XX花園物業(yè)管理投標(biāo)書

物業(yè)概況

XX花園位于XX市XX區(qū)，占地面積8萬平方米，總建筑面積8萬m2，其中：住宅面積7萬m2，商業(yè)面積1.2萬m2，辦公面積1萬m2，小區(qū)由4幢1。5萬m2的6層住宅組團(tuán)、1幢2.2萬m2商業(yè)、辦公和配套服務(wù)設(shè)施綜合樓組成。

小區(qū)主要配套設(shè)施有：地下停車場、老人活動中心、兒童活動中心、會所。

小區(qū)主要機(jī)電設(shè)備有：25臺日本三菱電梯，開利中央空調(diào)系統(tǒng)。2臺500KW康明斯發(fā)電機(jī)組，供配電、給排水、消防樓宇監(jiān)控設(shè)施齊全，小區(qū)所有機(jī)電設(shè)施都是進(jìn)口設(shè)備。

小區(qū)功能介紹：XX花園智能化系統(tǒng)，主要包括安全防范系統(tǒng)，物業(yè)管理系統(tǒng)，家居智能控制系統(tǒng)等。充分利用現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù),通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù),自動化控制技術(shù)和IC卡技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)多元化信息服務(wù)，物業(yè)管理，保安防范，綠化噴灌及住宅智能化的集成，為住戶提供安全，舒適的家居環(huán)境和快捷，高效的服務(wù)與管理。

委托管理目的

1)保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對XX花園整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對人的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。

2)創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排XX花園各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對業(yè)主（住戶）進(jìn)行依法管理約束，共同維和花園環(huán)境。

3)維護(hù)住宅區(qū)業(yè)主（住戶）的權(quán)益。業(yè)主置業(yè)大都用來居住，保值，增值，享受良好的服務(wù)等，加強(qiáng)對業(yè)主、住戶的行為管理、服務(wù)就是為了維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主。

4)加強(qiáng)對XX花園實(shí)施社會化，專業(yè)化，一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高香港嘉財集團(tuán)和本公司的社會聲譽(yù)。

以良好的售后服務(wù)建立XX花園的品牌形象，賦予XX花園以高附加值回饋業(yè)主和香港嘉財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。

委托管理原則

根據(jù)《住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及委托管理合同，本著"以區(qū)養(yǎng)區(qū)，略有節(jié)余"和"精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)"的管理原則，執(zhí)行公司"為業(yè)主（住戶）創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境"的質(zhì)量方針，實(shí)行"管、養(yǎng)、修、服務(wù)"為一體的綜合管理。

委托管理方式

1)香港嘉財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依據(jù)《住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及雙方議定的其他事項(xiàng)，全權(quán)委托齊齊哈爾百安物業(yè)管理股份有限公司對XX花園實(shí)施綜合一體化管理。百安物業(yè)管理股份有限公司在管理合同期內(nèi)對XX花園負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)小區(qū)社會效益，經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。

2)委托管理有效年限：3年。

委托管理內(nèi)容

1)小區(qū)房屋建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備房等）的維修，養(yǎng)護(hù)好管理。

2)小區(qū)房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備（公用的上下水管管道、落水管、煙囪、公用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)，樓內(nèi)消防設(shè)備等）的維修，養(yǎng)護(hù)，管理和運(yùn)行服務(wù)。

3)XX花園規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、棚、停車庫、場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4)XX花園規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5)公共環(huán)境（包括公共場池、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

6)交通、車輛行駛和停泊管理。

7)配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作。

8)社區(qū)文化娛樂活動。

9)物業(yè)管理檔案、資料。

總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)

1)總體目標(biāo)

在管理合同期內(nèi)把XX花園管理成"安全、文明、優(yōu)美、舒適"的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在XX花園住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，承諾：管理合同生效后，XX花園住宅區(qū)所以建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用2年內(nèi)達(dá)到齊齊哈爾市市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書；3年內(nèi)達(dá)到省級或國家級物業(yè)管理大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。

2)分項(xiàng)指標(biāo)

1房屋及公共配套設(shè)施完好率98％以上，其中發(fā)電機(jī)發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)100％。

2住宅區(qū)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3房屋零修、急修及時率在99％以上

4住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化國家級達(dá)標(biāo)率100％。

5違章發(fā)生率1％一下，處理率100％。

6管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100％。

7業(yè)主（住戶）對XX花園物業(yè)管理滿意率95％以上，投訴處理率100％。

實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施

1)管理體制和人員配備

1、管理架構(gòu)：公司擬設(shè)XX花園管理處作為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)XX花園的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個小區(qū)內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任合同，管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)，即：房管、治安、車輛、清潔、綠化、維修、社區(qū)文化、設(shè)房管部、機(jī)電部、護(hù)衛(wèi)隊(duì)、清潔、綠化隊(duì)、管理監(jiān)控中心，實(shí)行24h值班，縱向關(guān)系與內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)見下圖1：

