生活“園”來如此揚(yáng)州萬科GZ229營銷地塊提報(bào)營銷策劃房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)金融服務(wù)資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)信息智庫咨詢土地顧問品牌顧問商業(yè)運(yùn)管營銷策略銷售代理小鎮(zhèn)運(yùn)營合富金融合富美筑房王電商萬科第五園站在現(xiàn)代看歷史，追求自然景觀萬科朗潤園站在現(xiàn)代看未來，追求精神氣度真正的“園”生活追求自然景觀與精神氣度的統(tǒng)一灣里的房子城里的園子天下玉，揚(yáng)州工灣頭打造首個(gè)玉器小鎮(zhèn)臨江之群，璞石無光千年磨礪，溫潤有方骨子里的“玉”精神揚(yáng)州萬科又造一“園”能否引領(lǐng)當(dāng)下?lián)P州高端改善市場(chǎng)潮流p市場(chǎng)解析p項(xiàng)目定位p營銷策略p團(tuán)隊(duì)介紹土地市場(chǎng)——揚(yáng)州進(jìn)入“全城看，全城選，全城買”的格局明年預(yù)計(jì)38家純新盤上市，而明年將達(dá)到50多家在售樓盤，隨著高地價(jià)盤入市，揚(yáng)州正式步入2萬+，而8000以上高地價(jià)盤集中東區(qū)及輻射區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境惡劣，2021年揚(yáng)州將進(jìn)入全城看房，全城選房，全城買房的競(jìng)爭(zhēng)格局，本項(xiàng)目應(yīng)狠抓地緣，收客全城機(jī)會(huì)點(diǎn)：西區(qū)項(xiàng)目少，作為同價(jià)值，同價(jià)格的區(qū)域，客戶來源可重點(diǎn)挖掘1萬5-2萬僅2個(gè)2020年揚(yáng)州7000地價(jià)以上一覽表7千-8千8千-1萬1萬以上2萬左右至少10個(gè)52萬加至少6個(gè)44332221111111100000000000000000西區(qū)廣陵新城主城東區(qū)東區(qū)東北區(qū)北區(qū)西區(qū)新城東南新城南區(qū)宏觀市場(chǎng)——2021年揚(yáng)州市場(chǎng)庫存激增，東區(qū)成為揚(yáng)州2021年的主戰(zhàn)場(chǎng)短期供求關(guān)系健康，成交穩(wěn)步攀升，可售周期下降至6.4個(gè)月，2021年預(yù)計(jì)可售貨值激增至499萬㎡，遠(yuǎn)高于近3年揚(yáng)州成交均量。尤其以東區(qū)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，相反，西區(qū)及西區(qū)輻射的區(qū)域（西區(qū)新城，西南，西北區(qū)域等）競(jìng)爭(zhēng)小，可作為后期主力客戶挖掘揚(yáng)州近5年商品住宅年度供銷價(jià)情況供應(yīng)(萬㎡）成交(萬㎡)均價(jià)(元/㎡）35029.96%10.65%9.29%180001658716000300-0.96%25.25%137151517714000250105531039310293120002001000015021726326727033031332230027622780001611816000100400050200002015年2016年2017年2018年2019年2020年0

