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文檔簡介
物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化手冊第一編 物業(yè)業(yè)務(wù)管理作業(yè)指引第1部分 物業(yè)新項目接管入住作業(yè)指引 2一、新項目前期介入 2第一章物業(yè)新項目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建 2第二章物業(yè)費(fèi)測算 8第三章新項目前期介入作業(yè)指引 13二、新項目承接查驗 16第一章承接查驗的準(zhǔn)備及設(shè)施 16第二章承接查驗重點(diǎn)及原則 17第三章驗收標(biāo)準(zhǔn) 17第四章注意事項 20第五章區(qū)域公司應(yīng)移交的資料 22三、新項目入住管理 26第一章入住管理的準(zhǔn)備工作 26第二章入住手續(xù)的辦理 27物業(yè)新項目接管入住作業(yè)指引一、新項目前期介入第一章物業(yè)新項目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建一、機(jī)構(gòu)設(shè)置(一)編制,籌建項目管理部。(二)架構(gòu)設(shè)置圖設(shè)立一個項目管理部,管理部下設(shè)四個部門,如圖:二、管理層級三、崗位編制(一)編制原則:1、崗位設(shè)置:經(jīng)理、主任(工程主任、客服主任、環(huán)境主任、保安主任)、管理員(客服、前臺、收費(fèi)、行政、人力)、主管、操作人員(維修工、保安員、綠化員、保潔員)。2、人員編制:結(jié)合管理類型、管理面積、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、硬件配置等因素,合理配置個崗位人員。3、合并滿負(fù):提倡精簡高效,一專多能、分工不分家,各崗位工作量應(yīng)盡可能飽滿。(二)定編程序12、人力成本占總預(yù)算的比例因物業(yè)類型、南北差異、項目大小、含不含公共區(qū)域能源費(fèi)等多方面因素,約在30%~80%之間。注:物業(yè)類型、南北差異、項目大小、項目規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素均影響較大,(三)崗位編制要求:按需編制。1、保安崗的定編應(yīng)綜合考慮社區(qū)特點(diǎn):如出入口的多少、智能化程度、封閉開放式管理模式、周邊的治安狀況等因素。常見崗位歸納如下:崗位性質(zhì)崗位類別工作場所現(xiàn)場需求編制方法門崗和大堂崗人行出入口控制行人進(jìn)出按崗定編,全天輪崗控制中心崗控制中心控制中心監(jiān)控按崗定編,全天固定崗(含消防)輪崗形象崗大門或大堂展示形象、接待按崗定編,部分引導(dǎo)日間崗巡邏崗巡邏崗樓內(nèi)外治安工作量按樓棟設(shè)置車場崗車場門崗車輛出入口控制車輛進(jìn)出按崗定編,全天輪崗機(jī)動崗檢查崗現(xiàn)場全程監(jiān)控班組長兼任臨時替補(bǔ)2、保潔崗的定編應(yīng)根據(jù)物業(yè)類型綜合考慮,常見崗位劃分如下:崗位類別工作場所現(xiàn)場需求編制方法樓內(nèi)崗樓道、大堂、電梯、樓內(nèi)保潔工作量按單元或樓層地下室等設(shè)置樓外崗樓外公共區(qū)域庭院保潔工作量按面積或區(qū)域設(shè)置垃圾清運(yùn)崗樓外指定區(qū)域生活垃圾收集、清運(yùn)按照當(dāng)?shù)厍闆r設(shè)置3、綠化崗的定編應(yīng)根據(jù)綠化面積及園林復(fù)雜程度,一般按人均養(yǎng)護(hù)面積約4000平方米分配(華北區(qū)域)。2.7613900~4500平方米。4綜合進(jìn)行考慮。四、崗位培訓(xùn)(一)制度,達(dá)到上崗要求。(二)較為切實有效的崗位培訓(xùn)是以老帶新的入職引導(dǎo)人和接班人制度。(三)培訓(xùn)內(nèi)容及效果參考如下,具體培訓(xùn)工作由人力資源及行政部統(tǒng)一制定實施。培訓(xùn)內(nèi)容物業(yè)管理概論員工通用禮儀職業(yè)安全及急救常識物業(yè)管理法規(guī)常識品質(zhì)管理基礎(chǔ)
效果要求了解企業(yè)文化,遵守企業(yè)各項制度了解公司主營業(yè)務(wù)及專業(yè)知識掌握員工禮儀規(guī)范要求掌握職業(yè)安全,緊急救護(hù)的只是和要求關(guān)的各項政策法規(guī)了解公司質(zhì)量管理體系和品質(zhì)控制制度,掌專業(yè)技能專業(yè)技能握各自崗位的操作程序和管理規(guī)范熟悉本崗位工作要求及操作規(guī)范五、規(guī)范建設(shè)(一)籌備人員應(yīng)根據(jù)集團(tuán)、公司相關(guān)管理規(guī)范,完成項目管理部規(guī)章制定的起草、編制、包括:1、《安信聯(lián)行物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化手冊》、《安信聯(lián)行物業(yè)視覺識別系統(tǒng)手冊》等(手冊在物業(yè)公司品質(zhì)管理部保管,根據(jù)業(yè)務(wù)需要運(yùn)用項目管理部)的運(yùn)用。2、項目管理部組織架構(gòu)、崗位職責(zé)等。3、項目管理部內(nèi)部運(yùn)作制度等。