房地產(chǎn)稅專題報告1.

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)正式啟動1.1

政策發(fā)展方向符合預(yù)期我們認(rèn)為，從歷史發(fā)展看，房地產(chǎn)稅立法和試點(diǎn)工作一直是政府關(guān)心和指導(dǎo)的總體

方向。尤其進(jìn)入

2021

年以來，相關(guān)政策表態(tài)密集，市場關(guān)注度不斷提高。1.2

政策主要內(nèi)容本次決定明確：此次征稅對象的范圍是“試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用

和非居住用等各類房地產(chǎn)”；試點(diǎn)辦法和實(shí)施細(xì)則是“國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，

試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則”；以及試點(diǎn)地區(qū)和統(tǒng)一立法是“統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)

與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)”。此外，該決定還規(guī)定：“本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)

之日起算。試點(diǎn)過程中，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的六個月以前，

向全國人民代表大會常務(wù)委員會報告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，

由全國人民代表大會常務(wù)委員會決定。條件成熟時，及時制定法律”。我們認(rèn)為，“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”是站在“扎實(shí)推動共

同富?！钡膰覒?zhàn)略高度進(jìn)行的一項改革工作任務(wù)，將具有重大的歷史和現(xiàn)實(shí)意義。1.3

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作將盡快推動，等待后續(xù)細(xì)則我們認(rèn)為，本次人大正式授權(quán)國務(wù)院，代表后續(xù)五年內(nèi)國務(wù)院在認(rèn)為合適試點(diǎn)可以

正式推動房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。我們認(rèn)為，本次決定暫時對如何征收（如存量還是增量、稅率問題、抵扣方式

等）以及哪些城市試點(diǎn)并未做明確規(guī)定，我們預(yù)期后續(xù)還將有更明確指示。1.4

房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅之間的區(qū)別我們認(rèn)為，本次試點(diǎn)明確表達(dá)是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。根據(jù)百度百科資料，從廣義上說，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅都屬

于房地產(chǎn)稅。根據(jù)百度百科資料，截至目前，中國現(xiàn)存的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種涉及

14

個稅種。其中，房地產(chǎn)流動階段涉及的稅種有：購臵房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅種，主要包括契

稅和印花稅；出售房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅種，主要包括營業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人

所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅；出租房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅種，主要包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)

土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。根據(jù)百度百科資料，這十四種稅種中與房地產(chǎn)直接相關(guān)

6

個稅種是城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅。而房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅

對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。我們認(rèn)為，從上述定義和房地產(chǎn)相關(guān)稅種適用范圍可以看出，房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)稅的

范疇之內(nèi)，兩者之間的最大區(qū)別是：房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，其征稅對象僅為房產(chǎn)，而房地

產(chǎn)稅征稅對象既包括了房產(chǎn)也包括了房產(chǎn)占用的土地。我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)稅醞釀推出的大背景下，房地產(chǎn)直接相關(guān)的

6

個稅種存在進(jìn)一

步梳理適用范圍和整合、優(yōu)化的空間。此外，除了已經(jīng)推行針對個人居住用房的房產(chǎn)稅

的上海和重慶以外，根據(jù)百度百科資料，目前，中國其余城市執(zhí)行的房產(chǎn)稅主要是針對

房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人和使用人——即主要是針對企業(yè)

經(jīng)營用房。同時，房產(chǎn)稅按照房屋的余值（房屋原值一次性減去

10%--30%后的余值）

或出租房屋的租金收入征收。按照房產(chǎn)余值計征的，房產(chǎn)稅年稅率為

1.2%；按房產(chǎn)租金

收入計征的，年稅率為

12%。2.