揚(yáng)州市場(chǎng)供需關(guān)系預(yù)測(cè)(單位:萬㎡）600500499.41萬㎡2021年北區(qū)預(yù)67.1市場(chǎng)缺口：219.41萬㎡計(jì)新增貨量400105.22021年南區(qū)預(yù)計(jì)新增貨量280萬㎡42.32021年西區(qū)預(yù)300計(jì)新增貨量128.62021年東區(qū)預(yù)200計(jì)新增貨量28025.011005.75揚(yáng)州目前各區(qū)69.84域剩余庫存55.610近3年揚(yáng)州成交均量 2021年可售貨量（庫存+新增）（數(shù)據(jù)說明：東區(qū)為廣陵新城+主城東區(qū)+東區(qū)；西區(qū)為西區(qū)新城+西區(qū)；北區(qū)為東北區(qū)+北區(qū)；南區(qū)為東南新城+南區(qū)）以揚(yáng)州區(qū)域內(nèi)近3年年均成交量280萬㎡，推算截至2020年年底，全年市場(chǎng)剩余貨量154.2萬㎡，根據(jù)一般高周轉(zhuǎn)開發(fā)商年目標(biāo)15-20億倒推各區(qū)域2021年需完成的貨量345.21萬㎡，合計(jì)499.41萬㎡，市場(chǎng)遠(yuǎn)不足以支撐，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)集中與東區(qū)及南區(qū)，在全城看房的今天，客戶重點(diǎn)挖掘?qū)ο髴?yīng)立足西區(qū)（以西區(qū)新城為主）。市區(qū)成交天梯圖——全市改善類產(chǎn)品市場(chǎng)份額提升，符合本案主力產(chǎn)品區(qū)間洋房120-150㎡需求為主，其中120-130㎡最多，其次為130-140，140-150㎡持平?？們r(jià)天花板至260萬別墅150-200㎡需求為主，其次為200-250㎡。總價(jià)天花板至360萬2020年市區(qū)成交天梯圖——洋房2020年市區(qū)成交天梯圖——?jiǎng)e墅200-240240-280280-320360-400400-500面積段320-360500以上小計(jì)130-14040000004140-15000000000150-2000253811139192234200-25000123018556250-30000010603652300-35000000000350以上000006410151小計(jì)42550463347356區(qū)域板塊產(chǎn)品——本案主力143㎡處在高流速，低庫存區(qū)域，大面積165㎡流速穩(wěn)定，供不應(yīng)求，疊加類產(chǎn)品供貨少，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)揚(yáng)州東區(qū)區(qū)域板塊90-150㎡處于高流速，尤其以100-120㎡流速最高，高流速區(qū)域內(nèi)，140-150㎡庫存最低，大面積改善產(chǎn)品160-180㎡流速穩(wěn)定，供大于求，疊加類供貨及庫存處于最低值，存在較大市場(chǎng)機(jī)遇1800揚(yáng)州東區(qū)區(qū)域板塊庫存和流速情況20年成交套數(shù)庫存套數(shù)流速(套/月)140131高流速1600157214621221201400120010008006004002000

114595920778998538077676766244331026090以下90-100100-110110-120120-130130-140√150萬180-200萬210-230萬以下低庫存5528961515140-150150-160√250-300萬

大面積改善疊加類產(chǎn)品供貨少流速穩(wěn)定存在一定的市場(chǎng)機(jī)遇供大于求145156214233023140160-180180-200200-250250-300√√300萬400萬以上以上100806040200區(qū)域板塊市場(chǎng)——板塊容量激增，本案雖所處第二價(jià)格梯隊(duì)板塊，但應(yīng)晉升價(jià)格第一梯隊(duì)東區(qū)主城板塊歷年成交情況 板塊價(jià)格梯度——第二價(jià)格梯隊(duì)80 無供貨706050403020100

本案2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年廣陵產(chǎn)業(yè)園 廣陵新城 老東區(qū) 灣頭板塊機(jī)會(huì)—根據(jù)全城買房看房的邏輯，第一及第二價(jià)格梯隊(duì)板塊均為我項(xiàng)目挖掘客戶點(diǎn)，以高流速，底庫存為主揚(yáng)州第一及第二價(jià)格梯隊(duì)各板塊成交庫存情況302518.4

近3年年均成交(萬㎡)當(dāng)前庫存(萬㎡)高流速24.87高流速高流速低庫存20.87低庫存低庫存17.4410.1410.8510.5610.26107.938.085.583.353.993.625.4153.292.852.671.811.370二城文峰廣陵新城京華香茗湖西拓老東區(qū)灣頭梅嶺蔣王競(jìng)品分布圖根據(jù)目前全城看，全城選，全城買的格局，本案競(jìng)品應(yīng)立足全城。競(jìng)品分2類，1.價(jià)格競(jìng)品——18000以上的項(xiàng)目以洋房為主2.產(chǎn)品競(jìng)品——涵大戶型洋房，大平層，疊加別墅的項(xiàng)目瘦西湖壹號(hào)院（GZ111）

美的禹州大河（GZ178）

在售上市競(jìng)品即將上市競(jìng)品樓面價(jià)：8950元／㎡建筑面積：10.09萬㎡容積率：1.22綠地健康城（GZ100）樓面價(jià)：2483元／㎡建筑面積：37萬㎡容積率：1.37華建GZ209樓面價(jià)：8950元/㎡成交時(shí)間：2020年7月恒通、景宇GZ230樓面價(jià)：11506元/㎡成交時(shí)間：2020年11月中信泰富GZ231樓面價(jià)：10025元/㎡成交時(shí)間：2020年11月中信泰富錦辰（GZ135）樓面價(jià)：8326元／㎡建筑面積：9.9萬㎡容積率：1.90九龍灣GZ235樓面價(jià)：10829元/㎡成交時(shí)間：2020年11月

