#荔園地產(chǎn)企業(yè)投資管理的調(diào)研報(bào)告摘要：當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資具有明顯的盲目性和投機(jī)性。同時(shí)，由于缺乏必要的投資流程、科學(xué)的決策和有效的監(jiān)管，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債率高、資本利用率低的各種問題。這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)投資管理，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展，完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理業(yè)務(wù)是實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重中之重。本文首先論述了調(diào)研背景、調(diào)研意義與調(diào)研方法；其次論述了荔園地產(chǎn)企業(yè)投資管理現(xiàn)狀；再次對(duì)荔園地產(chǎn)企業(yè)投資管理存在的問題及原因進(jìn)行詳細(xì)分析，找出荔園地產(chǎn)企業(yè)投資管理存在的問題及原因；繼而提出提高荔園地產(chǎn)企業(yè)投資管理水平的對(duì)策；最后得出結(jié)論。希望通過研究，可以對(duì)未來房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理提出些許建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資管理；荔園地產(chǎn)企業(yè)一、引言（一）調(diào)研背景改革開放以來，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，各行各業(yè)都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。特別是近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是，發(fā)展的勢(shì)頭越快，問題就越突出，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有執(zhí)行合理科學(xué)的投資決策及有效監(jiān)管，投資具有盲目性和投機(jī)性，導(dǎo)致企業(yè)盲目高價(jià)拿地，現(xiàn)金流緊張，資產(chǎn)負(fù)債率高，資金周轉(zhuǎn)慢，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期持久發(fā)展產(chǎn)生影響。不僅如此隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，越來越多的地方企業(yè)密集出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，旨在抑制房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。再次背景下，房地產(chǎn)公司的投資管理研究具有很強(qiáng)的時(shí)效性，研究其投資的合理性能夠找出投資中存在的問題，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)久發(fā)展和社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展提供借鑒。二）調(diào)研意義1.理論意義投資是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要手段。如何將資金投入到具有良好效益的項(xiàng)目中，對(duì)于未來房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展具有重要意義。因此，研究房地產(chǎn)投資管理報(bào)告并分析其存在的問題具有重要的理論意義和參考價(jià)值。2.現(xiàn)實(shí)意義在分析中，綜合考慮未來房地產(chǎn)投資的方向和資源的相應(yīng)配置，在投資過程中采取有效的管理措施，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展模式的重要變革。資本管理，然后促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，這也是本研究的意義。通過對(duì)荔園地產(chǎn)公司的調(diào)查，本文編制了投資管理調(diào)查報(bào)告，對(duì)其進(jìn)行了分析和解釋，并找出了存在的問題。然后結(jié)合相關(guān)信息和文獻(xiàn)，得出相應(yīng)的解決方案和解決方案，并提出合理的建議。（三）調(diào)研方法本文將綜合采用幾種研究方法對(duì)荔園地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究，方法如下：（1）查看文獻(xiàn)法：通過查閱大量有關(guān)于“房地產(chǎn)投資”的文獻(xiàn)，了解近幾年在這方面的歷史與現(xiàn)狀的理論研究，有助于本文的深入觀察與研究。（2）個(gè)案研究法：以荔園地產(chǎn)研究對(duì)象，對(duì)其具體的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行深入的考察與分析，多方位、多層面的研究其投資存在的問題，從而得出更有價(jià)值的結(jié)論。（3）實(shí)地調(diào)研法：通過實(shí)地走訪調(diào)研，撰寫調(diào)研報(bào)告，保障提出問題與結(jié)論的真實(shí)性。