翰文·外灘項(xiàng)目

營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通1/19/2023項(xiàng)目界定城市新區(qū).中高檔.大盤關(guān)鍵詞1.中高檔——價(jià)值實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵詞2.大盤——節(jié)奏控制、大盤力2營(yíng)銷的基本問(wèn)題“中高檔”——價(jià)值實(shí)現(xiàn)復(fù)合化價(jià)值大規(guī)模樓盤開(kāi)發(fā)要保持可持續(xù)性，住區(qū)具備生長(zhǎng)和自我循環(huán)的能力，需要區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、配套價(jià)值、人文價(jià)值的復(fù)合化發(fā)展價(jià)值脈沖式上升大盤價(jià)值分階段釋放：從區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、社區(qū)價(jià)值、到人文價(jià)值，最終形成文化競(jìng)爭(zhēng)，大盤持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化價(jià)值的影響因素是綜合的，包括區(qū)域的不斷成熟、社區(qū)內(nèi)部的不斷成長(zhǎng)、客戶認(rèn)知與品牌的形成3營(yíng)銷的基本問(wèn)題大盤——節(jié)奏控制、大盤力大盤開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)節(jié)奏，80%的利潤(rùn)來(lái)自于20%的產(chǎn)品4利潤(rùn)來(lái)源于節(jié)奏控制：案例（華僑城－波托菲諾）3-419時(shí)間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花園洋房、townhouse、house萬(wàn)M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會(huì)所啟動(dòng)區(qū)與分期開(kāi)發(fā)：價(jià)值一路走高，追求終極利潤(rùn)型首期開(kāi)發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)規(guī)模均較小，設(shè)施投入強(qiáng)度大，社區(qū)環(huán)境成功營(yíng)造后，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線同時(shí)放量增長(zhǎng)一倍?，F(xiàn)金流產(chǎn)品與高利潤(rùn)產(chǎn)品5經(jīng)營(yíng)大盤如同經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)能力重于產(chǎn)品能力6大盤營(yíng)銷規(guī)律總結(jié)形象年主流年明星年價(jià)值年黃金年?duì)I銷主題ⅠⅡⅣⅢⅤ階段背景關(guān)鍵問(wèn)題策略關(guān)鍵詞定義區(qū)域，建立市場(chǎng)影響力大盤“震撼點(diǎn)”效應(yīng)強(qiáng)勢(shì)推廣、特色概念深入人心通過(guò)官方聲音、社會(huì)公信力引導(dǎo)主流市場(chǎng)輿論影響力打造突破區(qū)域界線，克服競(jìng)爭(zhēng)常規(guī)思路1.抓大放小2.強(qiáng)勢(shì)（No.1）3.政府營(yíng)銷營(yíng)銷策略形象未樹(shù)立首期銷售，現(xiàn)金流和成功銷售是第一目標(biāo)快速成交、現(xiàn)金流為王1.擴(kuò)大客戶層面2.縮短決策周期3.高形象性價(jià)比立足于主流客戶群，對(duì)其它客戶群具有吸引和涵蓋性通過(guò)足夠大的展示區(qū)、震撼點(diǎn)制造賣壓提升客戶預(yù)期價(jià)格，以略低于預(yù)期價(jià)格的實(shí)際價(jià)格發(fā)售，借強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷機(jī)會(huì)處理問(wèn)題產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)刺激，保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力1.推出創(chuàng)新產(chǎn)品及產(chǎn)品概念2.關(guān)鍵配套投入首期銷售成功，進(jìn)入后續(xù)階段，審美疲勞領(lǐng)先產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)式刺激保持市場(chǎng)聲音充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價(jià)值/產(chǎn)品力的核心作用配套的開(kāi)發(fā)策略——分級(jí)、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動(dòng)關(guān)系項(xiàng)目營(yíng)銷轉(zhuǎn)向品牌營(yíng)銷贏得價(jià)值回報(bào)、大盤力兌現(xiàn)價(jià)值1.真實(shí)生后秀2.客戶營(yíng)銷3.品牌營(yíng)銷大盤持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化隨社區(qū)不斷成熟、充分展示社區(qū)生活，價(jià)格持續(xù)快速增長(zhǎng)，樹(shù)立發(fā)展商強(qiáng)勢(shì)品牌項(xiàng)目營(yíng)銷轉(zhuǎn)向客戶活動(dòng)營(yíng)銷為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化依據(jù)企業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境決策企業(yè)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)1.惜售2.實(shí)驗(yàn)新產(chǎn)品高價(jià)惜售，充分稀釋土地價(jià)格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，追求超額利潤(rùn)站在企業(yè)策略層面，在項(xiàng)目最后一期推出新產(chǎn)品，實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)，作為后續(xù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好市場(chǎng)反饋的策略鋪墊7時(shí)間軸數(shù)值軸營(yíng)銷強(qiáng)度曲線銷售價(jià)格曲線社區(qū)美譽(yù)度曲線現(xiàn)場(chǎng)展示度曲線形象年主流年明星年價(jià)值年黃金年階段Ⅰ階段Ⅱ階段Ⅲ階段Ⅳ階段Ⅴ8Ⅰ.