第二章房地產風險識別何鳳麟一、風險識別是從系統的觀點出發(fā)，橫觀開發(fā)經營涉及的各個方面，縱觀開發(fā)建設的發(fā)展過程，通過一定的方法，對大量來源可靠的信息進行分析，找出影響房地產開發(fā)風險管理目標實現的風險因素，分析風險產生的原因，篩選確定開發(fā)經營過程中應予以考慮的風險因素的過程。注意點風險識別是一項連續(xù)性工作；風險識別是一項制度性工作。風險識別是風險管理的第一步,也是風險管理的基礎。二、工程風險識別的過程通常有6個步驟：1、確認不確定性的客觀存在；2、建立初步清單；3、確立各種風險事件并推測其結果；4、制訂風險預測圖；5、進行風險分類；6、建立風險目錄摘要。確認不確定性的客觀存在進行風險分類確立各種風險事件并推測其結果建立初步清單制訂風險預測圖建立風險目錄摘要確認不確定性的客觀存在因素是否存在不確定性；確認該不確定性的客觀存在。例如：物價的變動具有不確定性，物價在前幾個月波動厲害是客觀存在。建立初步清單操作起點；列出有分析、參考價值的各種數據。會計科目材料、人員或活動潛在損失危險存貨原材料供應廠商保管存放倉庫運輸過程預制過程預制養(yǎng)護存放工地進入工程整體財產損失直接損失間接損失凈收入損失責任損失自然災害盜竊過失違約傷害雇員汽車事故確立各種風險事件并推測其結果例如：盈利、損失、人身傷害、自然災害、時間和成本、節(jié)約和超支等。重點是資金的財務結果推測。制訂風險預測圖采用二維結構：概率潛在的危害風險曲線建立風險目錄摘要項目名稱評述日期負責人風險事件風險事件摘要風險條件變量三、風險識別的方法1、專家調查法，包括：頭腦風暴法和德爾菲法頭腦風暴法頭腦風暴法又稱智力激勵法、BS法、自由思考法；頭腦風暴法有可分為直接頭腦風暴法（通常簡稱為頭腦風暴法）和質疑頭腦風暴法（也稱反頭腦風暴法）。前者是在專家群體決策盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，產生盡可能多的設想的方法，后者則是對前者提出的設想、方案逐一質疑，分析其現實可行性的方法。頭腦風暴法應遵守如下原則：1．庭外判決原則。對各種意見、方案的評判必須放到最后階段，此前不能對別人的意見提出批評和評價。認真對待任何一種設想，而不管其是否適當和可行。2．歡迎各抒己見，自由鳴放。創(chuàng)造一種自由的氣氛，激發(fā)參加者提出各種荒誕的想法。3．追求數量。意見越多，產生好意見的可能性越大。4．探索取長補短和改進辦法。除提出自己的意見外，鼓勵參加者對他人已經提出的設想進行補充、改進和綜合。5．開會時間要短。德爾菲法依據系統的程序，采用匿名發(fā)表意見的方式，即團隊成員之間不得互相討論，不發(fā)生橫向聯系，只能與調查人員發(fā)生關系，以反覆的填寫問卷，以集結問卷填寫人的共識及搜集各方意見，可用來構造團隊溝通流程，應對復雜任務難題的管理技術。特點：匿名性、信息反饋、結果定量統計。2、財務報表分析法；主要包括：資產負債表、損益表、財務狀況變動表和利潤分配表等。我們利用資產負債表的資料，可以看出公司資產的分布狀態(tài)、負債和所有者權益的構成情況，據以評價公司資金營運、財務結構是否正常、合理；分析公司的流動性或變現能力，以及長、短期債務數量及償債能力，評價公司承擔風險的能力；利用該表提供的資料還有助于計算公司的獲利能力，評價公司的經營績效。分析資產負債表要素時，首先是資產要素分析，具體包括：(1)流動資產分析，分析公司的現金、各種存款、短期投資、各種應收款項、存貨等。流動資產比往年提高，說明公司的支付能力與變現能力增強。(2)長期投資分析，分析一年期以上的投資，如公司控股、實施多元化經營等。長期投資的增加，表明公司的成長前景看好。完畢。(3)固定資產分析，這是對實物形態(tài)資產進行的分析。資產負債表所列的各項固定資產數字，僅表示在持續(xù)經營的條件下，各固定資產尚未折舊、折耗的金額并預期于未來各期間陸續(xù)收回，因此，我們應該特別注意，折舊、折耗是否合理將直接影響到資產負債表、利潤表和其他各種報表的準確性。很明顯，少提折舊就會增加當期利潤，而多提折舊則會減少當期利潤。