賦予文化內(nèi)涵云南麗江的啟發(fā)中國(guó)北方最容易發(fā)生艷遇的地方攝影人的天堂婚紗攝影基地婚禮及蜜月圣地中國(guó)雕塑園享受森林豐富的文化及娛樂(lè)活動(dòng)強(qiáng)化歐洲及瑞士文化風(fēng)情麗江古城，納西風(fēng)情。實(shí)際上古城只需要半天即可游覽完畢，但人們?cè)谶@里往往會(huì)住上幾天。為什么？是因?yàn)樗€有一種表面之下的內(nèi)容。麗江，被稱為中國(guó)最容易發(fā)生艷遇的地方，具體體現(xiàn)是酒吧一條街，酒吧一條街從下午到午夜一直是熱鬧非凡，因?yàn)閬?lái)之前人們都期望著在這里發(fā)生點(diǎn)什么，雖然有的人最終可能什么也沒(méi)發(fā)生。但那種寬松的環(huán)境和氛圍，那看似無(wú)限的機(jī)會(huì)，讓人覺(jué)得沒(méi)有浪得虛名。沒(méi)發(fā)生只能怨自己運(yùn)氣不夠好或不夠勇敢，然后會(huì)發(fā)誓一定下次再來(lái)，一定要有所斬獲。所以很多人會(huì)來(lái)這里很多次。這完全是人為賦予的，而且已經(jīng)被廣大游客公認(rèn)的。人們麗江歸來(lái)后談?wù)撟疃嗟氖蔷瓢善G遇而不是古城。人們被廣泛的告知，這里不僅僅是艷遇，這里也適于發(fā)呆，可以讓人身心徹底的放松，忘掉平時(shí)的煩惱，調(diào)整自己的狀態(tài)。這也是純粹的人為營(yíng)造的觀念，但很成功。人們來(lái)到這里，似乎不這樣發(fā)呆兩天就辜負(fù)了麗江。但客觀的就環(huán)境來(lái)講，相信人們都會(huì)認(rèn)同，在這里發(fā)呆絕對(duì)不如在張家口崇禮的森林、張北的草原上去發(fā)呆。但可惜人們不知道，也沒(méi)有人在傳說(shuō)，那也是個(gè)發(fā)呆的好地方。旅游特色麗江＝古城、艷遇、放松。人們?nèi)惤?，最大的誘惑是傳說(shuō)，而不是古城。這就是文化內(nèi)涵的魅力。因此，旅游不僅僅是資源，更重要的是要賦予一定的更深的文化內(nèi)容。賦予文化內(nèi)涵－云南麗江的啟發(fā)文化延伸結(jié)論輿論宣傳賦予文化內(nèi)涵－中國(guó)北方最容易發(fā)生艷遇的地方這里的茂密森林、遍地野花、歐式城堡比麗江古城更具有浪漫氣息，更容易讓人產(chǎn)生浪漫的心情。浪漫的森林之夜比麗江更多的艷遇場(chǎng)所除酒吧一條街外，還有游泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、露營(yíng)基地等更適于陌生人自然結(jié)識(shí)的場(chǎng)所，還有度假村經(jīng)常舉辦的交誼舞會(huì)、篝火晚會(huì)、森林慢跑、騎馬比賽、業(yè)余滑雪大賽各項(xiàng)活動(dòng)。每周為騎馬、越野車、山地自行車、動(dòng)力傘、CS、戶外、攝影等各種愛(ài)好者群體舉辦講座及交流。利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)傳播的速度優(yōu)勢(shì)，以非正規(guī)的宣傳形式，很快就可以創(chuàng)造出艷遇的概念當(dāng)被人們認(rèn)可為“艷遇”的概念后，其知名度的傳播更快，吸引力更強(qiáng)，發(fā)展動(dòng)力更充足。目前國(guó)內(nèi)只有南方的麗江具有這個(gè)概念。中國(guó)北方最容易發(fā)生艷遇的地方賦予文化內(nèi)涵－攝影人的天堂承德豐寧壩上攝影的啟發(fā)承德豐寧壩上已形成了一種攝影旅游，現(xiàn)在已經(jīng)是一年四季每個(gè)周末都會(huì)有大批的攝影愛(ài)好者光臨。他們對(duì)承德壩上旅游宣傳起到了決定性推動(dòng)。崇禮的類似瑞士的地形地貌、天空背景、森林野花等是難得的攝影資源。開(kāi)發(fā)攝影市場(chǎng)更重要的是起到免費(fèi)的、效果顯著的宣傳作用。而其帶來(lái)的直接收益是次要的。崇禮風(fēng)光賦予文化內(nèi)涵－婚紗攝影基地豐富的背景資源類似瑞士的地形地貌，森林，草甸，漫山遍野的野花，藍(lán)天白云，歐式城堡，瑞士一條街，酒吧，各種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等，都是絕佳的背景題材。夏季涼爽的氣候?qū)τ诒本┭谉岬?－8月，婚紗外拍成了一件極其辛苦的事情。而這里卻涼爽宜人。婚紗外拍已成為時(shí)尚現(xiàn)在的新人婚紗照90％采用實(shí)景外拍，市場(chǎng)十分巨大。同時(shí)這樣的外拍實(shí)際上也是一次短暫的蜜月。賦予文化內(nèi)涵－婚禮及蜜月圣地戶外婚禮戶外海派婚禮已漸成時(shí)尚，越來(lái)越受歡迎。這里優(yōu)美的環(huán)境、完善的服務(wù)娛樂(lè)設(shè)施、配套的戶外婚禮安排必將對(duì)新人產(chǎn)生強(qiáng)烈的吸引力。而且，這里具有婚禮后直接度蜜月的條件。蜜月度假美麗的愛(ài)情應(yīng)該有一個(gè)美麗的背景為其見(jiàn)證。在中國(guó)，能見(jiàn)證美麗愛(ài)情的風(fēng)景很多，但具有浪漫氣質(zhì)能與美麗愛(ài)情相映襯的經(jīng)典地點(diǎn)卻很少。當(dāng)前大多數(shù)人受經(jīng)濟(jì)條件的限制，還是選擇在國(guó)內(nèi)度蜜月。而且休閑型蜜月為越來(lái)越多的人所喜愛(ài)。這里所能提供的娛樂(lè)設(shè)施及周邊的旅游內(nèi)容，足夠新人一周的時(shí)間內(nèi)容安排的很滿。6-9月會(huì)是這里最適合的季節(jié)。賦予文化內(nèi)涵－中國(guó)雕塑園目前我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)雕塑集中地方，我們可以在旅游區(qū)建立一個(gè)這樣散漫開(kāi)的“中國(guó)雕塑園”。就如北京的畫家村，提供一些優(yōu)惠的條件吸引他們進(jìn)駐施展才藝。這不但是一種氛圍，更是一種文化內(nèi)涵。旅游需要文化來(lái)充實(shí)其內(nèi)涵才會(huì)有更強(qiáng)大的吸引力和生命力。待條件成熟后，可舉辦“中國(guó)雕塑節(jié)”，來(lái)擴(kuò)大影響力。賦予文化內(nèi)涵－享受森林開(kāi)發(fā)建設(shè)森林避暑、搏匹克、森林浴

、森林氧吧、森林狩獵、森林徒步、森林露營(yíng)、森林美食、森林自行車越野等。瑞士的格林德瓦夏季旅游就是森林概念。森林與健康概念－崇禮森林中負(fù)氧離子含量1萬(wàn)，是城市中的10倍崇禮森林崇禮森林崇禮森林空氣負(fù)氧離子濃度的高低與人們的健康息息相關(guān)。它對(duì)于開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游具有重要的指導(dǎo)意義。負(fù)氧離子對(duì)有毒氣體的降解作用，負(fù)氧離子與健康，負(fù)氧離子促進(jìn)健康的機(jī)理和特點(diǎn)，森林浴與負(fù)氧離子，森林資源結(jié)構(gòu)與負(fù)氧離子的相關(guān)性，國(guó)內(nèi)外各旅游地與負(fù)氧離子的關(guān)系，區(qū)域負(fù)氧離子分布與經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性，我國(guó)開(kāi)發(fā)負(fù)氧離子資源的應(yīng)用前景，負(fù)氧離子應(yīng)用實(shí)例，負(fù)氧離子發(fā)生器與應(yīng)用，負(fù)氧離子檢測(cè)技術(shù)及其相關(guān)測(cè)定方法等。研究表明，當(dāng)負(fù)氧離子濃度達(dá)到5000時(shí)，就會(huì)對(duì)某些疾病產(chǎn)生直接的治療效果?！董h(huán)境，健康與負(fù)氧離子》一書專門對(duì)負(fù)氧離子進(jìn)行了研究

山坡草地，森林茂盛。山坡上、森林旁散落的別墅，或藍(lán)天白云或云遮霧繞的天空，清新涼爽的空氣，使人感到已經(jīng)完全置身于歐洲的瑞士。每天的下午開(kāi)始到深夜，這里的酒吧聚滿了來(lái)休閑度假的人，來(lái)到這里，每個(gè)人都變得友善、平和，輕松愉快的與周圍的人交流，這里會(huì)很容易認(rèn)識(shí)新朋友。逐漸的，這里被人傳說(shuō)為北方最容易發(fā)生艷遇的休假勝地。如果你對(duì)艷遇不敢興趣，那這里將是最適于脫開(kāi)凡塵獨(dú)自發(fā)呆，最適于放松身心，在這里你將會(huì)和大自然徹底的融合，這里豐富的氧氣會(huì)洗去你滿身的疲憊。森林浴

