成都復(fù)地2012年7月1日成都高新區(qū)河心島項(xiàng)目可研報(bào)告一、項(xiàng)目概況－基本信息項(xiàng)目名稱(chēng)成都河心島地塊地塊區(qū)位高新區(qū)三環(huán)與繞城之間，金融商務(wù)區(qū)核心位置土地價(jià)格掛牌價(jià)1000萬(wàn)/畝。折合樓面價(jià)2586元/平米成交時(shí)間預(yù)計(jì)2012年7月份公告，8月成交。可建設(shè)用地約180畝規(guī)劃用地性質(zhì)商辦兼容住宅（住宅兼容40%）容積率5.8計(jì)容建筑面積約70萬(wàn)平方米建筑密度不大于40%

綠地率35%限高180米南部新城本案繞城高速三環(huán)路2二、項(xiàng)目定位－概念方案前期概念設(shè)計(jì)圖地塊一地塊二3三、項(xiàng)目定位－規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量(平米）一期二期三期住宅279500124000155500

-

高層住宅1526007000082600

精裝高層1269005400072900

非住宅41631885270119224

211,824

高端品味風(fēng)情街55400

3000025400商務(wù)公寓89224

89224

超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓97200

97,200甲級(jí)寫(xiě)字/p>

89224地下建筑面積27384281926104132

87,784

地下可售車(chē)庫(kù)243842719269413277784其它30000100001000010,000合計(jì)9696602911963788562996084四、項(xiàng)目定位－住宅產(chǎn)品初步定位：平層豪宅；戶(hù)型面積在160-260平米左右；客群屬性定位：成都富裕階層、外地在蓉企業(yè)高管、公務(wù)員等清水：2013年入市價(jià)格為13500元/平米精裝：2013年入市價(jià)格為18000元/平米。（精裝成本3000元/平米，參照譽(yù)峰）入市后年增長(zhǎng)率：6%年度去化量：6.5萬(wàn)方（第一年開(kāi)盤(pán)去化量7萬(wàn)方）銷(xiāo)售策略：低開(kāi)高走——先將各戶(hù)型產(chǎn)品清水房作為入市產(chǎn)品，隨后聯(lián)合推出精裝房與清水房產(chǎn)品，逐步抬高樓盤(pán)整體品質(zhì)與均價(jià)。參考主要競(jìng)標(biāo)樓盤(pán)—譽(yù)峰產(chǎn)品面積段在220-360㎡，價(jià)格16000-26000元/㎡，年銷(xiāo)售量約為7萬(wàn)平米。我們預(yù)計(jì)在2013年-2017年間河心島項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的年平均去化量在6.5萬(wàn)平米左右，并且價(jià)格逐年遞增。——關(guān)于住宅價(jià)格的推導(dǎo)：項(xiàng)目的初步定為戶(hù)型160-260平米左右的平層豪宅，目前的競(jìng)品主要是譽(yù)峰及中海城南1號(hào)。泰悅灣由于產(chǎn)品定位稍低（150平米為其主力戶(hù)型）、項(xiàng)目規(guī)模較小且成都對(duì)其品牌認(rèn)可度一般等諸多因素，沒(méi)有實(shí)質(zhì)的可比價(jià)值。與譽(yù)峰及中海城南1號(hào)相對(duì)，河心島的位置更好（臨紅星路南延線，金融城核心位置）、景觀資源更好（譽(yù)峰及城南1號(hào)主要依靠小區(qū)自身景觀）。5四、項(xiàng)目定位－精裝商務(wù)公寓面積定位：平均每套100平米產(chǎn)品定位：類(lèi)住宅精裝商務(wù)公寓客群屬性定位：投資客戶(hù)、高端商務(wù)人士。價(jià)格定位：現(xiàn)時(shí)點(diǎn)價(jià)格14000元/平米含2000元/平米精裝成本。（對(duì)標(biāo)項(xiàng)目海洋中心，銷(xiāo)售均價(jià)13000-14000元/㎡，含1500元/㎡精裝成本。）年度增長(zhǎng)率:4%年度去化量:５萬(wàn)方關(guān)于精裝商務(wù)公寓價(jià)格的推導(dǎo)：項(xiàng)目的初步定為戶(hù)型100平米左右的類(lèi)住宅精裝公寓，目前的對(duì)標(biāo)項(xiàng)目為雅詩(shī)閣服務(wù)式公寓，精裝成本為2000元/平米。銷(xiāo)售策略：彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺在河心島項(xiàng)目一期奠定了宜居、商務(wù)、精品等形象后，在二期推出精裝公寓，以滿(mǎn)足因總價(jià)受限而無(wú)法入駐河心島的客戶(hù)群體，已達(dá)到快速制勝的效果。產(chǎn)品主要借鑒雅詩(shī)閣等國(guó)際一流服務(wù)式公寓風(fēng)格與管理模式，使精裝公寓項(xiàng)目更能符合河心島商務(wù)宜居的特點(diǎn)。城南片區(qū)100平米精裝公寓屬于市場(chǎng)空缺產(chǎn)品，對(duì)比類(lèi)似面積和單價(jià)的住宅產(chǎn)品，我們認(rèn)為精裝公寓每季度銷(xiāo)量在13000方左右。6四、項(xiàng)目定位－辦公產(chǎn)品定位：甲級(jí)寫(xiě)字樓，及超高層的超甲級(jí)寫(xiě)字樓?？腿簩傩远ㄎ唬好嫦虼笾衅髽I(yè)，國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)在川總部。價(jià)格定位：現(xiàn)時(shí)點(diǎn)價(jià)格超甲16000元/平米，甲級(jí)寫(xiě)字樓13500元/平米，增長(zhǎng)率年漲幅從4%開(kāi)始，待整體商務(wù)氛圍呈現(xiàn)后逐步上漲為6%，最高至8%。年度去化：超甲年去化4.8萬(wàn)方；甲級(jí)年去化６萬(wàn)方。產(chǎn)品對(duì)標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間售價(jià)（元/㎡）整盤(pán)年去化量超甲級(jí)寫(xiě)字樓棕櫚泉國(guó)際2011.913500-190004.8萬(wàn)方時(shí)代8號(hào)2010.816000-180004.3萬(wàn)方成都3392012.415000-180005.2萬(wàn)方甲級(jí)寫(xiě)字樓奧克斯廣場(chǎng)2011.512500-135004萬(wàn)方新世紀(jì)環(huán)球中心2010.1010000-1500023萬(wàn)方（甲級(jí)約占12萬(wàn)方）東方希望廣場(chǎng)2011.113000-150002.5萬(wàn)方銷(xiāo)售策略：一期推一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，二期推超甲級(jí)寫(xiě)字樓和另一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓推出的1號(hào)甲級(jí)寫(xiě)字樓和超甲級(jí)寫(xiě)字樓采用整層銷(xiāo)售策略，以提高項(xiàng)目整體品質(zhì)，最后推出的2號(hào)甲級(jí)寫(xiě)字樓將會(huì)采用整層結(jié)合拆分銷(xiāo)售的策略，最小可售面積定位150㎡，將進(jìn)入門(mén)檻定在200萬(wàn)元以上。參照全成都最近三年超甲級(jí)寫(xiě)字樓年去化量的TOP3，建議河心島超甲級(jí)寫(xiě)字樓年去化量為4.8萬(wàn)方。參照金融城三個(gè)主要的甲級(jí)寫(xiě)字樓最近三年年去化量，建議河心島甲級(jí)寫(xiě)字樓年去化量為6萬(wàn)方。7四、項(xiàng)目定