形象年階段性特征：形象尚未樹(shù)立關(guān)鍵問(wèn)題：1.區(qū)域相對(duì)陌生大盤開(kāi)發(fā)需要站在城市的角度挖掘區(qū)域價(jià)值，并通過(guò)自身的開(kāi)發(fā)為城市和區(qū)域增值2.項(xiàng)目?jī)r(jià)值相對(duì)模糊啟動(dòng)期是項(xiàng)目立勢(shì)、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關(guān)重要營(yíng)銷目標(biāo)：立勢(shì)定義區(qū)域價(jià)值，重新建立價(jià)值平臺(tái)奠定項(xiàng)目的領(lǐng)袖/霸主地位，超越區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)9Ⅰ.形象年核心策略：立勢(shì)，務(wù)虛重于務(wù)實(shí)1.抓大放小：大主題使項(xiàng)目超越區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)大盤從硬件看，往往需要有1-2個(gè)“震撼點(diǎn)”，通過(guò)大盤的“震撼點(diǎn)”效應(yīng)，形成城市級(jí)的landmark大盤的競(jìng)爭(zhēng)不是個(gè)別樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，而是區(qū)域價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤往往必須自己“營(yíng)造區(qū)域價(jià)值”，需要做邊界界定和區(qū)域營(yíng)銷2.強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷確立項(xiàng)目霸主地位（No.1）‘強(qiáng)勢(shì)’是大盤營(yíng)銷的特色，大盤往往需要較常規(guī)高的營(yíng)銷費(fèi)用，用于強(qiáng)勢(shì)推廣、特色概念深入人心、建立市場(chǎng)影響。強(qiáng)勢(shì)有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價(jià)值3.政府營(yíng)銷建立城市/全國(guó)影響力影響力打造突破區(qū)域界線，克服競(jìng)爭(zhēng)常規(guī)思路區(qū)域營(yíng)銷通常依賴于城市層面的政策利好、區(qū)域規(guī)劃、重點(diǎn)項(xiàng)目投入等因素的支持，需要通過(guò)官方聲音、社會(huì)公信力引導(dǎo)主流市場(chǎng)輿論10Ⅱ.主主流流年年階段段特特征征:首首期期銷銷售售，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓壓力力關(guān)鍵鍵問(wèn)問(wèn)題題：：快速速成成交交現(xiàn)金金流流為為王王營(yíng)銷銷目目標(biāo)標(biāo)：：贏得得高高人人氣氣主流流客客戶戶11Ⅱ.主主流流年年核心心策策略略：：1.盡盡量量擴(kuò)擴(kuò)大大客客戶戶層層面面大盤盤一一定定要要立立足足于于主主流流客客戶戶群群，，且且客客戶戶群群要要復(fù)復(fù)合合而而非非單單一一，，宣宣傳傳的的主主流流客客戶戶要要對(duì)對(duì)其其它它客客戶戶群群具具有有吸吸引引和和涵涵蓋蓋性性全城城營(yíng)營(yíng)銷銷：：營(yíng)營(yíng)銷銷的的啟啟動(dòng)動(dòng)階階段段要要盡盡量量降降低低門門檻檻，，廣廣泛泛蓄蓄客客2.縮縮短短客客戶戶決決策策周周期期通過(guò)過(guò)夸夸張張的的營(yíng)營(yíng)銷銷手手段段，，如如足足夠夠強(qiáng)強(qiáng)大大的的展展示示區(qū)區(qū)、、夸夸張張的的推推廣廣活活動(dòng)動(dòng)，，制制造造賣賣壓壓，，促促使使快快速速成成交交3.高高形形象象下下性性價(jià)價(jià)比比保保證證成成交交率率通過(guò)過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期立立勢(shì)勢(shì)、、營(yíng)營(yíng)造造新新的的生生活活方方式式，，提提升升客客戶戶預(yù)預(yù)期期價(jià)價(jià)格格，，以以略略低低于于預(yù)預(yù)期期價(jià)價(jià)格格的的實(shí)實(shí)際際價(jià)價(jià)格格發(fā)發(fā)售售，，配配合合現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)完完美美展展示示，，讓讓客客戶戶感感受受超超值值新區(qū)大盤的早早期客戶有明明顯的投資意意識(shí)，投資成成功成為未來(lái)來(lái)示范效應(yīng)，，因此，首期期預(yù)留價(jià)值空空間，可見(jiàn)的的價(jià)值附送4.本階段是是借強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷銷機(jī)會(huì)來(lái)處理理問(wèn)題產(chǎn)品的的最佳時(shí)機(jī)12總規(guī)模65萬(wàn)萬(wàn)平米，容積積率超過(guò)3.0紅樹(shù)灣片區(qū)“深圳地王””純粹片區(qū)，高高起點(diǎn)，高規(guī)規(guī)劃規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹(shù)灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目二期，正開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一期，入伙一、二期Townhome1棟2棟3棟5棟項(xiàng)目北區(qū)三、、四期，待開(kāi)發(fā)中信紅樹(shù)灣世聯(lián)提供前期期顧問(wèn)及全程程銷售代理13中信紅樹(shù)灣區(qū)域價(jià)值>個(gè)個(gè)盤價(jià)值策略略成功，片區(qū)區(qū)價(jià)值得到客客戶的廣泛認(rèn)認(rèn)同，灣區(qū)概概念深入人心心；在系列炒作中中，樹(shù)立了項(xiàng)項(xiàng)目在紅樹(shù)灣灣片區(qū)的主導(dǎo)導(dǎo)地位，強(qiáng)化化了“中信＝＝紅樹(shù)灣”的的強(qiáng)烈印象；；用純粹富人區(qū)區(qū)概念主打華華僑城和香蜜蜜湖初見(jiàn)成效效，灣區(qū)迅速速占位一線豪豪宅之列。