**—土地出讓營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)2006-1-15土地出讓時(shí)通常會(huì)面臨的問(wèn)題Issue>在土地出讓過(guò)程中，我們的客戶(hù)常常會(huì)面臨如下問(wèn)題擬出讓地塊如何定位，它的真實(shí)價(jià)值在哪里？目標(biāo)客戶(hù)是哪類(lèi)開(kāi)發(fā)商？他們?cè)谀睦?？采用什么方法使真?shí)的市場(chǎng)信息高效地傳播？通過(guò)什么渠道和通路與目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行深度而有效的溝通？地塊的市場(chǎng)價(jià)值是多少？目標(biāo)客戶(hù)能接受嗎？如何在經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和其他目標(biāo)之間，如社會(huì)目標(biāo)等實(shí)現(xiàn)良性的平衡？為什么會(huì)有這樣的困惑？根本原因在于我們沒(méi)有把握此類(lèi)項(xiàng)目的基本市場(chǎng)規(guī)律**研究發(fā)現(xiàn)，關(guān)于土地出讓項(xiàng)目，本身是有一些規(guī)律可循的，需要解決以下幾個(gè)關(guān)鍵性問(wèn)題：地塊潛在價(jià)值的挖掘、包裝定位及市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度分析地塊真實(shí)信息的有效傳播尋找真實(shí)的潛在客戶(hù)，通過(guò)合適的通路與其進(jìn)行真實(shí)的溝通土地出讓往往存在一定的社會(huì)目標(biāo)，要與其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)取得平衡有沒(méi)有把握基本的市場(chǎng)規(guī)律？**對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)Opinion>**認(rèn)為，土地出讓項(xiàng)目應(yīng)該從多個(gè)層面進(jìn)行市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策與行業(yè)發(fā)展地塊價(jià)值潛在購(gòu)買(mǎi)者宏觀層面微觀層面中觀層面宏觀層面——國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展

行業(yè)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)、企業(yè)態(tài)勢(shì)合理價(jià)格復(fù)蘇階段發(fā)展階段危機(jī)階段蕭條階段國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展（宏觀層面）以現(xiàn)階段為例國(guó)內(nèi)成熟發(fā)展商，保持觀望，拿地謹(jǐn)慎；而外資及部分新進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商相對(duì)樂(lè)觀，投資熱情高漲；房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)比較有爭(zhēng)議的階段。地塊價(jià)值認(rèn)知（微觀層面）土地區(qū)位（繁華度、交通通達(dá)度等）城市設(shè)施（城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)設(shè)施等）環(huán)境優(yōu)劣度（環(huán)境質(zhì)量、自然條件等）其它（人口密度、建筑容積率、城市規(guī)劃等）微觀層面——地塊價(jià)值認(rèn)知四大基本要素潛在購(gòu)買(mǎi)者分析（中觀層面）中觀層面——潛在購(gòu)買(mǎi)者分析

潛在購(gòu)買(mǎi)者核心競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)期望的不同廣州、深圳珠三角中國(guó)香港、外資一線品牌開(kāi)發(fā)商成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌支撐強(qiáng)；利潤(rùn)要求合理快速增長(zhǎng)型開(kāi)發(fā)商成本控制強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新較強(qiáng)品牌支撐一般利潤(rùn)要求合理成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新一般缺乏品牌、利潤(rùn)要求較高成本控制強(qiáng)創(chuàng)新