XX溫泉度假村投資可行性研究報告目錄項目概況…………（4）一、項目簡介……………（4）二、地理位置……………（6）三、交通與其它基礎實施………………（6）四、政府規(guī)劃……………（7）五、小結…………………（8）第二節(jié)資源優(yōu)勢分析……………………（9）一、泉水資源……………（9）二、其它旅游資源……………………（11）第三節(jié)規(guī)劃與經(jīng)營項目建議…………（13）一、戰(zhàn)略規(guī)劃……………（13）二、主要經(jīng)營項目建議………………（13）第四節(jié)市場分析、預測與營銷策劃…………………（17）一、行業(yè)分析……………（17）二、市場分析…………（18）三、市場競爭分析……………………（20）四、營銷策劃…………（25）第五節(jié)項目投資經(jīng)濟分析……………（27）一、度假村內各項目的具體收支與回收期分析……（27）二、度假村總體經(jīng)濟評價……………（32）三、盈虧平衡與敏感性分析…………（33）第六節(jié)投資建議…………（36）一、項目的優(yōu)勢與風險………………（36）二、投資建議…………（37）說明一、本報告是根據(jù)公司提供的基本材料、報告完成人從各種途徑收集的盡可能詳細的資料、實地考察、交談以及結合作者的理論、經(jīng)驗所完成的。我們將盡可能站在公正客觀和中立的立場為投資者提供一個比較完整的可行性分析，就作者的職業(yè)道德要求不為利益因素驅動而影響評估的結論。二、本報告是作者受XX公司委托進行，受資料來源的局限性和作者理論與經(jīng)驗的有限性制約，結論不一定絕對準確，本報告之結論僅作為投資的參考，而不得作為任何決策的依據(jù)，作者也不承擔一切由此引起的責任，但作者對資料的真實性負責。第一節(jié)項目概況項目簡介：1、溫泉簡介溫泉是地下熱水的天然出露點。泉可分為礦泉和淡水泉，礦泉又分為溫泉與地下熱水和冷礦泉，前者主要指醫(yī)用礦泉，后者主要指醫(yī)用礦泉和飲用礦泉。我國對醫(yī)用礦泉又進行不同的分類：依溫度不同分為：冷泉：25°C以下。微溫泉：25—33°C。溫泉：34—37°C。熱泉：38—42°C。高熱泉：43°C以上。依滲透不同劃分為：低滲：可融性固體在1—8g/L等滲：可融性固體在8—10g/L高滲：可融性固體在10g/L以上。依PH不同可分為：酸性泉：PH2—4。中性泉：PH6—7.5鹼性泉：PH8.5—10弱酸性泉：PH4—6弱鹼性泉：PH7.5—8.5溫泉對人體的醫(yī)療作用早已被人們認識，在我國利用溫泉治病有悠久的歷史。溫泉對人體的作用可分為：（一）機械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的靜壓作用和水的液體微粒運動對機體的摩擦作用；（二）溫度的刺激作用，溫度相差越大則刺激作用越大。溫度不同則其治療作用不同：低溫?。ǖ陀?4°C）具有促進腎上腺能效應，興奮交感神經(jīng)，皮膚血管收縮，脈搏緩慢，心搏出量減少，血壓升高，胃腸蠕動降低等作用；不感溫浴的療效：礦泉水浴溫度在34-36℃之間時稱為不感溫浴。此溫度對機體的刺激性最小，浸浴時對心血管和呼吸系統(tǒng)基本上無任何影響，此溫度長時間浴療對神經(jīng)系統(tǒng)有明顯的鎮(zhèn)靜作用；溫熱浴的療效：礦泉水溫度在37-39℃之間時稱為溫熱浴。此溫度促進膽鹼能的效應，能興奮副交感神經(jīng)系統(tǒng)，血管擴張，脈搏加速，心搏出量增加，血流加快，心動強度增加，血壓下降，皮膚溫度升高，皮膚電阻下降，基礎代謝旺盛，胃腸蠕動增強，胃液分泌開始由增多逐漸減少。循環(huán)血量增加，呼吸頻率增加；高熱浴對機體的刺激比較強烈，機體反應明顯，如強烈發(fā)汗，心臟負擔加重，血壓升高等。（三）礦泉的化學成分的刺激作用是礦泉水所獨有的特異性作用，并依礦泉水中所含成分的不同，以及礦泉本身的放射性和分離出來的氣體的放射性、礦化度、膠體性、滲透壓的不同，其作用也不盡相同。礦水浴時礦水是通過兩種形式對機體產生作用的，即離子狀態(tài)的化學成分進入體內與化學物質附著在體表面而產生對皮膚的刺激作用。2．龍洞溫泉度假村簡介XX溫泉位于惠東縣稔（山）平（海）半島平海鎮(zhèn)鷓洞村轄區(qū)內，以繞樹山（標高55.4m）為中心南北長1100m,東西寬650m，面積約0.72km2。XX溫泉度假村項目是一個以龍洞溫泉為旅游媒介，以度假村內的自然資源為特色，以平海和惠東豐富的旅游資源為環(huán)境的，能夠為國內外的游客提供健康、休閑、內容豐富的“綠色假期”的旅游度假村。度假村占地400余畝，村內有大量的果樹，三面環(huán)山，內有坡地，背靠一座大山，風水極佳，是都市人休閑度假的好地方。平海鎮(zhèn)三面環(huán)海，度假村到海邊可欣賞日出、日落，到海里游玩。因此在此建立旅游度假村既適合商務旅游，也適合家庭、個人度假。周邊無任何其他工業(yè)企業(yè)、民居，為項目將來的發(fā)展提供了廣闊的空間。二、地理位置XX縣地處廣東省東南部，瀕臨大亞灣、紅海灣，地處低緯度，常年雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)，陸地常年蔥綠，生機盎然。全縣總面積3398平方公里。轄22個鎮(zhèn)，總人口67萬人。旅居港、澳、臺同胞、海外僑胞和華裔17萬余人?？h政府機關駐平山鎮(zhèn)?；輺|既是廣東省50個山區(qū)縣之一，又屬珠江三角洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，享受山區(qū)縣政策、海島經(jīng)濟試驗區(qū)政策和對臺小額貿易政策等。該縣充分發(fā)揮地緣、人緣等優(yōu)勢，大力發(fā)展具有惠東特色的區(qū)域經(jīng)濟，從而促進了全縣國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力不斷增強，社會各項事業(yè)協(xié)調發(fā)展，人民物質文化生活水平不斷提高。XX鎮(zhèn)地處惠東縣的最南端。它東靠紅海灣，西倚大亞灣，南臨浩瀚南海，距惠東縣城44公里，距香港57海里，距惠州深水港23海里?？偯娣e136平方公里，其中城鎮(zhèn)面積6平方公里（規(guī)劃城鎮(zhèn)面積12平方公里），總人口3.2萬人(其中城鎮(zhèn)居民1.4萬人)。平海鎮(zhèn)氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，特產豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”之稱。海岸線長33公里，沙灘資源豐富，盛產海產品。境內蘊藏有豐富的礦產資源，對人體具有強烈治療功效的礦泉資源，可開發(fā)建設成大型的旅游度假中心。XX鎮(zhèn)地理條件優(yōu)越。良好的港灣適宜建造大型綜合碼頭。目前，已建成年吞吐量100萬噸、裝卸能力1200噸的碧甲3000噸綜合碼頭。而且臺商已在此建設占地面積65000平方米的“寶島工業(yè)區(qū)”。平海鎮(zhèn)水資源非常豐富，電力充足，交通暢通，通訊方便。交通與其他基礎設施作為旅游度假村，交通是一個非常重要的因素。XX縣城距廣州180公里、深圳特區(qū)95公里、汕頭特區(qū)240公里、京九鐵路惠州站38公里、香港50海里。每天有多班巴士直達香港，車程約2小時。穿越境內的公路有：廣汕公路、深汕公路、深汕高速公路和廣惠高速公路?；葜輽C場（距縣城15公里）可直航全國20多個城市。全縣海岸線長172公里，有多處可興建深水碼頭的優(yōu)良港區(qū)。全縣公路通車里程達1819.8公里，公路密度53.6公里/百平方公里，全縣22個鎮(zhèn)及278個村(居)全部通車。國道、省道和縣道基本實現(xiàn)高級或次高級路面。通信業(yè)務發(fā)達，電信服務種類齊全。水能蘊量豐富，電力資源充足。投資硬環(huán)境較好。XX縣至XX溫泉僅僅1小時車程，從廣州至龍洞溫泉僅3小時車程，交通便利，特別對香港、深圳、東莞、惠州的游客，車程不到2小時，特別適合短期度假、休閑。四、政府規(guī)劃XX縣確立了“旅游旺縣”的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，已加快“旅游旺縣”的步伐，邀請了一些著名學者、教授對巽寮和九龍峰旅游區(qū)進行考察，并定期為規(guī)劃、旅游等有關部門舉辦旅游規(guī)劃講座；在省有關部門投入2000萬元改造濱海公路的同時，縣政府投入4000萬元用于濱海生態(tài)旅游區(qū)的基礎設施建設?；輺|縣境內有山有海，有平海古城、龍峰祖廟、多祝黃獅村古民居等歷史人文景觀，還有港口海龜灣、古田等自然保護區(qū)，旅游資源非常豐富。因此，惠東縣政府在其規(guī)劃中，決定對旅游產業(yè)的發(fā)展加強規(guī)劃建設和保護，新開辟了一批旅游線路，以吸引更多的游客到惠東旅游，并通過發(fā)展旅游業(yè)，帶動商貿業(yè)、飲食服務業(yè)及運輸業(yè)的發(fā)展，并因此成立了縣旅游資源管理委員會?；輺|縣曾組織申報了“惠東縣巽寮——平海生態(tài)旅游區(qū)”為省級生態(tài)旅游區(qū)，在規(guī)劃起點、游客容量、客源市場等方面提升定位，以加入惠州市大旅游的格局。他們曾邀請東南大學教授、原江蘇省人大常委會委員劉先覺指導旅游規(guī)劃的制訂。劉先覺教授認為惠東縣的平海濱海一帶，可稱為“小三亞”，很有吸引力；巽寮的海濱更美，有“東方夏威夷”之譽稱?；輺|縣政府加強了對九龍峰和巽寮——平海兩個市級旅游度假區(qū)的基礎建設的投資，并籌建通往九龍峰的3.1公里道路?；輺|縣也積極開發(fā)推出新的旅游點，比如多祝黃獅古圍村、高潭革命老區(qū)、古田自然保護區(qū)作為新的旅游點。惠東縣在“旅游旺縣”的思路上，提出了接納惠州中海殼牌石化項目輻射的新思路，要發(fā)揮惠東地利的優(yōu)勢，將惠東建成為中海殼牌石化項目的休閑度假區(qū)和后花園。這將是本項目投資的一個重要的客戶資源。