區(qū)域營(yíng)銷，領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)片區(qū)炒作作14中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目命名體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目特征，，并易于延展展；巧妙利用“紅紅樹(shù)灣”，將將片區(qū)推廣和和項(xiàng)目推廣有有機(jī)結(jié)合，達(dá)達(dá)到事半功倍倍的宣傳效果果。搶占片區(qū)制高高點(diǎn)：強(qiáng)勢(shì)案案名15中信紅紅樹(shù)灣灣1、提提出““灣區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)，比比肩全全球””的口口號(hào)，，定位位明確確，并并將““灣區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)”注注冊(cè)，，成為為項(xiàng)目目的專專署代代名詞詞；2、首首次亮亮相無(wú)無(wú)論廣廣告牌牌、報(bào)報(bào)版均均圍繞繞主推推廣口口號(hào)執(zhí)執(zhí)行，，在市市場(chǎng)上上迅速速建立立起項(xiàng)項(xiàng)目的的高形形象。。建立強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)的的第一一意象象16中信紅紅樹(shù)灣灣1、形形象展展示———占領(lǐng)焦焦點(diǎn)位位置：：深南南路上上海賓賓館廣廣告牌牌、機(jī)機(jī)場(chǎng)廣廣告牌牌、梅梅觀高高速?gòu)V廣告牌牌，地地塊對(duì)對(duì)沙河河高爾爾夫和和紅樹(shù)樹(shù)西岸岸廣告告牌；；2、硬硬件展展示——精精確選選擇展展示點(diǎn)點(diǎn)A30*30米通通透大大玻璃璃體的的售樓樓處，，濃縮縮項(xiàng)目目產(chǎn)品品的主主要賣賣點(diǎn)，，倡導(dǎo)導(dǎo)體驗(yàn)驗(yàn)，兼兼具銷銷售和和藝術(shù)術(shù)展示示的功功能；；B首批選選擇最最亮點(diǎn)點(diǎn)的戶戶型、、聘請(qǐng)請(qǐng)著名名樣板板房設(shè)設(shè)計(jì)公公司進(jìn)進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)裝裝修，，充分分體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目賣點(diǎn)點(diǎn)，提提升客客戶預(yù)預(yù)期；；C高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求求看樓樓通道道、清清水房房、工工程材材料展展示房房，充充分體體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目工工程質(zhì)質(zhì)量。。3、軟軟件展展示——細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)展示示服務(wù)務(wù)品質(zhì)質(zhì)比如在在看樓樓現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)處處處可見(jiàn)見(jiàn)的安安全溫溫馨提提示牌牌，所所設(shè)置置的擦擦鞋機(jī)機(jī)、冰冰凍濕濕紙巾巾、安安全帽帽的護(hù)護(hù)罩、、太陽(yáng)陽(yáng)傘、、汽車車罩等等，體體現(xiàn)了了未來(lái)來(lái)物管管的服服務(wù)細(xì)細(xì)節(jié)及及品質(zhì)質(zhì)。高規(guī)格格展示示17中信紅紅樹(shù)灣灣精確進(jìn)進(jìn)行客客戶分分級(jí)，，把握握住誠(chéng)誠(chéng)意度度高的的客戶戶在保證證項(xiàng)目目人氣氣的基基礎(chǔ)上上，通通過(guò)設(shè)設(shè)置不不同的的門檻檻篩選選客戶戶，將將客戶戶精確確劃分分為不不同的的等級(jí)級(jí)，針針對(duì)性性的進(jìn)進(jìn)行積積累和和維護(hù)護(hù)，是是確保保選房房成功功的重重要措措施9.8---9.10：：20萬(wàn)元元升級(jí)級(jí)截流客客戶，，增加加選房房成功功系數(shù)數(shù)9月，，主要要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手紛紛紛亮相相，為為確保保最誠(chéng)誠(chéng)意的的客戶戶，推推出20萬(wàn)萬(wàn)元（（110人人）升升級(jí)，，直接接確定定房號(hào)號(hào)6.12---11.20：：3000元元貴賓賓卡低門檻檻，最最大化化積累累項(xiàng)目目人氣氣3000元元貴賓卡（（1500人）具備備選房順序序權(quán)益，并并贈(zèng)送1000元售售樓處消費(fèi)費(fèi)額度兩次選房前前：5萬(wàn)元元確定選房房資格進(jìn)一步篩選選客戶，確確保選房成成功率5萬(wàn)元（500人））確定選房房資格，篩篩選客戶，，引導(dǎo)客戶戶意向，降降低客戶流流失度，貴貴賓卡確定定選房資格格后參與選選房成功率率高達(dá)85%。18中信紅樹(shù)灣灣進(jìn)行精準(zhǔn)有有效的客戶戶維護(hù)，節(jié)節(jié)約成本，，直效營(yíng)銷銷對(duì)于高端客客戶，活動(dòng)動(dòng)在精不在在多，每一一次活動(dòng)都都要嚴(yán)格控控制好品質(zhì)質(zhì)和細(xì)節(jié)，，將其作為為項(xiàng)目展示示的其中一一部分，通通過(guò)活動(dòng)即即維護(hù)了客客戶又可以以讓客戶更更深入的了了解項(xiàng)目。?？蛻魹橹鲗?dǎo)導(dǎo)，舉辦各各類活動(dòng)，，進(jìn)行圈子子營(yíng)銷，有有利于節(jié)約約成本，擴(kuò)擴(kuò)大影響力力，形成口口碑傳播?；顒?dòng)時(shí)間效果經(jīng)驗(yàn)工程展示層開(kāi)放2004年8月充分展示了項(xiàng)目的工程質(zhì)量，讓客戶信心倍增；通過(guò)來(lái)訪客戶情況初步了解了客戶意向和誠(chéng)意度。不斷有新的項(xiàng)目信息給到客戶，讓客戶始終保持對(duì)樓盤的關(guān)注度；將工程節(jié)點(diǎn)都當(dāng)成一次項(xiàng)目的活動(dòng)進(jìn)行，吸引客戶上門，保持與客戶的良好聯(lián)系。