泰湖山莊項(xiàng)目定位報(bào)告謹(jǐn)呈：嘉誠地產(chǎn)廣州世聯(lián)泰湖山莊項(xiàng)目組2010.5泰湖山莊項(xiàng)目定位報(bào)告謹(jǐn)呈：嘉誠地產(chǎn)廣州世聯(lián)泰湖山莊項(xiàng)目組T1：保證一期別墅用地成功運(yùn)作，并樹立項(xiàng)目整體高端形象T2：整盤實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷售我們對發(fā)展商目標(biāo)的理解：2T1：保證一期別墅用地成功運(yùn)作，并樹立項(xiàng)目整體高端形象T2：項(xiàng)目位于花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)機(jī)場板塊，距廣州市區(qū)約40公里，屬城市遠(yuǎn)郊地帶屬性一：城市遠(yuǎn)郊本項(xiàng)目廣州市區(qū)花都城區(qū)距離各區(qū)距離：距離廣州市中心約40公里；距離花都區(qū)政府約20公里；距離廣州白云機(jī)場約10公里；區(qū)位項(xiàng)目位于廣州市北部花都區(qū)，地處花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)；項(xiàng)目位于山前大道和S118省道之間，東臨花東新區(qū)，南臨省道S118，西至龍山，北靠山前旅游大道。項(xiàng)目認(rèn)知地塊區(qū)位3項(xiàng)目位于花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)機(jī)場板塊，距廣州市區(qū)約40公里，屬城項(xiàng)目占地2000余畝，總建面約200萬平米屬性二：大盤占地：約2000畝，其中一期為別墅用地共714畝，含195畝湖面面積；容積率：一期容積率0.32（凈用地容積率0.45），二期2.0建筑面積：約200萬平米二期地塊范圍及容積率暫定項(xiàng)目認(rèn)知經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期二期4項(xiàng)目占地2000余畝，總建面約200萬平米屬性二：大盤占地：3項(xiàng)目靠山面湖，視野開闊，四面環(huán)山，原生山水景觀優(yōu)美屬性三：生態(tài)環(huán)境優(yōu)越一期用地B3D12AEC12CBAED項(xiàng)目認(rèn)知地塊四至53項(xiàng)目靠山面湖，視野開闊，四面環(huán)山，原生山水景觀優(yōu)美屬性三：距白云機(jī)場10公里，臨近京珠高速、機(jī)場高速、105國道、118省道，區(qū)域通達(dá)性好中花路機(jī)場高速機(jī)場大道S118山前大道廣清高速G105京珠高速往路線車程白云國際機(jī)場項(xiàng)目——中花路——機(jī)場大道10分鐘廣州市中心區(qū)域（天河北、珠江新城）項(xiàng)目——現(xiàn)代大道——機(jī)場高速項(xiàng)目——S118——京珠高速項(xiàng)目——S118——機(jī)場高速項(xiàng)目——S118——G10530分鐘佛山項(xiàng)目——廣州城西——佛山1小時(shí)東莞項(xiàng)目——京珠高速——廣深1.5小時(shí)深圳、香港項(xiàng)目——京珠高速——廣深2.5小時(shí)從化線（軌道14號線）本項(xiàng)目三號線九號線屬性四：交通便捷本項(xiàng)目項(xiàng)目認(rèn)知地塊交通6距白云機(jī)場10公里，臨近京珠高速、機(jī)場高速、105國道、11花都區(qū)配套集中于花都區(qū)府片區(qū)，項(xiàng)目周邊配套匱乏，是認(rèn)知中的陌生區(qū)域本項(xiàng)目位于花都區(qū)花東鎮(zhèn)，花都商業(yè)配套集中于城區(qū)，花東鎮(zhèn)配套落后，商業(yè)氛圍不濃；項(xiàng)目周邊5km范圍內(nèi)僅有富力金港城一項(xiàng)目，周邊人口稀少，缺乏人氣，尚未形成良好的居住氛圍；項(xiàng)目所在片區(qū)為傳統(tǒng)認(rèn)知的陌生區(qū)域?qū)傩晕澹耗吧鷧^(qū)域本項(xiàng)目花都城區(qū)項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目配套7花都區(qū)配套集中于花都區(qū)府片區(qū)，項(xiàng)目周邊配套匱乏，是認(rèn)知中的陌區(qū)域?qū)傩裕焊偁幖ち移嚦菂^(qū)政府新機(jī)場山前大道美林湖山清水秀桃花源蘭喬圣菲玖瓏湖天湖峰境本項(xiàng)目天馬河公館南航碧花園芙蓉綠茵豪苑頤和山莊勤天一品樹苑南華時(shí)代城項(xiàng)目占地面積玖瓏湖約120萬平方米桃花源44萬平方米蘭喬圣菲50萬平方米天湖峰境80萬平方米南航碧花園約160萬平方米頤和山莊約40萬平方米勤天一品樹苑8.5萬平方米假日半島485萬平方米美林湖社區(qū)約1.3萬畝金港城50萬平方米天馬河公館46萬平方米南華時(shí)代城27萬平方米花都為廣州市商品房供應(yīng)大戶，山前大道板塊聚集了眾多具有優(yōu)勢山水資源的大盤項(xiàng)目認(rèn)知區(qū)域?qū)傩约偃瞻雿u金港城8區(qū)域?qū)傩裕焊偁幖ち移嚦菂^(qū)政府新機(jī)場山前大道美林湖山清水秀桃項(xiàng)目界定：具有原生山水資源的遠(yuǎn)郊大盤；交通便捷

