土地開發(fā)整理程序

目錄第一部分：土地詳查階段第二部分：土地前期階段第三部分：征地拆遷階段第四部分：土地出讓階段附土地開發(fā)整理流程圖第一部分：土地詳查階段一、初步選定地塊二、地類調(diào)查三、建設(shè)項(xiàng)目可行性論證（一）農(nóng)用地情況（二）建設(shè)用地情況（三）未利用地情況（四）人口狀況本節(jié)提綱一、初步選定地塊綜合考慮公司發(fā)展戰(zhàn)略、地塊價(jià)值、贏利空間等各種因素后，初步選定某地塊（集體土地或國(guó)有土地）為建設(shè)用地。具體包括農(nóng)用地總面積、基本農(nóng)田、一般耕地面積；耕地面積、園地面積、林地面積及其他農(nóng)用地面積等。二、地類調(diào)查（一）農(nóng)用地情況（二）建設(shè)用地情況建設(shè)用地主要包括村民住宅、集體企業(yè)、其他公建、交通用地以及水利設(shè)施用地等。

未利用地情況主要是指未利用地占地面積。（二）未利用地情況（三）人口狀況主要包括戶數(shù)和人口兩個(gè)指標(biāo)。其中，戶數(shù)主要包括總戶數(shù)、農(nóng)業(yè)戶數(shù)和非農(nóng)業(yè)戶數(shù)。人口主要包括總?cè)丝跀?shù)，農(nóng)業(yè)人口數(shù)和非農(nóng)業(yè)人口數(shù)；勞動(dòng)人口和非勞動(dòng)人口；各年齡段男女人口數(shù)（一般可劃分為16歲以下人口數(shù)、16—60/55歲人口數(shù)、60/55歲以上人口數(shù)）。建設(shè)項(xiàng)目可行性論證主要包括相關(guān)費(fèi)用測(cè)算、咨詢地塊規(guī)劃（到規(guī)劃局或規(guī)劃院相關(guān)部門），并進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析。二、建設(shè)項(xiàng)目可行性論證第二部分：土地前期階段一、前期相關(guān)手續(xù)二、規(guī)劃本節(jié)提綱（一）確定土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方式（二）用地預(yù)審（三）組卷報(bào)部（一）確定土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方式（二）用地預(yù)審（三）組卷報(bào)部三、配套四、融資1.政府下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)。2.委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)。在選擇企業(yè)的方式上，目前以政府確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)為主。3.對(duì)于部分具備條件的國(guó)有工業(yè)用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達(dá)到三通一平后直接入市交易。一、前期相關(guān)手續(xù)（一）確定土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方式用地單位向天津市國(guó)土資源局提出用地預(yù)審申請(qǐng)，由該國(guó)土資源局資源處核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》，并下發(fā)定線條件。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。已經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目，如需對(duì)土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)預(yù)審。（二）用地預(yù)審用地預(yù)審流程圖用地預(yù)審申請(qǐng)表配合勘察定界到相關(guān)區(qū)縣地籍科做權(quán)屬地類調(diào)查標(biāo)注項(xiàng)目用地范圍的縣級(jí)以上土地利用總體規(guī)劃圖及1︰10000地形圖由市國(guó)房局土地資源處進(jìn)行用地預(yù)審項(xiàng)目建議書批文建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告（草案）申請(qǐng)報(bào)告（擬建項(xiàng)目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補(bǔ)充耕地初步方案是否符合土地利用規(guī)劃（否，調(diào)整土地利用規(guī)劃）是否符合城市總體規(guī)劃（否，相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)整）通過(guò)預(yù)審，出具用地預(yù)審報(bào)告持相關(guān)批文正式申請(qǐng)建設(shè)用地（三）組卷報(bào)部《征地告知書》（由區(qū)、縣規(guī)國(guó)局出具）完成《告知書回執(zhí)》由區(qū)縣級(jí)規(guī