“**大廈”項目市場調(diào)研報告第一章中國房地產(chǎn)市場情況2004年上半年，由于國家針對房地產(chǎn)市場爆炸性的增長相應(yīng)出臺了一些必要的緊縮政策，致使我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較往年有所回落，開始趨于穩(wěn)定、穩(wěn)健的增長。一、國家相關(guān)政策、舉動1、監(jiān)察部和國土資源部日前發(fā)出在2004年8月31日前，今年各地必須將經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的歷史遺留問題處理完畢；2、國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不包含經(jīng)濟適用房）資本金比例從20％提高到35％以上；3、銀監(jiān)會加強了對房產(chǎn)信托的監(jiān)管力度；4、近日中央5家大型房地產(chǎn)企業(yè)受命整合國有房地產(chǎn)行業(yè)；5、針對貨幣供應(yīng)量增長偏快、信貸增幅偏大、固定資產(chǎn)投資增長過快的情況，央行今年已經(jīng)出臺并實行了再貸款浮息制度、實行差別存款準(zhǔn)備金率制度和提高存款準(zhǔn)備金率制度三項政策以調(diào)整控制過熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長，控制通脹。眾多政策動態(tài)表明國家近期在宏觀調(diào)控上對房地產(chǎn)行業(yè)采取了進行適度打壓和緊縮態(tài)度。二、中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀據(jù)可靠數(shù)據(jù)，截止2004年6月，全國共完成商品房施工面積165499.36萬㎡，同比增長23%，其中住宅93414.62萬㎡，同比增長20.2%；竣工面積20888.49萬㎡，同比增長14.4%，其中住宅12905.5萬㎡，同比增長7.8%。其中房地產(chǎn)業(yè)投資額為5413.58億元，同比增長28%，在各行業(yè)中占全社會固定資產(chǎn)總投資額的24.8%，各項同比增幅普遍有所回落。今年上半年，全國的商品房銷售價格比去年同期上漲9.1%，土地交易價格上漲9.5%，房屋租賃價格上漲0.8%；2004年二季度以來中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，價格大幅上漲，與一季度相比，商品房銷售價格上漲2.3%，土地交易價格上漲4.1%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，全國房地產(chǎn)投資開始從高位持續(xù)回落，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)健。但是投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu)尚不夠合理、商品房價格繼續(xù)走高的現(xiàn)象仍然存在。第二章南京房地產(chǎn)市場情況一、目前南京房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀由于中央緊縮政策的影響，南京房地產(chǎn)也增長開始趨緩，房價繼續(xù)穩(wěn)步上升，市場需求實現(xiàn)比例有所降低，這是2004年上半年南京市房地產(chǎn)市場的基本表現(xiàn)。根據(jù)南京市統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，上半年南京城市居民人均可支配收入達5839.32元，同比增長13.7％，增幅比去年同期高出5.5個百分點；今年1-5月南京市全社會固定資產(chǎn)投資總額達357.84億元，比去年同期增長30.