項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及破題思路前期工作結(jié)論點(diǎn)及需解決的核心問(wèn)題項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及結(jié)論要點(diǎn)類(lèi)似案例借鑒及破題思路點(diǎn)項(xiàng)目總體發(fā)展方向：依托金佛山，打造重慶人的“心靈牧場(chǎng)”，讓重慶人從此擁有“城市后花園”。項(xiàng)目休閑產(chǎn)業(yè)的締造方式：現(xiàn)代休閑服務(wù)功能與現(xiàn)有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)深度化、極致化、主題化的休閑體驗(yàn)。項(xiàng)目規(guī)劃理念：大致分區(qū)、交錯(cuò)融合的功能分區(qū)思路。怎樣才能滿(mǎn)足人的休閑欲望?調(diào)研內(nèi)容包括(詳見(jiàn)附件)針對(duì)在重慶一小時(shí)圈層有購(gòu)房需求的潛在休閑消費(fèi)者，我們攔截了一千多被訪(fǎng)者，收回有效問(wèn)卷200份，了解其對(duì)休閑生活方式、生活配套等方面的詳細(xì)需求，調(diào)研成果詳見(jiàn)《潛在休閑消費(fèi)者調(diào)研報(bào)告》；為了更準(zhǔn)確地了解重慶周邊休閑度假市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)狀況和客群特征，我們現(xiàn)場(chǎng)訪(fǎng)問(wèn)了仙女山5個(gè)在售樓盤(pán)和金佛美廬，調(diào)研成果詳見(jiàn)《休閑度假樓盤(pán)調(diào)研報(bào)告》；為了解決景區(qū)商業(yè)配套和商家來(lái)源問(wèn)題，我們針對(duì)瓷器口、泰古書(shū)畫(huà)市場(chǎng)、洋人街、大禮堂、展覽館、紅巖紀(jì)念館等游樂(lè)/旅游/購(gòu)物場(chǎng)所調(diào)研共6處，完成了33份業(yè)(旅游紀(jì)念品)2份，瓷器口書(shū)畫(huà)研究院深訪(fǎng)1人，成都酒店管理專(zhuān)家2人，調(diào)研同時(shí)，針對(duì)金佛山未來(lái)的旅游市場(chǎng)發(fā)展空間，我們專(zhuān)門(mén)深訪(fǎng)了四川康輝的總經(jīng)理和重慶黃金假期、萬(wàn)友國(guó)旅的旅游專(zhuān)家；以尋找打破金佛山景區(qū)淡旺季消費(fèi)局限根據(jù)對(duì)客群的定位，我們?cè)谥貞c市區(qū)投放200份潛在需求調(diào)研及產(chǎn)品測(cè)試問(wèn)卷，以作為對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的有利參考。(詳見(jiàn)附件)企業(yè)主；?總收入中上水平；在近期或未來(lái)中短期內(nèi)都有較強(qiáng)烈的購(gòu)房意向。購(gòu)置物業(yè)的用途?84.5%的被訪(fǎng)者為二次置業(yè)，置業(yè)目的以休閑度假和投資為主；如在金佛山置業(yè)，其主要用途是休閑度假或老年常住/養(yǎng)老；?如在金佛山購(gòu)置第二居所，主要還是圍繞核心家庭(年輕夫妻、或帶小孩)的使用，部分會(huì)考慮增加給父母養(yǎng)老的功能；?大多被訪(fǎng)者在夏天、節(jié)假日或春暖花開(kāi)的時(shí)候郊區(qū)物業(yè)度假消夏；居住天數(shù)大部分集中在20-65天，平均一年中有36天會(huì)在郊區(qū)物業(yè)中度過(guò)。參考意義：我們的產(chǎn)品應(yīng)該充分體現(xiàn)休閑度假特征，滿(mǎn)足家庭功能需求，同時(shí)兼顧投資性。來(lái)金佛山的休閑度假行為天；金佛山進(jìn)行休閑度假，被訪(fǎng)者最希望有的幾大業(yè)態(tài)配套分別是：休閑類(lèi) (溫泉SPA、茶坊、酒吧)；餐飲類(lèi)(中餐、當(dāng)?shù)仫L(fēng)味美食、西餐)；購(gòu)物類(lèi)(日常用品、特產(chǎn)紀(jì)念品、工藝藝術(shù)品)；82%的被訪(fǎng)者接受院落式主題文化客棧，其消費(fèi)水平以每人每天的費(fèi)用在100參考意義：金佛山的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀使客群來(lái)景區(qū)后的休閑方式有限；但從他們的需求表述中，我們認(rèn)為本案完全可以做更豐富、更有特色的休購(gòu)置郊區(qū)物業(yè)的特征?購(gòu)置郊區(qū)度假物業(yè)首選溫泉景區(qū)(北溫泉)、仙女山、縉云山和金佛山；?再次置業(yè)首選花園洋房(49.5%)和酒店式公寓(31%)；更傾向擁有安靜的中小戶(hù)型，總價(jià)35萬(wàn)元以?xún)?nèi)(根據(jù)市調(diào)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，其實(shí)際可承受價(jià)格水平應(yīng)?大多數(shù)都要求有私家花園(院落)，不排斥公共交流空間；在總價(jià)的約束下，過(guò)半被訪(fǎng)者選擇私家花園(院落)面積為20㎡以?xún)?nèi)。參考意義：金佛山景區(qū)具有一定的知名度，但溫泉景區(qū)顯然更具特色吸于中端、生活氣息濃厚的度假區(qū)域。對(duì)郊區(qū)(景區(qū))物業(yè)的相關(guān)看法?郊區(qū)物業(yè)最需要的五大配套設(shè)施依次是：大中型超市、餐飲、銀行、?景區(qū)物業(yè)與城區(qū)物業(yè)相比，劣勢(shì)主要是距離城市太遠(yuǎn)、交通成本高、周邊生活配套不完善、入住率低和安全性差等；?影響購(gòu)房決定的前五項(xiàng)因素分別是房屋單價(jià)、周邊公共配套、與市區(qū)的距離及交通便利性、社區(qū)安全性和長(zhǎng)期的升值空間。參考意義：提高配套成熟度，克服距離和交通帶來(lái)的心理抗性；利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)結(jié)合配套完善的生活方式塑造項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。到金佛山景區(qū)置業(yè)的需求特征對(duì)該物業(yè)有興趣，并認(rèn)為該項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本合理；?酒店式公寓、老年公寓/養(yǎng)生公寓和度假型小獨(dú)棟別墅(面積小于200㎡)、商務(wù)別墅是金佛山西坡腳下相對(duì)更適合開(kāi)發(fā)的物業(yè)；若在此置業(yè)，他們最可能購(gòu)置酒店式公寓和度假型小獨(dú)棟別墅；?60.5%的被訪(fǎng)者希望開(kāi)發(fā)商提供全精裝物業(yè)；而希望提供清水房的被訪(fǎng)者所擔(dān)憂(yōu)的主要是裝修材料和裝修質(zhì)量等；?