)國(guó)局負(fù)責(zé)完成《征地補(bǔ)償調(diào)查確認(rèn)表》《土地補(bǔ)償調(diào)查表》由村委會(huì)簽訂《青苗調(diào)查表》由每戶村名簽字《地上物調(diào)查確認(rèn)表》（由每戶村名簽字）由測(cè)繪部門對(duì)報(bào)部地塊涉及的村集體進(jìn)行指界確認(rèn)及出具《勘測(cè)定界成果》由區(qū)、縣規(guī)國(guó)局出具報(bào)部地塊的《權(quán)屬地類調(diào)查表》及1：10000地籍圖和權(quán)屬證明材料根據(jù)指標(biāo)的多少由國(guó)土資源局資源科進(jìn)行報(bào)部地塊的條件劃撥根據(jù)年度土地利用計(jì)劃向國(guó)土資源局申請(qǐng)土地利用計(jì)劃指標(biāo)確定需報(bào)部審批由區(qū)、縣級(jí)規(guī)國(guó)局完成《一書三方案》其中《項(xiàng)目用地建設(shè)呈報(bào)說(shuō)明書》必須由區(qū)縣政府蓋章簽字由市土地整理中心完成《土地征收辦理臺(tái)帳》由區(qū)、縣政府下發(fā)補(bǔ)償安置情況的說(shuō)明并公示七天按照臺(tái)帳繳納各種費(fèi)用組卷完成，上報(bào)市國(guó)土資源局審批由市土地整理中心完成《征收土地測(cè)算表》由區(qū)、縣級(jí)出具《聽證告知書》并舉行村名聽證會(huì)由區(qū)規(guī)國(guó)局與村集體簽訂《征地協(xié)議》由區(qū)、縣級(jí)出具《聽證告知書》并舉行村名聽證會(huì)12二、規(guī)劃（一）土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃用地單位在初步選定地塊后，應(yīng)首先向國(guó)土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃。如果不符合土地利用規(guī)劃就要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，其具體程序如下：

土地利用規(guī)劃調(diào)整流程測(cè)繪調(diào)整涉及地塊規(guī)劃院編制調(diào)整方案及說(shuō)明區(qū)縣局地籍科地類調(diào)查表區(qū)縣政府組織利益相關(guān)人聽證由區(qū)、縣政府組卷行函至市國(guó)房局規(guī)劃處由市國(guó)房局規(guī)劃處組織專家對(duì)方案進(jìn)行論證由市國(guó)房局規(guī)劃處進(jìn)行調(diào)整并上報(bào)市政府組織相關(guān)會(huì)議確定調(diào)整方向向市土地整理中心發(fā)函確認(rèn)地塊占地基本情況調(diào)查（區(qū)、縣規(guī)國(guó)局規(guī)劃科）由區(qū)、縣政府向市政府提出調(diào)整申請(qǐng)市國(guó)房局規(guī)劃處由市政府批示允許調(diào)整規(guī)劃局對(duì)控規(guī)成果的審批程序，包括初審、會(huì)審和審批（報(bào)批）三個(gè)階段。（二）控規(guī)接收申請(qǐng)（規(guī)劃局規(guī)管處）《控規(guī)方案初審申請(qǐng)表》符合要求的控規(guī)圖說(shuō)文件符合報(bào)審要求。將報(bào)審資料分送局相關(guān)處室（建管處、市政處、信息中心）和有關(guān)分局。不符合報(bào)審要求。由規(guī)管處退回規(guī)劃編制單位（規(guī)管處）。初審初審及初審會(huì)議形成初審書面意見《控規(guī)初審審查意見表》專家技術(shù)審查與各相關(guān)處室和分局的初審?fù)瑫r(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘各相關(guān)處室接收?qǐng)?bào)審資料后，可根據(jù)需要分別組織進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘。收集匯總書面意見認(rèn)為初審不合格的，發(fā)回編制單位，要求其按《控規(guī)初審意見通知書》修改后，重新申請(qǐng)初審；初審合格的，進(jìn)入會(huì)審。1.初審程序會(huì)審程序是指市規(guī)劃局對(duì)控規(guī)成果進(jìn)行行政審查。會(huì)議類別為局規(guī)劃業(yè)務(wù)辦公會(huì)。（1）會(huì)審會(huì)議：由規(guī)管處在收到初審書面意見反饋后，對(duì)初審合格的在7日內(nèi)，安排局規(guī)劃業(yè)務(wù)辦公會(huì)，在必要時(shí)負(fù)責(zé)通知市級(jí)有關(guān)職能部門、相關(guān)區(qū)（縣）人民政府參會(huì)。（2）會(huì)審意見：會(huì)審會(huì)后2日內(nèi)，由規(guī)管處根據(jù)會(huì)審意見（紀(jì)要），形成《控規(guī)會(huì)審意見通知書》，分發(fā)各與會(huì)單位及編制單位。規(guī)劃編制單位應(yīng)根據(jù)《控規(guī)會(huì)審意見通知書》修改完善規(guī)劃方案，填寫《控規(guī)會(huì)審修改情況匯總表》(4號(hào)表)。完善后的規(guī)劃成果轉(zhuǎn)入報(bào)批程序。（3）會(huì)審不合格的，應(yīng)在按通知書修改后重新申請(qǐng)會(huì)審。2.會(huì)審程序3.審批（或報(bào)批）程序?qū)徟ɑ驁?bào)批）程序指市規(guī)劃局局長(zhǎng)辦公會(huì)審批控規(guī)成果（或向市人民政府報(bào)批重要控規(guī)成果）。

