棕櫚泉花園二期下半年度企劃目錄壹上半年度營銷回顧上半年度市場綜述棕櫚泉花園二期銷售狀況棕櫚泉花園二期推廣狀況煙貳下半年紐度營銷計劃奉一、下半年棟度市場預(yù)測遷二、棕櫚泉斷花園二期銷瀉售計劃勸三、棕櫚泉訴花園二期推翠廣計劃籠壹上半年笛度營銷回顧貼一、上半年合度市場綜述章Ⅰ局上海別墅市皮場繼續(xù)增量醒，基本面良渣好倒2003年罷上海市別墅訪上市供應(yīng)量竹359.6棒萬平方米，凡占地面積1世058.3精萬平方米，勒平均容積率芽0.34。是浦東料占寄15.82解%舌，偉松江占33冠.22%，桿閔行占16屢.48%、韻南匯池占質(zhì)14.77清%、青浦占樣10.83毀%，其他區(qū)來域由于長寧芹的退出以及舊嘉定、寶山勢、奉賢等別晝墅逐漸說升溫，我占8.88灑%掙。荷迫猾畢厭勞掌飾掌堤堆匠兵沖葵洗捷敘枯孝惑標(biāo)淹真羨胃渴均稍上半年度市承場綜述蘿據(jù)中房指數(shù)忠系統(tǒng)上海別聚墅指數(shù)辦公濤室監(jiān)測顯示返，2004烏年別墅指數(shù)鞏迅速上漲，幸2004年勻1月份數(shù)較民上年12月備上漲36點渴，3月上漲衫22點，達喉到1165益點，上漲幅湯度分別達3當(dāng).25%和失1.92%斥。自200挺3年第四季投度開始，上迷海別墅指數(shù)鄉(xiāng)接連幾個月享連續(xù)上揚，凈預(yù)示新的一佩年別墅市場廢將持續(xù)穩(wěn)健廊前行。熊草近年上海別趟墅價格漲幅治驚人，刪2003旅年平均每月形價格指數(shù)疏上漲為11侵點，至年末佩漲幅為10普7點。陽2004韻年別墅指數(shù)射更是迅速上涉漲，除了需外求旺盛，還著有一個重要鞏原因是地價森的大幅升值愁，別墅的占菠地都比較大據(jù)。護冤致2003年溜上海別墅市念場盡管受別滿墅用地政策馳及非典等等定一系列的影廳響，曾使一句些待開發(fā)別吵墅、待上市刃別墅以及別鞋墅購買者駐匙足觀望，但違當(dāng)土地供地西政策越來越蹤規(guī)范化和透媽明化后，當(dāng)探非典煙消云畫散不再成為暗人們評頭論制足的話題之屠后，別墅開基發(fā)及需求又奔悄然歸位繼唉續(xù)邁步前行孟。卻頌一、上半年粗度市場綜述囑Ⅱ渠浦東高檔別搜墅增多，龍銜東大道沿線羊成熱點造據(jù)上海別墅債指數(shù)研究報育告分析，灣2004豐年上海別墅持市場高檔別卻墅競爭激烈淺，供給相對如較為豐富，青正在規(guī)劃或杠者即將啟動獸的別墅大都頭定位于高檔繭別墅。總價炒300萬元場以上將占到帥60％以上奇，這也在一鴿定程度上拉淚高了別墅市鈔場的均價。渡2004年宵上海別墅市咽場六大版塊婆分布以及各訊自特色更為妻明顯：鼠深不可測的仰浦東版塊、守顓橋Tow餅nhous汪e伐、黨滬青平－徐話涇板塊：老養(yǎng)虹橋的延伸撐、劇佘山板塊－蜘高檔別墅的舞發(fā)翔地切、乏平民化的九記亭－莘閔別及墅區(qū)責(zé)、掘深不可測的挺浦東別墅板例塊販、碧漸行漸遠(yuǎn)的答大東郊－南螞匯別墅映從別墅未來喉發(fā)展區(qū)域來醒看，其浦東走及仗松江狡最為看好。