為了將惠東旅游業(yè)發(fā)展擴大，惠東推出了海濱旅游資源的招商項目，敞開巽寮灣、松園灣等8個風景迷人的海灣的胸懷，曾到美國的夏威夷招商，并著眼于高標準的、可持續(xù)發(fā)展的、與國際市場接軌的旅游產業(yè)發(fā)展規(guī)劃。XX鎮(zhèn)計劃分東面與西面兩大塊，東面建成以南門海灣旅游為中心的旅游、文化、商貿區(qū)；西面建成以碧甲為中心的新工業(yè)區(qū)，形成區(qū)域性經(jīng)濟綜合發(fā)展的新格局，并充分利用優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源和良好的投資環(huán)境，大力吸引國內外資金、技術和人才，重點拓展旅游業(yè)、工業(yè)和房地產業(yè)，把平海鎮(zhèn)建設成古跡新貌渾為一體的經(jīng)濟發(fā)達的海濱城市。五、小結通過前面的介紹和分析，我們認為：第一、在XX建立溫泉度假村有相當?shù)馁Y源，項目建設符合國家產業(yè)政策規(guī)定，是地方政府鼓勵和優(yōu)先發(fā)展的項目。項目建設有重要的社會意義。其次、從當?shù)氐慕?jīng)濟投資環(huán)境來看，投資硬環(huán)境較好，惠東縣（包括平海鎮(zhèn)）具有良好的經(jīng)濟發(fā)展前景。作為為旅游配套服務的度假村也將具有較大的發(fā)展空間。因此，在當?shù)亟厝燃俅寰邆漭^好的發(fā)展?jié)摿?。第三、XX縣政府提出了“旅游旺縣”的發(fā)展規(guī)劃，旅游產業(yè)已成為惠東縣的重點發(fā)展和支柱產業(yè)的地位。在平海鎮(zhèn)建立溫泉度假村，可以得到當?shù)卣挠辛χС郑⑾硎艿揭欢ǖ恼?、稅收?yōu)惠。具體優(yōu)惠辦法有待于與當?shù)卣疁贤ê蟠_定。總之，XX溫泉度假村具有較好的發(fā)展?jié)摿?。投資此溫泉度假村項目是必要的，也是可行的。該溫泉具體地理位置見下圖：第二節(jié)資源優(yōu)勢分析一、泉水資源對于溫泉度假村來講，礦泉資源無疑是需著重考慮的一環(huán)。礦泉的出水量、水溫、以及泉水所蘊含的礦物質都將是投資此類項目的投資者所需重點考察的對象。特殊的泉水礦物質、及其對人體的功效將構成溫泉度假村的一項重要的資源優(yōu)勢，不僅可利用它來開發(fā)特色化的溫泉消費項目，而且構成了此類度假村的營銷重點之一。廣東省內目前已經(jīng)開發(fā)的溫泉旅游地，不少已經(jīng)出現(xiàn)資源老化問題，被游客戲稱為“用鍋爐煮的水”。因此對溫泉資源的開發(fā)、利用和保護對此類度假村的可持續(xù)發(fā)展至關重要。XX溫泉度村的泉水資源于九二年曾由平海鎮(zhèn)政府委托廣東省工程勘察院物理分院和另外一個勘察單位（資料未找到）進行勘察，施工鉆孔7個，據(jù)說其中4個鉆億見溫熱水，水溫分別37℃、43℃、49℃、59℃。溫度高的兩孔建了管井，井深為168m和74.79m,提供的單孔涌水量為1300m3和650m3。管井建成后作溫泉浴用和水產養(yǎng)殖用。據(jù)說水量長期穩(wěn)定。至近兩年閑置停用。目前井口溫熱水依然自流不斷（流量和水溫未測），水位高出地面1.2m。龍洞溫泉原存在熱泉眼，泉眼分布呈NE方向，泉眼周圍存在地熱異常帶，據(jù)說冬季常見熱氣升騰。推測NE方向斷裂是主要儲熱構造。地下深部地幔熱帶由固體巖石特別是斷裂裂隙傳導向地面散熱，當巖層裂隙水滲入深大斷裂深部增溫后，作為載熱流體在區(qū)域承壓和對流作用形成上升熱泉，由于區(qū)域大斷裂延深入海，海水同時順斷裂滲透，造成熱泉水含大量氯化物，具微咸味。對溫泉的進一步地質勘察和分析情況尚有待于地質勘測工作的完成。下面我們將能夠獲得的廣東省內部分溫泉資料介紹如下：珠海斗門御溫泉現(xiàn)有天然泉眼兩處，深度為150米，出口水溫70度，屬高溫氯化物—偏硅酸型醫(yī)療礦泉水。經(jīng)有關專家部門化驗，確定含有極豐富的、有益人體的化學成份，如偏硅酸、鋰、溴、硒、鐵、銅、鍶、錳、鋅、砷、硼、碘、氟等，對風濕病、神經(jīng)性骨痛、消化道等多種疾病均有特殊療效，還能起到舒筋活絡、強身健體、滑膚養(yǎng)顏、安神定神、抗衰老等作用。河源合溪溫泉為龍川老八景之一，蘇東坡曾為其題詞“合溪溫水匯成河”?，F(xiàn)經(jīng)龍川縣人民政府批準設立旅游度假村。溫泉水質獨特，經(jīng)地質部門驗證屬含硫磺以及多種礦物質的天然溫礦泉，對人體具有治療、保健作用，常年溫度約90度。合溪溫泉出水量大，可滿足幾百人淋、浸浴外，還足供準標大泳池、小泳池用水及調溫，冬天也可保持池水在40度以上，為國內罕有。是最佳游泳集訓地。河源九和溫泉被中山醫(yī)科大學陳朝坤教授譽為“天下第一泉”，溫泉自流水溫78℃－90℃，儲量大，自流量為4000噸／日，水質好，含有多種對人體有益的微量元素。我國著名留日醫(yī)療礦泉水專家陳炎冰，在1938年寫《中國溫泉時》，就把紫金九和溫泉收入此書。考察過多個國家的張良博士認為，九和溫泉比歐、美有名的溫泉好。廣東工學院地質礦產專業(yè)楊乃信教授說：“從水質資料來看，九和溫泉是當今廣東及國內最好的溫泉，實屬人類不可多得的優(yōu)質溫泉資源”?；葜轀乃Y源較為豐富，包含了溫泉、冷泉、瀑布，三位一體。水溫70度，屬碳酸鈉鉀型高溫泉，含對人體具有療效的多種微量元素（如鐵、鈣、鎂、鉀等）。臺山溫泉地熱出露帶長達數(shù)百米，具有眾多的天然溫泉出露點。溫泉水溫高達攝氏80度，日流量為4000噸，屬氯化鈉型水，富含鍶、偏硅酸、硫等礦物質，礦化度為0.836克/升，PH＝7.62，具有高溫、恒質、無異味等特點，可進行理療、飲療。對于高血壓、心血管疾病、風濕病、腸胃病、神經(jīng)衰弱、皮膚病等具有顯著療效，同時對皮膚保健也具有顯著效果，為理想的醫(yī)療保健型熱礦泉。新興溫泉距縣城10分鐘車程，龍山林木郁蔥，氣勢雄偉。六祖惠能開山創(chuàng)建的國恩寺，依山而筑，布局壯觀，雕梁畫棟，古樸典雅，被佛教界視為嶺南第一圣城，是名揚海內外的千年古剎。山下的龍山溫泉，水溫高達攝氏72.8度，為硫氫化物泉，在全國眾多溫泉中是獨一無二的，具有調節(jié)功能、舒筋活絡、醫(yī)療保健、美容健體等超常規(guī)特殊功效。省級旅游度度假區(qū)——龍山溫泉度假區(qū)景點眾多，生活娛樂設施配套，是休閑娛樂、商務洽談的極佳選擇，度假區(qū)的賓館別墅已上星級，功能齊全，能接待省級大型會議。其它旅游資源建設旅游度假村不可能孤立的建設，它必須與周圍其它的旅游景點和資源配套與協(xié)調，甚至與要與地方整體旅游規(guī)劃相一致。前面我們已經(jīng)介紹了惠東縣的旅游規(guī)劃和平海鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，下面我們再分析該溫泉周圍其它旅游資源?；輺|縣3398平方公里的土地上，旅游資源擁有量和分布量達806平方公里，占全縣地理面積的22.5%，高于惠州市的平均數(shù)。山、海、江、湖、海島、溫泉等景點不勝枚舉，古城遺跡、道教勝景等人文資源更是相映成趣。早在1993年，中國科學院對惠東的旅游資源進行考察后，所寫的《惠東縣旅游資源考察報告》中指出：惠東縣主要旅游資源為：名山6座，林場4個，水庫2個，瀑布11處，泉7處，海灘5處，島5個，洞3處，怪石擬象4處，廟16座，亭3處，遺跡11處，民俗風情1處?；輺|縣現(xiàn)有主要旅游景點包括：港口國家級海龜自然保護區(qū)、古田省級野生動植物自然保護區(qū)、巽寮省級旅游開發(fā)區(qū)、九龍峰文物自然保護區(qū)、南山、西來庵宗教旅游區(qū)、白盆珠和安墩溫泉浴場、長沙灣海水浴場等。正在籌建的有九龍峰森林公園、碧山旅游度假區(qū)等。擬開發(fā)的旅游資源有：白盆珠水庫、港口的紅海灣、以及平海古城及平海灣。靠近XX溫泉度假村的主要旅游景點有如下一些：國家級海龜自然保護區(qū)海龜自然保護區(qū)港口灣是我國唯一的一個海龜自然保護區(qū)，位于惠東縣港口鎮(zhèn)與紅海灣交界處，稔平半島最南端的大星山腳下。1985年由廣東省人民政府批準建立。保護區(qū)面積4平方公里，三面環(huán)山，一面瀕海，沙岸面積僅0.1平方公里，環(huán)境僻靜。歷史上一直是海龜產卵的傳統(tǒng)場所，當?shù)厝朔Q“海龜灣”。這里為亞熱帶典型的外海性海域，年平均降水量1402-2085毫米。近岸海底沙質，有少量礁石，水深5-15米，水質清澈，夏秋水溫28。C左右，常年海水鹽度為30％以上，沙灘坡度平緩，沙粒細小，利于海龜爬行、挖掘和產卵繁殖。岸灘三面環(huán)山，環(huán)境幽靜，海域中水生動植物資源豐富，為海龜?shù)臈⒎敝硠?chuàng)造了良好的條件。海龜是我國二類保護動物，能在陸地爬行和水中游弋，游速很快，每年定時返回產卵地繁殖。這個保護區(qū)主要保護綠海龜。世界上現(xiàn)存海龜共7種，在中國海域棲息的就有綠海龜、玳瑁、螺龜、太平洋麗龜和棱皮龜5種，種群數(shù)量以綠海龜最多，其余4種已很稀少。南海綠海龜是珍貴的海洋動物，具有重要的經(jīng)濟價值，現(xiàn)被列為國家重點保護的野生動物。海龜自然保護區(qū)是研究保護海龜?shù)幕?，把它開辟為旅游區(qū)，旨在教育人們懂得保護生態(tài)平衡使人類可持續(xù)發(fā)展的重要性，寓教育于旅游之中。2、巽寮灣位于惠東縣巽寮鎮(zhèn)，南海大亞灣的東部，距龍洞溫泉不足一小時車程。海灣煙波浩淼，巨浪滔滔、海歐飛翔，帆影點點，海灣山上的大小石頭奇姿異彩，麒麟山、象山、獅山、鳳凰山等，座座雄姿英發(fā)，形狀逼真。海面上分布著蓮花、瀝格、雞心等大大小小99個洲，風光旖旎。這里的海水清、無污染，海底平緩、百米內水深不過1.5米，沙灘潔白，沙粒細，被譽為“海賜白金堤”。巽寮灣現(xiàn)已逐步發(fā)展成為惠東新的旅游景點，建有巽寮灣海濱浴場渡假村，松園灣渡假村，還有體育訓練其地、潛水基地，每年接待游客十多萬人。