2018年國房地產(chǎn)行業(yè)市場綜合發(fā)展態(tài)勢圖文預料分析報告（）截至到2017年10月份，房地產(chǎn)行業(yè)中期庫存也就是住宅開工未售庫存由年初的31.6億平下降至30.7億平米，預料到2017年底中期庫存水平將會下降至29.7億平米，住宅新開工與銷售面積連續(xù)三年出現(xiàn)倒掛，開工端的萎縮導致庫存水平不斷下降。全國住宅銷售面積與新開工面積（億平米）相對關系各線城市中期庫存改變（億平米）各線城市2017年中期庫存去化周期（月）分線城市，統(tǒng)計局前10月的數(shù)據(jù)反映出，開工-銷售缺口與16年相比有所收窄，但照舊存在。其中三四線城市是2017年開工-銷售面積缺口最大的區(qū)域，連續(xù)兩年銷售的持續(xù)火爆激發(fā)了三四線市場的活力，新開工增速達到了11年以來的最高水平。一線城市市場受到政策影響基本凍結(jié)，開工銷售增速均不斷下滑，庫存規(guī)模維持。二線城市內(nèi)部分化，整體基本維持穩(wěn)定，去化率水平則進一步下降。整體看來，各線城市均達到了09年以來庫存的最低位置，庫存問題經(jīng)過1年的發(fā)展更加顯著。截至到2017年10月份，當年全國停工項目規(guī)模達到3.3億平米，累計停工面積為17.5億平米。停工面積的不斷增加，除了中小企業(yè)的不斷退出，與竣工整體增速較低有關，部分三四線城市的房企在開發(fā)完成后，由于稅費等一些緣由沒有剛好竣工備案，以停工的形式干脆交房，這類狀況也在停工面積中無法有效扣除。全國住宅停工面積測算（億平米）全國住宅短期庫存規(guī)模及去化周期數(shù)據(jù)顯示，2017年前10月300城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比增加23%，11月份高頻土地成交數(shù)據(jù)顯示單月同比增速回落至15%，全年若依據(jù)20%的成交面積同比增速進行計算，全國范圍住宅用地成交面積約為14.5億平米，與全年住宅銷售面積基本相當。土地成交未售口徑的長期庫存規(guī)模與年初相比基本相同，維持在56.4億平米。從最終的庫存分布來看，現(xiàn)房庫存（統(tǒng)計局待售面積）約為3.1億平米，占比6%；在建未售庫存規(guī)模10.1億平米，占庫存整體規(guī)模的18%，短期有效庫存規(guī)模持續(xù)下降。中長期方面，停工庫存規(guī)模不斷增加，2017年底增長至17.5億平米，這部分庫存在2017年都沒有進行轉(zhuǎn)化，表明停工為集中度提升過程中不行逆的一個過程，可以將停工庫存部分視為死庫存；長期土地庫存規(guī)模25.7億平米，2017年土地成交面積大于新開工面積，這部分庫存與2016年底相比有所提升，預料可以在2018年快速轉(zhuǎn)化為開工項目。2017年土地供應節(jié)奏加快。從政策上來看，中心層面，2017年3月李克強政府工作報告中提出，對房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，隨后4月住建部出臺文件，要求因城施策，地方供地與當?shù)貛齑鎾煦^，對于去化周期36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要削減供地；12-6個月的，增加供地；6個月以下的，不僅顯著增加供地，還加快供地節(jié)奏，整體來看，政策導向是因城施策加大土地供應。300城市供應/成交住宅用地規(guī)劃建筑面積（萬平米）2017年1-10月，依據(jù)數(shù)據(jù)，300城市住宅用地成交建筑面積合計7.02億平米，其中，一線城市2015萬平米（累計同比+126%），二線城市2.55億平米（累計同比+11%），三四線城市4.26億平米（累計同比+28%），一線城市顯著放量。溢價率方面，分各線城市進入17年以來溢價率均有所回落，一線城市平均溢價率從17年4月的38%回落至10月的17%，二線城市平均溢價率從17年5月的45%回落至10月的24%，而三四線城市溢價率從17年5月的71%回落至10月的33%。樓面價方面，一線城市17年3月以來宅地成交樓面價有所下滑，二三線持續(xù)上行。300城市成交住宅用地規(guī)劃建筑面積同比300城市住宅用地成交樓面價指數(shù)從長期來看，地方政府在中心部署后，先后出臺了宅地供應“三年滾動安排”以及“五年安排”，落實到年均供應規(guī)模數(shù)據(jù)，若考慮北京集體用地轉(zhuǎn)化部分以及深圳提升供地容積率，整體而言，一線城市“十三五”期間宅地供應規(guī)模相比于“十二五”有所提升。而我們統(tǒng)計的二線樣本城市中，僅有杭州、成都宅地供應規(guī)模有小幅提升，其他城市供地規(guī)模均不及“十二五”期間供應水平。因此，我們須要指出的是，盡管重點城市短期供地有加快跡象，但受制于土地資源“硬約束”的限制，中長期來看，重點一二線城市的住宅用地供應將照舊驚慌。熱點城市“十二五”與“十三五”期間年均宅地供應規(guī)模（萬方）2018年供應端改善主要須要關注到兩點，首先，政策在預售環(huán)節(jié)以及限價方面存在寬松的可能性，會對供應產(chǎn)生主動影響（但傾向于認為2018年政策放松的概率較低）；與政策寬松帶來供應改善相比，更應當關注即使在政策不放松的狀況下，房企出于現(xiàn)金流考慮也會加大推盤力度，帶來供應端放量，由此推動成交邊際好轉(zhuǎn)。當然，須要指出的是，隨著供應端放量，市場當前的供需弱平衡會逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣^剩，市場也將變成由需求單邊主導。預料2018年一線商品房銷售面積同比增4%預料2018年二線限購城市銷售面積同比增2%對于一線以及二線限購城市，低基數(shù)疊加供應端改善的可能性，預料一線及限購二線18年商品房成交面積將分別同比微幅增長4%及2%，并且預料一線成交增速拐點是在2017年三季度，而二線限購城市的成交增速拐點或在明年二季度。一線及二線限購城市商品房銷售面積單季度同比二線非限購及三四線城市商品房銷售面積單季度同比預料2018年二線非限購城市銷售面積同比降6%預料2018年三四線城市銷售面積同比降6%對于二線非限購及三四線城市，內(nèi)生性需求的自然回落加上棚改貨幣化的邊際減弱，預料二線非限購及三四線城市2018年商品房成交面積將分別同比回落6%左右，并且成交增速的拐點或均在明年二季度。預料，2018年全國商品房成交面積約15.9億平，同比下滑4%左右。預料2018年全國商品房銷售面積同比下滑4%全國商品房銷售面積單季度同比對于一線以及二線限購城市而言，低庫存的背景下，房價具備剛性支撐，同時行政限價又抑制了房價漲幅，預料2018年一線以及二線限購城市房價將呈現(xiàn)溫柔上漲，分別同比上漲4%和3%。結(jié)合前文對銷售面積的預料，預料2018年一線及二線限購城市商品房銷售金額將分別同比上漲8%和5%左右。預料2018年一線商品房銷售金額同比增8%預料2018年二線限購城市銷售金額同比增5%對于二線非限購以及三四線城市而言，成交熱度的回落肯定程度上會使得去化放緩，房價增速會明顯收窄，預料2018年二線限購及三四線房價將同比小幅上漲2%左右。同樣結(jié)合前文對銷售面積的預料，預料2018年二線非限購及三四線城市商品