睡浦東憑借十藍(lán)多年的開發(fā)的開放和經(jīng)濟迅發(fā)展、四個準(zhǔn)功能區(qū)的建蠅設(shè)、國際機憂場的東移、誠世博成功申樓辦、浦東及邀南匯廣闊腹君地的支持，畢將成為上海頃下一個別墅亞發(fā)展重點區(qū)佳域。飾浦東仍是目勇前上海房地搭產(chǎn)市場前景朗最廣闊的區(qū)旺域，浦東的填陸家嘴金融遷貿(mào)易區(qū)沒什趨么大規(guī)模的毒別墅，猶如兼浦西的市中塞心，就幾棟萄別墅也是可愉遇不可求的池。由于近幾雄年市政府的陽大力規(guī)劃發(fā)鬼展，蔽2004年肌浦東地區(qū)別賀墅以300攤平方米至4漠00平方挪米的戶型占凡市場主導(dǎo)，囑中高檔別墅蓋成消費主流榴。從現(xiàn)在的澡別墅供應(yīng)量燒與消費量來甜看，浦東地粗區(qū)別墅成交沿量開始上升經(jīng)。500平煎方米—60叼0平方米宅以上的大戶幕型別墅開始尾增多。申博異成功、浦東烤機場啟用和腳國際航班全驕面東移、洋吊山深水港和慣海港新城的岡全面啟動，于這些都帶動高浦東別墅板筆塊價位上漲羊。再加上磁厭浮列車和M銅6地鐵等帶爭來的交通改畫善，配套設(shè)責(zé)施的完善，虧為周邊區(qū)域虹土地帶來增淡值潛力。目航前，不僅別德墅開發(fā)向大屋戶型和高檔皇型轉(zhuǎn)移，而錘且二手房市擇場的交易熱桃點也由最初刻的聯(lián)體別墅演轉(zhuǎn)向了獨立萍別墅。錫一、上半年寧度市場綜述肯張江高科技雀園區(qū)呈現(xiàn)出離黑馬之勢，堡從地理位置閥來看，該區(qū)字域坐落在龍掩東大道，該盈大道應(yīng)該是桌浦東目前最滋寬敞的道路彎，所以龍東請大道兩側(cè)尤陜其是張江往蝶南方向地段圍的別墅，價貓位也相當(dāng)高繼。世紀(jì)公園病附近的別墅坦在浦東的地陣位和虹橋別撤墅相類似，測將是上海的惠頂級別墅。衰總體來看，套浦東的別墅賭建設(shè)水平比兇松江青浦差膏很多，但不兄管怎樣都賣壟得快。在浦竹東未開發(fā)之趕前，上海西肚郊虹橋被認(rèn)軌為是“風(fēng)水看”最好的地皮方，目前西挖郊賓館周邊裹和上海動物主園周邊的別濱墅也有幾十終個之多，規(guī)填模也相當(dāng)大扯。但因為西遼郊虹橋的別落墅區(qū)域已十成分成熟，因稀此這里的別洲墅價格不會眼大起大落。夕癢龍東大道去此浦東機場的姓沿線，南匯奉康橋地區(qū)、控航頭地區(qū)和窩南六公路附傲近三大板塊四，別墅集中惜且發(fā)展較快徒。從世紀(jì)公仔園周邊到龍邊東大道，集瀉中了部分上稍海的高檔別增墅區(qū)，有單初價在3萬元喘/平方米—辰4萬元/平重方米、總價橫1500獸萬元以上的治頂級別墅。蔥龍東大道往梁浦東機場方狹向沿線的張衰江地區(qū)，也憑以高價位的哨獨立別墅為銜主，單價在刺1.5萬元姑/平方米—軌2萬元/平乏方米。重受市政乓建設(shè)及其他汁各種利好因感素的影響，厲南匯別墅板依塊正成為備鞠受矚目的新未熱點。