、森林氧吧、森林狩獵、森林徒步、森林露營(yíng)、森林美食等各種圍繞森林的活動(dòng)可自由選擇參加。賦予文化內(nèi)涵－享受森林白天，盡情的馳騁在松軟厚實(shí)的白雪之上，享受著冰雪世界獨(dú)特的魅力。夜晚，幾乎所有的人們都來(lái)到了溫暖酒吧，空氣中散發(fā)著美好曖昧的氣息。這里的夜晚不再孤單，有什么故事嗎？看你自己的勇氣和運(yùn)氣了。來(lái)到這里，你會(huì)體驗(yàn)到歐洲瑞士滑雪的感覺(jué)，滑雪不僅僅是一種運(yùn)動(dòng)。可以帶上家里的老人一起來(lái)這里享受，年輕人白天滑雪，而老人可以坐在溫暖的房間的落地窗在看書或欣賞美麗的雪景。夏季：森林城堡酒吧艷遇冬季：滑雪酒吧艷遇城堡賦予文化內(nèi)涵－豐富的文化及娛樂(lè)活動(dòng)業(yè)余滑雪大賽、攝影大賽、真人CS對(duì)抗賽、騎馬大賽、山地自行車比賽、山地越野賽、動(dòng)力傘大賽。以上活動(dòng)根據(jù)情況有周賽、月賽、季賽，使活動(dòng)長(zhǎng)期持續(xù)化。長(zhǎng)期不斷的各種比賽活動(dòng)各種講座及互動(dòng)交流每周五舉辦免費(fèi)的滑雪、攝影、騎馬、山地自行車、山地越野、動(dòng)力傘等度假村具有的娛樂(lè)項(xiàng)目的免費(fèi)講座。同時(shí)組織相應(yīng)的愛(ài)好者，度假村為其免費(fèi)提供會(huì)議室進(jìn)行自由交流。選擇周五舉辦各種免費(fèi)活動(dòng)，是為了提高周五晚入住率，因一般自駕車出游習(xí)慣選擇周六出行。賦予文化內(nèi)涵－強(qiáng)化歐洲及瑞士文化風(fēng)情森林小火車，歐式觀光馬車，騎馬巡邏的保安，歐洲古老的路牌等，借鑒更多的歐洲元素。門童迎賓員、前臺(tái)服務(wù)員、瑞士餐館服務(wù)員等雇傭在京的留學(xué)生實(shí)習(xí)體驗(yàn)。形成長(zhǎng)期機(jī)制。瑞士風(fēng)情館，在歐洲小劇院邀請(qǐng)歐洲文藝團(tuán)體上演富有歐洲文化特色的演出節(jié)目。與簽約瑞士小鎮(zhèn)的文化交流活動(dòng)，狂歡節(jié)，瑞士冰雪周等各種帶有濃郁歐洲文化的活動(dòng)。收益及市場(chǎng)分析項(xiàng)目5年綜合收益度假村5年收益度假村5年利潤(rùn)計(jì)算房?jī)r(jià)及入住率對(duì)度假村純利潤(rùn)的影響度假村客房收入計(jì)算房?jī)r(jià)及入住率變化對(duì)客房收益的影響度假村其他自營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入度假村5年經(jīng)營(yíng)總收益計(jì)算度假村5年?duì)I業(yè)費(fèi)用核算旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入產(chǎn)出度假村各季節(jié)營(yíng)業(yè)項(xiàng)目狀況按07年數(shù)據(jù)進(jìn)行的夏季住宿客源分析夏季度假村可新增的客源分析冬季滑雪客源分析開(kāi)房率設(shè)定依據(jù)說(shuō)明出租物業(yè)收入度假村營(yíng)業(yè)成本核算說(shuō)明盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算結(jié)論收益及市場(chǎng)分析—項(xiàng)目綜合收益第一年第二年第三年第四年第五年度假村利潤(rùn)44814998567659456323旅游地產(chǎn)利潤(rùn)4400440044004400合計(jì)利潤(rùn)（4.5億元）44819398100761034510723項(xiàng)目5年綜合收益（萬(wàn)元）度假村建成后第一年全力做好度假村的經(jīng)營(yíng)及推廣，并策劃、設(shè)計(jì)首期旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。旅游地產(chǎn)在度假村營(yíng)業(yè)后的第二年開(kāi)始進(jìn)行。每年房?jī)r(jià)按靜態(tài)不變計(jì)算。不含出讓土地的利潤(rùn)。未計(jì)算大型私人莊園的利潤(rùn)，實(shí)際上這部分最大的利潤(rùn)來(lái)源。以度假村為先導(dǎo)，以旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為后續(xù)長(zhǎng)期持續(xù)的盈利手段。項(xiàng)目的戰(zhàn)略方針度假村項(xiàng)目越成功，后期的旅游地產(chǎn)的價(jià)格及銷售會(huì)越理想，度假村是本項(xiàng)目的龍頭。因此必需精心做好度假村的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)。建議在資金允許的情況下，將規(guī)劃中的滑雪場(chǎng)、山地高爾夫二期考慮的項(xiàng)目合并在一期進(jìn)行。高爾夫場(chǎng)可使旅游地產(chǎn)目標(biāo)客戶中增加消費(fèi)能力更強(qiáng)的高爾夫愛(ài)好者。度假村作為項(xiàng)目的龍頭，本身也具備很強(qiáng)的盈利能力。隨著度假村及旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)模不斷增加。規(guī)模越大，后期的旅游地產(chǎn)的價(jià)格及銷售會(huì)越理想。收益及市場(chǎng)分析——度假村5年利潤(rùn)計(jì)算第一年第二年第三年第四年第五年?duì)I業(yè)收入7512萬(wàn)元8329萬(wàn)元9260萬(wàn)元9849萬(wàn)元10481萬(wàn)元減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用36353762378940194147