二、荔園地產(chǎn)企業(yè)投資管理現(xiàn)狀（一）荔園地產(chǎn)公司投資概況荔園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱荔園地產(chǎn)），是我國(guó)著名開發(fā)商之一，其房產(chǎn)質(zhì)量在業(yè)內(nèi)占據(jù)領(lǐng)先水平，并獲得中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)稱號(hào)。經(jīng)過20多年的不斷發(fā)展和擴(kuò)張，荔園地產(chǎn)已經(jīng)在全國(guó)30多個(gè)城市開展房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中北京、上海、廣州等一線城市核心項(xiàng)目眾多。并將布局重點(diǎn)放在一線城市及優(yōu)秀二線城市，勵(lì)志打造綠色生態(tài)的物業(yè)。荔園地產(chǎn)公司作為房產(chǎn)投資公司的先鋒企業(yè)，將環(huán)保、綠色、創(chuàng)新、人文引入到地產(chǎn)項(xiàng)目中，為業(yè)主打造更加美好健康的生活。一直到2018年3月31日，荔園地產(chǎn)企業(yè)用來出租的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目狀況為下表：表1用于出租的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目表計(jì)量單位：萬(wàn)元項(xiàng)目名稱賬面凈值（萬(wàn)元）2018年3月31日咨資產(chǎn)持有單位詢價(jià)值（萬(wàn)元）新天地項(xiàng)目12,775.4057,295.60母公司走廊項(xiàng)目3,099.514,567.30控股子公司（自有產(chǎn)權(quán)）604.194,692.00母公司合計(jì)16,833.4967,057.80荔園地產(chǎn)持有投資性房地產(chǎn)大部分在完善的商業(yè)區(qū)，上述房地產(chǎn)具有價(jià)值增長(zhǎng)效率高，具備較高的增值潛力此外預(yù)估此局勢(shì)會(huì)始終維持。然而使用成本模式開展計(jì)量時(shí)，因?yàn)樾枰缙趯?duì)其計(jì)提折舊與攤銷，如此，投資性房地產(chǎn)不僅缺少增值，此外促使其在賬面上的價(jià)值持續(xù)縮減，造成企業(yè)價(jià)值被過低預(yù)估，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)情況無(wú)法被全面呈現(xiàn)出來，導(dǎo)致公司無(wú)法得到投資。所以，公司在基于對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求改變政策，把后續(xù)計(jì)量模式變成公允價(jià)值模式。（二）荔園地產(chǎn)的數(shù)據(jù)分析起初，荔園地產(chǎn)有很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，資本結(jié)構(gòu)不平衡，分配能力也很差：報(bào)表顯示有高達(dá)90.57%的資產(chǎn)負(fù)債率；短期借款、一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債與長(zhǎng)期借款這三項(xiàng)之和達(dá)到了6.05億元，而包括了少數(shù)股東權(quán)益在內(nèi)的股東權(quán)益總和不過為1.93億元，母公司所有者權(quán)益只有9252萬(wàn)元；股東權(quán)益中，未分配利潤(rùn)為-5411萬(wàn)元。但在房地產(chǎn)改變其計(jì)量模型后，2018年第一季度末賬面凈值增加了5.02億元，幾乎增長(zhǎng)了兩倍;增加值為股東權(quán)益的2.6倍，母公司所有者權(quán)益的5.43倍。扣除1.26億元遞延所得稅負(fù)債后，未分配利潤(rùn)增加3.17億元，扭轉(zhuǎn)了公司未分配利潤(rùn)的負(fù)面情況。荔園地產(chǎn)更改計(jì)量模式的優(yōu)點(diǎn)不僅于此，公司的財(cái)務(wù)狀況也同樣被改善。在會(huì)計(jì)政策變更之前，公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直在90%左右。由于企業(yè)的高負(fù)債率，資金的使用緊張，償債壓力較大。而依據(jù)其2018年第一季度末的資產(chǎn)負(fù)債表中所體現(xiàn)的數(shù)據(jù)，單看計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變，公司的資產(chǎn)負(fù)債率減少了12.9%，降低到了77.66%。盡管市場(chǎng)及業(yè)務(wù)的實(shí)際變化會(huì)使企業(yè)的利潤(rùn)增加，但是不可否認(rèn)的是更改計(jì)量模式也給公司帶來了很大的盈利空間，很大程度的改善了公司的資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，使公司的財(cái)務(wù)報(bào)告表現(xiàn)更加完美，有利于企業(yè)進(jìn)一步的進(jìn)行融資或是保持當(dāng)前的貸款水平。另一方面，采用公允價(jià)值模型測(cè)算投資性房地產(chǎn)后，無(wú)需對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷，調(diào)整投資性房地產(chǎn)前五個(gè)月的折舊和攤銷。資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益，降低折舊和攤銷成本有助于提高未來績(jī)效。