康橋守地區(qū)，特別廁是處于外環(huán)罩線以內(nèi)滬南煙路沿線的區(qū)熊域，因為距鑰陸家嘴僅2逗0分鐘車程梨，交通便利追，又擁有比螞較完善的商殲業(yè)配套，越通來越受到購寇房者的關(guān)注逃。這里獨立腹別墅的面積園集中在22啟0平方米—肺500平玉方米之間，裝單價從1萬錫元/平方米系—1.7萬斥元/平方米待不等。沿著獸滬南路再南尺行20分鐘煌左右，有一刻些以休閑度容假、大花園跌為特色的別棄墅區(qū)，價位胃一般為90爺00元/常平方米至1吵3000阿元/平方米云不等。靠近仇上海野生動糧物園地區(qū)，戚一些別墅正媽在開發(fā)，未咬來，這里又蠢將形成一個經(jīng)新興的大別敲墅區(qū)。仍一、上半年誦度市場綜述千Ⅲ看、5月份起援，受宏觀調(diào)管控信貸政策脹影響，高檔霜別墅市場銷鵲售緩慢塘4月25吧日，中國人逆民銀行決定慚將存款準(zhǔn)備擔(dān)金率由現(xiàn)行斗的7％提錢高到7．鏟5％，鎖定濁商業(yè)銀行碌1100億符元。同日，崗差別存款準(zhǔn)磚備金率制度檔也開始實施豆，38家謹(jǐn)存款類金融堵機構(gòu)開始執(zhí)攔行8％的早存款準(zhǔn)備金扁率。春各大銀行對渡貸款額度，傍尤其是貸款溫資格審核度蠅加強，很大艷程度上影響允高端別墅市賄場銷售進度墊。很多高端酒房產(chǎn)開發(fā)商榜5月1日后獨，購房貸款委承諾由7成絲降為6成。襯同時，購房皆者決策開始顯受到影響，帽尤其總價超宏過600萬酒之別墅項目咸，觀望氣氛丟非常濃厚。育從中房指數(shù)閉做的一些研只究可以發(fā)現(xiàn)瓣,指數(shù)的上期升速率正在這下降。推土地緊縮的鑰壓力、金融評收緊的壓力末、利率上升享的壓力、包摔括國外游資稿的投資的不剩確定性,以老及政府結(jié)構(gòu)電性調(diào)整的壓很力,鼓勵中修低價位的房呈子,消費者嶼預(yù)期消費的揭壓力,種種臉不確定因素餓干擾著豪宅姿市場的發(fā)展盲,直接影響癥了高端物業(yè)祥的銷售狀況賠。銷目前湯臣?？缇耙蛐刨J影港響，已全部鋒封盤停售。投上半年度市吩場綜述幟Ⅳ聽、目今周邊丙競爭及代表撫性個案列表覺個案名稱找地址涌屬性賣樓盤概述烤價格（元/爺平方米）幕總價興銷售現(xiàn)況勒湯臣高爾夫喬（八期）慨浦東.龍東光大道另獨立別墅御位居整個社洗區(qū)東南側(cè)，燈全石材別墅諷，每戶安裝昌獨立電梯配容積率0.薦29，總戶禽數(shù)89戶，增房型417雀—琴464平方枯米推21000束——辣38000鹽銷售率70脖%悠余20套。念謙生茂養(yǎng)園晌南匯航頭瘡獨立別墅舉以養(yǎng)生為概隊念，中式景饒觀、建筑昆一期44戶著，房型：3躍20-92獎0平方米姨樣板房已完倒工株未定壞預(yù)訂中袋上半年度市艷場綜述瞞個案名稱呼地址逐屬性感樓盤概述圈價格（元/小平方米）代總價奸銷售現(xiàn)況昏九間堂（水原清木華二期君）宿浦東.世紀(jì)形公園束獨立別墅慌日本、臺灣峽、香港等各蹲路建筑師分孟別設(shè)計50妙余棟，以東橋方建筑為主威題，戶型在壯500平方澤米以上繼40000場未售警維詩凱亞阻浦東.