本文格式為Word版，下載可任意編輯——空置物業(yè)也應(yīng)收取物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用糾紛在物業(yè)管理糾紛中最常見,也最普遍。目前各地物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)中普遍存在的沖突主要集中在空置物業(yè)收費(fèi)方面,即辦理入住手續(xù)后長期(6個月以上)不入住的及入住后長期(6個月以上)不使用的空置物業(yè)如何收費(fèi)的問題。

過去南京地區(qū)普遍采取的實(shí)際做法是空置物業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的50%收取,2022年11月修改的《南京市物業(yè)管理收費(fèi)手段》將空置物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的70%,空置物業(yè)收費(fèi)問題的沖突在于:業(yè)主認(rèn)為,空置物業(yè)并未實(shí)際入住使用,那么物業(yè)管理企業(yè)供給的管理服務(wù)業(yè)主并未實(shí)際享受到,依舊要收取一半以上的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用鮮明不合理;物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為,業(yè)主入住使用與否并不影響物業(yè)管理企業(yè)的管理本金,其依舊要對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體物業(yè)及相關(guān)公共設(shè)施設(shè)備和公共場地舉行管理,故業(yè)主應(yīng)當(dāng)全額交費(fèi)。

筆者認(rèn)為,物業(yè)管理企業(yè)對空置的物業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是有法律依據(jù),也是正值合理的。第一,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì),物業(yè)管理既包括對物業(yè)本身的管理,還包括對人的行為的管理,而對物業(yè)的管理那么主要是對與物業(yè)相配套的公共設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)公共場地的管理、修理、養(yǎng)護(hù)等,業(yè)主對其物業(yè)專有全體權(quán)片面的使用與否并不影響物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和范圍。

其次,從權(quán)利處分原那么來看,物權(quán)的處分具有十足性和任意性的特點(diǎn),但這種處分不得損害公共利益、其他區(qū)分全體權(quán)人和他人的利益,業(yè)主對物業(yè)不使用既是其對自身權(quán)利的一種處分,也是一種特殊方式的使用,更加是相對空置的物業(yè),業(yè)主并不是十足不使用,而是無意使用或用于堆放閑置物品等其他用途。假設(shè)空置物業(yè)的業(yè)主可以不繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),那么必然加重其他區(qū)分全體權(quán)人的繳費(fèi)義務(wù),損害其合法利益。

第三,從權(quán)利義務(wù)相一致的原那么來看,物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備和場地的管理,空置物業(yè)的業(yè)主本人雖然未直接享受到物業(yè)管理服務(wù),但其全體的物業(yè)事實(shí)上是享受到了這種物業(yè)管理服務(wù)。

第四,從法律規(guī)定來看,在業(yè)主尚未添置物業(yè)成為業(yè)主之前的前期物業(yè)管理中,未出售及未交付的物業(yè)也是應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,只是繳費(fèi)的主體為開發(fā)企業(yè),而不是業(yè)主,假設(shè)在物業(yè)出售并交付后,僅僅由于業(yè)主自身的理由長期不入住使用,而不負(fù)擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用對物業(yè)管理企業(yè)也是有違公允原那么的。

第五,從物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)方法來看,如前所述,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)以物業(yè)面積的大小為依據(jù),與業(yè)主的行為并無必