樣板房開(kāi)放2004年9月亮點(diǎn)戶型的高標(biāo)準(zhǔn)展示，提升了客戶對(duì)項(xiàng)目的心理預(yù)期；進(jìn)一步了解了客戶的意向，為后續(xù)準(zhǔn)確的放出房號(hào)奠定基礎(chǔ)。自駕游04年10月前往汕頭參觀發(fā)展商曾經(jīng)開(kāi)發(fā)的各樓盤和產(chǎn)業(yè)，展示了發(fā)展商的實(shí)力；拉近了客戶和項(xiàng)目之間以及客戶之間的距離，開(kāi)始形成社區(qū)文化自駕游是一種低成本但效果較好的活動(dòng)形式，客戶的參與度也較高；配備統(tǒng)一的車貼，不要忘記在維護(hù)客戶同時(shí)宣傳項(xiàng)目。05年2月多次GOLF賽主要針對(duì)Golf愛(ài)好者進(jìn)行，建立了他們與項(xiàng)目之間的感情；在發(fā)展商自己的球場(chǎng)舉行，展示了發(fā)展商的實(shí)力。有效的挖掘發(fā)展商可利用資源，既可以展示發(fā)展商的實(shí)力，又可以以較低的成本達(dá)到預(yù)定的效果。大型答謝酒會(huì)2004年12月嚴(yán)格把控酒會(huì)的品質(zhì)，從而展示了樓盤的高品質(zhì)；客戶踴躍參加，增進(jìn)了業(yè)主間的交流，維系了發(fā)展商和客戶之間的感情。準(zhǔn)確預(yù)估規(guī)模，做好各方面的準(zhǔn)備，特別是桌椅及餐飲只要活動(dòng)品質(zhì)控制好，注重細(xì)節(jié)，客戶很樂(lè)意參與。19中信紅樹(shù)灣灣1、設(shè)置全全國(guó)接待站站，占領(lǐng)一一線城市，，中信、世世聯(lián)各地分分公司開(kāi)設(shè)設(shè)接待站，，建立全國(guó)國(guó)范圍的影影響力，為為持續(xù)銷售售作鋪墊；；2、售樓處處設(shè)立客戶戶服務(wù)助理理，專門負(fù)負(fù)責(zé)接待參參觀的同行行，以開(kāi)放放、熱忱的的態(tài)度，歡歡迎業(yè)界的的參觀交流流，贏得廣廣泛的業(yè)界界口碑。建立品牌牌影響力力營(yíng)銷結(jié)果果：項(xiàng)目自2004年10月30日開(kāi)始始銷售到到2005年10月2日實(shí)現(xiàn)現(xiàn)100％銷售售，共計(jì)計(jì)調(diào)整價(jià)價(jià)格15次，價(jià)價(jià)格不斷斷攀升，，項(xiàng)目以以9000元/㎡的實(shí)實(shí)收均價(jià)價(jià)入市，，最終實(shí)實(shí)現(xiàn)均價(jià)價(jià)9336.26元/㎡（不不含6套套樣板房房），高高出區(qū)域域平臺(tái)價(jià)價(jià)格近2000元20Ⅲ.明星星年階段特征征：首期期開(kāi)發(fā)成成功，階階段性審審美疲勞勞關(guān)鍵問(wèn)題題：價(jià)格迅速速爬升持續(xù)性營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)：大盤營(yíng)銷銷加油站站創(chuàng)新形成成脈沖式式刺激，，維持大大盤持續(xù)續(xù)熱銷21Ⅲ.明星星年核心策略略：1.推出出全新產(chǎn)產(chǎn)品體系系或全新新產(chǎn)品概概念通過(guò)領(lǐng)先先產(chǎn)品體體系營(yíng)造造核心體體驗(yàn)點(diǎn)，，持續(xù)聚聚集人氣氣，保持持市場(chǎng)聲聲音，推推動(dòng)項(xiàng)目目整體價(jià)價(jià)值不斷斷上升全新的產(chǎn)產(chǎn)品概念念形成新新的價(jià)值值標(biāo)桿引引領(lǐng)價(jià)格格提升2.關(guān)鍵鍵性配套套投入：：展示生生活、示示范價(jià)值值充分發(fā)揮揮配套體體現(xiàn)大盤盤價(jià)值/產(chǎn)品力力的核心心作用———保健健因素與與激勵(lì)因因素（滿滿足生活活需求、、聚集人人氣；提提升區(qū)域域價(jià)值、、展示生生活方式式、示范范品質(zhì)））配套的開(kāi)開(kāi)發(fā)策略略——分分級(jí)、價(jià)價(jià)值點(diǎn)以以及和住住宅的聯(lián)聯(lián)動(dòng)關(guān)系系，解決決配套的的開(kāi)發(fā)次次序和開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模模問(wèn)題在各期開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程中不斷斷進(jìn)行““脈沖式式”的刺刺激，保保證持續(xù)續(xù)成功開(kāi)開(kāi)發(fā)3。。得得業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)者者得得天天下下22北京京奧奧林林匹匹克克花花園園區(qū)位位：：緊鄰鄰東東五五環(huán)環(huán)，，位位于于北北京京十十大大邊邊緣緣片片區(qū)區(qū)之之一一的的東東壩壩片片區(qū)區(qū)；；規(guī)模模：：占地地面面積積66公公頃頃，，其其中中建建設(shè)設(shè)用用地地49.35公公頃頃；；建建筑筑面面積積逾逾100萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米；；容容積積率率約約為為1.1；；綠綠化化率率約約為為40%；；總總居居住住人人口口數(shù)數(shù)約約為為5000余余戶戶；；形象象定定位位：：奧林林匹匹克克國(guó)國(guó)際際運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)社社區(qū)區(qū)；；產(chǎn)品品定定位位：：一二二期期為為4-5層層的的花花園園洋洋房房，，三三期期為為7~9層層電電梯梯小小高高層層；；客戶戶定定位位：：立立足足區(qū)區(qū)域域，，面面向向全全市市，，定定位位中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層為為項(xiàng)項(xiàng)目目主主力力客客戶戶23北京京奧奧林林匹匹克克花花園園成功功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：：傳遞遞區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值，，建建立立市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)期期強(qiáng)化化超超低低密密度度優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)完善善產(chǎn)產(chǎn)品品細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)完善善配配套套，，充充分分營(yíng)營(yíng)造造幸幸福福感感專屬屬物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)，，體體現(xiàn)現(xiàn)社社區(qū)區(qū)價(jià)價(jià)值值前期期教教訓(xùn)訓(xùn)：：產(chǎn)品品品質(zhì)不不夠好好配套不不能滿滿足使使用需需求沒(méi)有體體現(xiàn)對(duì)對(duì)業(yè)主主的人人性關(guān)關(guān)懷無(wú)法為為業(yè)主主提供供身份份感和和安全全感未能樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目的的高檔檔形象象03年年開(kāi)發(fā)發(fā)第一一、二二期都是4層的的花園園洋房房沉寂一一年，，人們們對(duì)品品牌的的印象象逐漸漸淡化化。