目前公司比較認(rèn)可的

各種擔(dān)保方式投資項(xiàng)目開發(fā)部主講：賀仲讓擔(dān)保方式介紹一、商業(yè)銀行保函二、土地抵押三、在建工程抵押四、采礦權(quán)抵押及其相關(guān)法律問題五、關(guān)于擔(dān)保種類及其效力的律師意見銀行保函1、只要是國家銀監(jiān)會備案的各級各類銀行均可2、銀行按照層級和實(shí)力開保函是有額度限制的3、為了防止出現(xiàn)合同談完保函開不出來，現(xiàn)在公司要求開保函的銀行先出承諾函履約保函樣本

中色十二冶金有限有限公司（受益人）：

根據(jù)貴方與

※

※

有限公司

（“交易對方”）于

年

月

日簽訂的編號為

的《※※

※

項(xiàng)目BT模式投資建設(shè)合同》(“主合同”)，應(yīng)交易對方的申請，我行特開立以貴方為受益人的履約保函：保函金額按照以下第

1種方式確定：1.保函金額不超過人民幣（幣種）

※

※

※

※

（大寫）元。2.保函金額按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

，但最高不超過

（大寫）元。二、我行承諾，如果交易對方未按照主合同的約定履行義務(wù)，我行將在收到貴方提交的下述書面索賠通知后在7個工作日內(nèi)，以保函金額為限向貴方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任：

1.貴方在索賠通知中聲明，業(yè)主未能按照《BT合同》約定的期限與金額向貴方償還回購款；

2.索賠通知應(yīng)列明索賠金額，并由貴方以書面信函（須注明通知制作日期并加蓋貴方公章及法定代表人或授權(quán)代理人簽字）方式出具，注明《BT合同》的名稱和本保函的編號。貴方索賠需憑本保函原件。

3.本保函為不可撤銷、見索即付。 三、本保函的擔(dān)保金額將隨我方已支付的金額而自動遞減。四、如果貴方與交易對方協(xié)商變更主合同涉及我行擔(dān)保責(zé)任，應(yīng)事先書面通知我行；如加重我行擔(dān)保責(zé)任，還應(yīng)事先征得我行書面認(rèn)可，否則，我行對加重我行擔(dān)保責(zé)任的部分不承擔(dān)責(zé)任。五、貴方轉(zhuǎn)讓本保函項(xiàng)下權(quán)利，應(yīng)經(jīng)我行書面同意，否則我行不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。六、保函有效期按照以下第

1種方式確定：

1.本保函自開立之日起生效，至業(yè)主付清《BT合同》項(xiàng)下全部回購款和逾期付款違約金（如有）為止。

2.本保函自開立之日起生效，發(fā)生下列情形時到期：七、書面索賠通知必須在保函有效期內(nèi)送達(dá)我行，否則，我行在本保函項(xiàng)下的責(zé)任自動解除。八、主合同按期履行完畢、保函超過有效期或我行的擔(dān)保義務(wù)履行完畢，本保函即行失效，無論本保函是否退回我行注銷。本保函需要對合作方（保函中的交易對方）說明如下：1、保函的一條1款的保函金額大寫格上填寫十二冶與交易對方雙方商議的擔(dān)保金額，一次開具保函的該金額為十二冶的投資額、投資回報(bào)、主合同約定的十二冶其他正當(dāng)收益及如果交易對方逾期付款的違約金之和。

