開題報告+文獻(xiàn)綜述現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場存在的問題及其調(diào)控管理對策1.文獻(xiàn)綜述1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題的研究，國內(nèi)學(xué)者也做了不少工作。在宏觀調(diào)控體系方面，林增杰認(rèn)為我國應(yīng)積極構(gòu)建住宅產(chǎn)業(yè)體系、開發(fā)經(jīng)營體系、中介服務(wù)體系、金融配套體系以及管理檢測體系等五大體系，并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段以及房地產(chǎn)行政管理以及計劃管理等措施來構(gòu)建我國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控體系。翟純紅等認(rèn)為，我國政府加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控作為抑制經(jīng)濟(jì)過熱的重要舉措，取得了顯著成效，但在某種程度上看，又存在著誤區(qū)和盲點(diǎn)，如需求旺盛和抑制供給的矛盾、政策和時效性與方向性的誤區(qū)等，又影響了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及宏觀調(diào)控的效應(yīng)。梁云芳和高鐵梅對我國房價波動的區(qū)域差異進(jìn)行了研究，表明銀行信貸規(guī)模、實(shí)際利率、人均GDP、房價預(yù)期等是影響房價的因素，并存在區(qū)域之間的差異。張雙長和李韜葵的研究發(fā)現(xiàn)，土地財政對房價上漲存在較為顯著的推動作用。何靜等研究發(fā)現(xiàn)信貸規(guī)模的變動是我國房地產(chǎn)價格變動的格蘭杰原因，而且信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格的影響是非線性的。鄧富民和王剛研究表明利率在短期內(nèi)對房地產(chǎn)價格的影響并不顯著，但在較長期內(nèi)，貨幣政策對房價與房地產(chǎn)投資有顯著影響，在房地產(chǎn)調(diào)控效果方面，貨幣供應(yīng)量比利率更為顯著。王蘭曾指出市場經(jīng)濟(jì)正在逐步的發(fā)展，國內(nèi)急需閑置酒店客房和擴(kuò)大內(nèi)需振興滯銷的住房，并促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。通過建立國內(nèi)包括外匯平臺，將自身轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€更大的系統(tǒng)擴(kuò)展客戶空間。通過這種方式，不僅可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入，但也提高了酒店的潛力，提高行業(yè)之間的競爭力，以滿足新的需求。通過交換吸引生活消費(fèi)，延長生活度假住宿，生活目的地建立長期，穩(wěn)定的假日消費(fèi)模式，促進(jìn)休閑市場的發(fā)展。王新欣指出在亞洲，觀光向度假生活消費(fèi)水平的變化。日本，韓國，菲律賓，泰國，馬來西亞，新加坡和其它國家。利用其優(yōu)越的沿海自然資源，介紹了假期周末度假勝地，會議休閑，健身休閑，生活房地產(chǎn)的需求激增和相關(guān)配套設(shè)施，大量的國際金融投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商，酒店投資管理機(jī)構(gòu)參與生活房地產(chǎn)開發(fā)，獲得了可觀的收入，而且還導(dǎo)致了亞洲的經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個新興的行業(yè)，因此在理論和實(shí)踐上，我國的房地產(chǎn)研究還處于初級階段。國內(nèi)在定量預(yù)測方面，王要武羅兆烈孫平，在《房地產(chǎn)市場》一書中，利用收入、人口和舊房淘汰量等建立多元線性回歸模型對我國城鎮(zhèn)住宅需求量進(jìn)行預(yù)測。趙黎明、錢偉榮，在“住宅市場需求的組合預(yù)測”一文中，將組合預(yù)測方法引入住宅市場需求預(yù)測，以實(shí)例具體介紹了組合預(yù)測的應(yīng)用過程，實(shí)例中采用了神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、灰色模型等預(yù)測方法的組合體系，對當(dāng)前環(huán)境下的住宅市場需求預(yù)測進(jìn)行了有益的探索。朱永升、王衛(wèi)平，在“影響房地產(chǎn)市場需求因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析”一文中，研究影響房地產(chǎn)市場需求的主導(dǎo)因素以及各因素對需求的影響機(jī)理。2.國外研究現(xiàn)狀 西方學(xué)者積極倡導(dǎo)政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控，特別是對住房市場的干預(yù)和調(diào)控更是必不可少。比較有代表性的學(xué)者有：WhiteM，J．E．Richard，Wheaton和WilliamC，他們運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，探討了政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的職能、政府干預(yù)的效率等。迪帕斯奎爾和惠頓研究了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、地方政府與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，提出了政府對房地產(chǎn)業(yè)干預(yù)和管制的必要性。DennisJ．McKenzie和RichardM．Betts提出政府要介入住房建設(shè)與管理方案，理由是房地產(chǎn)業(yè)中存在著政府干涉住房市場以改變供給和需求狀況所不能滿足的方面。M．Ralph論述了政府政策對房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展的影響。Levin和Wright房價分解為由基本經(jīng)濟(jì)因素決定的基本價格和由非經(jīng)濟(jì)因素決定的非基本價格兩部分。Abraham和Hendershott構(gòu)建了包含代表投機(jī)性泡沫的價格滯后項(xiàng)和代表泡沫自我膨脹的趨勢項(xiàng)的房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值模型，并利用美國30個城市1977—1992年的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)價格上漲的原因進(jìn)行了實(shí)證分析。