有些公司常常就此進行處理調節(jié)利潤。(4)無形資產分析，主要分析商標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽、專利權等。對商譽及其他無確指的無形資產一般不予列帳，除非商譽是購入或合并時形成的。取得無形資產后，應登記入帳并在規(guī)定期限內攤銷。3、流程圖分析法；對工藝流程和加工流程的每一階段、每一環(huán)節(jié)逐一進行調查分析，從中發(fā)現潛在風險，找出導致風險發(fā)生的因素，分析產生后可能造成的損失以及對整個生產過程和企業(yè)可能造成的不利影響。按流程路線的復雜程度劃分，可分為簡單流程圖和復雜流程圖；按流程的內容劃分，可分為內部流程圖和外部流程圖等。4、故障樹法通過對可能造成產品故障的硬件、軟件、環(huán)境、人為因素進行分析，畫出故障樹，從而確定產品故障原因的各種可能組合方式和(或)其發(fā)生概率。故障樹分析建樹步驟廣泛收集并分析系統及其故障的有關資料；選擇頂事件；建造故障樹；簡化故障樹。分析步驟建立故障樹；故障樹定性分析故障樹定量分析重要度分析分析結論：薄弱環(huán)節(jié)確定改進措施5、保險調查法；依據專業(yè)人士編制的風險調查表，通過逐一回答調查表中的問題，識別風險的方法。適合中小規(guī)模且風險管理政策不完備企業(yè)。例如：FIDIC的風險評價核對表。6、保單對照法；由保險公司將現有的各種保單與風險分析調查表結合而成的問卷表格。企業(yè)風險經理可依照此表格同企業(yè)已擁有的保單對照分析而發(fā)現其存在的風險。7、現場視察法四、房地產開發(fā)中的風險1、投資決策階段的風險；2、土地獲取階段的風險；3、項目建設階段的風險；4、租售管理階段的風險。1、投資決策階段的風險投資決策階段的任務是：確定房地產開發(fā)經營的區(qū)域、類型和時機。開發(fā)區(qū)域與風險：1）政治環(huán)境風險：戰(zhàn)爭、工潮、社會動蕩、政府等風險因素。2）政策環(huán)境風險：產業(yè)政策、土地政策、住房政策、稅收政策、金融政策、城市規(guī)劃、環(huán)保政策等風險因素。3）社會環(huán)境風險：社會安定、風俗習慣、公眾參與和素質。4）經濟環(huán)境風險：經濟形式、區(qū)域發(fā)展、市場供求、通貨膨脹等風險因素。開發(fā)物業(yè)類型與風險；例如：公寓住宅：需要較大的專業(yè)管理、租客不足等；別墅：銷售困難等；辦公樓：物業(yè)衰退過時快、商業(yè)活動位置變化、競爭變化等；倉庫：交通變化、設備技術過時等；商場：空置率高、競爭變化、適度管理等；旅館酒店：經濟規(guī)模、競爭變化、客房周轉速度等；空地：增值不確定、開發(fā)成本不確定等。開發(fā)時機與風險房地產開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。環(huán)境變化的可能性比較大。時機選擇很重要。中央企業(yè)全面風險管理指引

第十二條在戰(zhàn)略風險方面，企業(yè)應廣泛收集國內外企業(yè)戰(zhàn)略風險失控導致企業(yè)蒙受損失的案例，并至少收集與本企業(yè)相關的以下重要信息：(一)國內外宏觀經濟政策以及經濟運行情況、本行業(yè)狀況、國家產業(yè)政策；(二)科技進步、技術創(chuàng)新的有關內容；(三)市場對本企業(yè)產品或服務的需求；(四)與企業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴的關系，未來尋求戰(zhàn)略合作伙伴的可能性；(五)本企業(yè)主要客戶、供應商及競爭對手的有關情況；(六)與主要競爭對手相比，本企業(yè)實力與差距；(七)本企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃、投融資計劃、年度經營目標、經營戰(zhàn)略，以及編制這些戰(zhàn)略、規(guī)劃、計劃、目標的有關依據；(八)本企業(yè)對外投融資流程中曾發(fā)生或易發(fā)生錯誤的業(yè)務流程或環(huán)節(jié)。