鄭州楷林國際大廈項目

市場調(diào)研報告謹呈：河南楷林置業(yè)有限公司合同編號：[2007]SH-B09世聯(lián)楷林項目組2007.08.31第一頁，共六十一頁。宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描城市發(fā)展狀況分析寫字樓市場分析寫字樓客戶分析報告內(nèi)容提綱2第二頁，共六十一頁。鄭州市近年GDP及人均GDP增長迅速，房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展期宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒3第三頁，共六十一頁。GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描房地產(chǎn)市場發(fā)展預警系統(tǒng)判斷--鄭州房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期鄭州鄭州數(shù)據(jù)來自世聯(lián)分析模型4第四頁，共六十一頁。房地產(chǎn)市場各發(fā)展階段特征分析：發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應等宏觀調(diào)控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競爭條件有實力競爭者較少；需求簡單、市場結(jié)構(gòu)單一。大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。競爭者數(shù)量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競爭者數(shù)量進一步減少，消費者需求減少。需求特征滿足基本生活需求，客戶結(jié)構(gòu)簡單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大需求增長趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結(jié)構(gòu)復雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。鄭州處于快速發(fā)展階段宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描5第五頁，共六十一頁。快速發(fā)展階段明顯呈現(xiàn)出“觀望期”和“被迫接受期”兩個階段特征觀望期被迫接受期外部環(huán)境城市核心區(qū)迅速發(fā)展，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地大量供應，區(qū)域市場發(fā)展開始出現(xiàn)不平衡，地段價值充分體現(xiàn)；住房福利開始退出歷史舞臺?？蛻魧用鎲与A段延續(xù)了生活需求型購房客戶；城市中高端客戶出于改善居住條件和財富占有需求開始大量購置房屋；普通大眾處于觀望狀態(tài)，尚未適應住宅完全商品化，等待政策和房價走勢明朗；已二次或多次置業(yè)，中高端客戶購房需求慢慢減弱；客戶層面擴大，更為廣泛的客戶開始購置房屋；需求特征生活需求+改善需求（為主）改善需求+生活需求（為主）供應特征城市核心地段逐漸放量，產(chǎn)品形式開始豐富，品質(zhì)有所提高；中高端客戶改善需求為主，故產(chǎn)品戶型面積較大；各區(qū)域大量放量，產(chǎn)品形式豐富，數(shù)量和質(zhì)量并重；普通大眾開始大量購房，迫于房價壓力，戶均面積明顯減??；價格走勢在啟動階段基礎上價格迅速提升價格持續(xù)增長，漲幅放緩6第六頁，共六十一頁。三產(chǎn)分布比例—

第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及增長比較穩(wěn)定，變化較小