(二)充編寫,(三)項目籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)了解并收集有關(guān)物業(yè)行業(yè)得法律法規(guī)(限于):1、國家有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和規(guī)范性文件要求,2、所在地的政府、行業(yè)主管部門和立法機(jī)構(gòu)頒發(fā)的有關(guān)法律、條例、規(guī)定等規(guī)范性文件要(四)物業(yè)籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)完成與業(yè)主(用戶)的權(quán)利、義務(wù)、行為、活動相關(guān)的,各類房屋使用及公共制度等物業(yè)管理規(guī)定的編制,包括:1、前期物業(yè)服務(wù)委托合同。2、臨時管理規(guī)約(或管理規(guī)約)、業(yè)主手冊。3、社區(qū)公共部位、公共設(shè)施使用管理規(guī)定。4、裝修管理規(guī)定。5、消防管理規(guī)定。6、停車場管理規(guī)定等。(五)檔分類目錄。保證文檔資料完整,易于查找和識別。(六)籌建人員應(yīng)統(tǒng)一對項目管理部各類紙質(zhì)/電子文檔進(jìn)行編號。(七)編號規(guī)則應(yīng)按規(guī)定的編碼原則執(zhí)行。(八)銷毀等進(jìn)行檔案資料管理。并在文件夾(/袋)封面或側(cè)面應(yīng)有標(biāo)識,上面注明目錄號、文檔標(biāo)題等。文件夾(袋)應(yīng)有卷內(nèi)目錄,詳細(xì)列明卷內(nèi)的文件資料。(九)文檔目錄執(zhí)行安聯(lián)集團(tuán)“檔案資料明細(xì)”的規(guī)定。六、物資裝備項目管理部籌建人員應(yīng)根據(jù)指定的《物業(yè)管理方案》及項目配套確定所需的物資種類、性相應(yīng)的采購、配置洪作,包括:辦公用品:辦公桌椅、文件柜、鑰匙柜、文具、信、白板等。(一)辦公設(shè)備:打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、電話、傳真機(jī)、保險柜、驗鈔機(jī)、飲水機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音箱等。(二)后勤服務(wù)設(shè)施:餐具、廚具、灶具等食堂用品,宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排氣扇、熱水器等。(三)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備:電腦等。(四)清潔及綠化設(shè)備和工具:洗地機(jī)、吸塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機(jī)、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車、水管等。(五)安全設(shè)備和工具:崗?fù)?、對講機(jī)、電警棍、手電筒、消防器材及工具等。(六)及相關(guān)家庭維修用工具物品。七、物業(yè)管理用房(一公司確定管理用房面積及位置分布。(二)籌建人員應(yīng)科學(xué)規(guī)劃、合理布置各類功能的管理用房,管理用房功能涵蓋:辦公室,會議室(培訓(xùn)室)(三)籌建人員應(yīng)關(guān)注食堂、員工宿舍等后勤用房的安排、裝修和配置。八、標(biāo)識系統(tǒng)的配備信聯(lián)行物業(yè)視覺識別系統(tǒng)手冊》。九、公共關(guān)系的建立(一)籌建人員應(yīng)積極、主動對外建立、協(xié)調(diào)各類與本項目業(yè)務(wù)相關(guān)單位、部門的公共關(guān)系。(二)作,(三)供暖等的開通手續(xù)及相應(yīng)的抄表到戶業(yè)務(wù)。(四)(五)與消防部門取得聯(lián)系,參與消防的接管,取得消防部門對物業(yè)的技術(shù)支持和指導(dǎo)。十、印鑒證照的辦理關(guān)要求十一、開辦費(fèi)測算(一)物業(yè)籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)項目開辦費(fèi)的測算。(二)前期開辦費(fèi)用構(gòu)成包括:前期物業(yè)服務(wù)人員工資、辦公用品、服裝費(fèi)用、維修費(fèi)(工具、材料)、綠化清潔費(fèi)(工具、材料等)、保安用品、入住物資、物業(yè)用房及裝修、家具電器等。(三)前期開辦費(fèi)用構(gòu)成(元/構(gòu)成(元/平米)各類城市住宅大廈(商業(yè))一類城市3.08.0(不含空調(diào)、供暖)二、三類城市2.06.0(不含空調(diào)、供暖)第二章物業(yè)費(fèi)測算物業(yè)費(fèi)的測算一般采用列舉法和倒推法兩張測算方法一、在實際操作中,兩種方法可結(jié)合使用,互相印證。(一)域公司整體要求,按地方政府行業(yè)主管部門頒布的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來制定的。(二)倒推法中所預(yù)定的物業(yè)費(fèi)單價是根據(jù)對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察參考當(dāng)?