所得稅前利潤(rùn)38774567547158306334

所得稅（25%）9691142136814581584稅后純利潤(rùn)29093425410343724750加：提取折舊15731573157315731573現(xiàn)金收回（2.7億元）44814998567659456323度假村開(kāi)業(yè)后前5年?duì)I業(yè)盈虧表（萬(wàn)元）開(kāi)業(yè)后前五年?duì)I業(yè)利潤(rùn)合計(jì)為2.7億元。實(shí)際上第一年收益有可能達(dá)不到預(yù)計(jì)，而后幾年超過(guò)預(yù)計(jì)。營(yíng)業(yè)費(fèi)用包括了1573萬(wàn)元的折舊費(fèi)用。這部分實(shí)際上為收回的投資。第六年開(kāi)始利潤(rùn)狀況會(huì)與第五年相近，基本不會(huì)有太大的變化。但產(chǎn)業(yè)會(huì)有很大的升值。實(shí)際上可以爭(zhēng)取到地方的稅收部分減三免二的優(yōu)惠條件，但在此未做考慮。出租物業(yè)部分的水電暖等費(fèi)用由租戶負(fù)責(zé)，因此不產(chǎn)生費(fèi)用。在此未做計(jì)算。在出現(xiàn)盈利的前提下，會(huì)對(duì)相關(guān)崗位制定激勵(lì)政策，約為純利潤(rùn)的10%左右。未考慮門票收入，按每人80元，約20萬(wàn)人計(jì)算，約為1600萬(wàn)元的收入。收益及市場(chǎng)分析—房?jī)r(jià)及入住率對(duì)度假村純利潤(rùn)的影響純利潤(rùn)指已提取每年1573萬(wàn)元折舊費(fèi)作為費(fèi)用之后的利潤(rùn)。本表體現(xiàn)的純利潤(rùn)變化，僅計(jì)算了房?jī)r(jià)及入住率變化產(chǎn)生客房收入變化的影響，其他營(yíng)業(yè)收入未做變化調(diào)整本表按上頁(yè)第一年收益情況為計(jì)算基準(zhǔn)。計(jì)算依據(jù)房?jī)r(jià)收益及市場(chǎng)分析——度假村客房收益計(jì)算計(jì)算天數(shù)度假村接待人數(shù)（萬(wàn)人次）客房標(biāo)準(zhǔn)間平均價(jià)格（元/天）人均住宿消費(fèi)（元/天）人均消耗費(fèi)用支出（元/天）客房營(yíng)業(yè)毛利潤(rùn)收入（萬(wàn)元）夏季主要季節(jié)120天16.2330165152430次要季節(jié)30天3.223011515320冬季主要季節(jié)120天14.4330165152160次要季節(jié)30天2.723011515270全年分計(jì)主要季節(jié)240天30.6330165154590次要季節(jié)60天5.923011515590合計(jì)旅游季節(jié)300天36.5314157155180萬(wàn)元客房營(yíng)業(yè)收入為5180萬(wàn)元（依照前頁(yè)設(shè)定的情況即全年入住率66.7%）接待人數(shù)是按前面設(shè)定的保守的開(kāi)房率計(jì)算得來(lái)。參照前面市場(chǎng)分析中當(dāng)?shù)氐目头績(jī)r(jià)格，此計(jì)算依據(jù)的價(jià)格仍然非常保守。實(shí)際上，周末與非周末，旅游旺季與淡季，房?jī)r(jià)是變化的，周末及旺季的價(jià)格會(huì)高于平時(shí)。未計(jì)算全年剩余的65天的營(yíng)業(yè)收入，在此忽略不計(jì)?？腿巳司陌ㄆ渥∷匏鶐?lái)的水電及損耗。具體計(jì)算方法見(jiàn)成本核算。收益及市場(chǎng)分析—房?jī)r(jià)及入住率變化對(duì)客房收益的影響66.7%入住率，330元的標(biāo)間價(jià)格為后面效益詳細(xì)預(yù)算的依據(jù)。本表顯示的是在房間不同定價(jià)及不同入住率的情況下的客房毛利潤(rùn)收益。客房毛利潤(rùn)收入指除去客人水電暖及一次性用品等一切消耗后的毛利潤(rùn)。投資及效益分析——度假村其他自營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入客源基數(shù)（萬(wàn)人次）消費(fèi)轉(zhuǎn)化比例消費(fèi)人數(shù)（萬(wàn)人次）平均消費(fèi)營(yíng)業(yè)收入毛利率毛利潤(rùn)1、餐飲36.530%1160元（兩餐）660萬(wàn)元70%462萬(wàn)元2、高爾夫36.510%3.7100元370萬(wàn)元100%370萬(wàn)元3、健身36.510%3.750元185萬(wàn)元100%185萬(wàn)元4、房車露營(yíng)150元忽略不計(jì)5、滑雪場(chǎng)5300元1500萬(wàn)元65%975萬(wàn)元6、會(huì)議室500次會(huì)議2000元100萬(wàn)元100%100萬(wàn)元合計(jì)2815萬(wàn)元2092萬(wàn)元度假村自營(yíng)餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入及毛利潤(rùn)因度假村的瑞士一條街有出租的物業(yè)，其中有部分為各種風(fēng)味餐飲，會(huì)吸引很多客人。在度假村餐飲消費(fèi)的為各種會(huì)議及培訓(xùn)、部分客人的體驗(yàn)消費(fèi)、大型宴會(huì)。因此考慮在度假村的餐飲率為30%。此部分在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中有很大的提高空間。房車基地及露營(yíng)產(chǎn)生的收入不高，這部分主要作用是起到宣傳作用，因此收入忽略不計(jì)。會(huì)議室使用按年接待500個(gè)各種會(huì)議及培訓(xùn)，平均每個(gè)會(huì)議或培訓(xùn)使用2天計(jì)算。客源基數(shù)為前面保守計(jì)算的度假村全年接待人數(shù)36.5萬(wàn)人次。投資及效益分析——度假村5年經(jīng)營(yíng)總收益計(jì)算第一年第二年第三年第四年第五年客房毛利潤(rùn)收入開(kāi)房率67%開(kāi)房率71%開(kāi)房率76%開(kāi)房率76%開(kāi)房率76%5180萬(wàn)元5708萬(wàn)元6329萬(wàn)元6645萬(wàn)元6977萬(wàn)元其他自營(yíng)項(xiàng)目毛利潤(rùn)收入增長(zhǎng)率10%增長(zhǎng)率10%增長(zhǎng)率10%增長(zhǎng)率10%2092萬(wàn)元2301萬(wàn)元2531萬(wàn)元2784萬(wàn)元3063萬(wàn)元物業(yè)毛利潤(rùn)收入增長(zhǎng)率33%增長(zhǎng)率25%增長(zhǎng)率5%增長(zhǎng)率5%240萬(wàn)元320萬(wàn)元400萬(wàn)元420萬(wàn)元441萬(wàn)元合計(jì)7512萬(wàn)元8329萬(wàn)元9260萬(wàn)元9849萬(wàn)元10481萬(wàn)元按第一年的情況，計(jì)算得出的人均客房利潤(rùn)為142元，每提高開(kāi)房率1%可增加毛利潤(rùn)64萬(wàn)元。第二年客房毛利潤(rùn)計(jì)算方法如下（5180+64×4個(gè)百分點(diǎn)）×1.05=5708萬(wàn)元。其他自營(yíng)項(xiàng)目業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)按5%計(jì)算。每年物價(jià)上漲按5%計(jì)算，后幾年的單純物價(jià)上漲因素增加的營(yíng)業(yè)額。即在同等消費(fèi)情況下，消費(fèi)額將增加5%。所以，第二年開(kāi)始所有的經(jīng)濟(jì)收益中都將5%的物價(jià)上漲計(jì)算在內(nèi)。開(kāi)業(yè)后度假村毛利潤(rùn)收入情況投資及效益分析——度假村5年?duì)I業(yè)費(fèi)用核算第一年第二年第三年第四年第五年人員工資12001260132313891459辦公費(fèi)用120126132139146廣宣費(fèi)用240252264278292營(yíng)業(yè)稅392435485513543取暖費(fèi)110116121127134費(fèi)用小計(jì)20622189222524462574提取折舊15731573157315731573費(fèi)用合計(jì)36353762378940194147按設(shè)定的營(yíng)業(yè)狀況下的營(yíng)業(yè)費(fèi)用（萬(wàn)元）固定費(fèi)用1462萬(wàn)元人員工資1200萬(wàn)元+辦公費(fèi)用120萬(wàn)元+取暖費(fèi)110萬(wàn)元×20%+基本運(yùn)營(yíng)費(fèi)120萬(wàn)元=1462萬(wàn)元可變費(fèi)用說(shuō)明在實(shí)際營(yíng)業(yè)狀況比設(shè)定的情況增加或較少的情況下，可變費(fèi)用基本同比例變化。因此毛利率基本也成比例變化，在此不再做詳細(xì)計(jì)算。收益及市場(chǎng)分析－旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入產(chǎn)出項(xiàng)目?jī)?nèi)容單位造價(jià)單位售價(jià)單位毛利毛利率每棟面積每棟毛利每棟投入1、城堡式酒店1500元/㎡3000元/㎡1500元/㎡50%1000㎡150萬(wàn)元150萬(wàn)元2、VIP高檔別墅2000元/㎡4000元/㎡2000元/㎡50%300㎡60萬(wàn)元60萬(wàn)元3、中檔別墅1750元/㎡3500元/㎡1750元/㎡50%150㎡26萬(wàn)元26萬(wàn)元項(xiàng)目?jī)?nèi)容數(shù)量每棟面積總面積單位造價(jià)總投入銷售收入稅收及廣宣毛利潤(rùn)1、城堡式酒店301000㎡30000㎡1500元/㎡0.45億元0.9億元0.180.27億元2、VIP高檔別墅20300㎡6000㎡2000元/㎡0.18億元0.36億元0.070.11億元3、中檔別墅40150㎡6000㎡1750元/㎡0.1億元0.21億元0.040.06億元合計(jì)9042000㎡0.73億元1.470.3億元0.44億元各項(xiàng)目造價(jià)及利潤(rùn)每期開(kāi)發(fā)規(guī)模及投入產(chǎn)出全部為不超過(guò)三層的建筑，且單體面積不大于1000㎡，建設(shè)竣工周期為6個(gè)月，計(jì)劃銷售期3個(gè)月。因此理論上一年完成一個(gè)開(kāi)發(fā)周期。本項(xiàng)目的毛利率為50%，房地產(chǎn)業(yè)各種稅收合計(jì)為銷售額的近10%，按10%計(jì)算稅收。廣宣費(fèi)用按銷售額的10%，兩項(xiàng)合計(jì)20%。每期投入0.73億元，純利5380萬(wàn)元。實(shí)際投入資金約5000萬(wàn)元即可完成操作。計(jì)算中不包括大型私人莊園的開(kāi)發(fā)及收益。以上建筑不含裝修，為普通商品房竣工標(biāo)準(zhǔn)，如需裝修另行收費(fèi)。成本造價(jià)中已含運(yùn)營(yíng)成本。收益及市場(chǎng)分析—度假村各季節(jié)營(yíng)業(yè)項(xiàng)目狀況天1月2月3月4月5月6月7月8月9月101112140100300100210210903303651、滑雪2、賞雪度假3、會(huì)議及培訓(xùn)4、森林休閑度假5、攝影6、騎馬7、高爾夫8、房車露營(yíng)9、周末自駕游露營(yíng)主要時(shí)間段次要時(shí)間段其中4月至5月上旬，9月中旬至10月底，這兩個(gè)時(shí)間段為度假村淡季，全年合計(jì)3個(gè)月時(shí)間。收益及市場(chǎng)分析—按07年數(shù)據(jù)進(jìn)行的夏季住宿客源分析07年崇禮旅游市場(chǎng)情況－夏季2007年崇禮夏季旅游人數(shù)為40萬(wàn)人，時(shí)間在5月中旬－10月中旬，共約150天，其中比較集中在120天。按90%人群在120天內(nèi)，10%人群在其余30天內(nèi)考量。如遇周末需求量會(huì)更大。平時(shí)會(huì)相對(duì)少些，不是周末的時(shí)間可以通過(guò)會(huì)議和培訓(xùn)來(lái)平衡。實(shí)際上因?yàn)槎燃俅宓奶厣?，?huì)有一些人群選擇多住幾日，這里暫不計(jì)算。夏季旅游季節(jié)為150天120天期間對(duì)游客的滿足率30天期間度假村開(kāi)房率120天期間30天期間每天平均度假村接待能力18萬(wàn)人4.5萬(wàn)人1500人40萬(wàn)人選擇度假村住宿的比例及人數(shù)100%40萬(wàn)人36萬(wàn)人4萬(wàn)人3333人50%89%80%32萬(wàn)人28.8萬(wàn)人3.2萬(wàn)人2666人62%71%60%24萬(wàn)人21.6萬(wàn)人2.4萬(wàn)人2000人83%53%50%20萬(wàn)人18萬(wàn)人2萬(wàn)人1666人100%44%度假村1500張床位，以07年崇禮旅游人數(shù)為依據(jù)，在旺季對(duì)市場(chǎng)的滿足率及淡季的開(kāi)房率由此看出，度假村的規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足現(xiàn)有的市場(chǎng)客源。收益及市場(chǎng)分析—夏季度假村可新增的客源分析張家口07年有610萬(wàn)人次的住宿，其中在張家口市區(qū)內(nèi)有211萬(wàn)人住宿，夏季占了70%，為148萬(wàn)人，按其中5%的人群被度假村吸引前往住宿，可增加7.4萬(wàn)人次。張家口及崇禮以外的住宿人數(shù)為340萬(wàn)人次，按其中2%選擇前往度假村住宿一天計(jì)算，為7.8萬(wàn)人次。合計(jì)為15.2萬(wàn)人次。原張家口客人選擇前往度假村住宿新增客源15.2萬(wàn)人次。會(huì)議及培訓(xùn)新增客源2.7萬(wàn)人次其客源市場(chǎng)為河北各地市、北京各企事業(yè)機(jī)關(guān)。每個(gè)會(huì)議或培訓(xùn)平均30人，住宿3天，新增200個(gè)會(huì)議，100個(gè)培訓(xùn)可新增2.7萬(wàn)人次。實(shí)際上這個(gè)市場(chǎng)潛力巨大，仍有很大的市場(chǎng)空間。休閑度假新增客源16萬(wàn)人次由于距離北京250km的地理位置優(yōu)勢(shì)，以北京常駐人口1600萬(wàn)人計(jì)算，其中0.5%的人前來(lái)休閑度假，以人們休閑度假的習(xí)慣按人均住宿2天計(jì)算，可新增客源16萬(wàn)人次。以上合計(jì)可新增客源34萬(wàn)人次。我們度假村夏季120天內(nèi)接待能力18萬(wàn)人次，150天內(nèi)的接待能力為22.5萬(wàn)人次。且這些人群完全是被度假村吸引前往我處的客人。僅此就無(wú)法滿足市場(chǎng)的需要。因此在計(jì)算收益時(shí)，120天內(nèi)按85%開(kāi)房率是有非常保守的。結(jié)果分析可新增客源34萬(wàn)人次收益及市場(chǎng)分析—冬季滑雪客源分析冬季滑雪期為130-150天，我們按140天計(jì)，其中主要集中在120天內(nèi)。07年崇禮滑雪客人為20萬(wàn)人次，這些客人基本都會(huì)選擇在滑雪場(chǎng)附近住宿。按平均每人次住宿1.5天計(jì)算。由此產(chǎn)生的住宿需要為20萬(wàn)人次×1.5天=30萬(wàn)人次。度假村的接待能力為1500張床位，按120天計(jì)接待能力為18萬(wàn)人次，按150天計(jì)接待能力為22.5萬(wàn)人次。實(shí)際上由于冬季滑雪住宿條件的大為改善及滑雪場(chǎng)規(guī)模和條件的不斷改善，其滑雪客人還會(huì)快速增加。同時(shí)由于度假村條件及特色的吸引，還將產(chǎn)生冬季賞雪的大批客源。按夏季新增客源的計(jì)算方法，按07年計(jì)算的新增客人中33%為冬季客人，即可新增客源15萬(wàn)人次。通過(guò)以上數(shù)字可看出，接待能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足現(xiàn)有的住宿需求。因此如果度假村冬季150天內(nèi)按100%開(kāi)房率計(jì)算是完全有充分的依據(jù)和可能的?？紤]滑雪在周末比較集中，因此在后面的收益計(jì)算時(shí)將會(huì)按很保守的80%開(kāi)房率計(jì)算。以07年20萬(wàn)人次滑雪客人做參考的分析盡管以上數(shù)據(jù)顯示度假村無(wú)法滿足客源需求，但在計(jì)算收益時(shí)為穩(wěn)妥起見(jiàn)，150天的滑雪期按80%開(kāi)房率計(jì)算。計(jì)有18萬(wàn)人次的住宿。冬季按18萬(wàn)人次住宿保守計(jì)算收益及市場(chǎng)分析—開(kāi)房率設(shè)定依據(jù)說(shuō)明計(jì)算天數(shù)度假村接待能力（萬(wàn)人次）假定的度假村開(kāi)房率度假村接待人數(shù)（萬(wàn)人次）度假村客源市場(chǎng)規(guī)模（萬(wàn)人次）滿足市場(chǎng)需求率夏季主要季節(jié)120天1890%16.266.624%次要季節(jié)30天4.570%3.27.443%冬季主要季節(jié)120天1880%14.440.535%次要季節(jié)30天4.560%2.74.577%全年分計(jì)主要季節(jié)240天3685%30.6107.128%次要季節(jié)60天966%5.911.949%合計(jì)旅游季節(jié)300天4581%36.511931%全年合計(jì)365天54.866.7%36.511931%先按比較保守的原則設(shè)定的各季節(jié)的開(kāi)房率。由此可以看出，這種情況下僅滿足了客源市場(chǎng)的31%。說(shuō)明這樣的開(kāi)房率設(shè)定非常的保守，因此也就非常的容易做到。由以上數(shù)據(jù)計(jì)算，300天的旅游季節(jié)開(kāi)房率全部按100%，也就能滿足客源市場(chǎng)的38%。因此這個(gè)情況發(fā)生的可能性有充足的依據(jù)。按保守的方式，我們?cè)谙旅嬗?jì)算各項(xiàng)收益時(shí)仍按我們保守設(shè)定的開(kāi)房率計(jì)算。以上只計(jì)算了全年中的300天，其余65天未做計(jì)算。在假定的開(kāi)房率下的客源情況收益及市場(chǎng)分析—度假村出租物業(yè)收入根據(jù)測(cè)算的度假村出租物業(yè)其商戶自營(yíng)的營(yíng)業(yè)毛利潤(rùn)為1329萬(wàn)元，按30%支出租金，可收取租金400萬(wàn)元，這個(gè)數(shù)值是商戶可以接受的，也比較合理的。瑞士一條街在開(kāi)業(yè)的第一年為市場(chǎng)培育期，同時(shí)考慮初期的招租，因此租金收入可以制定的較低。第一年按月平均租金收入10元/㎡，合年租金收入為120元/㎡。今后根據(jù)測(cè)算的物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主可獲取的利潤(rùn)開(kāi)始提高租金。瑞士一條街的建筑總面積為15000-20000㎡，其中約30-40%面積5000-7000㎡出租，剩余為出租的為自營(yíng)的中低檔客房。開(kāi)業(yè)第一年租金收入為240萬(wàn)元。其后租金收入可達(dá)到400萬(wàn)元。度假村瑞士一條街底層商鋪第一年物業(yè)租金收入為240萬(wàn)元客源基數(shù)（萬(wàn)人次）轉(zhuǎn)化比例消費(fèi)人數(shù)（萬(wàn)人次）平均消費(fèi)營(yíng)業(yè)收入毛利率毛利潤(rùn)1、餐飲36.550%1860元（兩餐）1080萬(wàn)元70%756萬(wàn)元2、酒吧36.510%3.780元296萬(wàn)元80%237萬(wàn)元3、茶社等36.55%1.850元90萬(wàn)元80%72萬(wàn)元4、土特產(chǎn)36.530%1150元550萬(wàn)元40%220萬(wàn)元5、生活購(gòu)物36.510%3.730111萬(wàn)元40%44萬(wàn)元合計(jì)2127萬(wàn)元62%1329萬(wàn)元度假村瑞士一條街出租物業(yè)商戶自營(yíng)收入計(jì)算收益及市場(chǎng)分析—度假村營(yíng)業(yè)成本核算說(shuō)明固定費(fèi)用人員工資：?jiǎn)T工按500人，平均工資為2000元/月，折合24000元/年，年費(fèi)用1200萬(wàn)元?；巨k公費(fèi)用：正常辦公費(fèi)用包括了辦公涉及的水電暖等費(fèi)用，共計(jì)120萬(wàn)元折舊費(fèi)用

