-.z.1、紀(jì)念品促銷(xiāo)1、紀(jì)念品促銷(xiāo)2、價(jià)格促銷(xiāo)1、紀(jì)念品促銷(xiāo)2、價(jià)格促銷(xiāo)目錄前言一、優(yōu)勢(shì)分析〔strengths〕二、劣勢(shì)分析〔weakness〕三、時(shí)機(jī)分析〔opportunities〕四、威脅分析〔treats〕五、對(duì)策〔countermeasure〕1、紀(jì)念品1、紀(jì)念品促銷(xiāo)2、價(jià)格促銷(xiāo)前言對(duì)工程的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、時(shí)機(jī)、威脅的全面評(píng)估稱為SWOT分析〔strengthsweaknessopportunitiesandtreatsanalysis〕。勤儉商業(yè)步行街〔雙匯商業(yè)城〕是**市一個(gè)投資規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)工程，本工程開(kāi)發(fā)成功與否，對(duì)雙匯地產(chǎn)的開(kāi)展至關(guān)重要，也將直接關(guān)系到雙匯地產(chǎn)的前途和命運(yùn)。因此通過(guò)SWOT分析，躲避工程開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮與整合工程的資源優(yōu)勢(shì)，把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)，使本案的開(kāi)發(fā)取得更大的成功。依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，現(xiàn)對(duì)勤儉商業(yè)步行街〔雙匯商業(yè)城〕的內(nèi)外部條件等各方面內(nèi)容進(jìn)展綜合和概括，進(jìn)而分析工程存在的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、時(shí)機(jī)、威脅，并且提出行動(dòng)對(duì)策。1、紀(jì)念品1、紀(jì)念品促銷(xiāo)2、價(jià)格促銷(xiāo)一、優(yōu)勢(shì)分析〔strengths〕實(shí)力實(shí)力規(guī)模位置商氣優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位1、位置優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位本工程位于**市火車(chē)站西，北靠馬路街，南臨人民路，東起交通路，西至友愛(ài)街，屬**市的核心商業(yè)圈，具體區(qū)位優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在以下方面：規(guī)模性：本工程占地180畝，是**市中心唯一的一塊大型商業(yè)開(kāi)發(fā)用地，在**乃至**省內(nèi)不多見(jiàn)的大型商業(yè)開(kāi)發(fā)工程。成熟性：周邊金融〔農(nóng)行、工行分理處〕、學(xué)?！苍S慎小學(xué)、實(shí)驗(yàn)高中〕、醫(yī)院〔市一院〕等生活配套齊全，交通便捷〔7路、9路、68路、77路等公交〕。增值性：本工程與雙匯廣場(chǎng)隔路〔人民西路〕相望，雙匯廣場(chǎng)面積廣闊、環(huán)境優(yōu)越，勤儉步行街〔雙匯商業(yè)城〕規(guī)模宏大，同時(shí)屬于**市核心商圈，增值潛力大。2、輻射力強(qiáng)2、商業(yè)輻射力強(qiáng)2、輻射力強(qiáng)交通路、人民路、馬路街、勤儉街是**市傳統(tǒng)的批發(fā)加零售的商業(yè)區(qū)，有良好的商業(yè)環(huán)境與經(jīng)商氣氛，以及傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，是**市的商業(yè)黃金十字架，其商業(yè)輻射力極強(qiáng)〔根據(jù)雷利法則計(jì)算，詳見(jiàn)宏觀調(diào)查局部〕，輻射范圍可達(dá)周邊〔**的西平與上蔡；**的西華，以及**、**等〕地市。3、規(guī)模大3、規(guī)模大3、規(guī)模大本工程總規(guī)劃用地面積180畝〔約12萬(wàn)平方米〕，是**市中心唯一的一塊最具商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的用地，在**省乃至全國(guó)是不多見(jiàn)的多業(yè)態(tài)、純商業(yè)開(kāi)發(fā)用地，在這里可以建立大型商場(chǎng)、商業(yè)步行街，能夠形成規(guī)模宏大的購(gòu)物中心。