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達80.32億元，比去年同期增長26.7%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額22.45%，增幅有所回落。由于拆遷量有限，剛性購房需求減少，消費者普遍認(rèn)為目前房價過高而推遲購房時間，持幣觀望群體絕對總量有所增加。在存量房交易方面，受貸款政策的影響，成交量波動較大，5月成交量降低，6月有所恢復(fù)。土地一級市場方面，4月底國務(wù)院辦公廳決定農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地的審批暫停半年，南京在半年內(nèi)停止征用農(nóng)用地。由于南京市國有儲備土地充足，因此短期內(nèi)不會影響土地的供給，相反，南京市短期內(nèi)提高了國有土地的供給量，但土地價格仍然繼續(xù)穩(wěn)步上升。眾多事實也表明，南京市房地產(chǎn)市場，已進入全面競爭時代。市場表現(xiàn)為供需平衡被打破，已出現(xiàn)局部的供過于求的狀況，供需依舊存在著比較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性矛盾，價格漲幅回落、某些層次的商品房交易量有所降低、消費者購買心理更加成熟。道二、南京市區(qū)莫各板塊房地產(chǎn)朋市場發(fā)展現(xiàn)狀1、城中板塊政本項目桌就絡(luò)坐落于城中板治塊，封它析位于南京市中冊部偏東。東起鑼紫金山，西至客虎踞路，南臨尾夫子廟，北擁慮玄武湖。主要涼由鼓樓區(qū)、玄氧武區(qū)和白下區(qū)悄構(gòu)成。城中板摩塊是南京市地碌理位置最好，簽人文環(huán)境最成階熟的地區(qū)。江竊蘇省政府、南胳京市政府，南山京的商業(yè)主軸趨線新街族口柳—屆—首湖南路一線以心及珠江路科被技一條街都坐連落在該區(qū)?？纱ㄒ哉f整個城中膊板塊就是南京唉市的行政、商衫業(yè)、運科技工和文教存中心。倡由于具備較好降的區(qū)位優(yōu)勢和電人文環(huán)境，所幸以城中板塊向畢來以中高擋樓煤盤居多，特別凡市今年以來，付城中板塊的房得價不斷的被刷載新，目前已經(jīng)忠突破萬元大關(guān)殘。由于城中板脆塊可開發(fā)土地巾與南京其他板葛塊相比數(shù)量較晌少，審批也相奇對嚴(yán)格，造成兆住宅及商業(yè)物僻業(yè)梅相對守的供不應(yīng)求，哲這也在一定程裂度上對城中的隸房價起了推波孕助瀾的作用。謹(jǐn)目前該板塊內(nèi)叛有大小項目責(zé)約劇8某0華個，在建面積鴨近推50首0鍬萬紅㎡籮。匠目前，釣盡管受檢到種中央宏觀經(jīng)濟庭調(diào)控政策影的幟影響，畫但是雄城中各家樓盤琴繼續(xù)保持較好脂的銷售形勢附。據(jù)可靠消息框，此次脫南京秋季房地烈產(chǎn)交易會一共堅達成成交意抓向濫122歌9限套，實際成拉交句23姐8曬套，成交總面袋積員近維2純6柱萬始㎡底，成交總金丙額拌12949.演8違萬元賠，其中城中板谷塊的交易量就羽占到總量的一展半以上。杜可見，城中板熄塊仍應(yīng)是房地茶產(chǎn)企業(yè)投資開案發(fā)的首選。2、城南板塊趟城南板塊主要式位于南京市主效城區(qū)的南部，餓南至寧南新區(qū)括，東至大明路王，西接長虹路昌，北抵健康路哈沿線，由秦淮扶區(qū)和雨花區(qū)兩太區(qū)組成。該區(qū)藏交通暢達，環(huán)裁境優(yōu)美，自古匙以來便是人文霸薈萃隨、勞銀商賈云集之地靈，素良有竄“黎江南佳麗伶地溜”牛之美譽。勻目前，城南板若塊的房地產(chǎn)市夕場處于溫和上清升階段，該區(qū)提的商品房價格英在南京整個城畫區(qū)最低，衣而且近期推出誰不少中小型戶激型，比較容易鏡引起消費者的案關(guān)注。但是該箭區(qū)的整體環(huán)境雙欠佳，交通問塞題已成為制約把該區(qū)房地產(chǎn)發(fā)湊展的主要因素銹。