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費(fèi)價格的基礎(chǔ)上核定。(三)將列舉法測算的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得出一個合理的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各項費(fèi)用構(gòu)成。(四)工費(fèi)用、行政費(fèi)用、財產(chǎn)費(fèi)用、物料消耗、物業(yè)公共費(fèi)用、其他費(fèi)用(五)注意事項:1、南北差異,注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同,從而帶來的預(yù)算上的差異。2、法規(guī)差異,注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費(fèi)用測算上的差異。(六)物業(yè)費(fèi)測算公式為:1、單種物業(yè)類型項目的物業(yè)費(fèi)測算物業(yè)費(fèi)單價=所有費(fèi)用的總和÷參加測算的物業(yè)總面積2、多種物業(yè)類型項目的物業(yè)費(fèi)測算需分類型分別測算:類型n物業(yè)費(fèi)單價=類型n所有成本的總和÷類型n參加測算的物業(yè)面積不可分割費(fèi)用(如:管理人員成本、固定費(fèi)用成本等)比例分?jǐn)?。(七)物業(yè)費(fèi)用面積的確定(當(dāng)?shù)卣鞴懿块T所批復(fù)的《確權(quán)面積報告》則一次報告為準(zhǔn))。合同中按套內(nèi)面積計或按套計,則應(yīng)加入分?jǐn)偣芾碣M(fèi)面積。二、列舉法測算(一)人工費(fèi)用(單位:元/月)1、組織架構(gòu)的確定2、人工費(fèi)用的測算其他等。3、工資的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu),按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。人員工資構(gòu)成表(單位:元)序號名稱工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)工資金額(月)1經(jīng)理工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)2經(jīng)歷助理工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)3人力行政人員工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)4技工、維修人員工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)5保安人員工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)6保潔人員工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)7綠化人員工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)8其他人員工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)合計4、工資附加費(fèi)(單位:元/月)按照政府規(guī)定及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工資附加費(fèi)的測算定的標(biāo)準(zhǔn)計提。5、社會保險的測算(單位:元/月)。按照當(dāng)?shù)貏趧硬块T的規(guī)定進(jìn)行社會保險費(fèi)的測(異較大,在測算時請注意區(qū)分)。6、培訓(xùn)費(fèi):按國家法律及公司相關(guān)規(guī)定測算。7、服裝費(fèi):按公司工裝管理規(guī)定進(jìn)行配置。同時,按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂?、其他未列入前七項但計入人工費(fèi)用的,如員工活動費(fèi)用等。(二)行政費(fèi)用(單位:元/月)1、低值易耗品購置費(fèi)用2、項目管理部辦公用水、電費(fèi)水費(fèi)根據(jù)項目水費(fèi)的使用情況(包括飲用水):電費(fèi)根據(jù)項目的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況。3、辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。4、通訊費(fèi)物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。其中包括:手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其它通訊費(fèi)用。5、交通費(fèi)影響較大。6、交際應(yīng)酬費(fèi)召開業(yè)主大會、創(chuàng)優(yōu)時,此項費(fèi)用變化較大。