及品牌一般利潤(rùn)要求較高二線發(fā)展商成本控制較強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新一般無(wú)地產(chǎn)品牌成本控制力較差、難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新、無(wú)地產(chǎn)品牌、利潤(rùn)要求高跨行業(yè)財(cái)團(tuán)投資公司成本控制一般產(chǎn)品創(chuàng)新差、無(wú)地產(chǎn)品牌舉例：珠三角潛在購(gòu)買(mǎi)者核心競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)期望**地產(chǎn)十年實(shí)踐總結(jié)，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)意向地塊的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)）KPI體系政府支持力度國(guó)家/地方行業(yè)政策土地儲(chǔ)備、年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃資金調(diào)動(dòng)/融資能力房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段研判開(kāi)發(fā)能力/收益、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期全國(guó)戰(zhàn)略布局意向城市區(qū)位/土地用途/規(guī)模宏觀政治/經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)因外因區(qū)域市場(chǎng)容量/競(jìng)爭(zhēng)程度“思路決定出路”，應(yīng)站在城市與區(qū)域發(fā)展的角度來(lái)看土地出讓項(xiàng)目城市未來(lái)十年的大戰(zhàn)略、大方針在周邊大區(qū)域的發(fā)展中找到關(guān)聯(lián)土地出讓帶來(lái)的機(jī)遇及對(duì)城市未來(lái)發(fā)展的影響政治目標(biāo)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)社會(huì)目標(biāo)……土地出讓項(xiàng)目有著共通的要素，也應(yīng)遵循類(lèi)似案例成功的操作流程第一階段：地塊規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)與出讓策略第二階段：土地出讓營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與營(yíng)銷(xiāo)方案第三階段：土地出讓方案與執(zhí)行程序土地出讓的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化階段第一夸階段過(guò)：地閣塊規(guī)殿劃的法市場(chǎng)災(zāi)評(píng)價(jià)暑與出悶讓策捏略目標(biāo)窯分解磁：經(jīng)押濟(jì)目哲標(biāo)、剝社會(huì)伏目標(biāo)烏、政盲治目好標(biāo)、良進(jìn)程歉控制地塊廊規(guī)劃燈分析訂：功幣能布幟局、告功能債指標(biāo)霸、公堵共配革套規(guī)劃順條件茫的市仰場(chǎng)驗(yàn)寶證：嘩初步買(mǎi)鎖定謹(jǐn)開(kāi)發(fā)擾商、媽意向鋤性訪確談市場(chǎng)牛實(shí)現(xiàn)師分析驗(yàn)（宏米觀城躁市數(shù)窗據(jù)，撿市場(chǎng)廣調(diào)查傅，消限費(fèi)者植調(diào)研領(lǐng)）規(guī)劃壞條件慣（用石地功罰能、挽規(guī)劃屠指標(biāo)日等）鞭的調(diào)遞整建徹議潛在掌購(gòu)買(mǎi)倚者的掠初步肚鎖定土地逮出讓禽的合背理價(jià)爭(zhēng)格（刺出讓爺?shù)變r(jià)/成交倉(cāng)價(jià)）政府拖需要朗提供總的優(yōu)轎惠政兵策關(guān)鍵把研究重點(diǎn)起解決絹的問(wèn)傍題第二洋階段肉：土屬地出享讓營(yíng)補(bǔ)銷(xiāo)戰(zhàn)牢略與竿方案括執(zhí)行潛在聲購(gòu)買(mǎi)饑者調(diào)握研（異購(gòu)買(mǎi)支意向滾及門(mén)隨檻調(diào)患查、棕開(kāi)發(fā)饅企業(yè)判選擇瘋）土地閱出讓厲營(yíng)銷(xiāo)農(nóng)方案偶（營(yíng)吵銷(xiāo)背植景分榮析、是問(wèn)題湖或機(jī)艘會(huì)點(diǎn)盡、行舉動(dòng)策趕略、擱推廣禿執(zhí)行媽計(jì)劃惡）營(yíng)銷(xiāo)華方案心執(zhí)行寨（地添塊包獨(dú)裝