4、人氣旺盛4、商業(yè)業(yè)態(tài)較為全面集中，人氣旺盛4、人氣旺盛本工程周邊尤其是人民路與交通路沿線分布服裝、家電、超市、百貨、家具、手機(jī)、餐飲、化裝品、眼鏡、珠寶店、鞋業(yè)、文體用品、書(shū)店、洗浴等商業(yè)業(yè)態(tài)，**市80%的消費(fèi)人群集中在這里，商業(yè)人氣旺盛。具體業(yè)態(tài)如下列圖：本工程周邊現(xiàn)有商業(yè)面積與經(jīng)營(yíng)業(yè)種單位：平方米路名〔市場(chǎng)〕經(jīng)營(yíng)業(yè)種營(yíng)業(yè)房總面積交通路〔人民路-**路〕眼鏡、鞋業(yè)、書(shū)店、洗浴12000人民路〔汽車(chē)站-五一路〕超市、珠寶、手機(jī)、餐飲、文體用品7500金穗廣場(chǎng)服裝類零售10000馬路街〔火車(chē)站-五一路〕服裝、五金類7000中華市場(chǎng)服裝類批發(fā)42000亞細(xì)亞家電、百貨、家具40000人民商場(chǎng)服裝、百貨、餐具50000合計(jì)——1685005、品牌優(yōu)勢(shì)5、品牌優(yōu)勢(shì)5、品牌優(yōu)勢(shì)雙聚集團(tuán)強(qiáng)大的實(shí)力與良好的信譽(yù)，提高了本案開(kāi)發(fā)的可信度。雙聚集團(tuán)是跨地區(qū)跨行業(yè)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的大型企業(yè)集團(tuán)，是中國(guó)最大的肉類生產(chǎn)基地，2003年產(chǎn)值超過(guò)100億元。在**乃至全國(guó)是人們心目當(dāng)中出類拔萃的企業(yè)，是品牌卓越、實(shí)力強(qiáng)勁的大型集團(tuán)，在**，雙匯是**人的驕傲，人們特別相信雙匯的實(shí)力與信譽(yù)。二、劣勢(shì)〔weakness〕與問(wèn)題分析劣勢(shì)劣勢(shì)分析土地本錢(qián)高規(guī)劃受限制友愛(ài)街凌亂購(gòu)置較力低市場(chǎng)容量小缺乏經(jīng)歷1、土地本錢(qián)高1、本工程是**市中心唯一的一塊商業(yè)用地，土地本錢(qián)較高，每畝地高達(dá)90萬(wàn)元，是**土地市場(chǎng)的"地王〞，造成開(kāi)發(fā)本錢(qián)較高。1、土地本錢(qián)高解決思路：通過(guò)高品質(zhì)、多業(yè)態(tài)、精產(chǎn)品等方面的整合，提高本物業(yè)的價(jià)值，從而增加工程利潤(rùn)。2、整體規(guī)劃受限制2、整體規(guī)劃受限制2、本工程西北沿街面多已建成，而且局部建筑物不能撤除，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)受到限制，而且又不利于北部與西部商業(yè)氣氛的形成。解決思路：本工程西北局部可規(guī)劃為專業(yè)大買(mǎi)場(chǎng)，吸引更多的商業(yè)人氣。3、土地利用率低3、本工程西北局部地塊不規(guī)則，土地利用率較低，形成西北部有死角。3、土地利用率低解決思路：西北局部地塊的設(shè)計(jì)與整體規(guī)劃相諧調(diào)，從而合理利用每寸土地。4、友愛(ài)街比擬凌亂4、人民路與友愛(ài)街交匯處比擬凌亂，缺乏商業(yè)人氣。4、友愛(ài)街比擬凌亂解決思路：建議與政府合作改造友愛(ài)街，增加本區(qū)域的商業(yè)氣息。5、購(gòu)置力相對(duì)較低5、通過(guò)**市居民經(jīng)濟(jì)收入狀況分析〔2002年**市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5916萬(wàn)元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4716萬(wàn)元〕，整個(gè)**市的居民購(gòu)置力相對(duì)較低。5、購(gòu)置力相對(duì)較低解決思路：吸引**市周邊地市購(gòu)置力較高的消費(fèi)人群。6、市場(chǎng)容量小6、本案作為中原最大的商業(yè)地產(chǎn)工程，根據(jù)**市的城市規(guī)模〔45平方公里〕，目前市區(qū)人口總量〔35萬(wàn)左右〕，其市場(chǎng)容量會(huì)對(duì)本案造成一定的威脅。6、市場(chǎng)容量小解決思路：吸引**周邊地市與省外更多的投資商，擴(kuò)大本工程的市場(chǎng)容量。7、人才缺少7、本案的開(kāi)發(fā)，需要專業(yè)的商業(yè)管理人才，本案開(kāi)發(fā)是雙匯地產(chǎn)的開(kāi)山之作，因此大量引進(jìn)商業(yè)人才很重要。