7、電腦維護(hù)費(fèi)用根據(jù)項目配置的電腦數(shù)量以及項目業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取?、報刊資料費(fèi)因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費(fèi)用。9、咨詢及訴訟費(fèi)聘請法律顧問的費(fèi)用分?jǐn)偅瑯I(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)向法院提起訴訟的訴訟費(fèi),(三)財產(chǎn)費(fèi)用(單位:元/月)1、折舊費(fèi)用項目管理部正常管理服務(wù)需要所購置的固定資(單價在0按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括:辦公設(shè)備:電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險柜、交通工具等。清潔綠化工具:洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。2、資產(chǎn)的攤銷項目前期發(fā)生的開辦費(fèi)按《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》的期限進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)傎M(fèi)用=開辦費(fèi)發(fā)生的總額÷委托的管理年限÷12月3、固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)前期購置的固定資產(chǎn),按安聯(lián)集團(tuán)規(guī)定的固定資產(chǎn)折舊率計提。4、員工宿舍租金5、(財產(chǎn))保險費(fèi)(公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險)保險費(fèi)=(須投保的公共設(shè)施、設(shè)備)總金額X保險費(fèi)率÷保險受惠物業(yè)總面積(四)物料消耗(單位:元/月)。1、保安物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材,按照實際使用年限進(jìn)行攤銷。2、保潔物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料,按照實際使用年限進(jìn)行攤銷。3、環(huán)境、綠化物料消耗止及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區(qū)消殺等。4、物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)社區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單,按照設(shè)備的每天實際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測算。(五)公共費(fèi)用的測算(單位:元/月)1、公共電費(fèi):根據(jù)社區(qū)設(shè)備、設(shè)備的清單、,按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間、耗電等進(jìn)行公共電費(fèi)的測算。包括:電梯系統(tǒng)電費(fèi):社區(qū)公共景觀燈所有照明系統(tǒng)的電費(fèi):收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn);消防系統(tǒng)電費(fèi),含消防水泵用電,送、排煙風(fēng)機(jī)用電,中央控制室用電;給排水系統(tǒng)電費(fèi),含供水變頻泵、潛水泵等;2、公共水費(fèi)(水費(fèi)單價均含排污費(fèi)、加壓費(fèi)、南水北調(diào)費(fèi));綠化水費(fèi),根據(jù)社區(qū)綠化面積確定;清潔用水,根據(jù)清潔面積測算;景觀用水,根據(jù)社區(qū)景觀的數(shù)量測算;3、電梯運(yùn)行費(fèi);電梯保養(yǎng)費(fèi);電梯年檢費(fèi);4、社區(qū)文化費(fèi)用;根據(jù)社區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費(fèi)用。5、垃圾清運(yùn)費(fèi);根據(jù)社區(qū)每天垃圾量確定。(六)其它1、稅金的測算(單位:元/月)根據(jù)國家規(guī)定計提。2、管理酬金的測算(單位:元/月)按照法規(guī)規(guī)定的10%計提管理酬金。3、不可預(yù)見費(fèi)該項費(fèi)用按總支出的3%(參考值)計提(七)計算各類物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)表 (單位:/月項目項目人工費(fèi)用行政費(fèi)用財產(chǎn)費(fèi)用物料費(fèi)用社區(qū)公共費(fèi)用其他分?jǐn)偯娣e收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)住宅商業(yè)會所別墅合計同一單體同一用途;各類管理費(fèi)的測算還應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣贫ǖ奈飿I(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定。