2019年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交易制度政策必考知識點(diǎn)匯總整理數(shù)據(jù)來源：全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試用書房地產(chǎn)交易制度政策房屋租賃的概念及分類1、概念：指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用， 由承租人向出租人支付租金的行為分類 , , I分類 , , I非住宅用途一房屋用途不同- II 兄住宅用途 「商品房屋租賃產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同一 v 因保障房租賃 T個人房屋租賃提供者不同— : 機(jī)構(gòu)房屋租賃 廣長期租賃租賃時(shí)間不同一 b短期租賃房屋不得出租的情形 口、屬亍違法建筑的；口、不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；口、違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；—口、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的 下列房屋中不得出租的有 (A□產(chǎn)權(quán)房;口□類型的房地產(chǎn)租賃合同效力口、抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可以出租斗自已出租

目委托出租已開發(fā)企業(yè)新建房屋出租T租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)自持房屋租賃一T租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)長期租賃后轉(zhuǎn)正U其他機(jī)構(gòu)或單位持有房屋租賃C□被鑒定為危房的房屋 )口、出租人就未取得建筑工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房

屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的當(dāng)認(rèn)定有效?？凇⒊鲎馊司臀唇?jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑人訂立租賃合同無效，但在一審法庭 辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)認(rèn)定有效?？?、租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效院辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的 ，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租口期間有效辯論終結(jié)前取，人民法院應(yīng)，與承租的，人民法院應(yīng)當(dāng)，但在一審法租住面積的規(guī)定口、《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定：出租住房的，設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位 ,人均租住建筑面口不得低亍當(dāng)?shù)厝嗣窀?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)?？?、廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住■以原政租金不得隨意提高在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平房屋租賃合同概念是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議房屋租賃合同的法律特征口、轉(zhuǎn)移的是房屋使用權(quán)而非所有權(quán) 口口、口成、雙務(wù)、有償合同 （達(dá)成協(xié)議即成立，收取租金，獲得使用口）口、實(shí)行登記備案制度房屋租賃合同的主要內(nèi)容當(dāng)口人姓名或者名稱及住所?？?、房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)拖，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。租金和押金數(shù)額及交付方式。租賃用途和房屋使用 要求。房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能?！鲎赓U期限?！龇课菥S修責(zé)任?？凇⑽飿I(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納?？?、爭議解決辦法和違約責(zé)任?？诳?、其他約定?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》要求， 建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門可以會同工商行政管理部門 制定房屋租賃合同示范文本，供當(dāng)口人選用房屋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)權(quán)利義務(wù)出租人租金收益權(quán)口、提供符合要求的房屋及其附屬設(shè)施口、對房屋進(jìn)行維修承租人口、享有出租房屋地使用權(quán)、收益權(quán)口、優(yōu)先購買權(quán)口、買賣不破租賃口、交付租金口、合理使用、善意保管房屋口、租賃關(guān)系終止時(shí)歸還房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的情形包括：口、在存在房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；口、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；口、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；口、口叩善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理記手續(xù)的 pP買賣不破租賃原則，即賦予承租人及其相關(guān)人員繼續(xù)承租的權(quán)利?？?、房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn) （財(cái)產(chǎn)分配 ）、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效口、承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人 可以按照原租賃合同租賃該房屋口、租賃房屋期間，房屋被抵押或查封的，原租賃合同繼續(xù)有效 口但房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)發(fā)動的及房屋在出租前已被人民法院依法查封的，原租賃合同承租人不得要求房屋■人繼續(xù)履行承租人在租賃期間內(nèi)死亡，共同居住的兒子 ）有權(quán)要求維持原租賃關(guān)系的是承租人的已被人民法院依法查封的，原租賃合同承租人不得要求房屋■人繼續(xù)履行承租人在租賃期間內(nèi)死亡，共同居住的兒子 ）有權(quán)要求維持原租賃關(guān)系的是承租人的2008年8月，馮某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（以下稱甲機(jī)構(gòu)口居間服務(wù)購買了一套 80m2的事手住宅，2008年9月委托甲機(jī)構(gòu)辦理了二手房抵押貸3年。（AD馮款3年。（AD馮某找到承租人褚某并按照市場價(jià)格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為2011年3月，馮某委托甲機(jī)構(gòu)代理出售該住房，同年 4月該套住宅按照市場價(jià)轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結(jié)婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走， 口某不同意。關(guān)于房屋租賃的說法， 正確的為某的房屋因已設(shè)定了抵押權(quán)，不得出租給褚某； B1租賃期限未到期，口某有權(quán)主張?jiān)赓U合同繼續(xù)履行； D□馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，應(yīng)提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán) ）【解析】B項(xiàng)，房屋所有權(quán)在租賃期間轉(zhuǎn)移的，口口人依法概括承□原租賃合同，除法定或合同約定的口由出現(xiàn)外， 承租人和買受人均需履行原租賃合同。E項(xiàng)，我國《物權(quán)法》僅規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，即出租人出賣租賃房屋，應(yīng)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。但是，法律并未規(guī)定原承租人有優(yōu)先租賃權(quán)。多份租賃合同法律效力的認(rèn)定口承租人均主張履行合同，按照下列順序確定履行合同的承租人：口、已經(jīng)合法占有租賃房屋口、已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)口、合同成皿一房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋 再出租的行為房屋轉(zhuǎn)租要求口、須經(jīng)出租人書面同意 （書面同意包括在租賃合同中出租方已明確同意承租人轉(zhuǎn)租的，和租賃合同中未明確或不允許轉(zhuǎn)租，口后出租人另行書面同意的）口、轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限口、房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議 ,并辦理登記備案手續(xù)2014年1月，李某將其一套自有住房出租給王某， 雙方簽訂了房屋租賃合同，合同約? 3^2015年1月，王某將該套住房轉(zhuǎn)租給劉某，并簽訂了轉(zhuǎn)租合同。則□□轉(zhuǎn)租的說口，正確的有 （A］王某與劉某簽訂的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)； B□王某轉(zhuǎn)租該套住房，應(yīng)當(dāng)經(jīng)0000；C1轉(zhuǎn)租合同有效期間，即使李某與王某的租賃合同終止，轉(zhuǎn)口合同仍然有效 ）。D□劉某承租該住房的期限最長為 3年，正確為□年房屋轉(zhuǎn)租效力■承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效 ,第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。■承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同房屋租賃合同的解除合同解除指在合同有效成立后， 沒有履行或沒有履行完畢之前，合同關(guān)系提前終止又稱協(xié)議解除、合意解除，是指合同的雙方當(dāng)口人依雙方的合意，使原合同的效力溯及消滅單是根據(jù)當(dāng)口人一方的意思表示而解除合0,根據(jù)解除條件，單方解除又可分為出租人口方解除不承租人單方解除出租人單方解除條件■承租人未經(jīng)出租人00將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的 ；■承租人擅自發(fā)動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建 的；口、承租人未按照■的方■者租賃物