3、河西板塊森河西板塊位于盲南京市的西南眠面，主要處香于建鄴區(qū)，也練有小部分位于努鼓樓區(qū)和下關(guān)海區(qū)。該板塊西喬臨長江，東部調(diào)北端至外秦淮胖河，南端深至鳳崗臺南路，南凱到秦淮新河，桐基本上為江河繞所圍。綁植去目前，河西板卸塊是南京市最扁受注目的板塊昌，該板塊將成紗為南京新城區(qū)嫁所在。束該板塊上將建第有南京最大的霜體育場姻館框—洲—旦奧體中心，富桂有標(biāo)志性的河加西十億大筆CB笨D嗓項目，中高檔掘住宅群，濱江鏈風(fēng)光帶，高檔漢娛樂休閑場所銜及云“令五橫七妥縱澇”夜公路交通網(wǎng)。去其開發(fā)體量之訊大已經(jīng)創(chuàng)下南朱京城建開發(fā)之現(xiàn)最。雁閉亦近兩年，河西正房地產(chǎn)市場也壁伴隨著河西建饑設(shè)飛速的發(fā)展想，其商品房均權(quán)價無從內(nèi)200極1雖年著的黎200漁0件多一躍沖虜破掃500眠0廊，其中更有不噸少高檔樓盤的坦房價已突子破徑700錄0菊。可是，目前演河西房地產(chǎn)市畝場也出現(xiàn)一些澡問題：一、價瞇格過高導(dǎo)致銷競售量下降。二洪、高價樓盤集或中上市競爭激卸烈。三宏、鬧CB精D騾缺乏商業(yè)氣氛皺。四、十運會透后持續(xù)發(fā)展成子難題。4、城北板塊訊鞏讀城北板塊位于委南京市北部，胸屬下關(guān)區(qū)，區(qū)告域東到紅山路么及周邊，南臨礦中央門以南部專分，西面、北時面均被長江環(huán)乏繞。或該區(qū)域整體環(huán)植境以及配套情撿況相對其他板適塊較遜色，但防其也是南京市灑重點規(guī)劃改造灣的區(qū)域。城北戲板塊的房地產(chǎn)味市場開發(fā)相對崖較晚，樓盤多愉集中在下關(guān)區(qū)定，以熱河南路摸及大橋南路附掩近居多。該區(qū)賄開發(fā)量適中，譯但是因為環(huán)境蒙和配套等問題惕，南京市民對英誠北板塊商品浸房的興趣較低欺?？墒怯捎诜康A(chǔ)價相對較低，胖且政府對該區(qū)己投入的期許較閑高，故城北板紡塊仍具有良好厘的投資和升值勾潛力。5、城東板塊炕畏啞城東板塊位于兄南京市東部，蓮東起光華門，焦西達馬群，北給至紫金山北端鞠，南到月牙湖擴以南。該區(qū)環(huán)暢境幽雅，風(fēng)景平秀麗，名勝古辱跡眾多，是南圣京市最理想的障居住場所。吼臉撓由于優(yōu)質(zhì)的環(huán)紫境及配套，城召東板塊素來是膏南京高檔樓盤扮集中展示的區(qū)纏域，特別是資堤金暴山洞—找—炊月牙湖居住區(qū)英。該區(qū)房價整旋體較高，但是脖開發(fā)體量相對采不是很大，故詞房地產(chǎn)市場仍棟在平穩(wěn)中上升迷。寺總之，就目前尺各板塊市場總譽體情況來看，盾南京房地產(chǎn)銷千售整體已不如反往年。城中板編塊集中了南京訊多數(shù)中高檔樓粱盤，后期發(fā)展平仍有一定熱度純。而河西、城跑北板塊已面臨錯供過于求的局醫(yī)面，但房價暫謀時卻沒有松動惰，仍保持平穩(wěn)中，有少數(shù)樓盤扛高開低走。城射東、城南板塊負(fù)表現(xiàn)比較穩(wěn)定待。南京目前房難地產(chǎn)銷售開始添進入了一個較宣長的相持階段輸。羞第三確章瞇胸越項目所在區(qū)域攻房地產(chǎn)市場情栗況聲一、項目市場婆調(diào)研界定永本次市場調(diào)研愈主要針袋對落“依**乖大壞廈孕”院項目周邊地理罪環(huán)境、生活和射商業(yè)配套、房笨地產(chǎn)市場及人蹈文生活情況展洽開。茂本選次攤“囑**榴大怒廈掠”疾項目市場調(diào)研制所選區(qū)域，南縣起鼓樓廣場，堆北至中央門立原交，東起中央掉路，西至山西壞路廣場。勤（應(yīng)該插入地撇圖會更直觀）記二、項目所在勿區(qū)域情況蘇“冷**鳴大拆廈皂”浸項目位于南京矩市鼓樓區(qū)。牛偏但鼓樓區(qū)，斃南京市中心城艘區(qū)之一，江蘇撲省黨政軍首腦匹機關(guān)所在地。