三、倒推法測算(一)收費(fèi)價格的基礎(chǔ)上核定。(二)根據(jù)物業(yè)面積計算出總收入。(三)按成本比例經(jīng)驗值分別計算各項目所分?jǐn)傎M(fèi)用(參見下表)。高層社區(qū)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值(經(jīng)供參考)項目人工費(fèi)用行政費(fèi)用財產(chǎn)費(fèi)用物料消耗社區(qū)公共費(fèi)用其他比例40%5%5%10%25%15%(四)按個項目分?jǐn)傎M(fèi)用推測出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾(推測方法是按列舉發(fā)的細(xì)分內(nèi)容,倒過來推測)。第三章 新項目前期介入作業(yè)指導(dǎo)一、項目規(guī)劃設(shè)計階段(一)工作任務(wù):全面了解新項目的綜合規(guī)劃設(shè)計情況,就項目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃;提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù),以降低成本,提高效益。(二)要求:參加項目規(guī)劃論證、圖紙會審。從項目定位、業(yè)主實際需求、物業(yè)使用功能、物業(yè)行業(yè)管理等多方位,提出物業(yè)管理房的意見和建議。(三)注意事項:二、建設(shè)施工階段(一)工作任務(wù);程質(zhì)量。(二)要求:成品保護(hù)要求及措施建議。(四)注意事項文字變更意見。了解設(shè)備到貨拆箱驗收、安裝到位情況,并即使做好相關(guān)文字記錄。三、營銷推廣階段(一)工作任務(wù):在項目開盤之前協(xié)助區(qū)域公司編制《臨時管理規(guī)約》,與區(qū)域公司簽訂前期物業(yè)管理(與買受人公司要求對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識專業(yè)培訓(xùn),(二)要求:要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資源等級證書等資料。(三)注意事項;提示區(qū)域公司注意樣板間感官效果和使用功能的完善司管理服務(wù)職能以外的承諾。注意保護(hù)購房客戶信息安全。四、竣工驗收階段(一)工作任務(wù);協(xié)助區(qū)域公司進(jìn)行項目竣工報告及綜合驗收工作。(二)要求:在項目竣工報驗及綜合驗收之前則應(yīng)對重點(diǎn)項目和重點(diǎn)部位進(jìn)行跟進(jìn)和了解。(三)注意事項;做好相關(guān)記錄。二、新項目承接查驗第一章 承接查驗的準(zhǔn)備及實施一、驗收準(zhǔn)備:(一)(以下簡稱項目管理部及交工標(biāo)準(zhǔn)后,成立驗收小組,確定驗收小組成員。(二)由驗收小組成員編制物業(yè)承接查驗作業(yè)方案。(三)項目管理部負(fù)責(zé)在驗收前7日將驗收所需專用工具及表單準(zhǔn)備齊全。(四)項目管理部應(yīng)對參與驗收人員進(jìn)行承接查驗流程、驗收技能培訓(xùn)。二、驗收實施;(一)驗收小組成員根據(jù)單項驗收表(位工程驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同收匯總表》分專業(yè)進(jìn)行驗收。(二)驗收小組按各專業(yè)驗收,驗收房屋使用功能、機(jī)電設(shè)備、環(huán)境綠化、建筑外觀等,將驗收情況詳細(xì)記錄在單項驗收表/《驗收匯總單》中。(三)行返修,直至復(fù)驗合格后辦理移交。(四)可后方可辦理移交手續(xù)。(五)項目管理部按照接管資料移交清單(字確認(rèn)。(六)新項目承接查驗完畢否,項目管理部將全部相關(guān)資料整理存檔備案。第二章 承接查驗重點(diǎn)及原則一、驗收重點(diǎn)(一)建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的使用功能方面(例如:門窗、衛(wèi)生潔具、電視電話)。(二)安全使用。(三)對于檢查出來的設(shè)計及施工問題,應(yīng)在單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》中做詳細(xì)記錄沒書面反饋區(qū)域公司相關(guān)部門。二、驗收依據(jù)(一)區(qū)域公司提供的交房標(biāo)準(zhǔn)。(二)《建設(shè)部房屋承接查驗標(biāo)準(zhǔn)》。三、驗收原則;:如實反饋所存在的問題,爆炸業(yè)主正常使用。四、驗收要求:依據(jù)驗收標(biāo)準(zhǔn)和單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》逐項檢驗。五、驗收方法:外觀檢查結(jié)合專業(yè)工具測試。六、驗收時間及期限(一)一般一周內(nèi)開始實施驗收。(二)驗收說明及相關(guān)表格根據(jù)待驗物業(yè)項目實際房型進(jìn)行調(diào)整。