第一節(jié)收益法概述第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式第三節(jié)收益期限的確定第四節(jié)凈收益的測(cè)算第五節(jié)報(bào)酬率的確定第六節(jié)直接資本化法第七節(jié)投資組合與剩余技術(shù)第八節(jié)收益法的幾個(gè)問(wèn)題2023/2/51

第七章收益法及其應(yīng)用第一節(jié)收益法概述

一、收益法的含義

收益法是將估價(jià)對(duì)象所有未來(lái)的預(yù)期正常凈收益折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，又稱為收益資本化法、還原法、收益現(xiàn)值法等。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果通常稱為收益價(jià)值。根據(jù)將收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，收益法可分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法?！?023/2/52

二、收益法的理論依據(jù)

收益法的理論依據(jù)是效用價(jià)值理論和預(yù)期原理。

效用價(jià)值理論認(rèn)為：房地產(chǎn)價(jià)值由其效用決定，對(duì)于收益性房地產(chǎn)，其效用往往通過(guò)租金來(lái)體現(xiàn)。

預(yù)期原理認(rèn)為：決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來(lái)的因素，而是過(guò)去的因素。

決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素包括：(1)凈收益大小；(2)凈收益期限長(zhǎng)短；(3)獲得凈收益的可靠性?！?023/2/53

三、收益法的適用對(duì)象

收益法的適用對(duì)象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。收益性房地產(chǎn)有住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、影劇院、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)地等。

適用條件：收益和風(fēng)險(xiǎn)都能較準(zhǔn)確的量化※2023/2/54

四、收益法適用的條件收益法適用的條件是收益和風(fēng)險(xiǎn)都能較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)?！?/p>

五、收益法的操作步驟1.報(bào)酬資本化法的步驟

(1)確定估價(jià)對(duì)象的收益期限

(2)預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的各期凈收益

(3)求取報(bào)酬率

(4)選用合適的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值

2.直接資本化法的步驟(1)預(yù)測(cè)未來(lái)第一年的收益(2)求取資本化率或收益乘數(shù)(3)選用合適的直接資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值※※2023/2/55

第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式2023/2/56

一、報(bào)酬資本化法最一般的公式

二、凈收益每年不變的公式

三、凈收益在前若干年變化的公式

四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

六、凈收益按一定比率遞增的公式

七、凈收益按一定比率遞減的公式

八、購(gòu)買房地產(chǎn)若干年后轉(zhuǎn)售的公式※

一、報(bào)酬資本化法最一般的公式式中V是房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)值；N是收益年限；A是凈收益；i是房地產(chǎn)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率。ANVA1A2A3A4AN-1AN-2……01234N-2N-1N2023/2/57

在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)資本化率保持不變，即il=i2=i3=…=iN=i，則上述公式可簡(jiǎn)化為：

當(dāng)公式中的A每年不變或按一定規(guī)則變動(dòng)，以及N為有限年或無(wú)限年的情況下，可導(dǎo)出后面的各種公式。※2023/2/58

二、凈收益每年不變的公式

1.收益年限為有限年AVAAAAAA……01234N-2N-1N2023/2/592.收益年限為無(wú)限年AVAAAAAA……01234N-2N-1N…2023/2/510

3.凈收益每年不變公式的應(yīng)用

(1)直接用于測(cè)算收益價(jià)值

(2)用于不同收益期限的房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算

(3)用于比較不同收益期限的房地產(chǎn)價(jià)格的高低

(4)用于市場(chǎng)法中因年限不同而進(jìn)行價(jià)格調(diào)整

(5)其他用途

土地年限修正公式(《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》):

Vn=VN×(1+i)N-n×[(1+i)n-1]/[(1+i)N-1]VN、Vn分別為土地使用權(quán)在法定最高使用年限、剩余使用年限下的價(jià)值，i為土地報(bào)酬率(折現(xiàn)率)。2023/2/511

三、凈收益在前若干年變化的公式1.收益年限為有限年AVA1A2AtAA…012tt+1t+2N-1…AN2023/2/512

2.收益年限為無(wú)限年AVA1A2AtAA…012tt+1t+2N-1…AN…2023/2/513

四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式1.收益年限為有限年VAA+BA+2B0123N-1N…A+(N-2)BA+(N-1)B2023/2/5142.收益年限為無(wú)限年VAA+BA+2B0123N-1N…A+(N-2)BA+(N-1)B…2023/2/515