接收申請(qǐng)（規(guī)管處）《控規(guī)報(bào)批申請(qǐng)表》《控規(guī)會(huì)審修改情況匯總表》有關(guān)職能部門的書面意見(必要時(shí))會(huì)審后修改的控規(guī)圖說(shuō)文件對(duì)符合報(bào)批要求的，由規(guī)劃處組織相關(guān)處室成果驗(yàn)收；不符合要求的，由規(guī)劃處退回規(guī)劃編制單位成果驗(yàn)收接收?qǐng)?bào)批資料后3日內(nèi)，由規(guī)劃處組織完成報(bào)批資料的審核驗(yàn)收經(jīng)驗(yàn)收合格的(含電子文檔)，轉(zhuǎn)入審批（或報(bào)批）階段；不合格的，由規(guī)劃處退回編制單位修改。報(bào)批報(bào)批資料經(jīng)審核驗(yàn)收后，由規(guī)管處擬稿，報(bào)局長(zhǎng)辦公會(huì)審批（或轉(zhuǎn)報(bào)）。轉(zhuǎn)報(bào)的公文和控規(guī)成果由局辦公室發(fā)出或報(bào)送。（三）詳規(guī)1.詳規(guī)工作流程項(xiàng)目邊界地形地貌圖書面申請(qǐng)，項(xiàng)目資料填好選址意見書申報(bào)表核發(fā)《選址意見書》確定《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》總圖設(shè)計(jì)（報(bào)總圖）填寫《規(guī)劃許可證》申報(bào)表審查總圖圖核發(fā)規(guī)劃許可證提出建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件勘測(cè)院購(gòu)買地形地貌圖發(fā)放《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申報(bào)表》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表》規(guī)劃局提出申請(qǐng)（申請(qǐng)報(bào)告）2.詳規(guī)重要節(jié)點(diǎn)所需材料規(guī)劃要點(diǎn)通知書（此為計(jì)委立項(xiàng)與可行性研究報(bào)告批復(fù)的前提）建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批規(guī)劃部門申報(bào)選址定點(diǎn)提交材料：1.計(jì)劃部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的文件2.建設(shè)單位或其上級(jí)主管部門申請(qǐng)用地的函件3.工程情況的簡(jiǎn)要說(shuō)明和選址要求4.擬建方案5.意向位置的1/2000或1/500地形圖2份申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證提交材料：1.計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)書征用農(nóng)村土地時(shí)，市政府批文或市房地局對(duì)用地和拆遷安置意見1/2000或1/500地形圖5份選址規(guī)劃意見通知書要求取得的有關(guān)協(xié)議申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提交材料：1.計(jì)劃部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目的說(shuō)明擬建方案示意圖地形圖3份，其中一份用鉛筆劃出用地范圍申報(bào)設(shè)計(jì)方案提交材料1.方案說(shuō)明、項(xiàng)目概況方案示意圖1/2000地形圖三、配套四、融資（一）銀行貸款企業(yè)融資一般采取銀行貸款方式。具體方式有抵押貸款、土地儲(chǔ)備貸款等。其中，土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的機(jī)構(gòu)。合作單位融資是企業(yè)融資的另一條有效途徑。有別于銀行貸款，這是一種直接融資。與“勾地制度”相類似，合作雙方就合作相關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議，由合作單位出資進(jìn)行土地整理，土地出讓以后返還利息或者對(duì)土地出讓收益進(jìn)行分成。（二）合作單位融資（三）土地證券化所謂土地證券化，就是以土地收益或者土地貸款作為擔(dān)保發(fā)行證券的過(guò)程。土地證券化屬于一種金融創(chuàng)新，它的根本目的是為了融資，即創(chuàng)造一種信用高、流動(dòng)性強(qiáng)、對(duì)許多類型投資者都具有吸引力的證券。