地塊價值判斷和拿地實操技能講師：冠仕馬如果一個房地產(chǎn)項目成功開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)分是100分的話，精準(zhǔn)的投資管理工作在開發(fā)全流程工作中的占比至少是70分。

一、宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測

2016年中國樓市經(jīng)歷了驚心動魄、跌宕起伏的過程。

2015年年中以來，在相對寬松的政策背景下，中國房地產(chǎn)市場逐步進入上升的周期。1-4月：房地產(chǎn)市場出現(xiàn)井噴式爆發(fā)，由一線向周邊及二線城市波浪式擴散回暖，在4月份之后呈現(xiàn)回落調(diào)整的跡象，5-9月：自7月尤其是8月份以來形勢迅猛逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱，面臨著區(qū)域進一步擴散和熱點地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險。10-12月：隨著一線城市從嚴(yán)調(diào)控的推進，以及9、10月份熱點二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的集中收緊，樓市初現(xiàn)降溫跡象。2016年9月30日北上廣深限購限貸政策庫存明顯消化，二線城市庫存消化快于一線城市

價格開始同比上升，一線城市漲幅比二線城市明顯二三線城市限購限貸和限售政策（2017年4月）1、本市戶籍限購2套新建商品房2、非本市戶籍購買首套房需繳納1年社保和個稅，購買第二套新建商品住房需繳納2年社?；騻€稅。3、非本市戶籍本科以上或初級以上職稱，購買首套新建商品住房需繳納半年社?；騻€稅4、限售：新購住房（含新建商品房和二手房），需滿2年方可再交易。貸款比例：貸款第一套首付要求30%，第二套首付40%2016年房地產(chǎn)市場特征2.1.熱點城市房價增幅從大幅增長到環(huán)比回落2.2.投資投機需求由迅速爆發(fā)蔓延到沉寂離場2.3.開發(fā)投資增幅由快升到緩落再略有反彈2.4.熱點城市樓市由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜2.5.住房供求空間錯配持續(xù)加劇近年來政策導(dǎo)向和調(diào)控路徑房價持續(xù)上漲的四大根本性因素2001年加入世貿(mào)，中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展----購買力中國的城市化進程----購買需求人民幣超發(fā)----價格和價值國際經(jīng)濟形勢，特別是金融市場的影響----價格波動的外圍因素█2005年房價下跌：流動性過剩，土地和信貸的急剎車

----主動█2008年房價下跌：全球金融危機----被動█2011年房價下跌：歐美量化寬松，我國限購限貸限價

----主動█2014年房價下跌：QE退出，三限解除，去庫存

----被動█2016年房價先漲后跌：美元加息暫緩，重啟限購限貸

----主動█2017年房價（？）：美元加息開始，強調(diào)房屋使用屬性

----主動？被動？比較過去四次房價下跌看2017的產(chǎn)業(yè)周期點二、地塊投資的開發(fā)策略和開發(fā)模式131、從投資回收速度看：長線模式和短線模式2、從產(chǎn)品類別看：單一產(chǎn)品模式和組合產(chǎn)品模式3、從單一規(guī)模來看：大盤模式和精品模式；4、從地區(qū)分布看：區(qū)域模式和跨區(qū)模式5、從經(jīng)營主旨來看：品牌模式和贏利模式、生存模式和成長模式6、從商業(yè)類別來看，有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市運營開發(fā)模式、特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式、旅游地產(chǎn)開發(fā)模式、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式。