第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重逐漸上升，說明工業(yè)是鄭州市的主導產(chǎn)業(yè)近年來第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例均小幅下降第一產(chǎn)業(yè)比重較低第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，近年變化較小自2000年以來，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，與此同時第二產(chǎn)業(yè)的比率波動上升第一產(chǎn)業(yè)(億元)第二產(chǎn)業(yè)(億元)第三產(chǎn)業(yè)(億元)200042.00360.00330.00200143.70401.90376.50200246.20453.60427.00200348.80573.70479.60200461.00738.00576.00200572.00873.00705.00200677.101070.50853.90宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒7第七頁，共六十一頁。第三產(chǎn)業(yè)總量反映鄭州寫字樓整體容量處于中等，經(jīng)驗值反映鄭州寫字樓市場相對于整體房地產(chǎn)市場處于較低水平三產(chǎn)GDP總量(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低一線寫字樓租金水平(元/平米/月)商品房均價(元/平米)R=R寫字樓相對發(fā)展水平>3高2～3中等<2較低鄭州=60/4244=1.4%鄭州2006年第三產(chǎn)業(yè)GDP總值853.9億元，寫字樓整體容量處于中等鄭州宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描8第八頁，共六十一頁。社會消費品零售總額和人均可支配收入雙雙大幅增長，鄭州房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大自2000年以來，鄭州城鎮(zhèn)人均可支配收入逐年穩(wěn)步增加，與此同時人均消費支出也逐步增加，但其增加速度小于可支配收入的增加在七個省會城市中，鄭州的人均可支配收入處于中等水平宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒9第九頁，共六十一頁。報告內(nèi)容提綱宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描城市發(fā)展狀況分析寫字樓市場分析寫字樓客戶分析10第十頁，共六十一頁。城市房地產(chǎn)格局——“東北富、西南貧”。中區(qū)和東區(qū)集中了大量政治和商務資源，而北區(qū)則以居住為主導方向。東區(qū)：將成為未來鄭州的新中心。規(guī)劃聚集了全市最高端的住宅和商務辦公物業(yè)，目前處于啟動階段。北區(qū)：以大規(guī)模、好環(huán)境、高品質(zhì)的中高檔住宅為主。中區(qū)：老城區(qū)，目前全市的政治經(jīng)濟中心。以小規(guī)模中高檔物業(yè)為主，商住參半。西區(qū)：作為老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，購買力較低。房地產(chǎn)開發(fā)不成規(guī)模，以多層、經(jīng)濟適用房等中低檔次的項目為主。南區(qū)：經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢，房地產(chǎn)開發(fā)相對落后，主要以經(jīng)濟適用房、多層物業(yè)開發(fā)為主。東區(qū)北區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū)11第十一頁，共六十一頁。通過大量案例總結(jié)，城市寫字樓的發(fā)展一般經(jīng)歷四個階段非市場化時期市場化啟動期市場化發(fā)展期市場化成熟期寫字樓市場

發(fā)展階段經(jīng)濟總量增長產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，三產(chǎn)比例上升12第十二頁，共六十一頁。