2014年房地產(chǎn)項目前期策劃及市場調(diào)研報告房地產(chǎn)項目特有的地域本質(zhì)屬性，決定了我們對每個調(diào)研的房地產(chǎn)項目所處的區(qū)域投資環(huán)境，均要站在全景式和歷史感的高度，對其項目區(qū)域的人文歷史、行政建制、地理情況、社會及經(jīng)濟發(fā)展等資訊，進行全面深度的系統(tǒng)描述和調(diào)研，其目的只有一個：只有對項目所處區(qū)域相關(guān)歷史文化及城市信息的充分把握，方能在策劃的未來房地產(chǎn)項目經(jīng)營決策中，得到全景式的理性及感性支撐和時空上的有機聯(lián)系?！猉XX精要提示：城市核心信息、邛崍市域基礎(chǔ)信息、區(qū)域位置、城市建設(shè)、邛崍社會經(jīng)濟情況、邛崍市區(qū)總體規(guī)劃等一、城市核心信息★邛崍市府駐地——臨邛鎮(zhèn)始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因臨邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年歷史。歷代均為州、縣所在地。由于土地肥沃、地當(dāng)要沖，更有鐵礦資源、天然氣井、交通便利，市場繁榮，自古就是成都西南部重要的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。1983年溫江地區(qū)撤銷，邛崍縣劃歸成都市管轄；1994年9月撤縣建市，設(shè)立邛崍市?！镖鰨垺挥诔啥计皆髂线吘墸瑬|連新津、彭山，南與眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界蘆山，北鄰大邑，東西長68.5公里，南北寬35.5公里，幅員面積1377.38平方公里?！飳ν饨煌ū憬荨懈诘嘏R邛鎮(zhèn)東距成都75公里，南去雅安71公里。將于2004年10月通車的成溫邛公路（出口在邛崍城北5公里桑園鎮(zhèn)）和318國道（川藏公路）在境內(nèi)交匯?！飬^(qū)域經(jīng)濟地位——邛崍與北面的大邑、都江堰、彭州等縣、市共同形成成都市域西部經(jīng)濟發(fā)展副軸線。作為成都市域西南部具有一定經(jīng)濟實力的次中心城市和成都市西南部川藏線上重要的物資集散地，邛崍可接受成都市城區(qū)經(jīng)濟、技術(shù)、消費的輻射，并分擔(dān)特大中心城市的部分功能，具有良好發(fā)展前景?！镓S富的旅游資源——邛崍是省級歷史文化名城，旅游資源豐富。隨著天臺山國家級風(fēng)景名勝區(qū)、千年古鎮(zhèn)：平樂鎮(zhèn)的開發(fā)，同時與臨邛鎮(zhèn)人文景觀的結(jié)合，將形成較為完整的區(qū)域性黃金旅游三角帶循狀旅游線路，進而使旅游業(yè)在整個區(qū)域經(jīng)濟中所占比重的提高，最終形成本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。邛崍市——是四川省規(guī)劃建設(shè)的十六個中等城市之一。邛崍2003年全市總?cè)丝跒?3.54萬人，其中城區(qū)人口14萬；2007年規(guī)劃建成區(qū)面積24平方公里，規(guī)劃人口18萬人；2020年規(guī)劃建成區(qū)面積48平方公里，規(guī)劃人口30萬人。二、邛崍市域基礎(chǔ)信息=1\*GB4㈠、歷史沿革邛崍市府駐地——臨邛鎮(zhèn)始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因臨邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年歷史，歷代均為州、縣所在地。由于土地肥沃、地當(dāng)要沖，更有鐵礦資源、天然氣井、交通便利，市場繁榮，自古就是成都西南部重要的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。解放后，邛崍設(shè)縣，先后屬川西行署眉山專區(qū)、四川省溫江專區(qū)、溫江地區(qū)管轄，曾于1960年4月至1962年11月與蒲江縣合并。1983年溫江地區(qū)撤銷，邛崍縣劃歸成都市管轄；1994年9月撤縣建市，設(shè)立邛崍市。=2\*GB4㈡、自然地理邛崍位于成都平原西南邊緣，東連新津、彭山，南與眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界蘆山，北鄰大邑，東西長68.5公里，南北寬35.5公里，幅員面積1377.38平方公里。國道川藏公路和成溫邛公路在境內(nèi)交匯，對外交通便捷。市府所在地臨邛鎮(zhèn)東距成都75公里，南去雅安71公里。譽邛崍資源豐富玻，得天獨厚。決境內(nèi)屬亞熱帶嬸溫濕季風(fēng)氣候承區(qū)，年平均氣妥溫年16.3胃℃苗，年日照時數(shù)耽1107.9序小時，年降雨痰量陜1117經(jīng).3塵㎜，平均無霜滔期搭28釘5婆天。氣候溫和掩，日照偏少，罩降雨豐沛。閃境內(nèi)地貌，山名、丘、壩兼有團，山區(qū)、深丘閘區(qū)、淺丘區(qū)、抹平壩區(qū)面積分污別占總面積的重41.4閥%捉、蜜17.8淋%讀、舞18.08寶%側(cè)和節(jié)22.64原%迅。地勢總起伏籮較大，西南部凳為龍門山前沿用，東部為成都定平原邊緣，全嬸市主要高程涌為兇46彈0遣—濤140拖0端米，最高點玉踏林山海輛拔燈202惱5葛米。=3\*GB4㈢、資源概況=1\*Arabic1、土地資源捐境內(nèi)農(nóng)耕地嗽61.7求萬畝。林地及灰宜林荒地退61.3棚萬畝，森林覆禽蓋率顏21.6稍%娃。宜牧地絕17.9師萬畝。=2\*Arabic2、水利資源碗境內(nèi)河道縱橫唇，水利資源豐吵富。南河、邛途江河、斜江河膚、蒲江河、玉版溪河流經(jīng)境內(nèi)金，全長霉217.玩1桃5狡公里。地表水兼年徑流量挎9.91菜億立方米，其喬中可利用量跌5.328巖億立方米，加弓上外區(qū)引水鎮(zhèn)6.282親億立方米，共筆計巖11.6炮億立方米，水制量充足。地下翅水年可采量艷1.06侮億立方米以上攔，用做釀造用丑水，質(zhì)地優(yōu)良允?？硟?nèi)河流落差稀大，水力資源密豐富，理論蘊掘藏量企7.24耐萬千瓦，可開狠發(fā)量牧3.05番千瓦，已開發(fā)線1.04雁萬千瓦。噴境內(nèi)塘、庫密較布，可養(yǎng)殖水化面總首計粒6拳萬余畝。=3\*Arabic3、礦產(chǎn)資源寨邛崍的礦產(chǎn)資幼源有金、菱鐵德礦、黃鐵礦、齊銅、煤、天然耳氣、石油、鹵撕水、鈣芒硝穴等梁1糠4沸種，產(chǎn)速地救7鵲2脂處，尤以天然云氣和石油的儲罷量較為豐富。4、旅游資源輔邛崍文物古跡曠眾多，自然風(fēng)晚光秀麗。文物案上起春秋戰(zhàn)國登、下至近代，哲計有國家級文駱保單把位忠1款處、省級文保爬單波位裙6白處、成都市文億保單箭位塊5開處等總夏計敬14或0降處上點文物。都另外，鶴林寺慢、竹溪湖、九餡里泮、文君井溉以及山奇、石探怪、水美、林下幽的國家級風(fēng)穗景名勝茄區(qū)魂—烘—死天臺山，均以仙其獨特的神韻就與風(fēng)姿吸引著段遠近游人。吊邛崍主要文物查古跡一覽表（醋省級以上）纖名萍行膝稱解位脹遙本置末級盜澤訊別跨十方堂邛窯遺率址琴臨邛鎮(zhèn)南河坎蒼國家級文物舍瓦窯山窯址腫固驛鎮(zhèn)麗省級文物懼文君井古跡辭臨邛鎮(zhèn)文君街臂省級文物壇花置寺摩崖造軋像吐花石山盞省級文物志石筍山摩崖造格像邪大同鄉(xiāng)石筍山蓄省級文物餅回瀾塔佛塔子壩教省級文物某石塔寺釋迦如完來寶塔聰高何鄉(xiāng)裹省級文物并天臺山風(fēng)景區(qū)韻天臺鄉(xiāng)汗國家級風(fēng)景名右勝區(qū)=4\*GB4堵㈣負、邛崍歷史閃欠光描點寄——勺“擺文君系剖列菜”謊資料整理配1斬、文君井古跡圓的歷史記載積文君井斑是滿“潑卓文君當(dāng)壚，罩司馬相如滌器做處調(diào)”嗓?！妒佛^記睜·摩司馬相如傳》嬸載：西漢辭賦猜家司馬相如，博蜀郡成都人，障孝景帝時曾任瞧武騎常侍。后批因病罷官，落候魄家居，生計堵困窘，其時，礎(chǔ)好友王吉任臨其邛縣令，邀之館作客。臨邛巨們富卓王孫與程電鄭設(shè)宴接風(fēng)，喬王吉作陪。宴拐會中，王吉請測相如彈琴助興妥，適卓王孫有括女卓文君新寡拍在家，于戶后服聽到琴聲，對領(lǐng)相如產(chǎn)生愛慕抬之情。后毅然極私奔相如，一扔同回到成都。糟此舉深為卓王奶孫所痛恨。二挺人因生活貧困綢，后又來到臨贈邛，賣去車騎另，買一酒舍沽鄰酒。對此，卓脖王孫羞憤難堪困，至此閉門不盜出。后經(jīng)戚友骨一再規(guī)勸，才磨給文君一筆資韻財，讓他們返翠回成都。陪后人為贊揚文蟲君不畏世俗譏不議，自主婚姻折的行為，將他暴們之遺址建園粥保護，名其井集約文君井。茂2悔、文君井與文呢君酒的傳說村文君井園林內(nèi)竄有一口西漢遺污井炒—腳—淡文君井。此怨井式“坡口徑不過二尺關(guān)，井腹?jié)u寬，混如膽瓶政然牌”晌。據(jù)文獻記載珠：卓文君于司唇馬相如一曲琴掏音相通，文君續(xù)夜奔相如，馳趕歸成都。后相敘如家徒四壁，尿不久遂與相如田歸臨邛，賣盡芒車騎，買酒舍蘆。文君當(dāng)壚，劣相如自著犢筆評，與保庸雜作段，滌器于世。察此事感動了太壤上老君，老君乒決議好好幫助涂他倆。悼一日，老君嘮督叨文君酒舍喝洞酒。酒酣，老削君對文君說她：鍋“料此酒不知系何怕水所釀，味不絕正，莫若我壺懸中之酒變好姐”爹。文君指著身搬旁的井道成：某“此老翁，我舍的奏酒乃是用此井醬水所釀瑞。沃”仍老君道剪：振“懼來，你若將我姐壺中之酒倒入蛾井中，往后所道釀之酒定然好覽喝無疑矣根！抓”祖文君將信將疑石地照辦了。翌惡日晨起，文君型到井邊汲水滌測器，但聞井中訪飄出濃郁酒香飲，汲而嘗之，紋盡酒也，且味紐綿醇凈，甘冽捷爽口。信息不煮脛而走，遠近問酒客爭相來舍竟品酒，也有不居少欲以一睹一旬代文宗與仕女演班頭的風(fēng)采為盜快者。由是，誤酒舍顧客盈門紡，財源不斷。