美國的伊利爾·沙里寧著《城市的發(fā)展衰敗與未來》，本書作者從建筑的角度出發(fā)，回顧了過去城鎮(zhèn)發(fā)展的歷史，分析了目前城鎮(zhèn)建設(shè)中存在的各種問題，并結(jié)合具體實(shí)例，提出了今后改進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)劃及城鎮(zhèn)及設(shè)計中應(yīng)遵循的正確原則。蓋倫·格里爾等著《房地產(chǎn)投資決策分析》，有三個鮮明的特點(diǎn)：一是系統(tǒng)性，該譯叢書不僅介紹了美國房地產(chǎn)運(yùn)作的基本原理、動作方法和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而且涵蓋了房地產(chǎn)動作的主要領(lǐng)域；二是權(quán)威性，該譯叢以美國房地產(chǎn)界最新研究成果為藍(lán)本，保證了較高的學(xué)術(shù)水準(zhǔn)和較強(qiáng)的應(yīng)用價值；三是原創(chuàng)性，在翻譯過程中，譯者嚴(yán)格忠于原著，盡量大可能保證了原汁原味的效果。相信本套譯叢的編輯出版，必將對中國房地產(chǎn)業(yè)的理論研究和實(shí)踐運(yùn)動起到積極的推動作用。是對房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的基本闡述，介紹決定對房地產(chǎn)進(jìn)行投資的基本工具。從市場研究、現(xiàn)金流預(yù)測、信貸資金、所得稅、風(fēng)險因素等方面進(jìn)行了分析。迪帕斯奎爾等著《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場》，本書提供的基礎(chǔ)性概念大部分是以過去50年形成的城市經(jīng)濟(jì)學(xué)為基礎(chǔ)而建立的。城市經(jīng)濟(jì)是對城市土地和住宅市場的運(yùn)行規(guī)律、交通體系、大都市的發(fā)展過程以及區(qū)域開發(fā)等方面進(jìn)行深入分析的科學(xué)。在早期簡單的趨勢線外推方法的基礎(chǔ)上，以高度耐用品的存量、流量理論為基礎(chǔ)，來研究城市住宅市場的動態(tài)運(yùn)作規(guī)律。MankiwAndWell提出住宅需求總量模型，認(rèn)為租金和人口數(shù)量因素影響住宅需求總量。2.選題的目的和意義目前中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)為價格的不合理持續(xù)上漲，投資規(guī)模過大，房地產(chǎn)的投資性與投機(jī)性需求日益增長。不僅威脅著房地產(chǎn)金融的安全問題，也深刻影響了廣大人民的生活以及國家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。房地產(chǎn)的自身特性以及房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行現(xiàn)狀，期待著我國政府對其進(jìn)行有效的調(diào)控。近年來，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策頻繁出臺，但這并沒有在很大的程度上對房地產(chǎn)市場存在的問題進(jìn)行改善，很多地區(qū)仍然存在著房價持續(xù)走高、房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不平衡等現(xiàn)象。在這種形勢下，明確我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，理清國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策及其效果，分析宏觀調(diào)控政策的作用機(jī)制以及調(diào)控效果是否理想，深度挖掘各種問題存在的原因，并對完善房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和常規(guī)建設(shè)提出自己的合理化建議，必將具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。進(jìn)而也會對我國房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，對我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，對我國全面建設(shè)小康社會和加快社會主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程，具有十分重要的意義。3.研究方案研究內(nèi)容：隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，我國的房地產(chǎn)市場也獲得了長足的發(fā)展，并且取得了極大的成就。宏觀調(diào)控是我國房地產(chǎn)市場的一大特點(diǎn)，然而政府的宏觀調(diào)控本身也是一把“雙刃劍”。房地產(chǎn)也的宏觀調(diào)控對我國房價有著整體性的影響，對房價的走勢也有著導(dǎo)向作用。本文立足于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀、宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀、理論研究的現(xiàn)狀，認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控成為整個經(jīng)濟(jì)工作中最重要的環(huán)節(jié)，指出了當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中存在的問題，并給出相應(yīng)的合理化政策建議。并將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策歸納為土地、金融、稅收三大政策，剖析了近年來我國出臺的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，以及這些政策取得的成效。努力做到正確認(rèn)識和處理市場與政府的關(guān)系，并且去進(jìn)一步加強(qiáng)和完善政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，以期能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。重難點(diǎn)：指出當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中存在的問題，并給出相應(yīng)的合理化政策建議。研究方法：1.文獻(xiàn)研究法。在研究和閱讀大量關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)理論書籍的基礎(chǔ)上深入的開展調(diào)查研究，并結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的