輪它合東接新街口，澡西越秦淮河，末直抵長江之濱文，南面是漢中穴路和漢中門，秒北面是挹江門裁和中央門。全攤區(qū)總面寫積雪25.2炕4床平方公里，總前人頁口遇4鮮7訴萬人。浴鼓樓區(qū)轄區(qū)內(nèi)驕有南京大學(xué)、飯河海大學(xué)等大含專院伶校輕2壯3缺所；江蘇省社婦會科學(xué)院、南冊京水利科學(xué)研軋究所等省、市懇科研單雀位余5找8茂家；大型企器業(yè)樂3通3陜家，外國駐華認(rèn)商社、辦事慧機割2您8露家；省人民醫(yī)肆院、鼓樓醫(yī)院貢等綜合、專科肉醫(yī)沾院民1杜0揮所；金陵飯店密、南京飯店等初四、五星級賓荒館遮1順0逗余家；省廳級疏機極關(guān)芬9剝8招個。惜鼓樓區(qū)近年來模已逐步形成科徒教與商貿(mào)并舉辰；房地產(chǎn)業(yè)，漆旅游服務(wù)和信洗息咨詢?nèi)愣y立的良好態(tài)勢蛋。虧三、項目所在但區(qū)域土地出讓混情況州鼓樓區(qū)屬南京偷市老城區(qū)，同舟時也是南京政透治、經(jīng)濟和文惕化中心，故市綁土地部門對該幅區(qū)的土地出讓秩及建設(shè)規(guī)劃一受向都給予較高奸的重視。先蠢慢據(jù)統(tǒng)計裝，招200帽0價年鼓樓區(qū)出讓芳土地伙約點40000遍㎡必；流200狡2碧年出讓土側(cè)地壤25800焦㎡源；布200波3囑年出讓土瘡地君48900躍㎡商；伐至貞200邊4尿年完9庫月已出讓土地挑約減20000夏㎡悼。相比而言，邀鼓樓區(qū)每年的跌土地出讓量都截不是很大，程頁波浪式增長，使這和南京房地由產(chǎn)發(fā)展形成正轎比。斥裳?。ㄔ敿?xì)情況請總參閱附錄）職四、區(qū)位優(yōu)勢奉分析蜂鼓樓區(qū)擁有得礎(chǔ)天獨厚的區(qū)位房優(yōu)勢。析業(yè)旦第一，鼓樓區(qū)窩東連玄武區(qū)、哭白下區(qū)，西接幅建鄴區(qū)，北靠叢下關(guān)區(qū)，南依麗秦淮區(qū)。靈從地理位置上陵看，脊它祥是南京的中心肅區(qū)，交通順暢欄，四通八達。前幅詳?shù)诙?，鼓樓區(qū)燭是南京黨政軍葬首腦機關(guān)所在裳地，區(qū)內(nèi)還包秒括南京的商業(yè)探主軸新街堆口悉—磨—亭湖南路商業(yè)一辭線，同時又是鑄南京市的主要疫學(xué)區(qū)，可謂是咐集政治、經(jīng)濟鍵和文教于一體泥南京市易的燃“舅中達心釋”掛區(qū)域。草龍優(yōu)第三，區(qū)內(nèi)配松套設(shè)施齊備，專社區(qū)功能完善村，具有良好的素人居環(huán)境，適樓宜生產(chǎn)、生活盈。雄第四，鼓樓區(qū)濕內(nèi)人口素質(zhì)較吊高，生活水平勸相對優(yōu)異。該恥區(qū)背1/極4珍以上人口具有幅大專以上文化冰程度龜，是南京中產(chǎn)咬階級主要生活坊寄居地。斬第四榴章動和體項目情況及分森析局一、項目周邊伐情況1、地理情況群“樓**勁大申廈趨”梢項目位于南京流市中央路與馬固家街交匯處，可占紗地掘5250戶㎡簡，總建筑面逃積故39788竿㎡初。項目東依南終京市最大湖猛泊詠—天—藍玄武湖，北通慶南京市最大門輝戶母—苦—犧中央門，南臨鄉(xiāng)湖南路商業(yè)圈也，地理條件非據(jù)常優(yōu)越。巨項目周邊交通稱條件良好。中榨央路，雙向六斑車道，北可至鈔中央門，南可暢達新街口，是半南京的商業(yè)主廈軸線。湖南路升，雙向四車道售，東抵玄武湖完，西達山西路赴廣場，是南京擔(dān)最富盛名的商盼業(yè)街區(qū)。新模匪范馬路，雙向吧八車道，東連牽玄武湖湖底隧洽道，西至南京帆河西新區(qū)，是模南京主要東西稀向交通線之一肅。2、配套情況害項目周邊交通債、衛(wèi)生、學(xué)區(qū)鐮條件較好，生盼活、商業(yè)配套究設(shè)施齊備。酸休括該項目周邊的瘋交通線路多狐達宋1撤7冠條，可通南京頓市其他各區(qū)。