始文君與相如欣節(jié)喜異常，日子油越過越美。詳不久，相如官焰拜中郎將，出峽使西南夷，酒劃舍遂不再開設(shè)爆。此時，井水?dāng)[汲出后雖不再刷是酒，但用此狡井水所釀之酒墓，終比他井水敏所釀之酒香醇謝。人們崇敬、裙懷念文君，稱塌此為井文君井槐，稱用此井水優(yōu)所釀之酒為文但君酒。夜3淘、歷史名人對而文君井主題作遣品精選戶琴云臺怨肉粉唐瞎·檔杜甫可茂陵多病后，關(guān)尚愛卓文君。療酒肆人間市，花琴臺日暮云。睡野花留寶靨，見蔓草見羅裙。太歸鳳求凰意，證寥寥不可聞。躁寄蜀肅客賄即桂唐匹·萄李商隱舉君到臨邛問酒丈壚，近來還有對長卿無？膀金徽卻是無情居物，不許文君唯憶故夫。舟文君星井硬板抱宋肢·傲陸游嶄落魄西川泥酒蝕杯，酒酣幾度妙上琴臺。廈青蛙自笑無拘儲束，又向文君臥井畔來。硬長卿懷茂陵，測綠草垂名井。擴—焦—當(dāng)李賀《文君井判》樣文君當(dāng)壚時，器相如滌器處。劃反抗封建是前游驅(qū)，佳話傳千評古，會當(dāng)一憑狐吊，酌取井中邁水，用以烹茶相滌塵思，輕逸疏諒無比。亞跋詞：卓文君哨與司馬相如故賠事，實系千秋積佳話，故井尤涼存，令人向往慨。亞—劑—聽郭沫若凳于譽195接7稈年亦一曲鳳求凰，船千載文君酒——王光英瓣點評：能“眨文君系壺列核”船是邛崍極具挖獻掘價值的歷史湖典故，是最具運代表性的邛崍愈古文化，這在街本項目的營銷罵過程中可以予呈以充分的發(fā)揮抽。晉邛崍文君井公泉園烘—鬼—友文君井=5\*GB4外㈤暖、社會經(jīng)濟概輕況懸200坊2妙年全市禿轄誘3煎3哨個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)（其赴中建制盟鎮(zhèn)菌1夢5潤個）藝，抓48腥4葵個村民小組，小總?cè)说目诘?3.6拍1果萬人，合六計術(shù)18.2僵9庸萬戶，其中非償農(nóng)業(yè)人象口撈8.3戲5命萬人，城市化立水平僅伙有家13.13攻%津。緒200胞2波年，全市實現(xiàn)豎國民生產(chǎn)總丈值軍72.9拐6戒億元，工農(nóng)業(yè)斥總產(chǎn)值分別達要到級32.6定0坡億元同和衡10.7舞8梨億元，全市財率政收入完幕成墓3800竹0寬萬元，社會商草品零售總必額彩21.9伐5佛億元。鹿邛崍市工業(yè)生吉產(chǎn)已形成以食賀品工業(yè)為支柱妥，輕紡、化工鳴為兩翼，擁有份飲料、糧油食代品、造紙印刷輪、絲綢印染、緣化肥、建材、涌機械、制藥、蟻水電、運輸十朵大門類的現(xiàn)代湖地方工業(yè)體系毅。廣邛崍市農(nóng)業(yè)生拒產(chǎn)以糧食種植喇為主，平壩區(qū)礦以糧油、稻、品麥為主，淺丘飯區(qū)為糧油、果評、漁、林、牧煤區(qū)，深丘區(qū)為越茶、林、桑、澡牧區(qū)，山區(qū)則遭以發(fā)展林、茶舟、牧、藥材、咐土特產(chǎn)為主。三、區(qū)域位置=1\*GB4㈠、區(qū)域位置挑邛崍東北距省推會成普都虜7萄5牽公里，西南距秤川西南經(jīng)濟中拳心城拜市失—扎—稼雅冒安融7群1熔公里，位于成計都平原經(jīng)濟區(qū)似與川西南山地心經(jīng)濟區(qū)的交匯脂處，同時受到滅來自兩個經(jīng)濟認區(qū)域的輻射影伸響，由于較強據(jù)的經(jīng)濟實力及支行政隸屬等因守素，滔邛崍主要受來凳自成都平原經(jīng)副濟區(qū)的影響，利同時在兩大經(jīng)舌濟區(qū)之間起承布接及溝通作用膚。德邛崍市區(qū)位分慌析圖=2\*GB4漢㈡山、在成都市域子中的地位潛根據(jù)成都市域恨國土規(guī)劃及市詞域城鎮(zhèn)體系規(guī)紅劃，邛崍與北輝面的大邑、都居江堰、彭州等膜縣、市共同形框成成都市域西芬部經(jīng)濟發(fā)展副廁軸線。題同時，邛崍又班是成都市西南練方的主要出入襖口，自古翁有貌“慘天府南來第一宏州購”飄之稱，它扼守伍川藏公路與成什溫邛公路交匯襪處，對外交通否條件強于鄰近積地區(qū)，今后恐隨著交通條件墓的進一步改善娘和自身投資環(huán)修境的改善必然經(jīng)會與成都的聯(lián)蘋系更加緊密，勾加強邛崍對周越圍地區(qū)，特別正是對市域西南氏部山區(qū)的輻射承能力，使邛崍恨逐步成為市域堅西南部具有一觸定經(jīng)濟實力的沾次中心城市；承由于邛崍距中記心特大城勵市妥—萄—鍛成都市較遠，悄許多方面無法雖依托大城市，茄接受大市場輻祝射也較弱，這坑在某些方面限稱制了它的發(fā)展捏。=3\*GB4瘋㈢枕、區(qū)域交通條譜件秤國看道晃31化8顯線（川藏公路醋）與省道成溫陽邛公路、縣道啊邛蒲路呈十字榮相交狀構(gòu)成了紡邛崍市對外交申通的骨架。市臭域內(nèi)縣道、鄉(xiāng)悅道、村道基本月聯(lián)網(wǎng)。形成了硬比較完整的公忘路網(wǎng)絡(luò)。非最新信息：賺成溫邛高速公慰路將罩于艘200川4隔年秧1折0石月建成通車，耳出口在邛崍城譜區(qū)以注北惠5珍公里處的桑園婆鎮(zhèn)，其形成對榜邛崍與成都之壽間交通條件的辮改善具有至關(guān)冬重要的作用，媽這將極大的促座進邛崍旅游休很閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展景。信邛崍交通走向針示意圖接由于市域內(nèi)沒犁有鐵路，發(fā)展許工業(yè)所需的原金料、產(chǎn)品運輸藥、礦產(chǎn)品、農(nóng)膠副產(chǎn)品的外運車等受到一定的斷限制。境市域北面的桑在園機場（軍用晉），今后如有補可能可部分民詳用，利用小型死飛機開辟省內(nèi)妙航線，并為鄰厚近縣、市服務(wù)淋。=4\*GB4塞㈣識、自然資源優(yōu)汗勢摘邛崍市自然條造件較好，平壩乳區(qū)為糧油高產(chǎn)利區(qū)，山區(qū)盛產(chǎn)檢林、茶、藥材顧及多種土特產(chǎn)憶。全市水利水究電資源豐富，汪地面水年可利壯用量郵11.6曬億增M汽3惡，水電資源可闊開發(fā)量麻3.05迷萬千瓦。全市原礦產(chǎn)資源豐富導(dǎo)，尤以天然氣獻和石油庸的儲量較大，擴開采歷史較長界，開發(fā)前景廣怨闊。嫂邛崍境內(nèi)旅游沫資源十分豐富公，有國家級風(fēng)釋景名勝安區(qū)刃—鍵—蔑天臺山、國家瞞級文物保護單忙位鴨—州—較十方堂邛窯遺塑址嫁及伴6贏處省級文物保肯護單位火、望5心處市級文物保婆護單位等多處乳游覽景點，旅犁游資源質(zhì)量在降成都市各郊縣昨中名列前茅。叢雖然邛崍的人每均耕地數(shù)略高進于全成都市水常平，但人多地再少的矛盾仍比俯較突出。=5\*GB4肢㈤臘、物資集散區(qū)餃位優(yōu)勢弟邛崍歷來就是韻成都西南的重猜要經(jīng)濟中心，臨由于地處平原忌經(jīng)濟與山地經(jīng)勝濟區(qū)的過渡地蹲帶，歷史上就督承擔(dān)了兩大經(jīng)戚濟區(qū)之間物資魚的交易和集散肝，影響范圍甚鞠至超出其縣治乘范圍。解放后監(jiān)川藏公路通車杏后，邛崍又成謙為川藏線上重煮要的物資集散蹈地和補給基地劣，物資集散中嗓心功能日益明插顯。=6\*GB4辨㈥袍、工業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)罷業(yè)塵邛崍市經(jīng)濟多些年發(fā)展，已形鐵成富有特色的型地方優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)滔體系?；筢劸茷橼鰨垈髅y(tǒng)，以文君酒當(dāng)為其主要代表潛。以釀酒業(yè)為反龍頭的邛崍食銜品工業(yè)，依靠定本地豐富的農(nóng)戒副產(chǎn)品資源和布傳統(tǒng)工藝，在飽相當(dāng)長時間內(nèi)眾成為邛崍的第館一支柱產(chǎn)業(yè)。般化工工業(yè)，目影前以化肥生產(chǎn)輛為主，今后隨累著天然氣的進伶一步開采和對蠅外交通條件的查改善，可發(fā)展匠以天然氣化工示為主的項目，壇鞏固其優(yōu)勢產(chǎn)烈業(yè)地位。莖輕紡工業(yè)，由嘆于本地山區(qū)，血丘區(qū)素有栽桑擾養(yǎng)蠶的習(xí)慣，似蠶產(chǎn)量較大，饑繅絲及絲、棉膊紡織成為優(yōu)勢惑產(chǎn)業(yè)。箏由于境內(nèi)竹、錯木原料豐富，標造紙業(yè)也為本錦地主要產(chǎn)業(yè)之麗一。規(guī)四、邛崍市城蛾市建設(shè)赴邛崍是巴蜀四旅大古城之一，妻四川省首批命將名的歷史文化擋名城屬。哭200變0萍年，四川省委必、省政府又將蘿邛崍確定為全拉省今后發(fā)展杯的厚1猶6故個中等城市之拜一。俯近年來，邛崍否城市建設(shè)按珍照鋒“駐樹形象、抓機此遇、促發(fā)兵展聽”蘋的工作思路成和福“帽東方波爾多，程天府五彩錘城錫”獅的城市總體形嗚象定位，堅持必高起點規(guī)劃、嚇高標準建設(shè)，鐵取得了城市建扁設(shè)的可喜成績?nèi)?。擴200袍3摘年之前，以舊蹦城改造為中心麗的城市建設(shè)步繞伐不斷加快，溪已拆遷房思屋盛9.拉5貿(mào)萬㎡，搬遷居園民偉140紅0麥余戶并帶動房恨地產(chǎn)業(yè)的迅猛號發(fā)展；以綠化局、亮化為重點根，加快了園林賢綠化和光彩工書程的實施步伐嬌；以水廠建設(shè)級、管網(wǎng)改造為微契機，投彎資南300檔0綢多萬元，建成買日供命水肌3肚萬噸的自來水肚三廠，進行城匯區(qū)供水管網(wǎng)改門造，加強了城還市基礎(chǔ)設(shè)施的腥配套完善。同奧時新建了一些羞主要干道，拓拖寬改造部份中犧小街道，提高擱了城市綜合能泡力，邛崍正煥艇發(fā)出現(xiàn)代化城甩市的燦爛風(fēng)采尿。辯五、邛崍市社芬會經(jīng)濟情況排邛崍市經(jīng)濟總隙量處于四川省隱縣級市中的中木上游水平，最聰近幾年程（牙1998-2齒00商3廁年）全庸市每GD唯P擺收入債、弄GD惠P后增長率、財政浪收入及財政收娛入增長率等均罷有顯著變化其鳳變化情況詳見薯邛崍市經(jīng)濟狀辮況一覽表。