土地證券化的特點(diǎn)是融資額巨大、風(fēng)險(xiǎn)比較小，但是審批過(guò)程嚴(yán)格、操作過(guò)程復(fù)雜而且涉及有關(guān)金融部門。第三部分：征地拆遷階段本節(jié)提綱一、集體土地二、國(guó)有土地（一）在土地成本匡算基礎(chǔ)上，依據(jù)普查數(shù)據(jù)進(jìn)一步對(duì)土地成本進(jìn)行測(cè)算，使土地整理成本精確化；（二）與政府簽訂《征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》；（三）與政府共同制定切實(shí)可行的《征地拆遷實(shí)施方案》；（四）征地拆遷工作組織實(shí)施（以團(tuán)泊湖閆家冢村為例）。一、集體土地征地拆遷工作思路《征地拆遷安置補(bǔ)償辦法》《征地協(xié)議》、《拆遷協(xié)議》《拆遷工作實(shí)施方案》團(tuán)泊新城辦公室鄉(xiāng)、村委會(huì)團(tuán)泊新城辦公室向靜?？h政府提出閆家冢村征地拆遷申請(qǐng)村民對(duì)《拆遷工作實(shí)施方案》表決靜海縣政府通過(guò)由團(tuán)泊縣城辦公室與鄉(xiāng)、村共同組織成立項(xiàng)目拆遷指揮部及相關(guān)工作組指揮部及相關(guān)工作組與縣政府簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》與楊成莊鄉(xiāng)簽訂協(xié)議下發(fā)至鄉(xiāng)、村兩級(jí)政府《征地工作宣講提綱》、《致村民的一封公開信》農(nóng)用地集體企業(yè)村民安置逐級(jí)上報(bào)《關(guān)于撤銷靜?？h楊成莊鄉(xiāng)閆家冢村建制村的請(qǐng)示》征地拆遷談判簽訂協(xié)議實(shí)施拆遷由楊成莊鄉(xiāng)下發(fā)《關(guān)于發(fā)放征地受益款通知》與村民簽訂協(xié)議，發(fā)放征地受益款按期實(shí)施農(nóng)用地征地成立社會(huì)保障小組，確認(rèn)社會(huì)保障范圍并實(shí)施。確定《還遷住宅管理辦法》以及村民住宅的勘仗標(biāo)準(zhǔn)并上報(bào)縣政府批復(fù)。進(jìn)行勘仗入戶調(diào)查組織還遷建設(shè)還遷安置實(shí)施拆遷征地拆遷工作組織結(jié)構(gòu)村民安置組拆遷組養(yǎng)老保障組集體資產(chǎn)處置組財(cái)務(wù)組宣傳組村民工作組法律保障組閆家冢村征地拆遷補(bǔ)償安置工作領(lǐng)導(dǎo)小組城建辦公室委托天津市土地整理中心，與相關(guān)企業(yè)或單位進(jìn)行整理拆遷談判，簽訂《征地拆遷協(xié)議》。協(xié)議簽訂后，完成土地證注銷及拆遷交地工作。二、國(guó)有土地以張貴莊項(xiàng)目為例。張貴莊南側(cè)土地繞開出讓協(xié)議向市場(chǎng)供地，必須經(jīng)過(guò)市整理中心及交易中心兩個(gè)環(huán)節(jié)。第四部分：土地出讓階段本節(jié)提綱一、市土地整理中心階段二、市土地交易中心階段1、我濱海公司向整理中心行文，提出交地申請(qǐng)；2、整理中心向市國(guó)房局提出申請(qǐng)并提供供地方案；3、獲得國(guó)房局批復(fù)同意后，濱海公司進(jìn)行土地成本核算；4、由濱海公司與市土地整理中心聯(lián)合委托審計(jì)部門針對(duì)征地成本進(jìn)行審計(jì)；5、土地整理中心出具最終的張貴莊南側(cè)土地成本核算結(jié)果；6、依據(jù)成本核算結(jié)果并參考濱海公司意見，對(duì)容積率等指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整并報(bào)國(guó)房局（用地處）審批；7、由市規(guī)劃局出具選址意見書；8、由濱海公司委托測(cè)繪院出具地塊界址圖；9、有土地整理中心負(fù)責(zé)，將地塊委托土地交易中心進(jìn)行公開出讓。一、市土地整理中心階段1、交易中心將地塊列入年度供地計(jì)劃2、由交易中心委托三家土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)地塊進(jìn)行評(píng)估，并取最高價(jià)作為基價(jià)。3、交易中心擬訂土地出讓方案，方案具體包括：①出讓土地位置②宗地面積③出讓年限④規(guī)劃用途⑤使用條件⑥出讓金底價(jià)⑦出讓方式⑧效益測(cè)算4、根據(jù)出讓方案編制《土地使用條件》、《土地使用權(quán)出讓合同》（草本），并根據(jù)出讓方式編制相應(yīng)文件：①招標(biāo)《招標(biāo)通知書》或《招標(biāo)公告》；《招標(biāo)須知》；《投標(biāo)書》；《中標(biāo)證明通知書》②拍賣《拍賣公告》；《競(jìng)投須知》二、市土地整理中心階段5、由交易中心向市政府上報(bào)該宗地土地出讓方案，對(duì)該宗地進(jìn)行交易請(qǐng)示。具體包括：①《出讓國(guó)有土地使用權(quán)呈報(bào)表》②出讓地塊的地理位置圖及相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)③征地、拆遷補(bǔ)償安置方案或情況說(shuō)明④《土地使用條件》