被訪(fǎng)者認(rèn)為本案優(yōu)勢(shì)是知名度高，劣勢(shì)則是距離市區(qū)太遠(yuǎn)；并認(rèn)為金佛山周邊住宅物業(yè)的合理價(jià)格在3500元以下/㎡(根據(jù)市調(diào)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，其實(shí)際可承受價(jià)格水平應(yīng)比其選擇高出15%~20%)；?81.5%的被訪(fǎng)者接受酒店式物管服務(wù)，且大部分都愿將度假物業(yè)納入?yún)⒖家饬x：受景區(qū)推廣宣傳力度影響，金佛山景區(qū)的度假物業(yè)沒(méi)有樹(shù)眾群體對(duì)物業(yè)檔次和價(jià)格的判斷；從物管服務(wù)等項(xiàng)目的接受程度來(lái)看，他們傾向于在郊區(qū)購(gòu)置能夠提高便利生活條件的現(xiàn)代高品質(zhì)第二居所。重慶周邊代表性景區(qū)樓盤(pán)調(diào)研——了解重慶度假物業(yè)市場(chǎng)總體特征以仙女山為重點(diǎn)調(diào)研對(duì)象。發(fā)特征：仙女山度假物業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起始時(shí)間是2008年的4月，快速發(fā)展時(shí)間是2009年的6月~10月，現(xiàn)有開(kāi)發(fā)量十多萬(wàn)方以上，總體周期較短，2~3個(gè)月即可達(dá)到當(dāng)批次基本銷(xiāo)售完畢。已交房產(chǎn)品面積控制較小，面積區(qū)間主要在28~80多平方米。別墅產(chǎn)品極少(少量疊拼)，但后期會(huì)加大開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)有物業(yè)均以西式風(fēng)格為主，基本為?價(jià)格特征：低總價(jià)特征明顯，最低總價(jià)約8~9萬(wàn)元/套(洋房均價(jià)約3500元/㎡，疊拼別墅均價(jià)約為5800元/㎡)。從2008年到現(xiàn)在漲幅達(dá)到1000元/㎡，投資升值潛力明顯。主，且距離較遠(yuǎn)；其中夏宮國(guó)際社區(qū)擁有唯一的18洞高爾夫球場(chǎng)。但考慮到地緣關(guān)系，同時(shí)參考金佛山北坡開(kāi)發(fā)的“金佛美廬”?開(kāi)發(fā)特征：現(xiàn)在金佛山景區(qū)只有“金佛美廬”一個(gè)項(xiàng)目，不具代表性，受景區(qū)知名度和開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀的約束，該項(xiàng)目銷(xiāo)售周期比仙女山景區(qū)物業(yè)長(zhǎng)，6個(gè)月完成銷(xiāo)售78%(詳情見(jiàn)附件)。體銷(xiāo)售的70%，南川購(gòu)買(mǎi)群體占30%，無(wú)外地客群購(gòu)買(mǎi)；以35~55歲的中年群體為主，有事業(yè)單位工作人員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)老板等，都具有一定均為第三、四次購(gòu)房，對(duì)該項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)用途基本都?物業(yè)特征：以6層花園洋房為主，僅有3棟獨(dú)棟別墅和2棟聯(lián)排別墅，目前僅有洋房在售，別墅以定制的方式接受預(yù)定。?價(jià)格特征：洋房均價(jià)3380元/㎡，別墅透露價(jià)在11000~13000元/㎡左右。?配套特征：內(nèi)部依靠2500㎡五星級(jí)酒店配套，外部?jī)H能依靠景區(qū)自然配套，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃的配套區(qū)。?營(yíng)銷(xiāo)特征：戶(hù)外廣告牌+精裝樣板房。通過(guò)對(duì)金佛美廬和仙女山景區(qū)在售樓盤(pán)的調(diào)研，可以看到目前重慶景區(qū)度假物業(yè)的需求旺盛，主要購(gòu)買(mǎi)客群為重慶市區(qū)需求第二居所的二次(多次)置業(yè)人群。物業(yè)產(chǎn)品單純依靠景觀(guān)資源和低總價(jià)作為核心另一角度突顯出客群投資的動(dòng)機(jī)。規(guī)瓷器口依托其優(yōu)越的地理位置和獨(dú)特的古鎮(zhèn)文化特色，一年四季游人如而其它景區(qū)基本上只是簡(jiǎn)單地“售賣(mài)”景區(qū)自然資源，缺乏系統(tǒng)的旅游但是，如何才能保障景區(qū)持續(xù)的人流量？——專(zhuān)家解讀重慶近郊旅游市場(chǎng)特征:?類(lèi)似于金佛山這類(lèi)重慶一小時(shí)圈層旅游市場(chǎng)，其區(qū)域性旅游消費(fèi)特性?而重慶游客很少會(huì)采取跟團(tuán)的方式到達(dá)這種近郊景區(qū)，一般都是散客自駕，這對(duì)景區(qū)的配套要求比較高，但重慶周邊大部分旅游景區(qū)在特色、文化和配套服務(wù)上都存在欠缺，開(kāi)發(fā)不成熟；普遍存在定位模糊、題。如果現(xiàn)在開(kāi)始改造，至少三年以后，游客量有望達(dá)到50萬(wàn)/年的天星小鎮(zhèn)與金佛山景區(qū)需要互動(dòng)夠吸引力關(guān)于對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的界定——最流行的定義(泛定義)：他們大多從事腦力勞動(dòng)，主要靠工資及薪金及相應(yīng)的家動(dòng)、工作對(duì)象一般中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)(特殊國(guó)情)：高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人、IT精英、高級(jí)知識(shí)分季節(jié)性消費(fèi)特征明顯，休閑度假項(xiàng)目單一、有限，不能持續(xù)吸引客群，缺乏旺季時(shí)間段之外、有核心吸引力的休閑度假生活方式的導(dǎo)入?，F(xiàn)有景區(qū)配套商業(yè)檔次偏低，只具備餐飲+住宿的基本接待功能；雖然有星級(jí)酒店作為補(bǔ)充，但是高、低端分化，有大量中等、中偏高等收入人群的休閑度假消費(fèi)需求沒(méi)有得到釋放。同樣是自然資源、氣候條件突出景區(qū)，青城山的休閑度假市場(chǎng)正逐步擺脫季節(jié)性的困擾，一種成熟的“休閑度假+養(yǎng)老+商務(wù)休閑”生活方式已經(jīng)主導(dǎo)了成都人的消費(fèi)觀(guān)念。而金佛山的資源條件、與主城區(qū)的距離都與成都青城山有類(lèi)似之處。項(xiàng)目可借鑒的成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 (前山)自然景觀(guān)以假日青城1期為代表的中檔物業(yè)，面積適中、單價(jià)低，物業(yè)形態(tài)以洋房和聯(lián)以養(yǎng)老人群為主，少量成都有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、年齡較大的休閑度假以會(huì)所為主，結(jié)合景區(qū)農(nóng)戶(hù)自營(yíng)商業(yè)，滿(mǎn)養(yǎng)老、景區(qū)居住功能。養(yǎng)老、養(yǎng)生、度假，爬山、聊天、呼吸新鮮空氣、尋求健康的生活開(kāi)發(fā)后山以天下青城1期、新麗江為代表的中高端物業(yè)，以聯(lián)由于可依托的景觀(guān)資源開(kāi)發(fā)受限，開(kāi)始以產(chǎn)品自身高端獨(dú)棟別墅。