樓面價(jià)：8952元／㎡建筑面積：30萬㎡容積率：1.67奧園觀湖尚居建筑面積：44萬㎡容積率：1.6中南GZ221樓面價(jià)：8527元/㎡成交時(shí)間：2020年11月

中信泰富GZ238樓面價(jià)：9694元/㎡成交時(shí)間：2020年11月遠(yuǎn)洋廣陵宸章（GZ190）樓面價(jià)：8544元／㎡建筑面積：6.4萬㎡容積率：1.83安居GZ210樓面價(jià)：14250元/㎡成交時(shí)間：2020年10月綠地也今東南（GZ128）樓面價(jià)：6153元／㎡建筑面積：23.8萬㎡容積率：1.31景瑞GZ212樓面價(jià)：9121元/㎡成交時(shí)間：2020年9月競(jìng)品航道圖——待本案入市時(shí)，庫存為全盤推售中全年最低值，適逢全盤集中推售，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)惡劣，項(xiàng)目應(yīng)提早入市，搶收全城高端改善客戶競(jìng)品分類

項(xiàng)目名稱 2021可售庫存 已推已售 首開時(shí)間

月均流速

2021年3月底 2021年6月底 2021年9月底 2021年12月底庫存 庫存 庫存 庫存未來競(jìng)品在售競(jìng)品

中信泰富GZ231華建GZ209安居GZ210金地GZ215中信泰富GZ238恒通GZ230中南GZ221景瑞GZ212金通華GZ189九龍灣GZ235遠(yuǎn)洋廣陵宸章美的禹州大河金輝棲湖云庭瘦西湖壹號(hào)院綠地健康城綠地也金東南中信泰富錦園奧園觀湖尚居

12.47/2021.0715.76/2021.0412.09/2021.0714.01/2021.0412.7/2021.0914.2/2021.058.09/2021.063.8/2021.047.58/2021.0912.36/2021.105.52/2021.0229.790.712020.1220.030.672021.0120.0617.632019.1211.7212.162020.045.88.01（別墅）2018.082.81.8（別墅）2018.08(別墅)

預(yù)估0.6預(yù)估0.8預(yù)估0.3預(yù)估0.6預(yù)估0.5預(yù)估0.5預(yù)估0.7預(yù)估0.6預(yù)估0.4預(yù)估0.5預(yù)估0.30.40.31.31.50.30.1

未上市未上市11.29.4未上市13.3610.88.4未上市未上市11.110.1未上市12.2110.48.6未上市未上市12.110.5未上市13.2最11.511.1未上市7.09佳4.82.7未上市2入0.2清盤未上市未上市市7.15.8未上市未上市時(shí)未上市11.35.024.02機(jī)3.22.228.5927.325.824.619.0318.117.116.116.0612.18.14.17.222.7清盤清盤4.83.82.81.82.52.21.61.3合計(jì) 208.78 / / / 83.22 118.08 137.8 128.1競(jìng)品分析——本案項(xiàng)目產(chǎn)品密度低，高端改善產(chǎn)品更純粹競(jìng)品均為品牌開發(fā)商，項(xiàng)目產(chǎn)品均有洋房，疊加項(xiàng)目較少，產(chǎn)品方面跨度較大，與本案存在較大差別，容積率本案處于較低值，占地規(guī)模較小項(xiàng)目開發(fā)商物業(yè)類型產(chǎn)品占地面積（萬㎡）容積率總建面積（萬㎡）本案萬科、華鴻嘉信洋房、疊加125-185㎡3.91.45.4遠(yuǎn)洋廣陵宸章遠(yuǎn)洋洋房、高層90-125㎡2.51.836.4美的禹洲·大河美的+禹洲高層、洋房105-144㎡17.91.6443.6金輝棲湖云庭金輝洋房95-169㎡9.31.5220.7瘦西湖壹號(hào)院富景洋房、疊加145-160㎡4.81.210.1綠地健康城綠地高層、洋房、疊加98-165㎡20.21.3737.7綠地也今東南綠地洋房87-170㎡12.91.3323.8中信泰富錦辰中信高層、洋房110-167㎡5.21.99.9市場(chǎng)總結(jié)大 小 近全城看房，全城選房，全城產(chǎn)品符合區(qū)域板塊內(nèi)高流速，本案對(duì)比揚(yáng)州同價(jià)格，同產(chǎn)低庫存的格局，大面積改善買房的格局形成，應(yīng)抓地緣，品的項(xiàng)目，本案優(yōu)勢(shì)在于容類產(chǎn)品流速穩(wěn)定存在較大市收全城，此外50多家新盤在積率密度更低，改善產(chǎn)品更場(chǎng)，本案應(yīng)與全城同價(jià)格，售，以東區(qū)競(jìng)爭(zhēng)最激勵(lì)純粹同產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)p市場(chǎng)解析p項(xiàng)目定位p營銷策略p團(tuán)隊(duì)介紹萬科TOP“園”地產(chǎn)“奢侈品”的代名詞奢侈品的趨勢(shì)：成為流行的“大眾”奢侈品客戶規(guī)律01