第三章驗收標(biāo)準(zhǔn)一、主體結(jié)構(gòu)(一)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7(建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范)的允許變形值:不得因其上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。(二)GBJ10的規(guī)定值一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范)。(三)木結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠、無蚊害、防腐處理良好,基構(gòu)件選材符合《木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》中的有關(guān)規(guī)定。(四)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯的裂縫。(五)顧直。(六)鋁扣板應(yīng)安裝牢固、質(zhì)量良好、鋼結(jié)構(gòu)焊接牢固、接地良好,表面油漆無脫落。(七)屋面工程符合GBJ207《屋面工程施工及驗收規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定,排水通暢,設(shè)施齊全、出水口、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴(yán)密,不滲漏。二.樓地面(一)面層與基層年度牢固、不空鼓。面層平整,無裂縫,脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角。(二((三)地磚地面應(yīng)平整牢固,接縫均勻密合。三、裝修(一)鋼、鋁、木門窗應(yīng)安裝平整牢固,無翹曲變形,封膠良好,開關(guān)靈活,零配件裝備齊全,位置準(zhǔn)確、縫隙嚴(yán)密適度。(二)木裝修工程應(yīng)表面光潔,防腐處理良好,線條順直,對縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須盯牢,無翹曲變形無裂紋。(三所有玻璃無裂紋。(四)抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓,裂縫和起泡現(xiàn)象。(五)飾面磚應(yīng)表面潔凈,黏貼牢固,陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。(六)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮,漏刷現(xiàn)象。(七)外墻、窗戶淋水試驗應(yīng)無滲漏。四、電氣(一)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直,導(dǎo)線連接緊密規(guī)范,采用套管配線,必須整體跨接地線,每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。(二)照明器具、低壓電氣及支架必須安裝老夫、部件齊全、接觸良好、位置正確。(三)電保護(hù)試驗反應(yīng)正常。(四)電纜。橋架、母線安裝牢固順直,性能可靠部件齊全,豎并內(nèi)電纜每層要有明顯的藍(lán)耗標(biāo)識。(五)避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置所有連接點(diǎn)牢固可靠,接地電阻必須符合GBJ32(電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范)的要求。(六)除上述要求外,須符合“低壓電氣安裝驗收規(guī)范”的有關(guān)要求)。五、水、衛(wèi)、消防(一)管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗及保溫防腐措施必須符合GBJ242(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求。(二)管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活、無滴漏。(三)處理良好。(四)處理良好。(五)消防設(shè)施必須符合GBJ16(建筑設(shè)計防火規(guī)范),GBJ45(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗合格證。六、采暖(一)管道的管徑、坡度及檢查并必須符合GBJ242(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求。(二)設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。七、附屬工程及其他(一)室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、容并(檢查井)設(shè)置,管道坡度、管徑均必須符合GBJ15(室外排水設(shè)計規(guī)范)內(nèi)有關(guān)的要求。管道應(yīng)順直排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。(二)2個彎。(三)明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。