2、人員配備：按公司ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和XX花園綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公司制定的管理目標(biāo)，本著"精干、高效，以崗定人"的原則確定人員編制，管理處擬設(shè)各類人員81人。主任1人，副主任1人，管理員3人，會計出納，資料3人，倉管1人，機(jī)電部14人，護(hù)衛(wèi)員34人，清潔18人，綠化3人，廚師2人。

3、骨干人員的素質(zhì)要求見表1。

圖1XX花園物業(yè)管理處內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置示意圖

表1XX花園骨干人員的質(zhì)素要求

分類

崗位

職責(zé)

具備條件

備注

管理處

主任

全面負(fù)責(zé)XX花園物業(yè)管理工作

男，36，歲本科文化以上，有6年大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，精通ISO9002質(zhì)量認(rèn)證體系

管理處正副主任內(nèi)部委派

副主任

協(xié)助主任管理機(jī)電、維修、車輛管理、治安、房管、綠化、清潔、社區(qū)文化七大服務(wù)項(xiàng)目

男，本科文化，有多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉七大服務(wù)項(xiàng)目操作流程及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，熟悉ISO9002質(zhì)量認(rèn)證體系

房管部

管理員

負(fù)責(zé)房管工作手冊規(guī)定的工作內(nèi)容，協(xié)助主任做好管理工作、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項(xiàng)工作

大專學(xué)歷，土建或工民建專業(yè)，具有3年以上的基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合管理、協(xié)調(diào)能力和技術(shù)專業(yè)能力較強(qiáng)

主管房管員、會計、出納、社區(qū)文化員、機(jī)電工程技術(shù)人員、保安隊(duì)長、綠化隊(duì)長、由公司從其他管理處調(diào)配

會計出納

負(fù)責(zé)為住戶辦理全面托收，參與前期的水電表抄送，統(tǒng)計工作，統(tǒng)籌管理小區(qū)財務(wù)收支工作

財會專業(yè)，大專學(xué)歷，懂物業(yè)管理?xiàng)l例，財務(wù)規(guī)定，3年物業(yè)管理財務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)

資料員

負(fù)責(zé)管理公司發(fā)放的質(zhì)量管理體系文件和住宅小區(qū)技術(shù)檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員

檔案專業(yè)，中專學(xué)歷，擅長技術(shù)資料的分類，整理，管理

倉管員

專職負(fù)責(zé)倉庫的管理工作，負(fù)責(zé)進(jìn)行物品分類，擬定物品采購計劃

正派，廉潔，有多年倉庫管理經(jīng)驗(yàn)

社區(qū)文化員

負(fù)責(zé)開展西村社區(qū)文化宣傳工作，落實(shí)各項(xiàng)便民服務(wù)措施

有多年大型社區(qū)文化經(jīng)驗(yàn)

機(jī)電部

水、電、電子門、空調(diào)、土建、電梯

負(fù)責(zé)XX花園供配電、電子對講門、公用天線、電梯、消防系統(tǒng)等設(shè)備的正常動行和維護(hù)

助理工程師以上職稱，熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯等的管理運(yùn)作

調(diào)度員

負(fù)責(zé)報警、監(jiān)控中心的值班和處理各類信息，讓監(jiān)控中心起到管理"樞紐"作用

初級以上技術(shù)職稱，工科、電子類專業(yè)，懂ISO9000運(yùn)作

護(hù)衛(wèi)隊(duì)

正副隊(duì)長

全面負(fù)責(zé)小區(qū)的治安和車輛管理工作

高中文化、退轉(zhuǎn)業(yè)軍人，黨員、軍事素質(zhì)優(yōu)秀，有4年大廈治安隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)

車輛管理員

負(fù)責(zé)小區(qū)車輛、車場管理工作

熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運(yùn)用

綠化隊(duì)

綠化隊(duì)長

負(fù)責(zé)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，整治工作

技工，園藝專業(yè)，有多年小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)和管理工作經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)管理的小區(qū)綠化先后獲得市優(yōu)秀綠化單位

4管理處職責(zé)：

a)負(fù)責(zé)對XX花園實(shí)施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)和監(jiān)督。

b)貫徹執(zhí)行公司制定的ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。

c)完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

d)合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與寫作。

e)定期對房屋、公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

f)負(fù)責(zé)業(yè)主住宅和商鋪的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)投訴處理。

g)負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計劃。

h)負(fù)責(zé)周檢工作，并做好記錄，接受百安集團(tuán)和本公司物業(yè)部，業(yè)主（住戶）和業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查。

i)積極參加創(chuàng)建安全文明大廈、省優(yōu)秀大廈的考評工作，提高管理服務(wù)水平。

j)負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。

k)負(fù)責(zé)XX花園的安全、防火工作。

l)協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。

（2）移交接管

雙方指定一名領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)移交接管事宜，具體步驟見圖2圖2XX花園物業(yè)移交接管步驟