、回媒體菌推廣旬、活鴉動(dòng)營(yíng)體銷(xiāo)）區(qū)域休形象泄定位營(yíng)銷(xiāo)蛇主題森的確稀定尋找陡并發(fā)姜展?jié)摋钤诳皖崙?hù)營(yíng)銷(xiāo)組策略白與方號(hào)案的委制定階段喝性推秩廣計(jì)籍劃關(guān)鍵質(zhì)研究重點(diǎn)澇解決斯的問(wèn)戀題第三垮階段丙：土醋地出場(chǎng)讓方川案與懷執(zhí)行持程序土地沖出讓噴方式土地燥出讓賤關(guān)鍵腥績(jī)效鏈指標(biāo)走（技高術(shù)標(biāo)悲，資扔信標(biāo)租，商育務(wù)標(biāo)媽?zhuān)┲朴喴m出讓位方案鼻與執(zhí)捧行程慎序土地扇出讓港的過(guò)屋程執(zhí)飄行土地急出讓近方案瘋設(shè)計(jì)組織夸實(shí)施篩步驟亂及內(nèi)逝容實(shí)施搖過(guò)程肉中的貍節(jié)點(diǎn)捉控制關(guān)鍵采研究重點(diǎn)趴解決忠的問(wèn)烘題營(yíng)銷(xiāo)翻對(duì)于雀促進(jìn)省土地帝成功窄出讓妨，尋稻找意稻向購(gòu)鉗買(mǎi)者寺的過(guò)織程中辮發(fā)揮項(xiàng)著重話大的雅價(jià)值地塊貸價(jià)值彎的重凈新定仇義，滑充分境挖掘渾土地餡的隱比性?xún)r(jià)沙值地塊驗(yàn)的包涂裝推甚廣，哨可以鐵讓意屬向購(gòu)密買(mǎi)者得充分拿認(rèn)識(shí)產(chǎn)到土著地的向價(jià)值多種滅渠道賢進(jìn)行貍地塊臉宣傳心，進(jìn)嗎行有弊效的鎖信息掌傳播意向職購(gòu)買(mǎi)艦者的骨多層拆面溝乞通，僚進(jìn)行牙規(guī)劃冒條件桐的市悔場(chǎng)驗(yàn)韻證通過(guò)殖一系矮列的陡營(yíng)銷(xiāo)楊活動(dòng)羊，可綱以創(chuàng)往造良信好的歲土地拿營(yíng)銷(xiāo)羅氛圍街，進(jìn)珍而實(shí)涼現(xiàn)其購(gòu)真正怖的價(jià)溪值顧問(wèn)因公司稅可以敲充分鴨挖掘辦土地該價(jià)值最，有乖效利慮用現(xiàn)謊有營(yíng)恨銷(xiāo)通會(huì)路，汽確保貼土地過(guò)價(jià)值君市場(chǎng)殊實(shí)現(xiàn)1、長(zhǎng)顧問(wèn)瞎公司打擁有奧大量廈的潛睡在客司戶(hù)資括源2、楊顧問(wèn)疫公司初以專(zhuān)罷業(yè)視量角解銜讀地梅塊，如賦予預(yù)全新剃的定委義3、頌對(duì)土第地價(jià)密值的怒一系具列專(zhuān)策業(yè)包溉裝使寒價(jià)值攪大幅乏提升4、敲通過(guò)占潛蔥在客星戶(hù)的哈“實(shí)斷效營(yíng)屈銷(xiāo)”黎，給婆予土州地于捏最有褲效的沃“欣滴賞者互”手痛里。顧問(wèn)粥公司畝的選宰擇是聚土地撞成功恥出讓娛的關(guān)連鍵成稀功要駐素之?dāng)⒁恢匾暤貐^(qū)容的土敘地（墾區(qū)域缸）推民廣，女一定厘要選賊擇經(jīng)或驗(yàn)豐運(yùn)富、張資源非豐富營(yíng)的品色牌專(zhuān)朱業(yè)公鳳司，陶只有祥這樣糊才能恥取得遮高效越的回搞報(bào)，露降低駁政府桑的前作期成膀本（宣試錯(cuò)熱成本交）**星土地成出讓默項(xiàng)目吳成功往案例仙簡(jiǎn)介Ca米se親>**肺成功鑼案例項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間城市項(xiàng)目規(guī)模委托客戶(hù)服務(wù)內(nèi)容深圳華僑城南部填海區(qū)土地出讓2001深圳290萬(wàn)平方米深圳市土地房產(chǎn)交易中心土地價(jià)值分析、出讓方案、營(yíng)銷(xiāo)推廣深圳藍(lán)色鹽田區(qū)區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)推廣2001深圳鹽田國(guó)土局區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)推廣深圳大梅沙J402-0066號(hào)土地出讓2001深圳26.8萬(wàn)平方米鹽田國(guó)土局土地營(yíng)銷(xiāo)推廣深圳香蜜湖B302號(hào)地塊土地出讓2001深圳9.3萬(wàn)平方米深圳房地產(chǎn)交易中心土地營(yíng)銷(xiāo)推廣深圳寶安區(qū)新中心區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)2002深圳寶安國(guó)土局區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)推廣深圳觀瀾土地項(xiàng)目2004深圳11.6萬(wàn)平方米觀瀾政府土地營(yíng)銷(xiāo)推廣?？诿利惿惩恋仨?xiàng)目2005?？?19.8萬(wàn)平方米?？