城市經(jīng)濟發(fā)展的初期，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，寫字樓處于非市場化時期，以企業(yè)自建寫字樓為主非市場化時期經(jīng)濟背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)不發(fā)達供應供應主體大型國有企事業(yè)單位：郵電、電信、外貿(mào)等，多為壟斷性行業(yè)或其主管單位企業(yè)自身發(fā)展需要需求客戶特征自用大型國有企事業(yè)單位外地外資實力企業(yè)辦事處（金融保險分公司、現(xiàn)代制造業(yè)分銷處等）產(chǎn)品在當時：形象好、配置高，代表了業(yè)主企業(yè)的實力投資無成交關(guān)鍵驅(qū)動因素自用良好的產(chǎn)品形象和品質(zhì)盈利模式自用為主，其余對外出租投資無階段標志壟斷企業(yè)自建寫字樓的建造13第十三頁，共六十一頁。市場化啟動期：住宅開發(fā)商進入商住產(chǎn)品開發(fā)，小投資客占主流市場化啟動期經(jīng)濟背景私營經(jīng)濟、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展供應供應主體開發(fā)商/企業(yè)自建并存部分開發(fā)商由住宅轉(zhuǎn)入寫字樓開發(fā)辦公物業(yè)的需求顯現(xiàn)，能實現(xiàn)略高于住宅開發(fā)的利潤需求客戶特征自用商住公寓：貿(mào)易物流類、裝修裝飾、中介公司等產(chǎn)品由于缺乏寫字樓專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，商住公寓等模糊產(chǎn)品為主有一定的公建形象，但產(chǎn)品素質(zhì)低，不能很好的適應現(xiàn)代化辦公的需求政府無商務區(qū)規(guī)劃，開發(fā)商主導，板塊特征不明顯，對客戶決策不構(gòu)成影響投資小投資客成交關(guān)鍵驅(qū)動因素自用辦公物業(yè)形象與住宅辦公接近的使用成本盈利模式開發(fā)類寫字樓以出售為主投資產(chǎn)品與住宅類似，易于被接受，投資門檻較低投資意識開始萌發(fā)，市場其他投資渠道少階段標志開發(fā)商進入寫字樓市場14第十四頁，共六十一頁。市場化發(fā)展期：產(chǎn)品主導，板塊逐漸形成，客戶開始細分，領先開發(fā)商和市場標桿項目出現(xiàn)市場化發(fā)展期經(jīng)濟背景第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導地位，現(xiàn)代服務業(yè)快速發(fā)展供應供應主體開發(fā)商逐漸占據(jù)主導專業(yè)開發(fā)商出現(xiàn)，引導市場的發(fā)展需求客戶特征自用一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢服務業(yè)、金融保險業(yè)客戶逐漸按租金承受力分層外地外資企業(yè)進入產(chǎn)品多元化產(chǎn)品：商住、純寫字樓、高檔寫字樓開發(fā)水平和產(chǎn)品素質(zhì)快速提升依托不同的資源（政策、傳統(tǒng)認知、產(chǎn)業(yè)聚集等）板塊化趨勢逐漸顯現(xiàn)投資中產(chǎn)階級，對房地產(chǎn)投資有一定的認識成交關(guān)鍵驅(qū)動因素自用一線寫字樓：物業(yè)形象與產(chǎn)品品質(zhì)，由于市場整體租金的絕對水平不高，對成本敏感度低中檔寫字樓：性價比，對形象有要求，對成本敏感盈利模式出售為主投資城市經(jīng)濟發(fā)展對寫字樓租賃市場的信心投資回報的風險（參考市場可比物業(yè)的租金實現(xiàn)）階段標志出現(xiàn)領先開發(fā)商和標桿項目15第十五頁，共六十一頁。市場化成熟期：地段主導，板塊形成、客戶充分細分，整購比例上升，小投資客退出市場化成熟期經(jīng)濟背景城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導地位供應供應主體專業(yè)開發(fā)商為主需求客戶特征自用一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢服務業(yè)、金融保險業(yè)等產(chǎn)品高端產(chǎn)品：建筑形象地標化、設備設施尖端化、物業(yè)管理品牌化、辦公功能純粹化國際品牌與團隊板塊認知已經(jīng)深入人心，各板塊客戶、產(chǎn)品平臺標準建立項目開發(fā)方向主要由地段主導投資投資機構(gòu)整購財富階層成交關(guān)鍵驅(qū)動因素自用商務成熟度與聚集度、企業(yè)所依賴的資源聚集度產(chǎn)品：客戶素質(zhì)、物業(yè)形象、硬件配置、物業(yè)管理盈利模式大部分持有出租，部分項目對外銷售投資對固定資產(chǎn)升值保值、租金實現(xiàn)的信心對實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的信心階段標志板塊（及板塊的標志物業(yè)）形成、產(chǎn)品標準建立、客戶充分細分16第十六頁，共六十一頁。