碧云梁獨立、雙拼迫容積率非常感高，達到0含.5，西班取牙式別墅，妻花園面積很滅小仙18000照-2100辯0獻預(yù)訂艷金爵別墅翁浦東.龍東屑大道羞獨棟籮303-4際00平方米圾13000肆預(yù)售趨緩逼白金翰宮社浦東.龍東這大道急獨棟、雙拼日210-4新91平方米員未定優(yōu)預(yù)售趨緩抓圣馬麗諾橋聞浦東.唐陸臨路聚獨棟廣310-4蓋19平方米掃11000棗—油17000扣二期開盤5住0余套，銷櫻售趨緩棗建德南郊我南六公路5貨78號曉1118畝叫，約400渾戶壽約20套各卵國建筑風(fēng)格嬌樣式樣板房嘉（中式、和閉式、美式、軟英式）地理喇位置較偏遠(yuǎn)皺300-5鄉(xiāng)00平方米專13000絡(luò)400-7茶00萬荒銷售70%擦一、上半年燙度市場綜述初綠洲千島晚鶴立西路1馬83號工600畝，請約120戶齒（總規(guī)劃4姿500畝）沙社區(qū)內(nèi)設(shè)置佛高標(biāo)準(zhǔn)高爾孩夫，體量過考大，要到2沖010年方腎全面完工。獅350-7延15平米勉18000五600-1沸000萬姑一期銷售約隱15套評綠洲康城笑康橋路11義00號泛1600畝碌，約150巖戶毅平均每戶占侮地面積較大絞，地下室基遙本無采光，乳利用率不高銷，社區(qū)規(guī)劃牽凌亂308典-741平敵方米貢16000衰——立21000關(guān)500萬-漸3000萬纏帕薩迪娜背楊高南路5虹777號闊500畝，獅一期約10物2戶萍主要規(guī)劃小籍平米戶型，噴花園面積小琴，生活機能險不足。23郵7-335尊平方米存13000辛280萬-乓400萬炕銷售70%奔提香別墅宏秀沿路1號斷330畝，殼共165戶梯小區(qū)大門入肆口質(zhì)感較好蹤，二期尚未府動工，工期錯偏長，且生淘活設(shè)施不足潤302-4集55平方米迅12000歇-2000滔0哲300-7序00萬傅一期剩余1瘡套祖二期停銷醉二、棕櫚泉炎花園二期銷涂售情況Ⅰ進度解析勺可售戶數(shù)4喚5戶，已售吩17戶，余哪28戶，有幟望客戶4組吊，價格已由視16800含/平方米攀坑升至190斬00-20萌000元/渴平方米密有望客戶分項析：扛C型房：2撞組，與周邊覺樓盤比較膽A型房：1受組，喜歡游犁泳池，細(xì)節(jié)閥還在考慮和鋪湯臣作比較幕。覆E型房：1舊組，約下周絨二來談價格嶺二、棕櫚泉寨花園二期銷頁售情況忍Ⅱ然銷售中遇到耍的問題堪因價格已成擋功登陸，客夠戶層次提高怕，同時受信恰貸政策影響磚，5月中、劃下旬至6月唉初，銷售緩克慢，一部分政客戶持幣觀脈望：揚目前棕櫚泉渾花園二期貸插款銀行貸款?？傤~小于5氧00萬元，剩同時對貸款勸資格審查嚴(yán)錢格，門檻偏額高殖造成一部分問客戶觀望，帶經(jīng)過協(xié)調(diào)，否一部分客戶錫仍保持購買登意愿。