第四章固定利率抵押貸款

與

可調(diào)利率抵押貸款1抵押貸款利率的確定2固定利率抵押貸款模式的演變3固定利率抵押貸款創(chuàng)新4可調(diào)利率抵押貸款（略）

1抵押貸款利率的確定抵押貸款利率在資金市場上就表現(xiàn)為資金的價(jià)格（使用資金的價(jià)格）※抵押貸款資金的供求關(guān)系抵押貸款的供給：供給量的多少取決于貸款人所愿意接受的利率水平。抵押貸款的供應(yīng)總量=f

資金成本、

發(fā)放管理貸款的成本、

壞賬違約損失

利率變動(dòng)損失（對固定利率）

抵押貸款的需求：——引致需求抵押貸款的需求實(shí)際上是由全社會(huì)房地產(chǎn)投資的需求所決定的，而房地產(chǎn)投資需求情況又取決于其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，所以房地產(chǎn)抵押貸款需求是一種引致需求。

※影響抵押貸款利率的因素★預(yù)期的真實(shí)利率（realinterestrate）是指扣除預(yù)期的通貨膨脹率以后的實(shí)際收益率★預(yù)期的通貨膨脹率通貨膨脹率為貨幣購買力的下降速度。以P1

為現(xiàn)今物價(jià)平均水平（價(jià)格指數(shù)）P0

為去年的物價(jià)水平，（價(jià)格指數(shù)）年度通貨膨脹率可測量如下：通貨膨脹率=(P1-P0)/P0,（間接表示）通貨膨脹率={（本期價(jià)格指數(shù)-上期價(jià)格指數(shù)）/上期價(jià)格指數(shù)}x100%注意上式，不是價(jià)格的上升率，而是價(jià)格指數(shù)的上升率。通貨膨脹的分類按照價(jià)格上升的速度加以區(qū)分爬行的通貨膨脹（每年物價(jià)上升比例在1%~3%之內(nèi)）溫和的通貨膨脹(moderateinflationischaracterizedbypricesthatriseslowlyandpredictably)（每年物價(jià)上升比例在3%~6%之間）嚴(yán)重的通貨膨脹（每年物價(jià)上升比例在6%~9%）飛奔的通貨膨脹（每年物價(jià)上升比例在10%~50%以下）惡性的通貨膨脹（每年物價(jià)上升比例在50%以上）通貨膨脹對社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響

主要有：引起收入和財(cái)富的再分配，扭曲商品相對價(jià)格，降低資源配置效率，促發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)乃至損害一國的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和政權(quán)基礎(chǔ)。通貨膨脹有被預(yù)期和未被預(yù)期之分，從程度上則有溫和的、嚴(yán)重的和惡性的三種。溫和的通貨膨脹是指年通脹率低于10%的通貨膨脹，嚴(yán)重的通貨膨脹是指兩位數(shù)的通貨膨脹，惡性通貨膨脹則是指三位數(shù)以上的通貨膨脹。為抑制通貨膨脹而采取的貨幣政策和財(cái)政政策通常會(huì)導(dǎo)致高失業(yè)和GNP的低增長。惡性通貨膨脹（hyperinflation）指通貨膨脹率極高的情況（例如，每年百分之一千，百分之一百萬甚至百分之十億）。急劇的通貨膨脹（gallopinginflation）指每年百分之五十、一百或二百的情況。溫和的通貨膨脹（moderateinflation）則指并不嚴(yán)重扭曲相對價(jià)格或收入的物價(jià)上漲。★貸款風(fēng)險(xiǎn)指貸款實(shí)際收益的不確定性，或者說是實(shí)際收益與預(yù)期收益的偏差。（用方差或標(biāo)準(zhǔn)差來表示）影響貸款實(shí)際收益的因素有通貨膨脹、及各種不確定性因素。所以貸款人有權(quán)利要求獲得（風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，這種補(bǔ)償?shù)母叩?，通過資金價(jià)格即利率表現(xiàn)出來。抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)有：壞賬風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)提前付款風(fēng)險(xiǎn)其他風(fēng)險(xiǎn)※抵押貸款利率的確定i=r+p+fi—抵押貸款利率R—能夠獲得預(yù)期的真實(shí)利率P—風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償F—預(yù)期的通貨膨脹率對于長期抵押貸款各年利率預(yù)期值不同i1=r1+p1+f1i2=r2+p2+f2。。。it=rt+pt+ft在發(fā)放貸款初期（時(shí)期t）所決定的貸款利率it▲例題：某貸款人在發(fā)放一宗4年期貸款的時(shí)候，認(rèn)為未來5年的貸款利率分別為8%、10%、12%、13%、和11%，貸款人采取固定利率貸款，在貸款初期應(yīng)該確定的貸款利率是多少？解：2固定利率抵押貸款模式的演變※早期的抵押貸款模式