報告內(nèi)容提綱宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描城市發(fā)展狀況分析寫字樓市場分析寫字樓客戶分析17第十七頁，共六十一頁。房地產(chǎn)投資自2004年增長迅猛，商業(yè)地產(chǎn)類投資近兩年以40%的速度迅速增長數(shù)據(jù)來源：鄭州市房地局市場供應量預判單位：萬平方18第十八頁，共六十一頁。在售項目及07年預售項目根據(jù)工程進度，08年初推出項目金水路盛潤國際榮勛贏座曼哈頓廣場鄭東新區(qū)中煙大廈綠地峰會廣場天下國泰財富國際商會大廈藍瑪?shù)赝醮髲B溫哥華廣場匯錦中油大廈永和國際廣場海聯(lián)國際金融大廈福晟大廈數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)信息網(wǎng)未來市場供應—主要集中在鄭東新區(qū)，預計推量為80萬平方近四年來銷售面積每年平均以24%的速度增長單位：萬平方市場供應量預判19第十九頁，共六十一頁。樓盤名稱建筑面積(平方米)發(fā)售時間銷售率(%)成交價格(元/平方)銷售速度國際企業(yè)中心10000004年10月95％45004280永和國際3000004年8月90％40001100藍碼地王大廈5600005年7月95％65002200綠地峰會天下5200006年10月85％61004900浦發(fā)國際5000006年10月99％60006200省匯中心7500006年10月95％以上58007900財富廣場2期10000005年11月95％以上53006300銷售速度寫字樓市場的月均銷售速度：4697平方米20第二十頁，共六十一頁。鄭州寫字樓分布圖鄭東新區(qū)中原區(qū)金水區(qū)管城區(qū)二七區(qū)21第二十一頁，共六十一頁。按照物業(yè)檔次、目前售價/租金將板塊分級金水區(qū)鄭東新區(qū)二七區(qū)管城區(qū)中原區(qū)平均租金區(qū)間(元/天/m2）1.2-2.8平均售價區(qū)間(元/m2）1.0-1.50.5-1.25500-79005200-65004000-5000依托省機關(guān)，區(qū)域配套成熟，商務氛圍濃，交通便利，是辦公樓最集中區(qū)域入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實力雄厚物業(yè)檔次高端純寫字樓供應的熱點區(qū)域政策導向和城市發(fā)展趨勢目前商務氛圍較差落成較早，規(guī)劃功能落后；品質(zhì)不高，硬件設施和物業(yè)服務都不完善入住企業(yè)規(guī)模較小在商住兩用為主22第二十二頁，共六十一頁。金水區(qū)板塊——鄭州高端寫字樓最為集中的的商務圈。行政導向，依托省機關(guān)商業(yè)、交通配套成，商務氛圍濃第一層級核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金：1.2-2.8元/m2/天，售價：5500-7900元/m2物業(yè)管理費：1-1.5元/m2/月租金/售價行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險、文化傳播等；客戶：國際國內(nèi)知名企業(yè)駐杭機構(gòu)、河南省及鄭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度：客戶特征未來5年內(nèi)將繼續(xù)保持領先地位；土地供應稀缺，后續(xù)供應量有限；租售狀況高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在85％以上；銷售客戶以自用客戶為主；金水路農(nóng)業(yè)路北環(huán)花園路文化路經(jīng)三路中州大道23第二十三頁，共六十一頁。