構(gòu)筑經(jīng)典名作打造運(yùn)營傳奇物業(yè)前期介入方案筑建科技產(chǎn)業(yè)大廈經(jīng)典名作、打造數(shù)碼園區(qū)運(yùn)營傳奇，從物業(yè)建設(shè)細(xì)節(jié)品質(zhì)開始。物業(yè)建設(shè)細(xì)節(jié)品質(zhì)的完善，如有了物業(yè)公司前期的介入，定能如虎得翼、錦上添花！一、物業(yè)前期介入的定義。前期介入是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)規(guī)劃、樓宇設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等多方面提出建設(shè)性意見，以便于日后物業(yè)使用人對物業(yè)的使用和物業(yè)公司對物業(yè)的管理，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備。目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項目規(guī)劃設(shè)計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設(shè)，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。二、物業(yè)前期介入的重要作用。1、從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解。其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效地避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。第1頁共6頁構(gòu)筑經(jīng)典名作打造運(yùn)營傳奇如2000年投入使用的深圳某大廈，其絕大部分設(shè)計工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，到有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行了實地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計細(xì)節(jié)、更好地搞好本大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并提出了需補(bǔ)充和完善的項目。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。2、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩?，F(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可能給業(yè)主今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為了自己工作的方便，而不是以人為本、從有利于業(yè)主今后幾十年使用的角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角第2頁共6頁構(gòu)筑經(jīng)典名作打造運(yùn)營傳奇度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。止匕外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。3、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。4、有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。5、有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對供配電、給排水、照明、通訊、暖通、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗收工作。6、同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗收合第3頁共6頁構(gòu)筑經(jīng)典名作打造運(yùn)營傳奇同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能投入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。7、此外，物業(yè)投入使用時才進(jìn)入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象。而提前介入，就可以有充裕的時間鍛煉好物業(yè)管理隊伍。實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利地維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。三、前期介入的基本工作思路。1、前期介入從規(guī)劃設(shè)計階段就要開始。在匯審圖紙初稿時，就要通過仔細(xì)看圖、多提問題、和專業(yè)工程師溝通交流、參加圖紙匯審會議等方式將圖紙在設(shè)計時的先天不足和缺陷盡可能地發(fā)現(xiàn)和提出來，強(qiáng)烈建議要求給予圖紙整改。2、深入施工現(xiàn)場，參加工程會議，準(zhǔn)確掌握施工進(jìn)度和現(xiàn)場情況。再通過以往物業(yè)管理經(jīng)驗的匯聚及和現(xiàn)場施工工程師、監(jiān)理工程師、開發(fā)商工程師的溝通交流，對施工過程中的缺陷、隱患和不利于日后物業(yè)管理和業(yè)主使用的地方及時提出來，并要求給予整改。3、熟悉各項施工的工藝規(guī)范和流程，對不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)及不規(guī)范的施工及時發(fā)現(xiàn)和提出來，要求其改進(jìn)施工標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。4、熟悉各種材料的合格標(biāo)準(zhǔn)，對不合格的材料及時提出來，并要求更換或做相應(yīng)的處理措施。5、熟悉各項工程的驗收規(guī)范，嚴(yán)格按照規(guī)范對各項隱蔽工程及單項工程進(jìn)行驗收，發(fā)現(xiàn)問題及時提出并要求整改。6、以便于日后業(yè)主使用和物業(yè)公司維修養(yǎng)護(hù)管理為原則，對大樓設(shè)施設(shè)備的選型、選材提出建設(shè)性意見。7、熟悉各種線路、管道、溝、井、池的位置和走向，有必要的情況下，可以拍照留底；熟悉各種設(shè)備的具體布置方式和位置。8、準(zhǔn)備接管驗收方案，對接管驗收人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。按照驗收規(guī)范逐項逐個對房屋本體及公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行仔細(xì)驗收。對于發(fā)現(xiàn)的問題分類列出來上報開發(fā)商，并催促各施工單位限期整改。9、針對大廈有些易耗器材隨著產(chǎn)品的更新?lián)Q代在日后很難采購甚至根本買第4頁共6頁

構(gòu)筑經(jīng)典名作打造運(yùn)營傳奇不到，對這些耗材列出備件所需表，要求施工單位提供，為日后的物業(yè)維修提供備件。四、天安創(chuàng)新廣場前期介入計劃及責(zé)任人。序號時間工作內(nèi)容責(zé)任人督辦人15月15日至5月25日匯總南海數(shù)碼新城、龍崗天安數(shù)碼城、番禺節(jié)能科技園等數(shù)碼城園區(qū)的施工經(jīng)驗，為天安創(chuàng)新廣場的前期介入提供依據(jù)。25月26日至5月31日和開發(fā)商工程部進(jìn)行開會匯談，提出對天安創(chuàng)新廣場的建議和要求。36月1日至6月7日復(fù)習(xí)土建方面的施工規(guī)范，并對土建施工圖紙、施工現(xiàn)場情況、施工進(jìn)度進(jìn)行全面的熟悉了解。46月8日至6月15日對大廈設(shè)施、設(shè)備房的土建部分提出施工意見及要求，并對施工進(jìn)行踉進(jìn)。56月16日至11月30日一方面繼續(xù)跟進(jìn)大廈的室內(nèi)裝修；一方面參加開發(fā)商工程部施工的相關(guān)會議，并從便于日后物業(yè)管理、業(yè)主使用、節(jié)能降耗等方面提出有專業(yè)水準(zhǔn)的建議。67月1日至10月31日參與工程設(shè)備設(shè)施施工安裝的全過程，以求一來能熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安裝流程；二來能及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備安裝所存在的問題，及時提出整改建議。另還要踉進(jìn)大廈的室內(nèi)裝修及室外園林建設(shè)。（須增加1名電工）711月1日至12月10日參與工程設(shè)備設(shè)施調(diào)試的全過程，以求一來能熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、操作流程及維修技巧；二來能及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備安裝所存在的問題，及時提出整改建議。另還要繼續(xù)跟進(jìn)大廈的室內(nèi)裝修及室外園林建設(shè)。（須增加2名水電工，1名客服管理員）812月11日至12月31日參與大廈的竣工驗收，并對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行督促解決。92010年1月3日至1月20日對工程設(shè)備設(shè)施進(jìn)行接管驗收清點(diǎn)、核查，及對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行跟進(jìn)解決，并與相關(guān)施工單位辦理接管驗收手續(xù)。102010年1月21日至1月31日組織人員參加各專業(yè)施工單位進(jìn)行的培訓(xùn)，并對培訓(xùn)的效果進(jìn)行現(xiàn)場考核。112010年2月1日至2月20日向施工單位索要工程剩余材料，向開發(fā)商索要竣工圖紙、施工合同等文件資料。備注：上表是以估計12月份進(jìn)行竣工驗收進(jìn)行的預(yù)演計劃，具體實施時可根據(jù)創(chuàng)新科技廣場施工進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整。五、前期介入的執(zhí)行要點(diǎn)。1、物業(yè)公司員工要本著積極主動、認(rèn)真正直、深入現(xiàn)場、精于細(xì)節(jié)的原則第5頁共6頁構(gòu)筑經(jīng)典名作打造運(yùn)營傳奇做到如下‘五個三’：要三熟：熟悉施工規(guī)范；熟悉施工圖紙；熟悉施工現(xiàn)場；三了解：了解施工合同；