)熱膨脹，也不冰冷，接頭不發(fā)熱變色月07母線排壓接良好，色標(biāo)清晰，絕緣良好年08配電屏對地測試接地良好年3.2高壓配電柜的檢查保養(yǎng)表表1-2高壓配電柜的檢查保養(yǎng)表（A類、C類）序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內(nèi)容周期01操作機構(gòu)靈活半年02隔離開關(guān)觸頭正常，開合正常半年03高壓油開關(guān)油位正常半年04母線排壓接良好，色標(biāo)清晰，絕緣良好年05配電屏對地測試接地良好年3.3變壓器的檢查保養(yǎng)表表1-3變壓器的檢查保養(yǎng)表（A類、C類）序號項目內(nèi)容周期01外觀掃塵，色標(biāo)清晰，整體完好無損年02絕緣電阻值高壓側(cè)對低壓側(cè)，高壓側(cè)對地，低壓側(cè)對地，絕緣良好年03零地接線端子壓接良好，牢固可靠年04母線排壓接良好，牢固可靠年05絕緣子抹塵，整體完好無損年06干燥劑硅膠干燥劑色淺，半透明年3.4電房附屬設(shè)施的檢查保養(yǎng)表表1-4電房附屬設(shè)施的檢查保養(yǎng)表序號項目內(nèi)容周期01門窗及防小動物設(shè)施門窗開啟靈活，無>10mm縫隙，通風(fēng)網(wǎng)無>10mm的小孔，無嚴(yán)重銹蝕月02通風(fēng)照明設(shè)施無故障，保證通風(fēng)照明月03絕緣工具正常有效月04滅火器正常有效月相關(guān)記錄《供配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護內(nèi)容及檢查表A類、C類》供配電系統(tǒng)工作人員的職責(zé)5.1維修員5.1.1配電房每月打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并進行記錄。5.1.2按供配電系統(tǒng)（年度）周期檢查、、保養(yǎng)計劃和供配電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)規(guī)程進行周期檢查、保養(yǎng)，并對結(jié)果進行記錄。5.1.3對供配電的維修工作進行記錄。5.1.4供配電系統(tǒng)發(fā)生異常和故障及時報告維修主管，并對故障進行記錄，在設(shè)備主管的協(xié)同下排除異常和故障。5.2維修主管5.2.1負(fù)責(zé)供配電系統(tǒng)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集和保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作。5.2.2每年12月份制訂下一年度供電系統(tǒng)（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃，并按運行情況制訂供配電系統(tǒng)（年度）維修計劃。5.2.3每周巡視配電房設(shè)備，并做好記錄。5.2.4每月定期組織維修員檢查供配電系統(tǒng)的運行狀況，按日常巡視記錄及定期檢查記錄，進行供配電系統(tǒng)分析統(tǒng)計，并交經(jīng)理審核。5.2.5按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定，負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件供配電系統(tǒng)的維護保養(yǎng)方法6.1更換電表6.1.1斷開電源拆下電表，確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝，安裝時注意進出線解法正確。6.1.2安裝結(jié)束合閘后試電，保證住戶用電使用正常，電表轉(zhuǎn)動正常。6.1.3維修人員應(yīng)會同客服中心人員填好更換電表記錄，記下新啟用電表底數(shù)。6.2維修開關(guān)6.2.1分析造成低壓開關(guān)跳閘燒壞的原因。6.2.2如果是短路故障，首先將空氣開關(guān)置于“OFF”位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點后給予排除。6.2.3經(jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時，必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格產(chǎn)品配件進行調(diào)換安裝。6.2.4如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負(fù)載減少。6.3燈管、白熾燈的維修。6.3.1斷開電源、取出白熾燈，如果等死燒斷，可更換同一型號的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。6.3.2燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮?xí)r，取出燈管并更換同型號、同規(guī)格燈管，在此試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線和整流器，查出故障立即排除，恢復(fù)正常照明。