谕恋貎?chǔ)備中心土地運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)推廣青島城陽(yáng)區(qū)土地出讓項(xiàng)目2005青島63萬(wàn)平方米青島城陽(yáng)區(qū)政府規(guī)劃方案評(píng)價(jià)及出讓策略、營(yíng)銷(xiāo)方案及執(zhí)行、招評(píng)標(biāo)方案及執(zhí)行南海獅山組團(tuán)城市建設(shè)招商項(xiàng)目2005南海政府土地營(yíng)銷(xiāo)推廣深圳辯華僑輕城南怨部填造海區(qū)噸土地液出讓項(xiàng)目變規(guī)模關(guān)：2.稼9平山方公亡里**精介入弄階段謝：地塊悶拍賣(mài)扁前的躲營(yíng)銷(xiāo)徑推廣源階段工作女成果愿：土地皮價(jià)值盲分析土地疫出讓楚方案營(yíng)銷(xiāo)吳計(jì)劃顧問(wèn)沿效果液：百仕僻達(dá)、陽(yáng)泰華弦等品鴨牌開(kāi)蒙發(fā)商想進(jìn)入?yún)^(qū)域司成為尊開(kāi)發(fā)傲熱點(diǎn)誕生象“深瓜圳地隙王”深圳高藍(lán)色彼鹽田方區(qū)區(qū)斜域營(yíng)蜂銷(xiāo)推瓦廣項(xiàng)目遼規(guī)模璃：整體竹區(qū)域**棟介入刑階段戶(hù)：區(qū)域族營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)推廣工作斤成果境：營(yíng)銷(xiāo)占大綱營(yíng)銷(xiāo)戴計(jì)劃傳播駁方案營(yíng)銷(xiāo)診方案營(yíng)銷(xiāo)謀綱要行動(dòng)怪方案主題餃沙龍顧問(wèn)戒效果堅(jiān)：區(qū)域古營(yíng)銷(xiāo)成推廣陳，提扭升土也地價(jià)攤值萬(wàn)科遙、百謙仕達(dá)貫等品盤(pán)牌開(kāi)棍發(fā)商雷進(jìn)入銅，區(qū)杠域內(nèi)忠房?jī)r(jià)碌及土屠地價(jià)擦格大塊幅提梁升深圳叫大梅賣(mài)沙J醫(yī)40崇2-粗00近66憐號(hào)土益地出祖讓項(xiàng)目?jī)?chǔ)規(guī)模半：26眠.8雷萬(wàn)平峰方米**帽介入舊階段弟：地塊祖拍賣(mài)通前的狹營(yíng)銷(xiāo)擁推廣盡階段工作業(yè)成果牢：制定向有效嗓的營(yíng)證銷(xiāo)推斃廣策更略；制定竄了準(zhǔn)哥確可振行的場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)闊執(zhí)行帖方案瘦；協(xié)助泊客戶(hù)知組織脂土地誘出讓削過(guò)程?hào)|中的宿各個(gè)粉營(yíng)銷(xiāo)予推廣銹及招吃標(biāo)環(huán)絕節(jié)。顧問(wèn)戰(zhàn)效果運(yùn)：該地錘塊以滿高出濟(jì)底價(jià)護(hù)1.懼7億抽，7膽2%嶄的增返幅成兄功出捧讓?zhuān)T受讓籃方為閉萬(wàn)科狠地產(chǎn)地；片區(qū)逐后續(xù)咐出讓墾的土匆地吸貪引了品萬(wàn)科踩、中悲海、瘡華僑墳城、什百仕愚達(dá)等脹大批請(qǐng)一線剩開(kāi)發(fā)指商，匆目前倍大梅雨沙片罪區(qū)成轉(zhuǎn)為房摸地產(chǎn)毒開(kāi)發(fā)斯的熱坊點(diǎn)區(qū)膊域，驢住宅柏價(jià)格脫一路甘飆升衡至8脈00秘0元車(chē)以上復(fù)。深圳論香蜜術(shù)湖B跡30泳2號(hào)疊地塊雁土地截出讓項(xiàng)目艦規(guī)模脹：9.廣3萬(wàn)菊平方授米**膜介入眉階段避：地塊扎拍賣(mài)叉前的失營(yíng)銷(xiāo)戒推廣匪階段工作符成果壇：項(xiàng)目托營(yíng)銷(xiāo)牽策劃市場(chǎng)龍調(diào)研目標(biāo)灣客戶(hù)冤篩選市場(chǎng)顫推介顧問(wèn)跡效果登：中海永、信刪和聯(lián)韻手以唐9.筆5億宇元高溝價(jià)拍悔賣(mài)成越交深圳龍寶安情區(qū)新今中心高區(qū)區(qū)菊域營(yíng)睬銷(xiāo)推坊廣項(xiàng)目狠規(guī)模煙：整體殺區(qū)域**偉介入漿階段幸：整體旁形象藝定位堤與推活廣工作主成果播：營(yíng)銷(xiāo)講方案出讓信方案營(yíng)銷(xiāo)重行動(dòng)品牌跪形象蜻的建沙立顧問(wèn)盼效果糕：拉平兄寶安洋（關(guān)盜外）此與特孝區(qū)內(nèi)甜（關(guān)違內(nèi)）擋的地坡價(jià)創(chuàng)寶增安地陣價(jià)的判新高品牌后發(fā)展懷商（類(lèi)萬(wàn)科稅、深諸業(yè)等邪）進(jìn)柏入，從圍此打攻破寶邁安區(qū)惜封閉膨的房禍地產(chǎn)競(jìng)市場(chǎng)痰局面深圳孔觀瀾徹A9寬06蟻-0慨28類(lèi)5和殖A9冶06水-0抄28悲8號(hào)不地塊惱土地誦出讓項(xiàng)目房誠(chéng)規(guī)模致：11鞏.6擴(kuò)萬(wàn)平怕方米**唯介入場(chǎng)階段挖：地塊陜拍賣(mài)嫌前的澤營(yíng)銷(xiāo)皺推廣多階段工作探成果遮：活動(dòng)點(diǎn)方案推廣尚方案媒體針宣傳推介飯書(shū)新聞卡通稿展板榴內(nèi)容顧問(wèn)欲效果愁：區(qū)域鵝營(yíng)銷(xiāo)擴(kuò)推廣雀，提補(bǔ)升土章地價(jià)私值中海延、城捕建、教鴻榮雁源中淺航等賓知名膝品牌電進(jìn)入?？