3、大亞灣大亞灣地處惠州市東南，位于深圳大鵬半島、惠陽、惠東之間，距龍洞溫泉一小時左右車程。瀕臨南海，水域面積近500平方公里，有島嶼和巖礁近百個，屬典型的亞熱帶海洋性氣候，歷年平均氣溫21.8度。位于大亞灣西北隅的惠州（澳頭），三面環(huán)山，面對南海，如同一個大袋子的底部。水下地形平坦，常年風平浪靜，回淤少，是天然避風良港。因水陸交通方便利，歷史上已是一個通商口岸。魚貝類資源豐富，盛產高級海產品，其中有飲譽港澳地區(qū)和東南亞各國的“水桂尤魚”、“三門龍蝦”。大亞灣的島嶼和山嶺，大都奇形怪狀，不但饒有趣味，而且還有不少動人的傳說，如“黃魚涌獅子庵”：傳說獅子眼望香港，只有拜過此庵的人，才能在香港“發(fā)達”。大亞灣景點很多，主要有：大亞灣游樂場、清泉寺、辣甲島、巖前萬年庵、螺嶺、小桂灣、鐵爐峰、老虎洲等。4、平海古城及平海灣平海古城現(xiàn)在是惠東縣一個建制鎮(zhèn)，為廣東省歷史文化名城。始建于洪武18年，距今已有600余年的歷史，仍保持完整的東西南北四大古城門樓的“十字街”，古城門樓高大雄偉，造型冼煉、典雅，具有濃郁的民族特色。平海古城被譽為嶺南文化的一塊“活化石”。平海位于縣城東53公里，地處惠東縣最南端，面臨南海，東靠紅海灣，西倚大亞灣,歷來是海防軍事重鎮(zhèn)和惠州南部地區(qū)海運進出口的咽喉。元末明初，盜寇猖蹶，民不聊生。洪武年間，明太祖派花都司到平海建造城池，抵御外侵?！俺侵芪灏俣?，高一丈八尺，雉蝶八百七十一，城門四座?！?。平海建城設所后，又設立平海巡檢司署，平海營參將署，平海營中軍守備署，還設有平海倉，為直隸歸善縣屯糧機構。清康熙至嘉慶年間，在平海城前沿相繼筑有大星山炮臺，盤沿港炮臺，墩頭港炮臺、東繒頭炮臺和吉頭炮臺、筑成一道道壁壘森嚴的海防線。600年滄桑，平海古城至今仍較完整地保留著四座城門樓、部分城墻、完整的十字古街、大部分古民居以及一批古寺廟、古文化遺址和大量的歷史文物。在城內，還保留著絢麗多姿的民間傳統(tǒng)藝術。到平海古城觀光，可觀賞到眾多的名勝古跡。平海南門海灣位于平海古城南面約1公里處,處于紅海灣與大亞灣的匯合處，距縣城平山鎮(zhèn)53公里，有往返的直線班車。南門海灣呈半月形，長11公里，沙灘寬闊，沙粒細，呈白色，干時松，濕時緊。海底平緩無礁石，海水清澈，海浪巨大，風光旖旎，是天然的海濱浴場。5、九龍峰位于惠東縣城平山鎮(zhèn)東南十四公里處，因有九九山脊似九條龍而得名，又因海拔563米的主峰挺拔如筆尖，也稱尖筆峰。這里有以祖廟為中心的大小十余座廟亭和動人的神話故事，九龍峰、冬無嚴寒、夏無酷署、古木參天、樹蔭蔽日，池清山碧，幽谷溪流，兼有秀、清、逸、媚、幽之長，為蓮花山脈山水風貌的精華，加之廟亭其間，更顯迷為景色，古往今來，不知多少游客到此駐足觀光，燒香問卦，尋幽探勝，流連忘返，主要名勝古跡有：祖廟、文昌宮、志蔭亭、下棋亭、龍通寺等。第三節(jié)規(guī)劃與經(jīng)營項目建議一、戰(zhàn)略規(guī)劃為了更好地對該項目進行分析，我們首先對該項目進行初步的戰(zhàn)略規(guī)劃，具體的規(guī)劃建議投資者聘請專業(yè)的設計公司設計。目前，廣東省內的已開發(fā)的溫泉度假村的戰(zhàn)略定位大多以“健康”為宣傳主旨，單純突出溫泉的醫(yī)療效果而已，定位內涵過于狹窄。另外，由于戰(zhàn)略定位的雷同，無法讓旅客區(qū)分出自己與競爭對手的區(qū)別，從而導致市場競爭激烈，顧客忠誠度低，溫泉度假村的盈利水平低。隨著新的溫泉度假村的不斷開發(fā)，原有的溫泉度假村面臨著設備老化，服務項目缺乏創(chuàng)新等問題，經(jīng)營上陷入尷尬的局面。因此，為了把握旅游者的消費趨勢，延長溫泉度假村的產品生命，增大盈利空間，提高利潤水平，本度假村的戰(zhàn)略規(guī)劃除了要充分挖掘溫泉的獨特的健康、醫(yī)療文化外，還應拓寬思路，充分利用度假村內的自然山區(qū)資源，結合溫泉這種獨特的自然地底資源，在食、住、行、游、購、娛各個方面突出其完全生態(tài)、自然、環(huán)保的特點，為旅客提供健康、休閑、豐富的“自然假期”。在進行項目的戰(zhàn)略規(guī)劃時，應該著重解決以下幾個問題：1.項目的開發(fā)初期，如何制定一個完整的、規(guī)范的、有創(chuàng)意的戰(zhàn)略規(guī)劃？這個規(guī)劃應該是經(jīng)過廣泛論證的；2.在項目的建設初期，就要體現(xiàn)和服從項目的戰(zhàn)略規(guī)劃；3.戰(zhàn)略規(guī)劃如何體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？包括溫泉資源的利用與保護、內部環(huán)境建設與外部環(huán)境的協(xié)調、短期經(jīng)濟利益與長期市場培育等。二、要經(jīng)營項目及其設施要求在未進行項目的總體規(guī)劃前，我們建議XX溫泉度假村的經(jīng)營項目主要由溫泉會所、溫泉別墅、生態(tài)農莊和室外娛樂場四大部分組成，相關的設施要求具體如下：項目設施要求溫泉會所是溫泉度假村的標標志工程，由由溫泉浴城、康康體理療中心心、商務會議議中心和風味味餐廳四部分分組成。溫泉泉浴城和康復復理療中心要要求具有濃厚厚的溫泉文化化氛圍，注重重溫泉與中醫(yī)醫(yī)、文化和娛娛樂的結合,,借助溫泉別別墅的住宿條條件優(yōu)勢，把把康復理療中中心朝溫泉療療養(yǎng)院方向建建設；商務會會議中心要求求會議設備齊齊全，要能滿滿足不同類別別的商務會議議客人的需求求；風味餐廳廳要布置獨特特，體現(xiàn)農家家氛圍。溫泉別墅以住宿客人為服務務對象，按照照四星級旅游涉涉外飯店的標標準配套服務務設施，各座座別墅要突出出建筑外觀、內內部裝修風格格的獨特性和和多樣化，體體現(xiàn)各國、各各民族的特色色。生態(tài)農莊是溫泉度假村的特特色工程，要要突出農莊的的生態(tài)環(huán)境、環(huán)環(huán)保潮流和娛娛樂功能，產產品以荔枝等等當?shù)氐奶禺a產為主。室外娛樂場是溫泉度假村的主主要娛樂設施施，根據(jù)溫泉泉度假村內的的室外地形來來開發(fā)多種室室外活動項目目，建造多種種室外活動設設施，要注重重各種設施的的安全性。（一）、溫泉會所溫泉會所是溫泉度假村的標志工程，主要服務項目由溫泉浴城、康體理療中心、商務會議中心和風味餐廳四部分組成。1、溫泉浴城：這是溫泉會所的基礎設施，包括經(jīng)典浴池和特色浴池兩類。經(jīng)典浴池除了要保持普通溫泉浴池的一般功能外，更要突破傳統(tǒng)的溫泉洗浴觀念，突出“男女分浴”的健康洗浴觀念，在傳統(tǒng)洗浴設施功能的前提下增加和引進先進的洗浴服務設施和服務項目，提高服務檔次和設施水平。設置水幕電影等水上娛樂設施，開發(fā)一些適合青少年旅客參加或家庭旅客共同參加的水上活動和岸邊活動。而特色浴池，則要成為溫泉浴城的精華所在。該服務區(qū)要注重突出溫泉文化，重點吸納東、西方的溫泉泡湯文化，出集眾家之長，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務項目，一改傳統(tǒng)的溫泉單純“洗澡”和“治病”觀念。要設計建造各式各樣的溫泉湯池，重點突出回歸自然的形式。如各個湯池有的取山野意味，有的取園林意識，有的處于花叢環(huán)抱，有的處于巨樹濃蔭，有的為山環(huán)繞與水洞相連。各個湯池有大有小，大者可容納幾十人，小的鴛鴦湯池僅供二人，但主要是可供三五人或十人以下同時使用的“家庭池”、“友情池”?？煽紤]設置氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調浴、陽光浴等特色項目，在強調各種項目的特殊療效的同時突出享受、與大自然溶為一體的氛圍。2、康體理療中心：這是溫泉會所的主要配套服務設施。溫泉的水溫高，含有多種對身體有益的礦物質。要在充分發(fā)揮溫泉這種固有功效的基礎上，針對治病和健身的需要，聘請專職醫(yī)師指導，配合純中草藥及中醫(yī)針灸、按摩、推拿、刮痧等治療形式及其他康體設施達到“有病治病，無病健身”的目的，使之成為省內有名的溫泉康體理療之地。除此以外，還可以增設溫泉桑拿、溫泉美容美發(fā)等項目，從而豐富康體理療中心的服務項目，讓旅客有更多的選擇。3、商務會議中心：要有能夠容納200人左右的一個多功能廳，這個多功能廳除了要配備電腦、互聯(lián)網(wǎng)、投影儀、寬屏幕、高級音響各種等各種先進的會議設施外，還應配齊其他設備，以供客戶舉辦大型宴會和歌舞晚會。為了提高場地的綜合利用率，多功能廳應采用可間隔式的裝修，以便服務人員按照客戶的需求把整個大廳間隔成幾個大小不一的小廳。除了多功能廳外，還要有三到五個裝修豪華、功能齊全的中小型會議室，以滿足客戶高檔次的需求。溫泉會所內要設立一個商務中心，提供打字、復印、傳真、上網(wǎng)等服務，以及移動電話和筆記本電腦的出租、維修、會議過程中的記錄、錄音等高級文秘服務。4、風味餐廳：風味餐廳內的裝修不能太豪華，要與整個度假村的生態(tài)、環(huán)保風格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整體布局、菜單設計、員工服裝等方面都突出一種在城市里無法享受到的農家氛圍。依托度假村內的生態(tài)農莊，出品的原材料要以生態(tài)農莊內種植的無公害瓜果、蔬菜及其按照傳統(tǒng)農家方法養(yǎng)殖的無公害的家禽、塘魚為主，并突出當?shù)氐暮ｕr特色。制作要標榜正宗的客家菜系做法，以著名的東江鹽火局雞、梅菜扣肉、東江釀豆腐等美味佳肴來吸引客人。還為客人免費加工從生態(tài)農莊和荷花池里采摘的瓜果蔬菜和從垂釣場釣到的塘魚，讓客人充分享受“娛樂的成果”。（二）、溫泉別墅溫泉度假村的住宿設施以80棟溫泉別墅為主，按照四星級旅游涉外飯店的標準配套服務設施，溫泉接入每一間客房。這80棟溫泉別墅的建筑風格不能千篇一律，要注重吸取各國、各民族的建筑特色，形成不同風格的建筑群落，使溫泉別墅本身就可以成為度假村內的觀光景點。