游199練8惱年邀—閣200扮3無年邛崍市國民槐經(jīng)濟發(fā)展一覽悉表通先隸兩年份（年）網(wǎng)指標渡1998冊1999叔2000萄2001攏2002糊2003錘GD繭P敏收入（萬元）贈483241儀522508咱567193隊646653待729600附763000所GD削P煌增長率吩（窯%伙）揮10.45妹8.13傅8.55譯13.5陽13.8秒4.6艷第一產(chǎn)業(yè)（萬伙元）烤95090栽96161蜻98488洲102920鐮107800鋼第二產(chǎn)業(yè)（萬麻元）盟207271揮221983突238971墾282725墾326000瀉第三產(chǎn)業(yè)（萬極元）冒180880勤204364甚229734掃261008狐295800夫財政收入（萬堤元）咳16787危18330秀23333纖29362摟38000朋31001映財政收入增長寺率京（洽%展）娃14.71傻9.19楊27.29沾28.34眾29.42功－趟17.4夸可以看出，邛稠崍市在近幾年跨改革開放中，刷其經(jīng)濟發(fā)生了業(yè)很大的變化，桿特別是在產(chǎn)業(yè)你結(jié)構(gòu)中所表現(xiàn)聰出的第三產(chǎn)業(yè)皺的迅猛發(fā)展，筐由錯199季8圾年的生產(chǎn)總勞值題18088應(yīng)0環(huán)萬元發(fā)展衰到駱200利2痰年饞的旁29580揭0隔萬元，在唱這妖4樹年中平均翼以墾13.08洗%歉的速率增長，車對邛崍市的經(jīng)蘋濟發(fā)展起到了眠舉足輕重的作側(cè)用。晚六、邛崍市市么區(qū)總體規(guī)劃=1\*GB4㈠、現(xiàn)狀概況1、自然環(huán)境拉邛崍市政府所收在地臨邛鎮(zhèn)位投于南河、西河踏兩條河流交匯溉處，東面是成死都平原百里沃蕩野，西面是綿蠶延起伏的西部墨丘陵和山地。你山、水、城相促依，自然環(huán)境宗條件優(yōu)越。2、區(qū)域位置負臨邛鎮(zhèn)位于邛傅崍市域中部，顫周圍毗鄰本市息的桑園、南君奏平、前進、寶套林、臥龍、孔舞明、馬湖、石洽坡、茶園等鄉(xiāng)螺、鎮(zhèn)，北距大葬邑縣城晉原股鎮(zhèn)頂2勾4達公里，東距新曲津縣城五津屋鎮(zhèn)鑼3蘿8績公里，南距蒲韻江縣城鶴山屆鎮(zhèn)狼2平4收公里，成溫邛仇公路和川藏公榜路在此交匯后銜南下雅安，另訂有邛高路（至宵高何）、邛夾麥路（至夾關(guān)）和、邛大路（至詳大同）、邛蒲架路（至蒲江）矛等四條主要的福放射狀道路經(jīng)寶過，對外交通谷十分方便。厚3抽、社會經(jīng)濟概忍況對200柳2何年，臨邛鎮(zhèn)轄歡區(qū)面誕積罵125.臣8西平方公里，總耳戶籍人坑口烈14.0瓦2楊萬，其中非農(nóng)未業(yè)人提口鄰6.1償8指萬，總戶勝數(shù)要4.1勸8性萬戶。城市建逃成區(qū)人口征約乖14.0榜5妻萬人，建成區(qū)惹面積呼約從1銷1越平方公里。習(xí)臨邛鎮(zhèn)是全市河工業(yè)生產(chǎn)基地啦，擁有瑞云集鳴團、文君酒廠逼、邛崍啤酒廠待、崍山紙板廠軋、絲綢印染廠鍛、電機廠、發(fā)診電廠等一批骨逝干企業(yè)。忠臨邛鎮(zhèn)擁有比油較齊全的公共咬服務(wù)設(shè)施，有走師范校、衛(wèi)校和及完備的中學(xué)株、小學(xué)、幼兒伙園等教育設(shè)施鋼，電影院、文診化館、公園、公電視臺、體育刑場等文體設(shè)施后，擁有醫(yī)院床貸位碑57益0嚴張。第三產(chǎn)業(yè)弊比較發(fā)達，總桃產(chǎn)值負2.11線億元，占全市另的時近泄60誘%凍，擁有各種商劉業(yè)服務(wù)設(shè)施多貌處，僅個體攤壓點就榆有扣650咽0放余戶。義㈡、城市性質(zhì)闊及規(guī)模預(yù)測丈1斷、臨邛鎮(zhèn)的主那要優(yōu)勢文⑴鏟、工業(yè)有一定僚基礎(chǔ)，尤以食旱品、化工、輕姥紡等行業(yè)優(yōu)勢魔較大，且發(fā)展含前景較好；慘⑵碌、商業(yè)發(fā)達，缸尤以物資集散暗功能較突出；柔⑶株、旅游業(yè)發(fā)展選條件較好。鼓2墻、目前制約城窩市發(fā)展的主要移因素毯基礎(chǔ)設(shè)施配套奔不完善，城市額建設(shè)缺乏管理貨和控制，總體猾投資環(huán)境與先終進地區(qū)相比有應(yīng)一定差距。定3估、邛崍市市稠區(qū)魔—示—雙臨邛鎮(zhèn)的性質(zhì)刷全市的政治、爆經(jīng)濟、文化中淚心；歷史文化來名城；成都市利西南部川藏線紡上重要的物資煩集散地；以發(fā)稿展食品、化工榴、輕紡及旅游謙業(yè)為主的現(xiàn)代糖化中等城市。溫4識、城市規(guī)模預(yù)灌測陶目前，邛崍市質(zhì)城區(qū)建成區(qū)面券積已型達愚1透1浮平方公里，建炸成區(qū)城鎮(zhèn)人口巧約監(jiān)1冤4烘萬。根據(jù)《四煮川省省域城市繭體系規(guī)劃》及桿《成都市市域鞭城鎮(zhèn)體系規(guī)劃為》，邛崍市為燒成都市次級中感心城市。今年織，按照省市要運求各區(qū)、市（友縣）要隨著成痰都市進行城市產(chǎn)總體規(guī)劃修編純，正在修編的蔑邛崍市城市總?cè)误w規(guī)劃酸（瘡2003-2械02籮0狼年）的城市規(guī)置模為：腔—蘭—俱200扒7鹿年，規(guī)劃建成洋區(qū)面未積亂2或4販平方公里，規(guī)妙劃人夾口組1裹8狡萬人幣—誤—佛201翼0頌?zāi)?，?guī)劃建成擇區(qū)面僻積桿3雙2粥平方公里，規(guī)提劃人終口譜2嬸0僑萬人竭—奶—啄202異0觸年，規(guī)劃建成拿區(qū)面懼積獅4經(jīng)8鬼平方公里，規(guī)聾劃人明口獎3朝0睛萬人降㈢、城市形態(tài)按及用地布局規(guī)剃劃召1來、城市形態(tài)及曾用地布局結(jié)構(gòu)犧⑴慰、城市形態(tài)的倆演變絲臨邛古城位于昆西河以東、南煙河以北的平壩跟之上，近代城鍋鎮(zhèn)發(fā)展均以古論城為中心，呈串同心圓形態(tài)向譜周圍擴展。隨拆著幾條對外公炎路的建設(shè)，城你鎮(zhèn)建成區(qū)又沿除川藏路、成溫踏邛路、邛高路扇等向外夫做唱“滅星憑形驗”程延伸，這種城背市形態(tài)與臨邛雪鎮(zhèn)所處地理位革置與地形條件童是吻合的。毅198幅0吩年爛和障198稀9僑年兩次總體規(guī)膀劃均將城鎮(zhèn)用勁地局限在西河經(jīng)以東、南河艷以北做同心圓衣式發(fā)展，整個跑城鎮(zhèn)呈集中式友布局。別⑵丙、規(guī)劃用地布雪局結(jié)構(gòu)稀根據(jù)原規(guī)劃，修河西及河南為丸不發(fā)展區(qū)，但持據(jù)調(diào)查，河西真約乎2劉公里進深，河痕西南仿近阻1礙公里進深均為靈平壩及少量淺胖丘，適合城市天建設(shè)，且有大州量綠地、水面磨可供利用，而磨現(xiàn)狀城市以東挪為大片平壩良教田，選擇向東鋼發(fā)展必然大量堡占用耕地。政本次規(guī)劃根據(jù)逝今后城市發(fā)展職規(guī)模及發(fā)展條逆件，認為原規(guī)墳劃確定的以舊傳城為中心發(fā)展些的布局基本合危理，但考慮到烘對河西、河南本平壩用地的利示用，確定城市川近期在經(jīng)濟實籮力較弱的情況宮下，首先選擇瓣發(fā)展條件較好循的東、北、南烏三面為主要發(fā)展展方向，充分屑利用城東的對華外交通優(yōu)勢，辦初步形成中心姻片區(qū)的規(guī)模?？高h期，在城市退具備了一定的默經(jīng)濟實力后，姿向西、向南跨先河發(fā)展，形成麻西城的鶴林組益團和南面的南吐河組團，與中憂心區(qū)隔河呼應(yīng)乎，形成遠期比卷較完整的城市站布局形態(tài)。規(guī)遠景城市將向勢東、西、南三贏個方向做適當(dāng)雹擴展，形成兩榮橫一縱一環(huán)的英主干道骨架，渴將三個組團有伍機地聯(lián)系起來礎(chǔ)，形成中心明另確兼具開放性色的城市形態(tài)。陪2缺、城市功能分關(guān)區(qū)及用地布局⑴、居住用地嚷規(guī)劃居住用地金分布在城市西冒、北面的舊城順片區(qū)、城北片拋區(qū)、鶴林片區(qū)友、城河片區(qū)，飼在城市的上風(fēng)笛、上游地帶、岔充分利用舊城俊區(qū)集中的商貿(mào)論服務(wù)設(shè)施和西朋面的風(fēng)景區(qū)、截水面、并與工居業(yè)區(qū)之間有便已捷的聯(lián)系。獻⑵揮、工業(yè)與倉儲尾用地升根據(jù)城市主導(dǎo)鼠風(fēng)向、河流流滲向、交通運輸掠條件等因素綜漫合考慮，將城陵市工業(yè)用地集憲中布置在城市卸東南部，以發(fā)搶展食品加工、怨精細化工、建甲材、機械、電北子等項目為主簽，對污染嚴重召的項目應(yīng)重點神控制。菠原分布在舊城咸內(nèi)零星分散的雜企業(yè)，除少數(shù)左設(shè)施較好，污倆染較小的（如至文君酒廠等）綱之外，均應(yīng)隨康著舊城改造，杯逐漸遷入新工儉業(yè)區(qū)。賽已形成的西郊裂工業(yè)區(qū)，近期段基本保留現(xiàn)狀疲，不再擴大，枯對其中污染較跟嚴重的工廠，基如火電廠、崍睬山紙板廠、華左能紙廠、電鍍墓廠等企業(yè)應(yīng)嚴板格控制污染，慢遠期應(yīng)易地擴絡(luò)建或轉(zhuǎn)產(chǎn)。睜倉儲用地規(guī)劃企集中布置在鐵盲路貨站與工業(yè)棗區(qū)之間。葡⑶慮、市政設(shè)施用箱地從水廠：現(xiàn)狀有默兩座水廠，規(guī)柳劃近期在舊城茄北面建第三水忘廠，水源為地蛇下水；嫩污水處理廠：冒臨邛鎮(zhèn)現(xiàn)無污販水處理廠，規(guī)忍劃在南河下游鞭寶林鄉(xiāng)建一污伴水處理廠；堆變電站：保留換現(xiàn)在兩民座賞35K顛v截變電站，規(guī)劃飾在東面五板橋夜建崖一語110K困v牢站，并將西郊智變電站升聽至喘110K覽v腦站，遠期將五鋸板橋站升都為疫220貪Kv承站；置垃圾場：保留錢城西北梁機房療垃圾場并進行霜擴建。廳㈣、公共服務(wù)稠設(shè)施規(guī)劃趕1副、公共服務(wù)設(shè)鉛施布局結(jié)構(gòu)浙規(guī)劃強化舊城近區(qū)的中心職能慕，使之繼續(xù)成叫為全市的行政鞭中心和商業(yè)服滔務(wù)中心，將現(xiàn)炸有交易市場等喇設(shè)施東移，脫適離舊城形成大石型的物資集散沃商貿(mào)中心。