成都及周邊地區(qū)中高收入人群增多，年齡較起步階段客群更年右，以休閑、度假、準(zhǔn)養(yǎng)老需求為主。隨著可依托的自然資源的減少，項(xiàng)目配套逐漸轉(zhuǎn)移為依托自身會(huì)所、主題公園、運(yùn)動(dòng)中心、茶樓、農(nóng)貿(mào)休閑功能。聚會(huì)、休閑、運(yùn)動(dòng)、周末和節(jié)假生活不一樣的休閑度假生活方式。綜合道教文化、武養(yǎng)生文化的世遺級(jí)自然風(fēng)景區(qū)以青城神韻、中國(guó)青城、青城高爾夫?yàn)榇?，?lián)排、獨(dú)棟、雙拼均衡發(fā)展，出現(xiàn)高端商務(wù)度假概念物業(yè)。產(chǎn)品特色、休閑特色有了關(guān)系的處理上得到了極大成都及周邊地區(qū)中高收入人群為主，部分有商務(wù)度假需求的高級(jí)商務(wù)人士或企業(yè)主。居住和休閑功能，也體現(xiàn)出高端商務(wù)功能。提高居住生活質(zhì)量，希望能感受市區(qū)內(nèi)無(wú)法感受到的自然與寧?kù)o。同時(shí)也有少數(shù)高級(jí)商務(wù)人士尋求個(gè)性化的商務(wù)度從青城山的發(fā)展軌跡中可以看到，從一開(kāi)始完全依靠自然資源、發(fā)展零亂的低端旅游經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，到現(xiàn)在有統(tǒng)一主題、有針對(duì)性開(kāi)發(fā)中高端休閑度假市場(chǎng)，物業(yè)、配套、客群都有較清晰的發(fā)展線(xiàn)索。青城山的特殊性：由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，私家車(chē)不普及，所以在起步階段除了養(yǎng)老物業(yè)外，還有針對(duì)高端客群的高價(jià)別墅物業(yè)。而隨著私家車(chē)的普及，和景區(qū)價(jià)值的發(fā)展，青城山逐漸形成主要吸引城市中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn)(亞中產(chǎn))階級(jí)，輻射部分高端(商務(wù))客群的休閑度假區(qū)域，落后于成都，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與成都類(lèi)似，城市中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)能量地看到，在對(duì)資源的利用上，青城山休閑度假市場(chǎng)從一開(kāi)始產(chǎn)品特點(diǎn)和文化主題作為核心吸引力，吸引主城區(qū)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群來(lái)進(jìn)行休閑度假、購(gòu)置第二居所。能的改變帶動(dòng)目標(biāo)客群的改變，從最初的養(yǎng)老人群發(fā)展體的客群結(jié)構(gòu)。核心吸引物力和客群結(jié)構(gòu)的改變，促使配套特征也發(fā)生了相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，從一開(kāi)始僅僅滿(mǎn)足基本生活需求，發(fā)展至涵蓋居住、休閑、養(yǎng)生、商城山從傳統(tǒng)觀(guān)光旅游景區(qū)嬗變?yōu)閺?fù)合型休閑度假景區(qū)。不得不看到，本項(xiàng)目所依托的金佛山景區(qū)與青城山相比，在資源條件和品牌影響力上相對(duì)較欠缺，因此不能完全照搬青城山，需在文化主題上需更上一層樓。資源條件：二山(玉龍雪山、老君山)；一湖(瀘沽湖)；一江(金沙江)特色配套：除星級(jí)酒店外，古城擁有700深呼吸一次，回味一輩子深呼吸一次，回味一輩子自然資源、自然環(huán)境只是一個(gè)初始的吸引點(diǎn)。小鎮(zhèn)的打造與民俗風(fēng)情、文化特色密不可分。喝茶、聽(tīng)音樂(lè)、泡酒吧……這些城市感強(qiáng)烈的休閑消費(fèi)與原生自然景觀(guān)、小鎮(zhèn)特色人文氛圍有機(jī)融合之后，嬗變?yōu)橐环N適合城市人群放松心態(tài)，實(shí)現(xiàn)精神解放的生活方式。這種生活方式帶給游客的感染力遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于自然風(fēng)光本身。休閑度假產(chǎn)生深入的消費(fèi)行為×出賣(mài)資源和盛資源的容器√出售服務(wù)檔次×出賣(mài)資源和盛資源的容器√出售服務(wù)檔次跳出原始的資源競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)√出售度假氛圍休閑度假享受最體驗(yàn)，感受最超然的生活方式，頓悟“活在當(dāng)下”的人生哲學(xué)。(不同心態(tài)的人去天星小鎮(zhèn)沉下來(lái)住幾天，都能找到共同的心靈家園，感受生命的“香格里拉式”生存境界)項(xiàng)目定位總體定位文化定位總體發(fā)展策略客群定位產(chǎn)品定位商業(yè)定位對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的調(diào)研和對(duì)成熟市場(chǎng)的借鑒問(wèn)卷調(diào)查和深訪(fǎng)結(jié)論的參考成功案例的借鑒……金佛山景區(qū)資源和品牌影響力是區(qū)域旅游度假重要的品牌價(jià)值重慶休閑度假市場(chǎng)處于發(fā)展初期，升值潛力大，仙女山休閑度假物業(yè)價(jià)格快速上漲但空置率高，置業(yè)人群投資動(dòng)機(jī)明顯潛在問(wèn)卷中客群對(duì)泡溫泉、爬山等休閑方式的首選說(shuō)明了健康養(yǎng)生是客群的休閑圓和圓客棧的成功，充分說(shuō)明了休閑生活方式可以引導(dǎo)、更需要引導(dǎo)，項(xiàng)目需要植入“打望山水，定置生活”下的休閑生活方式通過(guò)對(duì)成都會(huì)館劉館長(zhǎng)和成都萬(wàn)豪酒店總經(jīng)理的深訪(fǎng)了解到，分時(shí)度假具有可操作性(旅游專(zhuān)家認(rèn)為旅行社有購(gòu)買(mǎi)時(shí)權(quán)的可能，潛在問(wèn)卷中客群對(duì)產(chǎn)權(quán)式物業(yè)也不排斥)產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)和分時(shí)度假概念的引入，回報(bào)投資將逐漸受到關(guān)注，這將是休閑消費(fèi)理念的創(chuàng)新。綜上所述，回顧我們之前的梳理：依托已有資源融入文化元素創(chuàng)新消費(fèi)理念閑度假、文化風(fēng)情于一體的，以開(kāi)投資作為運(yùn)作指導(dǎo)思想，充分發(fā)揮金佛山品牌效應(yīng)的，為社會(huì)提供一個(gè)度假和置業(yè)、周總理的原鄉(xiāng)，意指“中國(guó)”！是對(duì)臺(tái)灣同胞講的。我們要做的——給重慶人一個(gè)回到通過(guò)上一階段的工作，我們?cè)?jīng)提出過(guò)：盡管自然景觀(guān)資源豐富，但文化背景和主題內(nèi)涵的缺失，使本項(xiàng)目在發(fā)展特色小鎮(zhèn)上面臨文化失位的困擾。