別墅內部的裝修必須與建筑外觀保持一致，使每一棟別墅都有一個獨特的主題。別墅的設計要與周圍的生態(tài)環(huán)境保持協(xié)調，建議溫泉別墅以兩層建筑為主。其中有25棟小型別墅，一棟別墅內有五個標準間或三個標準間與一個豪華套房；有45棟中型別墅，一棟別墅內有五個左右的標準間和兩、三個豪華套房；有10棟大型別墅，一棟別墅內有八個左右的標準間和三、四個豪華套房。為了突出度假村內優(yōu)美的自然風光，并預留大量空地以供以后的發(fā)展使用，別墅周圍要鋪設大面積的草地或灌木樹林，使別墅的建筑面積與綠地面積達到1:5的比例。由于溫泉別墅采用開放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區(qū)域，住宿、活動場所較為分散，為了確?？腿说纳拓敭a安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高保衛(wèi)技能的同時還應該要配置先進的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、緊急報警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)等安全保衛(wèi)設施。除了要在室內配置這些設施以外，在戶外也需要配置較多的安全保衛(wèi)設施。除此之外，還需要配備一些輕便、多用途的代步工具，如電瓶車等，以便事故發(fā)生時可以集合保衛(wèi)力量及時到達現(xiàn)場，從而提高安全保衛(wèi)工作的時效性。在溫泉別墅的開發(fā)過程中，可以借用目前國際流行的分時度假概念來開發(fā)：將別墅客房分割為單間產權出售給投資者，投資者一般每年獲得一定時間的免費入住權，其他時間委托溫泉度假村統(tǒng)一出租經(jīng)營，在年終獲得客房利潤的一定比例收取投資回報。（三）、生態(tài)農莊生態(tài)農莊是溫泉度假村內的特色工程，依托度假村周圍的自然山坡，根據(jù)土地情況來種植一些瓜果和蔬菜。生態(tài)農莊要嚴格按照無公害標準來種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和蔬菜品種豐富，并能錯開季節(jié)，讓旅客能在不同的季節(jié)品嘗不同品種的瓜果蔬菜。農莊內開設養(yǎng)殖場，可按照傳統(tǒng)農家方法飼養(yǎng)無公害的家禽和塘魚。生態(tài)農莊內應注重生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，使得生態(tài)農莊成為溫泉度假村內的另一觀光景點。生態(tài)農莊內應設置一些娛樂活動，調動旅客的積極性，使旅客感覺與自然之間更親近。例如，在瓜果、蔬菜的成熟季節(jié)讓旅客親自采摘，即時品嘗；讓旅客認購樹木的所有權或某一段時期的采摘權；開展農莊知識小競賽等等。整個農莊要突出一種生態(tài)、環(huán)保、娛樂綜合化的氛圍。（四）、室外娛樂場室外娛樂場是溫泉度假村內除溫泉會所外的另一主要娛樂設施，各種室外活動項目主要根據(jù)溫泉度假村內的室外地形和湖光山色來開發(fā)，整個區(qū)域要努力追求自然風格。根據(jù)國際室外娛樂的潮流，將建造垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等多種室外活動設施。垂釣場要打破傳統(tǒng)的開發(fā)模式，形成設計獨特，魚類眾多，自然情趣風味較濃，配套服務設施完善，一年四季皆宜釣魚的場所。而射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等設施的建造要考慮以青年人為消費主體。各種室外娛樂活動都有一定的挑戰(zhàn)性，因此要注重各種設施的安全性，以及服務過程中的安全保護工作，讓旅客真正玩得盡興。為了綜合利用溫泉度假村內的室外草地，還可以視可行性考慮增設高爾夫球練習場。所開發(fā)的人工湖泊，除了用于垂釣場外，還可以用來開發(fā)荷花池等項目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風情。還可考慮組織游客出海觀日出、日落。第四節(jié)、市場分析、預測與營銷策劃一、行業(yè)分析該項目屬第三產業(yè)中的旅游，是近年世界發(fā)展非?？斓囊粋€行業(yè)和領域，也是我國政府大力鼓吹和支持發(fā)展的領域。世界旅游組織在2001年認為：世界旅游業(yè)目前發(fā)展狀況良好，前景也十分樂觀。世界旅游人數(shù)目前雖然還不到7億，但最近幾年卻以年均7%的速度快速增長。到2002年，國際游客人數(shù)將達到16億，國內游客人數(shù)為20億。具有旅游發(fā)展?jié)摿Φ膰覒匾暟l(fā)展旅游業(yè)，加強旅游業(yè)人員培訓工作，提高旅游服務質量，以推動旅游業(yè)的發(fā)展。國家旅游局副局長孫鋼在2001年中國旅游投資機會與投資政策高層研討會上強調，中國旅游業(yè)發(fā)展正面臨最多最突出的發(fā)展機遇，投資中國旅游業(yè)大有可為。國家旅游局政策法規(guī)司司長魏小安說，旅游業(yè)已成為世界上發(fā)展最快的產業(yè)之一。據(jù)世界旅游組織預測，到2020年，中國接待入境旅游者人數(shù)將達到1.4億人次，成為世界上最大的旅游目的地。這種巨大的市場需求為各個地區(qū)的旅游業(yè)的發(fā)展提供了很大空間?！度嗣袢請蟆Ｍ獍妗吩?001年認為：到2005年，我國入境旅游人數(shù)將達到8500萬人次，其中過夜海外旅游者3450萬人次，旅游外匯收入220萬美元；國內旅游人數(shù)將達到11億人次，旅游收入5000億元；出境旅游人數(shù)將達到1636萬人次。旅游業(yè)總體產出為7500億元，相當于全國GDP的5.8％。在1999年，我國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位，奠定了亞洲旅游大國的地位?！笆濉庇媱澣缒茼樌麑崿F(xiàn)，旅游業(yè)將為國家提供外匯收入900億美元以上，增加國內生產總值3萬億元以上，創(chuàng)造就業(yè)機會800萬人以上。但與世界旅游業(yè)相比，我國目前的水平還不到下述指標的一半：世界旅游業(yè)總產出占世界GDP總量的10.7％，世界居民旅游消費支出占總消費支出的11.3％，世界旅游業(yè)的資本投資占總投資的11.9％。因此，我國要采取一系列的措施，提高旅游產業(yè)的發(fā)展水平。提出的發(fā)展重點是：東部上水平，中部上規(guī)模，西部大開發(fā)。國內一些學者的分析認為，目前中國旅游業(yè)發(fā)展面臨5大機遇：一、旅游業(yè)被確定為國民經(jīng)濟新的增長點，各地發(fā)展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措施、新辦法不斷出臺，國家有關部門也加大了對旅游業(yè)發(fā)展的扶持力度，中國旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往任何時候都好；二、中國正在進行產業(yè)結構調整，旅游業(yè)作為第三產業(yè)中的龍頭產業(yè)，在當前正在進行的產業(yè)調整中，大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢產業(yè)或支柱產業(yè)，采取很多扶持措施促進其發(fā)展；三、西部大開發(fā)為西部旅游業(yè)的大發(fā)展帶來了強勁東風；四、中國加入世貿組織以后，將進一步加快與旅游相關的各個行業(yè)的對外開放步伐，進一步優(yōu)化中國的旅游環(huán)境；將有利于建立更加符合國際規(guī)則的經(jīng)濟運行機制，吸引更多的外商投資中國旅游業(yè)；也將促進中國旅游業(yè)的對外開放，吸引更多的客源和管理技術；五、世界旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，據(jù)世界旅游組織預測，到2020年，全球將接待16億人次的國際旅游者，國際旅游消費將達2萬億美元，國際旅游人數(shù)和消費平均增長率將分別達到4.35％和6.7％，遠遠高于世界經(jīng)濟平均增長3％的幅度。在這個大趨勢下，世界旅游組織對中國今后20年旅游業(yè)發(fā)展的前景更加看好。學者的分析表明：21世紀是旅游業(yè)騰飛的世紀，未來5年，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速發(fā)展的過程中將出現(xiàn)大的變化：首先、行業(yè)發(fā)展趨勢是品牌價值增加，整個行業(yè)將出現(xiàn)大并購。未來5年中國旅游行業(yè)必將出現(xiàn)類似BassHotel&Resorts、Accor、Starwood、Marriott類型的旅游業(yè)集團。其次，中檔連鎖酒店將出現(xiàn)大發(fā)展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場中所占的市場份額也將大幅度提高。第三、服務國內消費者的休閑娛樂業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。這是隨著國內中產階層的壯大所必然出現(xiàn)的歷史潮流。第四、旅游景點類的上市公司將得到良好的發(fā)展。二、市場分析1、商務會議客戶惠州地區(qū)及鄰近城市良好的經(jīng)濟發(fā)展為商務客源的開拓打下了較好的基礎。