1移交接管前的準(zhǔn)備工作：

a.成立XX花園管理處。委托管理公司合同簽訂后，一期入伙前3個月，即提前介入管理，擬派管理處主任，房管員和機(jī)電管理員到位，其他管理人員分步到崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。

b.成立XX花園驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，了解住宅區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置走向及存在問題；填寫如下有關(guān)質(zhì)量記錄，以便使存在的問題盡快得到解決：

l、移交接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表；

l、公共配套設(shè)接管驗(yàn)收表；

l、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表；

l、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表。

2XX花園資料的移交接管：

接管樓宇資料的驗(yàn)收證明及部分移交的資料如下：

l、產(chǎn)權(quán)資料。包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；

面；公用天線；消防設(shè)施（消防栓，消防箱）；小區(qū)路燈；綠化；小區(qū)道路；垃圾箱（池）；垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站；崗?fù)ぃ卉噹?；檢查井和化糞池；明暗溝；擋土墻、坡；踏步；臺階；水池、水箱；信箱；景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施。

b.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。參照建設(shè)部ZBP30001－90和國家1997年7月1日頒發(fā)地《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計要求。

6工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定：

a.工程完善。在房屋本體進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行公共配套設(shè)施的工程完善。

b.工程遺留問題。工程遺留問題是指在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患如使用的建筑材料不合格，設(shè)計無法達(dá)到使用的要求，保修無法解決的設(shè)計缺陷等。

c.處理措施。百安公司對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作；對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時向物業(yè)管理部匯報；限制噪音施工時間，確保業(yè)主（住戶）休息；給進(jìn)場施工隊(duì)人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全；增強(qiáng)保安力量，監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理；施工隊(duì)離場前，必須到管理公司申請"放行條"，經(jīng)主管房管人員以上人員檢查無誤，簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū)。

7業(yè)主（住戶）入住前籌備工作：

a.編制入住工作方案。管理處正式成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)公司策劃部編寫的《XX花園物業(yè)管理方案》編寫入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分：

l、核實(shí)《XX花園物業(yè)管理方案》中擬定的各類人員配備情況；

l、根據(jù)XX花園的實(shí)際情況和《XX花園物業(yè)管理方案》中對住宅區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定XX花園入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施；

l、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案；

l、擬定物品采購計劃；

l、制定入住流程。

b.準(zhǔn)備入住資料。

l、根據(jù)公司VI（企業(yè)形象視覺識別）手冊和XX花園實(shí)際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業(yè)主公約》、《防火公約》；

l、印刷公布市政府頒布的《齊齊哈爾市住宅裝修管理規(guī)定》，并結(jié)合實(shí)際編寫《XX花園室內(nèi)裝修管理規(guī)定》、《商場裝修管理規(guī)定》和《臨時用電管理規(guī)定》。

8、業(yè)主（住戶）入住管理：

入住流程圖：驗(yàn)證→發(fā)放資料→交費(fèi)→鑰匙發(fā)放→驗(yàn)房。

a.驗(yàn)證。

l、嘉財公司發(fā)出的入住通知單原件、購房和租賃合同復(fù)印件1份；

l、業(yè)主及家庭成員（或同住人）身份證復(fù)印件1份；

l、業(yè)主及家庭成員（或同住人）1寸照片1張

b.資料發(fā)放與管理。

l、發(fā)給業(yè)主保存的資料有：住戶手冊；業(yè)主公約；《齊齊哈爾市住宅裝修管理規(guī)定》；住宅室內(nèi)裝修管理規(guī)定；臨時用電管理規(guī)定；安裝空調(diào)管理規(guī)定；防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定；收費(fèi)項(xiàng)目一覽表；

l、發(fā)給業(yè)主填寫并需回收的資料有：業(yè)主公約（經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主和管理處雙方各保留一份）；業(yè)主家庭情況登記表；裝修申請表（住戶申請裝修時填寫，原件留管理處存檔）；

l、管理處按業(yè)主（住戶）的棟號和房號進(jìn)行建檔編號，檔案中包括：入住驗(yàn)房表；業(yè)主家庭情況登記表；裝修申請表。

c.交費(fèi)。

l、按入住通知單發(fā)出的日期為準(zhǔn)收費(fèi)；

l、搬遷押金（辦理入住時交納；住戶搬遷完畢，憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù)）；

l、水電押金（辦理入住時交納；在供電局和自來水公司辦理接管托收后，住戶憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)）；

l、鑰匙發(fā)放；

l、驗(yàn)房：按本公司ISO《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》。

9商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)入伙管理：

按本公司ISO9002《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)入伙程序》開展工作，入伙流程：驗(yàn)證→發(fā)放資料→交費(fèi)。

