房地產(chǎn)估價事例與剖析命題趨向威望試卷二：一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)C.該旅館財務數(shù)據(jù)中的當年凈利潤減當?shù)赝惵灭^的正常商業(yè)利潤可視作年爭利潤D.依據(jù)該旅館財務數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務花費，并考慮將來改動狀況，扣減當?shù)赝惵灭^的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈利潤3.若采納成本法估價，以下表述中不正確的選項是()。A.應付房子建筑物、房子裝飾部分分別計算折舊B.不論是借貸資本仍是自有資本都應計算利息C.在估價測算過程中土地獲得成本應包含補繳的土地使用權出讓金D.在最后計算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金4.若是以投?；馂碾U為估價目的評估該旅館的保險價值.估價結果為3500萬元，則()。A.3500萬元是該旅館的公然市場價值B.3500萬元是該旅館房地產(chǎn)的公然市場價值C.3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值D.投保時，保險金額不可以超出3500萬元A.128.1110.在建工程的價錢不宜采納()來評估。A.長久趨向法B.凈利潤法C.假定開發(fā)法D.博得值法。>三、以下房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明此中的13處(每指明一處錯誤得3分，此題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號。未將錯誤阿容寫在序號后邊空格處的不計分)×大廈房地產(chǎn)估價報告封面及目錄(略)致拜托方函××股份有限企業(yè)：受貴企業(yè)拜托，我企業(yè)對貴企業(yè)位于××市××路××號院內(nèi)的××大廈(以下簡稱“估價對象”)的公然市場價值進行了評估。我企業(yè)估價人員依據(jù)貴企業(yè)確立的為抵押擔保供給房地家產(chǎn)增加價錢參照的估價目的，依照估價原則，依照估價程序，運用適合的估價方法，在實地查勘和仔細剖析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，并聯(lián)合估價人員的經(jīng)驗對影響估價對象價值要素的剖析，確立估價對象作為抵押貸款擔保物，參照公然市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)。。××房地產(chǎn)評估有限企業(yè)(公章)20xx年10月16日估價師申明(略)估價的假定與限制條件(略)房地產(chǎn)估價結果報告一、拜托人××股份有限企業(yè)，法定代表人(略)，地點(略)二、估價機構××房地產(chǎn)評估有限企業(yè)，法定代表人(略)，地點(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(略)三、估價對象××大廈是位于××市××路××號院內(nèi)的一幢寫字樓，建設用地面積5000m2，建筑構造為鋼筋混凝土構造，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積30000m2；地下兩層為車庫、人防和設施用房，地下建筑面積8000m2。共有車位100個。大廈土地使用權由××股份有限企業(yè)于20xx年10月10日以出讓方式獲得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為xx年(20xx年10月10日至20xx年10月9日)。獲得土地使用權后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設達成，投入使用?！痢凉煞萦邢奁髽I(yè)擁有大廈的土地使用權和房子所有權(土地使用證和房子所有權證內(nèi)容：略)，至估價時點，估價對象未設定抵押等他項權益。大廈外觀造型設計新奇，地下各層均采納花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)督和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設有迅速自動變換發(fā)電機組，為大廈供給雙電源保證。估價對象實物、權益和區(qū)位的其余狀況(略)。。>六、估價測算過程(一)利潤法估價測算過程1.年有效毛收入估量估價人員經(jīng)過仔細的市場檢查與剖析得悉，該大廈21～30層計10000m2所有用于出租，除少許單元外均已簽署租約。按市場上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝飾及家具)的租金狀況(詳盡實例比較與分析略)，估價對象的寫字樓切割出租，每平方米使用面積的均勻租金水平為80元/月(能源費及物業(yè)管理費另計)，出租率為90%，公共面積涉及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%；押金為每平方米建筑面積100元，押金年利潤率為6%；地下車位的正常租金為1000元/(月個)，出租率100%，故：年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+10030×000×6%+1000×12×100×100%=2211.60(萬元)2.