在本階段定位工作中，我們對(duì)區(qū)域文化資源進(jìn)行了發(fā)掘和可利用分析： 三線(xiàn)企業(yè)建設(shè)遺址：不適宜統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)項(xiàng)目的文化主題，但可作為整個(gè)重慶歷史文化長(zhǎng)河中的一個(gè)有特殊意義的亮點(diǎn)，進(jìn)行局部的極致演繹；演繹大眾化的休閑文化風(fēng)情。 流傳在金佛山、南川的傳統(tǒng)民間故事：可作為貫穿本項(xiàng)目的文化景觀(guān)節(jié)點(diǎn)，給天星小鎮(zhèn)借一個(gè)有人文內(nèi)涵的歷史背景。地域建筑文化：吊腳樓、山地建筑，給天星小鎮(zhèn)借一種有文化背景的多元融合性的城市文化：重慶作為移民城市，對(duì)外來(lái)文化兼容并包的城市文化，可應(yīng)用在本項(xiàng)目的打造手法上，如將山地景觀(guān)/水系景觀(guān)、商業(yè)/居住等不同主題在同一地塊上實(shí)現(xiàn)完美融合。做文化：創(chuàng)新“天星小鎮(zhèn)”獨(dú)特的旅游休閑度假文化=？有歷史人文內(nèi)涵的有少數(shù)民族風(fēng)情的親天地、親水系的休閑體驗(yàn)極致化的具有鮮明巴渝風(fēng)格重慶人曾經(jīng)最熟悉、最親切的……作為感官上的特色吸引物，巴渝風(fēng)格與周邊自然環(huán)境有天然的契合性，穿行于巴渝傳統(tǒng)風(fēng)格建筑、三線(xiàn)建設(shè)文化遺址，在休閑氛圍中感悟老巴渝厚重的人文歷史，更生動(dòng)、更真實(shí)；在多個(gè)少數(shù)民族的風(fēng)情集中演繹中，追尋和回味多年前曾真實(shí)存在過(guò)的“巴渝風(fēng)”。縱觀(guān)各類(lèi)休閑/度假/旅游區(qū)的啟動(dòng)策略，通常有兩種方式：迅速選擇依據(jù)——?從開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀上看：剛剛起步，配套不完善，區(qū)域價(jià)值還沒(méi)有完全?從開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略訴求上看：要求能夠?qū)崿F(xiàn)快速回款，保證資金安全和平衡，盡量減持固定資產(chǎn)，減輕資金壓力。順勢(shì)發(fā)力：項(xiàng)目啟動(dòng)階段順應(yīng)景區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和市場(chǎng)現(xiàn)狀，選擇穩(wěn)健的啟動(dòng)策略。以提高景區(qū)配套能力為啟動(dòng)發(fā)力點(diǎn)，同時(shí)以市場(chǎng)接受度最高的物業(yè)和商業(yè)業(yè)態(tài)吸納首批度假人群的進(jìn)入。高調(diào)引導(dǎo)：從項(xiàng)目啟動(dòng)之時(shí)，便在整體文化理念，規(guī)劃理念，消費(fèi)市場(chǎng)，為后續(xù)發(fā)展打好形象基礎(chǔ)。順應(yīng)項(xiàng)目的啟動(dòng)策略，項(xiàng)目的總體發(fā)展策略是：打造易于聚集人氣的大眾化旅游度假商業(yè)，完同時(shí)根據(jù)重慶目前近郊度假物業(yè)的市場(chǎng)需求特征，可將資源價(jià)值較低的部分地塊開(kāi)發(fā)中端度假住宅物業(yè)，出售以平衡資金。增強(qiáng)休閑，撬動(dòng)價(jià)值：引進(jìn)并進(jìn)一步豐富休閑度假商業(yè)的形態(tài)和檔次，增加中高端度假物業(yè)開(kāi)發(fā)，吸引城市里追求近郊休閑的中高端、高端客群，形成獨(dú)特的生活方式。通過(guò)高端商業(yè)節(jié)點(diǎn)的設(shè)置引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目高端物業(yè)價(jià)值的認(rèn)可。啟動(dòng)階段抓大眾，增人氣發(fā)展階段啟動(dòng)階段抓大眾，增人氣發(fā)展階段增休閑，提檔次引高端，溢價(jià)值擴(kuò)張階段本項(xiàng)目需遵循市場(chǎng)逐步發(fā)展成熟的過(guò)程，但在各分期開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)品形態(tài)和價(jià)端產(chǎn)品應(yīng)同時(shí)切入市場(chǎng)，達(dá)到市場(chǎng)占位和價(jià)值階段策略階段策略策略應(yīng)用?開(kāi)發(fā)濱水風(fēng)情商業(yè)配套區(qū)，完善配套和旅游接待能力，讓游客能停留下來(lái)；?利用低總價(jià)洋房、高收益的聯(lián)排和客棧等可售物業(yè)平衡資金，聚人氣；?利用巴渝文化、三線(xiàn)文化的重現(xiàn)和少數(shù)民族風(fēng)情、婚慶文化等凸顯文化特色。?開(kāi)發(fā)中高端和高端度假住宅物業(yè)，提升住區(qū)檔次?利用高檔特色配套商業(yè)的完善提升配套檔次。?利用高端度假產(chǎn)品和相關(guān)配套完成整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值溢出，進(jìn)而全面提升區(qū)域價(jià)值。現(xiàn)實(shí)依據(jù)：金佛美廬、仙女山在售物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)人群特征案例借鑒：青城山置業(yè)人群結(jié)構(gòu)的發(fā)展軌跡發(fā)展策略：順應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀、穩(wěn)健打造以重慶市區(qū)有購(gòu)置度假物業(yè)需求的中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)人群為主；以金佛山景區(qū)周邊有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群為輔。從社會(huì)角色上看——部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好、有現(xiàn)實(shí)或潛在需求的養(yǎng)老人群；純投資客群。、收入如高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人、中高級(jí)別公務(wù)員、大學(xué)教授、私營(yíng)企業(yè)主等。結(jié)合項(xiàng)目的階段發(fā)展策略，在各個(gè)不同階段，客群結(jié)構(gòu)和置業(yè)特征也顧?根據(jù)本項(xiàng)目的總體定位和各階段發(fā)展策略；?依據(jù)項(xiàng)目客群定位和發(fā)展線(xiàn)索，結(jié)合他們對(duì)物業(yè)的需求調(diào)研結(jié)果；?結(jié)合消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)研針對(duì)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)特征的測(cè)試結(jié)果。