項目名稱鄭州國貿(mào)中心信息大廈圖示河南新田置業(yè)有限公司開發(fā)商河南索克置業(yè)有限公司農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口位置花園路北環(huán)交叉口29層/3.5m，7萬平商業(yè)層數(shù)/層高28層/2.8m，群房4層70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)6部電梯5部規(guī)模大型綜合體項目體量近50萬，2棟寫字樓約8萬㎡1棟，占地9112㎡，總建面4.16萬㎡,5～28層為純寫字樓售/租價格A棟已經(jīng)售完，B棟均價7900元1.2元/㎡天售/租率出售率90％出租率90％裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點超大型綜合體項目，配有7萬平方的商業(yè)面積,配套完善唯一專于商務用途的寫字樓花園路經(jīng)典寫字樓掃描24第二十四頁，共六十一頁。項目名稱廣匯國貿(mào)大廈財富廣場圖示鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商鑫廣河南置業(yè)經(jīng)三路緯五路交叉口位置經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路22層/2.9m，群房3層層數(shù)/層高24層/2.8m，群房3層50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)7部電梯每棟2部愛登寶電梯規(guī)模主樓22層，西樓12層、北12層。建面約為6萬㎡，7棟，建面約為18萬㎡,售/租價格租金1.9元/㎡天售價5300元/㎡天、租金0.9-1.2元/㎡天售/租率90%以上銷售率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點“經(jīng)三路”、純寫字樓辦公寫字樓項目經(jīng)三路大型純寫字樓經(jīng)三路經(jīng)典寫字樓掃描25第二十五頁，共六十一頁。項目名稱浦發(fā)國際大廈未來大廈圖示名門地產(chǎn)開發(fā)商商品交易所金水路玨鳳路交叉口位置未來大道近緯四中路27層/2.8m層數(shù)/層高23層/2.5m40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)9部電梯7規(guī)模主樓27層，附樓11層，建筑面積6萬平方1棟，建面約為6萬㎡,售/租價格售價6000元/㎡租金2.8元/㎡天售/租率銷售率90%以上出租率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點金融總部級寫字樓租賃型辦公樓金水區(qū)其他經(jīng)典寫字樓掃描26第二十六頁，共六十一頁。鄭東新區(qū)板塊——鄭州最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅杖Γ饕蓵箻I(yè)帶動區(qū)域發(fā)展，代表鄭州未來寫字樓最高水平的CBD區(qū)政府導向，會展業(yè)帶動成熟公建配套高檔住宅區(qū)第二層級核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金：1-1.5元/m2/天售價：5200-6500元/m2物業(yè)管理費：1.2-2元/m2/月租金/售價行業(yè)：區(qū)域內(nèi)國際會展中心的帶動相關(guān)行業(yè)，如會展，貿(mào)易等；客戶：國際國內(nèi)知名企業(yè)駐杭機構(gòu)、以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)客戶特征未來5年內(nèi)將繼續(xù)保持領先地位；土地供應稀缺，后續(xù)供應量有限；租售狀況交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在50％左右；銷售狀況較好，以投資客戶為主；27第二十七頁，共六十一頁。綠地峰會天下順馳第一國際新芒果大廈藍碼地王大廈中油大廈河南國際商會格拉姆國際廣場聯(lián)合廣場溫哥華大廈保險大廈商業(yè)銀行國泰財富廣場成功大廈奧園世貿(mào)大廈農(nóng)業(yè)銀行大廈龍湖大廈中華大廈鄭東新區(qū)—鄭州未來最具活力商務板塊28第二十八頁，共六十一頁。CBD各發(fā)展階段客戶分布特征