另猴在各功能片區(qū)臘的中心位置形盈成若干個二級販公建中心（相姨當(dāng)于居住區(qū)級血），滿足市民們?nèi)粘Ｉ?。?目、公共服務(wù)設(shè)睛施用布局釣⑴幟、行政辦公用捆地滲主要分布在舊下城區(qū)，并隨著潮幾條主干道的堅形成向北、南放、西幾方做適清當(dāng)延伸。她（注：根據(jù)最殲新的規(guī)劃，將險在新城區(qū)南部諷規(guī)劃行政辦公括用地）歐⑵翼、商業(yè)、金融由中心用地親規(guī)劃仍將舊城沒作為全市的商叼業(yè)金融中心，丟結(jié)合城市道路朝骨架的形成和候居住用地的分偷布，原有中心掠逐漸向東、北叨延伸，形成具起有一定規(guī)模的割商業(yè)新區(qū)。依⑶倘、文體娛樂及膛教育用地鍛規(guī)劃在舊城以工北新建大型運雅動場及文化活賓動中心，在鶴邀林組團結(jié)合旅喚游開發(fā)新建一月批上規(guī)模上檔幸次文化娛樂設(shè)間施，在南河組勤團北部兩河交桂匯處規(guī)劃一片休大專院校、科息研區(qū)。同時各興片區(qū)根據(jù)人口幅配套相應(yīng)規(guī)模瘡的中、小學(xué)、求幼兒園、文化傾活動站、運動旋場設(shè)施。⑷、醫(yī)療用地漸現(xiàn)有市級中心鼓醫(yī)院一處，規(guī)浙劃增設(shè)兩處，警另在各片區(qū)設(shè)局相應(yīng)規(guī)模的門筐診所，保健站愿等。⑸、市場用地堆規(guī)劃在東門設(shè)大大型的物資集精散交易市場區(qū)枯，這里對外聯(lián)扒系方便并對居機住區(qū)干擾較小升。居住用地內(nèi)按為居民提供服震務(wù)的農(nóng)貿(mào)市場環(huán)則應(yīng)有計劃地逗結(jié)合片區(qū)商業(yè)索中心安排。船㈤、近期建設(shè)帽與遠景輪廓規(guī)辛劃勞1贏、近期建設(shè)規(guī)捷劃飼邛崍市城市總卷體規(guī)劃圖冰邛崍市市區(qū)保捎護規(guī)劃圖艦臨邛鎮(zhèn)近期建玻設(shè)，本著基礎(chǔ)泰設(shè)施先行，以盛道路建設(shè)帶動片兩側(cè)，逐步滾瘡動發(fā)展的原則保，近期建設(shè)重弦點有以下三個慶方面：岡（哨1丑）襪、橋舊城改造訓(xùn)重點完善城市涌基礎(chǔ)設(shè)施，遷化出有污染的工吃廠，通過拓寬懶道路、增辟綠收地等手段，改里善環(huán)境質(zhì)量，泳使舊城區(qū)的中臟心功能得以強屬化；奉（再2陣）考、得新區(qū)建設(shè)泳近期是在現(xiàn)狀旬用地基礎(chǔ)上，咸重點向北、東員、南三面發(fā)展替。參北面，以發(fā)展灌居住用地為主膀，同時建設(shè)一南處市級運動場腥和若干居住區(qū)沸配套設(shè)施。殼東面，結(jié)合道也路建設(shè)和舊城詳工廠外遷，形紛成部分工業(yè)用習(xí)地和商貿(mào)市場俊。休南面，以開發(fā)御居住用地為主典，布置部分行愧政用地，沿南職河形成濱河綠她地。超（奪3尤）翅、導(dǎo)旅游區(qū)開發(fā)毀近期重點開發(fā)約西郊鶴林寺風(fēng)杯景區(qū)，建設(shè)一蒸批旅游設(shè)施，圾一方面帶動城經(jīng)市第三產(chǎn)業(yè)的俊發(fā)展，另一方愿面可緩解近期景城市綠地指標魚偏低的局面。暴2艙、遠景輪廓規(guī)論劃館由于各種未預(yù)樸見因素，為使思規(guī)劃具有一定堤彈性，在遠期圍規(guī)劃基礎(chǔ)上，嘩編制了遠景發(fā)爭展規(guī)劃。侮⑴們、遠景用地發(fā)醫(yī)展方面末根據(jù)邛崍市區(qū)老所處位置，向飯北、向東發(fā)展金需占用大量良橋田，向西、向近南均為淺丘地儀，故城市遠景撕用地選擇向東影作少量擴展，災(zāi)而主要發(fā)展方勉向放在西面和顆南面。叼遠景規(guī)劃用地草是城市遠景發(fā)煎展需要情況下甘的發(fā)展空間，鼻不作為城市的旦實際發(fā)展規(guī)劃壓。⑵、用地容量尼遠景用地規(guī)劃湖面積非約稀3張5賽—里4榜0兆平方公里，由此于山地和鐵路攀形成門檻，在灌此基礎(chǔ)上擴展靈方向僅南、北層兩面，而據(jù)發(fā)洪達國家經(jīng)驗，淺隨著經(jīng)濟的進溜一步發(fā)展，城司市集聚的速度姐將會減慢，直摔至停止，因此枕，規(guī)劃確定城羊市遠景總?cè)丝诔聿怀襁^億4槍0策萬人。裕⑶后、主要用地布到局咽在遠期用地基啞礎(chǔ)上向西、東愧、南三面擴展齊，西面重點發(fā)賊展居住用地，裁東面分別在現(xiàn)瀉有居住用地、拼公建用地、工境業(yè)用地、倉儲價用地基礎(chǔ)上做床少量相同性質(zhì)則的延伸，南面冷則在新、老川極藏路之間布置泥工業(yè)用地。㈥、附表搭城市建設(shè)用地套平衡表齡（近期）辣城市建設(shè)用地申平衡表溫（遠期）死以上城市規(guī)劃井的逐步實施，彼將巨大的推動地邛崍經(jīng)濟的發(fā)誰展、促成邛崍輔城市面貌的整根體改善，也會婆為本項目的投燥資建設(shè)帶來巨厲大機會。因為鳳邛崍城市的發(fā)梨展也就意味著防城市居民消費貝力的穩(wěn)步發(fā)展暖、城市區(qū)域經(jīng)裕濟地位的提升濟，這將為本項臉目帶來巨大的貌發(fā)展?jié)摿?。本章結(jié)論：蘭一、目前，邛擊崍城區(qū)舊城改紛造建設(shè)步伐已郊明顯放緩，而毫與此同時，新誦區(qū)建設(shè)正如火嘆如荼地進行；淘二、城市已經(jīng)食有了明確的規(guī)哈劃，明確了城碧市近期將主要叼向東、北、南哀方向發(fā)展，尤歐其是往南發(fā)展步、成為近期的品重中之重，城若西則列入遠期羨發(fā)展規(guī)劃；癢三、邛崍經(jīng)濟梨收入增長速度耳平穩(wěn)，城市休法閑型消費發(fā)達駁；拒四、邛崍是川淘西地區(qū)重要的篩交通樞紐和物攪資集散中心，吼是四川省規(guī)劃織建設(shè)的十六個債中等城市之一盛，城市發(fā)展?jié)摪毫薮?。惹這一切預(yù)示著聲本項目將要面苦臨的市場大環(huán)異境較為優(yōu)越，肺為本項目的進蹲入打下了一個梯良好的市場基混礎(chǔ)。李第三章、項目霧用地概況與城弄市區(qū)域功能分搜析鹿房地產(chǎn)項目的亮現(xiàn)場環(huán)境調(diào)研訂，包含了宏觀肆、中觀、微觀戀三大層面，本梅章節(jié)主要調(diào)研戚目的即對項目側(cè)概況和項目所箏處區(qū)域環(huán)境進偵行微觀層面上及的市場環(huán)境調(diào)債研，其作用是世為了在后續(xù)各徑階段具體策劃傷工作中，讓相搶關(guān)決策者和策驗劃人全面客觀容了解，來自于啞現(xiàn)場客觀面上臉的感性認識和等資訊支撐?！猉XX俗精要提示：強項目地概況（愿區(qū)位、所屬地衰、街道名、臨活界狀況、地塊音現(xiàn)狀等）、規(guī)冰劃設(shè)計條件、汽城市區(qū)域功能閣（市政配套、們道路狀況、地循塊及區(qū)域原生哨價值分析等）太、區(qū)域規(guī)劃等一、項目概況=1\*GB4逢㈠釋、區(qū)位：項目捎地塊位于邛崍倦市城區(qū)主干掠道朽—光—購東星大道中段浩，怒“都滿庭揪芳尖”餐別墅和文君酒神廠宿舍以北。需㈡、所屬地：劣邛崍市臨邛鎮(zhèn)爛。侮㈢、街道名：些東星大道、匯剛源街。㈣、臨界現(xiàn)狀覆項目東部地塊襖與城市農(nóng)家耐樂醉——豎“夸新天啞地愁”季相交；南臨文感君酒廠宿舍和皇邛崍唯一城市畝別樓墅險——彩“羨滿庭現(xiàn)芳炸”仔；西接國稅局激；北面緊洋鄰蓬4藏0膏米寬的市政主竹干捏道涂—揚—棕東星大道?；\項目地塊東部兔臨界狀況圖吊項目地塊南部鈴臨逃界冤(徐西話側(cè)防)拜——登“繩滿庭干芳秋”提別墅鐘項目地塊南部澇臨部界這(雕東疊側(cè)警)利—他—烈文君酒廠宿舍買項目地塊西部立臨跡界消—滾—機邛崍市國稅局青項目地塊北部岡臨抱界返—蟲—零東星大道（人垮行及自行車道鴉）㈤、地塊形狀疼本項目地塊基是本規(guī)整，整體救呈一沿東星大欣道分布的長條竊形地塊，但西招部言（賴4陣5遣米）進深比東幕部讀（幻3蜂5功米）略大。㈥、地塊現(xiàn)狀貢項目地塊除東冊部少量用地外融，其余部分目導(dǎo)前已經(jīng)達蒸到鄙“口三通一糾平右”司標準，初步具義備施工條件。地塊現(xiàn)狀圖心二、規(guī)劃設(shè)計含條件（錘數(shù)據(jù)來源：厘地邦集團所提疼供地塊嚴紅線圖傳）=1\*GB4棍㈠借、總用地面積蔑：尤10.2管0蜜畝完㈡、主要經(jīng)濟揉技術(shù)指標拌容積率：不大艙于近1.4壤建筑密度：不食大鴿于鏡30%岡綠化率：不小攜于喉40%麥三、城市區(qū)域訪功能分析挺㈠、范圍和依歷據(jù)患本項目地處邛偵崍市新城區(qū)與躁老城區(qū)結(jié)合地齡帶，位于建成兩區(qū)的東部，緊鐵鄰東星大道與敏規(guī)劃中的匯源碼街延伸線。由懷于城市區(qū)域功重能分析要求根務(wù)據(jù)城市區(qū)域范氧圍的有限性和神本項目所在地屠的區(qū)域特點，拖使得本項目的島城市區(qū)域功能掙分析主要針對答本項目所在劫地潮—偏—旅邛崍市城區(qū)。盞現(xiàn)依據(jù)影響城儀市區(qū)域功能的掉主要因素進行麥分析。㈡、現(xiàn)狀分析方1至、人口：勿目前邛崍市城腔區(qū)建成區(qū)（臨轟邛鎮(zhèn)）幅偷員促1歷1予平方公里，建職成區(qū)人口姑約棚14.0姑5傷萬人。禍2農(nóng)、周邊道路現(xiàn)巷狀及性質(zhì)：驚就本項目周邊炕而言，已建成輛道路主要集中錫在地塊北側(cè)，稀道路現(xiàn)狀較好升，具體情況如擁下：竭東星大道訪：緊鄰項目地用塊北部的城市筑主干道，是城顛區(qū)東西交通的滋大動脈，路寬驢約賴4福0宮米。批項目地塊北部隆主干朋道赴—室—繞東星大道孤匯源街：栽位于項目地塊享東北側(cè)，是城快東垂直交通的嗎主要通道，目指前路況一般，言路寬住約就3估0究米。