五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益年限為有限年一種情況(N≤A/B+1):VAA-BA-2B0123N-1N…A-(N-2)BA-(N-1)B2023/2/516

六、凈收益按一定比率遞增的公式

1.收益年限為有限年VAA(1+g)0123N-1N…A(1+g)2A(1+g)N-2A(1+g)N-12023/2/517

2.收益年限為無(wú)限年VAA(1+g)0123N-1N…A(1+g)2A(1+g)N-2A(1+g)N-1…2023/2/518

七、凈收益按一定比率遞減的公式

1.收益年限為有限年VAA(1-g)0123N-1N…A(1-g)2A(1-g)N-2A(1-g)N-12023/2/519

2.收益年限為無(wú)限年VAA(1-g)0123N-1N…A(1-g)2A(1-g)N-2A(1-g)N-1…2023/2/520

八、購(gòu)買房地產(chǎn)若干年后轉(zhuǎn)售的公式

AtVA1A2A3A4At-1At-2……01234t-2t-1tVt2023/2/521

Vt為期末轉(zhuǎn)售收益，等于轉(zhuǎn)售價(jià)格減去轉(zhuǎn)售成本。期末轉(zhuǎn)售價(jià)格可以通過(guò)市場(chǎng)法加合理預(yù)測(cè)確定?！谌?jié)收益期限的確定

收益期限是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。收益期限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限來(lái)確定。估價(jià)對(duì)象收益期限土地土地剩余使用年限建筑物建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命房地產(chǎn)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命=土地剩余使用年限土地剩余使用年限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命>土地剩余使用年限以土地剩余使用期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值加上土地使用權(quán)到期時(shí)建筑物價(jià)值在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值(土地使用權(quán)可續(xù)期)土地剩余使用年限(土地使用權(quán)不可續(xù)期)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命<土地剩余使用年限先按建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，再加上超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值2023/2/522第四節(jié)凈收益的測(cè)算

一、凈收益測(cè)算的基本公式(以出租型房地產(chǎn)為例)

凈收益=有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有效毛收入是潛在毛收入扣除空置、拖欠租金及其他原因造成的收入損失后的收入，即：有效毛收入=潛在毛收入-因空置、拖欠租金以及其他原因造成的租金損失※潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入(即理想情況下的收入)及其他收入。2023/2/523

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或經(jīng)營(yíng)必須支出的費(fèi)用，包括房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、出租人管理費(fèi)、出租人承擔(dān)的維修費(fèi)、家具設(shè)備以及室內(nèi)裝修折舊費(fèi)等。

估價(jià)上的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同。

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用、所得稅等。

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括了其他資本與經(jīng)營(yíng)的收益。※2023/2/524

凈收益測(cè)算的基本公式(營(yíng)業(yè)收入測(cè)算)

兩個(gè)不同：1.潛在毛收入為經(jīng)營(yíng)收入2.扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如扣除商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)。例如，一餐飲正常經(jīng)營(yíng)收入、費(fèi)用和利潤(rùn)為100萬(wàn)、36萬(wàn)和24萬(wàn)，則基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算的房地產(chǎn)凈收益為100-36-24=40萬(wàn)※2023/2/525

不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算1出租房地產(chǎn)通常為租賃收入扣除出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額2自營(yíng)房地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)、工業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)地凈收益3自用或空置房地產(chǎn)4混合收益房地產(chǎn)2023/2/526

二、凈收益測(cè)算應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1.關(guān)于有形收益和無(wú)形收益

房地產(chǎn)的凈收益不僅包括有形收益，還應(yīng)該包括各種無(wú)形收益。通常租金已經(jīng)反映了房地產(chǎn)的無(wú)形收益，否則通過(guò)選取較低的報(bào)酬率來(lái)體現(xiàn)無(wú)形收益。

2.關(guān)于實(shí)際收益和客觀收益求取凈收益時(shí)應(yīng)該以客觀收益數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，但房地產(chǎn)有租約限制的情況除外。

對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，租賃期內(nèi)的租金采用租賃合同中約定的租金即實(shí)際租金，租賃期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)?！?023/2/5273.關(guān)于樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)

除抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)選擇保守估計(jì)值外(謹(jǐn)慎原則)，其他目的的估價(jià)都應(yīng)該選用最可能的估計(jì)值。