折舊費(fèi)用可以所得稅前列支，某種意義上可以理解為利潤(rùn)即投資收回?？梢院戏ǖ奶崛≌叟f越多，企業(yè)可以少繳納所得稅。折舊國(guó)家有相關(guān)的規(guī)定，賓館業(yè)平均下來(lái)的按總資產(chǎn)的折舊率業(yè)不僅相同，如北京建國(guó)飯店按十年計(jì)算折舊，廣州白天鵝飯店按十五年提取折舊。度假村全部資產(chǎn)平均按15年折舊計(jì)算。總投資2.36億元/15年=1573萬(wàn)元變動(dòng)費(fèi)用水：最大用水量，以賓館業(yè)經(jīng)驗(yàn)值1噸/客·天×3元/噸=3元/客·天。此經(jīng)驗(yàn)值包括了賓館的餐飲、娛樂(lè)、綠化及員工等消耗。電：最大用電量，以賓館業(yè)經(jīng)驗(yàn)值10kwh/客·天×0.5元/kwh=5元/客·天。此經(jīng)驗(yàn)值包括客人及員工生活、空調(diào)制冷（本項(xiàng)目不需要）、取暖等一切用電量。日常消耗：按7元/客·天計(jì)算。包括給個(gè)人提供牙膏、牙刷、洗浴品等一次性用品及其他床單、毛巾等用品的折舊損耗。取暖：取暖時(shí)長(zhǎng)180天，按25元/㎡，滿負(fù)荷為44000㎡×25元/㎡=110萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅各種稅種可以按營(yíng)業(yè)額6%概算。收益及市場(chǎng)分析—度假村盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)（以開(kāi)業(yè)第一年為例計(jì)算）盈虧平衡點(diǎn)=固定費(fèi)用1462萬(wàn)元/預(yù)計(jì)收入6537萬(wàn)元=22.4%盈虧平衡點(diǎn)說(shuō)明當(dāng)實(shí)際營(yíng)業(yè)狀況達(dá)到設(shè)定條件的22.4%時(shí)，就可以保持不虧損。此時(shí)旅游季節(jié)300天（其余65天按沒(méi)有收入計(jì)）內(nèi)的開(kāi)房率大約為19%。因開(kāi)房率下降，客源減少，導(dǎo)致其它營(yíng)業(yè)項(xiàng)目的客源同比例縮小，因此收益也會(huì)同比例減少，即營(yíng)業(yè)狀況收益為設(shè)定條件的19%。收益及市場(chǎng)分析－案例參考地點(diǎn)：崇禮縣城邊規(guī)模：49230平方米建筑：全部為8-10層、電梯。戶型為40-60㎡賓館客房型房間，無(wú)裝修。塑鋼雙層玻璃窗，外立面為棕色墻磚。工程進(jìn)展：9月份時(shí)已封頂，完成外立面裝修。目標(biāo)客戶：北京市場(chǎng)，以滑雪客人為主。銷售價(jià)格：初定為3000元/㎡。銷售情況：9月份封頂時(shí)還未進(jìn)入銷售階段。但已銷售約150套，銷售率15%。開(kāi)發(fā)商看到良好的銷售情況后，因惜售而暫停對(duì)外銷售，意在項(xiàng)目完全竣工后提高銷售價(jià)格?？蛻舴治觯呵捌诳蛻舫龊跻饬系幕緸閺埣铱诘貐^(qū)居民。收益及市場(chǎng)分析——結(jié)論度假村項(xiàng)目投資收益率高，約5年收回投資，投資收益率為20%。盈虧平衡點(diǎn)低，約為19%，對(duì)盈利不虧損有著可靠的保證。從開(kāi)業(yè)后的第二年開(kāi)始即可以著手旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，又可以產(chǎn)生可觀的收益。并且可連續(xù)開(kāi)發(fā)10年。在經(jīng)營(yíng)狀況良好的情況下，根據(jù)需要可開(kāi)發(fā)度假村二期。后續(xù)項(xiàng)目可以投資自己的滑雪場(chǎng)、山地高爾夫等。在形成知名度后，可轉(zhuǎn)讓地塊給其他地產(chǎn)商獲利。如度假村無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，可以繼續(xù)擴(kuò)建。投入的固定資產(chǎn)（度假村），擁有的土地本身會(huì)有很大的升值空間。20平方公里折合為2000公頃或3萬(wàn)畝或4940英畝。按其中30%面積辦理土地證，為9000畝，按每畝土地增值20萬(wàn)元計(jì)算，僅土地增值就可以達(dá)到18億元。結(jié)論利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)崇禮項(xiàng)目地風(fēng)光發(fā)展前景現(xiàn)有狀況及發(fā)展空間項(xiàng)目發(fā)展所依托的自然條件崇禮旅游資源即將被大規(guī)模開(kāi)發(fā)未來(lái)的中國(guó)崇禮格林德瓦夏季森林度假勝地冬季滑雪夏季森林度假發(fā)展前景－現(xiàn)有狀況及發(fā)展空間崇禮當(dāng)前已成熟的旅游狀況崇禮滑雪：其規(guī)模、檔次、雪質(zhì)、雪道等已被廣大消費(fèi)者認(rèn)可，按其地理位置、自然條件、已具備設(shè)施情況等，已接近亞布力滑雪場(chǎng)，即將成為中國(guó)第一滑雪勝地。夏季觀景：07年已達(dá)到了40萬(wàn)人次，初具規(guī)模。但并不廣為人知。需要盡快完善的設(shè)施縣城內(nèi)滿足滑雪客人的3星以上的中高檔酒店。晚間基本娛樂(lè)項(xiàng)目和設(shè)施。需要發(fā)展的方面大規(guī)模拓展夏季休閑度假旅游。滿足滑雪及賞雪客人的度假型酒店。景區(qū)內(nèi)更豐富的娛樂(lè)設(shè)施和內(nèi)容。成規(guī)模的設(shè)施完善的度假村。富有文化內(nèi)涵的各類消遣活動(dòng)。適合會(huì)議、療養(yǎng)的配套設(shè)施。度假村內(nèi)能滿足日產(chǎn)生活的購(gòu)物場(chǎng)所發(fā)展前景－崇禮旅游資源即將被大規(guī)模開(kāi)發(fā)總投資30億元的太子城度假村?？偼顿Y1億歐元的中意塞北滑雪度假村?？偼顿Y10億元的樺皮嶺度假村。水利部科技推廣中心。已正式簽約即將動(dòng)工的項(xiàng)目發(fā)展前景－未來(lái)的中國(guó)崇禮格林德瓦憑借出色的自然條件，夏季涼爽的溫度，完善的住宿及娛樂(lè)設(shè)施，我們開(kāi)發(fā)的“森林度假”被譽(yù)為東方的“格林德瓦”，吸引著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外的人們來(lái)這里休閑度假，享受自然。有森林避暑、搏匹克、森林浴