6.3.3其它情況造成燈不亮，可根據(jù)原因參見“6.2維修開關(guān)”和“6.4線路檢測”進行處理。6.4線路檢測。6.4.1線路停電檢修應(yīng)及時通知住戶。6.4.2住戶開關(guān)燒壞的處理意見“6.2維修開關(guān)”進行處理。6.4.3電表損壞的維修意見“6.1更換電表”辦法進行處理。6.4.4進戶線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固。6.4.5線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時處理。6.4.6當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。6.5插座無電6.5.1由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶。6.5.2插座接線端子松動，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況。注：本章須討論補充內(nèi)容供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施；公共用電管理；臨時用電管理電氣維修管理規(guī)程目的為保證管理區(qū)域內(nèi)電氣設(shè)備和人身安全，是電氣維修工作正?；⒁?guī)范化特制定本規(guī)程。試用范圍公司接管的管理區(qū)域內(nèi)，從高壓進線到住戶電氣箱開關(guān)前端的供配電系統(tǒng)及其用電設(shè)備的維修。管理規(guī)定3.1電氣維修人員必須持證上崗，嚴(yán)格按照國家有關(guān)的電氣安裝工作規(guī)程進行作業(yè)。3.2在進行電氣維修時維修人員應(yīng)穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。3.3維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證安全組織和技術(shù)措施，維修主管應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。3.4當(dāng)須停電時要按《停電處理規(guī)程》告知用戶。3.5在配電干線、變壓器、低壓配電箱帶電作業(yè)時，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護，并至少兩人進行，工作開始前，必須驗電，確信停電方可開始作業(yè)。3.6一般情況下，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時，應(yīng)裝設(shè)擋板，并有專人監(jiān)護。3.7在已經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和刀閘的操作把手上，應(yīng)懸掛“有人作業(yè)，禁止合閘”的標(biāo)志牌。3.8維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路，經(jīng)檢查無誤，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出工作現(xiàn)場后，方可送電。3.9在施工設(shè)備兩側(cè)臨近帶電設(shè)備的固定遮攔上，應(yīng)懸掛“有電危險”告示牌。相關(guān)記錄給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程目的為保證管理區(qū)域內(nèi)給排水設(shè)備和人身安全，是給排水維修工作正常化、規(guī)范化，特制定本規(guī)程。適用范圍公司接管的管理區(qū)域內(nèi)從給排水總水表后的給水系統(tǒng)及其供水設(shè)備、市政排水總出水前的排水系統(tǒng)及其設(shè)備的維修。管理規(guī)定3.1嚴(yán)格按照國家有關(guān)的給排水工作規(guī)程進行作業(yè)。3.2在進行維修時，維修人員應(yīng)做好相應(yīng)的安全防護措施。3.3維修時應(yīng)安要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修主管應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。3.4當(dāng)需停水時要按《停水處理規(guī)程》告知用戶。3.5當(dāng)須開挖地面進行維修時，應(yīng)盡量減少對用戶、行人的影響，并在施工現(xiàn)場周圍設(shè)置“正在施工”的告示牌，如開挖較深時則必須設(shè)置安全防護單板。給排水系統(tǒng)維修養(yǎng)護人員職責(zé)4.1維修員4.1.1按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄與維修保養(yǎng)檢查表內(nèi)。4.1.2給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告維修主管，填寫設(shè)備故障記錄表，并在維修主管協(xié)同下排除異常和故障。