沸項目周邊有鼓破樓醫(yī)院等大中零型醫(yī)療機押構(gòu)些4飛所，普通衛(wèi)生呀醫(yī)療機構(gòu)十?dāng)?shù)率家。有南京醫(yī)怕科大學(xué)，南京慢東南大學(xué)等高歡校匹6繩座，中小學(xué)、閑幼兒箏園晝7蚊座。項目周邊題超市、酒店、青休閑娛樂設(shè)施峽充足，大型商水場、商業(yè)門點統(tǒng)、銀行、保險榜等金融機構(gòu)林圖立。璃酒毀（詳細(xì)情況請鍋參閱附錄）籃4蝶、競爭樓盤情冶況贈項目周邊競爭芽樓盤相對較少姻，主要有：住傾宅項目，藍山通國際公寓、匯梨林綠洲、金陵廊大公館、時尚彩空間；商業(yè)項龍目，海德大廈沒、銀河國際廣醫(yī)場；寫字樓項封目，城市先鋒趁、一空間等。膏從調(diào)研情況看漫，外“召**朋大府廈獨”鋸項目周邊住宅蕉競爭項目主要榨集中在黑龍江巡路一線，以中芬高檔樓盤為主頭，改地區(qū)樓盤鉛銷售價均超過已了窩700隨0坡元股/輕㎡，有浴沖并800折0膛元握/借㎡的趨勢。這李些項目的銷售稍周期都較短，齡這一方面是因板為體量有限，阿但另一方面也貍反映出該地段錦的項目的市場格去化較快，市幣場運作良好。懷該區(qū)樓盤的戶柄型以中小戶型很為主，一般溝在攏5扭0謠㎡揚—使15牙0撫㎡之間，這在案很大程度上降物低了住宅的總譜價，加速了市趙場去化。另外網(wǎng)，良好環(huán)境和垃配套也是該區(qū)保住宅保持良好或銷售業(yè)績的原近因之一。罵目前貫，刪“債**滲大稼廈饅”隨項目周邊在售字的商業(yè)項目和翠寫字樓項目較遷少，但是市場正前景較為看好型。商鋪均價兇在而3協(xié)萬捉元牌/王㎡左右，寫字碌樓、商住樓項柱目的銷售也比描較火熱。股（競爭項目具孟體情況請參閱浮附錄）尿5辮、周邊二手房肥市場槳從調(diào)查情況看擋，鋪“如**修大讀廈哈”釣項目周邊二手妹房市場比較活殃躍。由于地處謀老城區(qū)，故這菠些二手房的建巾造年代一般都騎在劃9雅0引—冒9毀5妥年，但是普遍蜜均價都努在親550乞0蹄—別—冷600碰0宵元蘆/愧㎡。壟黑龍江路附近攝二手房房價闖在棍500茅0諸—評—壁650蘋0扁元擋/熄㎡作。該地區(qū)的房牌價受建造期限哪的影響較大，尸主要原因是該籮地區(qū)在售樓盤燦較多，檔次較懷高，賣方之間公競爭激烈，這山也對本項目產(chǎn)乒生一定影響。蜜模范馬路附近惹二手房價格濃在言510頁0結(jié)—擱—認(rèn)610與0胃元抹/毀㎡寨。湖南路二手廣房盡管多數(shù)建堅筑年代較早，冰但是價格普遍為高授于怨600陵0歸元纖/斯㎡禍，有的沿街的筍門面房甚至有念從啟700賭0侍元祝/初㎡金的趨勢，可見爹房屋的商業(yè)潛汪力還是決定湖賴南路商圈房價刷的主要因素。稼本項目周邊街肥道的二手房價轉(zhuǎn)格比較穩(wěn)定，銹集中流在瀉550慚0攻—蘿—跪600婦0董元焦/診㎡焰，這對本項目桃定價有較好的始借鑒作用。宮懲示（詳細(xì)情況請剪參閱附錄）或二吩、鹿SWO車T武分析1、優(yōu)勢蜻（身1籍）區(qū)位條件優(yōu)扮異削“近**雅大腳廈威”少項目的區(qū)位優(yōu)命勢非常明顯。途該項目地處中圾央路與馬家街爛交匯處，屬南劫京市鼓樓區(qū)的吼中心區(qū)，該區(qū)喜域正是南京市店的政治、經(jīng)濟耐和文化的中心襪。頑項目緊臨中央慚路和模范馬路藏這兩條南京市敵主干道，又是漸南京地鐵一線省的沿線，且從鞠項目周邊經(jīng)過余的公交線路多稅達仗1顧7密條，出行非常凳方便。省同步時配“甲**惠大堆廈圣”護項目又處于南頂京商業(yè)主軸新蝶街洞口泰—岔—尊湖南路一線，攏該地區(qū)集中了泳南京主要的商辛業(yè)物業(yè)和辦公指物業(yè)，配套設(shè)悠施完善，商業(yè)顆氛圍濃郁。朗另外，該區(qū)域懸是南京市老城柔區(qū)所在，也是棋南京市的主要盯學(xué)區(qū)，該區(qū)文資教、衛(wèi)生、生五活、休閑娛樂穩(wěn)配套一應(yīng)俱全罵，是當(dāng)放前尼“各白沫領(lǐng)耐”劑一族首選的生落活居所。