7、人才缺少解決思路：引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)管理、招商與銷(xiāo)售推廣等方面的人才，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建立。8、經(jīng)歷缺乏8、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，特別在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方面，雙匯公司缺乏豐富的經(jīng)歷。8、經(jīng)歷缺乏解決思路：智源機(jī)構(gòu)通過(guò)與雙匯公司的精誠(chéng)合作，努力彌補(bǔ)雙匯地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)經(jīng)歷方面的缺陷。三、時(shí)機(jī)分析〔opportunities〕機(jī)機(jī)會(huì)缺少集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、旅游為一體的商業(yè)中心商業(yè)投資意識(shí)強(qiáng)烈，而且易于引導(dǎo)消費(fèi)現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)落后，業(yè)態(tài)、業(yè)種、經(jīng)營(yíng)理念急需更新?lián)Q代缺少專業(yè)的大賣(mài)場(chǎng)，以及品質(zhì)較高的商業(yè)步行街1、缺少商業(yè)中心1、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，**市商業(yè)形態(tài)的快速開(kāi)展與目前的商業(yè)現(xiàn)狀形成顯著的矛盾。整個(gè)市場(chǎng)缺乏新的商業(yè)業(yè)態(tài)，特別缺少集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、康體為一體的商業(yè)中心〔詳細(xì)依據(jù)參見(jiàn)市場(chǎng)定位局部〕。1、缺少商業(yè)中心2、易于引導(dǎo)消費(fèi)2、通過(guò)市民的精神面貌與消費(fèi)特征分析，**市民思想開(kāi)放，追求時(shí)尚，易于引導(dǎo)消費(fèi)?！怖纾焊鞣N新型款式的服裝與各新品牌的汽車(chē)購(gòu)置，在**省屬于超前的消費(fèi)城市〕2、易于引導(dǎo)消費(fèi)3、投資意識(shí)強(qiáng)烈3、通過(guò)客戶訪談與實(shí)際調(diào)查，**市民有較強(qiáng)的投資意識(shí)，尤其是投資商業(yè)地產(chǎn)的意識(shí)強(qiáng)烈。3、投資意識(shí)強(qiáng)烈依據(jù)：①**市多層住宅不稀缺，而且升值較慢。②商業(yè)房不僅具有保值、增值的功能，還具有投資收益功能，投資者看好勤儉商業(yè)步行街。4、商業(yè)急待更新?lián)Q代4、依據(jù)現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)〔亞細(xì)亞商場(chǎng)、人民商場(chǎng)、小胖量販等較大的商業(yè)業(yè)態(tài)比擬落后〕，**市的商業(yè)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所急待更新?lián)Q代。4、商業(yè)急待更新?lián)Q代5、缺少專業(yè)的大賣(mài)場(chǎng)5、依據(jù)現(xiàn)有商業(yè)建筑業(yè)態(tài)〔金穗廣場(chǎng)、亞細(xì)亞商場(chǎng)、人民商場(chǎng)、小胖量販、新大新量販、家具市場(chǎng)、光明路市場(chǎng)〕分析，**市缺少專業(yè)的大賣(mài)場(chǎng)，以及品質(zhì)較高的大賣(mài)場(chǎng)與商業(yè)步行街。5、缺少專業(yè)的大賣(mài)場(chǎng)四、威脅分析〔treats〕威脅分析威脅分析同類工程體量較大大量的商戶被分流沙北CBD即將出現(xiàn)1、沙河購(gòu)物廣場(chǎng)等工程構(gòu)成威脅1、本案附近的沙河購(gòu)物廣場(chǎng)，以及即將開(kāi)發(fā)的光明路市場(chǎng)、小胖購(gòu)物中心、豫榮商業(yè)城等商業(yè)工程體量較大，對(duì)本案的開(kāi)發(fā)構(gòu)成威脅。