先知單純的認(rèn)可消費(fèi)品，或其粉絲，或其真正的了解消費(fèi)品，稱為“火種”傳教士從產(chǎn)品中看到獨(dú)特的價(jià)值，發(fā)覺其可承受后，將其作為一項(xiàng)向上貼近，向下區(qū)隔的工具。不自覺間扮演傳教角色信徒被“傳教士”鼓動(dòng)而追隨性消費(fèi)，沒有多少產(chǎn)品鑒別能力。被“消費(fèi)漩渦”卷進(jìn)，產(chǎn)品本身已無意義，消費(fèi)與否已無選擇。消費(fèi)已“符號(hào)化”?！跋戎蔽阌怪靡桑景傅摹跋戎币彩菗P(yáng)州所有高端項(xiàng)目所極力爭(zhēng)取的少數(shù)派“城市領(lǐng)袖”，或商或政。是本案別墅類，大平層類物業(yè)核心單位的靶心客戶。他們或是萬科TOP系的粉絲，老業(yè)主“傳教士”揚(yáng)州當(dāng)?shù)氐闹猩想A層，政商界的骨干級(jí)精英。他們向往（目標(biāo)成為并有可能今后成為）“城市領(lǐng)袖”。但在自我的圈子和公眾眼中，已然是“意見領(lǐng)袖”。他們是本案143-165㎡產(chǎn)品的高端購買者。“信徒”城市中產(chǎn)階級(jí)，職業(yè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，可能是嶄露頭角的新貴，可能是受父母庇佑的小開，可能是辛勤積累的中年人，可能是一夜暴富者……他們是本案128-143㎡的主力購買人群?？蛻舳ㄎ?核心客戶（40%）東區(qū)只買近的高端改善住房現(xiàn)在就是

2 3重要客戶邊緣客戶（30%）（20%）江都 西區(qū)及主城外溢進(jìn)揚(yáng)州改善住房環(huán)境 改善現(xiàn)有住房環(huán)境希望成為心中仰慕客戶標(biāo)簽：向上的“城市峯層”

4補(bǔ)充客戶（10%）鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊縣級(jí)市改善進(jìn)城改善環(huán)境未來將是消費(fèi)者進(jìn)入奢侈品世界只需滿足一個(gè)條件，感受到奢侈品的“價(jià)值”，愿意為之付出高昂的代價(jià)（即金錢）——高橋子枝子《高價(jià)也能暢銷》價(jià)值體系萬科GZ229地塊項(xiàng)目價(jià)值體系城規(guī)品牌配套服務(wù)產(chǎn)品規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃萬科華鴻嘉信交通配套商業(yè)配套教育配套生態(tài)配套物業(yè)服務(wù)健康住宅園系產(chǎn)品玉器小鎮(zhèn)世界500強(qiáng)中國房企no.59高鐵站(東)泰達(dá)Y-MSD華師大附中茱萸灣萬科物業(yè)no.1健康住宅純低密度萬科TOP級(jí)”園”廣陵新城房企前三華東no.2弘陽廣場(chǎng)東育才濱河濕地公園生態(tài)新城萬科三好品牌no.45王府井whatF(Features):萬科品牌/萬科TOP“園”/健康住宅客戶打動(dòng)點(diǎn)我們賣什么？建立強(qiáng)調(diào)關(guān)系A(chǔ)(Advantages)：玉器小鎮(zhèn)/一線河景/廣陵新城與生態(tài)新城的核心客戶買什么？B(Benefits)：萬科TOP園/萬科物業(yè)/萬科品牌/一線河景/健康住宅6CO2+6H2O 光合作用 C6H12O6（CH2O）+6O2C—city—城市0—oasis—綠洲人居【區(qū)位價(jià)值】【生態(tài)價(jià)值】H—human【人居價(jià)值】城市屬性居住屬性廣陵新城+生態(tài)科技城核心+一線河景茱萸灣公園+健康住宅+純低密度洋房別墅光合社區(qū)【物理定位】萬科第三園·雙城核芯·低密洋房·光合社區(qū)案名建議萬科·和園p市場(chǎng)解析p項(xiàng)目定位p營銷策略p團(tuán)隊(duì)介紹線上策略短 1.高價(jià)盤項(xiàng)目8個(gè)月清盤，時(shí)間緊2.TOP“園”輸出時(shí)間短，不利于高端印象塑造長斷