根據(jù)荔園地產(chǎn)2018年的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示：項(xiàng)目期初數(shù)本期公允價(jià)值變動(dòng)損益本期購(gòu)買金額本期出售金額投資1722.97211375.41,507,440.455135.3性房地產(chǎn)期末數(shù)10315表3荔園地產(chǎn)企業(yè)2018年財(cái)務(wù)報(bào)告表單位：萬(wàn)元資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，公司2018年末相關(guān)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為1722.9721萬(wàn)元，本期公允價(jià)值變動(dòng)收益為1375.4萬(wàn)元?？鄢f延所得稅的影響后，2018年歸屬于母公司所有者的本公司凈利潤(rùn)將增加10315萬(wàn)元。房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)鍵時(shí)刻將投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式。本辦法改變了財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的公司財(cái)務(wù)狀況。這也證明了公允價(jià)值計(jì)量模型在一定程度上有助于提高公司的利潤(rùn)率。三）荔園地產(chǎn)企業(yè)投資管理的現(xiàn)狀2015年，荔園地產(chǎn)企業(yè)收入22億元，集團(tuán)總銷售面積約390萬(wàn)平方米，合同銷售額約719億元，年銷售目標(biāo)600億元超過目標(biāo)年初設(shè)定為20%，平均銷售價(jià)格約為每平方米18449元。2015年，房地產(chǎn)收入較去年同期下降22.5%。這主要是由于荔園地產(chǎn)投資銷售面積減少至1610.8萬(wàn)平方米，投資項(xiàng)目的一定比例位于三，四線城市，過去幾年受影響通過中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，導(dǎo)致銷售價(jià)格相對(duì)較低。2016年初，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩極分化的趨勢(shì)。各種方式表明，房地產(chǎn)公司將從2016年開始進(jìn)行非常嚴(yán)峻的環(huán)境測(cè)試，這將給其生存，發(fā)展和投資管理帶來更多不確定性。國(guó)家實(shí)施金融緊縮、銀根緊縮政策會(huì)導(dǎo)致金融市場(chǎng)的利率變動(dòng)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。使得企業(yè)難以應(yīng)對(duì)資金短缺的問題，導(dǎo)致企業(yè)虧損甚至破產(chǎn)。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金主要是來源于銀行貸款和其他機(jī)構(gòu)貸款，銀行貸款大多是短期貸款，而商業(yè)銀行貸款大多是短期和中期貸款，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展大多是長(zhǎng)期的和周期性的。因此，長(zhǎng)期缺乏穩(wěn)定的資金來源，嚴(yán)重制約了企業(yè)的融資水平，導(dǎo)致明顯的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。伴隨政府強(qiáng)化對(duì)此類企業(yè)債務(wù)融資的監(jiān)管，傳統(tǒng)的融資渠道變得非常困難。過度的依賴銀行貸款融資,導(dǎo)致企業(yè)的市場(chǎng)化融資程度低，對(duì)資本市場(chǎng)的利用不足，不足以滿足企業(yè)提高融資能力和擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模的需要。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率太高，導(dǎo)致其縮減了債權(quán)人的債務(wù)償還，提升了其后續(xù)融資的難度。此類企業(yè)的發(fā)展資金通常源自銀行貸款，但隨著國(guó)家存款準(zhǔn)備金率的不斷提高，商業(yè)銀行面臨著資本運(yùn)營(yíng)的壓力。商業(yè)銀行把房地產(chǎn)行業(yè)作為控制貸款的對(duì)象。這無(wú)疑加大了房地產(chǎn)企業(yè)再融資的難度，使企業(yè)面臨再融資的風(fēng)險(xiǎn)。此外，上市房地產(chǎn)企業(yè),在資金使用無(wú)效時(shí)，息稅前利潤(rùn)不足以彌補(bǔ)債務(wù)利息支付，資金風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式融資的困難也將增大。目前，管理技術(shù)水平正在快速發(fā)展，對(duì)企業(yè)投資管理人員的綜合能力提出了更高的要求。事實(shí)上，大多數(shù)企業(yè)都存在專業(yè)基礎(chǔ)薄弱、工作經(jīng)驗(yàn)不足、后續(xù)教育不足等問題。這嚴(yán)重制約了所有投資活動(dòng)的有效部署。投資管理人的投資決策也往往導(dǎo)致企業(yè)的投資失敗。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在投資前進(jìn)行可行性分析，對(duì)投資項(xiàng)目、投資風(fēng)險(xiǎn)和效益進(jìn)行研究，作出投資決策。然而，在實(shí)際過程中，許多公司依靠自己的主觀判斷來進(jìn)行無(wú)目的的投資，明顯阻礙資金的合理使用,降低了公司的整體經(jīng)濟(jì)效益。目前市場(chǎng)上，普通住宅供不應(yīng)求，高級(jí)住宅供過于求，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)的需求進(jìn)行合理投資。