XX溫泉度假村所能吸引的商務客人主要可分為三類：一是三資企業(yè)，如中海殼牌石油項目，寶島工業(yè)區(qū)等，這類項目或工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大，商務會議頻繁，要求會議場地檔次比較高；二是當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)和私營企業(yè)，如諸多電子信息加工企業(yè)、眾多鞋業(yè)私營企業(yè)等，這類企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，消費能力比較強；三是較大的國有企業(yè)和政府部門，吸引這類客源不太容易，但一旦達成共識，往往比較穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計，截止2000年12月31日，惠州市共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)63187家、工業(yè)企業(yè)5934、行政事業(yè)單位689家、三資企業(yè)2550家，總人數(shù)超過400萬人次。因此，預測在溫泉度假村的運行完全走上軌道之后，每年至少可吸引2%的商務客人，即8萬人次，過夜人數(shù)預計至少50%。2、旅行社團客戶平海鎮(zhèn)溫泉度假村毗鄰諸多旅游景點，類型多樣，包括自然景觀、生態(tài)景觀和人文古跡景點等，對臨近的三大經(jīng)濟發(fā)達城市深圳、香港、東莞具有較大的吸引力。據(jù)廣東省旅游局資料披露，廣東發(fā)達地區(qū)居民旅游支出普遍已占總生活開支的二成以上。深圳市假日辦調查數(shù)據(jù)顯示，2001年春節(jié)期間深圳有260萬人出游，且以省內游為主，汽車是最主要的出游工具，5成以上出游者將乘坐汽車，另外有1成左右居民自駕私家車出游?？梢?，距離近、有特色的休閑景點將十分適合繁忙的深圳人的選擇，而這正是平海鎮(zhèn)溫泉度假村的優(yōu)勢所在。另據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計處統(tǒng)計，2001年港人赴內地總人數(shù)達５０１０萬人次，其中私人旅行人數(shù)達到68%，相當于全香港６００多萬港人每年到內地旅行５次多；01年港人在內地私人消費達到２９４億港元，平均每人次消費８７０港元，其中住宿和膳食費用占近５８％，娛樂、交通占３１％，購物占１１％；港人最常去的地方是深圳和廣東省內其它臨近香港的城市，其在廣東省內私人消費額高達２０３億港元，例如中山的溫泉、珠海的高爾夫球場、增城的荔枝節(jié)都是吸引港人的好去處。可見，平海鎮(zhèn)溫泉度假村完全有市場潛力成為另一個吸引香港游客的好去處。同時，度假村所在地的旅游市場潛力也很巨大，惠東縣政府還在大力開發(fā)新的旅游資源。從惠東縣的旅游接待數(shù)據(jù)來看，99年惠東縣過夜游客人數(shù)就達61萬人次，創(chuàng)值5865萬元；2000年，僅巽寮—平海旅游度假區(qū)的游客人數(shù)就達61萬人次，九龍峰旅游度假區(qū)的游客人數(shù)達20萬人次。在政府大力推動下，惠東總的游客數(shù)量極有希望突破年100萬人次。以理療、休閑和娛樂為主要特色內容的溫泉度假村，剛好可以作為游客在惠州附近景點觀光旅游的一個歇腳點；舒適的溫泉享受和特色娛樂活動，可以讓游客洗去風塵，洗去疲勞，抖摟精神。因此借助周圍景點的名氣，和旅行社合作，將能較快較好地開拓市場、降低成本、吸引盡量多的客源。在此基礎上預測每年可吸引惠東地區(qū)10%的旅行社團游客人數(shù)，即10萬人次左右，其中至少50%可以成為過夜游客。目前境外還有專門的溫泉旅游團，如最近新加坡有此類團在廣東，只游有溫泉的地方。如果能與組織此類旅游項目的旅行社掛鉤，客戶資源應是較可觀的。3、度假療養(yǎng)客戶一方面，溫泉度假村附近有眾多具有實力的企業(yè)，如中海殼牌、大亞灣核電站、諸多電子信息企業(yè)及正在建設的寶島工業(yè)區(qū)等，其工作人員人數(shù)眾多，層次較高。如中海殼牌的常駐外國專家就有1萬多人次/年。由于溫泉對人體具有獨特的健身、療養(yǎng)和治病作用，因此，度假村完全可以在建設和運營期間的各個階段，通過主動的營銷和公關手段爭取成為周邊大型企業(yè)和政府部門工作人員的定點療養(yǎng)基地，其方式可靈活多余樣，。另一方面，溫泉度假村的周邊三大城市深圳、東莞和香港，其居民的平均經(jīng)濟收入都較高。如來自深圳市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2002年1月至6月深圳市民月人均可支配收入2159元，月人均消費性支出1513.03元。而目前國內法定節(jié)假日達到114天，加上國家將鼓勵帶薪假期，一年中的可休閑時間接近140天，意味著人們休閑的時間和需求越來越多。溫泉度假村把溫泉和度假村內的自然山區(qū)資源結合在一起，生態(tài)環(huán)境良好，正好可以滿足都市居民休閑娛樂和放松的需要。預測全年節(jié)假日平均日接待500人次，工作日平均日接待150人計，每年可接待散客10萬人以上，預計過夜人數(shù)為10%?？偟膩碚f，根據(jù)市場分析，可以預計溫泉度假村每年接待的各類游客可達到28萬人次。其中，住宿過夜人數(shù)可達10萬人次（商務客人中的50%、加旅行社團客人中的50%、加散客中的10%）。從平海鎮(zhèn)的交通位置來看，平海鎮(zhèn)距離深圳市區(qū)大約140公里，距廣州市區(qū)大約230公里。與廣東省境內其他幾個已開發(fā)的比較知名的溫泉度假村（如珠海御溫泉、中山溫泉、清遠清新溫泉、和從化溫泉等）相比，交通便利優(yōu)勢不明顯。但該度假村距離香港較近，車程大約2-3小時。因此，度假村對深圳、香港、東莞、惠州等地的居民的吸引力將大于對廣州市居民及廣東境內其他城市的居民的吸引力。從交通便利程度分析，度假村的目標市場定位于深圳、香港、東莞及惠州當?shù)鼐用竦穆糜?、度假消費者市場是比較恰當?shù)?。特別是此四城市的經(jīng)濟發(fā)達、居民旅游消費水平較高，而城市居民的工作壓力相對較大，選擇旅游度假的居民也相對較多。根據(jù)調查顯示，深圳市內居民意愿旅游的100人中，有8人選擇自駕車旅游方式。對于更愿親近大自然，遠離喧囂鬧市，但行程在2-3天時間內的上述三大城市的市民來講，XX溫泉度假村無疑具有一定的優(yōu)勢。三、市場競爭分析然而，我們在調查中發(fā)現(xiàn)，該項目的市場競爭也是非常激烈的。首先，旅游度假村的市場競爭更就非常激烈。從廣東省境內來看，廣東省境內的度假區(qū)(村)就包括：國家級1個—廣州南湖旅游度假區(qū)；省級29個—深圳灣省級旅游度假區(qū)、丹霞山省級旅游度假區(qū)（仁化）、海陵島省級旅游度假區(qū)（陽江），等等；其他11個—銀湖旅游中心（深圳）、順峰山旅游中心（順德）、石巖湖度假村（深圳）、西麗湖度假村（深圳）等等。廣東省境內就有這么多的度假區(qū)（村），這一現(xiàn)象本身就表明了旅游產業(yè)格局的變化導致了度假旅游業(yè)的高速發(fā)展，盡管這種變化為旅游度假區(qū)（村）的發(fā)展帶來了良好的機遇，但是隨著投資者的認識轉變，這一行業(yè)內的競爭局面將進一步擴大。在市場競爭擴大的基礎上，各度假村應更好地發(fā)揮自己的優(yōu)勢—比如依賴于當?shù)靥厣馁Y源環(huán)境（比如依托于當?shù)氐穆糜尉包c），或者依賴于良好的交通環(huán)境等等—開發(fā)出各種特色化的服務品種，才能更好地吸引客戶，為度假村的進一步發(fā)展創(chuàng)造空間。其次，就溫泉項目目而言，據(jù)廣廣東省國土資資源廳在2001年在全省開開展的溫泉資資源全面調查查的結果來看看，廣東省就就有300多個溫泉點點，大部分集集中在粵西地地區(qū)。這些溫溫泉既包括已已經(jīng)開發(fā)，并并已出現(xiàn)老化化現(xiàn)象的從化化溫泉等，也也包括最近幾幾年開發(fā)的新新項目，如珠珠海御溫泉、中中山溫泉、清清遠清新溫泉泉等。大量的的溫泉未開發(fā)發(fā)，這些未開開發(fā)的溫泉又又構成了本項項目的潛在競競爭者。第三，在龍洞溫泉泉的附近，既既有未開發(fā)的的溫泉，也有有已經(jīng)開發(fā)的的溫泉。規(guī)模模較大的有惠惠州湯泉旅游游度假區(qū)和深深圳溫泉。湯泉位位于惠州市西西北部郊區(qū)的的廣汕公路旁旁，面積1.5平方公里，它它已成為省級級旅游景點。從從知名度來看看，湯泉早在在宋代就已開開發(fā)。當時一一代文學大師師蘇東坡被貶貶惠州時，曾曾三游湯泉，并并留下了一些些名句。早在在1987年就在湯泉泉修建了三星星級湯泉酒店店，開發(fā)了較較全面的旅游游服務項目，集集旅游、娛樂樂于一體?；洊|地區(qū)地熱資源源豐富，可供供開發(fā)的溫泉泉較多，目前前惠東縣境內內尚有白盆珠珠、安墩溫泉泉浴場。深圳溫泉位于深圳圳市中心西北北40公里的石巖湖湖畔，占地3.9平方公里，以以獨具特色的的天然玉律溫溫泉而聞名。其其古樸典雅的的西班牙建筑筑群綿延如帶帶，各種抽象象派雕塑點綴綴其間，環(huán)境境清靜悅目。村村內設有豪華華溫泉桑拿浴浴室和300多間客房別別墅。擁有中中西名廚主理理的酒樓和具具浪漫情調的的咖啡廳、大大型歌舞廳，并并配有高檔次次的大、中、小小型卡拉ＯＫＫ房及購物商商場。此外，還還有跑馬場、標標準游泳池、英英式桌球室、碰碰碰車、電子子游戲機、釣釣魚俱樂部、太太公釣魚場、煙煙花燃放場、燒燒烤場以及興興建中的網(wǎng)球球場、足球場場等諸多游樂樂項目。在河源、揭陽等地地也有大量的的溫泉待開發(fā)發(fā)。第四，在項目設計計和經(jīng)營上，各各溫泉度假村村也是各出奇奇招，以形成成自己的特色色和優(yōu)勢。如如珠海御溫泉泉的項目設計計就非常有特特色。下面是是其介紹：泉心泉意，隨心所所浴，隨時可可浴。據(jù)專家測試，御溫溫泉水富含偏偏硅酸等多種種對人體健康康有益的礦物物質微量元素素，對神經(jīng)性性骨痛、風濕濕病等多種疾疾病具的特殊殊療效，起到到舒筋活絡、強強身健體、潤潤膚養(yǎng)顏、安安神定驚、抵抵抗衰老等保保健作用。