(四)井門安裝完畢、配件齊全,外觀美觀。第四章 注意事項并永久保存期間發(fā)生的物料、記錄。始或復(fù)印資料。四、現(xiàn)狀接管:(一)因特殊情況,新項目尚未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)而安聯(lián)集團(tuán)決定由安信聯(lián)行物業(yè)現(xiàn)狀接收的,必須留下能反映工程實際的影音、圖片等資料,詳細(xì)記錄工程的實際情況,由集團(tuán)總裁、分管物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)簽批后,由物業(yè)公司責(zé)成項目管理部接收代管。(三)理部要及時跟進(jìn)督查,待現(xiàn)狀接管工程達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)后方可辦理接管手續(xù)。五、成品保護(hù):(一)成品保護(hù)分為:室內(nèi)成品保護(hù)、樓內(nèi)成品保護(hù)、園區(qū)成品保護(hù)及電梯成品保護(hù)(二)成品保護(hù)的時間控制1、電梯轎廂的成品保護(hù)措施需在首例裝修開工前完成。2、園區(qū)內(nèi)景觀、設(shè)施、小品、綠地等的保護(hù),需在承接后2日內(nèi)完成。3、室內(nèi)成品保護(hù)以鑰匙的借用時間進(jìn)行有效控制,鑰匙不得滯留在維修施工單位。4、公共樓道、大堂、建筑陽角、樓梯、理石地面或墻體等需在入住裝修前3天保護(hù)完畢。(三)成品保護(hù)措施1、電梯轎廂:/有機(jī)玻璃等,在電梯轎廂內(nèi)壁(除頂和門)材料家具電器等物品,破壞轎廂原飾材。裝修垃圾清運(yùn)時必須裝袋,嚴(yán)禁裝運(yùn)過程中在公共區(qū)域灑落。泥等重物時要注意是否超重。況,應(yīng)立即通知客服前臺。2、園林景觀:公共設(shè)施、設(shè)備、景觀小品、綠地等位置,應(yīng)提供圖文提示,從感官上引導(dǎo)大家自覺愛護(hù)公共設(shè)施。3、室內(nèi)設(shè)施:根據(jù)施工單位的維修進(jìn)度(人力、材料),達(dá)到維修進(jìn)度與鑰匙借用數(shù)量相匹配。鑰匙歸還時,由項目管理部人員陪同施工單位隊對房內(nèi)設(shè)施逐項核查。4、樓內(nèi)裝飾:樓內(nèi)成品保護(hù)的范圍包括:地面(瓷磚)講門、樓內(nèi)消防設(shè)施、樓內(nèi)智能化設(shè)施、管道井等。對樓內(nèi)理石地面、各類建筑陽角的保護(hù)層,用板材或鋪蓋物固定住。采取措施第五章 區(qū)域公司應(yīng)移交的資料一、項目建設(shè)資料建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附件復(fù)印件國有土地使用證及其附件復(fù)印件建設(shè)用地批準(zhǔn)書復(fù)印件固定資產(chǎn)投資許可證復(fù)印件建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件市規(guī)劃局《建設(shè)工程報建審核書》復(fù)印件規(guī)劃報建圖復(fù)印件建筑設(shè)計防火審核意見書復(fù)印件物業(yè)各分項工程設(shè)計方案復(fù)印件建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證復(fù)印件建設(shè)工程竣工驗收質(zhì)量認(rèn)定書 復(fù)印件建設(shè)工程施工許可證建筑工程竣工消防審核意見書復(fù)印件單位工程質(zhì)量綜合評定書復(fù)印件公共安全技術(shù)防范工程設(shè)施使用證 復(fù)印件/驗收報告復(fù)印件供水協(xié)議書復(fù)印件供用電合同復(fù)印件同意供電通知復(fù)印件申請門牌呈批表復(fù)印件通郵申、批表復(fù)印件二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料拆遷資料復(fù)印件銷售資料(業(yè)主、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積等)復(fù)印件其它相關(guān)資料三、建筑工程技術(shù)資料地質(zhì)勘察報告復(fù)印件工程合同及開、竣工報告復(fù)印件建筑施工圖(結(jié)構(gòu)、建施、水施、電施、防雷、弱電等)原件圖紙會審記錄復(fù)印件工程設(shè)計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)復(fù)印件隱蔽工程驗收簽證 復(fù)印件沉降觀察記錄 復(fù)印件竣工驗收證明書復(fù)印件主要建筑材料質(zhì)量保證書(鋼材、水泥等)復(fù)印件新材料、構(gòu)配件的劍帝合格證書復(fù)印件砂漿、混凝土塊試壓報告復(fù)印件建筑竣工圖(程及隱蔽管線等)原件其他項目竣工圖(綠化、景觀、二次裝修等)原件各分項工程施工單位資料復(fù)印件/四、設(shè)備資料(一)供電系統(tǒng)1、供電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同復(fù)印件2、供電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料復(fù)印件3、供電系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址 復(fù)印件4、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備參數(shù)(型號、數(shù)量、重量、額定電壓、電流、頻率等)原件5.