谖髅利惖蜕惩列仨?xiàng)飯目項(xiàng)目宅規(guī)模徹：21痰9.廟8萬(wàn)糾平方炒米**第介入述階段待：地塊畝拍賣(mài)價(jià)前的便營(yíng)銷(xiāo)棄推廣頸階段工作義成果得：完成康美麗分沙土揮地推計(jì)廣營(yíng)貴銷(xiāo)方搏案制作財(cái)美麗戴沙土恒地投冒資推員介冊(cè)顧問(wèn)良效果附：香港刮新世抹界以魔18攝億元湯地價(jià)衛(wèi)高價(jià)雷拍賣(mài)救競(jìng)得南海吊獅山休組團(tuán)廢城市似建設(shè)菊招商征項(xiàng)目項(xiàng)目魄規(guī)模抬：10雁項(xiàng)城春市建池設(shè)招摸商項(xiàng)化目**落介入疏階段填：協(xié)助程當(dāng)?shù)爻湔纪瞥雠f10莖項(xiàng)計(jì)梳劃總環(huán)投資索50帥多億畜元的異城市篇建設(shè)員招商唇項(xiàng)目工作機(jī)成果丈：確定終營(yíng)銷(xiāo)舉推廣倡主題制作盯推介角手冊(cè)協(xié)助鉗聯(lián)系倦珠三歪角房睛地產(chǎn)擺開(kāi)發(fā)薯知名樹(shù)企業(yè)抬近3纏0家顧問(wèn)脊效果檢：吸引推了近型四百賣(mài)位來(lái)估自全慣國(guó)各嶺地的診工商樓業(yè)、墾房地識(shí)產(chǎn)等覺(jué)“業(yè)造界大什亨”突和新豪聞媒晝體記艇者經(jīng)典絮案例慨：青糾島城精陽(yáng)區(qū)猾土地哪營(yíng)銷(xiāo)染推介俘案例針對(duì)新需要甚解決省的問(wèn)括題，掘本項(xiàng)怒目的頭營(yíng)銷(xiāo)匹策略貍為－溪－愿膠景價(jià)周值拉異動(dòng)展望水城陽(yáng)正發(fā)展丑的美霧好愿責(zé)景吸引請(qǐng)國(guó)內(nèi)務(wù)外知燭名實(shí)傭力開(kāi)策發(fā)商達(dá)到砌項(xiàng)目辱地塊包成功耽出讓借鑒腫成功賠的商里業(yè)發(fā)劍展模魔式突出珠地塊親資源衰和完善搏配套青島奧·新乘天地怕五大規(guī)營(yíng)銷(xiāo)冠價(jià)值邪點(diǎn)城市藥背景艦：城虛陽(yáng)是棗大青渠島國(guó)訊際化蘆城市鋤的副述都心空港仗資源哈：空支港對(duì)顫產(chǎn)業(yè)跡發(fā)展裝的強(qiáng)歡勁拉制動(dòng)發(fā)展少模式跡：借叼鑒上財(cái)海新本天地五成功僻的商屯業(yè)模炊式完善稅配套穩(wěn)：完甩善的羅市政粥配套栽和基遣礎(chǔ)設(shè)賤施規(guī)模戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)階：近翻千畝嶼凈地綿整體垃出讓營(yíng)銷(xiāo)嘩價(jià)值嗚點(diǎn)一昆：大估青島叫國(guó)際能化城鞠市的豈副都版心黃島青島紅島新的躍三島心規(guī)劃壓：青那島，乎黃島心，紅栽島三瞧島布趟局，疼沿海遙岸線球一線烤展開(kāi)善，生吳態(tài)間僵隔。紅島飼即城孟陽(yáng)，郵規(guī)劃拼定位碑為：吃北部臨高端弟產(chǎn)業(yè)股服務(wù)量中心鉗，海蠻洋科惑技副勝中心板，旅豎游度辛假基壇地，務(wù)青島夸出口餐加工搖基地賀，東撤部流飄亭地鋼區(qū)主恥要體姥現(xiàn)青嶼島市停綜合殺交通穴樞紐貓和商干貿(mào)物啦流職撤能。城陽(yáng)子：以租規(guī)劃養(yǎng)副中婚心為罵基礎(chǔ)吹演繹穴國(guó)際雷城市朵副都電心國(guó)際屈案例辟演繹織：香濤港銅尿鑼灣院（c阿au積se福wa歲y告Ba蹦y）榜—臟—城勁市副嘆都心膝造就明商業(yè)薄“寵塵兒”銅鑼沸灣：舊稱(chēng)圍東角桃，位村于香位港島鈴中心溫北岸亮之西錦；1而99映0年瞇以前遭，分足散著譽(yù)貨艙僚、糖想廠等衣零散蝴企業(yè)鋤，經(jīng)緒過(guò)舊掃城改毯造、倒填海嬌工程煙，現(xiàn)門(mén)已成賢為中刷國(guó)最鳴大的位MA殃LL項(xiàng)，銅晌鑼灣始購(gòu)物覆區(qū)是籃全世慢界租姻金第袋三貴池的地州段銅鑼役灣及蜜鄰近掃地區(qū)常有不儀少日鴿本人曠聚居僚，所帆以在露銅鑼載灣的穗大型包日資哨百貨必公司撐及超飼級(jí)市儉場(chǎng)亦改特別族多，燦區(qū)內(nèi)渾的日序式食懂肆及互專(zhuān)門(mén)銜招待據(jù)日本棗人的豬會(huì)所窩和娛悲樂(lè)場(chǎng)班所更昆是星漏羅棋涌布。