1、沙河購(gòu)物廣場(chǎng)等工程構(gòu)成威脅解決思路：搶先于光明路市場(chǎng)、小胖購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)，通過(guò)本工程的綜合優(yōu)勢(shì)，打敗一切競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2、商戶被分流2、**城市開(kāi)展方向北擴(kuò)〔沙北〕東進(jìn)〔鐵東〕，而且整個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)沿城市主要干道〔人民路、交通路、嵩山路、黃河路〕成線形分布，分流了大量的商戶。2、商戶被分流3、CBD商務(wù)圈即將出現(xiàn)3、**市沙北〔嵩山路與凇江路交匯處〕將出現(xiàn)CBD商務(wù)圈，會(huì)對(duì)市區(qū)商戶造成一定的分流。3、CBD商務(wù)圈即將出現(xiàn)解決思路：通過(guò)本工程地理位置、業(yè)態(tài)業(yè)種、升值潛力等方面的優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)商戶在本案投資。S〔優(yōu)勢(shì)〕1、位置優(yōu)勢(shì)S〔優(yōu)勢(shì)〕1、位置優(yōu)勢(shì)2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)3、人氣旺盛4、品牌優(yōu)勢(shì)W〔劣勢(shì)〕1、土地本錢(qián)高2、地塊不規(guī)則3、友愛(ài)街凌亂O〔時(shí)機(jī)〕1、缺少商業(yè)中心2、易于引導(dǎo)消費(fèi)3、投資意識(shí)強(qiáng)烈4、缺乏專業(yè)賣(mài)場(chǎng)T〔威脅〕1、周邊工程直接威脅2、大量商戶被分流3、市場(chǎng)容量有限五、對(duì)策行動(dòng)對(duì)策矩陣圖SS〔優(yōu)勢(shì)〕W〔劣勢(shì)〕O〔時(shí)機(jī)〕T〔威脅〕1、SO對(duì)策1、SO1、SO對(duì)策〔1〕突出本案人民路與交通路商業(yè)黃金十字架的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；〔2〕加快本工程的開(kāi)發(fā)建立，吸引本工程現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐的同時(shí)，擴(kuò)大其它區(qū)域經(jīng)營(yíng)商戶的進(jìn)駐；〔3〕擴(kuò)大本案的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，吸引大型品牌店的進(jìn)駐；〔4〕挖掘本案成熟的商業(yè)環(huán)境與經(jīng)商氣氛；〔5〕強(qiáng)調(diào)本地塊是商業(yè)發(fā)財(cái)之地；〔6〕發(fā)揮雙匯的信譽(yù)與品牌等資源優(yōu)勢(shì)。2、WO對(duì)策2、WO2、WO對(duì)策〔1〕利用地理位置的優(yōu)越性，以及本案建筑設(shè)計(jì)的科學(xué)性，以建筑物亮麗的立面色彩，到達(dá)告知目標(biāo)客戶的目的和品位；〔2〕加強(qiáng)本區(qū)域內(nèi)大型購(gòu)物中心以及其它相關(guān)配套設(shè)施的完善?！?〕拿到土地后，加強(qiáng)宣傳，擴(kuò)大本工程的知名度，迅速開(kāi)展各種公關(guān)活動(dòng)，并要搶占客源?！?〕從經(jīng)商方面引導(dǎo)置業(yè)，從置業(yè)方面引導(dǎo)投資，從客戶消費(fèi)方面吸引人氣?！?〕創(chuàng)造**市集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、旅游為一體的商業(yè)中心。〔注：本工程對(duì)面沙河購(gòu)物廣場(chǎng)已啟動(dòng)，現(xiàn)已開(kāi)場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，建議此工程盡快啟動(dòng)以爭(zhēng)取主動(dòng)，并迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，爭(zhēng)得更大的市場(chǎng)份額。〕3、WT對(duì)策3、WT3、WT對(duì)策時(shí)間上：2003年12月底，本工程土地拿到后，按階段落實(shí)工作方案，搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。產(chǎn)品上：依據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，通過(guò)混合產(chǎn)品的研發(fā)，吸引不同商戶的經(jīng)營(yíng)與投資