2、保函的六條1款本保函自開立之日起生效，需要說明的是，十二冶與交易對方簽訂《※※項(xiàng)目BT模式投資建設(shè)合同》(“主合同”)均要約定該主合同在收到保函之日才生效。保函承諾1、為防止合同談完，保函開不了，我們設(shè)計(jì)了一種讓保函開具行出具承諾的樣本保函的操作1、業(yè)主靠自己的資產(chǎn)或信用由銀行直接開具。2、業(yè)主的關(guān)聯(lián)單位愿意為業(yè)主在銀行出具保函3、項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)方愿意為項(xiàng)目開具回購保函土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。特點(diǎn)1、抵押期間土地還是由抵押人使用并收益2、如果抵押人在BT合同的回購到期后不能歸還貸款，土地使用權(quán)將轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)人所有，或者由抵押權(quán)人按法定程序處置法律條件特征1、必須是有土地證的土地2、土地必須是出讓地3、必須辦理他項(xiàng)權(quán)利登記。4、必須已經(jīng)足額交清土地出讓金5、土地必須是凈土地（律師盡職調(diào)查）6、該土地上的地上附著物必須同時抵押（在建工程工程隨土地抵押，交工的建筑土地隨建筑抵押）7、土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定抵押土地的評估1、對于不是項(xiàng)目所占土地的土地地塊抵押，必須進(jìn)行評估。2、評估一般采用我們自己聘請的評估公司來進(jìn)行3、土地抵押值不能超過評估值的50%4、地上有附著物的要對附著物對土地價值的影響進(jìn)行評估評估前了解：土地的屬性我國土地使用權(quán)屬有兩種性質(zhì)，四種情況1、即以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)2、以租賃方式取得的土地使用權(quán)3、以無償劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)4、集體所有制土地使用權(quán)。我們一般只接受出讓地抵押了解2：土皆地的脫性質(zhì)聞分類1.土地滲使用宵權(quán)的便性質(zhì)泳分為伶國有車土地昨使用庫權(quán)和夠集體吉土地肚使用縫權(quán)2、土作地出筐讓一晌般分遷五類院：住拿宅用擠地、鄙工業(yè)吉用地氣、商泰業(yè)用己地、列綜合肥用地斧和其查他用桌地。3、各見類用誘地出埋讓的灑使用身年限孟為：住宅文用地70年；工業(yè)塌用地50年；商業(yè)澤用地40年；綜合疏或其方他用螺地50年。一般盼見識要住宅渴和商束業(yè)用扮地抵喝押了解3：控戰(zhàn)規(guī)1、控儉規(guī)：蔬控制簡性詳謙細(xì)規(guī)趨劃是瘡城鄉(xiāng)塞規(guī)劃稻主管烏部門請根據(jù)倍城市榆總體勞規(guī)劃稠的要涌求，捉用以沿控制婆建設(shè)徐用地線性質(zhì)潤、使?fàn)I用強(qiáng)假度和衛(wèi)空間買環(huán)境療的規(guī)姥劃。控制監(jiān)性詳閃細(xì)規(guī)斤劃是急城鄉(xiāng)客規(guī)劃鴉主管郊部門渴作出嬸規(guī)劃聾行政娛許可散、實(shí)兼施規(guī)矛劃管含理的喚依據(jù)礦，并差指導(dǎo)鍛修建艙性詳加細(xì)規(guī)腿劃的業(yè)編制蠶。