/工程及設(shè)備運(yùn)用、保養(yǎng)、維護(hù)的培訓(xùn)一、編制用戶服務(wù)手冊(cè)，對(duì)工程及設(shè)備的運(yùn)用、保養(yǎng)、維護(hù)提出指南用戶手冊(cè)即產(chǎn)品說明書，建筑產(chǎn)品不同于一般的商品的批量生產(chǎn)，往往為一次性產(chǎn)品，所以產(chǎn)品說明書均需每次單獨(dú)制作，對(duì)用戶的操作和修理進(jìn)行指導(dǎo)，服務(wù)對(duì)象是業(yè)主的物業(yè)管理人員。我們將站在業(yè)主（運(yùn)用者）的角度動(dòng)身，對(duì)業(yè)主關(guān)切的內(nèi)容進(jìn)行編制和描述。用戶手冊(cè)分系統(tǒng)分冊(cè)進(jìn)行編制，由結(jié)構(gòu)、裝修、機(jī)電、總圖等部分組成，由于結(jié)構(gòu)關(guān)系到建筑物平安和穩(wěn)固，裝修關(guān)系到建筑物的美觀和效果，而這些都是必需保證的，且操作和修理的頻率也不太高，一般編制一冊(cè)。機(jī)電部分關(guān)系到建筑物的運(yùn)用功能，而且操作和修理的頻率極高，往往須要專職物業(yè)管理人員進(jìn)行管理，用戶手冊(cè)必需全面和好用，分系統(tǒng)編制。1、本工程安排編制下列用戶手冊(cè)：建筑和結(jié)構(gòu)用戶手冊(cè)；機(jī)電工程用戶手冊(cè)；2、建筑和結(jié)構(gòu)用戶手冊(cè)的內(nèi)容（1）建筑結(jié)構(gòu)、裝修總說明；總平面圖、立面圖；整個(gè)建筑物的描述；分區(qū)、分層功能描述。（2）結(jié)構(gòu)說明；承重墻分圖、剪力墻分布圖，便于用戶以后增加墻壁安裝重物時(shí)進(jìn)行位置選擇；同時(shí)應(yīng)說明出線口垂直方向有線管，不能進(jìn)行固定等。（3）裝修說明裝修說明描述；墻、地、頂做法表，分層、分部位、分房間進(jìn)行說明；裝修材料表，說明材料品牌、廠商、聯(lián)系人、聯(lián)系方法，材料運(yùn)用壽命等。（4）防水說明防水部位（地下室、屋面、衛(wèi)生間等）；防水材料表，說明材料品牌、廠商、聯(lián)系人、聯(lián)系方法，材料運(yùn)用壽命、修理和保養(yǎng)方法等。（5）通道說明：通道布置圖、樓梯布置圖。（6）門窗門窗布置圖、門窗表、門窗的開啟方法和修理保養(yǎng)方法。其他門窗、平臺(tái)的運(yùn)用、修理和保養(yǎng)方法。（7）消防：消防通道布置圖；防火分區(qū)圖、防火門布置圖。（8）人防：人防位置圖、出入口位置。（9）部分材料說明材料表中須要進(jìn)行重點(diǎn)說明的材料，如吊頂、特殊地面、特殊墻面等。（10）附錄重要的材料設(shè)備產(chǎn)品資料，備查。3、機(jī)電工程用戶手冊(cè)的內(nèi)容（1）工程經(jīng)理部在工程竣工前將合同文件中約定的全部保修證書、試驗(yàn)檢測(cè)證書和廠家運(yùn)用說明書分類裝訂并形成修理手冊(cè)遞交運(yùn)行部門。（2）按合約及有關(guān)技術(shù)規(guī)格說明書要求，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)供應(yīng)整套完整的操作和修理保養(yǎng)手冊(cè)，該手冊(cè)按系統(tǒng)以要求的格式分別裝訂成冊(cè)，并附有總書目及分書目。操作和修理保養(yǎng)手冊(cè)具體內(nèi)容主要包括：（3）系統(tǒng)說明1）分別介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)整、限制、監(jiān)察和調(diào)校。2）介紹各系統(tǒng)的主要裝置和部件的大小規(guī)格和功能。3）供應(yīng)每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)整部件和愛護(hù)裝置的最初設(shè)定參數(shù)和經(jīng)系統(tǒng)調(diào)試后的最終設(shè)定。4）系統(tǒng)正常運(yùn)作操作程序和在不正常狀況下維持部分部件運(yùn)作的應(yīng)變程序。5）有關(guān)供電系統(tǒng)、配電屏和限制屏的具體說明。（4）技術(shù)說明1）全部系統(tǒng)和設(shè)備的技術(shù)資料介紹，包括每塊電路板的電路圖以及其全部電子元件的布置圖。2）管道及接線圖。3）全部設(shè)備需附有原廠所發(fā)的制造圖紙（含原理圖和構(gòu)造圖）。4）設(shè)備表：列誕生產(chǎn)制造廠商、型號(hào)、系列編號(hào)、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所核定的設(shè)定參數(shù)。5）供應(yīng)全部設(shè)備的產(chǎn)品說明書、簽證書以及性能指標(biāo)表等資料。（5）修理保養(yǎng)操作說明1）全部系統(tǒng)的檢查手冊(cè)。2）全部系統(tǒng)的修理保養(yǎng)操作手冊(cè)。