1.板塊價(jià)值兌現(xiàn)時(shí)間長2.板塊規(guī)劃玉器小鎮(zhèn)落地時(shí)間長1.未來的價(jià)格:價(jià)格與現(xiàn)在斷裂2.過去的體驗(yàn):體驗(yàn)與價(jià)格斷裂【項(xiàng)目的推廣問題是時(shí)間的障礙，但我們的解決也與時(shí)間相關(guān)】推廣故事線時(shí)勢(shì)中國參與主導(dǎo)世界進(jìn)程文化自信領(lǐng)馭輸出世界東方已成為全球文化方向標(biāo)揚(yáng)州東區(qū)是江南文化發(fā)源東區(qū)灣頭是揚(yáng)州運(yùn)河的第一灣國際東方是影響世界的當(dāng)代中國生活美學(xué)

主線：產(chǎn)品故事核心價(jià)值豪宅追求居住感受，身份象征，文化底蘊(yùn)，產(chǎn)品細(xì)節(jié)，財(cái)富傳承增值歷史價(jià)值 交通價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 規(guī)劃價(jià)值 生態(tài)價(jià)值 教育價(jià)值 品牌價(jià)值2500年高鐵東站健康住宅萬科園系緊鄰河景華師育才深耕揚(yáng)州歷史沉淀高鐵提速延長生命TOP第一門口的景贏在起跑10年有余匯聚“時(shí)間的美好”生活向往

客戶時(shí)間的感悟時(shí)間的需求先知追求健康，追求極致心智迭代的生活需求傳教士+信徒追求品牌資源產(chǎn)品認(rèn)可渴望富裕時(shí)間做其他事關(guān)鍵詞世界東方

關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞時(shí)間重回故事線：世界的東方時(shí)間寓意：本案作為萬科TOP園“重回”豪宅頂端推廣策略首開前推廣策略統(tǒng)籌長線戰(zhàn)役短爆拆分，匹配階段價(jià)值全渠道覆蓋輸出針對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)匹配爆點(diǎn)事件吸引市場(chǎng)，構(gòu)筑廣告形象與信息網(wǎng)的結(jié)合站STEP1起勢(shì)期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)案名發(fā)布展廳開放關(guān)鍵 營造勢(shì)能碾壓任 引發(fā)全城關(guān)注務(wù)

STEP2 STEP3 STEP4蓄客期引流期引爆期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)品牌發(fā)布會(huì)示范區(qū)開放項(xiàng)目首開產(chǎn)品概念碾壓 現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)?zāi)雺?短爆吸引熱議開啟強(qiáng)勢(shì)蓄水 城市流量導(dǎo)入 深夜教育洗客第一階段階時(shí)代占位世界東方段主解決:聲勢(shì)碾壓客戶題品牌起勢(shì)推廣線用好微信主陣地和權(quán)威媒體，時(shí)勢(shì)論和文脈學(xué)在揚(yáng)州講好時(shí)代下的國際東方故事推證動(dòng)驗(yàn)世界重回東方時(shí)間事件線圈層線文化領(lǐng)銜&蓄客前置2針對(duì)圈層客戶進(jìn)行定向的主題打核心動(dòng)作：展廳案名發(fā)布兌現(xiàn)線下陣地:文化生活館定制活動(dòng)邀請(qǐng)，預(yù)告生活質(zhì)感線上傳播：東方國際文化自覺體驗(yàn)