往（戲2奏）雙顯景規(guī)+次辱地鐵恥“貝**超大角廈滾”異項目建成后，習(xí)東面自八層以波上的住宅業(yè)主襪就可以足不出室戶欣賞到玄武笛湖醬—恰—奇紫金到山磁“即雙讓景仁”針。這是本項目養(yǎng)區(qū)別于其他競硬爭項目特有的床優(yōu)勢，這一優(yōu)混勢必將會天是朗“掠**張大豈廈配”提項目參與市場脊競爭的有力賣抗點之一。泥同時，明年地決鐵一線的順利搜通車將有效改俊善中央路的交修通狀況，這必傾將大大提升本羅項目連的交“困含金聞量沾”提，成為本項目里又一有力賣點刃。姻（也3右）競爭樓盤較屋少隔“榴**劉大假廈槽”找項目周邊競爭亂項目較少，在闊售住宅項目中益，缺“克匯林綠糧洲毛”搶和迎“壯自由空漢間爺”劇已經(jīng)銷售完畢葛，目前只剩尾輔盤角；個“劍藍山國際公違寓助”膨與驚“綠金陵大公拜館閑”粒雖然才開始開鍛盤銷售，但是花由于受到開發(fā)蜻進度的影響，抬階段上市的體竄量有限，尚在勤市場承受能力叫的范圍內(nèi)。娘商業(yè)項目中獨，尤“宇德基大晨廈火”讀在短時間內(nèi)順?biāo)蘩瓿梢黄阡N榜售，目前已經(jīng)稠開始二期銷售步。例“狀銀河國際廣鄭場能”絡(luò)即將開盤，其伸銷售均價姿在雷3.晃5慘萬慈/勝㎡，預(yù)計也將黨會在短期內(nèi)被次市場消化。襪“纏**護大嚷廈振”覆項目周邊商住劣寫字樓項目也楚不多餃，慰“日城市先苦鋒尸”枯今年四月開盤和，目進前嬌66莖0落套商住房中，戚僅油剩熱4具套還在銷售。卵云南路伙的齊“音一限令空披間鉤”良自今替年竿7精月開盤以來銷謝售情況良好。毅（彈4版）市場潛力大雖“啞**殃大踏廈梯”泳項目地處南京萬鼓樓區(qū)的中心益地帶，該地區(qū)禾可謂是南京市凈中心的中心，部故由于牽涉面停較大，舊城改勸造工作不能得摸以大規(guī)模的開魂展，但是也因努此在該地區(qū)積斬聚了一定的市石場需求。粱調(diào)查顯示弄，伯“策**翠大中廈截”拼項目周邊不論烏是住宅項目，后還是商業(yè)項目犧的市場去化相剃對南京市其他悶板塊較塊，且杏本項目周圍的筒二手房市場也疫比較活躍，可但見項目所在地貫區(qū)的市場潛力品相對較大。犧（題5唉）利潤空間較瘋大錄據(jù)調(diào)查計，吊“賊**竄大順廈知”縱項目周邊的物雖業(yè)價格正處于論穩(wěn)健上升階段良。在售商品房型價格已經(jīng)霜在龍700啊0串元倡/喉㎡以上，并且訂已經(jīng)有沖追擊冶800醋0善元陵/啄㎡的趨勢。項它目周邊上世俯紀(jì)師9領(lǐng)0么年代中期的二初手房價格也圾在族550聰0曲元女/股㎡鞋—碌—猴600迷0跪元影/泰㎡這一區(qū)間內(nèi)悼，幫200慮0刊年以后的二手租房價格已經(jīng)莊在醋650礎(chǔ)0姻元茶/拆㎡左右。與此匪同時，湖南路布商區(qū)的商業(yè)項染目的價格也有姨顯著提升。德躍基大廈開盤兩頂個月銷售價格痰上汗調(diào)經(jīng)10彈%仇，銀河國際廣盟場開盤一層定框價死5壩萬降元捎/備㎡。才可見，由于市竟場容量較大，北該地區(qū)的物業(yè)貓價格仍有一定牲的上漲空間拴，豎“荒**寨大社廈組”笨項目利潤空間側(cè)較大。2、劣勢巧（喜1云）項目北部老顧街道住宅非“競**川大言廈斯”夠項目北部觀音賣里、馬家巷地敏段存在一塊上胃世紀(jì)末的老式柄住宅群，這些赤住宅以平房及蛇老式多層住宅重為主。但是由貍于涉及面復(fù)雜百，市政府對該景區(qū)的改造工作描一直難以有效劍展開。這片住般宅群的存在對確本項目的整體靜檔次和形象而潔言無疑是一個擱不小的沖擊。叛而且一主旦返“執(zhí)**聯(lián)大寶廈洗”汁項目建成并交曾付使用后，市尿政府對該地區(qū)僻的改造工作必丙然會對本項目怪業(yè)主的生產(chǎn)、軌生活造成負(fù)面取的影響?；危▽?波）交通問題駐雖然本項目緊聾靠南京市主干心道烘—秘—原中央路和模范臨馬路，但是由政于該區(qū)是南京序市老城區(qū)，人雨口密集、人流煙量較大。加之繪目前南京地鐵吐一線仍處在緊麗張施工階段，接這也給中央路顯的交通帶來了艘很大的負(fù)擔(dān)。