棍項目地塊東北舅側(cè)餐匹飲束“崇半條稻街薯”—識—翼匯源街請3敏、交通狀況與陽通暢情況弄⑴塘、交通方式：豬主要為出租車染和人力三輪車情。誦⑵象、出租車：且夏利、奧拓：頓起挽價已2贈元泉（澤2妖公里內(nèi)）緩，默1扭.蛙2禽元祝/坐公里；羚羊：酸起哲價敢2句元蟻（饅1.徒5香公里內(nèi)）出，鑰1老.弦4緊元森/科公里。薯⑶積、人力三輪車遇車價：翠1翅元起價。鴉⑷幕、其他交通方智式：雷中長途汽車、虧火車、飛機。除邛崍汽車站營妙運線路情況（生簡）援站名傍里程（公里）完票價（元）妖站名略里程到票價蠅成都吊84毛12.5瞞雙流靠62編10.5厲郫縣立60夜10.5突都江堰偽91廟13.5袖新津范37投6.5態(tài)大邑堡27枕5遺⑸息、區(qū)該項目與相關(guān)雄重要地點距離簽項目地塊邛崍欲市委、文君井谷古跡寨約隱120悄0冬米，距市人大香約強10抄0棄米，距邛崍市健人民醫(yī)院蘭約客90趕0拘米，距邛崍市松客運站您約且100棚0灰米，距城區(qū)現(xiàn)豈有商業(yè)繁華地唯段蹤—傾—弓東、南、西三蛾街交界點奸約董200飼0撐米，距目前已銅經(jīng)形成濃厚商蒸業(yè)氛圍的餐飲于休閑娛樂區(qū)：騎方圓街、匯源勝街、金桂街的販距離分別驟為影30扁0診米妨、敬10筒0勝米敲、觀80扁0滿米洋,是距成溫邛高速吸公路邛崍出蜘口污—胃—粉桑園鎮(zhèn)村約皺500饅0銀余羽米府.眉邛崍休閑娛樂奉一條湯街課—爽—婚金桂街（項目歸地塊以歡東壇80幸0畏米）漠邛崍餐飲休閑扮娛樂一條演街化—浴—豆方圓街（項目牽地塊以急西眾30翁0匯米）館⑹練、周邊道路車來流與人流柳①賓、測量時間返：霞200勒4球年每2投月饑1燦2墾日（星期四）班②體、測量的道路亭及數(shù)據(jù)（加權(quán)霧平均）東星大道：撲時間貴：夜1偷0監(jiān)：憶00-1胖1岸：絲00槐衰，機動車饅：按55緊2啞輛潔/盼小時，行人棒：四45挨6課人廚劫/沙小時。該路段聞屬于城市交通農(nóng)要道，是本項樣目的主要交通拘動線，故人流抓、車流量均較出大，但同時因餡為該路段屬城純市快速通道，模因此人流量相跟對于車流量稍睬小。匯源街：偉時間頓：拌1您1懼：騰00-1黑2頓：灑0箏0攤，機動車鷹：霧24陪0霞輛參/卵小時，行人白：猜31介2生人侍/史小時。該路段曉是市政干道之防一，在交通組厚織上一定的作飾用，由于匯源盜街延伸線尚未犬建成，因此該餅路段目前所起箭的南北連通的蘋作用還不明顯候，故車流量和雪人流量都不是敲很大繳。刺孤總之，整個城綿區(qū)交通方式齊弊全，車流、人育流量較大，交吳通通暢，出入盡便捷，尤其是詢緊鄰項目地塊由北部的東星大貿(mào)道，是城市交奸通主干道，人填流、車流量均甲較大。娛4狹、市政公共配授套缸本項目所在地條處于城區(qū)螞建成區(qū)犁的東部、新城侵區(qū)東北部，目膏前道路系統(tǒng)和駐水、電、氣、擦視、訊等管網(wǎng)同系統(tǒng)均已到位昨，但基礎(chǔ)配套愛設(shè)施相對于老港城區(qū)而言還不兵是很完善。目籍前，就項目周境邊社會公共配晴套服務(wù)設(shè)施情肺況而言，主要課如下：口市政公共配套抄一覽表火序號隸調(diào)查項目布調(diào)查結(jié)果爆1壟小學(xué)扒西街小學(xué)、九爭年制實驗小學(xué)職2待中學(xué)候邛崍一中、邛心崍二中等橡3減大中專學(xué)校耐邛崍電大、邛亦崍職高等縫4棄公園、名勝軟文君井、鼓樓航等悠5挽機關(guān)單位版邛崍市委、市公人大、國稅局襖、招商局等休6態(tài)金融本農(nóng)行等凡7很購物限紅旗超市、紅登艷超市、沿街稱各種商鋪干8醉城市公建吼邛崍客運站等沙9魄休閑、娛樂場系所樓方圓街、金桂喘街等舅10免河流等地貌歐南河己11哈醫(yī)院程邛崍市人民醫(yī)指院等瞧12豪緊臨建成道路丹匯源街、東星婚大道較13耀緊臨規(guī)劃道路虛匯源街延伸線側(cè)（與鳳凰大道勉相交，建設(shè)時綠間還未正式確冬定）愧14干相鄰規(guī)劃道路槽方圓街南延線設(shè)（與鳳凰大道違相交腥，羊200認4寧年內(nèi)建設(shè)）貼金桂街南延線猾（與鳳凰大道果相交狼，齊200僚4辜年內(nèi)建設(shè)）莫5炮、經(jīng)濟發(fā)展水設(shè)平雅⑴勺、國民經(jīng)濟總講體水平斷200伴3螺年，邛崍市經(jīng)務(wù)濟增長較為平圖穩(wěn)，國內(nèi)生產(chǎn)悉總值報（聽GD源P慮）怪為僚76.敗3扭億元，權(quán)比叫200嫂2魚年增叢長石4.6臨%細?？?00隆3陳年，邛崍市固聯(lián)定資產(chǎn)投資總嗽額荷為奪14.1捷5置億元，貿(mào)比套200莖3蝕年增長淘了網(wǎng)13.9反%胳，其中：房地像產(chǎn)投資額松為磚2.7威3效億元，比上年艘增缺長碼144.9屑%催。房屋施工面左積周為怨40.1勢1綁萬平方米（其叫中：住宅煩占檔20.0往4榮萬平方米），賊房屋竣工面積皺為棵18.0菌2前萬平方米（其元中：住宅們占址9.鏈8潮萬平方米），隆商品房銷售面規(guī)積解為蓄9.娃8到萬平方米（其床中銷售給個人賭的頃占灰8.7隨2金平方米），商姨品房銷售額羅為就1.2進9灘億元，商品房恩新開工面積鋤為成23.3嘩7俊萬平方米（其臨中住宅漆占卸15.撓2接萬平方米）。巡從以上數(shù)據(jù)可妙以看出栽，驚200勁3熔年，邛崍市房蛇地產(chǎn)市場的施槳工面積和新開等工面積相對于糊目前的銷售額宿而言，顯得較而為龐大。同時愧，通過對相關(guān)芽部門負責(zé)人的泡訪談，我們得邀知目前邛崍的液辦公樓市場的挖開發(fā)尚未正式嚴開始，故而在打房屋施工面積念與住宅施工面亞積的差值中，賊營業(yè)用房占大歪部分的比例，訴由此我們不難睡推斷，在將來園的一段時間內(nèi)俊，邛崍市房地頃產(chǎn)市場營業(yè)用蘆房的供給量將悲會持續(xù)居于一設(shè)個較高的水平舌。岔⑵努、周邊商業(yè)狀照況祝從整個邛崍城泰區(qū)來看，由于紗城區(qū)人口數(shù)量噴較多，城內(nèi)公犁交車、出租車誠、人力三輪車猾等各種交通方撓式一應(yīng)俱全，豐城內(nèi)城外交通魄均較為方便，澆城市道路較為數(shù)整潔，有一定蛛的綠化率；現(xiàn)壯在城區(qū)內(nèi)零星有分布了紅旗連縫鎖、廣客隆、筍紅艷等多家中重小型超市，還貧有各類型底層螺商鋪散布于城鄙區(qū)各個角落，抓各類型日常生暗活用品商店隨纏處可見，使得憲整個城區(qū)商業(yè)冶氛圍較為濃厚悅、生活較神為方便。各而從本項目地歷塊及周邊來看他，城東片區(qū)在劃政府的規(guī)劃指姐導(dǎo)之下（同時燃也是市場自身鑼發(fā)展的結(jié)果）遭，已經(jīng)形成了艘兩種主流業(yè)態(tài)擔(dān)：餐飲休閑娛碗樂和建材飾材梅（具體情況在嘆下一章中進行濱闡述）稻，本項目具備績發(fā)展餐飲休閑獅娛樂業(yè)和蜻建材飾材業(yè)兩遲種業(yè)態(tài)的市場新基礎(chǔ)。泳㈢、城市區(qū)域博規(guī)劃與發(fā)展方哲向沙邛崍市新城區(qū)撤規(guī)劃結(jié)構(gòu)與分娘區(qū)建設(shè)圖屬城市發(fā)展方向驕：近年來，邛汁崍城市建設(shè)按艘照找“區(qū)樹形象、抓機寧遇、促發(fā)仗展材”聰?shù)墓ぷ魉悸窋偤筒亍捌鰱|方波爾多，控天府五彩凝城劇”駁的城市總體形眠象定位，堅持梁高起點規(guī)劃、捕高標準建設(shè)，呈并取得了城市得建設(shè)的可喜成普績。隸到攻200晶3鼓年，通過集思襲廣益、反復(fù)論需證之后，邛崍?zhí)故姓畬⒔谧Πl(fā)展重心放到顫了新城區(qū)。同崗時，為提升城蛾市綜合品質(zhì)，鄰政府提出建問設(shè)戴“歪西部鳳凰斧城諸”罰的目標：創(chuàng)造翠一個集旅游、甲休閑、度假為麗一體的浪漫新遷城，為西部大膛都會成都量身評打造一慎個呀“浴周末假日售城扛”耳，為四川乃至粥于更大范圍內(nèi)次的旅游市場創(chuàng)再造一啞個統(tǒng)“郵消費浪騰漫揚”融的休閑城。狐這一城市整體這定位為本項目匙的商業(yè)業(yè)態(tài)定哲位提供了重要燥的指引方向。啞而在政府的規(guī)培劃中，自東街堅延伸腰至伴31擺8廊國道一段形成惜城市副中心區(qū)儉域，這一區(qū)域勿是緩解城市中誤心區(qū)人流、物庸流、用地風(fēng)貌鄭制約壓力的新東城市中心，而壓本項目地塊正烈是處于這一區(qū)忌域與新城區(qū)的想交匯處（宏按照規(guī)劃新城莫區(qū)玉帶街以東惑、東星大道以勉南部分規(guī)劃的歪是兩個居住用鋼地片甚區(qū)如—輕—話5藝號晝和悄6藍號縱“秋新城區(qū)居住社靜區(qū)辨”園用地勾），從而使本傍項目具有較大采的發(fā)展?jié)摿?。濕總之，項目地嫂塊所在的區(qū)域涉是邛崍市城市惕規(guī)劃中舊城與踩新城的結(jié)合地儀帶、城市副中裙心區(qū)域與城市組新興居住區(qū)的汽交匯帶，是在備未來一段時間擾內(nèi)將獲得重點削建設(shè)的區(qū)域，動同時也是目前恥邛崍城區(qū)居民挽較為認可的具芹備餐飲休閑娛撥樂市場基礎(chǔ)的秤區(qū)域。因此，垃本項目的市場陷發(fā)展前景較佳懂。紋第四章、房地挽產(chǎn)市場調(diào)研與他分析丹知已知彼，百鉛戰(zhàn)不殆?！獙O子身精要提示：棄邛崍市土地供促給狀況及土地賀需求分析、邛圖崍房地產(chǎn)市場默概述、邛崍城嗚區(qū)房地產(chǎn)市場糊供給調(diào)研、邛嫁崍城區(qū)房地產(chǎn)傍市場特征、邛貝崍房地產(chǎn)及商惹業(yè)業(yè)界人士訪足談、邛崍城區(qū)繞未漆來秧1-培3狀年房市趨勢等拒一、邛崍市土悟地供給狀況及林土地需求分析觸㈠、市場土地攏供給狀況鍵邛崍市經(jīng)濟發(fā)擾展、城市面貌欲改善，結(jié)合邛辰崍市的實際情述況，可以從兩舊個方面啟動，禮一是走擴大城陜市外延策略，飛二是加快中心餃城區(qū)改造的步紋伐?！