、森林氧吧、森林狩獵、森林徒步、森林露營(yíng)、森林美食、森林自行車越野、馬場(chǎng)、山地高爾夫……夏季發(fā)展前景－夏季森林度假勝地有城堡式酒店，VIP別墅。冬季滿足滑雪者及賞雪度假者住宿。夏季成為森林休閑度假、會(huì)議接待、旅游觀光、企業(yè)培訓(xùn)、員工療養(yǎng)、親朋聚會(huì)的絕佳場(chǎng)所。隨著知名度的提高，在無(wú)法滿足市場(chǎng)的情況下，可能會(huì)不斷的或合作開(kāi)發(fā)新的度假村，旅游地產(chǎn)每期開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷加大，銷售價(jià)格不斷升高。同時(shí)生活設(shè)施不斷完善，最終形成一些常住人群。隨著發(fā)展，會(huì)有“達(dá)沃斯”“圣莫里茨”等瑞士小鎮(zhèn)出現(xiàn)，最終在這片美麗的山里形成若干個(gè)美麗的小鎮(zhèn)度假村。但這其中最關(guān)鍵的是啟動(dòng)這個(gè)概念。發(fā)展前景－以冬季滑雪為先導(dǎo)的四季度假勝地

隨著發(fā)展，各項(xiàng)設(shè)施越來(lái)越完善，由于現(xiàn)代傳媒的高速傳播，幾年后……“崇禮滑雪”成為繼“瑞士滑雪”后，聞名世界的滑雪勝地。無(wú)論是滑雪場(chǎng)數(shù)量還是雪質(zhì)、雪道、酒店住宿、配套娛樂(lè)等，都將是世界一流，而其消費(fèi)卻大大低于瑞士。同時(shí)冬季住在森林溫暖的城堡里賞雪度假也被人們廣為認(rèn)可。冬季滑雪賞雪度假幾年后，這里將是一個(gè)集旅游、休閑、度假、療養(yǎng)、會(huì)展、娛樂(lè)、商業(yè)、教育、居住等不同功能有機(jī)組合的著名度假圣地。政府所規(guī)劃的“在全國(guó)乃至世界旅游中形成最有特色的四季旅游度假地”

的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。李鐵關(guān)于崇禮旅游的文章

國(guó)家發(fā)改委小城鎮(zhèn)發(fā)展中心主任

《關(guān)于崇禮縣如何打造東方“達(dá)沃斯”的幾點(diǎn)思考》《發(fā)展冬季旅游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)貧困縣盡快脫貧致富》《關(guān)于崇禮縣如何打造東方“達(dá)沃斯”的幾點(diǎn)思考》—國(guó)家發(fā)改委小城鎮(zhèn)中心主任

李鐵2009.03

與崇禮縣的干部接觸了五六年了，目睹了近兩年崇禮發(fā)生的天翻地覆的變化。一切緣于在上個(gè)世紀(jì)末對(duì)我們還是十分陌生的產(chǎn)業(yè)，如今都在逐漸的轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。可以說(shuō)滑雪產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了崇禮縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的全面發(fā)展，使崇禮從一個(gè)毫不知名的貧困城鎮(zhèn)，居然開(kāi)始設(shè)計(jì)自己未來(lái)的前途，夢(mèng)想成為中國(guó)的“達(dá)沃斯”，聽(tīng)起來(lái)非常遙遠(yuǎn)，但是是不是遙不可及呢。歸根結(jié)底，還是眼前腳下的路怎么走。

可預(yù)期的發(fā)展前景

崇禮的發(fā)展取決于兩個(gè)條件，一是北京龐大的消費(fèi)市場(chǎng)；二是崇禮獨(dú)特的自然景觀和氣候條件。雖然，目前已經(jīng)通過(guò)滑雪產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，和交通區(qū)位的改善，把兩個(gè)條件有機(jī)地結(jié)合在一起。但是如何進(jìn)一步鞏固現(xiàn)在的冬季旅游發(fā)展態(tài)勢(shì)，擴(kuò)展旅游資源容量，現(xiàn)在的規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略思路非常關(guān)鍵。

首先我們可以分析崇禮發(fā)展的外部條件，主要是北京的消費(fèi)市場(chǎng)。北京的滑雪產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了崇禮，每年上百萬(wàn)人的滑雪人次，為各滑雪場(chǎng)提供了充足的客源。其中絕大部分參與滑雪者受到收入能力和興趣的制約，基本上一年只能隨著單位的活動(dòng)參加一到兩次。他們的滑雪消費(fèi)只是郊區(qū)旅游消費(fèi)形式的一種。因此，即使看到了北京有如此龐大的滑雪旅游消費(fèi)市場(chǎng)，其中絕大部分暫時(shí)還不能納入崇禮的重要的旅游資源。因此我們要十分清醒地看到，北京的滑雪消費(fèi)者只有其中的一少部分，對(duì)崇禮有著特殊的興趣。兩個(gè)條件來(lái)決定這部分人，一是收入的能力，二是滑雪的水平和興趣。以這兩個(gè)條件來(lái)判斷，我們根據(jù)現(xiàn)在到崇禮來(lái)的滑雪人數(shù)，基本可以推斷出大致的數(shù)量。按5個(gè)月雪期，周六日的客流量平均1000人，加上平時(shí)的客流在200-300人?，F(xiàn)在的崇禮滑雪旅游人次也就是在10萬(wàn)人左右。而且其中絕大部分是重復(fù)流量。當(dāng)然，滑雪旅游的一個(gè)重要特點(diǎn)是投資大，消費(fèi)趨勢(shì)長(zhǎng)。所以這部分人帶動(dòng)了崇禮服務(wù)業(yè)以致于農(nóng)業(yè)休閑旅游的發(fā)展。

滑雪旅游人數(shù)的增長(zhǎng)趨勢(shì)到底有多大，這一點(diǎn)在未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃中具有非常重要的作用。從近一兩年萬(wàn)龍雪場(chǎng)客流量劇增的情況下，我們欣喜地看到，北京以及全國(guó)的滑雪市場(chǎng)已經(jīng)穩(wěn)步地提供了一批愿意來(lái)崇禮的滑雪愛(ài)好者，而且每年呈上升趨勢(shì)。但是，會(huì)不會(huì)達(dá)到高速地增長(zhǎng)，在十年期內(nèi)能夠達(dá)到百萬(wàn)人或至少50萬(wàn)人的數(shù)量。從我的判斷來(lái)看，很難做得到。一方面國(guó)際和國(guó)內(nèi)雪場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，分散了一批滑雪愛(ài)好者。另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)和收入群體相對(duì)的分化，使得這些滑雪愛(ài)好者的數(shù)量只能是常規(guī)增長(zhǎng)。這就意味著，再現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻番的可能性有，但是到了一定時(shí)期，滑雪旅游人口的上升就會(huì)出現(xiàn)邊際遞減階段。那么規(guī)劃10年內(nèi)，來(lái)崇禮的滑雪人口在20萬(wàn)左右，就已經(jīng)會(huì)對(duì)崇禮的發(fā)展帶來(lái)巨大的效益。

以上判斷只是根據(jù)現(xiàn)有的資源容量進(jìn)行分析，因?yàn)楫吘钩缍Y的發(fā)展面臨著兩個(gè)瓶頸，水資源和基礎(chǔ)設(shè)施的配套。前者決定了滑雪產(chǎn)業(yè)的可擴(kuò)展規(guī)模，后者則決定了未來(lái)有多少投資商的進(jìn)入。假定在這兩個(gè)瓶頸問(wèn)題在一定時(shí)間內(nèi)得到解決，外部條件的變化就可以更加有利于崇禮旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

分析外部條件變化的第二個(gè)因素，就是考慮到北京市冬季消費(fèi)群體可能的擴(kuò)張，當(dāng)然要取決于我們能夠給消費(fèi)者提供什么。因?yàn)槲覀円惨⒁獾?，為什么在北京的滑雪人口?huì)那么多，其實(shí)主要是這批滑雪人口和北京冬季的會(huì)議經(jīng)濟(jì)緊密地聯(lián)系在一起。北京每年的11月份開(kāi)始，進(jìn)入了所有單位的年終總結(jié)時(shí)期。大部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好的外企和國(guó)有單位，一般都選擇郊區(qū)的度假中心，開(kāi)展各種年終聯(lián)歡活動(dòng)，其間也包括圣誕節(jié)的慶祝。由于這一時(shí)間正好和冬季滑雪期吻合，所以也推動(dòng)了北京郊區(qū)滑雪場(chǎng)的興起。

北京郊區(qū)的消費(fèi)旅游可能具備幾個(gè)條件，一是一個(gè)半小時(shí)以內(nèi)的車程半徑；二是條件比較舒適功能齊全的度假村；三是各具特色的消費(fèi)服務(wù)；四是比較好的自然景觀。相對(duì)比照崇禮，路程雖然遠(yuǎn)了一個(gè)小時(shí)，但不是根本的問(wèn)題。關(guān)鍵是中間兩個(gè)條件目前急需改進(jìn)。崇禮沒(méi)有高檔大規(guī)模的度假村，消費(fèi)特點(diǎn)單一，這是不利因素。但是自然景觀仍然可以說(shuō)獨(dú)具特點(diǎn)。如果我們把北京的會(huì)議經(jīng)濟(jì)作為這里刺激消費(fèi)和拉動(dòng)旅游需求的熱點(diǎn)，可能崇禮的旅游潛力還會(huì)極大地迸發(fā)出來(lái)。我在和崇禮的干部交流的時(shí)候，反復(fù)講到增加旅游內(nèi)容的延展性，要爭(zhēng)取把北京的會(huì)議經(jīng)濟(jì)吸引過(guò)來(lái)。這就要求繼續(xù)改善投資，提高服務(wù)水平，提高投資的檔次和增加功能的多樣性。解決了這些問(wèn)題，很難說(shuō)崇禮未來(lái)的冬季旅游人口會(huì)是多少，滑雪旅游的人數(shù)也會(huì)大幅度增加。

第三個(gè)外部條件的變化，是旅游季節(jié)的延展性對(duì)于北京消費(fèi)者的吸引力。北京市逆城市化現(xiàn)象最突出的特點(diǎn)就是消費(fèi)的郊區(qū)化。在2個(gè)小時(shí)車程的半徑內(nèi)，周末旅游經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了郊區(qū)服務(wù)業(yè)的飛速發(fā)展，而且一年四季都處于旺盛時(shí)期。北京市民的春夏秋季的消費(fèi)形式基本上集中在郊游、農(nóng)家樂(lè)、采摘、爬山和度假村等內(nèi)容上。北京市的周末經(jīng)濟(jì)和冬季會(huì)議經(jīng)濟(jì)不同的是，旅游消費(fèi)人口基本以家庭為單元，同事和各種團(tuán)體結(jié)伴而行。要求的服務(wù)也是追求物美價(jià)廉。在長(zhǎng)假和學(xué)校暑假期間，北京市民的旅游半徑可以擴(kuò)展到內(nèi)蒙古壩上地區(qū)。