4.2維修主管4.2.1負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集和保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作。4.2.2每年12月份制訂下一年度供電系統(tǒng)（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃，并按運行情況制訂供配電系統(tǒng)（年度）維修計劃。4.2.3每周巡給排水設(shè)備，并做好記錄。4.2.4每月定期組織維修員檢查給排水系統(tǒng)的運行狀況，按日常巡視記錄及定期檢查記錄，進行給排水統(tǒng)分析統(tǒng)計，并交經(jīng)理審核。4.2.5按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定，負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件給排水系統(tǒng)的維修養(yǎng)護工作標(biāo)準(zhǔn)表3-1給排水系統(tǒng)維修養(yǎng)護的工作標(biāo)準(zhǔn)序號項目內(nèi)容周期01循環(huán)泵、景觀泵、水泵運行無異常振動噪聲，軸承溫升正常，壓力表指針靈活、準(zhǔn)確每月控制柜電壓電流正常每月解體清洗，檢查葉輪、泵體密封環(huán)、軸套、軸的磨損及沖蝕程度，修復(fù)或更換；更換泵及電機軸承，更換磨損零部件；檢查基礎(chǔ)牢固及完整程度，矯正泵體縱橫水平度每年02排污泵檢查控制箱有無異常，手動/自動運行平穩(wěn)，排水通暢，無異常振動和噪聲每月沖洗外表、濾網(wǎng)、支架上的雜物，水管和泵體連接緊固；測試電機線圈電阻和絕緣情況，必要時拆開泵體處理每年03井室井蓋、井裙完整，啟閉方便，井底干凈流槽暢通每季04管網(wǎng)發(fā)現(xiàn)問題（漏水、銹蝕等）及時處理每周6給排水維修養(yǎng)護計劃表3-2維修養(yǎng)護計劃表序號維修養(yǎng)護項目維修養(yǎng)護內(nèi)容周期01水泵檢查各部的螺母、泵體與管路、閥門、軸承等機械部分連接是否松動及完好啟動開關(guān)柜內(nèi)電氣與儀表，接觸器，開關(guān)是否完好，電流、電壓、壓力表是否正常檢查水泵有無跑冒滴漏的現(xiàn)象每月02污水井定期巡檢污水井，根據(jù)雜物、廢油脂狀況及時安排清淘每月清理封堵在各個污水井內(nèi)潛水泵口的雜物一次，化糞池每月清掏一次每月03軟接頭、閥門密閉性檢修每季04給水管道銹蝕狀況、連接處檢查半年05衛(wèi)生潔具a.檢查衛(wèi)生間的天花板、隔斷、墻面、地面、洗手盆、水便器、蹲廁、座廁、水龍頭、紙卷盒、干手器b調(diào)整水龍頭的出水量每周06排水口消除雜物每月07排水管道銹蝕狀況，連接處檢查半年08集水井清除雜物、潛水泵進水口清潔每月09潛水泵電機電流、絕緣檢測半年10潛水泵控制箱清掃、接線緊固、運行操作實驗半年7.給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)方法7.1更換水表7.1.1關(guān)上水前第一閥門，排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表，檢查水表的接頭膠圈，如已經(jīng)斷裂或變形時應(yīng)選同一型號\規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去。7.1.2安裝時注意水表的水流方向保持一致。7.1.3維修結(jié)束后，打開閥門檢查有無滲漏、表針轉(zhuǎn)動是否正常。7.1.4維修人員要做好用戶新啟用水表的底數(shù)記錄，填寫更換水表記錄表。表2-2更換水表記錄表單位：年月日序號日期更換地點更換原因舊表數(shù)新表數(shù)新表型號維修人備注7.2水龍頭漏水7.2.1關(guān)閉戶內(nèi)水閥閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點。7.2.2根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有沙眼漏水的，必須更換新的水龍頭。7.2.3安裝完畢后，打開水閥檢查新?lián)Q水龍頭接口是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。7.3更換角閥7.3.1關(guān)上戶內(nèi)水閥，拆下角閥，查出故障。根據(jù)實際情況，如果有需要更換的，應(yīng)重新更換。7.3.2安裝時應(yīng)注意角閥與水管連接處的密封性和緊密度，以防滲漏。7.3.3安裝完畢后，打開水閥查看有無滲漏。7.4更換軟管7.4.1關(guān)閉軟管前閥門，拆下軟管，查看故障原因。7.4.2根據(jù)用戶需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有沙眼或破損、爆裂的必須重新更換軟管。7.4.3安裝時應(yīng)注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免寧壞螺釘。7.4.4安裝完畢后，打開水閥查看有無滲漏。7.5馬桶漏水維修7.5.1檢查漏水原因后，關(guān)上閥門根據(jù)情況進行維修。7.5.2軟管漏水應(yīng)進行更換，水箱水位過高可調(diào)整水位控制水浮，水箱底部漏水應(yīng)查看是否螺釘松動或膠圈損壞。