第十三條在財務風險方面，企業(yè)應廣泛收集國內外企業(yè)財務風險失控導致危機的案例，并至少收集本企業(yè)的以下重要信息(其中有行業(yè)平均指標或先進指標的，也應盡可能收集)：(一)負債、或有負債、負債率、償債能力；(二)現金流、應收賬款及其占銷售收入的比重、資金周轉率；(三)產品存貨及其占銷售成本的比重、應付賬款及其占購貨額的比重；(四)制造成本和管理費用、財務費用、營業(yè)費用；(五)盈利能力；(六)成本核算、資金結算和現金管理業(yè)務中曾發(fā)生或易發(fā)生錯誤的業(yè)務流程或環(huán)節(jié)；(七)與本企業(yè)相關的行業(yè)會計政策、會計估算、與國際會計制度的差異與調節(jié)(如退休金、遞延稅項等)等信息。第十四條在市場風險方面，企業(yè)應廣泛收集國內外企業(yè)忽視市場風險、缺乏應對措施導致企業(yè)蒙受損失的案例，并至少收集與本企業(yè)相關的以下重要信息：(一)產品或服務的價格及供需變化；(二)能源、原材料、配件等物資供應的充足性、穩(wěn)定性和價格變化；(三)主要客戶、主要供應商的信用情況；(四)稅收政策和利率、匯率、股票價格指數的變化；(五)潛在競爭者、競爭者及其主要產品、替代品情況。第十五條在運營風險方面，企業(yè)應至少收集與本企業(yè)、本行業(yè)相關的以下信息：(一)產品結構、新產品研發(fā)；(二)新市場開發(fā)，市場營銷策略，包括產品或服務定價與銷售渠道，市場營銷環(huán)境狀況等；(三)企業(yè)組織效能、管理現狀、企業(yè)文化，高、中層管理人員和重要業(yè)務流程中專業(yè)人員的知識結構、專業(yè)經驗；(四)期貨等衍生產品業(yè)務中曾發(fā)生或易發(fā)生失誤的流程和環(huán)節(jié)；(五)質量、安全、環(huán)保、信息安全等管理中曾發(fā)生或易發(fā)生失誤的業(yè)務流程或環(huán)節(jié)；(六)因企業(yè)內、外部人員的道德風險致使企業(yè)遭受損失或業(yè)務控制系統失靈；(七)給企業(yè)造成損失的自然災害以及除上述有關情形之外的其他純粹風險；(八)對現有業(yè)務流程和信息系統操作運行情況的監(jiān)管、運行評價及持續(xù)改進能力；(九)企業(yè)風險管理的現狀和能力。

第十六條在法律風險方面，企業(yè)應廣泛收集國內外企業(yè)忽視法律法規(guī)風險、缺乏應對措施導致企業(yè)蒙受損失的案例，并至少收集與本企業(yè)相關的以下信息：(一)國內外與本企業(yè)相關的政治、法律環(huán)境；(二)影響企業(yè)的新法律法規(guī)和政策；(三)員工道德操守的遵從性；(四)本企業(yè)簽訂的重大協議和有關貿易合同；(五)本企業(yè)發(fā)生重大法律糾紛案件的情況；(六)企業(yè)和競爭對手的知識產權情況。2、土地獲取階段的風險；該階段的工作任務：研究地塊性質，分析確定利用的最佳方式；市場分析和預測，估計開發(fā)成本、初定租金和銷售價格，評價獲利能力；獲取土地使用權；制定規(guī)劃設計方案，并征得有關部門許可；拆遷、安置、補償，落實建設條件；資金籌措等。該階段，房地產開發(fā)者承擔的主要風險：土地風險；市場風險；征地安置風險；籌資風險。土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性以及規(guī)劃部門對土地使用性質和規(guī)劃設計指標認可的不確定性；自然屬性：工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等；社會屬性：區(qū)位條件及配套設施狀況；規(guī)劃部門對土地使用性質和規(guī)劃設計指標認可的不確定性來源于城市規(guī)劃設計的滯后性和規(guī)劃管理的透明度低。土地拆遷風險拆遷安置法規(guī)太籠統，各地差異性大；容易陷入法庭爭議?；I資風險不同的籌資方式，具有不同的風險。