長(zhǎng)在自然山水中的：良好的自然資源透巴渝民俗風(fēng)情的：獨(dú)特的、且能喚景觀(guān)休閑度假物業(yè)：靈動(dòng)的空間開(kāi)合發(fā)展階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段啟動(dòng)階段擴(kuò)張階段休閑功能：天星小鎮(zhèn)休閑度假體系中商業(yè)服務(wù)功能的主要承載體；在天星小鎮(zhèn)購(gòu)置度假物業(yè)客群的生活配套服務(wù)的承載體。本項(xiàng)目商業(yè)部分具有多種功能，在項(xiàng)目不同開(kāi)發(fā)階段，其開(kāi)發(fā)策略、商業(yè)業(yè)態(tài)、目標(biāo)客群等都將隨之變化。?巴渝風(fēng)情：承接項(xiàng)目的總體定位和文化定位，把原鄉(xiāng)生活的文化韻味集中體現(xiàn)在最易受接受的巴渝風(fēng)情上；?山水休閑：突出項(xiàng)目的地形、地貌的特點(diǎn)，將這種特點(diǎn)充分地體現(xiàn)在客群的生活中，并在商業(yè)街區(qū)的氛圍營(yíng)造上契合這種突出的特點(diǎn)?？蜅＜瘸袚?dān)游客住宿接待的功能，同時(shí)又是小鎮(zhèn)獨(dú)特文化主題的集中體現(xiàn)點(diǎn)，涵蓋吃、住、游、娛等功能，因此，除了在建筑特征上融入傳統(tǒng)巴渝建筑文化符號(hào)外，還需要根據(jù)功能分區(qū)和地形特點(diǎn)將民族風(fēng)情、金佛山民間故事等、三線(xiàn)建設(shè)遺址文化多個(gè)主題分別進(jìn)行融入。洗浴作為重慶的特色休閑項(xiàng)目，是本項(xiàng)目不可或缺的主題體驗(yàn)之一。金佛山優(yōu)質(zhì)藥材資源進(jìn)行主題創(chuàng)新。如百草藥浴。酒吧是中青年人的聚集地、主題文化的發(fā)生地。作為消費(fèi)時(shí)間單一、消費(fèi)場(chǎng)與輻射能力，從而跳出金佛山景區(qū)目在這樣的市場(chǎng)條件下，本項(xiàng)目的酒吧文化需要獨(dú)辟蹊徑，以既符合金佛山大根據(jù)本項(xiàng)目挖掘的文化資源，相關(guān)的并可實(shí)現(xiàn)主題文化主要有：?以金佛山、天星鎮(zhèn)為題材的影視劇作文化；?以少數(shù)民族風(fēng)情、古鎮(zhèn)風(fēng)情相關(guān)的民俗文化等。盡管重慶人沒(méi)有象成都人那樣濃厚的茶館情結(jié)，但是作為以休閑度假為核心高度，建議將金佛山大葉茶歷史、少數(shù)民族風(fēng)情心靈牧場(chǎng)”，因此，形式體現(xiàn)，而做為歷史活標(biāo)本的金佛山民間民俗工藝品就是最好的體現(xiàn)形式，同時(shí)也需要以豐富的購(gòu)物內(nèi)容來(lái)提升本項(xiàng)目商業(yè)氛圍，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的引領(lǐng)性。本項(xiàng)目的民俗工藝品從商業(yè)角度來(lái)說(shuō)，目前還不宜實(shí)現(xiàn)高檔次高價(jià)格如：木雕石刻、繡坊、剪紙、現(xiàn)場(chǎng)漫畫(huà)、筆墨紙硯名品店、大師藝術(shù)啟動(dòng)階段擴(kuò)張階段啟動(dòng)階段擴(kuò)張階段發(fā)展線(xiàn)索，結(jié)合他們對(duì)配套的需求調(diào)研結(jié)果。本項(xiàng)目商業(yè)定位如下：發(fā)展階段，附帶部分商務(wù)當(dāng)?shù)仫L(fēng)味餐飲(含住宿)、特色食品、洗浴、項(xiàng)目概念性規(guī)劃建議用地條件分析概念性規(guī)劃建議項(xiàng)目整體風(fēng)貌控制風(fēng)情商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃理念塊3-1-32-53-1-32-545776116633-7地塊規(guī)模(畝)開(kāi)發(fā)資源條件交通條件私密性適合發(fā)展的功能1934.9自然資源條件較豐富，但是缺乏水資源，有少部分地方高差過(guò)大，不利于開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)狀進(jìn)入性較好，可改善程度高。處于小鎮(zhèn)入口區(qū)域，私密性相對(duì)一般。檔次不太高的居2自然資源條件非常一般。較好，可直接進(jìn)處于小鎮(zhèn)入口處，臨近主要交通干道，私密性度假接待性質(zhì)的3-1約50沒(méi)有綠色植被等資源條件，但是有溪流從旁邊流過(guò)。較好，可直接進(jìn)入處于小鎮(zhèn)入口處，臨近主要交通干道和現(xiàn)有酒店式公寓，私密性不好。度假接待性質(zhì)的3-2約100沒(méi)有原生態(tài)綠色植被等資源條件，但是有溪流從旁邊流過(guò)。遺留的三線(xiàn)時(shí)期舊樓過(guò)于破舊，沒(méi)有保留價(jià)值?？芍苯舆M(jìn)入處于交通干道旁，私密商業(yè)服務(wù)性質(zhì)的3-3約60有一定的自然資源，臨河，地塊較為平坦。較好，經(jīng)改善后可直接進(jìn)入雖然距離主干道不遠(yuǎn)，但受河流區(qū)隔私密性較好高檔居住功能。3-4約110有河流資源，但缺乏原生植被，地形平坦。好，可直接進(jìn)入私密性差商業(yè)服務(wù)性質(zhì)的功能3-5約125地形高差適當(dāng)，雖原生態(tài)資源不夠好，但是水系條件不好，可直接進(jìn)入與主干道有一定的距離，私密性一般。高檔的居住功能。地塊規(guī)模(畝)開(kāi)發(fā)資源條件交通條件私密性適合發(fā)展的功能3-6約80植被，水系條件均較好，地較平坦?，F(xiàn)階段交通條件一般，但是可改受到山勢(shì)的區(qū)隔，私密性非常好高檔次的居住功能3-7約17基本沒(méi)有自然資源條件，但是地形平坦臨主干道，條件私密性很差旅游接待、服務(wù)4自然植被資源條件較好，但是缺乏水資源。現(xiàn)狀進(jìn)入性較差，后期可改善。受山勢(shì)阻隔，私密性好。高檔居住功能。540.7自然植被資源條件較好，水資源一般，地形較為平坦。現(xiàn)狀交通條件較差，改善的難度由于其地勢(shì)遠(yuǎn)高于其他地塊，私密性很好高檔商務(wù)居住功6自然植被資源條件較好，水資源一般，地形較為平坦?，F(xiàn)狀交通條件較差，改善的難度由于其地勢(shì)遠(yuǎn)高于其他地塊，私密性很好高檔商務(wù)居住功7616.4自然資源條件較豐富，但是缺乏水資源，有少部分地方高差過(guò)大，不利于開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)狀進(jìn)入性一般，可改善程度高。雖處于小鎮(zhèn)入口區(qū)域，但距離較遠(yuǎn)，私密性一中高檔的居住功大致分區(qū)，融合交錯(cuò)；商住結(jié)合，景觀(guān)引入。本次規(guī)劃原則調(diào)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的統(tǒng)一，立意于自然山水、傳統(tǒng)文化。?景觀(guān)塑造原則：盡可能的創(chuàng)造出自然環(huán)境與人工風(fēng)貌完美結(jié)合的山水小鎮(zhèn)形?旅游原則：注重整體結(jié)構(gòu)的形成，現(xiàn)有旅游資源的利用與強(qiáng)化和新資源的創(chuàng)規(guī)劃構(gòu)思自然把自然開(kāi)放的空間引入小鎮(zhèn)，讓小鎮(zhèn)沐浴在山水的自然地帶人本良好的通達(dá)性與舒適的生活空間交融傳承歷史文脈、展示地方特色、營(yíng)造現(xiàn)代生活。