針對(duì)北京市春夏秋季的旅游消費(fèi)，可能崇禮還沒(méi)有充分的應(yīng)對(duì)措施。我們只是宣傳了這里的四季景觀，但是能夠提供什么類型的多樣化服務(wù)，還沒(méi)有統(tǒng)籌規(guī)劃。其實(shí)這里仍然蘊(yùn)含著巨大的旅游資源，有足夠的開(kāi)發(fā)潛力。例如，我在和崇禮縣干部交談時(shí)，他們?cè)谠u(píng)價(jià)地理區(qū)位時(shí)，把這里稱作平原到壩上的過(guò)渡帶。其實(shí)這里海拔已經(jīng)在1200米以上，氣候和自然景觀與壩上基本一致。過(guò)去講出了口外既是壩上。而北京人熱衷于旅游的壩上地區(qū)，恰恰是一個(gè)重要的消費(fèi)熱點(diǎn)，因?yàn)閴紊弦馕吨鴽](méi)有炎熱的夏季。說(shuō)白了，這里除了沒(méi)有蒙古包和大面積的草原，其實(shí)也就是壩上地區(qū)，關(guān)鍵是我們以什么樣的形式來(lái)按照壩上的模式和北京市民的消費(fèi)需求來(lái)打造新型的壩上旅游景觀。只有這樣，崇禮旅游的季節(jié)可以無(wú)限延長(zhǎng)，旅游人口可以無(wú)限上升。未來(lái)的崇禮的旅游景觀優(yōu)勢(shì)才可以得到充分發(fā)揮。

分析了以上三個(gè)外部條件，其實(shí)就是要求我們?nèi)绾巫龊脙?nèi)功，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光，來(lái)規(guī)劃崇禮未來(lái)以旅游為龍頭帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性思路。

政府現(xiàn)在該做些什么？

為什么要這樣提出問(wèn)題，這是我在地方調(diào)研上遇到的最普遍而且也是最復(fù)雜的事情。說(shuō)普遍，就是大部分地方政府都要做事情，但是做什么，經(jīng)常是隨機(jī)和短期的行為。說(shuō)復(fù)雜，就是急功近利，利益糾纏或者是政府越位的事情時(shí)有發(fā)生。我們看到這些年崇禮的各級(jí)干部們?yōu)榱舜蛟炻糜纹放葡铝撕艽蟮牧?，起到了很好的效果。但是按照我們的預(yù)期來(lái)看，當(dāng)前這個(gè)時(shí)期尤為重要，因?yàn)閼?zhàn)略和決策往往決定了我們未來(lái)的發(fā)展前途。舉例來(lái)說(shuō)，為什么亞布力和北大湖都是很好的滑雪旅游勝地，反而被崇禮后來(lái)居上。有客觀因素，區(qū)位條件的差異。主觀因素在哪里呢，在于品牌和觀念以及管理。沒(méi)有萬(wàn)龍滑雪場(chǎng)國(guó)際化的管理水平，崇禮的旅游業(yè)能否發(fā)展到今天，尚是一個(gè)未知數(shù)。對(duì)于崇禮縣政府也是如此，只有把崇禮的政府行為提高到國(guó)際的管理水準(zhǔn)，也就是按照中國(guó)“達(dá)沃斯”的目標(biāo)來(lái)塑造崇禮形象，崇禮才有可能帶來(lái)翻天覆地的變化。

要清醒客觀地做好長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃。崇禮的規(guī)劃就是要以旅游業(yè)發(fā)展為龍頭，來(lái)帶動(dòng)全社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)民收入水平的提高，全縣的脫貧致富。規(guī)劃的內(nèi)容是什么？在我看來(lái)，首先要確定旅游保護(hù)區(qū)，把重點(diǎn)的適宜于發(fā)展冬季旅游和春夏秋季旅游的自然生態(tài)區(qū)域保護(hù)起來(lái)，嚴(yán)格限制其他產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入。為旅游的投資者和開(kāi)發(fā)者留有足夠的發(fā)展空間。前些天，我曾經(jīng)了解到，縣政府對(duì)于發(fā)展風(fēng)電事業(yè)有較大的興趣，因?yàn)榭梢詭?lái)GDP的增長(zhǎng)和充足的稅收。但是，如果在旅游區(qū)建立風(fēng)電塔，勢(shì)必造成旅游景觀的破壞，還會(huì)形成旅游企業(yè)和電力企業(yè)之間扯不清的矛盾，互相爭(zhēng)奪資源。也還會(huì)破壞了政府曾經(jīng)和旅游投資企業(yè)簽訂的協(xié)議，毀壞了政府的形象，對(duì)未來(lái)的旅游投資者造成心理壓力。因此在規(guī)劃上要明確重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，明確空間的保護(hù)區(qū)域，明確政府和企業(yè)的職責(zé)，明確政府未來(lái)可能的基礎(chǔ)設(shè)施配備的條件。

要從現(xiàn)在開(kāi)始提升城鎮(zhèn)和旅游景區(qū)的發(fā)展品味。近幾年，崇禮縣城的房地產(chǎn)發(fā)展非常迅速，地價(jià)攀升，各種服務(wù)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了繁榮的景象。即使在旅游景區(qū)附近的村落，農(nóng)民也在旅游業(yè)中嘗到了甜頭，紛紛開(kāi)辦了農(nóng)家樂(lè)的家庭旅游業(yè)和飯館。由于投資者進(jìn)入的門檻較低，使得城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，城鎮(zhèn)未來(lái)的形象和現(xiàn)在的發(fā)展勢(shì)頭形成了明顯的反差。所謂旅游，就是在休閑中滿足視覺(jué)和消費(fèi)的不同的需求，城鎮(zhèn)形象也是如此。所以從現(xiàn)在開(kāi)始，政府應(yīng)該從更高層次地要求，嚴(yán)格限制本地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，吸引國(guó)內(nèi)著名的品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，重塑崇禮城鎮(zhèn)的立體景觀。對(duì)于旅游景區(qū)內(nèi)的房屋建設(shè)，也要進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)北京等大城市來(lái)的小投資者和農(nóng)民合股經(jīng)營(yíng)農(nóng)家旅館、餐飲業(yè)，讓他們來(lái)主導(dǎo)房屋建設(shè)的品牌效應(yīng)。

要搞好基礎(chǔ)設(shè)施的配套服務(wù)。其實(shí)這方面崇禮縣政府已經(jīng)做的很好了，上級(jí)也給與了足夠的支持。我們目睹了崇禮近年來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施配套的變化，從交通設(shè)施的改善，高速公路的修建，景區(qū)道路的建設(shè)和電力的供給，還有縣城河道的改造等。是不是這些就夠了呢，當(dāng)然距離完善的服務(wù)，還有很大的差距，例如水的問(wèn)題，排污設(shè)施的問(wèn)題，還有城鎮(zhèn)管理和垃圾清理的問(wèn)題，等等。擺在縣政府面前的基本都是項(xiàng)目審批和資金的困難。問(wèn)題是要從規(guī)劃入手來(lái)解決基礎(chǔ)設(shè)施的配套問(wèn)題。如果沒(méi)有很好的規(guī)劃，很有可能就會(huì)造成資源的浪費(fèi)。因此，縣政府應(yīng)該在規(guī)劃的基礎(chǔ)上來(lái)確定基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的優(yōu)先順序，特別是要注意適度的規(guī)模。防止在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，維護(hù)成本的上升會(huì)帶來(lái)財(cái)政的壓力。

科學(xué)合理地確定發(fā)展目標(biāo)。前些天和縣里的干部交流過(guò)程中，了解到已經(jīng)委托規(guī)劃單位做了規(guī)劃，規(guī)劃的內(nèi)容確實(shí)有些令我瞠目結(jié)舌。規(guī)劃的縣城人口20多萬(wàn)，規(guī)劃的縣城建成區(qū)面積為24平方公里。不知道這樣的規(guī)劃目標(biāo)是縣里的領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人意志，還是規(guī)劃院盲目的設(shè)想，在我看來(lái)缺乏現(xiàn)實(shí)依據(jù)。首先，按照“達(dá)沃斯”的目標(biāo)，也就是一個(gè)小鎮(zhèn)的人口，就是龐大的人口進(jìn)入計(jì)劃和打造的品牌發(fā)生了矛盾。其次，對(duì)于旅游人口的增長(zhǎng)缺少科學(xué)的判斷。從國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)看，旅游人口的特點(diǎn)是流動(dòng)，所以熱點(diǎn)旅游城市的人都不是很多?？赡茈S著旅游人口的增多，可能會(huì)需要增加旅館，但是到了淡季，旅館就人去樓空，留下的只是管理人員。即使很多人在這里買房產(chǎn)，也是在冬季旅游短期居住所用，并不能成為常住人口，他們的消費(fèi)行為也是短期的。就算是北京郊區(qū)的重點(diǎn)旅游小鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)厝丝谝矝](méi)有大量增加，除非城里房地產(chǎn)居住區(qū)規(guī)劃到這里。因此，考慮到人口的增長(zhǎng)主要是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民會(huì)有多少人進(jìn)城。按照旅游區(qū)域就業(yè)人口增長(zhǎng)的需要，還要把當(dāng)?shù)厝丝诘木幼『椭攸c(diǎn)服務(wù)旅游的高檔居住區(qū)在空間上分割開(kāi)來(lái)。在現(xiàn)有縣城人口兩萬(wàn)的基礎(chǔ)上，再增加一倍多一點(diǎn)，也就是理想的目標(biāo)?？h城的建成區(qū)面積，也最好限制在5-8平方公里為相對(duì)適宜。合理規(guī)劃人口目標(biāo)的好處就是不會(huì)導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施投入的浪費(fèi)。如果按照現(xiàn)在規(guī)劃的人口和建成區(qū)面積來(lái)設(shè)計(jì)道路和各種基礎(chǔ)設(shè)施，投資的數(shù)額和將來(lái)管理的費(fèi)用都會(huì)成為財(cái)政的嚴(yán)重負(fù)擔(dān)。這已經(jīng)是國(guó)內(nèi)很多縣城規(guī)劃失敗的教訓(xùn)。

要及早地進(jìn)行建設(shè)用地空間的儲(chǔ)備。我國(guó)耕地占用的形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻。按照現(xiàn)有的土地指標(biāo)的分配辦法，到了崇禮已經(jīng)所剩無(wú)幾。因此，縣政府應(yīng)該從現(xiàn)在起，未雨綢繆，做好建設(shè)用地儲(chǔ)備工作。這里要說(shuō)明的是三點(diǎn)意思。一是不能輕易地把土地出讓給低層次的產(chǎn)業(yè)和開(kāi)發(fā)商，要提高土地的利用率和土地的價(jià)值。二是要想盡各種辦法，整理土地，騰出建設(shè)用地空間?？梢圆扇煦^的形式置換集體建設(shè)用地，還可以直接在集體建設(shè)用地上，采取長(zhǎng)期租賃的方式，允許農(nóng)民和城市居民合股開(kāi)發(fā)。三是可以利用山地和坡地，進(jìn)行建設(shè)用地開(kāi)發(fā)，這樣會(huì)減少耕地的占用。