a.驗(yàn)證。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)主和租賃人須提供以下資料：

l、購房合同或租賃合同復(fù)印件1份；

l、身份證復(fù)印件1份。

b.、發(fā)放資料。

l、資料發(fā)放與保管，管理處下發(fā)的資料有：住戶手冊；業(yè)主公約；《齊齊哈爾市住宅裝修管理規(guī)定》；住宅區(qū)商場裝修管理規(guī)定；臨時用電管理規(guī)定；安裝空調(diào)管理規(guī)定；防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定；收費(fèi)項(xiàng)目一覽表；裝修申請表（申請裝修時填寫，原件留管理處存檔）；

l、管理處按業(yè)主或商戶棟號和房號進(jìn)行建檔編號，檔案內(nèi)容包括：承租合同復(fù)印件和承租人身份證復(fù)印件；裝修申請表及裝修平面圖等資料；營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

c.收費(fèi)。

l、管理服務(wù)費(fèi)；

l水電押金：辦理入伙時交納，并根據(jù)其經(jīng)營方式和內(nèi)容所需用電量，在申請裝修時交納；在供電局和自來水公司辦理接管托收后，憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。

10房管保修工作管理：

保修工作流程：驗(yàn)房→申報→維修→驗(yàn)收。

a.驗(yàn)房。住戶領(lǐng)取鑰匙后，在房管員陪同下，對室內(nèi)項(xiàng)目逐一進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，雙方簽訂"業(yè)主（住戶）入住驗(yàn)房表"，以示驗(yàn)收合格，住戶交此表回管理處存檔；驗(yàn)收不合格時：

l業(yè)主（住戶）必須3日之內(nèi)交此表回管理處，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系或安排維修事宜；

l超過3日且房屋在保險期限內(nèi)，住戶未申請裝修的情況下，若屬外墻和樓板滲水等質(zhì)量問題仍屬保修范圍，而房間內(nèi)易損壞物品如燈泡、水龍頭等故障則由業(yè)主（住戶）負(fù)責(zé)。

b.申報保修。

l住戶從領(lǐng)取鑰匙之日起3天之內(nèi)，憑"業(yè)主（住戶）入住驗(yàn)房表"到管理處，由主管房管員在"保修登記表"上登記；

l"保修登記表"上須寫明確住戶預(yù)約時間，聯(lián)系電話等，房管員在預(yù)約時間內(nèi)，及時填寫"派工單"委派管理處維修人員或通知施工單位進(jìn)行維修。

c.維修。

l大中修由管理處通知開發(fā)單負(fù)責(zé)維修，小修，急修由管理公司派工維修；

l維修時住戶必須在場。

d.驗(yàn)收。住戶、房管員和維修人員三方到場驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可。

（3）XX花園的日常管理運(yùn)作

原則：全面推行百安公司通過國際、國內(nèi)質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證的ISO9002質(zhì)量管理體系。大廈內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行，房管事務(wù)，治安、車輛、清潔、綠化、社會文化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO9002規(guī)范運(yùn)作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊》、《電梯工作手冊》、《消防工作手冊》、《維修工作手冊》、《房管工作手冊》、《保安工作手冊》、《車輛管理工作手冊》、《大廈清潔工作手冊》、《綠化工作手冊》、《社會文化工作手冊》，注重每一個服務(wù)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)、考評，加強(qiáng)日檢，周檢、月檢。

1房管事務(wù)：管理處對XX花園的日常事務(wù)管理，按照公司ISO9002質(zhì)量體系《房管工作手冊》規(guī)范運(yùn)作，如表3。

表3XX花園物業(yè)日常管理

工作安排

8：00-8：30處理住戶申報投訴；8：30-9：30巡視；9：30-12：00跟蹤監(jiān)督；14：00-15：30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案；15：30-16：30巡視；16：30-18：00走訪、回訪

工作內(nèi)容

跟蹤監(jiān)督

日常：3遍/日

巡視

日常：2遍/日

走訪

3次/周，1遍/月

回訪

處理率：100%，回訪率：100%

檢查內(nèi)容及處理方法

日檢項(xiàng)目

1.裝修巡視2.投訴接待3.違章檢查4.車輛管理5.治安6清潔7.綠化8.維修9.倉庫察看10.機(jī)電設(shè)備11.社區(qū)活動12.員工食堂13.員工宿舍14.內(nèi)務(wù)巡視

處理方法

1.記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集住戶的反饋意見

2.對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理，具體問題具體解決

周檢項(xiàng)目

全面檢查住宅區(qū)各項(xiàng)工作，著重對房管日檢中發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)目進(jìn)行檢查處理

處理辦法

管理處主任組織房管員、班組長，對發(fā)現(xiàn)的不合格及時整改，嚴(yán)重不合格的項(xiàng)制定糾正措施并上報物業(yè)部

考核標(biāo)準(zhǔn)

平時日檢、周檢、月檢按ISO9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部對"全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)"的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

