評(píng)估流程及搜集估價(jià)所需資料——評(píng)估工作手冊(cè)之一——適用于對(duì)公項(xiàng)目流程第一步：業(yè)務(wù)洽談

1、業(yè)務(wù)人員工作（1）與客戶介紹公司，包括公司的資質(zhì)、公司的規(guī)模以及公司的社會(huì)影響力等。（2）了解客戶的需求，告訴客戶我們?cè)谒男枨笾形覀兡茏鍪裁?。?）解答客戶疑問(wèn)。2、技術(shù)人員工作重點(diǎn)：明確估價(jià)基本事項(xiàng)估價(jià)基本事項(xiàng)包含內(nèi)容（1）明確估價(jià)目的。應(yīng)由估價(jià)委托人提出；明確估價(jià)目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價(jià)目的，其估價(jià)結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價(jià)人請(qǐng)求估價(jià)的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價(jià)。（抵押貸款項(xiàng)目可省去了解）（2）明確價(jià)值日期。根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日。①明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，某房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，如果不確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)是沒(méi)有意義的。②明確估價(jià)報(bào)告交付的日期，交付估價(jià)報(bào)告的日期一般由委托估價(jià)方提出，也可由委托估價(jià)方和受理估價(jià)方協(xié)商確定，一般估價(jià)報(bào)告的作業(yè)日期為7-15個(gè)工作日。（3）明確估價(jià)對(duì)象。在估價(jià)委托人指定的基礎(chǔ)上根據(jù)估價(jià)目的確定，應(yīng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。①明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況，如對(duì)土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號(hào)，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對(duì)房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門(mén)牌號(hào)碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。②明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項(xiàng)權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。③明確估價(jià)對(duì)象的范圍，如單純?cè)u(píng)估土地的價(jià)值，或單純?cè)u(píng)估房屋的價(jià)值，或評(píng)估一幢房屋中的某個(gè)部位等等，都必須明確。

（4）明確價(jià)值類(lèi)型。根據(jù)估價(jià)目的確定，包括價(jià)值的名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵。估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類(lèi)型也可分為土地出讓底價(jià)、入股價(jià)格、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等等。需要指出的是，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)的結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，相應(yīng)的估價(jià)原則、因素和采用的估價(jià)方法就有可能不同。（抵押貸款項(xiàng)目可省去了解）

注意：在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)與估價(jià)委托人共同商議，最后應(yīng)征得估價(jià)委托人認(rèn)可。

特別提醒：根據(jù)與客戶溝通的情況盡量了解到：客戶的要求，客戶及項(xiàng)目背景情況，初步確定一個(gè)技術(shù)思路，對(duì)項(xiàng)目可行性及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行初步判斷，并給做出能否接受此業(yè)務(wù)的直接答復(fù)。

第二步：預(yù)估報(bào)價(jià)是指先查詢本公司的詢價(jià)記錄，看是否有出過(guò)同一物業(yè)的預(yù)估或報(bào)價(jià)。并關(guān)注是否為同一業(yè)務(wù)來(lái)源以及詢價(jià)的時(shí)點(diǎn)。1、查詢根據(jù)委托方提供的項(xiàng)目的信息或資料，在未做現(xiàn)場(chǎng)察看之前，查詢相關(guān)網(wǎng)站信息以及物業(yè)自身在市場(chǎng)上的信息。選用一定的方法，通過(guò)比較或測(cè)算，初步得出物業(yè)可以做到的預(yù)計(jì)評(píng)估價(jià)格。2、調(diào)查測(cè)算將初步定價(jià)結(jié)果及測(cè)算過(guò)程報(bào)與公司部門(mén)經(jīng)理或?qū)徍巳藛T進(jìn)行審核，并做出綜合判斷，確認(rèn)同意報(bào)價(jià)。若不同意，須再次重新調(diào)查測(cè)算。3、審核定價(jià)預(yù)估報(bào)價(jià)公司共享的文件夾里設(shè)有詢價(jià)記錄，根據(jù)物業(yè)對(duì)象分為幾種類(lèi)型：個(gè)人住宅類(lèi)、個(gè)人工商業(yè)、對(duì)公類(lèi)?？筛鶕?jù)物業(yè)對(duì)象的類(lèi)型分別記錄在相應(yīng)的詢價(jià)記錄表格內(nèi)。4、作詢價(jià)記錄