和諧人與山溶、與天共浴。大致分區(qū)，模糊處理引入水系，增加靈動(dòng)動(dòng)靜有序，檔次遞進(jìn)規(guī)劃手法?通過(guò)點(diǎn)、線(xiàn)、面三個(gè)層次對(duì)游覽空間的營(yíng)造，形成富于變化、功能互動(dòng)的游串聯(lián)各個(gè)節(jié)點(diǎn)，增加濱水建筑空間。?處理好交通功能與游憩功能，硬質(zhì)景觀(guān)(道路、雕塑、建筑小品)與軟質(zhì)景觀(guān)(植物、水面、原灘)的關(guān)系是塑造街景和濱水景觀(guān)的關(guān)鍵。?建筑規(guī)劃上以傳統(tǒng)巴、渝建筑為母體，溶入現(xiàn)代與后現(xiàn)代風(fēng)格，營(yíng)造適合現(xiàn)沿天星河布置，作為小鎮(zhèn)核心文化體建筑物應(yīng)充分融入環(huán)境，成為環(huán)境中的一景。因此，建筑物在布局上應(yīng)嚴(yán)格控制高度，致。-5#-5#則，由外向內(nèi)檔次遞增，即在1#、2#、7#地塊上規(guī)劃利用山體和商業(yè)街之間的車(chē)行道和步行道，形成魚(yú)骨狀的立體交通網(wǎng)絡(luò)，將兩側(cè)的休閑度假立一條商業(yè)同時(shí)在過(guò)境公路與山體之間以及過(guò)境公路靠山體一側(cè)，輔以多個(gè)小型停車(chē)場(chǎng)和線(xiàn)性停車(chē)場(chǎng)。區(qū)內(nèi)主要車(chē)行道：寬8米區(qū)內(nèi)主要車(chē)行道：寬8米區(qū)內(nèi)次要車(chē)行道：寬6米度假社區(qū)車(chē)行道：寬4米森林健身步道，設(shè)置集健身、休閑、冥行道節(jié)點(diǎn)可設(shè)觀(guān)景臺(tái)，為森林健身步道半山觀(guān)景臺(tái)示意金佛山的傳說(shuō)金佛山的傳說(shuō)級(jí)牽牛坪的傳說(shuō)三疊泉的傳說(shuō)茶姑池的傳說(shuō)鳳凰寨與方竹的鳳凰寨與方竹的傳說(shuō)五馬飲的傳說(shuō)銀杉岡的傳說(shuō)古佛洞的傳說(shuō)鑄鐘塔的傳說(shuō)杜鵑花的傳說(shuō)根據(jù)本項(xiàng)目的文化主題定位本項(xiàng)目整體風(fēng)貌控制應(yīng)該遵循“巴渝原鄉(xiāng)生活”這一文化主題，在建筑特征、空間關(guān)系、景觀(guān)營(yíng)造等多個(gè)方面進(jìn)行體現(xiàn)。我們的思路?將傳統(tǒng)巴渝建筑文化與現(xiàn)代休閑商業(yè)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合；?沿山片區(qū)的建筑應(yīng)體現(xiàn)山地建筑的獨(dú)特風(fēng)情；?休閑度假物業(yè)既要應(yīng)用傳統(tǒng)建筑文化符號(hào)，又要滿(mǎn)足現(xiàn)代休閑度假的?項(xiàng)目整體的景觀(guān)打造應(yīng)通過(guò)山地、水系、景觀(guān)節(jié)點(diǎn)的串聯(lián)，呈現(xiàn)“流動(dòng)的風(fēng)景，鮮活的畫(huà)卷”景觀(guān)效應(yīng)。入口牌坊與廊橋商業(yè)街可采取金屬、玻璃與傳統(tǒng)建筑文化相結(jié)合的方式。度假物業(yè)可采取傳統(tǒng)建筑文化元素與現(xiàn)代休閑建筑設(shè)計(jì)相結(jié)合的方式。得樸巴渝建筑以傳統(tǒng)的“吊腳樓”風(fēng)貌為主體，依山就勢(shì)，沿江而建。除外就是青磚、石瓦、紅檐綠瓦的古典民居。重慶山地住宅建筑的吊腳樓形式很多，有用木柱、磚柱或石柱。民居并沒(méi)有正統(tǒng)的建筑概念，坡。由于功能上要滿(mǎn)足生活要求，所以房屋空間布置自由，利用率很高出三尺，那間上去又是閣樓，上上下下，極富變化。從外面看，仿佛由特殊的建筑空間和環(huán)境效樣檐部樣式簡(jiǎn)單但仍顯大氣建壘覺(jué)稍弱鏤花門(mén)窗特色門(mén)框形態(tài)生動(dòng)的獅子岸的商業(yè)直接聯(lián)系起來(lái)。商業(yè)街主水系屋巷邊小情趣水渠底商上住的建筑形式剖面布局底商上住的建筑形式剖面布局底商上住示意：住住宅露臺(tái)鋪面街面(用地局促使用)住住宅鋪面街道住宅住宅前商后住的建筑形式平面布局(用地開(kāi)闊使用)在我國(guó)，民居的形式可稱(chēng)得上多姿多彩，但貫穿整個(gè)歷史，遍布全國(guó)的建筑布局，就只有院落式住宅。受地域和民俗因素影響，院落布局也就形成了不同的風(fēng)格。北京的四合院、上海的石庫(kù)門(mén)、廣州經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的演變，川渝院落自成一體，形成獨(dú)特的建筑特色和風(fēng)格。滿(mǎn)鄰里親情的人性化鄰里關(guān)系模式以及充滿(mǎn)生機(jī)的空來(lái)儒家文化和華夏民族精神的象征，它完全避的“雖雞犬相聞，老死不相往來(lái)”的非人性眼點(diǎn)不院”這圍圍項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略建議項(xiàng)目分期建議項(xiàng)目分期物業(yè)開(kāi)發(fā)建議化度假物業(yè)量仙女山片區(qū)夏季(約4個(gè)月)的銷(xiāo)售量約為10萬(wàn)平方米；金佛美廬夏季(約兩個(gè)月)的銷(xiāo)售量約為1.5萬(wàn)平方米；場(chǎng)年消化近20萬(wàn)方的速度，考慮到小鎮(zhèn)配套建設(shè)的售物業(yè)量規(guī)劃約50業(yè)，供其休閑使用，而投入相對(duì)較少的農(nóng)場(chǎng)、拓展訓(xùn)練、婚慶基地等第二、隨著休閑人群的增多，愿意駐足過(guò)夜的人也會(huì)增多，因此需要一定量的客棧，而鳳凰寨客?？梢宰鳛槠渲械囊粋€(gè)特色亮點(diǎn)；第三、根據(jù)高調(diào)引導(dǎo)的發(fā)展戰(zhàn)略，高檔的五星街酒店可以作為啟動(dòng)階段第四、在不斷投入資金的同時(shí)，也需要售賣(mài)型物業(yè)用以平衡資金，建議推出部分花園洋房和聯(lián)排別墅，而相關(guān)的公建配套設(shè)施也應(yīng)隨之一起本成型之后，度假物業(yè)將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)第二、此時(shí)，區(qū)域價(jià)值已經(jīng)有所提升，高端客群已經(jīng)產(chǎn)生了進(jìn)入的意愿，可以推出高檔的獨(dú)棟別墅。第一、項(xiàng)目已形成強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力，其物業(yè)的溢出價(jià)能力將得到充帶動(dòng)其它度假產(chǎn)品的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)更高收益；然產(chǎn)生多方面的消費(fèi)需求，因此在這個(gè)階段可以推出綜合性的會(huì)所。根據(jù)上述分期開(kāi)發(fā)思路，項(xiàng)目總體分期開(kāi)發(fā)示意圖如下：一期二期三期一期：兩點(diǎn)啟動(dòng)(風(fēng)情商業(yè)街+中高端度假物業(yè))地塊位置：1#地塊進(jìn)入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)物業(yè)：4+1花園洋房，聯(lián)排別墅二為主，其次是套一；聯(lián)排以套二為主，其次是套三。