2機(jī)電運(yùn)行與保養(yǎng)：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司ISO9002質(zhì)量體系《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊》規(guī)范運(yùn)作，如表4。

表4XX花園物業(yè)機(jī)電運(yùn)行與維護(hù)

主要內(nèi)容

運(yùn)行組

值班：保障大廈供水供電、電梯空調(diào)等正常運(yùn)作并作好記錄

巡視：巡視設(shè)備和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄

秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作

維修組

負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的各項(xiàng)維修，保養(yǎng)工作，并做好記錄定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房

負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理

檢查項(xiàng)目及處理方法

檢查項(xiàng)目

1．低壓配電柜2．干式變壓器3．柴油發(fā)電機(jī)4．水泵5．水池、水箱6．風(fēng)機(jī)7．防盜監(jiān)控系統(tǒng)8．公用天線系統(tǒng)9．對講報警系統(tǒng)10．空調(diào)設(shè)備11．火災(zāi)報警控制系統(tǒng)12．氣體自動滅火系統(tǒng)13．防火卷簾門14．消火栓15．疏散出口指示燈16．自動噴水滅火系統(tǒng)17．煙、溫感系統(tǒng)18．干粉滅火器

處理方法

按照公司ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報機(jī)電工程部經(jīng)理并提出糾正措施

考核標(biāo)準(zhǔn)

日常周檢、月檢按ISO9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國家建設(shè)部對"全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)"的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

3日常維修養(yǎng)護(hù)：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司ISO9002質(zhì)量體系《維修工作手冊》規(guī)范運(yùn)作。如表5。

表5XX花園物業(yè)日常維修養(yǎng)護(hù)

工作安排

8：00-8：30處理申報投訴；8：30-10：00跟蹤監(jiān)督；10：00-12：00維修養(yǎng)護(hù)14：00-15：30巡視維修養(yǎng)護(hù)；15：30-17：00整理學(xué)習(xí)；16：30-18：00走訪、回訪

主要工作

房屋本體

室內(nèi)：小修30h，一般故障2d，最多不超過8min，較難故障3h內(nèi)，48h跟蹤驗(yàn)證

樓梯、墻面；發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查1次，3-4年全面修補(bǔ)

屋面：每年全面檢查1次，每年雨季前須檢查1次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)

公共設(shè)施

室處污水系統(tǒng)：每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補(bǔ)

道路車場：每月檢檢查1次，隨壞隨修

天線：每月檢查1遍，隨壞隨修

明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修

供水電氣：每月細(xì)查1遍，中小型維修通知水電部門

樓道燈：每月檢查1遍，隨壞隨修

檢查項(xiàng)目及處理方法

檢查項(xiàng)目

1．地基基礎(chǔ)2．梁柱板主體3．墻體4．頂棚5．樓梯扶手6．公共門窗7．隔熱層、防水層8．水箱水池9．屋面扶攔10．消防設(shè)施11．電子對講門12．信報箱13．標(biāo)識14．散水15．樓板地面磚16．上下雨污水管17．設(shè)備房18道路19．電纜溝蓋板20．路牙21．踏步臺階22．給排水23．路燈24．清潔設(shè)備25．娛樂設(shè)施

處理方法

按照公司ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報機(jī)電工程部經(jīng)理并提出糾正措施

考核標(biāo)準(zhǔn)

日常周檢、月檢按ISO9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國家建設(shè)部對"全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)"的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

4治安、消防、車輛管理：按照公司ISO9002質(zhì)量體系《保安工作手冊》、《車輛管理工作手冊》規(guī)范運(yùn)行。如表6。

表6XX花園物業(yè)治安、消防、車輛管理

工作安排

定崗檢查

進(jìn)出口、停車場：24h

流動巡查

消防設(shè)施：1遍/周

住區(qū)安全：24min

違章行為：24min

車輛停放：24min

車輛保管：24min

突發(fā)事件：90-120s責(zé)任保安或車輛管理員到達(dá)現(xiàn)場

學(xué)習(xí)訓(xùn)練

學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周

訓(xùn)練：2次/周

演示培訓(xùn)：1次/周

檢查項(xiàng)目及處理方法

檢查項(xiàng)目

1．查可疑人員、外來人員和撿垃圾、乞計人員

2．查違章停車、違章裝修

3．查室外施工、搭建情況

4．查亂擺賣現(xiàn)象

5．查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象

6．查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象

7．查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象

8．查房本體和公共設(shè)施情況

處理方法

按照公司ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)匯報隊(duì)長及主管房管員，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報主任

考核標(biāo)準(zhǔn)

平時按ISO9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國家建設(shè)部規(guī)定的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