國(guó)際撈案例草演繹標(biāo)：新榨宿—閘—日剩本第替一繁稱(chēng)華街染，東壩京的魄重要王商業(yè)僵和辦男公中吉心為控段制、挺緩解狐中心務(wù)區(qū)過(guò)熊分集己中的泄?fàn)顟B(tài)碑，1蘆95腿8年升下半族年?yáng)|蹄京都鵲政府番提出蓬建設(shè)商副都槍心，舟首先愿從新源宿著我手。經(jīng)過(guò)擊近3煤0年時(shí)的規(guī)蘿劃建恐設(shè)，外新宿舞副都肚心在立東京嚇都的嘆西部黃形成勝，并爭(zhēng)且日搶益繁調(diào)榮，師今已奸成為巾東京會(huì)的重腥要商苦業(yè)和含辦公蜘中心脆。營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)價(jià)值腰點(diǎn)二壓：空絮港帶來(lái)皮企業(yè)版和產(chǎn)顆業(yè)聚簡(jiǎn)集，拉動(dòng)偽第三房誠(chéng)產(chǎn)業(yè)戒和制配造業(yè)琴產(chǎn)業(yè)嚴(yán)鏈下皺游的鼻發(fā)展流亭塑機(jī)場(chǎng)魂是衰華東酬地區(qū)猜重要努的干畫(huà)線機(jī)叫場(chǎng)，廳20脊05腿年上蒙半年賭旅客碧人次壓已超生過(guò)3坊00院萬(wàn)，脆預(yù)計(jì)銳全年猛可以日突破仔60淡0萬(wàn)港；國(guó)際晴化空被港之導(dǎo)夢(mèng)即兵將變膝成現(xiàn)竊實(shí)通過(guò)跳三個(gè)恩層次脆來(lái)著籃力闡絹明空恭港對(duì)術(shù)于當(dāng)瓦地的反發(fā)展土和經(jīng)透濟(jì)的尼增長(zhǎng)牙的巨見(jiàn)大推喜動(dòng)作莫用空港雕對(duì)于朽當(dāng)?shù)嘏喟l(fā)展錄和經(jīng)枯濟(jì)增裙長(zhǎng)的挺推動(dòng)澆作用過(guò)一般贈(zèng)分為陵三個(gè)造層次碎:直接鳥(niǎo)作用(D副ir巧ec渴t次im科pa獵ct弓)關(guān)聯(lián)昆作用（c抹at削al勒yt釣ic職i狠mp所ac張t)間接畫(huà)作用(i芳nd臭ir體ec塊t/滿in咐du睛ce聾d)完全屠或主跳要由羨于機(jī)娃場(chǎng)的寧運(yùn)營(yíng)窗所帶埋來(lái)的航就業(yè)私崗位云、產(chǎn)荷值、緩稅收堤。一功般發(fā)珍生在恭機(jī)場(chǎng)膏內(nèi)部限或近岸鄰機(jī)均場(chǎng)的務(wù)區(qū)域拌。如繭航空反公司憐、機(jī)核場(chǎng)運(yùn)硬營(yíng)公才司、住航空土服務(wù)習(xí)、航彈空貨障運(yùn)與吧倉(cāng)儲(chǔ)光等。為直儉接作漸用產(chǎn)撞生的雕經(jīng)濟(jì)鏡活動(dòng)務(wù)提供豆產(chǎn)品我和服斯務(wù)所迫帶來(lái)患的就戶(hù)業(yè)崗秀位、山產(chǎn)值紹與稅呆收。辯如市草政服廚務(wù)、撕機(jī)場(chǎng)冬商業(yè)薄、航拆空食蔑品等可。上述芳兩種激經(jīng)濟(jì)賺活動(dòng)等的就驢業(yè)人惑口消給費(fèi)所過(guò)產(chǎn)生破的就制業(yè)崗家位、邪產(chǎn)值兔和稅刊收。逢如機(jī)沖場(chǎng)工炮作人黑員居齊住、堂購(gòu)物旨等。并不偏直接郵依賴(lài)取于機(jī)盜場(chǎng)運(yùn)婚營(yíng)，粉但由漲于臨迅近機(jī)洲場(chǎng)的瓦因素辟而聚謊集的飄企業(yè)/產(chǎn)業(yè)混活動(dòng)縮慧所帶券來(lái)的首就業(yè)字崗位絡(luò)、產(chǎn)拐值與拉稅收漁，如尸高科盜技產(chǎn)血業(yè)、術(shù)商業(yè)倘、旅礎(chǔ)游業(yè)雹等。資料促來(lái)源妙：國(guó)周際空仍港聯(lián)彈合會(huì)堡（A押ir簽po皮rt服s撒co詳un候ci繼l鴉in秤te詳rn喝at詳io妙na傭l)美國(guó)

–2002年美國(guó)所有機(jī)場(chǎng)共產(chǎn)生稅收335億美元，相關(guān)工作崗位共670萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員的總收入達(dá)到1900億美元，其中的480萬(wàn)個(gè)工作崗位均產(chǎn)生在機(jī)場(chǎng)周邊區(qū)域內(nèi)。德國(guó)–踏20刃04丑年機(jī)清場(chǎng)的暮直接長(zhǎng)和間疊接作蟻用所寄產(chǎn)生種的工袍作崗罵位達(dá)濕到80智萬(wàn)個(gè)。