4.關(guān)于收益流模式的確定

在房地產(chǎn)估價(jià)工作中，使用最多的是凈收益每年不變的計(jì)算公式，但不一定符合實(shí)際情況。※※

5.重置提拔款的扣除方式重置提拔款通常利用償債基金系數(shù)計(jì)算。2023/2/528第五節(jié)報(bào)酬率的確定

一、報(bào)酬率的概念

報(bào)酬率是指投資回報(bào)與所投入資本的比率，也稱為投資回報(bào)率、投資收益率。投資回收和投資回報(bào)在房地產(chǎn)估價(jià)中，報(bào)酬率可以看成是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)價(jià)值的比率。理解報(bào)酬率的概念需要把握以下幾點(diǎn)：※2023/2/5291.報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低，即“高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”。

2.由于投資的風(fēng)險(xiǎn)不同，報(bào)酬率也不盡相同，在估價(jià)中不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率。

3.估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。

4.收益法估價(jià)中的報(bào)酬率一般是指名義報(bào)酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。5.收益價(jià)值對(duì)報(bào)酬率的變化比較敏感?！?023/2/530

二、報(bào)酬率的求取方法

1.累加法(安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法)

累加法是在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率基礎(chǔ)上加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率作為估價(jià)對(duì)象報(bào)酬率的方法，計(jì)算公式為：

報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－房地產(chǎn)投資帶來(lái)的優(yōu)惠無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般選擇相對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債利率或銀行存款利率，因此又稱為安全利率?！?023/2/531

2.市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象具有類似收益特征的價(jià)格和凈收益資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率，再計(jì)算估價(jià)對(duì)象報(bào)酬率的方法?？杀葘?shí)例凈收益(萬(wàn)元/年)

房地產(chǎn)價(jià)格(萬(wàn)元)報(bào)酬率(％)11210211.822319012.131513011.5市場(chǎng)提取法計(jì)算的報(bào)酬率為(11.8+12.1+11.5)/3=11.8%市場(chǎng)提取法求取資本化率的示例(假設(shè)凈收益每年不變且收益年限為無(wú)限年)2023/2/532

3.排序插入法根據(jù)收益與風(fēng)險(xiǎn)匹配的原則，具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，因此可通過(guò)與估價(jià)對(duì)象具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。估價(jià)對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)程度投資風(fēng)險(xiǎn)程度報(bào)酬率估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率不同類型投資的報(bào)酬率擬合曲線2023/2/533第六節(jié)直接資本化法

一、直接資本化法的概念

直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年(通常是第1年)的某種預(yù)期收益除以資本化率或乘以收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。

房地產(chǎn)價(jià)格=年收益/資本化率房地產(chǎn)價(jià)格=年收益×收益乘數(shù)收益乘數(shù)與資本化率互為倒數(shù)。

※2023/2/534

二、直接資本化法的類型(根據(jù)收益類型劃分)

房地產(chǎn)價(jià)格=毛租金/毛租金資本化率

或=毛租金×毛租金乘數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格=潛在毛收入/潛在毛收入資本化率

或=潛在毛收入×潛在毛收入乘數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格=有效毛收入/有效毛收入資本化率

或=有效毛收入×有效毛收入乘數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格=凈收益/凈收益資本化率

或=凈收益×凈收益乘數(shù)

※2023/2/535

三、直接資本化率和收益乘數(shù)的求取直接資本化率和收益乘數(shù)通?？刹捎檬袌?chǎng)提取法求取，即通過(guò)市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象凈收益流模式(如凈收益的變化、收益期限的長(zhǎng)短等)相同的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。

資本化率=年收益/房地產(chǎn)價(jià)格收益乘數(shù)=房地產(chǎn)價(jià)格/年收益※2023/2/536

四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

直接資本化法報(bào)酬資本化法計(jì)算方法未來(lái)某期預(yù)期收益除以資本化率或乘收益乘數(shù)未來(lái)每年預(yù)期凈收益的折現(xiàn)和收益的求取未來(lái)某一年的收益未來(lái)每年的凈收益資本化率的求取市場(chǎng)提取法累加法、市場(chǎng)提取法、報(bào)酬率排序插入法等收益期限無(wú)限期有期限或無(wú)限期計(jì)算過(guò)程簡(jiǎn)單復(fù)雜適用性當(dāng)存在較多收益流模式相同的類似房地產(chǎn)時(shí)當(dāng)市場(chǎng)缺乏凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)時(shí)結(jié)果的準(zhǔn)確性依賴于可比實(shí)例依賴于估價(jià)師的主觀判斷2023/2/537第七節(jié)投資組合與剩余技術(shù)