信例：C11識戶型客戶因弦已貸三套住習(xí)宅，不符貸露款資格，后壽因協(xié)調(diào)，該判客戶決定先凍還清三套房光貸，涌預(yù)定6月2鋒0日簽約購精買棕櫚泉花差園C11戶嚷型。晴二、棕櫚泉狐花園二期銷拖售情況津Ⅲ倚銷售人員培狂訓(xùn)工作：過在禮貌待客你、談判技巧擔(dān)、產(chǎn)品了解叔總體提高基肅礎(chǔ)上，對棕敬櫚泉花園二買期現(xiàn)場銷售頌人員，在剩柳余28戶房盛型一戶戶實魄地講解，使逐其對每一戶榴朝向、結(jié)構(gòu)美、景觀細(xì)節(jié)充等深入了解子，增強了售飄房能力。"

淡三、棕櫚泉擋花園二期推施廣情況驕Ⅰ駁推廣手段應(yīng)扁用黑針對棕櫚泉置花園的高端箭客戶群，推失廣追求簡潔叫有效，精確等制導(dǎo)渣1戶外定點摩看版5塊，四世紀(jì)公園周相邊迎風(fēng)旗芒2銷售道溉具海報、房羞型圖冊斜3邀請湯們臣業(yè)主舉辦河棕櫚泉花園憂下午茶活動婚，效果顯著甩。漸3《南方暑航空》雜志鄙（6月份封惰面拉頁）丑4《東方航述空》雜志（相6月份封面蝕拉頁）齡5《中國之善翼》雜志（狂6月份封面伶拉頁）乖6小群體標(biāo)邀約湯臣、站仁恒濱江業(yè)蹦主茶話會臟6《上海闊樓市》每半項月報道宣7《東方干早報》等大糧眾媒體專題月報道急8搜房網(wǎng)散站頁面宣傳趣、sp活動麗籌備中潤9現(xiàn)場大水樓書、DM材已設(shè)計完成委，預(yù)計6月全20日制作許完成須10《移居捐上海》、《事世界高爾夫飛》雜志稿已據(jù)制作完成，盼7月份可刊艇登異11《商業(yè)液周刊》雜志宣稿設(shè)計中箭三、棕櫚泉列花園二期推筋廣情況展Ⅱ迅推廣效果分涉析英5．03溉——痛6．06，幣共來60人欺，來電9組威，其中有效押客戶9組，領(lǐng)目前余4組跌來人來電區(qū)怠域分析同三、棕櫚泉凳花園二期推商廣情況揪分析：區(qū)域勻調(diào)查分析顯撓示：上海區(qū)疤域客戶依然揀是本案消化掃主力，浦東避、浦西客戶務(wù)平分秋色，欲臺灣、港澳鑄雖然有效率帆較高，但客膽戶不多，原揚因是對臺灣我、港澳宣傳外不足，同時叔該類客戶對趨本案感興趣眾的前提是事肌業(yè)版圖在浦抄東，最后，敞江浙等外地長客戶亦是來腰人主力之一腹。翻三、棕櫚泉秧花園二期推作廣情況媒體分析要三、棕櫚泉昆花園二期推衰廣情況拿分析：戶外艙pop媒體積一直是本案答吸引來人的查主力，且有賄效率相當(dāng)高比；熟人介紹驗亦擔(dān)當(dāng)推廣洽主力，顯示遞了本案目標(biāo)巡客群對私人坊性質(zhì)的推廣佩接受度相當(dāng)慎高；房展會木與雜志的作咽用比過去有深加強，但因奔6月份航空期雜志需要一妖個月時間的攜“變發(fā)酵作用給”游，故仍未完突全顯現(xiàn)。兩同時，5月謎底邀請湯臣蔬業(yè)主下午茶侮的活動，其評后有一位客召戶希望購買耗一套，出價視17500怒/平方米，遙因不能達到澤目前棕櫚泉活二期價格而亦未果，但同暈時可驗證，濁該類活動對含銷售有立竿慨見影的效果巷。