根據(jù)委托方的需要，可視評(píng)估目的的不同，由部門(mén)經(jīng)理核定是否能出正式蓋章的預(yù)估單。出預(yù)估單時(shí)，須注明為初步定價(jià)、未作現(xiàn)場(chǎng)查看，并有可能會(huì)視情況最終結(jié)果做一定調(diào)整等事項(xiàng)說(shuō)明。。5、出蓋章的預(yù)估單或咨詢意見(jiàn)涵。

不管是出蓋章的預(yù)估還是不蓋章的預(yù)估，都要進(jìn)行詢價(jià)單匯總。同樣在技術(shù)部共享文件夾里有此專(zhuān)門(mén)的文件夾。6、詢價(jià)單匯總第三步：簽訂合同

合同中需約定以下內(nèi)容

1、評(píng)估目的；2、評(píng)估對(duì)象；3、評(píng)估基準(zhǔn)日；4、提供資料時(shí)間；5、提交報(bào)告時(shí)間；6、提交報(bào)告份數(shù)；7、評(píng)估收費(fèi)及付費(fèi)方式；8、違約責(zé)任；9、合同份數(shù)；10、簽訂日期。第四步制定工作計(jì)劃

估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)包括下列內(nèi)容

1擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；2擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道；3預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)；4估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。第五步：從評(píng)估過(guò)程及思路角度來(lái)講

（1）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；（2）對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；（3）相關(guān)房地產(chǎn)交易價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本、租賃和自營(yíng)收益等實(shí)例資料；（4）反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。搜集估價(jià)所需資料從委托方提供資料的角度來(lái)講

（1）產(chǎn)權(quán)資料（2）房屋建筑資料（3）市場(chǎng)交易資料（4）土地資料（5）法律和規(guī)劃資料。搜集估價(jià)所需資料最常見(jiàn)的幾種類(lèi)型的評(píng)估項(xiàng)目——所需資料清單在建工程資料清單表第六步實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象及市場(chǎng)調(diào)查

1、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象，并填制現(xiàn)場(chǎng)勘查表；注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)等情況進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周?chē)h(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。實(shí)地查勘是就估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容到實(shí)地查清核實(shí)，從估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。（此方面有專(zhuān)門(mén)的培訓(xùn)課題，在此不作分述）

市場(chǎng)調(diào)查

以下針對(duì)上述所講常見(jiàn)的物業(yè)類(lèi)型，分述需市場(chǎng)調(diào)查的資料情況，見(jiàn)下表。注意：一定要客觀、真實(shí)的市場(chǎng)信息和調(diào)查案例。第七步項(xiàng)目評(píng)估與報(bào)告制作

《評(píng)估項(xiàng)目基本情況及業(yè)務(wù)流程表》《評(píng)估項(xiàng)目制作審批表》《評(píng)估報(bào)告修改流程及審批表》登號(hào)要統(tǒng)一到檔案管理人員那兒登記。1、登號(hào)并填寫(xiě)報(bào)告制作流程卡此環(huán)節(jié)的疑問(wèn)溝通主要是針對(duì)估價(jià)人員在準(zhǔn)備制作報(bào)告時(shí)，關(guān)于評(píng)估的思路和過(guò)程有疑問(wèn)的，可以與部門(mén)經(jīng)理或上一級(jí)主管溝通交流。包括報(bào)告的制作過(guò)程中碰到的難點(diǎn)。2、疑問(wèn)溝通

項(xiàng)目評(píng)估與報(bào)告制作其實(shí)在上述工作流程當(dāng)中，預(yù)估報(bào)價(jià)和制定工作計(jì)劃過(guò)程中，報(bào)告的估價(jià)方法已經(jīng)選定，并有初步的測(cè)算過(guò)程。但是因現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與預(yù)計(jì)可能有一定的出入，所以可能存在估價(jià)方法的調(diào)整和修正。因此在此講就是“修正估價(jià)方法”，具體視情況而定。3、修正估價(jià)方法