物業(yè)控制標(biāo)準(zhǔn)套型面積區(qū)間㎡面積細(xì)分㎡控制標(biāo)準(zhǔn)洋房主力套一50-9050-55次主力套二60-75主力套三85-90輔助聯(lián)排輔助套二95-11595-100主力套三101-115次主力洋房產(chǎn)品形態(tài)建議 六層三層二層五層 聯(lián)排(及二期開(kāi)發(fā)的雙拼)的產(chǎn)品形態(tài)建議——新麗江聯(lián)排借鑒該項(xiàng)目除了戶(hù)型面積70~80平方米套其特點(diǎn)是在較小地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)1花園洋房40000物管用房208285017聯(lián)排商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)00小計(jì)50000小計(jì)600地塊位置：2#開(kāi)發(fā)物業(yè)：5+1花園洋房用地面積：11856㎡建筑面積：9485㎡戶(hù)型控制標(biāo)準(zhǔn)面積區(qū)間(㎡)面積細(xì)分(㎡)控制標(biāo)準(zhǔn)單間次主力25-4025-30主力31-35次主力36-40輔助套一主力41-6041-45次主力46-50主力51-55次主力56-60輔助套二(躍層)輔助61-7061-65主力66-70次主力；天共浴的休閑氛圍。2424建議采取無(wú)障礙設(shè)計(jì)，安裝電梯。3單間與套一戶(hù)型相結(jié)合；注重面積控制，同時(shí)戶(hù)裝修示意間采地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)2花園洋房9485257836396小計(jì)9485小計(jì)0用地面積：176210㎡建筑面積：88105㎡光，帶動(dòng)當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)相沿山建筑形態(tài)上融入部分工坊道路工坊利用圖騰、蠟染、扎染點(diǎn)綴裝飾客棧房間參考以下對(duì)各種不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商家的深訪(fǎng)結(jié)果，在具體設(shè)計(jì)時(shí)根據(jù)地形及業(yè)態(tài)進(jìn)一步考量，詳見(jiàn)深訪(fǎng)報(bào)告。業(yè)態(tài)面積開(kāi)間/進(jìn)深布局容納人數(shù)酒吧200-400㎡(包房17㎡)(15-20)/(20-25)一樓大廳，二樓包間客棧400-500㎡(房間面積25-40㎡)房間數(shù)量30-50個(gè)農(nóng)家樂(lè)160-400㎡(房間20-35㎡)一樓餐廳；樓上房間30-70人書(shū)畫(huà)社大堂25㎡；小院110㎡小院帶用于展示的大堂/書(shū)畫(huà)鋪50-100㎡(5-10)/10書(shū)畫(huà)街的沿街鋪面/特色餐飲200-600㎡(15-20)/(10-15)一層至2層100-200特色商業(yè)20-40㎡3-5/5-8一層/地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)3-1大眾休閑風(fēng)情客棧大眾休閑風(fēng)情商業(yè)504151604835-244小計(jì)小計(jì)5041地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)3-2鳳凰寨客棧5207鳳凰寨商業(yè)22329782-658大眾休閑風(fēng)情客棧大眾休閑風(fēng)情商業(yè)7967小計(jì)23797小計(jì)地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)3-4商務(wù)休閑風(fēng)情客棧26115商務(wù)休閑風(fēng)情商業(yè)小計(jì)26115小計(jì)地塊位置：3-5#用地面積：20000㎡建筑面積：30000㎡態(tài)上注重與山勢(shì)的結(jié)合。豐富的酒店配套茶吧會(huì)議中心酒吧西餐廳恒溫泳池地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)3-5五星酒店300000-18831小計(jì)小計(jì)30000慶基地，吸引人氣(末期修建商務(wù)別墅)用地面積：20000㎡利用當(dāng)?shù)囟霹N花良好的寓意(愛(ài)的喜悅、永遠(yuǎn)屬于你……)引進(jìn)婚慶企業(yè)，作為基地，并且山上山下形成兩種不同風(fēng)情的婚慶小樹(shù)林里的浪漫小樹(shù)林里的浪漫杜杜鵑花海中的愛(ài)情由于杜鵑花花期問(wèn)題，按時(shí)間結(jié)點(diǎn)補(bǔ)充栽種芍藥、山茶、海棠等顏色鮮艷的灌木類(lèi)花卉，并配以玉蘭等小型喬木的栽種，增強(qiáng) 有創(chuàng)意，且投修建日晷模型——重現(xiàn)農(nóng)業(yè)社會(huì)中展示天象與農(nóng)時(shí)的“天鐘”。集傳統(tǒng)農(nóng)作生產(chǎn)工具、農(nóng)村家庭常用家具、常用品等，如雞公車(chē)、草鞋等，集中設(shè)置，供城市小孩子親手操作踐。村民還可開(kāi)發(fā)花果菜肴，銷(xiāo)還可為基地提供特色臨時(shí)休閑度假屋結(jié)合陡峭的地形地貌，打造個(gè)性化的拓展訓(xùn)練基地。地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)5、6農(nóng)場(chǎng)0-100拓展訓(xùn)練基地婚慶基地小計(jì)0小計(jì)0度假物業(yè)最大容納人口2175人；萬(wàn)人?？蜅Ｊ蕉燃贅?biāo)套2150戶(hù)，花園洋房870戶(hù)，聯(lián)排別墅100戶(hù)，(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)建筑面積(㎡)建筑面積(㎡)123-123-508310-100注：開(kāi)發(fā)成本包含了紅線(xiàn)外的道路建設(shè)成本，不含紅線(xiàn)外的其他配套費(fèi)用(如水電氣管網(wǎng))?？