后后期提提高容容積率率，開(kāi)開(kāi)發(fā)小小高層層產(chǎn)品品。05年年開(kāi)發(fā)發(fā)第三三期，，小高高層住住宅產(chǎn)產(chǎn)品。。通過(guò)過(guò)重新新整合合資源源，實(shí)實(shí)現(xiàn)旺旺銷。。一期雖雖是低低密度度，卻卻未能能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)鮮明明的高高端形形象，，收益益不高高二期開(kāi)開(kāi)發(fā)，，重新新整合合項(xiàng)目目已有有資源源，確確立新新的社社區(qū)價(jià)價(jià)值，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)熱銷銷24北京奧奧林匹匹克花花園主打奧奧運(yùn)品品牌，，建設(shè)設(shè)社區(qū)區(qū)運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施施設(shè)計(jì)1200米米的奧奧林匹匹克大大道以以及六六大主主題廣廣場(chǎng)；；在整個(gè)個(gè)大道道中，，設(shè)置置親切切隨和和的運(yùn)運(yùn)動(dòng)器器材、、娛樂(lè)樂(lè)活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)地地；設(shè)計(jì)14000平米米的專專業(yè)運(yùn)運(yùn)動(dòng)城城，是是一家家集健健身、、專業(yè)業(yè)訓(xùn)練練、休休閑娛娛樂(lè)、、餐飲飲聚會(huì)會(huì)等為為一體體的大大型綜綜合性性體育育休閑閑設(shè)施施。25北京奧奧林匹匹克花花園引進(jìn)北北師大大品牌牌教育育，并并完善善社區(qū)區(qū)生活活配套套引進(jìn)北北師大大幼兒兒園和和小學(xué)學(xué)，約約定業(yè)業(yè)主可可以免免費(fèi)進(jìn)進(jìn)入北北師大大幼兒兒園和和附小小，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目促進(jìn)進(jìn)作用用極大大；社區(qū)配配套齊齊全：：超市市、郵郵局、、銀行行、診診所、、商業(yè)業(yè)街、、專業(yè)業(yè)運(yùn)動(dòng)動(dòng)城、、社區(qū)區(qū)巴士士等。。26北京奧奧林匹匹克花花園營(yíng)銷結(jié)結(jié)果：：簽約情情況：：05年，，共推推出房房源594套，，完成成簽約約431套套，認(rèn)認(rèn)購(gòu)未未簽約約的62套套。認(rèn)認(rèn)購(gòu)率率為83%實(shí)收均價(jià)：：6287元/平米米（簽約部部分），高高出平臺(tái)價(jià)價(jià)格近2000元/平米整體銷售速速度：57套/周左左右，平均均月銷售速速度約245套左右右27Ⅳ.價(jià)值年年階段特征：：大盤力兌兌現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)：：?jiǎn)栴}導(dǎo)向轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為目標(biāo)導(dǎo)導(dǎo)向：自我我超越獲得超額利利潤(rùn)關(guān)鍵問(wèn)題：：價(jià)值整合、、大盤力真真正釋放項(xiàng)目營(yíng)銷轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向品牌營(yíng)營(yíng)銷、文化化營(yíng)銷28Ⅳ.價(jià)價(jià)值值年年核心心策策略略：：自自我我營(yíng)營(yíng)銷銷1.真真實(shí)實(shí)生生活活秀秀大盤盤持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展的的關(guān)關(guān)鍵鍵是是核核心心資資源源的的人人文文化化，，人人文文產(chǎn)產(chǎn)生生更更高高附附加加值值和和歸歸屬屬感感；；大大盤盤持持續(xù)續(xù)的的賣賣點(diǎn)點(diǎn)始始終終是是綜綜合合素素質(zhì)質(zhì)和和社社區(qū)區(qū)文文化化隨商商業(yè)業(yè)等等公公建建配配套套的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)、、充充分分展展示示社社區(qū)區(qū)生生活活，，價(jià)價(jià)格格持持續(xù)續(xù)快快速速增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，樹(shù)樹(shù)立立發(fā)發(fā)展展商商強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)品品牌牌2.客客戶戶是是營(yíng)營(yíng)銷銷的的主主要要渠渠道道社區(qū)區(qū)不不斷斷成成熟熟，，社社區(qū)區(qū)實(shí)實(shí)景景展展示示和和生生活活氛氛圍圍展展示示充充分分，，項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向客客戶戶活活動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷銷為為主主，，為為社社區(qū)區(qū)不不斷斷聚聚集集人人氣氣成立立客客戶戶會(huì)會(huì)，，以以口碑碑傳傳播播演演繹繹社社區(qū)區(qū)文文化化3.品品牌牌營(yíng)營(yíng)銷銷、、服服務(wù)務(wù)營(yíng)營(yíng)銷銷29中海海國(guó)國(guó)際際社社區(qū)區(qū)占地地面面積積：：1986畝畝，，連連接接5000畝畝森森林林公公園園，，建建筑筑面面積積200萬(wàn)萬(wàn)平平米米，，成成都都地地王王。。世聯(lián)聯(lián)提提供供前前期期顧顧問(wèn)問(wèn)三三階階段段服服務(wù)務(wù)。。