7.5.3維修完后，打開水閥查看有無漏水現(xiàn)象。7.6衛(wèi)浴感應(yīng)器維修7.6.1潮濕現(xiàn)象嚴(yán)重的環(huán)境、正面有反射物體的環(huán)境、有腐蝕氣體的場所、養(yǎng)護工作不規(guī)范、擊打、搖撼，不及時更換電池等現(xiàn)象都會影響衛(wèi)浴感應(yīng)器的使用壽命。7.6.2衛(wèi)浴感應(yīng)器的主要部件，水龍頭包括控制器、感應(yīng)線、電磁閥；小便器包括控制器、電磁閥；蹲便器包括控制器、電磁線圈、膜片。7.6.3感應(yīng)龍頭或感應(yīng)便器一般的故障的排除程序，水龍頭：檢查、調(diào)整感應(yīng)距離；檢查電磁閥內(nèi)是否有異物卡住；信號燈是否長亮；檢查感應(yīng)線接觸。蹲便器：檢查感應(yīng)距離是否太長；檢查電磁閥體內(nèi)是否有異物卡?。恍盘枱羰欠耖L亮；電磁線圈有無燒毀的異味。小便器：檢查電磁閥是否有異物卡??；信號燈是否長亮；檢查感應(yīng)線接觸。7.6.4在排除感應(yīng)龍頭和感應(yīng)便器沖水器暫時不出水的現(xiàn)象時，首先檢查感應(yīng)器是否處于正常的感應(yīng)狀態(tài)，正常感應(yīng)狀態(tài)下，感應(yīng)指示燈發(fā)亮，不感應(yīng)狀態(tài)下，感應(yīng)指示燈則不亮。若感應(yīng)器處于感應(yīng)狀態(tài)下，須檢查以下幾個故障點：1）停水或供水閥未開啟，檢查恢復(fù)供水。2）過濾網(wǎng)以及出水嘴的分水器堵塞造成不出水。3）電磁閥損壞。5）感應(yīng)距離太長、太短造成自感不出水，重新調(diào)整感應(yīng)距離。6）保險管是否熔斷。7）停電或者跳閘，檢查恢復(fù)供電。然后檢查控制器是否無控制信號無輸出造成不出水。7.6.5感應(yīng)龍頭或感應(yīng)便器沖水器使用過程中出現(xiàn)水量小現(xiàn)象的原因有：過濾網(wǎng)堵塞造成水量小、供水壓力小或水量調(diào)節(jié)鈕未完全開啟、電磁閥體內(nèi)因雜質(zhì)堵塞造成膜片損壞。7.6.6感應(yīng)便器沖水器保險管更換先將電源關(guān)閉，避免帶電作業(yè)。用吸盤將不銹鋼裝飾面板取出，卸下控制面板，斷開電源接插端子并旋開保險座，更換保險管。7.6.7感應(yīng)便器沖水器過濾網(wǎng)清洗先將電源和供水閥關(guān)閉，避免帶電作業(yè)，松開控制面板，接著旋開過濾網(wǎng)固定螺帽，在取出過濾網(wǎng)，將過濾網(wǎng)清洗后裝回。7.6.8感應(yīng)龍頭或感應(yīng)便器沖水器感應(yīng)距離自我調(diào)節(jié)時可參照產(chǎn)品說明書來調(diào)節(jié)。7.7菜盆水管漏水。檢查漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺釘松動。安裝時應(yīng)注意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠干后試水檢查。7.8維修馬桶堵塞。檢查堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其。排水暢通。7.9洗臉（菜）盆下水管堵塞。檢查存水彎管，取出雜物，如仍不通暢，可用竹篾、鐵絲或疏通機對下水管進行疏通，排除故障后實驗排水情況，使其排水通暢。7.10部分樓層停水。查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上。市政或其它維修造成的停水應(yīng)通知用戶，并作解釋。消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程目的消防工作是物業(yè)管理工作中的重中之重，為保證系統(tǒng)安全可靠，使用正常特制定本規(guī)程。適用范圍C類物業(yè)的消防設(shè)備設(shè)施維護。管理規(guī)定3.1員工消防管理規(guī)定3.1.1消防工作是物業(yè)管理的重點，每一個員工都要加強責(zé)任心，防患于未然。3.1.2各項目應(yīng)建立健全消防現(xiàn)場搶救小組，各小組成員每月培訓(xùn)一次，掌握消防滅火知識和消防器具的使用。3.1.3工程維修人員應(yīng)每月對消防監(jiān)控設(shè)備設(shè)施進行維修養(yǎng)護，確保運行正常。消防監(jiān)控應(yīng)保持24小時專業(yè)人員監(jiān)控，隨時記錄監(jiān)控情況。3.1.4保安人員要每天定時巡查，確保各處消火點設(shè)備齊全，各消防通道暢通無阻，隨時發(fā)現(xiàn)隱患，把事故處理在萌芽狀態(tài)，保安及維修員每月對物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)及消防存在的問題隱患提出總結(jié)報告給經(jīng)理。3.1.5消防搶救小組成員由總指揮和十名左右隊員組成，分工明確，責(zé)任到人，并對外公布消防搶救小組成員名單。3.1.6消防事故必須記錄在案，事后應(yīng)組織人員總結(jié)，對事故責(zé)任人進行追究。3.2消防系統(tǒng)管理規(guī)定3.2.1加強對員工消防意識和消防設(shè)備性能知識的培訓(xùn)，加強對用戶消防知識的宣傳。