紤]到項(xiàng)目需投入基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，如水電二期：兩點(diǎn)啟動(dòng)(中高端度假區(qū)+高端度假區(qū))地塊位置：1#地塊除一期開(kāi)發(fā)外的其它區(qū)域開(kāi)發(fā)物業(yè)：花園洋房，聯(lián)排別墅用地面積：239213㎡物業(yè)控制標(biāo)準(zhǔn)套型面積區(qū)間(㎡)面積細(xì)分(㎡)控制標(biāo)準(zhǔn)洋房主力套一50-9050-55次主力套二60-75主力套三85-90輔助聯(lián)排輔助套二95-11595-100主力套三101-115次主力地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)1聯(lián)排52133物管用房004957075328洋房121860商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)21小計(jì)173993小計(jì)地塊位置：3-3#用地面積：44906㎡物業(yè)套型面積區(qū)間(㎡)面積細(xì)分(㎡)控制標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)棟套三180-260180-200主力套四201-220次主力套四220-260輔助地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)3-3獨(dú)棟別墅8981物管用房50445447商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)0小計(jì)8981小計(jì)度假物業(yè)新增最大容量約4000人；可售物業(yè)約18.3萬(wàn)平方米，其中洋房產(chǎn)品2100戶(hù)，聯(lián)排產(chǎn)品520戶(hù)，獨(dú)棟別墅45地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)1聯(lián)排52133物管用房004957075328花園洋房121860商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)21小計(jì)173993小計(jì)3-3獨(dú)棟別墅8981物管用房50445447商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)0小計(jì)8981小計(jì)合計(jì)182974546148763533021三期：兩點(diǎn)啟動(dòng)(中高端度假區(qū)+高端度假區(qū))地塊位置：3-5#開(kāi)發(fā)物業(yè)：獨(dú)棟(含企業(yè)公館)、雙拼、綜合性會(huì)所。用地面積：83912㎡物業(yè)物業(yè)套套型面積區(qū)間(㎡面積區(qū)間(㎡)面積細(xì)分(㎡面積細(xì)分(㎡)控制標(biāo)準(zhǔn)控制標(biāo)準(zhǔn)套三套四套套三套四130-145150-160面130-145150-160主力次主力主力次主力獨(dú)棟套三180-260180-200主力套四201-220次主力套四220-260輔助地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)3-5獨(dú)棟物管用房23567雙拼商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)230綜合性會(huì)所2000小計(jì)23035小計(jì)2380地塊位置：3-6#開(kāi)發(fā)物業(yè)：獨(dú)棟用地面積：56536㎡建筑面積：11570㎡物業(yè)套型面積區(qū)間(㎡)面積細(xì)分(㎡)控制標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)棟套三180-260180-200主力套四201-220次主力套四220-260輔助破傳統(tǒng)的單棟式建筑形式，營(yíng)造更為私單棟布局獨(dú)棟別墅在內(nèi)部空間組織上注重建筑與院落的結(jié)合。地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)3-6獨(dú)棟物管用房63556854商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)小計(jì)小計(jì)263地塊位置：4#開(kāi)發(fā)物業(yè)：獨(dú)棟用地面積：87460㎡建筑面積：17817㎡物業(yè)套型面積區(qū)間(㎡)面積細(xì)分(㎡)控制標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)棟套三210-280210-230主力套四240-260主力套四261-280輔助地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)4獨(dú)棟物管用房99402396822商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)小計(jì)小計(jì)25用地面積：95604㎡容積率：0.2物業(yè)套型面積區(qū)間(㎡)面積細(xì)分(㎡)控制標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)別墅套四350-600350-450主力套五451-600次主力，小鎮(zhèn)具有一定人氣氛圍后，打造為一個(gè)高端的商務(wù)客戶(hù)使用，風(fēng)格為現(xiàn)代巴渝風(fēng)情，并且可納戶(hù)型設(shè)計(jì)商務(wù)接待和休閑度假；商務(wù)設(shè)施應(yīng)具備一個(gè)多功能廳，可以用來(lái)召開(kāi)地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)5商務(wù)別墅5427物管用房317074363199商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)小計(jì)5427小計(jì)地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)6商務(wù)別墅物管用房078028222商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)小計(jì)小計(jì)217套三40套三40主力地塊位置：7#開(kāi)發(fā)物業(yè)：聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟用地面積：273976㎡戶(hù)型結(jié)構(gòu)：聯(lián)排以110-120的套三為主，雙拼以125-140的套三為主，獨(dú)棟以155-170的物業(yè)控制標(biāo)準(zhǔn)套型面積區(qū)間(㎡)面積細(xì)分(㎡)控制標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)聯(lián)排主力主力套三110110-130110-120主力套三121-130次主力--套四套型套四145-155面積細(xì)分(㎡)145-155次主力控制標(biāo)準(zhǔn)次主力獨(dú)棟輔助套三155-185155-170主力套四171-185次主力地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)稅后收益(萬(wàn)元)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)物業(yè)類(lèi)型建筑面積(㎡)7獨(dú)棟8219物管用房200465828434328321聯(lián)排82193商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)雙拼38357小計(jì)128769小計(jì)增接待能力5000人。(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)建筑面積(㎡)建筑面積(㎡)3-54567地塊位置：3-7#，作為未來(lái)高端度假配套物業(yè)的用地面積：11918㎡物業(yè)形態(tài)：1-2F，風(fēng)格與小鎮(zhèn)風(fēng)情融合，與當(dāng)?shù)?/p>