█課程討論：我們企業(yè)的開發(fā)策略是什么，我們偏好的投資模式是什么？有什么優(yōu)缺點開發(fā)策略和開發(fā)模式的選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式城市運營開發(fā)模式特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式三、市場分析和地塊評估房地產(chǎn)市場分析的步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標(biāo)客戶的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。房地產(chǎn)丈市場分染析的方汗法區(qū)域經(jīng)叉濟環(huán)境截分析區(qū)域房梢地產(chǎn)市籠場分析對當(dāng)右地經(jīng)包濟環(huán)賊境中爛決定黃所有效類型伙房地扒產(chǎn)供展給和際需求蛇的基希本因聲素進夕行分容析，畫對過暈去變版化趨標(biāo)勢進放行判丘斷，幕預(yù)測肥未來愿的發(fā)給展前披景。區(qū)域經(jīng)諒濟環(huán)境賴和市場嫌分析：崖基本內(nèi)鄙容數(shù)據(jù)植來源各地米方統(tǒng)巴計年同鑒、頌統(tǒng)計漂公報并、經(jīng)既濟發(fā)團展月灰報、婚地方獻經(jīng)濟號信息稈網(wǎng)、范地方妻政府半網(wǎng)站沒、中直房指擠數(shù)、姨國房匪指數(shù)竄、地賄方房蹄地產(chǎn)貓年鑒土地鋼、規(guī)轉(zhuǎn)劃部醫(yī)門的艦政府加官員割訪談規(guī)劃冷、房李地產(chǎn)斑等專殃業(yè)人罰士訪藥談區(qū)域經(jīng)吩濟環(huán)境蜓分析1、總鋒量指榜標(biāo)：GD鈴P、人怠口、蠅人均GD現(xiàn)P、固謀定資民產(chǎn)投厲資、垮新批宵三資吃企業(yè)京人數(shù)榜、接術(shù)待入攔境旅晃游人戶數(shù)等2、結(jié)構(gòu)患指標(biāo)：旋產(chǎn)業(yè)結(jié)理構(gòu)及布咱局、就家業(yè)人口殺結(jié)構(gòu)3、水平捆指標(biāo)：天人均收象入水平顆、消費鴉水平、嘉人均居兵住面積濱、住宅蛋消費支縫出水平4、城購市經(jīng)漿濟發(fā)宏展計蜓劃、予產(chǎn)業(yè)弟規(guī)劃助、城祖市總甜體規(guī)由劃區(qū)域房熄地產(chǎn)市貓場分析1、投渡資：脆開發(fā)杏投資姿額2、土地透開發(fā)：嚴(yán)土地開像發(fā)投資塔、開發(fā)喂面積、柴土地出跪讓金3、商臺品房戚開發(fā)顛：施學(xué)工面碑積、發(fā)竣工紋面積殼、年覽開發(fā)江量4、銷頁售：飼銷售隆額、雀銷售耳面積躲、價思格、歉空置獄量、毫吸納季量5、房地唯產(chǎn)景氣庸指數(shù)、箏價格指鍬數(shù)房地產(chǎn)瓣市場分維析的方鹽法區(qū)域經(jīng)捷濟環(huán)境元和市場簽分析：婦基本資爆料的獲投得對每達一個歸可能卡影響闊項目放競爭劇性能緊的特片征一榴一進受行分代析和澡評價宜。法律特鞋性：土霉地使用般權(quán)年限追、規(guī)劃芳條件、鐘建筑標(biāo)蒙準(zhǔn)……經(jīng)濟江特性掃：價帶格、撥付款朵方式……自然悟特性微：地近塊面鎮(zhèn)積、崖形狀典、高帖度、溉景觀訪、區(qū)鏟位……關(guān)聯(lián)掌性：罵通達攀性、濁可視白性項目衰自身拔資源菌條件柔分析競爭對碌手分析目標(biāo)客穗戶分析現(xiàn)有慎、潛彩在競科爭項續(xù)目的加競爭返特點柏、市請場反鄉(xiāng)豐應(yīng)目標(biāo)遣客戶委的數(shù)拿量、葡收入晴水平閥、家烏庭結(jié)更構(gòu)、醬消費叨偏好找、生臉活方晃式、攜心理盼特征撿、行獵為模脖式找出褲項目晶的目食標(biāo)客瘦戶目標(biāo)幫客戶黑置業(yè)呼的需霞求與保心理緒訴求找出項姿目面對使競爭市冷場的機丹會點房地產(chǎn)婦市場分晶析的方臘法：微約觀層面市場分析和地塊評劣估1.區(qū)域置市場分析---職-市場調(diào)牽研任務(wù)滑書2.競爭樓筑盤分析---運-樓盤調(diào)錘查表3.市場分愿析要解炎決的主恒要問題臂：專案法市場調(diào)靠研的指引4.地塊令分析--孝--伏--豬--宗地社送會條件散調(diào)查表--咱-宗地堵自然拔條件杰調(diào)查竟表4.相關(guān)政箏策評價--洞-房地產(chǎn)吉政策法澆規(guī)調(diào)研欄表四、地塊室投資的返決策核謹心：產(chǎn)裂品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該實櫻現(xiàn)土地造利用的最蛾大利獵益化產(chǎn)品碼規(guī)劃仁首先碎要立犯足于欄規(guī)劃案條件產(chǎn)品曲規(guī)劃毒和企政業(yè)自今身的模產(chǎn)品廢密切劈燕相關(guān)產(chǎn)品規(guī)劃乎和自春身企使業(yè)的醋運營能力密切檔相關(guān)產(chǎn)品灣規(guī)劃涂也和謙企業(yè)食的自覆身銷售能力獨密切西相關(guān)█實戰(zhàn)操騾練：強返排方法廳的介紹友和實踐強排方滲案案凳例分予析某項目餓基本條傅件容積率外：0.蜜99總用地或面積：20惜16順36㎡建筑面預(yù)積：24萬㎡，掘其中計圣容面積灣：19.歲95萬㎡建筑密爪度：0.2濃0綠地率津：30%產(chǎn)品配置一根覽表（方案腦一）物業(yè)類型占地面積容積率地上建面/地下建面預(yù)期單價元/平方米預(yù)期總價獨棟別墅700000.2517500200003.5億聯(lián)排別墅316360.7 22000150003.3億疊加別墅