囤鰨埵芯傮w規(guī)劃桶（六1995-2拜01收0姜）》提出桐：豎200蠅5插年規(guī)劃城鎮(zhèn)人愁口要達淡到久1扭7搜萬人，規(guī)劃建襖成區(qū)用地達誦到處1合4念平方公里認，掙201懲0住年規(guī)劃城鎮(zhèn)人告口匯2噴0提萬人，規(guī)劃建汽成區(qū)面瞞積幫1前7塞平方公里估，庸202絞0尖年規(guī)劃城鎮(zhèn)人姓口蠻2虜7敘萬人，規(guī)劃建蜻成區(qū)面終積汽2當(dāng)3輕平方公里。按善照上述目標，互到它201敗5允年邛崍市規(guī)劃禁建成區(qū)面積將扁達襯到載1孤8何平方公里，城異市建設(shè)尚需遭要元7遣平方公里禾（忽1050味0計畝）土地。結(jié)太合邛崍市現(xiàn)階擾段城市發(fā)展現(xiàn)割狀，要實現(xiàn)該禿目標，每年需跟增加城市建設(shè)墻用缺地黎105銀0喉畝。據(jù)邛崍市途土地儲備交易睛中心提供的資舊料，在現(xiàn)建成柳區(qū)內(nèi)可供開發(fā)朵面積亞為弱742塘1驗畝，加之邛崍驅(qū)市選300姨0圣畝占用耕地的句建設(shè)用地指標驟全部納入土地項儲備交易中心鳳，其總共可以水儲備土地總量惑為未1041忍2誘畝，可供土地陸量小于城市規(guī)凱劃發(fā)展建設(shè)的哨用地需求。邛疾崍市土地儲備踢交易中心自成瞇立以來共儲篇備化2刮3腎宗地塊，面積處251.79測畝，現(xiàn)已出袖讓宗1票6困宗，面瞞積毯16翠4店畝，已儲備演和擬儲備土地悄總量無法滿足該邛崍市中長期胳建設(shè)規(guī)劃用地瑞的需求。在過最去黎的慨1999-2飄00膨1紡年中，邛崍市稅國土資源局對林城市規(guī)劃區(qū)供宏地分別沙為聯(lián)23啦0地畝熔、稱54嗚0筍畝顏、誓92羊0摩畝，呈逐年遞腹增趨勢櫻。狀200才2亡年由于邛崍市犯政府加強對土跪地一級市場的站壟斷經(jīng)營，并愉實施非飽和供翅地政策，有計劃劃地對土地供勁應(yīng)總量進行宏綢觀調(diào)控。穗㈡、城市土地鴉需求分析違從嚴格意義上搭而言，本項目嫁應(yīng)屬于新城區(qū)肚建設(shè)范疇，結(jié)米合城市總體規(guī)集劃，其正常開巨發(fā)模式應(yīng)以商袍業(yè)、綜合、辦旅公、住宅為主休，對這種類型男的市場需求主獄要取決于人民敞生活水平狀況緊。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)錫計資料，經(jīng)過象整理，得到邛關(guān)崍市城市居民扣人均可支配收礙入表：歲表齡1淘、邛崍市城市謎居民人均可支鞏配收入表湖年份奸1999附年腹2000互年染2001甜年目2002兄年針200統(tǒng)3深年仗人均可支配收撿入境(淋元守/灘人線)喝5390婚5629糞6109失6628枯7065銹增長比例懷4.43%復(fù)8.53%巨8.50%窯6.6隊%叛點評：呼可以看出邛崍再市城市居民人挎均可支配收入斗在以平均每年日7吧%扛左右的比例增材長，而且近三奔年增長的比例陵最大。居民消按費能力的提高儲，必然刺激對遵生活質(zhì)量的追先求，在衣食住傭行方面，消費北的絕對數(shù)量必績?nèi)辉黾?，從而佩帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)暢的發(fā)展?，F(xiàn)階示段，人們一般次在住的方面花福費比例較大，標一般氧在豎25臥%磚—圓30熄%陸以上，因此，士隨著居民消費活能力的增強，沙必將帶動房地蹈產(chǎn)業(yè)及餐飲休終閑娛樂產(chǎn)業(yè)的皆發(fā)展，從而促城進土地需求的陷增長。站二、邛崍城區(qū)艦房地產(chǎn)市場現(xiàn)箭狀概述劑目前，邛崍市庸房地產(chǎn)開發(fā)市麻場總體來說尚半處在潤初步發(fā)展階段扁。拉近企3寶年來邛崍房地努產(chǎn)市場主要是技圍繞著舊城改罰造來展開，但睜是，這種舊城靠改造的政策性取較強，其運作嘆也不是純市場背化的。從而造叉成邛崍房地產(chǎn)庫市場化進程十巡分緩慢，真正凱意義上的商品蔽房開發(fā)項目不欺多，規(guī)模較小蝕，運作落后。掩但隨著新?lián)Q區(qū)均“謊邛崍新偉城毒”疑集群式房地產(chǎn)盤項目的開發(fā)建壞設(shè)，邛崍房地甩產(chǎn)業(yè)正逐漸向幟市場化過渡。駛?cè)?、邛崍房地勿產(chǎn)市場供給調(diào)激研=1\*GB4磁㈠宋、邛崍房地產(chǎn)命業(yè)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)牛據(jù)匯總秋表逃2叮、穩(wěn)199卡9此—但200望3項年房地產(chǎn)業(yè)完涌成投資總額統(tǒng)地計表爐（紋單位：恒萬元）芒年份狡199搜9桶年縱200柳0坐年掃200稀1雨年膨200鄉(xiāng)2殃年型2003披完成投資總額踏1880琴20421倉20374礎(chǔ)11129關(guān)27260耽表裳3娘、參199繁8開—徒200獄2脫年房地產(chǎn)竣工備統(tǒng)計表單位：萬/㎡希年份云199近8認年折199土9象年蚊200卻0渠年木200很2孝年披房屋竣工面積倡77.76碗77.29咳83.44需63.44高住宅館50.21終48.19起58.63替41.39砌綜合點評：鬧邛崍房地產(chǎn)市斥場住宅整體規(guī)卵模大，但商業(yè)分地產(chǎn)市場最為冒繁榮，這體現(xiàn)從在開發(fā)量和銷兇售情況方面。灣新開工面積增波速迅猛，遇這預(yù)示著未來嘆一定時間的市壁場可能會出現(xiàn)絮供過于求的情傳況，因為在潛采在的供給增大亮?xí)r，需求卻在什下滑棋。盡㈡、區(qū)域內(nèi)主特要在售樓盤一嶼覽表翻邛崍市主要在屆售樓盤一覽表熟項目名稱茅地址率開發(fā)商填物業(yè)形態(tài)挖面積幅類度肆(樸㎡浙)挎價格婆(細元節(jié)/貼㎡跪)棵銷售佛狀況盯其他盞邛崍新城運·臺天天步行街嫌邛崍市玉帶街瓣成都瑞云置業(yè)僵有限責(zé)任公司性6屬層住哄宅咸+奧3濤層商業(yè)用房蒙30-150寄步行街：尿1窮F救：燥3100-5蘿000筆2盞F回：軋1980-2僑500歲3F:13末80-150裁0幫露臺既：裕400委步行街灰：商50%震步行街占通地皮2最3戶畝，建西面葡1135雄0圾㎡，容積荷率止0.7掉3征。先委托管理冤公司經(jīng)營五渣年觀,渠每年使按巴5嬌%胡返租；且由管碑理公司負責(zé)裝看修。傲6秀間門面為一組雨，中間兩間為描單阻獨援1勾F支（罰5率0變㎡），兩側(cè)均躁為撞“庸1聰F噸兩間擔(dān)＋盯2F率3助間鼠+3F委3仍間蛇”商—藝共岔8智間組合銷售，粥面積達滿到頁20頁0清余㎡。性華夏名園二期底預(yù)計占獸地淘12萬0察畝，總建行面墾11596率6腹，住宅建長面誤6.7辰7違萬㎡，商業(yè)建鞭面器4.8競2旅萬㎡，容積耕率享1.4漠5映，綠化舞率該46銀%蔽。懲玉帶生活廣場釣邛崍?zhí)烊鸪鞘袘糸_發(fā)有限公司偏，成都市越恒保房地產(chǎn)開發(fā)有屠限公司揀占地潔約嘴1架0廚余畝屬商住樓＋多層抹住宅味商業(yè)陳約朵4姨0斬－飲10滲0詢㎡熊約怪400毫0逃－裂7000潛商業(yè)部分銷售纏約跨3仙0暑％得總占地已約佛1浮0級余畝，占據(jù)邛鈴崍新城區(qū)最佳樣口岸，但沒有蠅明確的、具有擊說服力與競爭疼力的業(yè)態(tài)定位且，盡管升值潛勸力較大，但目總前的認可度較理低。損五彩大世界意五彩廣場旁博邛崍五彩大世積界開發(fā)有限責(zé)好任公司煙3-頂4魚層家?guī)У觐愋吞玫纳啼伋?0-100車（單層面積）桶1捆F邊鋪面忍：塔5500-1吹3000椒2-4裂F離住房統(tǒng)：擊400-73域3臭80竊%筐（喜200命1寫年榜5鄰月開盤）出占棚地號11榮0奸畝，建蹄面胖6貝萬㎡。臨東西盼街鋪面銷售與債目前的經(jīng)營情層況都較好。但肥內(nèi)部步行街位月置的鋪面銷售鍛與目前的經(jīng)營罪情況都較差，易在恥9巡月份調(diào)查時，寫入住率僅蝦為顧40倉%窗左右。該項目凡的目前銷售基矩本處于停滯狀姜態(tài)。膊但通過調(diào)查發(fā)午現(xiàn)，隨著時間拌的推移，商氣煩逐步聚集，許中多原本打算將散已購商鋪出租譯的業(yè)主基于多塔方面的考慮，鋒開始自己進場總經(jīng)營。目前的抗入住率已經(jīng)達蓬到嘉了冶60霞%蓄以上。同時在哲已經(jīng)開始營業(yè)搶商鋪辨的正80殃%逮左右的經(jīng)營戶緒已經(jīng)逃在亭2-討4獨樓的住房中安倦家，但普遍反拖映此種類型的宰家?guī)У甑纳套⊥皹蔷蛹倚Ч啦睢粑木峁沤种矕|街菜市口、宰文君街蝶重慶樂華房地毀產(chǎn)開發(fā)有限公指司泄7-帆8扁層商?。▋蓪哟嗌啼伕`）泊+攪3絮層純商業(yè)用房育住宅快：認70-150喝商鋪背：畫30-120照住宅：崇700-90帳0兆商鋪：怒7000-1搖4000產(chǎn)住宅霧：可65庸%拘（在售部分）泳商鋪就：斜40%過（一樓）釣該項目肚與鼓200粒3系年粒2悠月開盤，是目殿前邛崍城區(qū)最羅具古風(fēng)古貌建恨筑特色的新建堂小區(qū)。整體上奴可分為兩片：槳靠南街側(cè)若的辱“秩文君醋街授”妄純商業(yè)和和靠樸東街側(cè)的菜市載口商住樓部分瞧。目前純商業(yè)串部分淘的偷2-醬3債樓已經(jīng)被兩個位單位購買，一溪樓因全景初步驗呈現(xiàn)，銷售率茶已超列過春80歷%器。而商住樓部過分的營業(yè)房目玻前銷售較緩慢規(guī)?？迦A夏購景園旋西橋西南側(cè)瓦成都瑞云置業(yè)喉有限責(zé)任公司逐3含層單體別墅細4寨層連排別墅弓單體：迅38俯0幸以上先連排：拼28蒼0戚以上畜單體覺：腔2300-2購700店連排：春1500-1抵700觸單體辨：借3跪2襖套爆余責(zé)1摘套奮連排酸：矮3指6斑套臣余候2辨套貨（冊200歡3忽年上半年交房嚷）水該項目總占箏地刊8乏8刪畝，緊鄰西河償，自然環(huán)境優(yōu)遙越，交通便捷張，其小區(qū)的定仇位檔次和價格反在目前的邛崍船市均是最高。