露露天溫泉二十十四小時營業(yè)業(yè)，享用三十十多種露天溫溫泉池（包括括蒸汽浴、桑桑拿浴、健身身房、香薰屋屋休息廳免費費飲品、水果果、包點、小小食），每位位98元。華興池

華興池是是最大的溫泉泉池，細心地地看，你會發(fā)發(fā)現(xiàn)"華興池"是仿中華版版圖建成，依依中國西高東東低地勢不同同、深淺不一一，分低溫區(qū)區(qū)和高溫區(qū)（青青藏高原池），適適應不同游客客的需求。池池邊設有飲吧吧，可免費供供游客享用，可可供300人同浴共游游。三合風呂

此池呈呈獨特的三角角形設計，祝祝福每位游客客健康、快樂樂、長壽。六福湯

大補元氣氣的人參，復復脈固脫的靈靈芝，補血活活血的當歸，清清利頭目的薄薄荷，美容美美發(fā)的蘆薈，清清熱解毒的艾艾葉和三丫苦苦，與溫泉水水雙效合一，相相得益彰，其其功效之神奇奇自然就不言言而喻了。忽然一泉

在溫泉泉池的頂棚上上設有若干個個機關，在人人毫不知情的的情況下，毫毫無規(guī)律地噴噴酒冰水，使使游客享受新新鮮、刺激、浪浪漫之樂趣。木溫泉

御溫泉特特設的木溫泉泉，運用五行行原理，全部部采用芬蘭白白木松木質結結構，優(yōu)質的的白木松在溫溫泉水的滋潤潤下，雙效合合一，健脾行行氣，護胃益益臀。酒溫泉

"天若不不愛酒，天上上無酒仙；地地若不愛酒，地地上無酒泉"。在溫泉水水中不斷滴入入小米酒，米米酒合溫泉水水的雙效合一一，相得益彰彰，既可解乏乏，又可加快快血液循環(huán)，促促進新陳代謝謝，浴后令人人精神振奮，經(jīng)經(jīng)常沐浴，能能讓人在不知知不覺中留住住青春。紅酒泉

在溫泉中中不斷加入高高檔紅葡萄酒酒，酒香怡人人，浴后可使使人精神振奮奮，美容護膚膚效果佳，特特別適合女士士浸泡?；ú轀厝?/p>

溫泉中中置入40多種中草藥藥，在溫泉的的作用下，藥藥香四溢，對對腰、肩痛有有奇效，經(jīng)常常沐浴可以養(yǎng)養(yǎng)顏護膚咖啡溫泉

溫泉中中加入適量咖咖啡提取液，因因而濃香四溢溢，浴后能令令人精神煥發(fā)發(fā)，皮膚潤澤澤，常浴能容容顏永駐。浴足池

"樹老根先先絕，人老足足先衰"。御溫泉按按照足部反射射區(qū)按摩的原原理，特設浴浴足池溫泉，泉泉底采用凹凸凸不平的鵝卵卵石，對腳起起按摩作用，水水中置入十幾幾種對足部保保健有益的中中草藥，可促促進血液循環(huán)環(huán)，增強免疫疫力，促進新新陳代謝，并并對腳氣等疾疾病有諸多良良效。瀑布溫泉一條飛瀑旁，一只木水輪輕搖輕轉，一派鄉(xiāng)土氣息，瀑布冷淋與溫泉熱浴交錯進行，感覺過癮、刺激。

椰奶泉

將鮮奶滴入溫泉中，潤膚凝脂，此泉深受鐘愛美麗的女士們的青睞。光波浴

采用現(xiàn)代代尖端技術，通通過向人體發(fā)發(fā)送5.6至15微米的遠紅紅外線，使人人在低溫出汗汗過程中產生生生物熱效應應，排出人體體廢物和老化化疲勞因子，從從而達到治病病防病、保健健美容的功效效。由于光波波浴是在光波波房間內進行行的。所以光光波浴又稱"生命浴房"。望景泉

田園美景，盡收眼底，幾分清閑，幾分舒適。

醒神（10度溫差浴）

10度冰水，醒神健腦，增強身體抵抗力，但得有過人的膽識和強健的體魄才行。石板溫泉

平滑的石石板下富含偏偏硅酸、鋰、鍶鍶等40多種有益人人體微量元素素的溫泉水不不斷為石板加加熱，游人可可躺在石板上上接受熱石療療，從而改善善血液循環(huán)，增增強人體免疫疫力，熱石療療對風濕病、關關節(jié)炎等有獨獨到的療效。音波噴射溫泉