高比例投資客——中型服務性企業(yè)——500強實業(yè)型企業(yè)雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2007年2012年市場投資價值認同低中高投資比例低高低產(chǎn)業(yè)類型第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司第三產(chǎn)業(yè)：服務于第二產(chǎn)業(yè)——咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)科技公司、計算機公司、制造業(yè)展銷場等咨詢顧問公司、設計單位、會計事務所、律師事務所、物業(yè)公司、進出口貿(mào)易公司等銀行、證券、保險等公司企業(yè)類型民營企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司2002年鄭東新區(qū)正處于雛形CBD階段29第二十九頁，共六十一頁。鄭東新區(qū)CBD已初步形成規(guī)模效應，提升市場信心CBD地區(qū)由內(nèi)、外環(huán)兩條環(huán)路組成，將建成60幢高檔商業(yè)樓宇；經(jīng)過5年的大規(guī)模建設，CBD已經(jīng)基本完成了寫字樓和公寓的建設并部分投入使用，增強了市場對新區(qū)開發(fā)的信心。30第三十頁，共六十一頁。項目名稱綠地峰會天下藍瑪?shù)赝醮髲B圖示綠地集團開發(fā)商鄭州歌億房地產(chǎn)有線公司CBD外環(huán)位置CBD外環(huán)30層/3.7m層數(shù)/層高30層/3.6m40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)6部電梯6部規(guī)模2棟，約10萬㎡1棟，5.6萬㎡售/租價格6200元/㎡原售價6000-6500元/㎡售/租率售磬世紀峰會,峰會天下銷售完成85%銷售率90%裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點地理位置，規(guī)模，開發(fā)商品牌中原首座全鋼結(jié)構(gòu)寫字樓，玻璃幕墻

鄭東新區(qū)CBD代表樓盤31第三十一頁，共六十一頁。項目名稱順馳第一國際新芒果大廈圖示河南順馳地產(chǎn)有限公司

開發(fā)商鄭州新芒果房地產(chǎn)有限公司

CBD外環(huán)位置CBD外環(huán)27層/4.1米層數(shù)/層高30層/3.5米40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)10部電梯5部規(guī)模1棟，5.8萬㎡建面約4.6萬㎡售/租價格6100售價6300元/㎡售/租率售完45%裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位精裝修核心賣點開發(fā)商品牌，地域前景鄭東新區(qū)CBD代表樓盤32第三十二頁，共六十一頁。西北區(qū)板塊——現(xiàn)存寫字樓陳舊且品質(zhì)不高物業(yè)形態(tài)以商住的形式為主，客戶外溢。傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟市政府行政配套核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金/售價潛在供應規(guī)模小，客戶外溢，出租率下降客戶將存在外遷鄭東新區(qū)或金水區(qū)板塊現(xiàn)象租售狀況平均出租率在60％以上；在售樓盤較少租金：集中于0.5-1.2元/m2/天；售價：4000-5000元/m2；物業(yè)管理費：0.6-1元/m2/月行業(yè)：以貿(mào)易、信息科技、廣告及政府類相關(guān)企業(yè)為主，客戶：入住企業(yè)以中小型企業(yè)為主；辦公成本較低比相對金水區(qū)是吸引中小型企業(yè)的主要因素之一客戶特征第三層級33第三十三頁，共六十一頁。項目名稱華林新時代廣場福華中心圖示鄭州中原華豐投資中心有限公司

開發(fā)商鄭州福華置業(yè)有限公司紫荊山路商城路位置紫荊山路東大街21層/5.2m層數(shù)/層高27層/3.2m70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分體空調(diào)空調(diào)分體空調(diào)7部電梯6部規(guī)模1棟21層,總面積5萬㎡1棟27層、總建面5.4萬㎡,售/租價格均價8500元1.2元/㎡天售/租率50%95％以上裝修狀況精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點5．2米LOFT，可以分隔二層