猛項目的銷售情匹況證明其定位佩切合了市場的尊需求，同時也貿(mào)說明中高檔定馬位的住宅小區(qū)慣在邛崍有相當(dāng)殺的市場發(fā)展?jié)撔枇ΑＸ災(zāi)蠈幤驶▓@棍南旗街專345#-3撿46#挖新都房地產(chǎn)開耗發(fā)有限公司帳5竊層住宅（臨街思底樓商鋪）農(nóng)住宅：卻50-190辦商鋪：鷹30-50吊住宅：叛690-11呆80凱商鋪：唉4500-5廈500楚90%雪該項目占地閥約尤2捎2慈畝，總建面時約堡2.搏4豎萬平米，容積湯率孩1.膊8返，一期猜于叫2000象殊年況1譜0允月開盤服，披200槽1丙年好1警2尖月交房，目前得所剩住宅主要叫是少量位置較煌差，戶型稍次串的套二戶型。犬新世紀花園駐東星大道捐展望房產(chǎn)烈5淚層住宅（臨街足底樓商鋪）起、站3找層家?guī)У暄?、?飽層聯(lián)體別墅能住宅音：席88-18挎9亮家?guī)У暌觯夯\22刑3向聯(lián)體別墅鑄：籮306胳住宅冊；滾500-72殿0杏商鋪姑：勸2500-4縱200詠家?guī)У晡蹋航?100-1仍300雄普通住宅及底榴層商鋪已售完毀，還剩少部分物家?guī)У旰椭懈呶虣n住宅位該項目占地隆約盆1末1田畝，總建面怨約衛(wèi)1040充0鞏平米，容積涉率氏1.扁4較，早200掉2梯年生3愚月開盤。苗東森花園嗚東星大道驅(qū)四川鑫龍實業(yè)啦發(fā)展有限公司倚6顯層住宅及底層粒商鋪拴住宅譯：似137-25敗4然住宅誦；匪410-90象0效商鋪尊：慣2900-4津000后底層商鋪售完警，剩少量住宅襪該項目占地姨約穴10.鑒6擺畝，營業(yè)房面耕積奮2791.1潔4秧平米榨，葡200針0關(guān)年辭6鴉月開盤。只銀豐閣泰建設(shè)路頃邛崍高宇集團未3志層家?guī)У曜愕讓由啼伱娣e參約葵:86.94些底層商鋪：使約邊8000-9賊000欣近期開盤邪總建面恭約座470牛0肺㎡（建筑進深膊約哭2好1土米，面寬閱約器7言5料米），僅一幢課，唇1鹿8艇個家?guī)У辏ㄩ_滑間大4.怠2躺－斗6.帝9牧米，進感深冊7.替2掉－亭1獎4棕米）泄銀豐苑兇銀豐路普、淡31束8珠國道旁雜邛崍高宇集團乞3討層家?guī)У戟{12絞4詞－勒260貿(mào)三層均一價缺：撞115允0袍－膚1380脖200按3己年底絹該項目總占地哥約疾1.絡(luò)5衫萬㎡，總建面基約蹦2.禾4喜萬㎡，緊鄰東翻虹農(nóng)貿(mào)市場，怠綠化率榴達騾3減5痛％，銅共溉5目棟，其規(guī)中饒AB此C炎三棟均為二樓軋一底家?guī)У辍聿糠謽潜P實景辱圖片：拜華夏名阿園咐·怪天天步行街實顆景圖孝極富地方特色蹤的市中心項目獻——商文廟古街實景帶圖夢華德步行街實艙景（內(nèi)側(cè)）美五彩大世界實求景圖（西部內(nèi)堤側(cè)）溜㈢、邛崍代表獸樓盤個案資料淚統(tǒng)計與分析牛個案一捷、歐起金色時代叮項目名稱種金色時代傅項目地址零邛崍市東街、熔南街交匯處項開發(fā)商統(tǒng)邛崍市陽光房掃地產(chǎn)開發(fā)有限參公司萍總用地面積堵總建筑面積拜住宅面積港營業(yè)房面積峰總棟數(shù)表總套數(shù)餡12788訴2300肚0仔㎡候1500蠶0槐㎡陪546闊0較㎡牢6鼠住緊宅魯11倚8幕戶鄉(xiāng)商辦鋪脫14卸8禾間皇物業(yè)類型當(dāng)建筑風(fēng)格鉆層廢角懂?dāng)?shù)所結(jié)構(gòu)形式扭容積率蜂綠化率滴多層（底樓商盾鋪）哪古典墨4難層欲底刺框宋+幸磚混民1.8磚10%源公攤系數(shù)晉層熱住辮高筑樓間距局裝修標準熟戶型面積鋤住宅單價襖（漢元干/破㎡）社10%忌住鞋宅克3m靠商耐鋪專4.5m來15m佳清水嫩住僑宅旺70-19創(chuàng)0櫻㎡債商斑鋪滲10-8致0狂㎡碎萍2備、錦3急F托：黨800衫4寶F努：核650徑4慢躍渴5侵：汽750攏均價（糟元征/猜㎡）伯差價系數(shù)網(wǎng)付款方式殼物管收費殼營業(yè)房單價（仔元牛/逆㎡）馳720屬層撫差械5奏0睛元摧按揭優(yōu)扒惠做3各%撤一次卸性勵6%諒0.諸2瞞元猾/浩㎡罪·英月死臨東街商絕鋪珍14000-姿15000盾臨南街商線鋪鉆13000-韻14000畏其較余佩3000-1砍0000雄開盤時間眾交房時間鐘銷售率籠銷售戶數(shù)睡車位及單價挺2003.麥6銜上市佛2004.9巡商鋪鐮：態(tài)45%命（臨東、南瞧街帥100紙%及）哲住宅盲：信90%納商鋪：插約常6刷0偵間庸住宅：憐約唉11蛛0詞套藝暫未定共主國拾爭要沫坑深戶蘭棋自型粥剪況情呈莫埋況桐序號炸戶型格局鄉(xiāng)面膨積艘(考㎡指)立空間形式制銷售比皆A尤3唉室蠅2都廳河2做衛(wèi)剃116.66拖平層詳90%爹B偷4抓室至2槍廳瓦2喜衛(wèi)識121.10善平層網(wǎng)C赤3肌室瞞2拌廳首2刃衛(wèi)滅127.39劈平層秧D卵4誓室畢2繞廳頓2勸衛(wèi)朽135.29婚平層搖3跨室農(nóng)2塵廳衣1麥衛(wèi)元113.10獵E園3群室陳2許廳晝1易衛(wèi)掩104.17論平層炊2蕩室狗2察廳轉(zhuǎn)1蔬衛(wèi)晚74.55炮F胳2扒室裝2何廳遭1辦衛(wèi)考77.17刊平層欄B么躍陵5光室稼3控廳臺3貿(mào)衛(wèi)忌172.74塊躍層課C筒躍牧4慕室集3累廳袖2稠衛(wèi)軍165.86艷躍層妨D族茅躍柴4墨室在3稱廳映2鋪衛(wèi)階189.63宰躍層猜項目定位宏商業(yè)：占據(jù)商朽業(yè)核心地段的姓黃金口岸逃住宅：蘊涵歷珠史底蘊與現(xiàn)代麻文明氣息的時掙尚居家之地糠廣告訴求付城市精英一族谷、居家典范之纖作嚴配套設(shè)施升多類經(jīng)營品種翅的商業(yè)鋪面粉客源特征雪住宅主要是本摘地公務(wù)員，國擋有企業(yè)、私營遠企業(yè)員工，個享體業(yè)主等貓商鋪主要是本壘地中高收入投封資者和經(jīng)營者系實景圖片先綜述與啟示占1烘、該項目占據(jù)巧邛崍核心地呼帶羽—楚—軟東、西、南街兄三街交匯處，位但卻將整個小側(cè)區(qū)規(guī)劃為純底逮樓商鋪，盡管殲增大了商業(yè)鋪叫面的總量，但絕卻使整體物業(yè)漢業(yè)態(tài)無法提升卡到與其優(yōu)越位汗置對應(yīng)的檔次闊，在此種情況厲之下，大量內(nèi)部街式商鋪的銷蛇售難度較大。扎2究、該項目目前己臨南街和東街放的營業(yè)用房雖鑒價格高快達躺1300汪0丟元以上，但銷悼售率已經(jīng)達率到懂100春%抄，薄3固、該項目根據(jù)暢其一期住房銷刮售的情況喇（鴨6懲、蠅7玻F代在成現(xiàn)漢房麥1種年后北以脂40朗0陰余元每平米的麗價格甩賣），慨二期的住宅部耗分僅修易建撐4豐層（局腹部喝4待躍課5霜），這一現(xiàn)象許從一個側(cè)面反刃映了邛崍市民傷對住房樓層的紹挑剔，值得分蜘析。尤個案二意、情恐盛世臨邛辦項目名稱限盛世臨邛姐項目地址棗邛崍市南街上片段照開發(fā)商泥四川省蜀濤集案團有限公司圈總用地面積高總建筑面積舊住宅面積悠營業(yè)房面積黑總棟數(shù)喊總套數(shù)火416擴8盤㎡朋800盜0弱㎡符320濁0貢㎡框480可0取㎡岔2派住駛房蛇1功9后套沸商列鋪譯2鏡1容間導(dǎo)物業(yè)類型勤建筑風(fēng)格植層被顏裂數(shù)捉結(jié)構(gòu)形式不容積率使綠化率顛多層臭（救1添、畏2匆F耳為商鋪和超市戀）敢現(xiàn)代煉5嶄框架處1.92劈30%績公攤系數(shù)寸層礦順賊高買樓間距語裝修標準羨戶型面積（㎡計）儉住宅單價傲（墓元梨/校㎡）播10%光住慘宅屋3錄米甘商光鋪蕉4.盛5際米盜1顏0套米摘清水妹住插宅投133-18菌0冊商劫鋪驢45-60臨730-88并0勢均價葡差價系數(shù)稈付款方式咳物管收費表營業(yè)房單價鏈800錦層籌差綿50-8貿(mào)0頌元巡按揭優(yōu)費惠難2%遇一次匪性董5%背0.手3慣元姓/磚㎡稅·肚月伏1336獵0氧元圖/逢㎡當(dāng)一樓不臨街部乳分和二樓為超懲市，其租金斯為餐2劫0震元綢/償㎡留·券月亭開盤時間怠交房時間尊銷售率電銷售戶數(shù)醫(yī)營業(yè)房開間進擺深畢2003.2門2004.2哀住蓄房鐮80%銜鋪沙面踏95%攝住濱房粗1捐5仆套呢鋪旺面漠2異0橡間衡開掌間銷3.8m-4燃.9m,緊聚進伙深別12.62m駐主懂盟杏要涂誓片戶織桑毀型即旋斃及報夜秘戶蹤嗽睡型撐誰傻比聰序號倘戶型格局抱面菌積尊(臨㎡買)竊空間形式瓦戶型銷售比湯1爺3散室俱2甘廳恨2撲衛(wèi)涉133.54棍平層泛90%棟2換5趴室憶2任廳晌2領(lǐng)衛(wèi)減180.00鄙平層控100%披3披4售室胡2川廳需3捉衛(wèi)調(diào)153.69荒躍層共100%鍬項目定位堆古城精華商業(yè)術(shù)區(qū)絕廣告訴求材住宅：既享靜費雅，不離繁華鈴商業(yè)：絕對旺壟鋪，物超所值篩客源特征虧住宅：主要為獸本地中高收入徹家庭貿(mào)商鋪：高收入樣投資者和普通薦經(jīng)營戶躍實景圖片稻邛崍市中心集我中式中小型商警場吸——柏川高商場（位頃于盛世臨邛）荒綜述旗1攤、該項目充分裝的利用了有限倡的地塊，實現(xiàn)膛了商業(yè)價值的睬最大優(yōu)化，并柿且將一樓的背疫街側(cè)和二樓定督位為超市，有例利于規(guī)劃的整婆體性與經(jīng)濟利順益的實現(xiàn)（目茅前其二號樓的老超市部分已經(jīng)拌由邛崍五交化撒公司買下，已鉆經(jīng)組酸建潮“過川高商脾場乘”毛、主營食品百僅貨和家電產(chǎn)品肺，于凱200悟3如年追1甚2濫月笑1洪9吊日筍開業(yè)；一號樓晚的超市正在招蒜商）。紗2讀、該項目二號共樓護60敞%幅的商業(yè)面積來、堡70暮%鷹的住房面積均傅為五交化公司兄購買。絮啟示粥該項目對商業(yè)仆部分的功能定泛位較為準確，概值得我們借鑒拌。趁2育、集團購買對惑一個項目的銷剪售有著重大的繳促進作用。在莫目前，很多項首目在前期確定霧了集團購買意少向之后為其按筒需生產(chǎn)已是常種見的情況。這所對本項目同樣境意義重大。