3.2.2對不經(jīng)常啟動的泵類設(shè)備，應(yīng)定期試運行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求。3.2.3加強供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查，檢查氣瓶壓力是否正常、電磁閥動作是否可靠等。3.2.4定期進行消防聯(lián)動實驗和消防演習(xí)，檢驗系統(tǒng)是否正常，增強員工的處理內(nèi)力。3.2.5消防設(shè)備為消防專用，嚴(yán)禁挪作它用，專用工具、專用設(shè)備應(yīng)保管良好。3.2.6發(fā)現(xiàn)消防系統(tǒng)的報警必須立即弄清原因，按操作規(guī)程處理，發(fā)現(xiàn)故障須立即排除，所有的系統(tǒng)的報警須立即弄清原因，按操作規(guī)程處理，發(fā)現(xiàn)故障須立即排除，所有系統(tǒng)的報警或動作都須做詳細(xì)處理記錄。3.2.7消防控制中心必須保持干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進入監(jiān)控室內(nèi)。3.2.8制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。3.3消火栓和噴淋系統(tǒng)管理規(guī)定。3.3.1消火栓和噴淋系統(tǒng)為消防專用設(shè)施，不得挪作它用。市政消防總閥非消防時嚴(yán)禁開啟。3.3.2消火栓的使用須由保安、維修和項目領(lǐng)導(dǎo)審核簽字。3.3.3保安部門設(shè)立消火栓、噴淋系統(tǒng)管理責(zé)任人，管理責(zé)任人每月至少對其配置設(shè)備檢查一次，并簽字確認(rèn)，由每日值班之保安巡邏人員每天定時巡檢。消防系統(tǒng)維修養(yǎng)護的人員職責(zé)4.1維修員4.1.1負(fù)責(zé)消防設(shè)備的維修養(yǎng)護工作。4.1.2設(shè)備機房每月打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次。4.1.3按消防系統(tǒng)周期檢查、保養(yǎng)計劃和消防設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、養(yǎng)護，并對結(jié)果進行記錄。4.1.4對消防設(shè)備、維修工作進行記錄。4.2維修主管4.2.1負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集和保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作。4.2.2每年12月份制訂下一年度消防系統(tǒng)（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃，并按運行情況制訂消防系統(tǒng)（年度）維修計劃。4.2.3每周巡視消防房設(shè)備，并做好記錄。4.2.4每月定期組織維修員檢查消防系統(tǒng)的運行狀況，按日常巡視記錄及定期檢查記錄，進行消防系統(tǒng)分析統(tǒng)計，并交經(jīng)理審核。4.2.5按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定，負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件5消防系統(tǒng)的維修養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)表3-1維修養(yǎng)護工作標(biāo)準(zhǔn)序號項目內(nèi)容周期01消火栓泵外表保潔，無銹蝕損壞，填料函松緊適宜；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；手盤動軸靈活，軸承無雜音每月02消火栓閥門無銹蝕滴漏，卡口無變形；報警按鈕封閉玻璃完整每月03水泵接合器接口完整無損壞，表面無銹蝕；無滴漏；卡口無變形每月04消防管網(wǎng)壓力表有無跑冒滴漏現(xiàn)象，壓力表指針靈敏，讀數(shù)準(zhǔn)確6消防系統(tǒng)的維修養(yǎng)護與檢查表3-2消防系統(tǒng)的維修養(yǎng)護與檢查序號項目維修養(yǎng)護內(nèi)容頻次檢查內(nèi)容01消火栓泵潤滑，電機電流檢測1次/月運轉(zhuǎn)狀況控制電箱檢查和清潔除塵1次/季02消火栓控制柜清掃檢修、緊固連接、操作實驗，就地起停泵控制檢測1次/年控制柜電源、指示燈等情況03壓力儀表技術(shù)監(jiān)督局檢測1次/年管網(wǎng)壓力記錄04壓力繼電器/開關(guān)壓力核準(zhǔn)調(diào)整1次/年管網(wǎng)末端泄水,檢測水泵自動起停功能05閥門潤滑、密閉性檢修1次年跑冒滴漏的檢查06消火栓配件破損或丟失、閥門無銹漬或跑冒滴漏檢查、閥門潤滑1次季無外表破裂、跑冒滴漏07管道網(wǎng)加壓供水實驗（實驗壓力不低于設(shè)計壓力的1.25倍）1次/年壓力是否正常08水噴淋泵潤滑，電機電流檢測1次/月破損或跑冒滴漏的檢查：壓力表是否正常、水源通向系統(tǒng)的閥門是否打開、穩(wěn)壓泵進出口閥門是否打開、穩(wěn)壓系統(tǒng)是否正常、報警前端閥門是否全開、報警閥上的排水閥門是否關(guān)嚴(yán)水噴淋泵控制柜清掃檢修，緊固連接，操作實驗1次/年就地起停泵控制檢測1次/月09壓力儀表技術(shù)監(jiān)督局檢測1次/月10穩(wěn)壓罐技術(shù)監(jiān)督局檢測1次/年11濕式報警閥及水力警鈴潤滑、密閉性檢修管網(wǎng)末端泄水，檢測報警閥、響水力警鈴、報警返回信號的功能記錄壓力1次/月閥體清理12報警控制器/主機（包括軟件、UPS等)測試按鈕燈和信號燈，測試備用電源軟件及系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)分析、調(diào)整、機器清掃1次/季監(jiān)控室設(shè)備狀況檢查及記錄聯(lián)動控制臺指示燈\按鈕\開關(guān)功能檢測\機器清掃1次/季設(shè)備遠(yuǎn)程控制功能檢測13輸入模塊設(shè)備狀態(tài)及連接件檢查1次/季報警模擬功能檢測14控制輸出模塊設(shè)備狀態(tài)及連接件檢查1次/季控制及信號反饋模擬功能檢測15手動報警按鈕(含警鈴電話插孔)逐個進行響應(yīng)試驗1次/季檢查報警按鈕玻璃\消防箱封條,無封條消防箱配置并補齊貼封條16消火栓起泵按鈕逐個進行響應(yīng)試驗1次/季抽檢報警起泵功能17煙感探測器逐個進行響應(yīng)試驗1次/年抽檢探測器報警功能專業(yè)清潔單位承包;探測器清洗維護,并逐個進行響應(yīng)值試驗,不合格的予以更換1次/年抽檢探測器報警功能18溫感探測器逐個響應(yīng)試驗1次/年抽檢探測器報警功能專業(yè)清潔單位承包;探測器清洗維護,并逐個進行響應(yīng)值實驗1次/年抽檢探測器報警功能19聲光報警器逐個進行響應(yīng)試驗1次/季抽檢報警功能20疏散指示燈與應(yīng)急照明設(shè)備逐個進行探測器報警后響應(yīng)功能模擬試驗1次/年指示燈、工作狀態(tài)電梯系統(tǒng)維修養(yǎng)護管理規(guī)程電梯系統(tǒng)的維修養(yǎng)護管理1.1電梯系統(tǒng)維修養(yǎng)護的管理制度1.1.1委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行維修養(yǎng)護。1.1.2客服中心負(fù)責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修養(yǎng)護。遇到特殊情況時，其他部門可以直接和承包商聯(lián)系，并及時通知客服中心。1.1.3將維修保養(yǎng)情況記錄與電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備養(yǎng)護記錄表，零部件更換及大修同時記錄與電梯設(shè)備臺帳。1.1.4每季度對電梯電源開關(guān)柜進行一次檢查并做維修保養(yǎng)。1.1.5當(dāng)電梯年檢期到期前，督促分包商進行電梯年檢年審。2電梯系統(tǒng)維修養(yǎng)護的人員職責(zé)2.1分承包方電梯維修養(yǎng)護人員2.1.1每月不少于2次按電梯系統(tǒng)周期檢查、保養(yǎng)計劃和電梯系統(tǒng)維護養(yǎng)護規(guī)程的內(nèi)容要求進行定期養(yǎng)護，同時負(fù)責(zé)清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表中。2.1.2對電梯系統(tǒng)維修工作進行記錄。2.1.3設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告維修主管，進行記錄，并及時處理。2.2維修員2.2.1發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維修養(yǎng)護人員并報告維修主管，督促維修養(yǎng)護。2.3維修主管2.3.1負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集和保管；聯(lián)系委托養(yǎng)護工作。2.3.2每年12月份制訂下一年度電梯系統(tǒng)（年度）檢查、保養(yǎng)計劃，并按運行情況制訂電梯系統(tǒng)（年度）維修計劃。2.3.3實施電梯設(shè)備的運行管理，按電梯設(shè)備維修養(yǎng)護分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督辦法對分承包方進行監(jiān)管。對電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證。2.3.4每周巡視電梯機房設(shè)備，并做好記錄。2.3.5每月定期組織維修員和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運行狀況，填寫電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，做好電梯設(shè)備運行月度統(tǒng)計并交經(jīng)理審核。