年營運花費估量(1)年維修費依據(jù)××市的規(guī)定和估價對象的建筑構造，估價對象的維修費確立為房子重置價錢的2%，估價對象的重置價錢為1500元/m2(確立依照及過程略)，故：年維修費=1500×38000×2%=114.O0(萬元)(2)年管理費年管理費按年租金的3%計，故：年管理費=2211.63%=66×.35(萬元)(3)年保險費估價對象的保險費按房子重置價的0.3%計，故：年保險費=1500×380000×.30%=17.10(萬元)(4)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市保護建設稅和教育費附帶依據(jù)相關規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加為租金收入的5.5%，則：年房產(chǎn)稅和兩稅一費=2211.6(12%+5×.5%)==387.03(萬元)(5)年土地使用稅依據(jù)××市的相關規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地元，故：年土地使用稅=5×5000=2.50(萬元)(6)年營運花費共計年營運花費=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(萬元)3.年凈利潤估量年凈利潤=年有效毛收入一年營運花費=2211.60-586.98=1624.62(萬元)4.確立適合的酬勞率經(jīng)過市場檢查，采納市場提取法，確立本類房地產(chǎn)(含地下車庫)的綜合酬勞率為7.5%(詳細過程略)。5.求取利潤價錢展望年凈利潤保持不變，采納有限年期的利潤法公式。自估價時點至土地使用權停止日期20xx年10月9日，土地使用權節(jié)余年限為xx年，短于房子尚可使用年限，故確立利潤年限為xx年，則：V=A/R×[1-1/(1+R)2]=1624.62/7.5%[1×-1/(1+7.5%)37]=20170.26(萬元)故運用利潤法的估價結果為20170.26萬元。實例A、B、C的個別要素修正系數(shù)分別為100/98，100/101，100/99。3.求取比準價錢實例A：6300×(100/100)(105/100)×(100/99)×(100/98)=6×818(元/m2)6750×(100/102）（105/100）×（100/101)×(100/101)=6747(元/m2)6760×(100/101)（×103/100)＼(100/100))＼(100/99)=6963(元/m2)因為一三個實例與估價對象的近似程發(fā)特別靠近，故取三者的簡單算術均勻數(shù)作為估價對象的單位比準價錢：單位比準價錢=-(6818+6747+6963）/3=6843(元/m2)故運用市場法的估價結果為：比準價錢=6843×30000=20529.O0(萬元)七、估價結果確立因為采納利潤法和市場法估價的結果特別靠近，故取兩種估價方法估價結果的簡單算術均勻數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)的價錢。估價對象房地產(chǎn)價錢=(20170.26+20529.00)/2=20349.63(萬元)取整為20350萬元(精準到萬元)單位價錢：203500000-38000=5355(元/m2)(取整)估價人員依據(jù)估價目的，依照房地產(chǎn)估價的估價原則、方法和程序，并聯(lián)合估價人員的經(jīng)驗，確立估價對象在估價時點20xx年10月10日的抵押價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)。。>四、指出并更正下邊估價報告片段中的錯誤(此題10分。錯處不超出4個，后邊應用前面的錯誤計算結果致使的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。此題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)。>命題趨向威望試卷(二)參考答案一、問答題(一)(2)經(jīng)拆遷當事人協(xié)調(diào)贊同或許經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認，可以按改造后辦公用途評估，也能夠評估辦公樓承租人的損失。(3)對承租人的損失由甲企業(yè)與承租人磋商解決。(三)1.應采納的估價技術路線。采納房產(chǎn)與土地開發(fā)花費(征地或拆遷布置賠償費及先期花費)分別估價再綜合的方法，可用成本法、比較法；也可采納先假定估價對象為擁有完整產(chǎn)權的商品房：用成本法、比較法、利潤法進行估價，從得出的估價額中減去土地出讓金的方法。2.對該房地產(chǎn)抵押價值評估時應注意的事項以下。(1)估價目的：為拜托人以估價對象為抵押物(債務執(zhí)行擔保物)向銀行(抵押權人)申請抵押貸款供給抵押物(擔保物)市場價值參照。(2)估價時點：因設定抵押時點在評估時是不確立的，一般仍為勘查現(xiàn)場的某一天為估價時點。(3)確認估價對象為能夠設定抵押的房地產(chǎn)。(4)掌握市場、選用參數(shù)和展望慎重。(5)報告中說明主要風險會對價值的影響。二、單項選擇題(一)1.A2.B3.C4.D(二)5.D6.B7.A(三)8.B9.D10.D三、此估價報告有以下一些錯誤和不足解法一：該估價報告存在以下一些錯誤，分別以下。1.致拜托方函中，沒有說明估價時