、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備隨機(jī)資料(安裝使用說明書、技術(shù)圖紙、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、安裝配件清單等)原件6、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備主要配件資料(生產(chǎn)單位,技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等)原件7、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備試運(yùn)行檢驗記錄、運(yùn)行許可證原件8、配電箱、電纜、插接母線、電表等資料(生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書。產(chǎn)品合格證等)原件9、燈具、末端用電器具資料(生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等)原件10、配件裝置、儀表、電度表資料(檢驗記錄、測試報告、原始數(shù)據(jù)記錄本)復(fù)印件、其他相關(guān)資料(二)給排水系統(tǒng)1、給排水系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同復(fù)印件2、給排水系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料復(fù)印件3、給排水系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址復(fù)印件4、水泵等配套設(shè)備參數(shù)(型號、額定功率、揚(yáng)程、編號等)原件5、設(shè)備隨機(jī)資料(安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等)原件6、設(shè)備運(yùn)行檢驗記錄、管道水壓及閉水試驗記錄、給水管道沖洗及消毒記錄原件7、主要材料和制品的合格證或試驗記錄復(fù)印件8、配套裝置、儀表、水表資料(檢驗記錄、測試報告、原始數(shù)據(jù)記錄等)復(fù)印件9、水、暖、衛(wèi)生器具檢驗合格證書原件10、其他相關(guān)資料(三)電梯系統(tǒng)1、電梯設(shè)備購買安裝合同復(fù)印件2、電梯制造、安裝單位、維護(hù)單位資料復(fù)印件3、電梯產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址復(fù)印件4、電梯設(shè)備參數(shù)(及對重的質(zhì)量、機(jī)器編號等)原件5、隨機(jī)資料(配件清單、主要配件資料等)原件6、設(shè)備安裝調(diào)試記錄原件7、電梯設(shè)備檢驗記錄、運(yùn)行許可證原件8、國家特種設(shè)備檔案復(fù)印件9、其他相關(guān)資料(四)消防系統(tǒng)1、消防設(shè)備購買安裝合同復(fù)印件2、消防設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件3、消防設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址復(fù)印件4、消防自動報警、消防廣播、消防栓、消防噴淋等設(shè)備參數(shù)(型號、數(shù)量、水泵額定功率、揚(yáng)程等)原件5、隨機(jī)資料(安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等)原件6、設(shè)備、儀表調(diào)試運(yùn)行檢驗記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗檢驗記錄復(fù)印件7、消防系統(tǒng)主要材料和制品的合格證或試驗記錄復(fù)印件8、消防驗收合格證書復(fù)印件9、其他相關(guān)資料(五)弱電系統(tǒng)1、弱電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同復(fù)印件2、弱電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料復(fù)印件3、弱電系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)(系統(tǒng)、型號、規(guī)格、數(shù)量)原件4、弱電系統(tǒng)隨機(jī)資料(安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等)原件5、弱電系統(tǒng)設(shè)備調(diào)試運(yùn)行檢驗記錄,安裝檢驗合格證
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