5清潔保潔管理：按照公司ISO9002質(zhì)量體系《大廈清潔工作手冊》規(guī)范運(yùn)作。如表7。

6綠化養(yǎng)護(hù)管理：按照公司ISO質(zhì)量體系《綠化工作手冊》規(guī)范運(yùn)作。如表8。

表7XX花園物業(yè)保潔管理

工作安排

6：00-7：00地面清掃；7：00-8：30垃圾清運(yùn)；8：30-10：30樓道清掃、噴藥；13：-15：30樓面清掃；15：30-17：30垃圾清運(yùn)

工作內(nèi)容

道路清潔

2次/日；每月用水沖刷2次

保潔

12小時/日

樓間保潔

清掃3遍/周；清洗2遍/月

垃圾清運(yùn)

清運(yùn)2遍/日；洗車工1遍/日

清殺

2遍/周

檢查項(xiàng)目及處理方法

檢查項(xiàng)目

1．馬路、人行道、綠化地、散水坡、排水溝2．停車場、崗?fù)?、單車?．垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池4．游泳池、網(wǎng)球場5．污、雨水井和沙井6．宣傳欄、標(biāo)識7．電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具等8．樓裙、屋面9．值班室、辦公室、衛(wèi)生間10．除四害

處理辦法

按照公司ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報主管房管員和主任并提出整改方案加以糾正

考核標(biāo)準(zhǔn)

日常日檢、周檢、月檢按ISO9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國家建設(shè)部規(guī)定的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

表8XX花園物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理

工作安排

6：30-9：30澆水、施肥；9：30-12：00除雜草、整形、造型、保潔、刷除枯枝葉；14：00-16：00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔；16：00-18：30澆水、施肥

工作內(nèi)容

整形造型

6次/年

施肥

春秋各1遍

澆水

因時因地制宜按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜

除雜草

中耕1遍/季；平時1遍/天，下大雨除外

補(bǔ)缺

視缺苗情況及時補(bǔ)缺

殺蟲

1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅

保潔

12h/d

檢查項(xiàng)目及處理方法

檢查項(xiàng)目

1．喬木整枝，造型修剪；花卉、樹木施肥

2．灌木綠蘺、樹木、草地、花卉澆水

3．除雜草

4．補(bǔ)栽補(bǔ)種

5．治病殺蟲

6．清理枯枝落葉，綠地石塊

7．松土

8．防風(fēng)防澇

處理方法

按照公司ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報主管房管員和主任及物業(yè)管理部，并提出整改方案加以糾正措施

平時按ISO9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國家建設(shè)部規(guī)定的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

a.培訓(xùn)師資。由百安物業(yè)管理有限公司策劃部負(fù)責(zé)組織辦公室、物業(yè)管理部分批集中培訓(xùn)。授課教師由公司內(nèi)部具有相應(yīng)資格和具有豐富經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員、管理人員擔(dān)任，根據(jù)實(shí)際工作需要，另聘請建設(shè)局培訓(xùn)中心專業(yè)人士授課。

b.培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)。第一年按人均300元/年標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費(fèi)中支出；經(jīng)常年份按5％的標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費(fèi)中支出，每年約7萬元。

c.培訓(xùn)規(guī)定。培訓(xùn)統(tǒng)一由公司策劃部組織考勤，考勤記錄列入年終考核內(nèi)容，占綜合考評成績的20％。

d.培訓(xùn)獎懲。筆試、實(shí)操考試中前三名者，分別給予獎勵；新上崗員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績不合格者，不給予錄用；筆試和實(shí)操考試中成績不合格者給予一次補(bǔ)考機(jī)會，再次培訓(xùn)，原培訓(xùn)所占的工作日作為曠工處理。

e.培訓(xùn)計劃。崗前培訓(xùn)計劃和常規(guī)培訓(xùn)計劃，崗前培訓(xùn)計劃如表9。常規(guī)培訓(xùn)計劃如表10。

表9XX花園物業(yè)管理處崗前培訓(xùn)計劃

培訓(xùn)類別

培訓(xùn)對象

培訓(xùn)內(nèi)容

組織部門

培訓(xùn)方式

培訓(xùn)考核

公共知識培訓(xùn)

全體員工

公司簡介、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、員工守則、公司規(guī)章制度、職業(yè)道德、安全防火教育、ISO9000、普法教育、禮儀

策劃部、

管業(yè)管理部、辦公室

集中培訓(xùn)

個別培訓(xùn)

筆試通方能上崗

管理干部培訓(xùn)

管理處正副主任

物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)、經(jīng)理崗位職責(zé)培訓(xùn)，ISO9000、現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)務(wù)

策劃部、管業(yè)管理部

集中培訓(xùn)

外送培訓(xùn)

管理員培訓(xùn)

房管員各專業(yè)隊(duì)長或負(fù)責(zé)人

物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)、房管員崗位職責(zé)、公文寫作

策劃部、管業(yè)管理部

集中培訓(xùn)

外送培訓(xùn)

操作層員工培訓(xùn)