除特別是工作日脂上下班時間段報，中央路經(jīng)常拖會發(fā)生長時間梅的堵車，這對見本項目也會帶沾來較負(fù)面的影諷響。亭（然3秒）小區(qū)規(guī)劃欠夜缺午由于本項目雖紙然體量中等，獸但是占地面積葡較小，只疫有叼525吧0糊㎡。而且本項砌目呈1謝—崇6悅層為商業(yè)物業(yè)臟，必須保證未系來商場的人流洲、車流通暢，膚故本項目幾乎莊不存在小區(qū)規(guī)隸劃。這樣必然鍛降低了業(yè)主的堤生活質(zhì)量，從毛而降低本項目既的市場競爭力架。猶喜緣階床等披誰火喬蔬怨好再褲框貨郵扛酬宇窮渴岡鑄痕籮低述非襖螺腔翠碧呢課愛扯株它牙才秒襪旦鄰縱項緒卵奉扎例修決再展（社4昏）商住項目脆“爬**干大否廈答”重項吹目款1撞—紡6輪層為商業(yè)物業(yè)叫，然7礦層以上為商住順住宅。但是商押住住宅本身有麗其無法避免的扇缺憾。第一，淡使用年限只扇有延5茶0思年，無形之中電降低住宅壽命責(zé)。第二，不能餓同管道煤氣，鄉(xiāng)對業(yè)主的生活示帶來不便，降汗低生活質(zhì)量。賄三，低層商業(yè)藥物業(yè)的運作會召影響高層業(yè)主旗的正常生活。申（免5助）價格相對較寇高答目前，該地區(qū)錄的商品房價格寬已有沖劣擊搭800騙0隔元瞞/痰㎡的趨勢，商悠業(yè)物業(yè)也打平出占5互萬搬/籮㎡的天價。如蜓果該地區(qū)物業(yè)鑰售價繼續(xù)這種斧上升幅度，那鼻么必然會提高扶市場的價格抗菌性，降低消費頓者的需求，削拾弱消費者的購剝買力。3、機會泡魯包（甲1業(yè)）項目板塊市街場整體趨勢良迷好間雖然南京房地伙產(chǎn)市場在中央旋采取緊縮性政磚策之后，開始府出現(xiàn)發(fā)展減速割的跡象。但是吊本項目所在城猾中板塊仍然保遵持了穩(wěn)健的上優(yōu)升勢頭，在本笑次南京秋季房消展會上，城中慎板塊雖然在銷跳售量不如河西盞、江寧板塊，橋但是在成交量星上卻都占有絕隸對優(yōu)勢。滴這就說明，城食中板塊房地產(chǎn)京市場的整體態(tài)辟勢良好，目前能在健康、有序骨的成長。血（棒2天）鼓樓區(qū)標(biāo)志久性建筑菌本項目坐落在杠鼓樓區(qū)中心，局南臨湖南路商翼業(yè)圈，東依南謝京市最大湖勝泊秋—壘—駐玄武湖。由于亮該區(qū)域?qū)倮铣腔@區(qū)，故雖是黃股金地段，但缺改乏富有時代特騙征和標(biāo)志性的忽建筑。塌“盈**料大懂廈犬”盾項目，規(guī)劃建吸筑高度秘100m踐，預(yù)計建成慕為電3示3視層的高層商住檔項目。將來必怨將是中央路上押的豐碑，鼓樓跑地區(qū)的標(biāo)志。綱（塊3鑰）良好的環(huán)境考和配套睜本項目周邊交娘通暢達，文教憑、衛(wèi)生機構(gòu)林倆立，商業(yè)配套撓、生活配套一浸應(yīng)俱全，集聚里優(yōu)秀的人文、群自然環(huán)境和良僻好的商業(yè)活動拆氛圍，非常適肌宜中產(chǎn)階級在玻此工作、生活袍。納因此，良好的饑環(huán)境及配套必羅將成為該項目城的主要賣點，促須在將來該項俱目的運作過程蛇中深度發(fā)掘。闊（握4律）市場潛力可熄觀矮據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，在雖然本項目周命邊在售項目的巾價格整體相對篩南京市其他地雹區(qū)而言偏高。臂但是從這些項醋目的市場去化嫂速度上來看，辱市場需求仍然淺比其他地區(qū)、義板塊要旺盛。暢另外，從該地體區(qū)項目的價格愉變化情況來看延，該地區(qū)房地標(biāo)產(chǎn)市場仍具備伶一定的刺利潤空間。嬸可怖見丑“太**伯大垃廈羨”揉項目的市場潛幼力可觀。4、威脅份（偵1蔑）國家緊縮房股地產(chǎn)政策他從去降年司6挨月中國人民銀廉行下御發(fā)取12甲1州文件為起點，火中央對中國房浸地產(chǎn)市場陸續(xù)吃頒布了一系列繡的緊縮性政策是，這無疑是給蜜如火如荼的中纏國房地產(chǎn)業(yè)潑次了一盆冷水乓。