一、投資組合技術(shù)投資組合技術(shù)是指從房地產(chǎn)資金構(gòu)成或物理構(gòu)成角度求取估價(jià)對(duì)象綜合資本化率的方法。

投資組合主要有抵押貸款與自有資金組合以及土地與建筑物組合兩種形式?！?023/2/5381.抵押貸款與自有資金組合

房地產(chǎn)的綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)：

綜合資本化率=

抵押貸款比例×抵押貸款常數(shù)(貸款收益率)＋自有資金比例×自有資金資本化率式中，抵押貸款常數(shù)(貸款收益率)是指每年還本付息額與抵押貸款本金的比率?！?023/2/539【例】某宗房地產(chǎn)，購(gòu)買時(shí)抵押貸款占七成，抵押貸款年還本付息額占貸款本金的8％，自有資金要求的收益率為15％，試求該房地產(chǎn)的綜合資本化率。

解答：綜合資本化率

=抵押貸款比例×抵押貸款常數(shù)＋(1-貸款比例)×自有資金要求的收益率

=70％×8％＋(1-70%)×15％

=10.1%※2023/2/5402.土地與建筑物的組合建筑物資本化率、土地資本化率以及房地綜合資本化率三者之間的關(guān)系：

房地綜合資本化率=(土地價(jià)值×土地資本化率+建筑物價(jià)值×建筑物資本化率)/房地價(jià)值＝土地價(jià)值的比例×土地資本化率＋建筑物價(jià)值的比例×建筑物資本化率※2023/2/541【例】某宗房地產(chǎn)，土地價(jià)值占房地總價(jià)值的40％,土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，試求該房地產(chǎn)的綜合資本化率。

解答：綜合資本化率

=土地價(jià)值的比例×土地資本化率＋建筑物價(jià)值的比例×建筑物資本化率

=40％×6％＋(1-40％)×8％

=7.2％※

2023/2/542

二、剩余技術(shù)剩余技術(shù)是指已知整個(gè)房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價(jià)值及各構(gòu)成部分的資本化率時(shí)，求取另一構(gòu)成部分價(jià)值的方法。剩余技術(shù)有土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)?！?/p>

2023/2/5431.土地剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)是指已知房地共同產(chǎn)生的凈收益、土地和建筑物的資本化率以及建筑物的價(jià)值時(shí)，求取土地價(jià)值的方法。

土地價(jià)值

=土地凈收益/土地資本化率

=(房地凈收益-建筑物凈收益)/土地資本化率

=(房地凈收益-建筑物價(jià)值×建筑物資本化率)/土地資本化率※2023/2/544【例】某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。

解答：土地價(jià)值=(50-200×12％)/10%=260(萬(wàn)元)

房地價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=260+200(萬(wàn)元)※2023/2/545

2.建筑物剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)是指已知房地共同產(chǎn)生的凈收益、土地和建筑物的資本化率以及土地的價(jià)值時(shí)，求取建筑物價(jià)值的方法。

建筑物價(jià)值

=建筑物凈收益/建筑物資本化率

=(房地凈收益-土地凈收益)/建筑物資本化率

=(房地凈收益-土地價(jià)值×土地資本化率)/建筑物資本化率※2023/2/5463.自有資金剩余技術(shù)自有資金剩余技術(shù)是指已知房地產(chǎn)的凈收益、自有資金的資本化率、抵押貸款金額以及抵押貸款常數(shù)時(shí)，求取所需自有資金的方法。自有資金

=自有資金凈收益/自有資金資本化率

=(房地產(chǎn)凈收益-抵押貸款凈收益)/自有資金資本化率

=(房地產(chǎn)凈收益-抵押貸款金額×抵押貸款常數(shù))/自有資金資本化率※

2023/2/547

4.抵押貸款剩余技術(shù)抵押貸款剩余技術(shù)是指已知房地產(chǎn)的凈收益、抵押貸款常數(shù)、自有資金及其資本化率時(shí)，求取抵押貸款金額的方法。

抵押貸款金額

=抵押貸款凈收益/抵押貸款常數(shù)

=(房地產(chǎn)凈收益-自有資金凈收益)/抵押貸款常數(shù)

=(房地產(chǎn)凈收益-自有資金數(shù)額×自有資金資本化率)/抵押貸款常數(shù)※2023/2/548【例】某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，購(gòu)買者的自有資金為5萬(wàn)元，購(gòu)買者要求的自有資金的年收益率為12％，抵押貸款的年利率為8％。若以該房地產(chǎn)作抵押，則最大抵押貸款額度是多少？