災(zāi)貳下半年旅度營銷計劃擊一、下半年債度市場預(yù)測艷機會與挑戰(zhàn)羨并存機會：殃A：200沫4年，上海趁GDP繼續(xù)精高速增長，志在經(jīng)濟飛升臉、世博會效土應(yīng)、奧運會慚效應(yīng)等綜合喚影響下，世青界各地資金歸將繼續(xù)涌入特上海。洞B：200受3年肅“叨別墅用地叫廚停襪”賤效應(yīng)，在2牲004年開牲始強烈顯現(xiàn)際，高端別墅蟲仍較稀缺，稀整體態(tài)勢良逃好。睜C：棕櫚泉個花園產(chǎn)品特貧色鮮明，樣勺板區(qū)完工，英整體環(huán)境也潮即將完成，恥成為市場上雀無可比較的浪極品豪宅。導(dǎo)D：龍東大童道棕櫚泉花鼠園身邊區(qū)域容，正逐步成鮮為別墅市場想關(guān)注熱點，閥新板塊正在蜻形成。挑戰(zhàn)：喂A：下半年事，宏觀調(diào)控們將繼續(xù)防止凳經(jīng)濟過熱，括銀行信貸政切策仍模糊不遙定，目標(biāo)客歐群容易持幣頌觀望。本B：棕櫚泉裹花園價格已燙攀升到新高閣，目標(biāo)客戶惹走向新的金偽字塔尖，同蓮時決策緩慢地。馬C：下半年隨浦東將有一喚批新的單價釘過2000嗎0的別墅出尿臺，形成競瓜爭。躲二、棕櫚泉喉花園二期銷棟售計劃繪I、應(yīng)對信垮貸緊縮的方臭式軋棕櫚泉二期柏價格已達1破9000-慌20000緊，總價走高闊。愁為了推動目潔標(biāo)客戶決策頌，應(yīng)對信貸鋼限制，應(yīng)采隱用付款優(yōu)惠拒的方式，促俗進客戶購買種。幕A:對一次饅性付款客戶感采取優(yōu)惠政盲策（建議返管還總價款半強年銀行利息鋪）扎B：根據(jù)以察往銷售經(jīng)驗球，建議采用根分期付款的振方式。資可與客戶達換成協(xié)議，在輸客戶付訂金速后，燃余款在交房識前分六次付步款，減少客溪戶不必要的背流失，加快斗進度。打二、棕櫚泉州花園二期銷幸售計劃起Ⅱ掛、更加積極惡主動促銷睬現(xiàn)場銷售人右員將毫不松航懈，詳細(xì)了宴解更多產(chǎn)品室亮點、細(xì)節(jié)罩，胞同時主動與敢客戶聯(lián)系，拜挖掘更多潛照在客戶，同造時緊密參與走推廣，遞幫助客戶解伍決更多問題及，無愧于千但萬豪宅的頂輔級服務(wù)。躬二、棕櫚泉鈔花園二期銷駝售計劃捎Ⅲ賺、銷售計劃逗在客戶付款快、貸款顧慮脖減輕的前提叉下，銷售計晨劃如下：6月：四套判7月：各類茄媒體效應(yīng)顯剪現(xiàn)瘋——脾八套飛8月：觀望從客戶有望回基流沉——香八套潤9月：收尾籠期櫻——青八套艷至9月底，堪計28套銷艘售完成。惱三、棕櫚泉飾花園二期推崇廣計劃洽Ⅰ殺以往有效推慰廣方式應(yīng)繼午續(xù)堅持存戶外大看版儀等以往有效兔媒體，是棕判櫚泉花園銷森售主力支柱漠，此類媒體剖效用為吸引憤客戶到現(xiàn)場紗，由現(xiàn)場詳粉盡解說促銷答，實事證明令是有效的，貍不應(yīng)放棄。膛建議戶外看趕版延長半年潑約期，浦東己機場看版價盼值不高，不傳予考慮，糊另因浦西客搜戶群的突顯響，建議在浦杯西尋定點高畢炮。劃三、棕櫚泉銷花園二期推鎮(zhèn)廣計劃塌Ⅱ眉7月份，各惕類計劃中