全新復合新OFFICE經(jīng)典寫字樓掃描34第三十四頁，共六十一頁。項目名稱裕達國貿(mào)大廈金運大廈圖示河南裕達國貿(mào)置業(yè)開發(fā)商河南金運房地產(chǎn)有限公司中原路220號位置二七路49層/3.6米層數(shù)/層高32層50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)21部電梯規(guī)模1棟，160000萬㎡1棟，5.8萬㎡售/租價格3元/㎡/天0.55元/㎡/天售/租率95%以上60%裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位簡裝修核心賣點周邊有高檔酒店作為成熟配套成功銷售爛尾樓經(jīng)典寫字樓掃描35第三十五頁，共六十一頁。區(qū)域項目名稱外立面層高公共大堂金東區(qū)榮勛贏座LOW-E中空玻璃幕墻3.5挑空10米盛潤國際高級玻璃幕墻3.3挑空30米曼哈頓廣場——————楷林國際LOW-E中空玻璃幕墻3.65挑空15米鄭東新區(qū)海聯(lián)國際LOW-E中空玻璃幕墻\高檔石材3.914.4米挑空大堂綠地峰會天下高檔石材＋玻璃幕墻3.710.2米挑空中煙大廈干掛石材3.5510米挑空匯錦中油大廈干掛石材————國泰財富中心高檔石材,合金板材和防輻射節(jié)能玻璃幕墻————永和國際廣場深色干掛石材每層3.61800平方米挑空大堂同期上市競爭對手對比分析產(chǎn)品力一般，不具有競爭優(yōu)勢36第三十六頁，共六十一頁。區(qū)域項目名稱建筑面積㎡停車位車位比電梯平面布局面積分割電梯建面比金東區(qū)榮勛贏座59000200個259：110部OTIS1-4層為群房、5-25層寫字樓、26-27大客戶準備層1：5900盛潤國際135000800個168：112部1—5F為辦公樓裙房，6—22F為寫字樓，23-27F為大客戶準備層1：5400曼哈頓廣場————————————楷林國際85354.6280個304：115部高速電梯標準層面積2857.81：5690鄭東新區(qū)海聯(lián)國際61880未定——9部全框架結(jié)構(gòu)1：6876綠地峰會天下52124.92300多173：16部上海三菱框架結(jié)構(gòu)80㎡-1141㎡1：8687中煙大廈45000266個169：16部德國迪森框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)廊式平面布局90㎡-1200㎡1：7500匯錦中油大廈50000————————————國泰財富中心60000————8部框架剪力墻結(jié)構(gòu)，可以自由分割標準層面積約1600㎡，600㎡-1200㎡1：7500永和國際中心1400001520個92：117部內(nèi)廊式平面布局——1：8535綜合比對，楷林國際有多項指標在競爭中占有優(yōu)勢同期上市競爭對手對比分析37第三十七頁，共六十一頁。報告內(nèi)容提綱宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描城市發(fā)展狀況分析寫字樓市場分析寫字樓客戶分析38第三十八頁，共六十一頁。問卷調(diào)查樣本：選取金水區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)、中原區(qū)、鄭東新區(qū)內(nèi)代表性寫字樓客戶調(diào)查內(nèi)容：1、客戶購買需求分析2、客戶購買渠道分析3、客戶基礎背景調(diào)查調(diào)查目的：了解客戶需求，對本項目定位有很強指導意義。調(diào)查數(shù)量：本次問卷調(diào)查共200份，回收有效問卷178份。分析工具：Excel軟件問卷調(diào)查統(tǒng)計說明39第三十九頁，共六十一頁。成長型公司占主流需求面積60-300平方米的成長型公司占主流；目前大部分客戶對金水區(qū)和鄭東新區(qū)認可度高。一、客戶購買需求分析表1：構(gòu)買面積(平方米)表2：構(gòu)買區(qū)域40第四十頁，共六十一頁。一、客戶購買需求分析表3：構(gòu)買單價表4：構(gòu)買總價5000-7000元為主50-200萬元為主41第四十一頁，共六十一頁。一、客戶購買需求分析表5：構(gòu)買樓層選擇選擇中低區(qū)為主，注重性價比表6：寫字樓氣質(zhì)喜好客戶喜歡的寫字樓氣質(zhì)大氣尊貴型占34%，其次是現(xiàn)代簡約型。42第四十二頁，共六十一頁。