要在做好發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。雖然已經(jīng)確定了以旅游為龍頭帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，但是不等于排斥其他產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入。首先要明確限制什么樣的產(chǎn)業(yè)不能進(jìn)入，要確定限制企業(yè)的目錄，例如污染嚴(yán)重的企業(yè)，和旅游業(yè)發(fā)展相沖突的企業(yè)等。其次要在縣域范圍內(nèi)，非旅游開(kāi)發(fā)區(qū)的中心鎮(zhèn)，建立工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，積極招商引資，發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)非農(nóng)就業(yè)。再次是要圍繞著旅游的配套服務(wù)，積極引進(jìn)技術(shù)和人才，開(kāi)展農(nóng)業(yè)休閑旅游，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃最重要的內(nèi)容是做好空間布局，在什么地方發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)，要有明確的規(guī)定。

要把市場(chǎng)資源的開(kāi)拓放手交給企業(yè)來(lái)做，政府不能越位。前一部分做的市場(chǎng)分析，對(duì)于政府的規(guī)劃和引導(dǎo)投資者會(huì)發(fā)生作用。但是具體怎么吸引客流，發(fā)展什么樣的旅游服務(wù)形式，這方面企業(yè)家考慮的比政府要清楚。政府千萬(wàn)不要自作主張，去號(hào)召甚至主動(dòng)開(kāi)辦什么旅游服務(wù)形式。其實(shí)投資者一旦把資金投入進(jìn)來(lái)，建成了度假村和各種服務(wù)設(shè)施，他自己會(huì)考慮到如何減少淡季，擴(kuò)大旅游的需求，如何吸引旅游資源。歷史的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)往往是政府搞什么失敗什么，原因是政府角色是管理和服務(wù)。經(jīng)營(yíng)企業(yè)，如何運(yùn)營(yíng)是企業(yè)家的長(zhǎng)項(xiàng)。可以試想，馬來(lái)西亞的投資商打算投資幾十個(gè)億在這里，他當(dāng)然會(huì)考慮如何使投資如何發(fā)揮效益。只是政府要及時(shí)解決他們需要公共服務(wù)的難題。

要加大對(duì)干部培訓(xùn)的力度，提高干部的素質(zhì)。好的管理就會(huì)有好的服務(wù)，一定會(huì)帶來(lái)好的收益。問(wèn)題是管理團(tuán)隊(duì)的水平亟需提高。這方面我們應(yīng)好好學(xué)習(xí)萬(wàn)龍管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)楝F(xiàn)在崇禮縣已經(jīng)提出了走向國(guó)際化的目標(biāo)，打造國(guó)際化的旅游城市。那現(xiàn)在我們就應(yīng)該問(wèn)一下自己，我們的團(tuán)隊(duì)水平達(dá)到了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)嗎。舉一個(gè)例子，前些天我問(wèn)了一下縣里某個(gè)部門的領(lǐng)導(dǎo)，是不是經(jīng)常上網(wǎng)，他說(shuō)沒(méi)有時(shí)間?，F(xiàn)在國(guó)務(wù)院總理那么忙，每天還要有一個(gè)小時(shí)的上網(wǎng)時(shí)間，我們一個(gè)縣里的干部居然沒(méi)有時(shí)間上網(wǎng)。實(shí)際上網(wǎng)絡(luò)可以提供無(wú)限國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求的信息，也會(huì)提供無(wú)數(shù)城市管理的好的經(jīng)驗(yàn)。其實(shí)上網(wǎng)僅僅是一個(gè)很小的要求，但是反映出我們還沒(méi)有完全適應(yīng)如何打造崇禮的城鎮(zhèn)品牌。反之看一下城鎮(zhèn)的管理，與河道形成鮮明反差的是街道環(huán)境的臟亂差，垃圾污水在非主干道比比皆是。解決這個(gè)問(wèn)題的辦法有幾條，一是招聘高學(xué)歷人才，進(jìn)入干部管理隊(duì)伍。二是多出去看看，加強(qiáng)對(duì)國(guó)際和國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)。三是請(qǐng)專家講課，加強(qiáng)對(duì)干部的教育培訓(xùn)。四是加大對(duì)電腦和網(wǎng)絡(luò)的投入，要求所有的干部主動(dòng)和國(guó)際國(guó)內(nèi)接軌。

加強(qiáng)區(qū)域的旅游合作和協(xié)調(diào)。旅游是多元化多層次的消費(fèi)服務(wù)體系。在張家口市域范圍內(nèi)，要了解旅游資源的配置，協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)，提高旅游資源的配置系數(shù)。崇禮的發(fā)展要和赤城結(jié)合起來(lái)，那里的溫泉條件得天獨(dú)厚，就是投資水平低，管理水平低，檔次上不去。如果崇禮開(kāi)發(fā)了，勢(shì)必會(huì)對(duì)赤城產(chǎn)生影響，開(kāi)發(fā)那里的溫泉資源，形成相互依托的合理配置，是可以共贏得結(jié)果。但是我比較擔(dān)心的是惡性競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)?shù)卣赡転榱宋顿Y，開(kāi)始重復(fù)建設(shè)，導(dǎo)致資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，分散了旅游資源，影響了旅游品牌和規(guī)模的形成。這一點(diǎn)張家口市政府要及早協(xié)調(diào)和規(guī)劃，形成互利發(fā)展，發(fā)揮各自旅游優(yōu)勢(shì)的大好局面。

崇禮的發(fā)展，還面臨著許多問(wèn)題，但是我認(rèn)為當(dāng)前解決以上問(wèn)題，是當(dāng)務(wù)之急。在此基礎(chǔ)上，要抓緊根據(jù)發(fā)展的條件和制約因素，盡快地起草項(xiàng)目書，解決水資源短缺和基礎(chǔ)設(shè)施投資資金及用地問(wèn)題。以上的觀點(diǎn)我們還要進(jìn)一步整理，結(jié)合發(fā)展規(guī)劃，詳細(xì)地進(jìn)行說(shuō)明，有不當(dāng)之處，敬請(qǐng)討論和批評(píng)?！栋l(fā)展冬季旅游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)貧困縣盡快脫貧致富》國(guó)家發(fā)改委小城鎮(zhèn)發(fā)展中心主任

李鐵2009.03

崇禮縣位于河北省西北部，地處張家口外壩上深山區(qū)，是國(guó)家級(jí)扶貧開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣?？偯娣e2338.6平方公里，總?cè)丝?2.6萬(wàn)人?？h域內(nèi)80％為山地，耕地面積僅23.58萬(wàn)畝，人均不到2畝地。2006年，農(nóng)民人均收入2509元，2007年為2524元，2008年達(dá)到2918元。多年以來(lái)，當(dāng)?shù)卣唤?jīng)濟(jì)落后和農(nóng)民收入低下的問(wèn)題所困擾。

從1996年開(kāi)始，隨著北京冬季旅游和滑雪產(chǎn)業(yè)的興起，北京的滑雪愛(ài)好者，開(kāi)始到崇禮尋找野外滑雪場(chǎng)地，并開(kāi)始建立滑雪場(chǎng)。經(jīng)過(guò)十幾年滑雪市場(chǎng)的培育，特別是2002年引進(jìn)了具有國(guó)際先進(jìn)管理水平的萬(wàn)龍滑雪場(chǎng)，崇禮縣開(kāi)始找到了通過(guò)冬季旅游產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民致富的新路子。目前，由于依托北京龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，崇禮在冬季旅游的影響已經(jīng)超過(guò)了黑龍江的亞布力和吉林的北大湖。與后兩者不同的是，冬季旅游項(xiàng)目給崇禮縣的發(fā)展和農(nóng)民的致富帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的好處。2008年全縣接待游客50.2萬(wàn)人次，直接收入1.5億元，總的經(jīng)濟(jì)效益達(dá)6.5億元，利稅4320萬(wàn)元。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值4.7億元，同比增長(zhǎng)22.1%，占全年地區(qū)生產(chǎn)總值的29.4%。

一、

抓住市場(chǎng)機(jī)遇，積極招商引資，發(fā)展冬季旅游產(chǎn)業(yè)

崇禮縣具有海拔高，冬季雪期長(zhǎng)、雪質(zhì)好、適宜戶外運(yùn)動(dòng)等優(yōu)勢(shì)。距離北京僅240公里，除崇禮到張家口的50公里為山區(qū)公路外，其余全是高速公里，車程兩個(gè)半小時(shí)就可以到達(dá)，在北京的消費(fèi)旅游輻射范圍之內(nèi)。這是其它滑雪場(chǎng)無(wú)法比擬的(亞布力距哈爾濱234公里)。

崇禮是國(guó)內(nèi)開(kāi)滑最早、雪期最長(zhǎng)的滑雪區(qū)域，相比于北京的人工造雪的滑雪場(chǎng)，崇禮的優(yōu)勢(shì)是天然雪降雪充足，雪期比北京長(zhǎng)兩個(gè)月，冬季滑雪時(shí)間可持續(xù)五個(gè)月之久。崇禮也是距首都北京最近的天然滑雪區(qū)，具有潛力巨大的客源市場(chǎng)。

在第一個(gè)投資商投資塞北滑雪場(chǎng)開(kāi)始，崇禮縣委、縣政府抓住機(jī)遇，積極支持，主動(dòng)解決配套設(shè)施。到目前為止，連續(xù)幾任政府，堅(jiān)定不移地吸引投資者，興辦滑雪產(chǎn)業(yè)，給與充分的優(yōu)惠政策。使得崇禮的滑雪產(chǎn)業(yè)的投資逐年增長(zhǎng)。到2008年，崇禮縣共建成四大滑雪場(chǎng)，累計(jì)完成投資3.5億多元，共建有高、中、初級(jí)雪道41條，日可接待游客1萬(wàn)人次。

冬季旅游產(chǎn)業(yè)還帶動(dòng)了其他投資商的進(jìn)入。2008年由馬來(lái)西亞卓越集團(tuán)簽約，擬投資30億元興建的崇禮密苑生態(tài)旅游度假產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，建設(shè)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)山頂酒店和鄉(xiāng)村酒店式俱樂(lè)部等服務(wù)設(shè)施，將建成集生態(tài)觀光、避暑勝地、冰雪世界、休閑度假融為一體且功能齊備的生態(tài)旅游休閑示范區(qū)。

由于滑雪人口的逐年上升，也帶動(dòng)了全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，僅房地產(chǎn)價(jià)格，從原來(lái)的800元/平米，已經(jīng)翻番到現(xiàn)在的最高3500元/平米。

二、把旅游產(chǎn)業(yè)和富民政策結(jié)合起來(lái)