1）自有資金（企業(yè)注冊資金、基本折舊資金提留、稅后利潤留成、資本公積金等，包括現金、速動資產、近期應收款。）：數量有限，常用于支付地價款和前期開辦費。2）銀行貸款：利率變動、匯率變動和信用風險；（中國的利率是政府控制，中國沒有施行浮動匯率制）；A、房地產開發(fā)流動資金貸款：貸款數量有限（最多70%）；接受銀行監(jiān)督；易受國家政策影響；貸款條件苛刻等。B、房地產低壓貸款：抵押物有被拍賣的風險。C、短期透支貸款：逐日記息；數量有限。D、存款抵押貸款：數量受存款抵押限額的限制（存50，借500，則抵押限額為1/10）、來源不穩(wěn)定。3）發(fā)行企業(yè)債券（3000，6000，40%，前三年平均利潤）：利率風險（債券率利息固定）、籌資成本高、債務風險、信譽風險等。4）發(fā)行股票：發(fā)行數量風險（太少可能公司夭折；太多則降低每股收益，影響繼續(xù)籌資。）、發(fā)行價格風險（面值發(fā)行、折價發(fā)行、溢價發(fā)行）、發(fā)行時機風險。5）租賃籌資：A、經營租賃：租賃期短；租賃關系不穩(wěn)定；B、融資租賃：價格高（約高30%）；時間長（70%的使用年限，設備過失）；對企業(yè)現金流量安排有高要求。6）引進外資：資金逾期不到位；外商信用風險；轉移資金。3、項目建設階段的風險；該階段的任務：開發(fā)項目設計；采用合適的招標模式，招標選擇承包商；擬訂合同條款，簽定承包合同；施工措施選擇。招標模式與風險公開招標：工作量大，費用高，耗時長，，串標，可能不了解中標者；邀請招標：限制了競爭；協議招標：報價高，賄賂行為。承包方式與風險建設全過程承包：承包商選擇不當；階段承包：A、包工包料：偷工減料；B、包工部分包料：承包商索賠；C、包工不包料：目標不能實現、索賠等。承包合同風險合同不完善風險和純合同風險（條款引起風險分配不公平）純合同風險：A、固定總價合同：對承包商而言，主要是材料價格變動風險，而對開發(fā)商，則是價格變動引起的質量風險。B、固定單價合同：估量計價合同（工程量清單）與純單價合同（工程名稱，與單價）成本加酬金合同：成本加固定百分比酬金、成本加固定額酬金、成本加浮動酬金（目標成本）、限額成本加浮動酬金（限額成本、報價成本和最低成本）自然條件風險惡劣的自然條件工期拖延風險項目開發(fā)階段的每個環(huán)節(jié)的時間損失都會造成工期的延誤?？刂乒て谥饕プ】煽匾蛩?，因為工期延誤造成的原因主要分為人為因素和非人為因素，有可控和不可控的因素。最主要的是人為因素：A、錯誤的估計了項目的特點及項目的實施條件；B、項目參加著的工作失誤；C、不可預見事件的發(fā)生。項目質量風險A、設計理念落后，規(guī)劃設計深度不夠，設計不新穎；B、承包商技術水平落后，施工方案、方法選擇不當；C、承包商偷工減料；D、項目管理者不負責。項目功能與使用價值適用性可靠性經濟性美觀環(huán)境協調平面、空間布置合理采光通風隔熱隔音有利生產方便生活工藝合理技術先進保證強度剛度穩(wěn)定要求防災抗災安全使用有效耐久節(jié)約用地和能源維修費使用費低工期短經濟效益高造型新穎裝飾藝術生態(tài)環(huán)境協調社會環(huán)境協調基礎設施協調開發(fā)成本風險不同的階段對成本的控制所起的影響和作用不同，工程成本的控制主要在前期決策階段和設計階段。規(guī)劃、設計深度不夠；設計方案陳舊，未優(yōu)化選擇；地基勘測資料不全，臨時處理不當；發(fā)包方式、合同類型選擇不當，合同有漏洞，合同管理不力，引起大量索賠；材料漲價以及國家產業(yè)政策調整；匯率變化；不可抗力。施工索賠風險業(yè)主的行為潛在著索賠機會；業(yè)主代表的行為潛在著索賠機會；設計變更潛在著索賠機會；施工條件與施工方法的變化潛在著索賠機會；國家政策法規(guī)的變更潛在著索賠機會。不可抗力事件潛在著索賠機會。不可預見因素的發(fā)生潛在著索賠機會。分包商違約潛在著索賠機會業(yè)主的行為潛在著索賠機會因業(yè)主提供的招標文件中的錯誤、漏項或與實際不符，造成中標施工后突破原標價或合同報價造成的經濟損失。