8500花園洋房600001.27200065004.68億小高層公寓400002.28800060005.28億計容總建面

199500

16.76億產(chǎn)品配灰置一覽糞表（方案廟二）物業(yè)類型占地面積容積率地上建面/地下建面預(yù)期單價元/平方米預(yù)期總價類獨棟1088780.5544502000010.89億聯(lián)排別墅00

0150000疊加別墅00

085000花園洋房931221.5614553065009.46億計容總建面202000

199500

20.35億五、地抄塊投敢資的褲決策扔依據(jù)慮：財詞務(wù)分挑析地塊投資交的決頌策依銷據(jù)：剩財務(wù)分析1.房地捕產(chǎn)項覆目投裙資與殃成本鹽構(gòu)成2.房地遷產(chǎn)項渾目的修收入府估算3.房地產(chǎn)危項目現(xiàn)彩金流量務(wù)表4.房地紀(jì)產(chǎn)投刮資收危益分顏析:項目它的靜濟態(tài)投瞎資和鍋動態(tài)測算5.敏感性澆分析█實戰(zhàn)其操練：識項目的記可行性蓬報告的制編制項目填進度零計劃毯橫道劣圖

項目進度計劃橫道圖

階段工程活動2016年2017年2018年

季度3412341234

設(shè)計與計劃土地款支付取得土地證

建筑方案設(shè)計

地質(zhì)勘探

施工圖設(shè)計

施工規(guī)劃請照

三通一平

基礎(chǔ)工程

主體結(jié)構(gòu)

設(shè)備安裝

粉飾工程

公建配套

驗收竣工交付使用

銷售期

項目喊現(xiàn)金橋流程商表投資管夸理標(biāo)準(zhǔn)妻化模板項目建視議書項目初步評煉估報告項目可行啟性報告六、土麻地市批場三、出滋讓方式謊的適用艇范圍出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制四、誘招標(biāo)摘、拍見賣、派掛牌能的異漲同招標(biāo)拍賣掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書

十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價格及指定的技術(shù)等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求七、房莫地產(chǎn)棒企業(yè)總的拿諒地方槽式39招拍掛訂介紹土地俱轉(zhuǎn)讓粘介紹股權(quán)峽轉(zhuǎn)讓饅介紹合作經(jīng)茅營介紹土地合作流（企亮業(yè)與鑄企業(yè)渡、政駁府與勿企業(yè)煉）一、治二級聯(lián)掌動概念地產(chǎn)（特旅游、續(xù)公園、炎酒店、群商業(yè)等牢配開發(fā)靜用地）委托代末建介紹房地猛產(chǎn)企負業(yè)拿招地方式五個污模式升十六古種方淘式401）大懲連萬膜達的旦模式2）萬科的模式3）綠貨地的模丟式4.）企業(yè)勾地磚技巧勝、門挎檻條錯件設(shè)碎置█實戰(zhàn)嚷操練舒：什匆么是秘我們朝企業(yè)差拿地驕條件踩的最超佳方輸式？品牌房搏企的各湊種獨門健絕技及非其拿地義策略勾地概念土地在顧正式掛浩牌出讓育前，由離單位或蚊個人對膚感興趣趕的土地圍向政府混表明意爭向并出速價，如威果申請殺人資格呼符合條便件且其陳所提出扶的報價鍵符合政帆府預(yù)期幸，政府綠再以“受招拍掛捕”方式巧公開出好讓該宗膝土地。進入“您招拍掛播”階段稠，如有智人競價騎，則價滾高者得躬；而一艦旦無人傅競價，斯申請方深應(yīng)當(dāng)參爪加該宗役地的招新標(biāo)拍賣惠掛牌出渴讓活動褲，且報猛價不得距低于其蹄承諾的冒土地價鐵格，其瓦用意就屋是防止允土地流究拍和賤送賣。勾地制最源于香亂港，當(dāng)碼時，受付亞洲金跑融危機計的沖擊抱，香港徐的樓市桶泡沫破器滅，樓余市進入妹低迷時趴期，香倦港政府崖?lián)耐翑⒌乇弧白馁v賣”辣，便暫圍停了“揮賣地”挖轉(zhuǎn)而采存用“勾輪地”制拔度，這輛是勾地鑄在香港棟實行的館最初目婚的。如：虹廣東20鋸11年實品施的戚用地臣預(yù)申樣請制余度（要即“俱勾地者制度脈”）插，則導(dǎo)為如剃何保盞證有子效供遙給提俯供了蜻積極索思路承（10%的保證擺金)。八、各種轉(zhuǎn)拿地模耕式的風(fēng)喉險一手淡地拿肝地風(fēng)張險與雀防范1、生地傷的風(fēng)險嘉：無法企及時完領(lǐng)成甚至挨無法完薦成搬遷錘的風(fēng)險?！景咐馈磕撤渴┑禺a(chǎn)開粥發(fā)企業(yè)斤市中心盯地塊搬鞏遷3年投豆入數(shù)缺億至價今完鳳成1/3搬遷任仍務(wù)。風(fēng)險產(chǎn)料生原因咬：穩(wěn)定斤壓倒一響切，無壞法實施司強搬；圈征收條僅例出臺填，因公致共利益喬才可征遷收。風(fēng)險防切范方法儲：（1）盡量槐少拿或蹈者不拿磨生地；（2）若拿曉生地，筆建議從姐先進行殺集體土視地一級盼開發(fā)，憐而后經(jīng)扇過征地劉后，通更過招拍肢掛拿地躬。一手條地拿站地風(fēng)寄險與陳防范2、政府奴暫時無撕土地指籃標(biāo)引發(fā)尾的風(fēng)險亂：無法曉及時、看甚至無久法取得醋土地使恨用權(quán)影接響開發(fā)票建設(shè)風(fēng)驕險，以喪及先行梢建設(shè)無狡法取得連土地使姥用權(quán)的委風(fēng)險?！景?/p>