在暖暖的泉水中，股股暖流噴涌而至，細心地撫摩身體每寸疲憊的肌膚，舒緩緊繃的神經(jīng)。

童樂泉

一個專門為小孩子設計的溫泉樂園，讓孩子們在沐浴時展示童真，啟迪智力。毓祥池

一腔愛國熱血，一個悲壯故事，讓人頓時肅然起敬。

成人及兒童溫泉游泳池

因為泉水含有大量礦物質,比重大,人浮在水面,學游泳比較易.御溫泉2000年年和2001年接待客人60萬人次，營營業(yè)收入超過過3500萬元。最后，近期將有一一批新的溫泉泉度假村誕生生。據(jù)20002年7月25日《羊城晚報報》報道：香香港中旅將投投資15億開發(fā)珠海海溫泉。珠海海溫泉位于珠珠海平沙鎮(zhèn)，經(jīng)經(jīng)勘探，平沙沙的溫泉屬“含硅酸和氡氡的氯化鈉泉泉”，泉水的礦礦化度高達6688毫克/升，幾乎是是目前廣東開開發(fā)的溫泉中中礦化度最高高的。珠三角角其它地區(qū)的的礦化度一般般是6150毫克/升，有的甚甚至只有306毫克/升。泉水自自噴出口溫度度高達83℃。珠海溫泉泉項目占地2.7平方公里，香香港***國際投投資有限公司司，三年內在在此投資不少少于3億，總投資15億，8年內全部建建成，第一期期于明年10月完成。投投資方表示，珠珠海溫泉將建建成國內第一一，世界第一一流的旅游度度假勝地。除除溫泉外可能能將建擁有兩兩千客房的五五星級酒店并并有影院、劇劇院等娛樂設設施。揭陽正在規(guī)劃“金金溫泉”項目,確立了大泳泳池、露天化化、規(guī)?；?、精精品化的開發(fā)發(fā)方針，將原原名“東留溫泉”命名為“金溫泉”，并將旅游游區(qū)規(guī)劃為六六個功能區(qū)，即即金溫泉度假假俱樂部、金金時代溫泉戲戲水樂園、金金風情畬族度度假村、金年年華康復療養(yǎng)養(yǎng)中心、金世世界會議中心心和金葉湖休休閑活動區(qū)。規(guī)規(guī)劃將高檔與與中低檔溫泉泉度假區(qū)分開開、開創(chuàng)性地地提出了建設設獨特的少數(shù)數(shù)民族風情為為主題的主題題度假村概念念，并提出加加盟世界青年年旅館組織。四、營銷推廣由于市場競爭爭激烈，XX溫泉度假村村要想在眾多多的溫泉度假假村中脫穎而而出，除了要要有正確的市市場定位外，還還必須加大營營銷推廣的力力度。溫泉度度假村必須在在項目開發(fā)一一開始就設立立專職的市場場營銷部門，全全面負責營銷銷調研、制定定營銷計劃、設設計營銷組合合、開展促銷銷活動、與其其他部門溝通通協(xié)調等營銷銷行為。該溫溫泉度假村由由于內設服務務項目多，工工程量大，特特別是生態(tài)農農莊需要較長長的開發(fā)時間間，因此溫泉泉度假村的營營銷推廣活動動在開發(fā)建設設期和實際運運營期各有側側重。1、開發(fā)建設期的營營銷推廣重點點在開發(fā)建設期間，溫溫泉度假村的的營銷推廣重重點在于迅速速提高知名度度，創(chuàng)建品牌牌。從惠東縣縣政府的“旅游旺縣”發(fā)展規(guī)劃來來看，旅游產產業(yè)構成了惠惠東縣的重點點發(fā)展和支柱柱產業(yè)地位。集集休閑、娛樂樂、康體于一一身的溫泉度度假村，自然然成為當?shù)卣鳛槁糜斡伟l(fā)展配套設設施的一項重重要方面。因因此，XX溫泉度假村村應與當?shù)卣愫藐P系系，以便獲得得當?shù)卣牡挠辛χС?，借借助政府的免免費對外宣傳傳機會來提高高知名度。當項目工程完成三三分之二，開開發(fā)建設進入入后期階段時時，溫泉度假假村應該開始始積極策劃營營銷活動，主主動與當?shù)丶凹笆雀鞔舐寐眯猩缃佑|，商商量設計以溫溫泉度假村及及周圍旅游景景點為中心的的旅游線路，借借助旅行社完完善的旅游營營銷渠道直接接向消費者宣宣傳。另外，聘聘請形象設計計公司設計CI和VI,并通過室外外廣告牌等讓讓目標客源市市場所在地深深圳、東莞、香香港和惠州當當?shù)氐木用駥厝燃俅宕逵懈行哉J識識。當項目工程全部完完成，開發(fā)建建設進入尾聲聲，溫泉度假假村開始試運運營時，市場場營銷部門就就要加大促銷銷力度：在電電視、報紙等等媒體上發(fā)布布廣告，提供供能增加知名名度和增強聲聲譽的新聞稿稿；邀請記者者前來游玩，以以獲得有利的的，甚至免費費的媒體報道道；印制各種種宣傳手冊供供旅行社向旅旅客介紹度假假村；承攬政政府部門的一一些重大接待待任務等等。通通過各種促銷銷手段在短時時間內迅速打打開市場，給給到過溫泉度度假村的旅客客都留下良好好的印象，讓讓他們成為度度假村的免費費宣傳者。2、實際運營期的營營銷推廣重點點當XX溫泉度假村初步打打開市場，進進入實際運營營期后，營銷銷推廣的重點點就由迅速提提高知名度轉轉向吸引新顧顧客，爭取回回頭客。溫泉泉度假村要與與旅行社建立立良好的合作作伙伴關系，執(zhí)執(zhí)行雙贏的利利益分配方案案；與附近的的旅游景點簽簽訂合作協(xié)議議，相互提供供優(yōu)惠，為對對方爭取客源源；建立客戶戶檔案，與商商務會議客人人和企業(yè)客戶戶搞好關系營營銷工作。此外，還要定期舉舉辦各種特色色活動，滿足足旅游求新求求異的心理需需求。例如：：依托生態(tài)農農莊，在荔枝枝成熟的季節(jié)節(jié)舉辦荔枝節(jié)節(jié)，策劃荔枝枝宴等各種與與荔枝相關的的活動；與行行業(yè)協(xié)會聯(lián)合合，依托其設設計獨特，魚魚類眾多，自自然情趣風味味較濃，配套套服務設施完完善，一年四四季皆宜釣魚魚的垂釣場來來舉辦省內垂垂釣比賽；依依托專業(yè)設施施齊全、有專專業(yè)技術指導導和安全攀道道的攀巖壁舉舉辦省內攀巖巖比賽等等。贊助一些當?shù)卣男蜗笮麄鱾鞴ぷ?，以及及與度假村內內各種服務項項目相關的公公益活動，如如生態(tài)農業(yè)、體體育事業(yè)等，從從而增強溫泉泉度假村的形形象。在實際運營期內，只只有依靠優(yōu)質質的服務質量量，各種營銷銷推廣工作才才能順利開展展。要保持服服務質量，一一方面要定期期檢查、維修修、保養(yǎng)各項項設備設施，另另一方面要加加強對服務人人員的培訓和和監(jiān)管。且度度假村要不斷斷提升自己，包包括知名度，保保持持續(xù)發(fā)展展的動力，并并逐步與國外外旅游市場接接軌，執(zhí)行國國際有關標準準和認證。第五節(jié)、項目投資資經(jīng)濟分析說明：項目投資經(jīng)經(jīng)濟分析是建建立在前面的的資源分析、市市場分析和經(jīng)經(jīng)營項目建議議等內容基礎礎上，以盡可可能合理的預預測數(shù)據(jù)進行行分析和評價價，其中的數(shù)數(shù)據(jù)預測和估估計多參考了了同行或相近近行業(yè)和地區(qū)區(qū)的普遍水平平，因此有一一定代表性和和參考價值。但但由于實際的的基建規(guī)劃和和開支等具體體事宜需由開開發(fā)方和專門門的工程承包包隊進一步詳詳細商討，計計劃投資與實實際投資的內內容差別較大大，因此預測測數(shù)據(jù)和投入入運營后的實實際數(shù)據(jù)不可可能完全一致致。XX溫泉度假村是集度度假、娛樂、休休閑、健身、理理療為一體的的綜合服務項項目，且處于于尚未開發(fā)階階段，工程量量比較大，需需要較多資金金。根據(jù)調查查估算，珠海海御溫泉總投投資約3000萬人民幣（土土地免費），恩恩平金山溫泉泉總投資約7200萬人民幣。與與廣東省境內內其他同行進進行比較后，初初步估計XX溫泉度假村村投資項目的的投資預算為為6500萬元人民幣幣，其整體營營銷推廣費用用分別攤入各各具體項目的的維護費用中中。一、度假村內各項項目的具體收收支及回收期期分析（一）溫泉會所1、投資總額：3,,350萬元，包括括：溫泉浴城浴城分為經(jīng)典浴池池和特色浴池池兩大部份，以以休閑自然為為主要風格。參參考同類溫泉泉浴城，估計基基建投資：1,800萬元（包括圍圍墻、綠化等等費用）；設設備投資：800萬元；流動動資金：100萬元。總計計：1,8000+800++100=22,700萬元；康體理療中心基于溫泉度假村的的定位，康體體中心并不需需要過于豪華華，而是以充充分挖掘溫泉泉的康體潛力力為主，中西西醫(yī)結合。估估計基建投資資：100萬元（包括括浴城的附屬屬設施）；設設備投資：90萬元；流動動資金：10萬元?？傆嬘嫞?00萬元。商務會議中心估計基建投資：2200萬元；設備備投資：100萬元；流動動資金：50萬元?？傆?50萬元。風味餐廳餐廳以天然裝飾為為主，突出精精致布局和農農家風味。估估計基建投資資：60萬元；設備備投資：30萬元；流動動資金：10萬元?？傆嬘嫞?00萬元。2、營業(yè)收入?yún)⒖紡V東省境內的的清新溫泉及及珠海御溫泉泉的收費標準準，XX溫泉度假村村的浴城定價價：80元/每位。其他他收費項目亦亦相應參考該該度假村附近近的溫泉度假假村收費標準準。同時，根根據(jù)之前的市市場預測，預預計溫泉浴城城一年接待客客流量可達28萬人次。當當然，實際客客流量的多少少將取決于溫溫泉度假村管管理水平和營營銷力度。在在稍后的敏感感性分析中，本本文也給出了了不同客流量量情況下度假假村的盈利水水平。根據(jù)前面所作的市市場預測，營營業(yè)收的初步步估算如下：：項目名稱容量預算（萬人）消費標準（元/人人）年收入（萬元）溫泉浴城28802,240康復理療中心28×15%=44.260252商務會議中心82001,600風味餐廳28×80%=222.430672合計－－4,7643、營業(yè)成本管理費用（包括員員工工資。按按營業(yè)收入的的7%計算）:4,764萬元××7%=3333.48萬元；房屋、建筑物折舊舊(20年直線折舊):2,1160÷200=108萬元；設備折舊（5年直直線折舊）:1,0220÷5=2204萬元；維護及水電費（按按營業(yè)收入的的15%計算）：4,7644×15%==714.66萬元；營業(yè)物品消耗（不不連風味餐廳廳）（按營業(yè)業(yè)收入的25%計算）：4,092×255%=1,0023萬元； 風味餐廳制作成本本（按毛利潤潤率40%計）：672××60%=4403.2萬元；營業(yè)稅金:4,7764×5..5%=2662.02萬元。4、利潤稅前利潤4,764-（3333.488+108++204+7714.6++1,0233+403..2+2622.02）=1,7115.7萬元；所得稅：1,7115.7×333%=5566.1881萬元；≈1,149.522萬元。