第四章項(xiàng)目定位剖析、影響項(xiàng)目定位的要素土地價(jià)值剖析項(xiàng)目地塊規(guī)則利于充分利用易于規(guī)劃與設(shè)計(jì)需求剖析總需求較樂觀高質(zhì)量住所需求大需求面積漸漸變小供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)地區(qū)內(nèi)供應(yīng)量較大土地貯備豐富，存在開發(fā)潛力入市機(jī)遇較為重點(diǎn)、項(xiàng)目市場(chǎng)定位描繪1、本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：99215平方米總占地： 公頃綠化率：30%容積率：地上建筑面積：73440平方米商場(chǎng):11750平方米寫字樓： 21290平方米其他為公寓：地下建筑面積：25775平方米TOC\o"1-5"\h\z地下車位： 333 輛地上車位： 63 輛自行車： 466 輛2、整體功能布局建議項(xiàng)目規(guī)劃為：一棟寫字樓，一棟商業(yè)，兩棟公寓。整個(gè)社區(qū)采納圍合式建筑方案公寓采納板式高層圍合社區(qū)中央空間用地西側(cè)從北至南挨次擺放商業(yè)配套、寫字樓的一部分；用地南側(cè)從西至東挨次坐落另一部分寫字樓和公寓1號(hào)樓；用地北側(cè)設(shè)計(jì)為公寓2號(hào)樓；社區(qū)西側(cè)與東側(cè)保持完好外立面。社區(qū)設(shè)計(jì)兩個(gè)進(jìn)出口，實(shí)現(xiàn)人車分流。商業(yè)配套地下可設(shè)計(jì)為地下泊車場(chǎng)，主要知足寫字樓的需求；公寓泊車場(chǎng)可設(shè)計(jì)在1號(hào)樓和2號(hào)樓地下；商業(yè)配套北側(cè)小片空地可設(shè)計(jì)為商業(yè)用泊車位。圍合出的空間可邀請(qǐng)擁有實(shí)力的景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行部署，達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、視線光亮、集綠化休閑為一體的場(chǎng)所。從外觀上，在西側(cè)與南側(cè)保持完好連結(jié)，成為：勁松商圈地標(biāo)性建筑。（詳細(xì)規(guī)劃狀況見附圖）項(xiàng)目規(guī)劃示意圖公寓渴褸商場(chǎng)寫字情公寓1號(hào)樓三、目標(biāo)客戶集體描繪1、寫字樓目標(biāo)客戶集體中小型外資公司以CBD內(nèi)大公司為服務(wù)對(duì)象的各種公司留學(xué)回國(guó)人員創(chuàng)立公司投資型買家2、公寓目標(biāo)客戶集體：投資型買家初次置業(yè)的白領(lǐng)階層只身一人貴族著名公司高層管理人員的工作住所外企置業(yè)留學(xué)回國(guó)人員注：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)以為項(xiàng)目在推行入市過程中,應(yīng)給予產(chǎn)品一個(gè)包裝概念，但這一包裝觀點(diǎn)應(yīng)是在產(chǎn)品已擁有鮮亮特點(diǎn)以后,才在項(xiàng)目具備一系列競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)的基礎(chǔ)上,經(jīng)過富裕創(chuàng)意觀點(diǎn)進(jìn)行推行包裝，而不是在塑造產(chǎn)品以前，毫無原因，且無產(chǎn)品支撐的一種空談。這一點(diǎn)若有機(jī)會(huì)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)將會(huì)在此后一個(gè)階段共同發(fā)展商及廣告公司共同達(dá)成。第五章項(xiàng)目功能定位建議.、整體規(guī)劃建議本項(xiàng)目作為地標(biāo)性建筑，整體布局重申完好大氣，表現(xiàn)完好社區(qū)的形象。盡可能地利用土地，力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)、便利、利于管理和使用。配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購(gòu)置者使用。采納大尺度的手法辦理，追求小區(qū)形象的一致感。必需時(shí)可利用景觀軸線法加以控制?；谛^(qū)西南兩面對(duì)街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的創(chuàng)造。倡導(dǎo)戶型細(xì)部設(shè)計(jì)，盡可能在戶型的單體設(shè)計(jì)方面發(fā)掘設(shè)計(jì)潛力。、外觀設(shè)計(jì)建議在建筑立面造型上形成真實(shí)的特點(diǎn)，是提高小區(qū)質(zhì)量事半功倍的方法。建成后可成為地區(qū)內(nèi)的地標(biāo)性建筑，易于辨別。立面造型追求樸實(shí)、雅致、著重細(xì)節(jié)的風(fēng)格。經(jīng)過設(shè)計(jì)達(dá)到的高質(zhì)量的感覺?？紤]到北京客戶的接受能力遠(yuǎn)高于建筑師的希望值，建議在立面造型長(zhǎng)進(jìn)行較為現(xiàn)代的探究，但要注意新奇不等于荒誕，分寸微風(fēng)格的掌握極為重要。在立面造型設(shè)計(jì)上不要給予建筑過多的理念，著重細(xì)節(jié)的雅致和合理是較為理智的。我公司依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目形象定位建議：寫字樓外墻采納鋁扣板聯(lián)合淡藍(lán)色或灰色雙層玻璃。公寓外墻基層采納大理石、花崗巖貼面，上部采納高檔外墻磚。三、戶型設(shè)計(jì)建議公寓的主力戶型，主要空間控制在以下面積范圍以內(nèi)較為合理：一居室：60平方米建筑面積。兩居室：100平方米建筑面積在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，基本按照上述面積指標(biāo)，不追求夸張的居室面積。在某些空間設(shè)計(jì)中，假如確有極激烈的特點(diǎn)，在市場(chǎng)上會(huì)有較好反應(yīng)，也能夠不用墨守上述指標(biāo)，在戶型內(nèi)部保存靈巧調(diào)整的余地。