30中海海國(guó)國(guó)際際社社區(qū)區(qū)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃有有住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)、、酒酒店店、、醫(yī)醫(yī)院院等等多多種種物物業(yè)業(yè)類類型型，，不不是是一一個(gè)個(gè)普普通通的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目。。五星星級(jí)級(jí)酒酒店店涉外外醫(yī)醫(yī)院院國(guó)際際學(xué)學(xué)校校國(guó)際際網(wǎng)網(wǎng)球球俱俱樂(lè)樂(lè)部部高爾爾夫夫練練習(xí)習(xí)場(chǎng)場(chǎng)住宅宅郊郊區(qū)區(qū)化化的的大大規(guī)規(guī)模模社社區(qū)區(qū)，，還還是是郊郊區(qū)區(qū)城城市市化化的的新新都都市市主主義義？？-----區(qū)域域升值的的配套與與滿足生生活的配配套31中海國(guó)際際社區(qū)2年起止時(shí)間間開(kāi)發(fā)量配套投入入體現(xiàn)核心心價(jià)值配套投入入滿足生活活需要2004.7———2006.72008.1———2009.72006.8———2007.121.5年年1.5年年一期（40萬(wàn)㎡）二期（30萬(wàn)㎡）三期(40萬(wàn)㎡)Ⅰ區(qū)（15萬(wàn)㎡）Ⅱ區(qū)（25萬(wàn)㎡）Ⅰ區(qū)（15萬(wàn)㎡）Ⅱ區(qū)(15萬(wàn)㎡)Ⅰ區(qū)（20萬(wàn)㎡）Ⅱ區(qū)（20萬(wàn)㎡）星期五大大道北段段國(guó)際學(xué)校校商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)公交總站站綜合市場(chǎng)場(chǎng)幼兒園1生活會(huì)所所1鄰里商業(yè)業(yè)鄰里商業(yè)業(yè)幼兒園2涉外醫(yī)院院生活會(huì)所所2鄰里商業(yè)業(yè)休閑街南南段休閑街北北段鄰里商業(yè)業(yè)國(guó)際網(wǎng)球球俱樂(lè)部部雕塑長(zhǎng)廊廊集中商業(yè)業(yè)鄰里商業(yè)業(yè)寫(xiě)字樓國(guó)際酒店店文化活動(dòng)動(dòng)中心鄰里商業(yè)業(yè)體現(xiàn)核心心價(jià)值，，適量生生活配套套生活配套套為主優(yōu)良資產(chǎn)產(chǎn)投入高爾夫練練習(xí)場(chǎng)森林景觀觀大道高級(jí)會(huì)所所星期五大大道南段段休閑廣場(chǎng)場(chǎng)配套的分分級(jí)與分分期：配配套與居居住互為為增值32中海國(guó)際際社區(qū)推售時(shí)間推售量推售物業(yè)類型銷售情況備注2005-9-30占地面積：63475.84㎡建筑面積:104179.8㎡(其中地上82855.4㎡,地下不21324.4㎡)容積率:1.305戶數(shù):556戶車位數(shù):668輛,其中地上124輛,地下544輛;“中海國(guó)際社區(qū)?藍(lán)岸”；占地面積6萬(wàn)㎡，推出銷售的有9棟，建筑面積為26242平米；共176套為5、6層的多層物業(yè)，其中6層為帶電梯的多層洋房?jī)r(jià)格4000-5000元/㎡開(kāi)盤當(dāng)日售磬大部分為中海的老業(yè)主價(jià)格超出周邊價(jià)格約500-1000元/㎡，主要是通過(guò)推出物業(yè)屬城市內(nèi)稀缺的、較高端的多層物業(yè)支持；2005-11-26約300套6+1精品景觀多層和小高層均價(jià)5000元/㎡開(kāi)盤當(dāng)日銷售70%目前銷售約90%價(jià)格超出周邊價(jià)格約500-1000元/㎡銷售速度明顯下降，主要與推銷的物業(yè)為小高層，價(jià)格較高，銷售支持不夠，也與成都銷售進(jìn)行淡季相關(guān)；2005-12下旬不到100套第三批次物業(yè)位于二批次物業(yè)的地塊中心，具有更為優(yōu)良的地理位置和景觀資源6+1精品景觀多層和小高層均價(jià)5000元/㎡當(dāng)天成交只有20-30％目前銷售約80%銷售情況況總結(jié)33Ⅴ.黃金金年?duì)I銷目標(biāo)標(biāo)：自由發(fā)揮揮關(guān)鍵問(wèn)題題：企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)目標(biāo)兌兌現(xiàn)企業(yè)新產(chǎn)產(chǎn)品試驗(yàn)驗(yàn)基地企業(yè)品牌牌示范基基地34Ⅴ.黃金金年核心策略略：1.惜售售高價(jià)惜售售，充分分稀釋土土地價(jià)格格、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目溢溢價(jià)，追追求超額額利潤(rùn)2.實(shí)驗(yàn)新產(chǎn)產(chǎn)品站在企業(yè)業(yè)策略層層面，在在項(xiàng)目最最后一期期推出新新產(chǎn)品，，實(shí)驗(yàn)市市場(chǎng)，作作為后續(xù)續(xù)項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)良好好市場(chǎng)反反饋的策策略鋪墊墊35華僑城－－波托菲菲諾總平面世聯(lián)提供供銷售代代理及營(yíng)營(yíng)銷顧問(wèn)問(wèn)項(xiàng)目規(guī)模模：總建建面108萬(wàn)平平米中國(guó)最成成功的旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)36華僑城－－波托菲菲諾TOWNHOUSE37華僑城－－波托菲菲諾湖邊會(huì)所所38華僑城－－波托菲菲諾商業(yè)街39華僑城－－波托菲菲諾綠色城文化城生活城健康城教育城歡樂(lè)城數(shù)碼城華僑城生生活40華僑城－－波托菲菲諾價(jià)格時(shí)間2001.112002.12002.72004.62003.122004.10850088009300980030000高層高層T.H.