根個案慰三援技、波爾多商城抓項目名稱問波爾多商城桑項目地址輩邛崍市東下街鏡21武2率號啦開發(fā)商若成都英杰房地美產(chǎn)開發(fā)公司遼總用地面積委總建筑面積田營業(yè)房面積刊其他物業(yè)面積天底層面積尋可租售面積致主力套型面積揉13.3鍬2格畝趴19300慕㎡免19300趙㎡股1000掃㎡森（廣場）秀5000辰㎡小19300予㎡臘20-80鳴建筑形態(tài)挖建筑風(fēng)格共結(jié)構(gòu)形式驢層屋速創(chuàng)數(shù)（層）朗層堂仰攤高壽（憶m午）雄開間勇（砌m惑）鷹進深胃（媽m嚇）阿純商業(yè)用房距現(xiàn)代求框架輕3-5姥1值F魂：測4.5抱其余厚：革3.3懷8-16.8準室內(nèi)外裝修標久準漂容積率猶綠化率今（錢%摸）鼠總套（間）數(shù)偷經(jīng)營方式略售價范圍喪（絲元趕/療㎡候）妻租金幅度（鎖元榜/皆㎡域·鍛月）光外：瓷磚、鋁牧塑板貼面吉內(nèi)：公共部分熔乳膠漆、其余該僅找平子2.17磚18%詳不定蛋出售或采用投鬼資分紅方案歲1涂F性：割4000-1變2000鳥2闖F懸：前2500怪（煌1踏2四月柴：島300唇0膀）壁3暖F菠：狠2000貼（榴1度2香月旅：凳250瘡0說）芽內(nèi)櫻側(cè)抓1殃F程：匹25籃2廢、守3牽F乒：撓16說4乎、彈5跟F集：燦12澡付款及優(yōu)惠額直度扭租金交納期恩物業(yè)管理費橡開盤時間象交房時間胸預(yù)訂率聯(lián)按揭無省一次拐性隙5%勺季度票1雄元億/悟㎡粉B認座擴：式2003.1世0蕉B斷座將：禁2004.6初約擁20%煌規(guī)劃經(jīng)營范圍餡購物、休閑、副娛樂、美食部功能布局精原有方案：（米目前已經(jīng)作出趣根本性改變，晝僅作了解性陳污述）著A蒙座：家電、日姑化用品、通訊你等的專業(yè)市場所A爭座附樓：酒水栗吧、咖啡店江A服、濁B標座臨街鋪面：探精品店、專賣寺店脆C浴座：洗浴中心咳、殘KT盼V灘歌城、健身中見心、美容中心皺、網(wǎng)吧、婚紗隱影樓、茶房、滲影視中心、風(fēng)哥味美食等對目前該項目總帥體方案已經(jīng)更毫改，具體情況終為：肢1何、保留已經(jīng)即部將封頂春的搬B猴座按原方案執(zhí)銀行，但規(guī)劃用咸途主要考慮作判為大型餐飲娛繼樂休閑場所。科2火、店C罵座已經(jīng)取消，省改建為大型露點天停車位。攤3妨、杜A揉座占地規(guī)模擴落大，覆蓋其占覽地面積的甜近仍60急%姨，取消原有的籌內(nèi)廊式步行街繳布局，改為整永體式大賣場。嶄（具體設(shè)計方疊案還未正式確悲定）。栽郵儉在修改后的方穴案中，可對外肉全產(chǎn)權(quán)銷售的英部分將只艷有懲A瓣座的臨街一樓炊部分擋和皂B匆座整棟。術(shù)售鞭/織租客源特征井以本地中高收送入階層投資者愧和相關(guān)經(jīng)營品件種的經(jīng)營者為參主懂經(jīng)營管理有服務(wù)內(nèi)容秧采目用太SHONGP霧ING-MA燙L肺L遼式的置業(yè)投資誼方式，為客戶增提供投資分紅餡的相關(guān)經(jīng)營管最理。偵規(guī)劃效果圖片赤綜述盲1銜、該項目是邛敵崍市首家純商趣業(yè)商城，故而勁該商城在整體膚檔次上比原有蜂的商業(yè)業(yè)態(tài)要墨高（在此之前爬，邛崍的商業(yè)碼樓盤均為家?guī)ь嵉昊蚣兊讟巧涛赇亙煞N類型，酒物業(yè)檔次相對霉較低）。問2碰、通過對其規(guī)窄劃方案調(diào)整的葡分析，我們可幼以看出，該項斯目在自身沒有丑足夠招商能力踏、對邛崍商業(yè)全地產(chǎn)市場未進盼行全面深入認醫(yī)識的情況下盲段目求新求變、撞試圖茫走歲“乏跨越陵式燒”西的發(fā)展之路，樸從而導(dǎo)致了其渡目前對前期方棒案的否定，不京得不進行重新秘調(diào)整定位與業(yè)非態(tài)布局。叫3曠、該項目目前葡宣稱正與成都層市某知名百貨戀公司進行實質(zhì)我性的磋商，在勁簽定正式營運穗管理合同之后魚，將對即將投丑入建設(shè)土的屈A注座進行按需生利產(chǎn)，但至今仍勺未有實質(zhì)性的旁突破。盜4啄、該商城目前挺稱在引進知名劍百貨公司后，門將采用三權(quán)分悶離的置業(yè)投資段方式，在前四筆年為商城的投說資者提供撫了牢30介%運的回報（具體蛛的回報比例為筒：勒1筒、亦2零年慨各壁7宇%黎，書3白、反4員年連各路8式%農(nóng)），具有一定黨的吸引力。但總在第四年之后震，回報比例要埋根據(jù)商城的實這際經(jīng)營情況重增新調(diào)整，這一院政策在又一定燥程度對投資者邁的投資熱情產(chǎn)蔽生了負面影響涼，尤其是在目厚前商業(yè)地產(chǎn)不終斷涌現(xiàn)、市場腿競爭不斷加劇釋的現(xiàn)狀之下，茶更使消費者難辨以確立其投資附信心。忌啟示懶該項目是邛崍忍第一個大型多咬業(yè)態(tài)純商業(yè)地淹產(chǎn)項目，它的摟出現(xiàn)，意味著鴉邛崍房地產(chǎn)市何場中中高檔純粘商業(yè)地產(chǎn)項目筐空白點的消失狂，尤其是其修滅改后的定位主悅要傾向于大型迎集中式購物商哄場，一旦實施羨成功，就意味猛著此類型業(yè)態(tài)油市場機會點的貓占用，而對于未目前的邛崍，運這也就意味著共短期內(nèi)中大型樣集中式購物商虛場市場機會點它的喪失。香個案四脫、撈僚通信數(shù)碼灣城掌·美五彩花園商住倒樓捏項目名稱樣通信數(shù)碼牙城摩·混五彩花園商住傭樓俯項目地址堵邛崍市東街、榮棉花街（五彩財廣場東南側(cè)）癢開發(fā)商掘邛崍華龍房地逐產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)全任公司雖總用地面積慚總建筑面積古營業(yè)房面積賭住宅面積青底層面積厚可租售面積望主力單位面積建16.踩3刪畝趁1815觀5丸㎡僻738連3并㎡店1077息2繞㎡鞋540怒0罷㎡依738替3拍㎡投20-8遠0當(dāng)㎡釋建筑形態(tài)辯建筑風(fēng)格雨結(jié)構(gòu)形式朝層鳳拋寧數(shù)（層）靈層里謙合高察（匙m償）題開間（勢m妖）珍進深（御m普）門多層商住樓矩現(xiàn)代贏框擱架司+寺底框姓5灑躍厭6告1創(chuàng)F限：妖4.9庭3.6-7繭7-14歸室內(nèi)外裝修標膨準縫容積率沫綠化率（笨%繳）帝總套（間）數(shù)伯經(jīng)營方式孩售價范圍（元藥/倡㎡）鳴租金幅度說（元稀/嚷㎡旅·私月）摟外墻貼面、內(nèi)垃清水壽1.67苗25%弊住杠宅直8材6蓬套嚷商餃鋪郊12完5吵間辱購房者自營腳住宅：曠90抬0嫂左右今商鋪：泉最內(nèi)克側(cè)秒2屯層家?guī)У陮帲焊?800跪其余翁：坑4000-1浸4000微待定竿付款及優(yōu)惠額練度罪租金交納期隙物業(yè)管理費咱開盤時間紋交房時間絲銷售扛率撿銷售絮套數(shù)傳按噴揭寄3%穴一次樓性杠6%柏待定獸住投房雀0.款3宿元青/瀉㎡衰·篇月立2003.1笨2昂2004.8唉住房出約熱70%蒙商鋪鳴約爪55%怪住房：必約豈6高0慎套令商鋪：是約凈7扶0象間駁規(guī)劃經(jīng)營范圍但臨棉花街側(cè)可陰自由選擇經(jīng)營廟品種，小區(qū)內(nèi)知側(cè)商鋪只能經(jīng)傭營通信、數(shù)碼跳類產(chǎn)品都售殃/警租客源特征爹本地中高收入慶家庭和相關(guān)經(jīng)餡營品種的經(jīng)營繼戶斷規(guī)劃效果圖片監(jiān)綜述漢1掉、該項目地處墳五彩廣場東側(cè)擺，緊鄰傳統(tǒng)商忍業(yè)繁華地削帶箱—侍—遇東街，在規(guī)劃慣上道路通達度因較高（但目前砌臨東街部分尚腸未拆遷，使得續(xù)這一點目前還刃無法體現(xiàn)）。乞2亞、該項目將邛巷崍目前各在售唱項目銷售上的集老大難問物題姜—查—雜項目內(nèi)部的商閉業(yè)步行街定位廈為科技一條街恥，專門經(jīng)營通造信數(shù)碼產(chǎn)品，搏并在政府的支征持下與科技局躺、電信、移動鹿、聯(lián)通、網(wǎng)通榮等單位簽定了碎《入駐承諾》撇，從而為項目鉆的成功運作提良供了一定的保具障。勢3臨、該項目將底棚樓（臨街部分握為一樓和二樓泄）規(guī)劃為商鋪解，使得住宅的算品質(zhì)大為下降河。但在此同時腥卻大肆宣傳小旦區(qū)住宅品質(zhì)極結(jié)佳，有愚弄消播費者之嫌。型啟示痰該項目秉承傳跑統(tǒng)的底商的布悶局，但對業(yè)態(tài)當(dāng)?shù)亩ㄎ挥滞脐愓粘鲂拢ó?dāng)然，敏政府的規(guī)劃起鹽到了重億要的作用），負具有一定的市恒場前景，值得乘借鑒。齒2賓、該項目為將燦整個小區(qū)全部花規(guī)劃為商住形流式，其結(jié)果是嘴對整個項目的炕檔次都有較大骨的損害，無論森的商業(yè)部分還亡是住宅部分，裂這一點我們應(yīng)宅著力回避。=4\*GB4善㈣度、邛崍市市中燈心主要商業(yè)廣縱場（步行街）貪商業(yè)業(yè)態(tài)及經(jīng)蠟營情況調(diào)查放1遞、五彩大世界廈商鋪總間數(shù)耗363其空置間數(shù)午135骨在營業(yè)間數(shù)按228催業(yè)態(tài)情鹿況墓(拔各類商家晴數(shù)惰)短服裝秋鞋類陶網(wǎng)吧陜眼鏡消化妝品廢約更120泡7肢4節(jié)1輛6倚餐飲摘美發(fā)永美容需毛線季箱包稅4箏5匆5網(wǎng)2撇3圖音像制品失游戲室晉床上用品影影樓騎復(fù)印沾2偽3輔3所2菊2苗酒水吧為書店共銀行贈健身器材鷹電腦組裝餡2誦3土1鐮1像1崗禮品摩文具敏電腦軟件榆藥店銅金店揚2的3逆1皆3避1盾租金水平疼臨東、西街的速商鋪租金最高濁，一般帆在盼4起—守4.廢5極萬脊元車/席間縣·償年，極個別的侍達鬧到悄6近—寧7筑萬身元唐/鼻間奪·惑年，越靠市場統(tǒng)內(nèi)或越往西、和往北，租金越征低，最低的約上在蛇0.李4善—腿0.削5他萬法元擋/膨間桂·繩年左右。占經(jīng)營情況語除臨街鋪面外浴，市場內(nèi)的商自鋪的經(jīng)營情況出都比較差。黎其它暈除個別商家在堅第二層經(jīng)營外畫，多數(shù)商家都嗎把二樓用于倉秋儲、居住及其述它用途。嚴2留、華德步行街童商鋪總間數(shù)偶1