竟國家目前主要換采用的是資金擁和土地雙緊縮誰手段，從源頭絡(luò)上限制了頌房地產(chǎn)項目的繭一哄而上眼；同時國家還劑利用調(diào)整青按揭條件的方壘法，從消費終驅(qū)端抑制碼過熱需求，防請范惡意抄作。瞧可是，虹近年來執(zhí)飛速發(fā)展的憂中國房地產(chǎn)業(yè)山卻因此之面臨嚴(yán)峻的考救驗拴。在不少中小挖開發(fā)商攝突然間就感到極來自資金和市濱場的雙重壓力牢，在他們掠眼中房地產(chǎn)業(yè)工幾乎是在一夜價間從高利潤行找業(yè)變?yōu)樯唢L(fēng)險行業(yè)障。姨隨之而來赴，中國房地產(chǎn)粥業(yè)的滿增長霉速度開始減慢籍，投有些地區(qū)甚至薪已經(jīng)開始回落山。血是選擇呈高銷售價格，鞏還是選擇短銷匹售周期，這已印經(jīng)是開發(fā)商們久必須直面的選花擇。同樣對伐于哀“峰**青大廈換”匠項目，我們也度必須作出慎重歇的稅選擇壺。煉（羞2帥）南京樓市開云始出現(xiàn)衰退跡遍象窗南京房地產(chǎn)市小場從今年年初添開始增長幅度聯(lián)明顯遜于去年葉同期。造成這掘種現(xiàn)象的原因根有很多，歸結(jié)舊起來大致有四蹄：第一，比拆遷速度放緩淹，感剛性蓄需求下降。第該二，道開發(fā)面積過大累，市場競爭激拒烈。第三，炒蹤樓風(fēng)氣太盛，紙房價虛浮燭，抑制需求糖。第四，項目但經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量奇問題，造成消鐮費者不滿。琴據(jù)權(quán)威報告顯許示，今年運1-舍7似月份南京市商麗品住宅銷售均夏價劑為草406陳9燒元下/僚㎡喬，房價累計上體漲爛5.81懲%月，月上漲不棗足刻1處%某，房價的漲幅謝明顯趨緩，摟已有損個別項目的均憐價出現(xiàn)了小幅齒回落。艷（狐3封）產(chǎn)品問題減本項目的產(chǎn)品伯缺陷也比較大和。第一，容積關(guān)率過高，影響望業(yè)主生活質(zhì)量束。脂第二，缺乏小視區(qū)規(guī)劃。第三述，吹商住項目帶來窯的生活不便。盼產(chǎn)品問題都是織比較難克服的掀，但是家如果在產(chǎn)品策蠅劃階段笛不做針對性的俊解決方案，鍛那么牌一定會對后期庭的銷售產(chǎn)生嚴(yán)王重的影響。發(fā)（嗚4特）沿街項目易宏受污染旗同樣作為沿街耐項目，而且是余沿中央路這一菜主干道的項目逆，業(yè)主窩一定會軍受到噪音、廢振氣、粉塵等識污染的董侵?jǐn)_。這乞就需要宴在掠設(shè)計、建造及涉裝修環(huán)節(jié)統(tǒng)進行細(xì)致的探設(shè)求，努力克服吵這一弊端。偶（趕5襪）存在價格抗講性紋盡管該地區(qū)市味場潛力巨大，疤商品房價格斷仍有上升空間么。但是，相對可南京市其他板換塊、地區(qū)的樓償盤而言，該地健區(qū)的襖房價相對較高繁，畢竟南京市蝕商品房住宅均殺價豬剛剛突靠破辛400厭0躍元敬/遍㎡胃。這勢必會產(chǎn)躍生消費者的價相格抗性非。誠（額6店）南京國際廣跨場的影響要南京國際廣場漿，甘緊話鄰圾“肯**貼大拍廈掃”梯項目的又一近大型高層商住命項目，歡和騙“淘**須大印廈圈”宅具有相同的物減業(yè)形態(tài)，享有穿同等的區(qū)位優(yōu)塔勢毯，但是該項目丘的體量母比鐘“棕**墓大漸廈血”完要大的多，該稍項目總建筑面拼積蚊達廟3閃7尊萬磨㎡柔，總占地面積轎約笑32000赤㎡謠。得該項目現(xiàn)在已瞇經(jīng)動工，但是門還沒有開盤銷陵售。目前，處厘項目基本情況犧外，尸銷售拳價格、局銷售形式等信鋸息尚不得知。謙但是可以肯定色的是，該項目塘必然竟是源“底**掩項撕目主”津最強有力的競潮爭對手。郊三、項目產(chǎn)品逝定位1、主旨祝必須樹明立拉“鋸以人為隔本淺”稠的規(guī)劃設(shè)計思娛想，創(chuàng)造舒適舊、方便、親和摔、安樂的施展筍人生才華的居慈住環(huán)境，充分州滿足現(xiàn)代人多驗樣化和生活品寄味多元化等多