業(yè)主未按合同規(guī)定交付施工場地。業(yè)主未在合同規(guī)定的期限內辦理土地征用、青苗樹木補償、房屋拆遷、清除地面、架空和地下障礙等工作。導致施工場地不具備或不完全具備施工條件。業(yè)主未按合同規(guī)定將施工所需水、電、電訊線路從施工場地外部接至約定地點，或雖接至約定地點但沒有保證施工期間的需要。業(yè)主沒有按合同規(guī)定開通施工場地與城鄉(xiāng)公共道路的通道或施工場地內的主要交通干道、沒有滿足施工運輸的需要、沒有保證施工期間的暢通。業(yè)主沒有按合同的約定及時向承包商提供施工場地的工程地質和地下管網線路資料，或者提供的數據不符合真實準確的要求。業(yè)主未及時辦理施工所需各種證件、批文和臨時用地、占道及鐵路專用線的申報批準手續(xù)而影響施工。業(yè)主未及時將水準點與座標控制點以書面形式交給承包商。業(yè)主未及時組織有關單位和承包商進行圖紙會審，未及時向承包商進行設計交談。業(yè)主沒有妥善協調處理好施工現場周圍地下管線和鄰接建筑物、構筑物的保護而影響施工順利進行。業(yè)主沒有按照合同的規(guī)定提供應由業(yè)主提供的建筑材料、機械設備。業(yè)主拖延承擔合同規(guī)定的責任，如拖延圖紙的批準、拖延隱蔽工程的驗收、拖延對承包商所提問題進行答復等，造成施工延誤。業(yè)主未按合同規(guī)定的時間和數量支付工程款。業(yè)主要求趕工。業(yè)主提前占用部分永久工程。因業(yè)主中途變更建設計劃，如工程停建、緩建造成施工力量大運遷、構件物質積壓倒運、人員機械窩工、合同工期延長、工程維護保管和現場值勤警衛(wèi)工作增加、臨建設施和用料攤銷量加大等造成的經濟損失。因業(yè)主供料無質量證明，委托承包商代為檢驗，或按業(yè)主要求對已有合格證明的材料構件、已檢查合格的隱蔽工程進行復驗所發(fā)生的費用。因業(yè)主所供材料虧方、虧噸、虧量或設計模數不符合定點廠家定型產品的幾何尺寸，導致施工超耗而增加的量差損失。因業(yè)主供應的材料、設備未按合約規(guī)定地點堆放的倒運費用或業(yè)主供貨到現場、由承包商代為卸車堆放所發(fā)生的人工和機械臺班費。業(yè)主代表的行為潛在著索賠機會業(yè)主代表委派的具體管理人員沒有按合同規(guī)定提前通知承包商，對施工造成影響。業(yè)主代表發(fā)出的指令、通知有誤。業(yè)主代表未按合同規(guī)定及時向承包商提供指令、批準、圖紙或未履行其他義務。業(yè)主代表對承包商的施工組織進行不合理干預。業(yè)主代表對工程苛刻檢查、對同一部位的反復檢查、使用與合同規(guī)定不符的檢查標準進行檢查、過分頻繁的檢查、故意不及時檢查。設計變更潛在著索賠機會因設計漏項或變更而造成人力、物資和資金的損失和停工待圖、工期延誤、返修加固、構件物資積壓、改換代用以及連帶發(fā)生的其他損失。因設計提供的工程地質勘探報與實際不符而影響施工所造成的損失。按圖施工后發(fā)現設計錯誤或缺陷，經業(yè)主同意采取補救措施進行技術處理所增加的額外費用。設計駐工地代表在現場臨時決定，但無正式書面手續(xù)的某些材料代用，局部修改或其他有關工程的隨機處理事宜所增加的額外費用。新型、特種材料和新型特種結構的試制、試驗所增加的費用。合同文件的缺陷潛在著索賠機會

合同條款規(guī)定用語含糊、不夠準確。合同條款存在著漏洞，對實際可能發(fā)生的情況未做預料和規(guī)定，缺少某些必不可少的條款。合同條款之間存在矛盾。雙方的某些條款中隱含著較大風險，對單方面要求過于苛刻，約束不平衡，甚至發(fā)現某些條文是一種圈套。施工條件與施工方法的變化潛在著索賠機會加速施工引起勞動力資源、周轉材料、機械設備的增加以及各工種交叉干擾增大工作量等額外增加的費用。因場地狹窄、以致場內運輸運距增加所發(fā)生的超運距費用。因在特殊環(huán)境中或惡劣條件下施工發(fā)生的降效損失和增加的安全防護，勞動保建等費用。在執(zhí)行經甲方批準的施工組織設計和進度計劃時，因實際情況發(fā)生變化而引起施工方法的變化所