5、投資回收期（不不計建設期，以以下皆同）：：3,3500÷1,1449.52≈3年。（二）溫泉別墅1、按如下標準興建建，初步估計計投資總額為為：2,600萬元：按四星級標準興建建80棟別墅，其其中：25棟小型（每每棟5個標準間）、45棟中型（每每棟5個標準間、2個豪華套房房）、10棟大型（每每棟8個標準間）、4個豪華套房房。共計430個標準間，130個豪華套房房。初步估計計投資額為：：1,925萬元（25棟小型×20+445棟中型×25+110棟大型×30=11,925萬元）；初初步估計設備備投資額為：：625萬元（430×11+130××1.5=6625萬元）；初初步估計需流流動資金：50萬元。2、營業(yè)收入對于溫泉別墅，完完全可以考慮慮采用國際流流行的分時度度假概念或其其他方式予以以經(jīng)營，提高高客房利用率率和利潤率，但但具體經(jīng)營模模式有待經(jīng)營營者定奪。這這里的收入預預測僅作參考考。惠州市內的三星級級酒店標準間間的收費為220-2240元，考慮到到溫泉度假村村所處地域相相對較為偏僻僻，為吸引旅旅游社團的旅旅游客戶計，標標準間對旅行行社的收費定定在120元左右是較較為合理的；；豪華套房的的目標市場主主要是淡季的的商務客人，定定價在220元左右是較較為合理的。其其中，標準間間和豪華套房房的數(shù)量比為為43:13。根據(jù)前節(jié)的市場預預測，預計在在溫泉度假村村住宿過夜人人數(shù)可達10萬人次。按照照上述收費標標準，初步估估計營業(yè)收入入如下：容量預算（萬人）平均房價（元/人人）年收入（萬元）10120×0.76679+2220×0.22321=1143.2111,432.13、營業(yè)成本管理費用（含員工工工資。按營營業(yè)收入的7%計算）：1,4322.1×7%%=100..24萬元；房屋、建筑物折舊舊（20年直線折舊舊）：1925÷÷20年=96.225萬元；設備折舊（按5年年直線折舊）：625÷5=125萬元；維護及水電費（按按營業(yè)收入的的8%計算）：1,4322.1×8%%=114..57萬元；營業(yè)物品消耗（包包括別墅房間間耗費按營業(yè)業(yè)收入25%計算）：1,4322.1×0..25=3558.03萬元；營業(yè)稅金：1,4432.1××5.5%==78.777萬元。4、利潤稅前利潤：1,432.1--(100..24+966.25+1125+1114.57++358.003+78..77)=5559.244萬元；所得稅：559..24×0..33=1884.54992萬元；≈374.69萬元元；5、投資回收期：22600÷3374.699≈7年；（三）生態(tài)農莊1、所需投資額為：：100萬元。生態(tài)農莊可利用現(xiàn)現(xiàn)有的山坡，依依山而建，力力求自然，體體現(xiàn)出地道的的農家風情。其其中在治理荒荒山、開墾農農地、建溫室室等方面要列列為重點。2、營業(yè)收入生態(tài)農莊采用分承承包方式經(jīng)營營，收入主要要來自收取承承包費的收入入，而管理和和維護等費用用開支則由承承包農戶負責責。初步預測測生態(tài)農莊可可吸引度假村村50%的客流量，并并假定承包費費率為30%，收入情況如如下：容量預算（萬人）消費水平（元/人人）年收入（萬元）28÷50%=11412168×30%==50.43、營業(yè)成本折舊（因多為設備備，作5年直線折舊舊）：100÷55=20萬元；4、利潤稅前利潤：50..4-20==30.4萬元元；所得稅：30.44×0.333=10.0032萬元；≈20.37萬元。5、投資回收期：1100÷200.37≈5年。（四）室外娛樂場場1、、按照如下標準準，初步估計計所需投資額額總計450萬元：室外娛樂場所可包包括垂釣場、射射箭場、滑草草場、攀巖壁壁、野戰(zhàn)場、定定向越野園等等。其中除了了滑草場成本本和維護費用用較高，其他他項目的投資資成本均較低低。建設定位位于力求自然然、野趣，與與整個度假村村生態(tài)、休閑閑的風格保持持一致。初步步估計基建投投資額250萬元；設備備投資額150萬元；流動動資金50萬元。2、營業(yè)收入初步估計如下：容量預算（萬人）消費標準（元/人人）年收入（萬元）28×50%=114354903、營業(yè)成本管理費用（含員工工要資。按營營業(yè)收入的7%計算）：490×77%=34..3萬元；房屋、建筑物折舊舊（20年直線折舊舊）：250÷220=12..5萬元；設備折舊（5年直直線折舊）：：150÷55=30萬元；維護及水電費（含含原料消耗，按按營業(yè)收入的的30%計算）：490×330%=1447萬元；營業(yè)稅金：4900×5.5%%=26.995萬元。4、利潤稅前利潤：4900-(34..3+12..5+30++147+226.95))=269..25萬元；所得稅：269..25×0..33=888.85255萬元；稅后利潤：2699.25–88.85525≈180.440萬元。5、投資回收期：4450÷1880.40≈3年。二、度假村項目總總體經(jīng)濟評價價（一）、靜態(tài)評價價根據(jù)以上對各部分分項目的分析析，XX溫泉度假村村的四項項目目總的年平均均稅后利潤為為：1149..52+3374.699+20..37+1180.400=17224.98萬萬元；四項項項目的年平均均賬面資產為為：（6,5000+0）÷2=32250萬元；整個個項目的年平平均賬面回報報率為：1,7244.98÷33,250=53.007%。在全部項項目建成后，在在正常年份的的投資利潤率率為25%，項目目總的投資回回收期（加建建設期2年）為9年。二、動態(tài)評價（一）凈現(xiàn)值分析析根據(jù)以上預測和分分析，XX溫泉度假村村的各投資項項目的回收期期最短的只需需不到三年，最長的的也不超過七七年，是經(jīng)濟濟效益比較理理想的開發(fā)項項目。因此，對對于整個項目目建成后的現(xiàn)現(xiàn)金流量情況況，下面做一一個5年近期預測測，并根據(jù)這這一現(xiàn)金流量量計算總項目目的凈現(xiàn)值和和內含報酬率率。XX溫泉度假村投資項項目現(xiàn)金流量量預測表單位：萬元元科目第0年第1—5年每年投資額收入成本折舊稅前利潤（1-22-3）所得稅（稅率333%）稅后利潤運營現(xiàn)金流（3++6）6,5006,736.53,566.1665595.752,574.5885849.611,724.9772,320.722現(xiàn)金流量凈額-6,5002,320.722這里的折舊均采用用直線法計提提（以下皆同同），并預計計項目資本的的機會成本為為20%，則項目凈凈現(xiàn)值為：(萬元)NPV>0，初步步認為投資該該項目是可行行的。（二）、內含報酬酬率（IRR）分析該項目的內含報酬酬率（IRR）為：，即2320.72××（P/A,xx,5）=6,5000（萬元）因此，(P/A,,x,5)==6500//2320..72=2..8009，由年金現(xiàn)現(xiàn)值系數(shù)表可可知，x≈23.9%%即該項目的內含報報酬率（IRR）約為23..9%，大于于估計的項目目投資的機會會成本20%。因此，投投資此項目能能產生較好的的經(jīng)濟效益，此此項目具備投投資價值。三、盈虧平衡和敏敏感性分析（一）盈虧平衡分分析本部分主要根據(jù)上上部分的度假假村投資建成成后五年現(xiàn)金金流量分析，主主要是分析：：（1）當其它因因素（如預計計的定價等）不不變時，需多多少客流量才才能使投資成成本剛好得以以回收；（2）當其它的的因素（如預預測的客流量量等）不變時時，采取什么么樣的定價才才能使投資成成本恰好能得得以回收。1、定價不變，客流流量變化考慮到在諸多項目目中，溫泉浴浴城的客流多多少直接影響響了康體中心心、風味食街街、溫泉別墅墅、生態(tài)農莊莊以及室外娛娛樂場等的客客流量，因此此，其他項目目的客流量的的變化均可以以溫泉浴場的的客流量大小小為參考。故故設溫泉浴城城的保本客流流量為x萬人：四部分項目的營業(yè)業(yè)收入分別為為：（1）、（80+600×0.155+200××8÷28++30×0..8）x=1700.14x；（2）、(143.21××10÷288)x=511.15x；（3）、12×0.5×00.3x=11.8x；（4）、35×0.5x==17.5xx。營業(yè)收入共計為：：240.559x萬元營業(yè)成本（不計折折舊）分別為為：（1）、170.14×（0.0555+0.077+0.155）x+0.225×1466.14x++0.4×224x=922.93x（2）、51.15×(00.07+00.08+00.25+00.055))x=23..27x（3）、0（4）、17.5*(0..07+0..30+0..055)xx=7.444x共計：123.664x萬元第1—5年，每年折舊：5595.755萬元營運現(xiàn)金流為：(240.59x--123.664x-5995.75))×(1-00.33)++595.775=78.36x+1196.600（萬元）。科目第0年第1—5年每年投資額收入成本折舊稅后利潤運營現(xiàn)金流（3++4）6500240.59x123.64x595.7578.36x+1196.600現(xiàn)金流量凈額-6,50078.36x+1196.600令，得保本客流量xx為：25.222萬人。即，在其它因素不不變情況下，溫溫泉浴城的客客流量至少要要達到25..22萬人/年，XX溫泉度假村村項目投資的的現(xiàn)金流入現(xiàn)現(xiàn)值等于現(xiàn)金金流出現(xiàn)值，才才能達到盈虧虧保本點。2、客流量不變，定定價變化?？紤]到所有度假村村項目中，價價格敏感性最最強、影響最最大的是溫泉泉浴城的收費費價格，其余余項目的涉及及面較窄（如如康體中心），客客戶消費額較較低（如食街街、生態(tài)農場場及室外娛樂樂等），而商商務客人對于于價格的敏感感性較低（如如商務會