設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是由于設(shè)計(jì)憑證、參數(shù)和相關(guān)方案的挑選出現(xiàn)問題,進(jìn)而造成建筑工程無(wú)法彰顯安全性與適用性,不能達(dá)到外觀標(biāo)準(zhǔn),促使設(shè)計(jì)進(jìn)度無(wú)法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn);也可能是由于受房地產(chǎn)租賃沒有引起收入下降造成的不合理的設(shè)計(jì)。因此在設(shè)計(jì)以前,需要查看現(xiàn)場(chǎng)情況，且全面了解需要使用的信息,之后確定符合的設(shè)計(jì)方案。另外,強(qiáng)化設(shè)計(jì)監(jiān)理與評(píng)估，縮減不必要的設(shè)計(jì)變更,減少風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。開發(fā)人員最重視的就是此項(xiàng)目是否可以產(chǎn)生效益,所以控制成本是提升效益的重要方式。在項(xiàng)目的變化,成本超支、施工條件的變化和原材料價(jià)格的變化都會(huì)導(dǎo)致成本的增加。此外,在整個(gè)過程中出現(xiàn)大量因素作用于工期,涵蓋技術(shù)、環(huán)境、資金等部分。這些因素的出現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目總工期的延長(zhǎng),使開發(fā)商失去最佳的銷售時(shí)間,降低利潤(rùn)。在大部分公司的運(yùn)作管理中，都缺少團(tuán)隊(duì)合作的觀念，公司內(nèi)部并未修訂高效的團(tuán)隊(duì)管理體制。在公司銷售人員內(nèi)心身處都具有競(jìng)爭(zhēng)觀念，對(duì)承擔(dān)單獨(dú)銷售工作與安排有非常明顯得渴望。乃至為了提升房產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)，公司管理高層主動(dòng)激勵(lì)提升個(gè)人業(yè)績(jī)，因此就造成銷售內(nèi)部人員缺乏交流，缺少團(tuán)隊(duì)合作理念，分工清晰，銷售信息不足等問題，導(dǎo)致公司銷售率持續(xù)降低，真實(shí)銷售成果不符合預(yù)期。公司在聘請(qǐng)銷售人員的時(shí)候并未對(duì)其具備的銷售與技術(shù)能力進(jìn)行良好考核，導(dǎo)致銷售人員專業(yè)素養(yǎng)不高，銷售水平不高等問題。此外在公司并未使用高效的培訓(xùn)管理方式，銷售人員自身工作心態(tài)不好，對(duì)公司運(yùn)作并不關(guān)注，因此就造成銷售業(yè)績(jī)不斷降低，銷售效益降低，甚至有可能出現(xiàn)銷售滯留的現(xiàn)象，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。三、荔園地產(chǎn)企業(yè)投資管理存在的問題及原因分析（一）荔園地產(chǎn)企業(yè)投資管理存在的問題普遍缺乏高素質(zhì)的投資管理人才通過對(duì)荔園地產(chǎn)地產(chǎn)公司的訪談和新聞搜集可以看到，房地產(chǎn)投資管理中人才起到了非常重要的因素。失敗的投資管理案例中，往往由于人才因素造成。而從荔園地產(chǎn)投資管理的形式上看，投資管理人在整個(gè)投資項(xiàng)目中占有了十分重要的地位，其參與了整個(gè)投資活動(dòng)。而投資管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作，涉及到資金的運(yùn)轉(zhuǎn)和資源的調(diào)配，是一項(xiàng)十分具有綜合性的活動(dòng)。整個(gè)投資活動(dòng)要涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的方方面面，并且需要很系統(tǒng)和復(fù)雜的研究過程，伴隨著現(xiàn)代化科技的發(fā)展，投資者的綜合素質(zhì)要求更好。而在現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)投資管理這中，專業(yè)基礎(chǔ)性差、工作經(jīng)驗(yàn)少、缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)素養(yǎng)地下的管理者比比皆是，嚴(yán)重影響了企業(yè)投資活動(dòng)的運(yùn)行效率，很多投資不當(dāng)導(dǎo)致的投資失敗往往給企業(yè)帶來了較大的損失。投資缺乏科學(xué)的規(guī)劃決定房地產(chǎn)項(xiàng)目投資質(zhì)量的一個(gè)重要因素是項(xiàng)目投資前是否有可行的項(xiàng)目計(jì)劃，投資項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值以及是否有利可圖。通過多年來房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在做出投資決策時(shí)沒有做出合理的規(guī)劃，投資決策往往是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)主觀判斷做出的。例如，2013年上海新湖珍珠城項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目，2005年開發(fā)項(xiàng)目一期，根據(jù)政府的優(yōu)惠政策，與政府的棚戶區(qū)改造計(jì)劃合作，贏得了新湖珍珠城的第三期項(xiàng)目位于上海市普陀區(qū)東新路88弄。然而，棚戶區(qū)的舊房屋尚未拆除，土地上覆蓋著大小不一的棚戶區(qū)。