現(xiàn)有的房產(chǎn)稅實(shí)踐——上海、重慶中國早在

2009

年就開始探索相關(guān)的房產(chǎn)稅政策改革。2011

年

1

月

27

日，上海和

重慶分別宣布開征房產(chǎn)稅。2.1

上海房產(chǎn)稅內(nèi)容上海市房產(chǎn)稅征收自

2011

年開始。根據(jù)百度百科資料，征收對象是上海市居民家

庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新

建商品住房)

以及非上海市居民家庭在上海市新購的住房。根據(jù)百度百科資料，上海房產(chǎn)稅稅率是：房產(chǎn)稅按應(yīng)稅住房市場交易價格的

70%計

算繳納，適用稅率

0.6%；對住房每平方米市場交易價格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科?/p>

均銷售價格

2

倍(含

2

倍)的，稅率暫減為

0.4%。上海市房產(chǎn)稅的免征部分為人均住房面

積小于

60

平米部分可以免征房產(chǎn)稅，體現(xiàn)保護(hù)剛需的政策目的。2011

年之前的上海市房產(chǎn)稅主要是對經(jīng)營性房產(chǎn)征收，自

2011

年對個人住房開證

后上海市房產(chǎn)稅收入逐步快速上行。截止

2020

年，上海市征收的房產(chǎn)稅收入為

198.7

億元，同比下滑

8.35%（我們認(rèn)為這是由于

2020

年疫情影響所致）。2.2

重慶房產(chǎn)稅內(nèi)容重慶市房產(chǎn)稅征收也是自

2011

年開始。根據(jù)百度百科資料，重慶市首批納入房產(chǎn)

稅征收對象的住房為：1．個人擁有的獨(dú)棟商品住宅。2．個人新購的高檔住房。高檔住

房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價

2

倍（含

2

倍）以上的住房。3．在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上

的普通住房（包括新建商品住房和存量住房）。根據(jù)百度百科資料，重慶市房產(chǎn)稅的適用稅率是：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面

積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價

3

倍以下的住房，稅率為

0.5%；3

倍（含

3

倍）至

4

倍的，稅率為

1%；4

倍（含

4

倍）以上的稅率為

1.2%。在

重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購首套及以上的普通住房，稅率為

0.5%。根據(jù)百度百科資料，重慶市房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)計算公式是應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建

筑面積交易單價×稅率。其中：應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅

面積后的面積。免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。

納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為

180

平米；新購的獨(dú)棟商品住

宅、高檔住房，免稅面積為

100

平米。同時，根據(jù)百度百科資料，重慶市的房產(chǎn)稅明確了稅收收入的使用范圍：個人住房

房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)。2011

年之前的重慶市房產(chǎn)稅主要是對經(jīng)營性房產(chǎn)征收，自

2011

年對個人住房開證

后重慶市房產(chǎn)稅收入逐步快速上行。截止

2020

年，重慶市征收的房產(chǎn)稅收入為

71.7

億

元，同比下滑

1.92%（我們認(rèn)為這是由于

2020

年疫情影響所致）。2.3

上海\重慶房產(chǎn)稅實(shí)施后市場情況2011

年上海市試點(diǎn)房產(chǎn)稅以來，商品房銷售額震蕩上行，房價增速基本與全國平均

水平同步。截止

2021

年前三季度，上海商品房銷售額

4866.3

億元，同比增加

17.2%。

2021

年三季度末，上海住宅平均價格增速為

4.17%，略高于百城房價增速

3.4%。2011

年重慶市試點(diǎn)房產(chǎn)稅以來，商品房銷售額震蕩上行，房價增速基本與全國平均

水平同步。截止

2021

年前三季度，重慶商品房銷售額

4763.7

億元，同比增加

10.3%。

2021

年三季度末，重慶住宅平均價格增速為

5.12%，略高于百城房價增速

3.4%。3.

房產(chǎn)稅是財稅調(diào)節(jié)機(jī)制，有利實(shí)現(xiàn)共同富裕我們認(rèn)為，大部分國家的房產(chǎn)稅采用分檔稅制有助于對不同區(qū)域、價值或區(qū)域的房

屋給予不同的稅率，從而起到調(diào)節(jié)貧富差距的作用。對比其他國家的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，

可以發(fā)現(xiàn)其他國家一般針對公益性質(zhì)地產(chǎn)，或者對低收入、學(xué)生等特定人群實(shí)行優(yōu)惠政

策，一般采用減免稅額、較低稅率、抵扣個稅等方式，相對來說免除的范圍和群體較少。3.1

房產(chǎn)稅收入是土地出讓金的良性補(bǔ)充我們認(rèn)為，隨著中國人口紅利逐步結(jié)束，一方面，新房銷售面臨逐步下降，相應(yīng)地

土地出讓金也將下降。另一方面，隨著房地產(chǎn)稅制改革等長效機(jī)制的確立，房地產(chǎn)稅逐

步補(bǔ)充土地出讓金成為政府主要的收入來源是長效機(jī)制一部分。假設(shè)