一、客戶購買需求分析表7：配套設施需求客戶對配套設施需求前三位的是：銀行、商場、商務中心43第四十三頁，共六十一頁。一、客戶購買需求分析表8：項目本體條件客戶最關(guān)注的項目本體條件：電梯、停車位、物業(yè)管理44第四十四頁，共六十一頁。一、客戶購買需求分析表9：項目外部條件客戶最關(guān)注的項目外部條件：商務氛圍、周邊環(huán)境、交通配套45第四十五頁，共六十一頁。關(guān)于寫字樓配套設施滿意情況調(diào)查圖11：關(guān)于停車位的看法圖10：關(guān)于中央空調(diào)的看法圖12：關(guān)于辦公環(huán)境的看法圖13：關(guān)于電梯使用的看法一、客戶購買需求分析46第四十六頁，共六十一頁。大河報的收看人群量最大，占50%有30%客戶會到房地產(chǎn)信息網(wǎng)查詢項目信息客戶購買寫字樓主要通過朋友介紹、報紙等渠道獲取信息。二、客戶購買渠道分析表14：?？吹膱蠹埍?6：客戶購買渠道表15：常看的房產(chǎn)網(wǎng)站47第四十七頁，共六十一頁。圖19：對直郵的看法圖20：對短信的看法圖18：對樓盤廣告推廣的看法圖17：對房展會的看法二、客戶購買渠道分析48第四十八頁，共六十一頁?？蛻粢灾行⌒推髽I(yè)為主，現(xiàn)在辦公面積100-300平方米的企業(yè)占多數(shù)公司現(xiàn)有辦公人數(shù)10-49人居多。三、客戶基礎背景調(diào)查表21：現(xiàn)有辦公面積表22：公司現(xiàn)有辦公人數(shù)49第四十九頁，共六十一頁。調(diào)查客戶所屬行業(yè)以咨詢、貿(mào)易、物流客戶居多；企業(yè)類型以私營為主三、客戶基礎背景調(diào)查表23：公司所屬行業(yè)表24：公司類型50第五十頁，共六十一頁。三、客戶基礎背景調(diào)查圖25：受訪人姓別圖26：客戶類型圖27：受訪問人年齡層段圖28：公司成立時間51第五十一頁，共六十一頁。受訪者工作區(qū)域：在金水區(qū)和二七區(qū)為主，鄭東新區(qū)目前商務氛圍尚未形成，老城區(qū)寫字樓配套較低三、客戶基礎背景調(diào)查表31：購買決策表30：公司現(xiàn)有物業(yè)情況表29：公司所在區(qū)域52第五十二頁，共六十一頁。各類型客戶特征及對辦公物業(yè)的關(guān)注點客戶特征關(guān)注點外地企業(yè)辦事處及分支機構(gòu)資金雄厚，對租金不敏感只租不買要求形象對鄭州現(xiàn)狀寫字樓不滿意形象高檔市中心繁華地段、交通便利配套完善成長型及高知服務型中小企業(yè)規(guī)模不大，對辦公面積要求不高有一定實力對使用成本和租金較敏感對改善環(huán)境較急迫高性價比形象貼近寫字樓、商務配套齊全戶型空間可變，能自由組合可24小時辦公草創(chuàng)型企業(yè)處在發(fā)展階段，實力不強對租金和物管費很敏感可換可不換，不急迫總價實用率高辦公和居住一體投資客鄭州轄區(qū)內(nèi)中小企業(yè)主、政府官員大型企業(yè)的高管地段總價升值潛力區(qū)域發(fā)展前景和規(guī)劃易于出租租金回報按揭方式產(chǎn)權(quán)年限客戶訪談小結(jié)53第五十三頁，共六十一頁。項目區(qū)位解析——位于省級行政大道和城市主干交匯處，區(qū)域內(nèi)商務氛圍成熟。本項目地處鄭州市金水區(qū)，緊鄰開發(fā)中的鄭東新區(qū)。項目北依金水路，是鄭州市迎賓大道，東鄰中州大道，即將成為景觀大道。項目與鄭東新區(qū)CBD一路之隔，又處于中心區(qū)政務與商務中心，兼顧歷史與未來政務區(qū)高尚住宅區(qū)商務區(qū)CBD區(qū)域?qū)傩耘卸?4第五十四頁，共六十一頁。項目地塊現(xiàn)狀及四至項目地塊北面為“企業(yè)一號”寫字樓、住宅小區(qū)企業(yè)一號

項目地塊東面為廣匯PAMA高檔住宅小區(qū),CBD立交,CBD項目地塊南面為河南信息廣場，盛潤，銀基王朝住宅小區(qū)項目地塊西面為興亞飯店，工商銀行，榮勛贏座，曼哈頓廣場榮勛銀座興亞飯店企業(yè)壹號廣匯PAMA鄭東新區(qū)CBD楷林國際河南信息廣場盛潤國際項目屬性判定住宅小區(qū)55第五十五頁，共六十一頁。屬性詮釋區(qū)位屬性位于鄭州市省級行政大道位于東西的交通動脈金金水路有鄭州“行政大道”的稱號；項目周邊大部分為新建寫字樓及高檔住宅距離城中心區(qū)及CBD僅數(shù)分鐘車程臨城市中州大道項目屬性占地約2916.83平方米，建面86369.4平米，容積率8；