規(guī)劃界主管惕部門須組織填編制圖，控規(guī)2控制抬性詳腿細(xì)規(guī)致劃應(yīng)晚當(dāng)包勁括下呼列基獅本內(nèi)從容：（一魄）土啟地使刮用性勻質(zhì)及屋其兼漁容性垃等用執(zhí)地功蓄能控根制要刺求；（二瓶）容賞積率時、建征筑高正度、塵建筑顫密度印、綠源地率約等用常地指菜標(biāo)；（三翻）基梢礎(chǔ)設(shè)唉施、羅公共電服務(wù)趴設(shè)施激、公方共安眉全設(shè)排施的搶用地獨(dú)規(guī)模理、范蠶圍及盟具體選控制愁要求搖，地兩下管鴨線控鳥制要敘求；控規(guī)3（四江）基立礎(chǔ)設(shè)路施用守地的陽控制鞏界線倘（黃歌線）索、各毅類綠霸地范吼圍的員控制察線（匆綠線憐）、并歷史謀文化鐵街區(qū)擠和歷栗史建店筑的邀保護(hù)悶范圍加界線攏（紫啞線）熔、地仁表水喝體保戰(zhàn)護(hù)和場控制丟的地舊域界菜線（晃藍(lán)線勿）等薪“四洪線”句及控光制要喪求。注意遞：控按規(guī)是磚可以要調(diào)整腳的控規(guī)不名詞粱解釋1、住裂宅容偉積率幫：住宅智建筑姓總面覆積與箭住宅櫻用地死的比備值表搶示。娘（不割含地茅下的葵建筑償面積世）容積乘率=地上稻總建誘筑面背積÷規(guī)劃肉用地棕面積2、建配筑密廊度：飼項(xiàng)目系用地?fù)u范圍刑內(nèi)各臟種建味、構(gòu)塞筑物冊占地鹽面積息總和機(jī)占總免用地垂面積障的比謙例。建筑鋒密度=（建附筑物叢占地哪面積另＋構(gòu)果筑物營占地差面積衰＋堆示場用捆地面可積）÷項(xiàng)目嶄總用襖地面摟積×1醫(yī)00蔑%綠化伶率:是指話規(guī)劃當(dāng)建設(shè)扮用地次范圍舟內(nèi)的撫綠地沫面積疑與規(guī)鏈劃建桌設(shè)用小地面炊積之皆比。一個告良好艘的居住嬌小區(qū)，高率層住宅容積丹率應(yīng)脫不超票過5，多層遷住宅應(yīng)不宏超過2，綠艷地率責(zé)應(yīng)不焰低于30胳%。但緒由于偵受土用地成旗本的葛限制絕，并彈不是跡所有炸項(xiàng)目鏟都能巧做得野到。詳規(guī)詳規(guī)覺是指肚某個佳項(xiàng)目矩建設(shè)姥的詳壓細(xì)規(guī)番劃，腸如項(xiàng)郵目范焰圍內(nèi)損的建蹦筑物吹布局婦，道肯路寬巨度等第。在建忠工程牽抵押在建深工程奮抵押吉是把在建虹工程亦連同致合法槍方式繁取得鞏的土致地使弊用權(quán)作為資產(chǎn)夏，抵乳押給抵押火權(quán)人盡作為合同履行當(dāng)擔(dān)保險(xiǎn)的行壤為法律驢特征1、在沸建工鋤程項(xiàng)銀目所烏使用隆的整引宗項(xiàng)罷目的呀土地竊必須蛇同時播抵押富。2、投入饒工程汗的自吼有資瞧金必?fù)享氝_(dá)濤到工單程建估設(shè)總角投資暢的25斜%以上正，并引已經(jīng)鍋確定璃工程跑施工寒進(jìn)度外和工哀程竣鄉(xiāng)豐工交罷付日臘期。3、在驗(yàn)建工晚程抵媽押的儀概念刷是建需到幾賭層抵業(yè)押到確幾層努，不掌是抵秧押時由建到吹的樓薪層以梢下抵途押。4、一般脊在建怠工程插抵押瓦折率規(guī)應(yīng)控際制在60邊%以內(nèi)5、除《國有曬土地把使用敬證》外，《建設(shè)沙工程渠規(guī)劃液許可卷證》、《建設(shè)弟用地訂規(guī)劃錯許可旗證》、《建設(shè)鐵工程學(xué)開工護(hù)許可癢證》必須侮同時倍驗(yàn)查曾，防俯止抵手押沒毒有意劉義。6、為寫防止襯工程齊出現(xiàn)姥風(fēng)險(xiǎn)死，抵金押人漿要對籮工程趴辦理蹈以抵欣押權(quán)棍人為賀受益琴人的鏟財(cái)產(chǎn)素保險(xiǎn)盈。保單牛中應(yīng)約定技：“除非晴經(jīng)過盆保險(xiǎn)跑受益默人的捉書面綿同意案，投張保人用不得席以任咳何理嶺由中扔斷或名撤銷司保險(xiǎn)礙要求污的，溝保險(xiǎn)戀人不刊得接糧受。五證淚介紹《國有柱土地況使用蕩證》蓋有喚人民腿政府伐公章菌、房鹽屋土隊(duì)地行蓄政主奸管部暗門公丑章、滾有償書土地遠(yuǎn)使用稠證專饞用章盾，證膨上土拴地使塞用者儲應(yīng)與扁開發(fā)豆商名廟稱完仇全一拆致，類注意賞有無羊土地鞠使用充權(quán)抵罵押記闊錄?！杜R時恭國有非土地預(yù)使用蜻證》只能仆用于準(zhǔn)辦理他預(yù)售魚許可者證和趕開工病證，腫不代所表已兔取得陶最終董土地慎使用瓦權(quán)。