荷蘭–載阿姆徑斯特標(biāo)丹機(jī)換場(chǎng)的肆迅速妨發(fā)展眼已經(jīng)烏成為那荷蘭搖經(jīng)濟(jì)燙的“者發(fā)動(dòng)映機(jī)”墊，機(jī)顛場(chǎng)周吊邊區(qū)仙域的請(qǐng)就業(yè)火崗位忍的增姻長(zhǎng)速仙度是導(dǎo)所在掘地區(qū)今其他裹區(qū)域書(shū)的2-釀5倍營(yíng)銷(xiāo)沿價(jià)值肆點(diǎn)三粘：借照鑒上崗海新裝天地蜻的成匪功商渠業(yè)模術(shù)式是先本項(xiàng)僻目的閉一大電亮點(diǎn)上海涉“新童天地圍”最勇成功借的地?zé)o方不歪是建塔筑上序的，岡而是肉商業(yè)然上的悔，它輔把海曲派文智化、護(hù)石庫(kù)授門(mén)文?；⑼瓢烧挛幕垡约皾梢魳?lè)莖文化降發(fā)揮捷到極扮致青島拍·新鍛天地鄭——堡國(guó)際礙生活疲、文舞化體蛋驗(yàn)之福旅綜合蛙定位至：大米型綜虧合旅團(tuán)游景右點(diǎn)，撐青島茅人常嗓到，嫩青島摸游客鳴必到宇，青銅島人讓值得跪?yàn)榇似６湠a傲商業(yè)匆亮點(diǎn)買(mǎi)：以瘦國(guó)際胞化生尿活社申區(qū)為揮背景洽，充州分發(fā)瘦展青穗島現(xiàn)折代特鋪色旅施游精彩合，演謝繹青朽島·處新天稼地生墊活每腎一天國(guó)際字商務(wù)爬廣場(chǎng)撿：新掀穎的映設(shè)計(jì)濫外觀枕，完其善的邁配套亮設(shè)施櫻，創(chuàng)討造優(yōu)態(tài)質(zhì)的誤辦公忌條件來(lái)自否世界撲各地逗的美仗食廣用場(chǎng)、范購(gòu)物壯廣場(chǎng)孟讓人劍感受歐和品嶼位獨(dú)目特的驚海派滿文化在風(fēng)換情酒購(gòu)吧、奮咖啡今店中岔渡過(guò)爛休閑舅時(shí)光漫步息貫穿抓新天蔥地的糧中央繩綠軸至，放院松心甲情五星棋級(jí)異施國(guó)風(fēng)桿情酒挽店讓慨游人隊(duì)、商棟務(wù)人鐵士留盟下美售好的童異域缸體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)聾價(jià)值辯點(diǎn)四傾：完勢(shì)善的律市政疏設(shè)施幕和基踐礎(chǔ)設(shè)賣(mài)施完善揀的道碌路設(shè)懲施，童三條歪主干幟道崇勇陽(yáng)路豪、文蟲(chóng)陽(yáng)路匹、興擊陽(yáng)路挨已投短入使駛用配套騙成熟憑，學(xué)嚴(yán)校、點(diǎn)醫(yī)院博、6聰45疑畝生獵態(tài)公棵園、數(shù)民俗尤博物蠶館等乘等。營(yíng)銷(xiāo)銜價(jià)值予點(diǎn)五們：近絡(luò)千畝票凈地夢(mèng)整體身轉(zhuǎn)讓規(guī)劃濟(jì)指標(biāo)喉：占地頃63截萬(wàn)m薯2建筑己面積揚(yáng)98疊萬(wàn)m山2容積綠率1濱.5臉4地塊斜現(xiàn)狀膀：地塊擊平整銜，凈派地出捆讓營(yíng)銷(xiāo)頑推廣項(xiàng)策略造場(chǎng)價(jià)值鞠展示營(yíng)造糧一個(gè)逗品牌由發(fā)展咳商云款集的錢(qián)場(chǎng)展示鋒地塊資核心故價(jià)值恰點(diǎn)愿景屆拉升形象序樹(shù)立鄉(xiāng)豐/展脖示未絨來(lái)發(fā)疑展前注景項(xiàng)目終執(zhí)行寇攻略雜索引事件收造場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)日工具現(xiàn)場(chǎng)如展示土地感推介濫手冊(cè)新聞紗發(fā)布膀會(huì)答疑貼會(huì)公告最牌音樂(lè)序影視倚片客戶(hù)治造場(chǎng)開(kāi)發(fā)徹商訪施談規(guī)劃膽展示鴿廳媒體嘗配合平面般媒體羨、電祥視臺(tái)高層爸定向島營(yíng)銷(xiāo)物料抖準(zhǔn)備微及執(zhí)葵行進(jìn)壟度表客戶(hù)岔造場(chǎng)所：開(kāi)臣發(fā)商彈訪談目的符：項(xiàng)目風(fēng)直效法推廣級(jí)，獲府取市敏場(chǎng)反淹饋時(shí)間托：持續(xù)肢到招頓標(biāo)公難告之棕前形式：面勉談結(jié)茄合電飲話訪鏟談開(kāi)發(fā)姓商的耕選擇嗓：根據(jù)僵客戶(hù)祥目標(biāo)迅及項(xiàng)法目狀乘況制先定選四擇標(biāo)態(tài)準(zhǔn)項(xiàng)目拜執(zhí)行情攻略標(biāo)索引事件藥造場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)倚工具現(xiàn)場(chǎng)傘展示土地奮推介旱手冊(cè)新聞償發(fā)布登會(huì)答疑滴會(huì)公告浙牌音樂(lè)催影視恩片客戶(hù)湖造場(chǎng)開(kāi)發(fā)眾商訪補(bǔ)談規(guī)劃隨展示亞廳媒體沾配合平面拴媒體伏、電牙視臺(tái)高層帖定向給營(yíng)銷(xiāo)物料行準(zhǔn)備傍及執(zhí)半行進(jìn)瘋度表事件屠造場(chǎng)窩之一字：異父地高胳層定肝向?qū)嵉鹦I(yíng)惱銷(xiāo)主題：青島芳·新膽天地目的培：體毛現(xiàn)政雪府的裕服務(wù)逝意識(shí)階和合金作誠(chéng)粉意，進(jìn)蜻行重幕點(diǎn)城椒市意鏡向客溫戶(hù)的字深度摟溝通蒙與項(xiàng)嚴(yán)目推濫介時(shí)間閘：招標(biāo)模公告碑發(fā)布蓋之前形式：以左青島檔市城攻陽(yáng)區(qū)鋪政府倚名義毛到各五重點(diǎn)蠻城市毅舉辦婆小型同座談澆會(huì)，守直接田向當(dāng)巖地意大向開(kāi)訊發(fā)商疑高層幕推介某本項(xiàng)溉目。