護(hù)衛(wèi)員

崗位職責(zé)和保安工作手冊，實(shí)操：隊(duì)列、擒拿格斗、體能、消防滅火訓(xùn)練等

策劃部、管業(yè)管理部

集中培訓(xùn)

車管員

崗位職責(zé)和車輛管理工作手冊，實(shí)操：交通法規(guī)、交通指揮、體能訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練等

綠化員

崗位職責(zé)和綠化工作手冊，包括：育苗培訓(xùn)、植物、花卉栽培、造型修剪、補(bǔ)種補(bǔ)栽、草坪修整、割草機(jī)的操作等

維修員

崗位職責(zé)和維修工作手冊，維修工具使用，安全操作培訓(xùn)及水電常識

社區(qū)文化員

崗位職責(zé)和社區(qū)活動工作手冊，公文寫作，藝術(shù)常識等

清潔員

網(wǎng)位職責(zé)和大廈清潔工作手冊

表10XX花園物業(yè)管理處常規(guī)培訓(xùn)計劃

培訓(xùn)類別

培訓(xùn)對象

培訓(xùn)內(nèi)容

組織部門

培訓(xùn)方式

培訓(xùn)周期

培訓(xùn)考核

公共知識

管理處全體員工

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、職業(yè)道德、安全防火知識、ISO9000知識

策劃部

辦公室

集中培訓(xùn)每年循環(huán)培訓(xùn)1次

每年筆試1次

管理干部培訓(xùn)

正副主任

ISO9000知識、物業(yè)管理專業(yè)知識、公文寫作、電腦運(yùn)用、基礎(chǔ)英語、現(xiàn)代物業(yè)管理動態(tài)

策劃部

物業(yè)管理部

辦公室

集中培訓(xùn)

送外培訓(xùn)

每年培訓(xùn)2次

每年筆試1次

管理員培訓(xùn)

房管員專業(yè)隊(duì)長

ISO9000質(zhì)量系系與崗位有關(guān)的質(zhì)量系系知識，專業(yè)知識、公文寫作

策劃部

物業(yè)管理部

辦公室

集中培訓(xùn)

送外培訓(xùn)

每季培訓(xùn)1次

每年筆試實(shí)操1次

操作層員培訓(xùn)

治安車管綠化維修清潔社區(qū)文人員

與崗位有關(guān)的工作手冊、與崗位有關(guān)的專業(yè)知識專業(yè)技能培訓(xùn)

策劃部

物業(yè)管理部

辦公室

個別培訓(xùn)

集中培訓(xùn)

理論、技能每月各培訓(xùn)1次

每年筆試1次

半年實(shí)操考試1次

物殊工種培訓(xùn)

物種作業(yè)人員

參加勞動局組織的復(fù)審

策劃部

外送培訓(xùn)

按勞動局有關(guān)規(guī)定

經(jīng)驗(yàn)、信息培訓(xùn)

正副主任、房管員專業(yè)隊(duì)長

學(xué)習(xí)和交流先進(jìn)、科學(xué)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，了解物業(yè)管理新動態(tài)

策劃部

辦公室

交流會

外出參觀

每半年1次

總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)提出管理新思路

2從接管開始在XX花園全面推行ISO9002質(zhì)量體系實(shí)施管理，在半年內(nèi)建立運(yùn)行體系并達(dá)到認(rèn)證的條件。

3安全防范。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保XX花園隨時處于安全狀態(tài)。

a.加強(qiáng)制度落實(shí)。

l根據(jù)XX花園地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，設(shè)防擬分3個區(qū)域，分別由3個班輪流換防，責(zé)任承包；

l要求護(hù)衛(wèi)嚴(yán)格按照公司ISO9002物業(yè)管理體系文件《保安工作手冊》規(guī)范工作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對照護(hù)衛(wèi)員日常行為，嚴(yán)格執(zhí)行由護(hù)衛(wèi)隊(duì)長負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的日檢、管理處主任負(fù)責(zé)周檢、公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)月檢的逐級檢查制度，確保護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍的素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)；

l專人負(fù)責(zé)監(jiān)控中心，確保24h全方位監(jiān)控；

l加強(qiáng)崗位責(zé)任。保安擬設(shè)固定崗，流動哨和巡邏隊(duì)，整個小區(qū)24h全方位檢查，明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人；

l堅持查崗制度。護(hù)衛(wèi)隊(duì)長、房管員、管理處主任、公司物業(yè)管理部按公司ISO9002程序文件規(guī)定的頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰；

l加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)流動人員及外來人員管理和防范，建立商戶和流動人員檔案，并定期核查；

l落實(shí)安全責(zé)任制，明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與護(hù)衛(wèi)隊(duì)長簽訂治安目標(biāo)管理責(zé)任書，明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn)，并分級跟蹤驗(yàn)證、考評。同時，各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人，全體護(hù)衛(wèi)員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。

b.加強(qiáng)車輛管理。XX花園住戶多，車為少。今后的車輛停放、車輛管理難度較大，尤其是車輛占用區(qū)內(nèi)消防通道，會帶來一定的消防安全隱患。對XX花園車輛的管理將采用車卡分離的方式進(jìn)行管理，對停留在區(qū)內(nèi)道路露天停車場或臨時停車位的住戶車輛，只收取車位費(fèi)；為地下停車場購買保險。采用防盜、防劫車輛管理系統(tǒng)進(jìn)行管理，該系統(tǒng)在XX花園的出入口設(shè)置一個聯(lián)網(wǎng)出口管理器，用漢字顯示車輛的資料，業(yè)主憑管理處發(fā)放的家庭報警遙控器便可以出入XX花園出入管理口了。