多層高層別墅16000高層41世聯(lián)成功功案例（（北中國(guó)國(guó)）38個(gè)城城市山東青島檀香香灣項(xiàng)目目青島中少少上揚(yáng)嶗嶗山項(xiàng)目目青島假日日溫泉項(xiàng)項(xiàng)目膠南600畝項(xiàng)項(xiàng)目濟(jì)南華山山鎮(zhèn)項(xiàng)目目煙臺(tái)東郊郊貴族城城項(xiàng)目煙臺(tái)紅旗旗南路腹腹地開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目臨沂金雀雀山項(xiàng)目目淄博孝婦婦河項(xiàng)目目日照芳州州項(xiàng)目鄒城萬(wàn)佳佳都市花花園項(xiàng)目目泰安林肯肯花園項(xiàng)項(xiàng)目鄒平一河河兩湖項(xiàng)項(xiàng)目文登濱海海新區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目黑龍江哈爾濱翰翰林辰霞霞項(xiàng)目北京北京懷柔柔雁棲湖湖項(xiàng)目北京天鴻鴻單店項(xiàng)項(xiàng)目北京魯能能幸福一一村項(xiàng)目目北京北清清路項(xiàng)目目北京東海海化園項(xiàng)項(xiàng)目北京泰達(dá)達(dá)溫榆河河項(xiàng)目北京東小小口項(xiàng)目目北京自由由小鎮(zhèn)項(xiàng)項(xiàng)目北京延秋秋園項(xiàng)目目北京東隆隆項(xiàng)目北京懷柔柔紅螺西西區(qū)項(xiàng)目目北京月亮亮河項(xiàng)目目北京麗江江新城項(xiàng)項(xiàng)目北京國(guó)泰泰水景花花園項(xiàng)目目北京萬(wàn)達(dá)達(dá)景藏項(xiàng)項(xiàng)目北京香榭榭花園項(xiàng)項(xiàng)目北京御水水苑項(xiàng)目目北京西府府蘭庭項(xiàng)項(xiàng)目北京麥卡卡倫地項(xiàng)項(xiàng)目北京招商商北苑項(xiàng)項(xiàng)目北京豐臺(tái)臺(tái)六圈項(xiàng)項(xiàng)目北京龍湖湖西苑項(xiàng)項(xiàng)目北京西單單安福大大廈項(xiàng)目目?jī)?nèi)蒙古呼和浩特特金橋開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目呼和浩浩特東東岸國(guó)國(guó)際項(xiàng)項(xiàng)目包頭沼沼潭項(xiàng)項(xiàng)目呼倫貝貝爾國(guó)國(guó)際會(huì)會(huì)展中中心項(xiàng)項(xiàng)目河北石家莊莊珠峰峰國(guó)際際花園園項(xiàng)目目石家莊莊香榭榭里項(xiàng)項(xiàng)目石家莊莊莊八八家莊莊項(xiàng)目目秦皇島島劉莊莊別墅墅項(xiàng)目目秦皇島島海洋洋新城城項(xiàng)目目唐山豐豐潤(rùn)區(qū)區(qū)項(xiàng)目目承德大大元寶寶山別別墅項(xiàng)項(xiàng)目廊坊香香檳國(guó)國(guó)際花花園項(xiàng)項(xiàng)目邯鄲鑒鑒德商商務(wù)中中心項(xiàng)項(xiàng)目遼寧沈陽(yáng)奧奧園項(xiàng)項(xiàng)目沈陽(yáng)萬(wàn)萬(wàn)恒大大東區(qū)區(qū)項(xiàng)目目沈陽(yáng)望望花地地塊項(xiàng)項(xiàng)目沈陽(yáng)東東方儷儷城項(xiàng)項(xiàng)目大連郭郭水路路項(xiàng)目目大連億億達(dá)棚棚戶區(qū)區(qū)項(xiàng)目目大連億億達(dá)四四期項(xiàng)項(xiàng)目大連億億達(dá)五五期項(xiàng)項(xiàng)目大連大大山村村項(xiàng)目目大連勞勞動(dòng)公公園西西側(cè)項(xiàng)項(xiàng)目大連星星期五五大道道項(xiàng)目目瓦房店店21萬(wàn)平平方米米項(xiàng)目目錦州寶寶地城城項(xiàng)目目甘肅天水中中鐵六六局項(xiàng)項(xiàng)目天津河南山西陜西西安海海洋公公園住住宅項(xiàng)項(xiàng)目西安西西部通通信產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基地項(xiàng)項(xiàng)目西安經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)項(xiàng)目目西安西西部電電子信信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基地項(xiàng)項(xiàng)目西安高高新區(qū)區(qū)項(xiàng)目目西安臨臨潼區(qū)區(qū)項(xiàng)目目鄭州廣廣匯御御景項(xiàng)項(xiàng)目鄭州楊楊君劉劉項(xiàng)目目新鄉(xiāng)世世紀(jì)村村項(xiàng)目目安陽(yáng)貞貞元項(xiàng)項(xiàng)目原陽(yáng)300畝項(xiàng)項(xiàng)目天津紫紫光華華庭項(xiàng)項(xiàng)目天津城南南新世家家項(xiàng)目天津南開(kāi)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目目天津王蘭蘭莊項(xiàng)目目天津海河河水上運(yùn)運(yùn)動(dòng)世界界項(xiàng)目太原太鋼鋼項(xiàng)目太原學(xué)府府街項(xiàng)目目太原千峰峰路項(xiàng)目目運(yùn)城住宅宅項(xiàng)目新疆烏魯木齊齊南門國(guó)國(guó)際城項(xiàng)項(xiàng)目吉林長(zhǎng)春魯能能二道區(qū)區(qū)項(xiàng)目吉林世紀(jì)紀(jì)新村項(xiàng)項(xiàng)目42世聯(lián)成功功案例（（南中國(guó)國(guó)）54個(gè)城市市安徽上海鵬欣欣一品漫漫城項(xiàng)目目上海綠庭庭霞飛苑苑項(xiàng)目上海大上上海四季季花城項(xiàng)項(xiàng)目上海佘山山銀湖三三期項(xiàng)目目上海協(xié)和和城二期期項(xiàng)目上海星獅獅嘉定地地塊項(xiàng)目目上海金山山龍澤園園項(xiàng)目湖北四川成都今日日蜀州城城項(xiàng)目成都中海海國(guó)際社社區(qū)項(xiàng)目目都江堰項(xiàng)項(xiàng)目德陽(yáng)亭江江街項(xiàng)目目南京河西西華府項(xiàng)項(xiàng)目南京256畝馬馬場(chǎng)項(xiàng)目目南京寶船船聽(tīng)濤居居項(xiàng)目南京銀城城東苑項(xiàng)項(xiàng)目南京江寧寧區(qū)綠口口地塊項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)錫圣芭芭芭拉項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)錫馬山山項(xiàng)目無(wú)錫高新新區(qū)坊前前項(xiàng)目無(wú)錫首創(chuàng)創(chuàng)天一項(xiàng)項(xiàng)目蘇州天地地源橄欖欖灣項(xiàng)目目蘇州吳中中太湖明明珠項(xiàng)目目連云港D0078號(hào)地地塊項(xiàng)目目連云港203畝畝項(xiàng)目連云港337畝畝項(xiàng)目連云港萬(wàn)萬(wàn)豪花園園項(xiàng)目常州中天天名園項(xiàng)項(xiàng)目常州九洲洲集團(tuán)桃桃源