殘一般揭是開恢發(fā)商開先期乖繳了棗一部施分地婦價款邁，如都后期煉款項(xiàng)既不能弱足額撤交付聰，就量拿不蓬到《國有蹦土地低使用認(rèn)證》五證其介紹規(guī)劃倡局的《建設(shè)喇工程絨規(guī)劃沾許可介證》是有往關(guān)建河設(shè)工飾程符納合城狡市(論壇透新股聞)規(guī)劃廉要求菜的法歷律憑卸證，氏取得華該證怕后方暖可申咸請開蹦工手鏈續(xù)。房管腐局主侍管《建設(shè)次用地丈規(guī)劃柴許可冊證》，看暢開發(fā)駛商所鑒使用碌的土協(xié)地用殼途、財(cái)位置仙和界鏟限是春否與停建設(shè)摔用地辯規(guī)劃打許可輪證相墓一致嶄。建委詢主管《建設(shè)煉工程船開工侮許可寄證》他是逃工程喉可開伐工的佛法律沈憑證洗，交握工后主建委進(jìn)發(fā)放《建設(shè)韻工程歐竣工搶備案恐表》。房地雞局主賤管《商品掉房預(yù)奏售許惹可證》、《商品姥房銷還售許訓(xùn)可證》土地竿抵押伙與在古建工遵程抵梯押的這關(guān)系1、在摸我們侄現(xiàn)在高的條境件中阻，是躍先后拍關(guān)系龜，又成是統(tǒng)狗一和爺一致劃的關(guān)親系2、在序建工庫程抵何押辦皺理時哈必須繳解除拔土地圈抵押3、土比地抵拆押在毯國土漁局辦敞理4、在英建工莫程抵海押在華房建墾局辦鹽理5、在植建工棕程抵門押必玩須簽賺新的躍抵押麥協(xié)議6、交便工后動及時慢辦理借房產(chǎn)介抵押切記1、在善以上缸三個菊環(huán)節(jié)豬中的栽解除蟲到重踏新辦棗理抵里押登唱記期蚊間，欺抵押皮人惡掌意通煩過法羨院查毀封而獎使下住一個承抵押覺無法塵完成爺。2、解除腸上一寧登記吵前，要到縫登記丈部門連查明拜抵押魂物是油否被芽法院柳或其嘩他司躲法部找門查跑封，存如果贊被查槐封的熱，立即辦理鏈新的物登記巴手續(xù)妙，馬上要求鉆借款斬人歸籠還貸向款或景依法近起訴秩要求罪行使階抵押墾權(quán)。切記抵押捕物沒敞有被蘿查封求的，題在辦火理新蒙的抵豈押手話續(xù)過義程中年，要邪帶好腔完備嬌的登駁記資罵料，倘力求稻使登厲記手研續(xù)在每盡量織短的運(yùn)時間斑里完樸成（爭成取做格到解舞除與讓重新?lián)p抵押盒同時蜜完成欠）。過程嗚中注航意做好侮保密繭措施躍，防左止抵押人的塘其他轎債權(quán)問人獲允悉后建通知般司法咱機(jī)關(guān)理查封乒抵押誰物。在建獵工程疾抵押劫與預(yù)妄售關(guān)劃系的欣處理1、在建絨工程持抵押攀與商降品房車預(yù)售鞭不能頑同時顯并存距，也鞋就是壩說，嘉商品索房預(yù)晚售時艇，開臭發(fā)企劑業(yè)應(yīng)紐奉當(dāng)與燦銀行吩解除預(yù)已設(shè)掌定的款抵押猶關(guān)系汗，否罩則購過房人漫將無揉法獲陷得房議屋的峽產(chǎn)權(quán)靠證。2、如唯何操率作2.禾1業(yè)主捷提供鑰第一麥批次惜用于勇沖抵助欲預(yù)爹售房杰屋資淘產(chǎn)價榴格應(yīng)洽還回楊購款煙的再著擔(dān)保封，形地成循議環(huán)。2.津2業(yè)主屯與我椒們共想同簽倉署預(yù)憶售合厘同，作合同棒中的絨業(yè)主仗開戶肚行必疾須是處我們炕掌控道的銀渣行2.悼3在建眼工程忽抵押熟合同馬簽署真時與珍銀行跨簽署菊三方黨協(xié)議抵，銀朋行進(jìn)倡行監(jiān)蒼管，明聞確三方的權(quán)餅利、瘋義務(wù)魄。2.閥4預(yù)售榆許可功證載都明2.就3條銀剃行設(shè)甩立的監(jiān)管蓬賬戶。采礦亞權(quán)抵王押采礦節(jié)權(quán)在行繼政法起律上視歸于財(cái)產(chǎn)械權(quán)，由統(tǒng)稱吳為礦督業(yè)權(quán)塵，礦業(yè)屯權(quán)“唱適用踏于不柔動產(chǎn)繩法律賀法規(guī)哭的調(diào)詢整原努則”“礦鬧業(yè)權(quán)毫人依渴法對彩其礦墻業(yè)權(quán)春享有口占有別、使幕用、竟收益姜和處螞分權(quán)現(xiàn)?！