解題思路中國>揚(yáng)州我不是一個(gè)揚(yáng)州豪宅是一個(gè)中國豪宅項(xiàng)目對(duì)客戶形成聲勢(shì)碾壓第一階段巡禮·世界的東方風(fēng)潮生活概念展廳玻璃磚墻世界東方風(fēng)潮實(shí)驗(yàn)空間揚(yáng)州首個(gè)跨界東方文化LAB廳參考愛馬仕&香奈兒的玻璃磚店面設(shè)計(jì)，在城市展廳當(dāng)中搭建一面玻璃磚墻吸睛在旗艦展廳以傳統(tǒng)文化琉璃的現(xiàn)代使用手法遙相呼應(yīng)玉文化+國際東方裝飾風(fēng)格+中式茶具定制一個(gè)特殊的文化活動(dòng)體驗(yàn)區(qū)，在這個(gè)部分用充滿議論感的設(shè)計(jì)xio作為概念引出國際東方美學(xué)與生活方式講述國際東方的時(shí)代趨勢(shì)論，展廳含有部分私密隔斷空間，用于本階段前置蓄客的定制化圈層活動(dòng)場(chǎng)景第一階段禮遇·世界的東方風(fēng)潮生活定制禮本案萬科X茶靈CHALING世界東方風(fēng)潮伴手禮揚(yáng)州首個(gè)國際東方文化奢牌的伴手禮選取LVMH旗下以云南普洱茶為元素打造的東方元素高端生活美學(xué)品牌為A類客戶或者萬科的朋友定制具備項(xiàng)目國際東方風(fēng)潮+價(jià)值感兼?zhèn)涞臇|方風(fēng)格伴手禮，禮盒內(nèi)容為CHALING+對(duì)標(biāo)品牌國際東方生活美學(xué)理念的卡片第一階段禮遇·世界的東方風(fēng)潮生活定制禮多元化的東方文化當(dāng)代設(shè)計(jì)生活第一階段線上傳播：案名發(fā)布奠定項(xiàng)目故事線之下的國際東方基調(diào)線上傳播第一波亮相，安名正式全球公布案名概念先導(dǎo)預(yù)告小視頻（03.01）【先導(dǎo)·玉鑒文明序幕】玉，石之美，比王字多一點(diǎn)Fromfarawayyoushare即使身為王，亦會(huì)在時(shí)間里淹沒thismomentwithus有了玉，便多了一點(diǎn)能與時(shí)間并肩的力量有玉而安，身體因此安住，大地因此安住以玉為鑒，時(shí)代因此雋永，時(shí)間因此被鑒證在永恒的祈愿與向往中CHINA·YANGZHOU【48小時(shí)后，同演進(jìn)文明進(jìn)程的全新序幕】第二階段階段 城市占位高鐵新城主題 解決:能級(jí)碾壓客戶

解題思路高鐵新城>廣陵+生態(tài)證驗(yàn)事件線文化領(lǐng)銜1大核心動(dòng)作：京杭之心品牌發(fā)布會(huì)[時(shí)代之下，時(shí)間之上]

土地深度解析+產(chǎn)品首發(fā)推廣線 配合朋友圈+各大V解析利用發(fā)布會(huì)制造咖位發(fā)言，價(jià)值新聞化傳播，建立全新土地概念推動(dòng)世界重回東方時(shí)間圈層線兌現(xiàn)高定運(yùn)維以城市展廳作為主要陣地在定制的上下文化空間進(jìn)行私密的高定圈層活動(dòng)

我不是一個(gè)廣陵新城，生態(tài)科技城是一個(gè)高鐵新城對(duì)客戶形成聲勢(shì)碾壓第二階段線上傳播：品牌勢(shì)能&土地炒作鏈接城市展廳與禮品話題炒作，兩大品牌價(jià)值強(qiáng)勢(shì)輸出向揚(yáng)州市場(chǎng)建立品牌認(rèn)知，為即將到來的品牌發(fā)布會(huì)造勢(shì)1.0德科地產(chǎn)頻道《揚(yáng)州正在提速，萬科正在改變丨劉德科》以連淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路的開通作為切入點(diǎn)，輸出新的板塊價(jià)值見證兩個(gè)盛世的相融交匯大運(yùn)河第一灣萬科&華鴻嘉信的交匯珍藏兩個(gè)時(shí)代的興盛所向

板塊定位系列刷屏#鑒證城市的偉大時(shí)刻#①大運(yùn)河開始入揚(yáng)州的第一灣②廣陵新城+科技生態(tài)新城的匯集之處③城市文明中軸上的國際生活區(qū)第二階段核心事件：【遠(yuǎn)見世界的東方】品牌發(fā)布會(huì)配合智庫人物強(qiáng)化土地價(jià)值的稀缺屬性，重定板塊概念國際東方生活產(chǎn)品首露，迭代性產(chǎn)品概念公布更多免費(fèi)方案資料加微信：chuangshiji02發(fā)布會(huì)地址：京杭之心YANGZHOUBRANCHVENUETHEHEARTOFBEIJINGHANGZHOU#世界運(yùn)河峰會(huì)永久會(huì)議遺址揚(yáng)州的時(shí)代全球文化名片#第二階段時(shí)間的朋友核心事件：【遠(yuǎn)見世界的東方】品牌發(fā)布會(huì)邀請(qǐng)羅振宇揭開揚(yáng)州關(guān)于文化，關(guān)于歷史時(shí)間的沉淀也側(cè)方突出我們的主題遠(yuǎn)見世界的東方時(shí)間第三階段階東方宅園國際居所段主解決:體驗(yàn)?zāi)雺嚎蛻纛}產(chǎn)品深度解析+時(shí)間恒產(chǎn)支線推廣線全渠道媒體覆蓋性輸出產(chǎn)品價(jià)值強(qiáng)調(diào)本案的國際東方產(chǎn)品復(fù)合屬性同時(shí)具有收藏的時(shí)間價(jià)值推證動(dòng)驗(yàn)當(dāng)代江南里的國際居所事件線圈層線體驗(yàn)領(lǐng)銜兌現(xiàn)圈層載入1大核心動(dòng)作：將前期維護(hù)吸引的圈層萬科潤園&百達(dá)翡麗引入售樓處現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行活動(dòng)[世界時(shí)間東方之旅]持續(xù)精準(zhǔn)圈層客戶