3）更換裝置部件的程序、要求和更換率。4）從整個(gè)系統(tǒng)以至電路板的修理保養(yǎng)指南和說明、調(diào)校程序和找尋故障的指示和說明。5）進(jìn)行系統(tǒng)操作和修理保養(yǎng)的程序和需特殊留意的事項(xiàng)。6）零備件貯存和書目編冊(cè)系統(tǒng)。7）零備件表。（6）平安防護(hù)說明1）各類設(shè)備的正確操作程序。2）對(duì)各項(xiàng)系統(tǒng)操作時(shí)可能發(fā)生的危急事故所應(yīng)作的預(yù)防、應(yīng)變和愛護(hù)措施說明（包含電氣事故的防護(hù)措施、機(jī)械事故的防護(hù)措施、火災(zāi)和爆炸事故的防護(hù)措施、化學(xué)事故的防護(hù)措施、在運(yùn)用或處理燃料和化學(xué)物時(shí)出現(xiàn)事故的防護(hù)措施、應(yīng)救及意外報(bào)告）。（7）應(yīng)包括廠商名單和聯(lián)系方式（8）包括每一種設(shè)備、材料和附件的供應(yīng)廠商和代理商的名單，包括通訊地址、電話及圖文傳真號(hào)碼。（9）部件表（10）供應(yīng)業(yè)主全部零備件和修理保養(yǎng)所用的工具清單。二、建立特地的用戶服務(wù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行特地的培訓(xùn)1、工程培訓(xùn)的組織機(jī)構(gòu)在工程交工后，學(xué)校的物業(yè)公司接管大樓前，公司用戶服務(wù)部組織項(xiàng)目經(jīng)理部的主任工程師、機(jī)電經(jīng)理、運(yùn)用手冊(cè)編制主要人員、重要設(shè)備的供應(yīng)商組成培訓(xùn)管理小組，和物業(yè)公司負(fù)責(zé)人一起，共同制定本工程工程及設(shè)備運(yùn)用、維護(hù)、保養(yǎng)培訓(xùn)安排，開展培訓(xùn)。2、培訓(xùn)的主要內(nèi)容我們將結(jié)合設(shè)備說明手冊(cè)、操作和修理保養(yǎng)手冊(cè)的內(nèi)容，向運(yùn)行人員供應(yīng)免費(fèi)培訓(xùn)：（1）培訓(xùn)涵蓋各手冊(cè)的全部內(nèi)容，包括有關(guān)設(shè)備構(gòu)造、性能、工作原理和工作目的，系統(tǒng)各設(shè)備之間的關(guān)系，以及系統(tǒng)（含各種設(shè)備及限制系統(tǒng)）運(yùn)行（含正常、應(yīng)急）操作（含手動(dòng)、自動(dòng)）、保養(yǎng)維護(hù)和修理、以及故障、事故的應(yīng)急處理和解決方法等內(nèi)容；（2）每項(xiàng)課程的培訓(xùn)依據(jù)事先編制完善的大綱和培訓(xùn)講義（教材）有安排地進(jìn)行，并負(fù)責(zé)供應(yīng)全部的教材和資料；（3）向運(yùn)行人員進(jìn)行實(shí)際操作示范和操作程序講解，并講解操作要領(lǐng)和留意事項(xiàng)等；（4）培訓(xùn)在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行，委派具有肯定專業(yè)水平和閱歷教員授課，保證運(yùn)行人員全面駕馭操作要領(lǐng)、程序；（5）在保修期內(nèi)，委派專業(yè)技術(shù)人員隨時(shí)進(jìn)行技術(shù)詢問和指導(dǎo)；（6）向運(yùn)行人員移交有關(guān)資料，包括幻燈片和影片等。3、每月保修檢查培訓(xùn)要點(diǎn)1）對(duì)全部系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行例行檢查。2）清理全部主要設(shè)備，包括全部空氣及水系統(tǒng)過濾器。3）按要求調(diào)試全部設(shè)備。4）替換全部不正常的電氣設(shè)備或其它設(shè)備備件。5）進(jìn)行水質(zhì)處理系統(tǒng)的測(cè)試和調(diào)校，并替代全部不正常的電氣及弱電設(shè)備或其它設(shè)備配件。4、每季保修檢查培訓(xùn)要點(diǎn)1）清理及潤滑有關(guān)的設(shè)備配件（如：軸承、驅(qū)動(dòng)程序、螺絲、隔震器、齒輪箱、壓縮機(jī)和全部機(jī)械部件）。2）清理全部隔震器、設(shè)備外殼及電動(dòng)機(jī)。3）清理全部設(shè)備外殼及電動(dòng)機(jī)。4）檢查全部設(shè)備的電流量，檢查全部儀表是否正常（電流表、電壓表、功率因數(shù)表、過載愛護(hù)、漏電愛護(hù)等）。5）清理全部進(jìn)風(fēng)/排風(fēng)百葉及全部送風(fēng)風(fēng)口、散流器和隔柵。6）檢查、調(diào)?；蚋鼡Q驅(qū)動(dòng)皮帶及滑輪以保持所需的張緊度。5、半年保修檢查培訓(xùn)要點(diǎn)1）檢查有關(guān)設(shè)備的聯(lián)軸器和隔震器。2）更換潤滑油過濾器和潤滑油。3）檢查、清理或調(diào)校全部風(fēng)機(jī)的葉輪。4）檢查水泵軸承的