辈傻V掠權(quán)抵嘗押應(yīng)銳具備喪的條睛件（1）礦揀山企慰業(yè)投千入采曾礦生槍產(chǎn)滿1年；（2）采譽(yù)礦權(quán)豪屬無產(chǎn)爭議珠；（3）按濕照國儀家有撤關(guān)規(guī)崇定已徒經(jīng)繳宴納采輝礦權(quán)驕?zhǔn)褂媚M(fèi)、墊采礦餐權(quán)價沸款、榨礦產(chǎn)宿資源茶補(bǔ)償缸費(fèi)和灑資源盾稅；（4）國兼有礦呢山企提業(yè)在元抵押意有關(guān)傾采礦所權(quán)前罩，應(yīng)警當(dāng)征橡得礦虛山企氣業(yè)主依管部亭門的疲同意悲；（5）涉旬及國放家出賭資勘副查形擠成礦紙產(chǎn)地夜的礦綢業(yè)權(quán)嘴抵押痛的，修應(yīng)由熔礦業(yè)聲權(quán)人畜委托忍評估鏡機(jī)構(gòu)皆進(jìn)行算礦業(yè)宇權(quán)評概估；（6）已兩出租糟的采擴(kuò)礦權(quán)煎不得咬設(shè)定期抵押食；（7）采業(yè)礦權(quán)疊原則則上不瀉得進(jìn)蕩行部邪分抵償押；（8）國縫務(wù)院產(chǎn)地質(zhì)暖礦產(chǎn)意主管蠟部門咽規(guī)定悄的其熔他條架件。采礦米權(quán)價池值的評估朱與確定1、根隨據(jù)勘查伙形成擔(dān)礦產(chǎn)抄地的尺礦業(yè)僵權(quán)的國納家出閃資人駁實(shí)行勾逐級雷負(fù)責(zé)2、企憤業(yè)或告自然偶人出修資勘征查形莫成的置礦業(yè)醒權(quán)用單作抵籌押的守，抵押秘人應(yīng)紡委托皇具備撒礦業(yè)紹權(quán)評促估資恥格的址評估筆機(jī)構(gòu)傾和評臣估師陣進(jìn)行血礦業(yè)燙權(quán)評潮估采礦統(tǒng)權(quán)抵索押手壇續(xù)的妥辦理（1）抵粥押合鍵同；（2）礦袍業(yè)權(quán)俯許可世證；（3）礦鼻山企尋業(yè)投撫入采塵礦生錢產(chǎn)滿1年的辣證明難文件懼；（4）已職按照如國家俱有關(guān)會規(guī)定扇繳納胃采礦事權(quán)使么用費(fèi)廢、采尋礦權(quán)財(cái)價款括、礦識產(chǎn)資插源補(bǔ)摟償費(fèi)姥和資譜源稅品的證饞明性纏文件狹；（5）涉樹及國猴家出堂資勘亮查形貸成礦封產(chǎn)地垮的礦仙業(yè)權(quán)貞抵押幅的，挪須規(guī)米定提脆交有貫關(guān)礦奮業(yè)權(quán)南評估怎報(bào)告員，以錄及相戶應(yīng)主購管部五門的竿確認(rèn)乓文件糧；（6）涉與及國巴有礦先山企如業(yè)抵頃押有辛關(guān)采淚礦權(quán)駁的，鉗須提功交礦改山企階業(yè)主堪管部禮門的概同意宜文件軟，部巷分主結(jié)管機(jī)奏關(guān)還真要求乞提交緞有關(guān)符國有貢資產(chǎn)黑管理拳部門怪的批果準(zhǔn)文個件。抵押助權(quán)的弄行使1、礦業(yè)變權(quán)抵蠅押權(quán)陜的處尾置可以抵押銅物的憤折價長、拍河賣或步變賣夕來實(shí)兵現(xiàn)2、需要超注意：《礦他產(chǎn)資叨源開沿采登鐵記管驅(qū)理辦燃法》萍中對剛采礦占權(quán)人白的資怒質(zhì)有椒特別顛規(guī)定勵，因燙此抵追押權(quán)踏處置歇后礦奸業(yè)權(quán)恭的受升讓方坡應(yīng)當(dāng)酬符合孝有關(guān)崗法律梅的規(guī)唇定。3、抵押伯權(quán)人搞在依猴法處沸置有興關(guān)礦弟業(yè)權(quán)要后，裹當(dāng)事慨人還頃應(yīng)依滲法辦銀理礦模業(yè)權(quán)棗轉(zhuǎn)讓繁、變男更登驢記手狀續(xù)。采礦絞權(quán)抵勉押的擊風(fēng)險(xiǎn)1、礦殲產(chǎn)品觸市場描價格雅的大半幅波羊動2、礦業(yè)通權(quán)人張的異香常開盾采3、礦業(yè)震權(quán)人誼的破扭壞行憑為4、采礦過權(quán)主廣體資最格的蹲限制，造成沉處分況抵押匯物時板有關(guān)象的礦酒業(yè)權(quán)喬的價堵格大蚊幅縮屆水，普從而伴不利腫于抵貼