4清潔衛(wèi)生。為維護(hù)XX花園物業(yè)良好的硬件設(shè)施，尤其是搞好會所、各棟大廈大堂的設(shè)施保養(yǎng)，擬購置意大利"天尼"牌電動清掃機(jī)、刨光機(jī)、打蠟機(jī)，從先進(jìn)的設(shè)備配置著手，并外送培訓(xùn)操作人員，從而達(dá)到最佳的維護(hù)、保養(yǎng)。

5綜合樓的管理。XX花園綜合商業(yè)、辦公、公寓樓的管理除了管理處經(jīng)營的部分商業(yè)用房按內(nèi)部ISO9002規(guī)范運(yùn)作之外，其他商業(yè)辦公用房還必須與管理處簽訂"門前三包"管理協(xié)議，向各商戶明確"秩序、衛(wèi)生、綠化"責(zé)任，并與各商戶簽訂消防責(zé)任狀，從制度上制約、規(guī)范、日常強(qiáng)化監(jiān)督，保證整體環(huán)境的統(tǒng)一有序。

6溝通與住戶、商戶之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動。

a.編制《XX花園住戶手冊》，詳細(xì)介紹輕院物業(yè)管理公司的服務(wù)宗旨、企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、住戶需遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有：輕院公司介紹、XX花園梗概、管理處人員分工，小區(qū)管委會的組成及其作用、如何投訴或提出建議、管理費(fèi)繳納注意事項(xiàng)、裝修規(guī)定、入伙事宜、保潔規(guī)定及措施、保安措施、水電氣的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理規(guī)定、寵物管理規(guī)定、安裝空調(diào)機(jī)的規(guī)定、防火須知、噪聲限制、泊車洗車服務(wù)、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等?！妒謨浴芬粦粢粌圆⒑炞诸I(lǐng)取。

b.錄制音像制品。由于文字宣傳較為枯燥，住戶通常不以為然，因此，公司擬將XX花園各項(xiàng)行為規(guī)范編制成錄像帶，把靜態(tài)文字變成動態(tài)圖象，定期分批舉辦學(xué)習(xí)班，播放給大家觀看，更具感染力，取得良好的宣傳和教育效果。

7開展豐富多彩的公益和社區(qū)文化活動。在物業(yè)管理初期即建立詳盡的住戶檔案，以便開展公益和社區(qū)文化活動。

a.公益活動。

l聯(lián)系醫(yī)療單位，建立小區(qū)醫(yī)療中心，開展預(yù)防、接種和普及醫(yī)療教育等工作；

l設(shè)立小區(qū)義工，在南粵閣形成互助、和睦的人文景觀。

b.社會文化。開展豐富多彩的社區(qū)文化不僅為社區(qū)居民提供娛樂消遣，更是為居民提供機(jī)會聯(lián)絡(luò)感情，交流信息，從而形成一個安樂祥和的居住生活氛圍，促進(jìn)各項(xiàng)管理工作的順利開展。擬在設(shè)施齊全的綜合樓設(shè)立各種名目的俱樂部，按照XX花園內(nèi)住戶的愛好興趣分別成立棋牌俱樂部、老年人俱樂部、少兒藝術(shù)團(tuán)、足球沙龍、讀書社和音樂沙龍等，每月舉辦各類講座、定期比賽；在住宅區(qū)內(nèi)推行全民健身計劃，使XX花園人人有機(jī)會參與，整個小區(qū)充滿活動力，塑造"南粵閣大家庭"觀念。通過組織各種各樣的活動，逐步把物業(yè)管理要求化為住戶的自覺行動，使住戶成為物業(yè)管理的直接或間接參與者，將會極大地提高XX花園的物業(yè)管理水平。

8大力發(fā)展公共關(guān)系。建立與市、區(qū)住宅局、工商、稅務(wù)、公安、水電管理和小區(qū)管理會等行政業(yè)務(wù)主管部門的公共關(guān)系業(yè)務(wù)，建立一套單位互通信息網(wǎng)絡(luò)，隨時掌握這些部門的各種政策、法規(guī)信息，以便管理。

9從管理XX花園前期開始即導(dǎo)入VI企業(yè)形象視覺識別系統(tǒng)，