春曉曉項(xiàng)目常州常澄澄路項(xiàng)目目淮安華德德力項(xiàng)目目宜興高家家橋小區(qū)區(qū)項(xiàng)目江陰中南南控股項(xiàng)項(xiàng)目重慶湖南貴州江蘇上海浙江江西廣西廣東福建海南杭州景海海灣項(xiàng)目目杭州37號(hào)地塊塊項(xiàng)目杭州新白白馬公寓寓項(xiàng)目杭州天名名項(xiàng)目杭州濱江江29號(hào)號(hào)地塊項(xiàng)項(xiàng)目杭州中大大勝達(dá)廣廣場(chǎng)項(xiàng)目目杭州青山山湖別墅墅項(xiàng)目寧波紫郡郡項(xiàng)目舟山長(zhǎng)峙峙島項(xiàng)目目溫州永強(qiáng)強(qiáng)縣項(xiàng)目目福州泰禾禾紅樹(shù)林林項(xiàng)目福州長(zhǎng)樂(lè)樂(lè)項(xiàng)目廈門龍池池項(xiàng)目廈門綠波波項(xiàng)目廈門建發(fā)發(fā)圣地亞亞哥項(xiàng)目目晉江濱海海新城區(qū)區(qū)項(xiàng)目泉州青山山灣項(xiàng)目目漳州開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)項(xiàng)目目重慶黃沙沙溪項(xiàng)目目重慶魯能能園區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目重慶江灣灣國(guó)際花花都項(xiàng)目目永川房地地產(chǎn)項(xiàng)目目長(zhǎng)沙雙瑞瑞月湖項(xiàng)項(xiàng)目長(zhǎng)沙河西西新城項(xiàng)項(xiàng)目長(zhǎng)沙日本本中國(guó)項(xiàng)項(xiàng)目長(zhǎng)沙雨花花大道項(xiàng)項(xiàng)目貴陽(yáng)南湖湖項(xiàng)目貴陽(yáng)中天天世紀(jì)花花園項(xiàng)目目遵義商業(yè)業(yè)街項(xiàng)目目桂林萬(wàn)正正城市風(fēng)風(fēng)景項(xiàng)目目南寧萬(wàn)正正佳園項(xiàng)項(xiàng)目貴港中強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目玉林江南南區(qū)項(xiàng)目目合肥申港港200畝項(xiàng)目目合肥包河河大道項(xiàng)項(xiàng)目合肥綜合合樓項(xiàng)目目合肥徽商商城市庭庭院項(xiàng)目目合肥紫蓬蓬山項(xiàng)目目合肥400畝項(xiàng)項(xiàng)目合肥國(guó)際際城項(xiàng)目目合肥學(xué)府府花園項(xiàng)項(xiàng)目合肥黃山山路項(xiàng)目目合肥建設(shè)設(shè)廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目淮南泉山山湖項(xiàng)目目淮南民生生項(xiàng)目淮南金大大地項(xiàng)目目淮北泰富富華項(xiàng)目目安慶玻璃璃廠項(xiàng)目目黃山500畝項(xiàng)項(xiàng)目武漢三江江航天赫赫山項(xiàng)目目武漢二七七路項(xiàng)目目武漢武昌昌區(qū)項(xiàng)目目武漢金銀銀湖項(xiàng)目目武漢后湖湖1500畝項(xiàng)項(xiàng)目宜昌步行行街項(xiàng)目目廣州北方方萬(wàn)坤項(xiàng)項(xiàng)目深圳龍華華項(xiàng)目深圳海怡怡軒項(xiàng)目目深圳鴻達(dá)達(dá)花園項(xiàng)項(xiàng)目深圳西麗麗項(xiàng)目中山紫馬馬嶺項(xiàng)目目珠海格力力廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目湛江項(xiàng)目目惠州東江江項(xiàng)目惠州金融融街項(xiàng)目目惠州熊貓貓碧富新新城項(xiàng)目目江門新中中心區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目東莞石龍龍鎮(zhèn)四方方項(xiàng)目東莞世紀(jì)紀(jì)城項(xiàng)目目佛山酒店店項(xiàng)目?？谟癁I濱海灣莊莊園項(xiàng)目目三亞下洋洋田項(xiàng)目目三亞山海海天度假假公寓項(xiàng)項(xiàng)目三亞星獅獅海棠灣灣項(xiàng)目三亞?wèn)|和和陵水灣灣項(xiàng)目南昌汪氏氏新區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目南昌青云云譜區(qū)象象湖項(xiàng)目目贛州中心心區(qū)站北北項(xiàng)目贛州城發(fā)發(fā)別墅項(xiàng)項(xiàng)目余干住宅宅項(xiàng)目九江柘林林湖國(guó)際際溫泉度度假村項(xiàng)項(xiàng)目云南昆明西山山新城項(xiàng)項(xiàng)目昆明銀海海項(xiàng)目安寧溫泉泉鎮(zhèn)項(xiàng)目目43項(xiàng)目主要要問(wèn)題探探討快速營(yíng)銷銷和價(jià)值值實(shí)現(xiàn)的的策略關(guān)關(guān)系營(yíng)銷投入入產(chǎn)出的的階段特特點(diǎn)區(qū)域和產(chǎn)產(chǎn)品關(guān)系系，分階階段營(yíng)銷銷發(fā)力方方向主流客戶戶主流市市場(chǎng)銷售時(shí)機(jī)機(jī)問(wèn)題（（政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析、企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)））449、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:38:0903:38:0903:381/5/20233:38:09AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2303:38:0903:38Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:38:0903:38:0903:38Thursday,January5,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2303:38:0903:38:09January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。05一一月月20233:38:09上上午03:38:091月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:38上上午1月-2303:38January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)