事件特造場(chǎng)歇之二級(jí)：青殺島·務(wù)新天乖地土就地推晃介新宮聞發(fā)汽布會(huì)主題：青島·新天狀地目的封：通過(guò)憤項(xiàng)目毅價(jià)值雙點(diǎn)的逆實(shí)效愧營(yíng)銷(xiāo)萄吸引乞目標(biāo)嗚開(kāi)發(fā)噴商的冊(cè)關(guān)注枝，并盈借此座提高腹城陽(yáng)酸區(qū)的閉形象煩與知踢名度時(shí)間孕：10月10日地點(diǎn)：青島及香格萄里拉案大酒壞店形式：以指青島所市城罷陽(yáng)區(qū)椒政府潛名義杯對(duì)外柴進(jìn)行詢(xún)推介邀請(qǐng)約對(duì)象：青遷島市煉主管員副市灶長(zhǎng)及賄市、呈區(qū)兩村級(jí)政挖府要遣員、碼國(guó)內(nèi)株有實(shí)排力的祥開(kāi)發(fā)宋商、荷全國(guó)魄及本橋地的肢知名息媒體媒體沸配合：國(guó)塑內(nèi)知搞名媒采體及零青島憑市主檔流媒伍體事件朱造場(chǎng)數(shù)之三擴(kuò)：青尼島·陶新天師地土洲地出墨讓答輕疑會(huì)主題：青島啞·新哪天地目的：介別紹青熄島和惕城陽(yáng)擊的城神市發(fā)腰展、測(cè)城市育規(guī)劃互規(guī)劃?rùn)z、產(chǎn)別業(yè)政弓策等流相關(guān)殊內(nèi)容乒，同秋時(shí)就辯開(kāi)發(fā)斗商共狂同關(guān)攝注的遼問(wèn)題系加以些解答洽。時(shí)間扮：10輸月底掏或1謙1月貴初地點(diǎn)：青軋島新阻天地薄規(guī)劃下展示甚廳邀請(qǐng)態(tài)對(duì)象：意岔向開(kāi)搞發(fā)商屯、全茫國(guó)及散本地橫的知碰名媒膚體政府尤部門(mén)：青啦島市即規(guī)劃己局城陽(yáng)迷區(qū)政防府青島挨市城逗陽(yáng)區(qū)托城市設(shè)規(guī)劃伏建設(shè)伙管理譽(yù)局媒體博配合：國(guó)減內(nèi)知謙名媒鹿體及欠青島墊市主兼流媒津體項(xiàng)目狐執(zhí)行撿攻略獵索引事件成造場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)鳥(niǎo)工具現(xiàn)場(chǎng)尖展示土地藥推介綱手冊(cè)新聞殘發(fā)布贊會(huì)答疑熟會(huì)公告崖牌音樂(lè)狹影視頓片客戶(hù)烈造場(chǎng)開(kāi)發(fā)仁商訪砍談規(guī)劃盤(pán)展示泥廳媒體侍配合平面竊媒體撤、電砍視臺(tái)高層著定向倚營(yíng)銷(xiāo)物料晃準(zhǔn)備灰及執(zhí)熊行進(jìn)券度表營(yíng)銷(xiāo)賭工具賭之一即：青種島·昆新天獲地土右地推沸介冊(cè)目的總：展示甲城市速形象溪、發(fā)意展前罩景，靈突出足項(xiàng)目姻地塊睛的價(jià)燥值，鹽吸引拿開(kāi)發(fā)尼商的遺興趣發(fā)放陶對(duì)象?。簢?guó)內(nèi)醒外實(shí)左力開(kāi)甜發(fā)商發(fā)放萍渠道：推介徹會(huì)、閃直郵完成禮時(shí)間戀：9禮月1貴5日營(yíng)銷(xiāo)關(guān)工具斯之二?。呵嗫貚u·嬌新天坦地推謝介影廈視片目的：城醉市形符象展難示形式：5滾分鐘程音樂(lè)土影視從片＋慕8分易鐘的軍推介蔑影視豎片、愚配解躺說(shuō)詞播放備渠道：在戶(hù)異地浮高層容定向孕營(yíng)銷(xiāo)蒼、土桑地推賢介酒雀會(huì)進(jìn)爬行過(guò)晃程中澡滾動(dòng)攝播放完成沖時(shí)間失：9刑月2糧0日項(xiàng)目油執(zhí)行俱攻略莊索引事件誘造場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)泥工具現(xiàn)場(chǎng)勁展示土地好推介俗手冊(cè)新聞橋發(fā)布膚會(huì)答疑茅會(huì)公告沸牌音樂(lè)么影視仁片客戶(hù)茄造場(chǎng)開(kāi)發(fā)用商訪企談規(guī)劃做展示瞎廳媒體畢配合平面袖媒體擺、電蛙視臺(tái)高層岸定向播營(yíng)銷(xiāo)物料粥準(zhǔn)備山及執(zhí)造行進(jìn)躲度表現(xiàn)場(chǎng)站展示角：一日個(gè)展遷示青鍵島·千新天音地未削來(lái)形柜象的療規(guī)劃聽(tīng)展示栽廳目的竹：以展儀示為該主，絞固定凳營(yíng)銷(xiāo)降，提姥高目帥標(biāo)客嬌戶(hù)對(duì)吼項(xiàng)目朽未來(lái)殼形象觸的感