一些不情愿的拆遷居民拒絕辦理拆遷，導(dǎo)致荔園地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法開展項(xiàng)目開發(fā)。這是一個(gè)房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目投資的初始階段沒有做出良好的投資決策，并沒有完全預(yù)見到未來發(fā)展中遇到的不確定性以做出倉(cāng)促的決定。因此，在投資決策過程中，投資項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行深入的決策和分析，收集全面的投資信息，了解項(xiàng)目的最終利潤(rùn)點(diǎn)和利潤(rùn)來源，以確保項(xiàng)目的順利有序進(jìn)展。項(xiàng)目。只有這樣，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目才能順利運(yùn)作，風(fēng)險(xiǎn)最小，利潤(rùn)最大，周期最短。（二）荔園地產(chǎn)企業(yè)投資管理存在問題的原因分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的投點(diǎn)較為鮮明，其具有很強(qiáng)的周期性，受到政策和人口的影響較深遠(yuǎn)。而從企業(yè)的投資角度來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有較大的規(guī)模，對(duì)資金的占用較多，且一次性特征十分明顯，具有稀缺性。1.資金需要量巨大房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，投資項(xiàng)目的資金少則數(shù)百萬(wàn)多則數(shù)億，資金需求巨大。這些資金主要用于土地購(gòu)買和房屋建筑等支付。首先，土地購(gòu)買是房地產(chǎn)項(xiàng)目中資金占用量的首位。土地作為依然資源由于其稀缺性因素以及地理位置因素，不同地段價(jià)格不同，人口密集經(jīng)濟(jì)達(dá)到的城市土地價(jià)格高昂，人們需要支付巨大的資金換取土地的使用權(quán)。并且隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市范圍的擴(kuò)張，土地價(jià)格持續(xù)上漲，資金投入量逐年增加。其次，建筑物建設(shè)也是資金需求中的一項(xiàng)大額支出。由于房屋建設(shè)需要投入建筑材料，人工成本和各項(xiàng)費(fèi)用，并在整個(gè)建筑周期內(nèi)占用大量資金，導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本增高。不僅如此，房地產(chǎn)項(xiàng)目還涉及到許多其他相關(guān)費(fèi)用的影響，交易費(fèi)用種類眾多，如土地，稅務(wù)，規(guī)劃，消防，水務(wù)，電力，天然氣，城管，工商等各個(gè)部門，所需要花費(fèi)的資金也十分繁雜。需要投入大量的人力物力處理各項(xiàng)繁雜事務(wù)。2.投資回收期長(zhǎng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個(gè)周期十分漫長(zhǎng)的過程。從項(xiàng)目的最初調(diào)查、到項(xiàng)目的決策、再到項(xiàng)目的招投標(biāo)、開發(fā)商進(jìn)場(chǎng)及項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。而從最開始的土地使用權(quán)的購(gòu)買，建筑物的修建，項(xiàng)目的出售，資金的回籠，短則需要二年，長(zhǎng)則需要五六年。不僅如此，房地產(chǎn)與其他商品的區(qū)別在于其交易時(shí)間也很長(zhǎng)，少則一個(gè)月，多則半年，而交易業(yè)務(wù)中間還涉及到土地、稅務(wù)等一系列問題，使得資金投入之后很難在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)，導(dǎo)致投資的流動(dòng)性較低。投資風(fēng)險(xiǎn)大占用資金的比例高，收回資金所需的交易時(shí)間長(zhǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)高的根本原因。由于房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金投入，而且時(shí)間長(zhǎng)，企業(yè)損失的機(jī)會(huì)成本非常高，利息成本負(fù)擔(dān)也很大，這也無(wú)形地增加了運(yùn)營(yíng)成本，提高了杠桿率。企業(yè)然而，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，受資本市場(chǎng)，金融市場(chǎng)，土地市場(chǎng)，建材市場(chǎng)等各種因素的影響。市場(chǎng)的任何變化都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資具有投資高，長(zhǎng)期不確定的特點(diǎn)。不僅如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有更多的貸款和投資，而杠桿操作應(yīng)該依賴于完整的資本鏈。一旦資金鏈斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加。而中國(guó)的房地產(chǎn)投資大多是投機(jī)成本，投資者效仿導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的積累，一旦泡沫破滅，投資企業(yè)將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。