應(yīng)在對(duì)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析的基礎(chǔ)上合理確定估價(jià)結(jié)果。當(dāng)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間差異較大時(shí)，應(yīng)尋找導(dǎo)致差異的原因并消除不合理的差異。4、確定估價(jià)結(jié)果

注意：對(duì)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果應(yīng)做自我檢查！

項(xiàng)目評(píng)估與報(bào)告制作估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：①封面；②目錄；③致估價(jià)委托人函；④注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；⑤估價(jià)假設(shè)和限制條件；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告；⑧附件。5、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)：①估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)；②估價(jià)委托人名稱(chēng)或姓名；③房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)和住所；④估價(jià)目的；⑤估價(jià)對(duì)象；⑥價(jià)值日期；⑦價(jià)值類(lèi)型；⑧估價(jià)原則；⑨估價(jià)依據(jù)；⑩估價(jià)技術(shù)路線、方法和測(cè)算過(guò)程；(11)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果以及估價(jià)結(jié)果及其確定的理由；(12)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名；(13)估價(jià)假設(shè)和限制條件；(14)實(shí)地查勘日期；(15)估價(jià)人員；(16)附件。說(shuō)明：附件——應(yīng)包括估價(jià)委托書(shū)，反映估價(jià)對(duì)象位置、外觀和內(nèi)部狀況、周?chē)h(huán)境和景觀的圖片，估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明，實(shí)地查勘記錄，估價(jià)中引用的其他專(zhuān)用文件資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證明和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的資格證明。注意事項(xiàng)：對(duì)于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)，且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式。除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說(shuō)明的形式。第八步報(bào)告三級(jí)審核

包括：內(nèi)部初審、復(fù)審、終審以及客戶意見(jiàn)。內(nèi)部初審、復(fù)審、終審審核的重點(diǎn)內(nèi)容包括：審核產(chǎn)權(quán)資料的正確性、評(píng)估價(jià)格的合理性、評(píng)估思路和方法的合理性、評(píng)估測(cè)算過(guò)程的準(zhǔn)確性以及是否符合估價(jià)的規(guī)范要求等?？蛻粢庖?jiàn)：主要沒(méi)有經(jīng)過(guò)預(yù)估直接出報(bào)告的情況較為多見(jiàn)。主要針對(duì)評(píng)估價(jià)格，也要關(guān)注報(bào)告內(nèi)容和報(bào)告的測(cè)算過(guò)程?？蛻舻囊庖?jiàn)在報(bào)告初稿提交后提出，若報(bào)告直接交付給客戶后，也有部分客戶因自身的需求需要改變用途或目的或日期等相關(guān)報(bào)告內(nèi)容，需要修改報(bào)告的。2010年1月1日起施行的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》：1、定性評(píng)審；2、定量評(píng)審：分為一般項(xiàng)目評(píng)審和特殊項(xiàng)目評(píng)審第九步修改報(bào)告并錄入摘要

按照審核意見(jiàn)先溝通再修改，包括客戶的意見(jiàn)，也要先溝通再修改，避免再次出錯(cuò)，如果出錯(cuò)或修改內(nèi)容較多時(shí)，需再次交由審核人員審核。第十步報(bào)告登記及交付，并收取評(píng)估費(fèi)

包括編寫(xiě)物業(yè)相片、簽字出具報(bào)告、提交報(bào)告、按合同約定時(shí)間要求客戶交納評(píng)估費(fèi)用。注意：（1）在客戶委托合同規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)交付；（2）最好養(yǎng)成交付簽收的習(xí)慣。第十一步報(bào)告答疑

報(bào)告答疑屬于報(bào)告制作的后續(xù)工作，主要是解答客戶對(duì)報(bào)告的疑問(wèn)。部分是第三方或者其他報(bào)告關(guān)聯(lián)和使用者對(duì)報(bào)告提出疑。另外還有一種情況，例如法院委托的項(xiàng)目，當(dāng)事人雙方或一方對(duì)報(bào)告有質(zhì)疑，均由報(bào)告制作人進(jìn)行答疑和解答。第十二步估價(jià)資料歸檔

完成并出具估價(jià)報(bào)告后