2.3.6按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定，負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件房屋本體的維修養(yǎng)護規(guī)程房屋建筑本體的維修養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)表6-1房屋建筑本體的維修養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)序號項目標(biāo)準(zhǔn)01地基基礎(chǔ)有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降（肉眼觀察無明顯裂縫）02承重結(jié)構(gòu)件：梁、板柱、承重墻肉眼觀察承重構(gòu)件，平直牢固，無傾斜變形、裂縫、松動、腐蝕、銹蝕、蛀蝕03非承重墻墻磚平直完好，無風(fēng)化破損04公共屋面不滲漏，防水層、隔熱層、保溫層完好，積塵甚少，排水暢通05樓地面砼塊料面層平整、無碎裂07廣場地面磚地面平整，無破損08室外墻面裝飾完整牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫（風(fēng)裂除外）09室內(nèi)墻面裝飾完整牢固，無破損，空鼓和裂縫（風(fēng)裂除外）10公共通道、木橋、木棧道、木地板、樓梯間整潔、無缺損，無翹曲，無斷裂，無霉變，無松脫扶手完好，無脫焊，無變形，無銹蝕房屋建筑本體的定期維修養(yǎng)護內(nèi)容表6-2房屋建筑本體的定期養(yǎng)護內(nèi)容序號項目內(nèi)容周期01地基基礎(chǔ)檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損、勒腳有無破損半年02承重結(jié)構(gòu)梁檢查有無變形、裂縫、腐蝕、銹蝕每季整體結(jié)構(gòu)性能是否完好每年板檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕、銹蝕每季檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好每年柱檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕、銹蝕每季檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好每年承重墻檢查有無裂縫、腐蝕、有無孔洞、銹蝕每季檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好每年03非承重墻檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷每月檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好每年04樓地面檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損、發(fā)現(xiàn)問題及時處理每周05公共屋面檢查屋面雨水口，疏通雨水口半年檢查避雷網(wǎng)，進行油漆，防止銹蝕；全面修補一次屋面隔熱層板；檢查層面防水層每年06公共通道檢查地面有無空鼓、開裂、松脫，發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)每周檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)，不換損壞的地板，修復(fù)空鼓的地板每半年油漆扶手每年07外墻面修補外墻飾面裂縫、脫落部分；更換破碎的玻璃外墻面飾面，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。每周雨季時期對用戶外窗進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴大對重點部位進行清洗每年08內(nèi)墻面檢查內(nèi)墻面，發(fā)現(xiàn)有裂縫及時修補對瓷磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進行更換每周09吊頂加強防水、防腐、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復(fù)每月房屋建筑本體的分部維修養(yǎng)護方法3.1砌體結(jié)構(gòu)的維修養(yǎng)護。砌體結(jié)構(gòu)大量分部于房屋建筑的墻體，它們在不良的環(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞，導(dǎo)致透水、滲透，不僅影響建筑物的外部觀感，對房屋的正常使用、維護、管理都會有不利的影響，嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。3.1.1砌體裂縫的修繕。砌體裂縫的維修，一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進行，以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時，應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復(fù)多次的修補。對強度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍，可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。