高首付，一般不超過房價(jià)的50%期限短，最長不超過5年

貸款期內(nèi)只付息，不還本，到期還本或重新定立貸款合同，存在無法續(xù)借的風(fēng)險(xiǎn)。

重視個(gè)人還款能力，將普通百姓排斥在抵押貸款市場之外?？傊缙诘牡盅嘿J款被認(rèn)為是非常危險(xiǎn)的。2固定利率抵押貸款模式的演變※等額本金償還的抵押貸款（遞減還款法）（constantamortizationmortgage簡稱CAM）每月還款額=每月清償?shù)谋窘饠?shù)額+每月支付的利息

例題：現(xiàn)有一宗等額本金償還的抵押貸款，貸款額為10萬元，貸款期限為30年，貸款利率為12%。問（1）最后一個(gè)月借款人需支付的本金數(shù)額及利息。（2）借款人前三個(gè)月累計(jì)還款額

解（1）：（2）月數(shù)當(dāng)月貸款余額利息每月償還本金每月付款月末貸款余額123前三個(gè)月累計(jì)付款額10001272.22994.4499444.4499444.441275.00997.2299722.221277.78277.7899722.22277.78277.7899166.663825100000月數(shù)當(dāng)月貸款余額利息每月償還本金每月付款月末貸款余額11000001000277.781277.7899722.22299722.22997.22277.781275.0099444.44399444.44994.44277.781272.2299166.66前三個(gè)月累計(jì)付款額3825等額本金償還的抵押貸款特點(diǎn):這種方式注重本金的償還，使總還款期內(nèi)還款利息相對減少。每月還款額以一定比例遞減，前期還款壓力較大這對于收入越來越高一族不利。（比如處于事業(yè)上升期的30~40歲的人）若提前還款，選擇這種還款方式相對有利。月付款元）余額（元）年份（年）年份（年）

※等額本息抵押貸款（等額還款法）（constantpaymentmortgage簡稱CPM）將每月付款額作為等額年金看待。A=P（A/P，i，n）MP—每月付款額P—貸款總額n—貸款年限Rn—年利率

等額本息抵押貸款特點(diǎn)：年份（年）年份（年）月付款元）余額元）利息（元）本金元）※利率對貸款清償速度的影響利率與本金清償百分比的關(guān)系（30年長期抵押貸款）結(jié)論：貸款利率越高，貸款本金清償速度就越慢。這一結(jié)論對制定抵押貸款政策有重要的指導(dǎo)意義。固定利率（%）第5年（%）第10年（%）第15年（%）第20年（%）第25年（%）84.9312.2823.2339.5463.85103.439.0718.3533.6158.73122.346.614.3428.4053.92141.574.7211.1523.7249.15161.043.358.4719.8044.87※貸款余額的計(jì)算據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國住宅抵押貸款的實(shí)際平均還款年限通常在8~12年（盡管貸款合同可能是20年~30年）所以必須計(jì)算貸款余額（1）現(xiàn)值法現(xiàn)假定貸款已經(jīng)清償t年，則余額：n—貸款年限t—已付款年數(shù)（2）終值法（自學(xué)）3固定利率抵押貸款創(chuàng)新

分級(jí)付款抵押貸款漂浮式貸款逆向年金抵押貸款雙周付款抵押貸款利率買抵式抵押貸款※可調(diào)利率抵押貸款自學(xué)本章檢測填空:1抵押貸款利率在資金市場上就表現(xiàn)為______________2房地產(chǎn)抵押貸款需求是一種_______________________。資金的價(jià)格（使用資金的價(jià)格）引致需求3）如果借款利率低于投資收益率則杠桿作用對___________有利.4抵押貸款的抵押人在住房貸款中就是_____⑵放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，稱為____________________。借款者借款者抵押權(quán)人多選1影響抵押貸款利率的因素()A預(yù)期的真實(shí)利率B預(yù)期的通貨膨脹率C資金供給方D資金需求方E貸款風(fēng)險(xiǎn)2抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（）A壞賬風(fēng)險(xiǎn)B利率風(fēng)險(xiǎn)C提前付款風(fēng)險(xiǎn)D分散風(fēng)險(xiǎn)E持有風(fēng)險(xiǎn)ABEABC簡答題1簡述等額本金償還抵押貸款的特點(diǎn):這種方式注重本金的償還，使總還款期內(nèi)還款利息相對減少。每月還款額以一定比例遞減，前期還款壓力較大這對于收入越來越高一族不利。（比如處于事業(yè)上升期的30~40歲的人）若提前還款，選擇這種還款方式相對有利。

計(jì)算題1某貸款人在發(fā)放一宗4年期貸款的時(shí)候，認(rèn)為未來5年的貸款利率分別為8%、10%、12%、13%、和11%，貸款人采取固定利率貸款，在貸款初期應(yīng)該確定的貸款利率是多少？解：2現(xiàn)有一宗等額本金償還的抵押貸款，貸款額為10萬元，貸款期限為30年，貸款利率為12%。問