2020

年底中國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積

39.8

平米/人，而

當(dāng)年中國城鎮(zhèn)常住人口是

9.02

億人，因此可以知道

2020

年底中國城鎮(zhèn)住宅建筑面積總

和是

358.99

億平米。而

2020

年底中國城鎮(zhèn)住宅平均價格是

9860/平米，則可知道

2020

年底中國城鎮(zhèn)住宅總價值估算值是

353.97

萬億元。假設(shè)未來中國推出房地產(chǎn)稅率是

1%，征稅評估基準(zhǔn)折扣是

70%，則可知道當(dāng)年我

國房地產(chǎn)稅收入為

2.48

萬億元，占

2020

年中國土地出讓金收入

8.41

萬億元的

29.45%。通過敏感性測試，我們假設(shè)如果征稅評估基準(zhǔn)折扣在

70%左右，則房地產(chǎn)稅稅率至

少在

3.4%以上才能保證

2020

年的土地出讓金

8.41

萬億元被完全替換。3.2

房地產(chǎn)稅對居民收支影響不大假設(shè)

2020

年底中國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積

39.8

平米/人，而

2020

年底中國城鎮(zhèn)住宅平均價格是

9860

元/平米，則可推算

2020

年底中國城鎮(zhèn)人均住

宅價值測算是

39.24

萬元。假設(shè)未來中國推出的房地產(chǎn)稅率是

1%，征稅評估基準(zhǔn)折扣是

70%，則可以知道當(dāng)

年中國城鎮(zhèn)人均房地產(chǎn)稅支出為

2747.0

元，占

2020

年中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

43834

元的

6.27%。通過敏感性測試，我們知道如果征稅評估基準(zhǔn)折扣在

70%左右，則房地產(chǎn)稅稅率至

少在

1.6%以上才會導(dǎo)致【人均房地產(chǎn)稅支出占人均可支配收入的比】超過

10%以上。3.3

房地產(chǎn)稅對共同富裕價值明顯我們認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革，涉及增量和存量部分分配，是調(diào)節(jié)收入和財富分配的重

要手段之一。合理且適度推進(jìn)房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距；有利于合理

調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會公平。此外，在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)稅改革也有利于引導(dǎo)居民

合理住房消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)約集約用地。4.

行業(yè)后續(xù)發(fā)展判斷和試點(diǎn)城市預(yù)測4.1

供給側(cè)改革背景下需求側(cè)政策將同向保持力度我們在

2021

年

9

月

30

日外發(fā)報告保證合理供給，結(jié)構(gòu)性寬信用或?yàn)橼厔葜袕?qiáng)

調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)政策方向分供給側(cè)和需求側(cè)兩部分。我們認(rèn)為，行業(yè)供給側(cè)改革大背景下，短期市場存在信用過度緊張趨勢，后續(xù)寬信

用是方向。與此同時，我們要看到供給側(cè)改革會壓降房地產(chǎn)投資和土地購臵，一定程度

限制未來新增供應(yīng)量。我們認(rèn)為，在以上大背景下，供給側(cè)政策可以調(diào)整節(jié)奏，但需求側(cè)政策難放松。否

則短期供需不平衡會影響價格穩(wěn)定預(yù)期。房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)市場需求預(yù)期、價格預(yù)期的重

要手段，在當(dāng)前時點(diǎn)出現(xiàn)并不意外。4.2

后續(xù)試點(diǎn)城市預(yù)測我們暫時無法判斷未來具體試點(diǎn)城市。但考慮“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”需要，我

們預(yù)計房價漲幅和房價收入比應(yīng)該是考核指標(biāo)之一。根據(jù)過去十年間（2011

年

9

月至

2021

年

9

月）中國各城市住宅平均價格漲幅情況，

我們認(rèn)為，十年間平均房價漲幅在

80%以上的城市存在較大可能性需要率先試點(diǎn)房地產(chǎn)

稅，這些