3.1.2砌體腐蝕的維修。對腐蝕的砌體進行維修前，首先將以腐蝕的墻面、成酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除，用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等，然后用壓力水沖洗，根據(jù)受損程度，主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分，最后重新修復(fù)墻面。3.1.3砌體結(jié)構(gòu)的加固。隨著大廈投入使用的時間推移，砌體結(jié)構(gòu)的承重部件（如墻、柱等）可能出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形，對經(jīng)鑒定已達(dá)到危險程度的構(gòu)件，應(yīng)對砌體結(jié)構(gòu)進行適當(dāng)加固，以確保房屋建筑的使用功能。根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度，可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法，提高砌體的強度，維護房屋建筑的穩(wěn)定性。3.1.4.砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護。為防止砌體結(jié)構(gòu)受損，應(yīng)做好如下養(yǎng)護工作，保證砌體結(jié)構(gòu)完好。定期檢查，加強對砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測和監(jiān)視，查明原因并即時采取措施，對容易被腐蝕的特殊部位加強觀測。對濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問題的房間，應(yīng)加強對防水層、給排水設(shè)施的維護，發(fā)現(xiàn)問題即時修復(fù)。經(jīng)常檢修屋面，保持屋面排水系統(tǒng)暢通，做到屋面不積水、不存雜物；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分隔縫發(fā)生損壞要即時修復(fù)，減少或穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。保持室外場地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周圍積水。禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等，防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕，減弱墻體的承載力。地基基礎(chǔ)的損壞，再出現(xiàn)不均勻沉降時就即時進行加固處理，以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴大損壞。房屋按設(shè)計要求使用，不得隨意改變用途，特殊需要時，若要改變其使用功能或更新改造，要先進行結(jié)構(gòu)驗算，需進行加固時要做加固處理。3.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的維修養(yǎng)護。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、漏筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等1.13.3.4維修部門每月維保一次，確保消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）的正常使用功能。3.3.5維修部門應(yīng)在消火栓、噴淋系統(tǒng)位置設(shè)立明顯標(biāo)志，并標(biāo)明系統(tǒng)的走向。維修人員工作規(guī)程目的為規(guī)范維修人員的工作，特制定本規(guī)程。適用范圍適用于各項目管理處維修人員的管理。工作規(guī)程3.1接到部門主管（A類項目）或客待（C類項目）的維修指令后，維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備好維修工具和維修材料后，并持《維修單》趕到維修地點。3.2公共區(qū)域的維修程序3.2.1首先做好消防安全防范措施，如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。3.3.2做好公共場地的保護措施，將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上，避免對公共場地造成破壞。3.3.3維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置，如有用戶出入必須主動禮讓用戶。3.2.4維修結(jié)束后，立即清理現(xiàn)場，及時撤掉告示牌。3.3室內(nèi)有償維修程序3.3.1記清維修用戶的房號或單元，到達(dá)維修地點并核對無誤后用食（中）指關(guān)節(jié)輕聲叩門。3.