解答：

(1)購(gòu)買者要求的收益額=5×12％＝0.6(萬(wàn)元)(2)支付抵押貸款利息的能力=2－0.6＝1.4(萬(wàn)元)(3)最大抵押貸款額度=1.4÷8％=17.5(萬(wàn)元)※

2023/2/549

收益法的運(yùn)用案例某辦公樓總建筑面積1萬(wàn)平方米，可出租面積占80%，建設(shè)單位于5年前以出讓方式取得該辦公樓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)的出讓年限為40年，該辦公樓的剩余使用壽命還有40年。據(jù)了解，該辦公樓目前已經(jīng)出租，租賃合同約定的租期還有10年，租賃合同約定的租金為每月每平方米150元，而當(dāng)前該類辦公樓的實(shí)際市場(chǎng)租金水平為每月每平方米160元。目前該類辦公樓的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約為租金收入的30%，出租率為90%。假設(shè)目前銀行存、貸款利率分別為4%、6%，房地產(chǎn)投資的平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，折現(xiàn)率為10%，土地使用權(quán)不可續(xù)期，該類辦公樓的租金水平按每年2%的速度增長(zhǎng)。采用收益法評(píng)估該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)值?！?/p>

估價(jià)過(guò)程及結(jié)果如下：

1)計(jì)算估價(jià)對(duì)象的年凈收益A①租約期內(nèi)每年的年凈收益=1×80%×90%×150×12×(1-30%)=907.2萬(wàn)元②租約期外第1年的年凈收益(即第11年的凈收益)=1×80%×90%×160×12×(1-30%)×(1+2%)10=1179.6萬(wàn)元

2)計(jì)算資本化率ii=安全投資報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率=4%+6%=10%。

3)計(jì)算收益年限N

由于土地使用權(quán)年限小于建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，則收益年限取土地使用權(quán)的剩余年限，N=35年。

※2023/2/5514)選擇相應(yīng)公式計(jì)算收益價(jià)格

①租約期內(nèi)的收益價(jià)格=907.2/10%×[(1+10%)10-1]/(1+10%)10=5574.35萬(wàn)元②租約其外的收益價(jià)格=[1179.6/(10%-2%)][1-[(1+2%)/(1+10%)]25]/(1+10%)10=4824.03萬(wàn)元?jiǎng)t總收益價(jià)值=5574.35+4824.03=10398.38萬(wàn)元估價(jià)對(duì)象的單價(jià)為10398.38元/平方米?！?023/2/552

一、帶租約房地產(chǎn)的估價(jià)問(wèn)題在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，存在“買賣不破租賃”原則，即由于某些估價(jià)對(duì)象附帶租約，當(dāng)該估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，依照有關(guān)規(guī)定應(yīng)保持這些租約繼續(xù)有效。因此，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定：“有租約限制的(房地產(chǎn))，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。”

上述條文看似比較合理，但實(shí)際上卻存在不少問(wèn)題，主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

※第八節(jié)收益法的幾個(gè)問(wèn)題2023/2/5531.惡意提高或壓低租金水平以牟取不當(dāng)利益

“買賣不破租賃”原則的出發(fā)點(diǎn)在于保護(hù)承租人的利益，但在估價(jià)實(shí)踐中，出賣人或承租人以該原則為由，惡意串通造假的行為屢見不鮮，損害了相關(guān)人的利益。

比如，為得到更多貸款，故意提高租金，欺騙銀行及其它貸款人；或在企業(yè)改制過(guò)程中簽訂低租金租約，以達(dá)到低價(jià)收購(gòu)國(guó)有資產(chǎn)的目的；或?yàn)榱颂颖車?guó)家稅收而簽訂低租金租約；甚至簽訂最長(zhǎng)期限的租賃合同等等。※2023/2/5542.與“凈收益不包括其他資本和經(jīng)營(yíng)的收益”矛盾在通常情況下，租金水平的高低主要決定于房地產(chǎn)本身的狀況。但是租金水平的高低，同樣也與出租人的知識(shí)水平、管理能力、談判技巧等因素相關(guān)，而這些因素本質(zhì)上卻屬于出租人經(jīng)營(yíng)管理的范疇。因此，根據(jù)實(shí)際租金計(jì)算收益價(jià)值就會(huì)與“凈收益不包括其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益”相矛盾?！?023