儲(chǔ)蓄室22--4四、配套設(shè)備建議1、寫字樓必需的硬件設(shè)備：整體構(gòu)造：采納柱網(wǎng)式構(gòu)造，以提高樓層使用率。層面積：1000--1500平米，這樣能夠保證較合理的使用率。標(biāo)準(zhǔn)層辦公地區(qū)凈高2.7-2.8米；地下室凈高起碼3.5米，以便用作高科技公司的R&D中心實(shí)驗(yàn)室或安裝客戶的UPS等樓板承載力：某些樓層樓板承載力能夠達(dá)到或超出 400千克/平方米，以適應(yīng)高科技公司及研發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)置服務(wù)器/數(shù)據(jù)中心等的承重要求。空調(diào)：建議四管束FCU或VAV空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量不低于50立方米/人/小時(shí)，能夠供應(yīng)24小時(shí)服務(wù)以知足IT公司加班屢次的要求。電力：N100瓦/平方米，多路或起碼雙路供電，有后備電機(jī)/UPS保證24小時(shí)不中斷供電。（高科技公司特別軟件公司的R&D中心對(duì)電力供應(yīng)和不中斷供電要求很高）電梯：保證頂峰時(shí)等待時(shí)間不超出30秒樓面：設(shè)架高地臺(tái)，高度約10-15厘米。某些樓層于樓層間預(yù)留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶設(shè)置內(nèi)部樓梯，比如嘉里中心在高層樓層的同一地點(diǎn)預(yù)留 3米X4米可拆卸樓板。通信：樓內(nèi)鋪設(shè)光纜進(jìn)行語音、數(shù)據(jù)和圖象多種信號(hào)傳輸與寬帶網(wǎng)連結(jié)（IP或ATM），充分?jǐn)?shù)目的DDN（E1,T1）、ISDN、DID（全部分機(jī)擁有直線號(hào)碼）等獨(dú)立的無線通信，衛(wèi)星通信設(shè)備。自然采光：樓層進(jìn)深不超出15米，以防止自然采光不足。樓面布局：應(yīng)采納柱網(wǎng)構(gòu)造，用作孵化器的樓層應(yīng)易于切割成80-400平方米。2、寫字樓必需的智能化系統(tǒng)樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)理系統(tǒng)給排水及中水系統(tǒng)照明設(shè)備系統(tǒng)電梯監(jiān)控系統(tǒng)泊車場(chǎng)管理系統(tǒng)廣播音響系統(tǒng)（緊迫廣播分散）保安監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)督系統(tǒng)巡更系統(tǒng)防盜系統(tǒng)E）消防自動(dòng)化系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)噴淋滅火系統(tǒng)通風(fēng)排煙系統(tǒng)F）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)共享信息系統(tǒng)辦公與文件辦理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng)物業(yè)管理協(xié)助系統(tǒng)電子郵件系統(tǒng)設(shè)備共享系統(tǒng)G）信息自動(dòng)化系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)電視通信系統(tǒng)無線通信系統(tǒng)程控電話用戶互換系統(tǒng)2、公寓必需的智能設(shè)備進(jìn)出口的管理閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)講防盜系統(tǒng)水、電、氣等遠(yuǎn)程抄表住戶報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)車輛進(jìn)出、泊車管理系統(tǒng)。五、裝飾標(biāo)準(zhǔn)建議1、寫字樓平面布局及裝飾標(biāo)準(zhǔn)的建議。平面布局：標(biāo)準(zhǔn)層建議采納全開間形式以電梯間或某個(gè)公共地區(qū)為分開區(qū)，將整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層分為兩大多數(shù)，在設(shè)計(jì)上預(yù)留上下水管道依據(jù)業(yè)主的要求，開發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進(jìn)行規(guī)則性的擺列。裝飾標(biāo)準(zhǔn)：大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面內(nèi)墻為立邦墻面乳膠漆地面為水泥沙漿找平配地毯石膏板天花吊頂塑鋼雙層真空內(nèi)外開窗戶2、公寓裝飾標(biāo)準(zhǔn)的建議建議裝飾價(jià)錢加室內(nèi)配套設(shè)備，單價(jià)為800元/平方米。室內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn)：戶門：高級(jí)裝飾三防門或高級(jí)木門廚房：墻面采納高級(jí)瓷磚；地面鋪布防滑地磚；鋁扣板吊頂配送高級(jí)櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機(jī)洗手間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。地面鋪設(shè)高級(jí)防滑地磚、墻面采納高級(jí)瓷磚外窗：鋁合金雙層中空噴塑室內(nèi)：墻面：高級(jí)環(huán)保乳膠漆地面：鋪設(shè)優(yōu)良實(shí)木地板。六、配套服務(wù)建議1、寫字樓配套服務(wù)設(shè)備依據(jù)功能的不一樣可分為商業(yè)設(shè)備、娛樂設(shè)備和商務(wù)設(shè)備三大多數(shù)。商業(yè)配套設(shè)備大型倉儲(chǔ)商場(chǎng)便利店精選專賣店娛樂配套設(shè)備（可設(shè)于商場(chǎng)頂層）健身休閑娛樂設(shè)備商務(wù)配套設(shè)備銀行商務(wù)中心服務(wù)快遞機(jī)票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。2、公寓的服務(wù)配套設(shè)備會(huì)所是小區(qū)的形象中心和