四、提高荔園地產(chǎn)企業(yè)投資管理水平的對(duì)策（一）培養(yǎng)投資管理人才隨著社會(huì)的發(fā)展，最終競(jìng)爭(zhēng)的核心還是人才競(jìng)爭(zhēng)。為了使企業(yè)的發(fā)展更加順利，投資的收益回報(bào)率穩(wěn)定且高效，人才是最大的因素。管理者在投資管理中所起到的作用則更加重要。荔園地產(chǎn)公司要加強(qiáng)企業(yè)的管理，廣泛吸納有經(jīng)驗(yàn)的人才參與到投資管理的當(dāng)中。荔園地產(chǎn)公司要加大對(duì)人才的隊(duì)伍建設(shè)，加強(qiáng)管理層的素質(zhì)和管理能力，提高管理效率，加強(qiáng)企業(yè)的管理能力，不斷培養(yǎng)優(yōu)秀人才并且留用優(yōu)秀人才。除了加強(qiáng)對(duì)投資管理人才的培養(yǎng)意外，還要組建管理人才團(tuán)隊(duì)，將組織的工作能效發(fā)揮到最大，整個(gè)各方面的人才培養(yǎng)資源，開放公司的學(xué)習(xí)平臺(tái)供公司的管理人才學(xué)習(xí)和鍛煉，加強(qiáng)管理層與員工的交流，加強(qiáng)企業(yè)的員工與其他企業(yè)之間的交流和互動(dòng)，打造新時(shí)代下順應(yīng)房地產(chǎn)快速發(fā)展的管理型人才。（二）重視投資可行性研究人才是企業(yè)中不可缺少的部分，想要獲得良好的投資管理收益，缺少不了人才在其中發(fā)貨的效用。好的投資管理團(tuán)隊(duì)能夠?qū)?xiàng)目投資的方向進(jìn)行賽選，投資規(guī)模進(jìn)行設(shè)定，并能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)投資的回報(bào)率，將投資的風(fēng)險(xiǎn)精確把控。從項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)，整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程人才都發(fā)揮重大的作用。因此，荔園地產(chǎn)公司應(yīng)該充分重視人才的培養(yǎng)和留用，將人才與企業(yè)的發(fā)展有效結(jié)合，通過人才的激勵(lì)和升職。人才的留用和人才的培養(yǎng)等方面進(jìn)行強(qiáng)化和拓展，增加人才的培訓(xùn)、人才的輔助、人才的福利建設(shè)，強(qiáng)化人才管理對(duì)投資管理的作用，全面提升荔園地產(chǎn)管理者團(tuán)隊(duì)的能力和業(yè)務(wù)素質(zhì)，為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。（三）強(qiáng)化自有資本約束，抑制過度投資對(duì)于企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。為了獲得房地產(chǎn)投資回報(bào)，企業(yè)必須承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)是成比例的。高回報(bào)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。低回報(bào)不可避免地帶來低風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)該采取預(yù)防措施，衡量自己的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)情況，選擇房地產(chǎn)企業(yè)可以適應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。如果他們自己的風(fēng)險(xiǎn)控制能力強(qiáng)，他們可以選擇風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目，以獲得更高的投資回報(bào)，如果企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，他們可以選擇強(qiáng)大的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，加快營(yíng)業(yè)額資金以獲取利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)防范放在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的首位，通過風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量制定風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，采取風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，將風(fēng)險(xiǎn)控制納入企業(yè)內(nèi)部控制和管理。通過有效的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理和控制將深入?yún)⑴c企業(yè)的管理，使員工在日常工作中進(jìn)行基本的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制。通過風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)的防范、風(fēng)險(xiǎn)的管控等方式，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目進(jìn)行防范和管理降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。四）充分利用短期閑置資金理財(cái)由于近幾年企業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)