解題思路城市打卡點(diǎn)>售樓處我不是一個(gè)地產(chǎn)售樓處是一個(gè)城市網(wǎng)紅人文陣地對(duì)客戶形成體驗(yàn)?zāi)雺簢H東方X時(shí)間造物館峰值記憶+奢侈對(duì)標(biāo)第三階段時(shí)間的匠人核心事件：【世界時(shí)間·東方之旅】示范區(qū)開放針對(duì)國際生活質(zhì)感+時(shí)間+傳承+極致精工理念使用百達(dá)翡麗作為現(xiàn)場(chǎng)的主題腕表策展覽核心品牌現(xiàn)場(chǎng)重點(diǎn)體驗(yàn)+價(jià)值內(nèi)容輸出規(guī)劃本案項(xiàng)目示范區(qū)當(dāng)代東方美學(xué)造園示范區(qū)

百達(dá)翡麗IP城市聯(lián)展家族傳世作品的極致體驗(yàn)

精神對(duì)標(biāo)X形象客戶生活習(xí)慣體驗(yàn)家藝術(shù)品位主題樣板示范區(qū)第三階段峰值記憶點(diǎn)【空中花園】

【通道】關(guān)鍵道具：金屬瓊花植株

關(guān)鍵道具：竹林位置：售樓處大廳參考：南京涵碧樓-金屬梅花樹銷講內(nèi)容：①揚(yáng)州市花的當(dāng)代解構(gòu)再設(shè)計(jì)，本案對(duì)城市文化+

位置：售樓處內(nèi)通道參考：北京望京凱悅-大堂竹林銷講內(nèi)容：①何園與個(gè)園的竹林意向復(fù)刻，闡述品牌對(duì)城市東方文脈傳承+國際再設(shè)計(jì)復(fù)興當(dāng)代生活美學(xué)

的深入了解②現(xiàn)代手法+傳統(tǒng)元素，整個(gè)項(xiàng)目為揚(yáng)州帶來的又一個(gè)園系產(chǎn)品

②對(duì)標(biāo)圈層的玉，君子向上的精神③強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目為當(dāng)代精神貴族階層定制居所第三階段奢侈對(duì)標(biāo)【會(huì)客洽談區(qū)】

【會(huì)客洽談區(qū)】關(guān)鍵道具：特選區(qū)域綠楊春茶，揚(yáng)州特產(chǎn)，中國國

關(guān)鍵道具：酒泉夜光杯，獲全國旅游商品研評(píng)會(huì)金家地理標(biāo)志產(chǎn)品

獎(jiǎng)、輕工部優(yōu)秀出口產(chǎn)品銀質(zhì)獎(jiǎng)、全國工藝美術(shù)行位置：洽談區(qū)銷講內(nèi)容：①茶葉的稀缺+制作過程考究故事，關(guān)聯(lián)講項(xiàng)目對(duì)

業(yè)優(yōu)秀質(zhì)量管理獎(jiǎng)等18項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)位置：洽談區(qū)銷講內(nèi)容：產(chǎn)品的對(duì)標(biāo)內(nèi)容

①用傳統(tǒng)的夜光杯（玉）遙相呼應(yīng)本項(xiàng)目的地塊②使用大明寺泉（天下第五泉）進(jìn)行沖泡，萬科對(duì)于揚(yáng)州歷史的傳承+以唐宋名士飲茶款帶圈層

