【244畝】R≤3.02500萬(wàn)/畝】【樓面12500元/平】【總價(jià)61.01【總貨值118.億】 年供 獲取類型：招拍 ：一班六組碧成

1第一部分市場(chǎng)數(shù)據(jù)分一、地塊地理位置及區(qū)域信三山新城地 西九龍 東部重要的發(fā)展區(qū)域 時(shí)成交面可開發(fā)建面積(萬(wàn)成交均（萬(wàn)/畝樓面（萬(wàn)合一、地塊地理位置及區(qū)域信二、交通配交通節(jié)距時(shí)（分鐘區(qū)二、生活配

二、教育配（市一級(jí)

（省一級(jí)

（省一級(jí)（省一級(jí)（省一級(jí)（市一級(jí)

項(xiàng)目配

（市一級(jí)

（省一級(jí) 三、地塊配套及競(jìng)品分保利諾丁占地：130 建面：28萬(wàn)容積率：總地價(jià)：6.47億畝價(jià)：497萬(wàn)/樓面價(jià)廣鋼新拿地時(shí)間：2014年11廣鋼新第壹時(shí)占地：229畝 容積率：1.5 總地價(jià)：2.75億 藏瓏華占地303畝建面：80萬(wàn)方容積率2.8總地價(jià)4.2億畝價(jià)：200萬(wàn)/畝樓面價(jià)：1071中?；骋继?hào)（廣鋼占地321畝建面：30.4萬(wàn)容積率：7.2 總地價(jià)：96億畝價(jià)：3100萬(wàn)/畝樓面價(jià)：19000碧桂園印象花占地：108畝 容積率：3.0 總地價(jià)：4.2億畝價(jià)：389萬(wàn)/ 樓面價(jià)拿地時(shí)間：2015年8

駕車11km，時(shí)小于15案本案本校新加坡美倫校新加坡美倫國(guó)際外國(guó)語(yǔ)直線距離 廣廣州南1 2 3

4 5

6 7 8

116,473116,473930

0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12年桂城板塊除了月、月 況，全年供求比

價(jià)價(jià)套比率60-%80-90-100-0

成交均成交套8

16/11

初步結(jié)論：桂城板塊供大亍求，第二部分目標(biāo)客群分113感度較高，看通配套目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)判：荔灣芳村、偶得客戶偶得客戶置業(yè)目癿：首置部分為投資性客二、地塊目標(biāo)客群定征優(yōu)環(huán)資、濱觀、 社菜場(chǎng)鄰新行服中、鄰城來(lái)C資源、交通便利等。初步結(jié)論目標(biāo)客戶群：首置剛需為置業(yè)目的：80%癿客戶是自住為主，20%客戶用于投客戶關(guān)注點(diǎn)：客戶最關(guān)注癿是價(jià)格、環(huán)境、配套及區(qū)域未來(lái)癿發(fā)展，其次是社區(qū)癿品質(zhì)、規(guī)模戶型建議：以解決廣州客第三部分戶配比分一、競(jìng)品分析利諾丁（㎡(萬(wàn)元80-144-90-165-100-198-263-292-水景公(萬(wàn)元80-90-100-110-%%一、競(jìng)品分析瓏華宏通地60-90-80-113-90-5146-100-153-110-151-一、競(jìng)品分析?；骋迹īO(萬(wàn)元%2一、競(jìng)品分析壹時(shí)（㎡(萬(wàn)元2二、產(chǎn)品建桂城板塊戶型特 主要競(jìng)品戶型匯面積面積供應(yīng)套成交套成交均供求60-80-100-110-%產(chǎn)品建議市場(chǎng)對(duì)于100斱以下癿剛需產(chǎn)品需求旺盛，主要競(jìng)品100方以下（80%）剛需產(chǎn)品去化率高，去速度快，應(yīng)作為主力按照競(jìng)品目前癿庫(kù)存 去化速度，6個(gè)月內(nèi)即可基本去庫(kù)存。可配置少量100-120方和120-140方（5%）癿改善型產(chǎn)品提升溢價(jià)空第四部分規(guī)劃方案分二、項(xiàng)目規(guī)劃方案（強(qiáng)排方案）展示區(qū)與 量：據(jù)地塊周邊交通和環(huán)境情況，將展示區(qū)及 量置在容積率：公共配套設(shè)施：據(jù)規(guī)劃要求配 、社區(qū)衛(wèi)生站 場(chǎng)站、公廁處理點(diǎn)等公共配套設(shè)施以滿足規(guī)交通組織：據(jù)周邊城市道路、軌道交通，合理布置車行 和人行出口土石方：在豎向設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分結(jié)合地塊現(xiàn)狀，充分利用土方建筑布局：周邊不利因素：地塊東南角有高 室布置應(yīng)考慮后續(xù)的基坑