目前在全國(guó)其他地區(qū)的重要旅游景點(diǎn)，大多走的都是旅游度假村模式，采用大公司開(kāi)發(fā)，封閉式接待，高檔位標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)?shù)鼐用窈娃r(nóng)民很難在旅游開(kāi)發(fā)中受益。崇禮縣政府按照“建一處景點(diǎn)，富四周群眾”的思路，充分發(fā)揮旅游業(yè)對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，帶動(dòng)農(nóng)民增收。

1、增加就業(yè)機(jī)會(huì)，讓農(nóng)民從崗位上實(shí)現(xiàn)增收。僅在萬(wàn)龍滑雪場(chǎng)打工的本地農(nóng)民就達(dá)240多人，全縣各景區(qū)雇傭的長(zhǎng)期和臨時(shí)用工3000多人，長(zhǎng)期從事與旅游相關(guān)工作的人員達(dá)1萬(wàn)多，人均年可增收6000多元。

2、建設(shè)農(nóng)家旅館，讓農(nóng)民從自主經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)增收。以“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、干農(nóng)家活、游農(nóng)家樂(lè)”為主要內(nèi)容的“農(nóng)家樂(lè)”特色旅游項(xiàng)目備受青睞。縣城和景區(qū)周邊不同風(fēng)格和檔次的餐館住宿點(diǎn)就有200多個(gè)，即使這樣，仍然滿足不了旅游愛(ài)好者的需求，每到節(jié)假日，縣內(nèi)餐館住宿點(diǎn)全部爆滿，滑雪最旺季時(shí)，甚至出現(xiàn)了“一房難求”的現(xiàn)象。

3、開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)旅游。目前，全縣以旅游帶動(dòng)的蔬菜田園采摘游園區(qū)達(dá)到3家，輻射帶動(dòng)1310戶農(nóng)民實(shí)現(xiàn)增收。形成了4個(gè)設(shè)施農(nóng)業(yè)種植園區(qū)，6個(gè)萬(wàn)畝蔬菜生產(chǎn)基地，蔬菜種植面積達(dá)到12萬(wàn)畝，其中10萬(wàn)畝被認(rèn)證為無(wú)公害蔬菜基地，大棚蔬菜發(fā)展到9850畝，規(guī)模種植大棚蔬菜的兩間房、三道河、紅旗營(yíng)等村實(shí)現(xiàn)了戶均1個(gè)大棚，僅此一項(xiàng)每戶就可實(shí)現(xiàn)年純收入8000元，蔬菜產(chǎn)業(yè)已走上了一條追求質(zhì)量、品牌、效益的發(fā)展道路。4、開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品，讓農(nóng)民從提高土特產(chǎn)品附加值上實(shí)現(xiàn)增收。將傳統(tǒng)的雜糧、有機(jī)蠶豆、柴雞蛋、蘑菇、山野菜、金蓮花茶以及繡花鞋墊等土特產(chǎn)品進(jìn)行加工、包裝，形成獨(dú)具特色的10大類30多個(gè)品種的旅游產(chǎn)品，既豐富了旅游內(nèi)涵又增加了農(nóng)民收入。該景區(qū)可提供就業(yè)崗位1萬(wàn)多個(gè)，僅土地整體流轉(zhuǎn)承包一項(xiàng)，就可保證解決景區(qū)周邊農(nóng)戶至少每家一人的就業(yè)崗位。

5、帶動(dòng)服務(wù)業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展。目前，從事與旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)的交通運(yùn)輸車輛達(dá)到1000多輛，年產(chǎn)值4億元。2006年，成立了擁有30多輛車的出租車公司，更加方便了游客出行，提升了城市形象。旅游服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為這些農(nóng)民收入的主要渠道，有些農(nóng)民的收入全部來(lái)自于旅游服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。2008年，全縣從事服務(wù)業(yè)人員2萬(wàn)多人，產(chǎn)值達(dá)到3.97億元。

三、明確政府職能，抓好設(shè)施配套服務(wù)

崇禮縣政府在積極招商引資的同時(shí)，也在充分利用政府職能，搞好配套服務(wù)。

1、大力改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。近年來(lái)，爭(zhēng)取資金6億多元，進(jìn)行了水、電、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一是完成了7條旅游專線建設(shè)、3條旅游公路“三改二”升級(jí)工程，改善了景區(qū)道路通行狀況，為沿路兩側(cè)的農(nóng)民銷售旅游商品提供了穩(wěn)定客源市場(chǎng)；二是為景區(qū)架設(shè)了110千伏輸電線路4條，在景區(qū)閑暇時(shí)段，為農(nóng)民生產(chǎn)提供了充足電力?？h有關(guān)部門已爭(zhēng)取到有關(guān)金融部門支持萬(wàn)龍和多樂(lè)美地兩個(gè)景區(qū)建設(shè)貸款指標(biāo)5000萬(wàn)元；三是開(kāi)通了程控電話、移動(dòng)通訊、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視等，通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋率達(dá)到98%，確保了游客通信，為農(nóng)村打通了信息通道，豐富了農(nóng)村文化生活，提高了農(nóng)民素質(zhì)；四是圍繞文明生態(tài)村建設(shè)，景區(qū)周邊20多個(gè)村實(shí)施了道路硬化、美化、綠化等工程，景區(qū)環(huán)境和檔次得到整體提升。

2、采取各種措施，促進(jìn)農(nóng)民增收?？h政府編制完成了《鄉(xiāng)村旅游發(fā)展規(guī)劃》。通過(guò)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一補(bǔ)貼”，鼓勵(lì)農(nóng)戶建起農(nóng)家旅館85家。2004年縣里在毗鄰萬(wàn)龍滑雪場(chǎng)的黃土嘴村進(jìn)行了建設(shè)農(nóng)家旅館試點(diǎn)工作?？h里免費(fèi)為項(xiàng)目實(shí)施戶搞規(guī)劃設(shè)計(jì)。按規(guī)劃統(tǒng)一施工的農(nóng)戶，政府給予一定資金補(bǔ)貼，在農(nóng)家旅館建設(shè)初期，縣財(cái)政補(bǔ)貼農(nóng)戶資金50多萬(wàn)元，最高農(nóng)戶補(bǔ)貼金額達(dá)到1.73萬(wàn)元。發(fā)展農(nóng)家旅館52家，戶均年收入近3萬(wàn)元，收入最多的可達(dá)6萬(wàn)多元。

3、以旅游為龍頭，帶動(dòng)小城鎮(zhèn)建設(shè)。近年來(lái)，全縣累計(jì)投入資金近3億元，實(shí)施了縣城清水河河道綜合治理及景觀改造、污水處理、給排水設(shè)施改善、主街道改造等市政工程?？h城常住人口由2003年的1.8萬(wàn)人發(fā)展到2.2萬(wàn)人，增幅達(dá)22.2%?？偯娣e1平方公里的旅游商貿(mào)新區(qū)，兩縱兩橫主干道、四縱四橫次干道硬化工程和電力通訊、污水管網(wǎng)等配套工程，全部拉開(kāi)框架，年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。一個(gè)布局合理、設(shè)施配套、功能齊全、特色鮮明的“中國(guó)達(dá)沃斯”正在悄然興起。

4、積極打造旅游品牌，大力宣傳崇禮的旅游產(chǎn)業(yè)。從2001年至今，全縣連續(xù)舉辦了八屆中國(guó)崇禮國(guó)際滑雪節(jié)。每年邀請(qǐng)國(guó)家、省、市新聞媒體對(duì)滑雪節(jié)盛況進(jìn)行宣傳報(bào)道。滑雪節(jié)期間，舉辦各類國(guó)際和國(guó)內(nèi)賽事，擴(kuò)大國(guó)際國(guó)內(nèi)影響?？h里出資在北京500輛公交車上做車體廣告。在中央電視臺(tái)《朝聞天下》欄目滾動(dòng)播出崇禮旅游廣告，開(kāi)通崇禮旅游網(wǎng)站，在新浪網(wǎng)設(shè)置崇禮滑雪品牌展播、視頻直播、旅游互動(dòng)宣傳專區(qū)，舉辦北京宣傳周大型文藝演出活動(dòng)等方式強(qiáng)勢(shì)宣傳，進(jìn)一步提高了崇禮滑雪知名度。

崇禮自然條件優(yōu)越，境內(nèi)群山起伏，森林茂密，草場(chǎng)廣布，有林地面積137萬(wàn)畝，草場(chǎng)面積151萬(wàn)畝，森林覆蓋率達(dá)39%，天然次生林面積是河北省最大的縣份之一，有植物500多種，動(dòng)物100多種?？h委、縣政府根據(jù)自身的資源優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，積極規(guī)劃，以冬季旅游為突破口，開(kāi)展全季節(jié)的旅游。力爭(zhēng)到2020年，全縣接待游客人數(shù)達(dá)到100萬(wàn)人次以上，旅游收入達(dá)到5億元，以生態(tài)旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到40%以上。

四、存在的主要問(wèn)題和建議

崇禮縣充分利用依托北京巨大消費(fèi)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)冬季旅游帶動(dòng)了全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民的增收，取得了比較好的經(jīng)驗(yàn)。但是，由于地處壩上干旱地區(qū)，長(zhǎng)期處于貧困狀態(tài)，缺水，干部素質(zhì)較低，山區(qū)交通設(shè)施較差，建設(shè)用地資源嚴(yán)重不足等，已經(jīng)嚴(yán)重制約了崇禮未來(lái)旅游業(yè)的發(fā)展。應(yīng)加大水利設(shè)施投入，解決旅游用水不足的問(wèn)題。崇禮屬水資源缺乏地區(qū)，據(jù)專家測(cè)算，全縣旅游產(chǎn)業(yè)年缺水量約為250萬(wàn)立方米左右。當(dāng)?shù)卣诜e極采取措施試圖解決用水問(wèn)題。目前根據(jù)調(diào)研結(jié)果，已經(jīng)提出幾個(gè)解決方案，如“調(diào)云州水庫(kù)水進(jìn)入崇禮”項(xiàng)目；加大地下水勘測(cè)力度，開(kāi)發(fā)地下水資源；在崇禮修建中小型水庫(kù)等。幾項(xiàng)方案都面臨著資金壓力和項(xiàng)目審批的問(wèn)題。是否可以作為扶貧開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目給予支持。

小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目，應(yīng)給與重點(diǎn)支持。支持中西部地區(qū)特別是貧困地區(qū)有發(fā)展?jié)摿Φ男〕擎?zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已經(jīng)被確定為重要的政策目標(biāo)。崇禮縣城已經(jīng)完全符合以上標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)縣城城鎮(zhèn)建設(shè)，支持給排水和污水處理項(xiàng)目，對(duì)于搞好縣城的旅游配套設(shè)施具有重要意義。建議當(dāng)?shù)卣畱?yīng)抓緊項(xiàng)目論證的準(zhǔn)備工作，向上爭(zhēng)取資金。