玉器小鎮(zhèn)，以匠心VS萬科園系的匠心，也是生活方式的機(jī)制美學(xué)表現(xiàn)線下策略渠道拓客思路STEP1

STEP2

STEP3

STEP4客戶摸查

拓客鋪墊

拜訪邀約

特權(quán)接待1.搜查客戶的邏輯1.萬科分享家大會(huì)1.標(biāo)準(zhǔn)拜訪流程1.日常客戶維護(hù)2.2.高端私宴2.不同階段拜訪2.特權(quán)接待服務(wù)直接客戶獲取3.激活老業(yè)主搜查客戶邏輯預(yù)設(shè)房價(jià)支付門檻及家庭財(cái)富水準(zhǔn)鎖定客戶對(duì)應(yīng)的渠道用車存款老城企業(yè)高端小區(qū)行會(huì)場(chǎng)所車價(jià)通常占年收約等首付新房價(jià)*80%當(dāng)?shù)匦袠I(yè)商會(huì)按當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平入的70%-90%，取協(xié)會(huì)，工商聯(lián)設(shè)量化額度中間值80%計(jì)

單價(jià)2萬/㎡，主力143㎡，總價(jià)300萬以上首付120萬（二套房40%），月供10000元（按30年算）主力143㎡，家庭可支配資金不少于120萬，年收入不低于40萬(月供/30%*12）①價(jià)格35萬以上的車主②存款在120萬以上或等額理財(cái)產(chǎn)品的銀行儲(chǔ)戶③當(dāng)?shù)丶案浇铣菂^(qū)16000元/㎡以上二手的業(yè)主④當(dāng)?shù)厣虝?huì)（揚(yáng)州老板）的會(huì)員⑤高端美容院（人均單次消費(fèi)2000元以上）...⑥高端餐飲場(chǎng)所(人均單次消費(fèi)1000元以上）...直接客戶獲取合作方條件針對(duì)供應(yīng)商等合作方(媒體、活動(dòng)、包裝制作等），將提供客戶資源作為合作附帶條件。

資源互換通過活動(dòng)，客戶維護(hù)等形式，以內(nèi)外資源互換吸納新客戶(對(duì)銀行、車行、商會(huì)、協(xié)會(huì)等高端商業(yè)及企事業(yè)單位以提供會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等資源協(xié)辦活動(dòng)形式打入客戶圈層直接客戶獲取高效、便捷、有效

資源購買競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、電信公司、網(wǎng)絡(luò)公司、小區(qū)物業(yè)等渠道購買客戶數(shù)據(jù)(直效獲取定向客戶資源）萬科分享家大會(huì)時(shí)間：2021年4月目的：整合當(dāng)?shù)厮姓莆崭叨丝蛻糍Y源的人，為項(xiàng)目提供客源，也為項(xiàng)目立勢(shì)萬科分享家召集大會(huì)對(duì)象高端商家渠道媒體及企事業(yè)當(dāng)?shù)馗?jìng)品及二合作方單位關(guān)鍵人手經(jīng)濟(jì)行銷售1.名車，名表，名家字畫等奢侈1.定向拓展企業(yè)品銷售經(jīng)理單位中具有影響2.銀行理財(cái)客戶1.重點(diǎn)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亓Σ⒂幸欢ㄔ捳Z1.工程，材料，經(jīng)理，高端商場(chǎng)高端樓盤的銷售權(quán)的關(guān)鍵人活動(dòng)，廣告等與會(huì)員管理人員人員參與2.行業(yè)協(xié)會(huì)代表我項(xiàng)目有關(guān)系往3.高爾夫，出國2.二手經(jīng)濟(jì)行業(yè)3.醫(yī)院學(xué)校等單來的單位旅游等協(xié)會(huì)渠道代表位的組織者4.當(dāng)?shù)刂髁γ襟w4.高端娛樂餐飲客戶經(jīng)理高端私宴——根據(jù)季節(jié)包裝不同的私家宴主題，打造高端稀缺的私家宴，提高客戶體驗(yàn)揚(yáng)州私宴定位：舌尖上的揚(yáng)州四季！把揚(yáng)州四季的特色菜做足，達(dá)到“唯有揚(yáng)州能代言淮揚(yáng)系傳統(tǒng)飲食文化”的境界。以本案《揚(yáng)州宴》為例：第一步：氛圍營造“四香”過去，在揚(yáng)州的園林里吃飯，要有四香：花香，茶香，酒香和熏香。桌上冷蝶和玉蘭櫻花鮮花第二步：養(yǎng)生且符合時(shí)令的菜譜：獅子頭，文思豆腐，鵝肝，松鼠鱖魚等。。。夏天可以燒烤3月5月7月9月11月

春之宴于生機(jī)勃勃的春天，攜好友踏青，登山逛園，品春之特色美食夏之宴每每夏季，擼串是貧富人都最愛的，奢闊露臺(tái)燒烤Party秋之宴秋季養(yǎng)生，品嘗河蟹，海鮮，養(yǎng)生