風(fēng)險防范方法：

（1）約定指標(biāo)落實期限，并約定違約責(zé)任。

（2）跟蹤土地指標(biāo)，一旦有了指標(biāo)，即取得土地使用權(quán)，避免挪用。

（3）土地指標(biāo)未拿到之前，盡量少投入。一手地山拿地風(fēng)退險與防抱范3、地域圓差異風(fēng)旁險（不生誠信風(fēng)伯險）：墾指標(biāo)無這法落實憑、優(yōu)惠處政策取取消、要巨求補地價【案例牢】某縣省招商引馬資給予戒優(yōu)惠后遙要求增遠補地價毀。風(fēng)險防刮范方法林：（1）誠師信度柱差的丙地方農(nóng)，不辣宜拿獵地；（2）盡可匹能取得鞋有利的蘇合同約抱定且需注要盡可裙能細化償。二手地封拿地風(fēng)留險及防票范1、在蘇建工虛程轉(zhuǎn)噴讓未踢達轉(zhuǎn)丹讓條缺件無梅法過西戶取燦得產(chǎn)西證的風(fēng)險。防范侍方法薯：股煉權(quán)轉(zhuǎn)聲讓方哨式取純得土膛地使盡用權(quán)相；促樸成達絕到轉(zhuǎn)榮讓條澤件并妹在轉(zhuǎn)塞讓條翠件具閑備時釣及時督轉(zhuǎn)讓。2、在建礦工程被刻抵押查電封等風(fēng)羨險防范方圣法：盡政職調(diào)查哪并設(shè)計庫安全交驗易方案。3、隱數(shù)瞞負綢債（覆包含責(zé)或有踐債務(wù)孩）、就虛構(gòu)賞債務(wù)絲式、一殊女二馳嫁的桶風(fēng)險防范方季法：盡宗職調(diào)查醒、設(shè)計肅交易方巡壽案讓轉(zhuǎn)扔讓方承框擔(dān)并提膠供有效街可實施紛的擔(dān)保顧。二手地狗拿地風(fēng)映險及防董范5、受礙讓方厲無法肆受讓向股權(quán)趕的風(fēng)懼險產(chǎn)生原腦因：出絞讓合同賽中對股狠東有特迫別約定遲；股權(quán)戀被質(zhì)押栗、查封羊、易主偵等。防范裙方法丙：盡凈職調(diào)芝查并咽設(shè)計運安全墻交易桂方案。6、稅收深風(fēng)險產(chǎn)生原祝因：為令了遏制谷土地使至用權(quán)轉(zhuǎn)狐讓，有秩些地方功內(nèi)部規(guī)夠定稅收烏政策，柳補交契蒜稅、土膝地增值菊稅，否籍則，不避予辦理彩大產(chǎn)證葬。防范方悅法：當(dāng)駕地國土值部門進蘭行調(diào)查往，并約勉定后果羅承擔(dān)。二手地朗拿地風(fēng)阻險及防磚范7

產(chǎn)生原因：招商價低，政府部門提出要求，達不到則收回土地使用權(quán)，或者附帶義務(wù)，不履行則收回土地使用權(quán)或者受讓方必須承擔(dān)。

8、閑置收回風(fēng)險、土地升值征收風(fēng)險、交易付款手續(xù)不全風(fēng)險。

【案例】某縣因土地升值而征收解除出讓合同糾紛案。九、服投資食體系