項(xiàng)目挑戰(zhàn)：片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量巨大，同質(zhì)化競爭激烈；陌生區(qū)域，人口稀少，居住氛圍差我們對項(xiàng)目的理解：9項(xiàng)目界定：具有原生山水資源的遠(yuǎn)郊大盤；交通便捷項(xiàng)目挑戰(zhàn)：片區(qū)我們對發(fā)展商目標(biāo)的理解：T1：保證一期別墅用地成功運(yùn)作，并樹立項(xiàng)目整體高端形象T2：整盤實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷售我們對項(xiàng)目的理解：項(xiàng)目界定：具有原生山水資源的郊區(qū)大盤項(xiàng)目挑戰(zhàn)：片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量巨大，同質(zhì)化競爭激烈核心問題1：如何保證泰湖山莊郊區(qū)大盤運(yùn)作成功？核心問題2：啟動期如何起勢確立整盤高度？10我們對發(fā)展商目標(biāo)的理解：T1：保證一期別墅用地成功運(yùn)作，并樹1廣州大盤之道。1、廣州市場概況2、廣州別墅市場分析3、大盤概況及成功要素分析111廣州大盤之道。1、廣州市場概況11土地市場呈現(xiàn)繁榮向上的趨勢，價(jià)格和供應(yīng)量在總體上逐年攀升土地市場至03年以來至09年，總體呈現(xiàn)向上趨勢。用地面積由03年的30.69萬平米上升到09年的404.37萬平米，總建筑面積由85.66萬平米上升到09年的1140.52萬平米土地的樓面地價(jià)由03年的2481元上升至09年的4028元，其中06-09年這4年間，樓面地價(jià)的價(jià)格起伏波動較大年度出讓宗數(shù)用地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）20031230.6985.662004911.3036.6820052840.89198.43200638233.48534.74200778390.89778.62200830194.05404.82200979404.371140.52010002000300040005000單位：元/㎡-60%-40%-20%0%20%40%60%樓面地價(jià)2461236624022696417826304026同比增幅7.80%-3.90%1.50%12.20%55.00%-37.10%53.08%2003200420052006200720082009土地一級市場（不含工業(yè)）交易價(jià)格走勢2002-2009年廣州十區(qū)土地一級市場情況廣州大勢一級市場土地市場呈現(xiàn)繁榮向上的趨勢，價(jià)格和供應(yīng)量在總體上逐年攀升土地上半年推地較少，下半年土地競爭加劇，土地成交溢價(jià)幅度加大樓面地價(jià)隨之攀升，成交地塊樓面地價(jià)集中于4000-8000元/平方米2009年住宅用地平均溢價(jià)率50％廣州大勢一級市場上半年推地較少，下半年土地競爭樓面地價(jià)隨之攀升，成交地塊樓面開發(fā)商宗數(shù)建筑面積（萬平方米）比重雅居樂322820%保利518817%碧桂園216715%富力116014%其他1316615%城建10373%萬達(dá)1282%嘉德豐1252%雅居樂、碧桂園、富力聯(lián)合體以255億元拿下廣州亞運(yùn)城，總建筑面積411萬平方米，此外保利、城建等本地企業(yè)拿地積極，并形成了琶洲-保利、大學(xué)城-城建的局部壟斷格局。2009年廣州本土企業(yè)拿地表現(xiàn)強(qiáng)勢廣州大勢一級市場開發(fā)商宗數(shù)建筑面積（萬平方米）比重雅居樂322820%保利5廣州商品房市場發(fā)展迅速，價(jià)格一路上揚(yáng)，但新貨的供貨量卻一路下降自02年以來，至09年，廣州地產(chǎn)市場的商品房預(yù)售面積由原來的816萬下降到09年的668萬，呈逐年下降趨勢，而成交面積呈現(xiàn)波動式起伏，除了02、07、08年外，商品房的成交面積均在900萬平以上。自03年以來，至09年，廣州地產(chǎn)市場的商品房均價(jià)由03年的3888元一路上揚(yáng)至09年的9346元，均價(jià)幾乎增長三倍0300600900120015000.00.40.81.21.6預(yù)售面積(萬㎡)816.29790.08753.72663.21694.45669.78792.7668.03成交面積(萬㎡)790.23909.16962.08918.92924.65801.57553.04978.3吸納率96.8%115.1%127.6%138.6%133.1%119.7%69.8%02年03年04年05年06年07年08年09年146.4%0200040006000800010000元/㎡-10%0%10%20%30%40%成交均價(jià)41433888461851176315859993399346同比增幅-1.80%-6.15%18.78%10.81%23.41%36.17%8.61%0.07%02年03年04年05年06年07年08年09年02-09廣州地產(chǎn)市場預(yù)售面積與成交面積02-09廣州地產(chǎn)市場商品房成交均價(jià)廣州大勢二級市場廣州商品房市場發(fā)展迅速，價(jià)格一路上揚(yáng)，但新貨的供貨量卻一路下廣州房地產(chǎn)市場重心較集中于番禺、花都、海珠、天河、白云五區(qū)，2009年商品房簽約面積均在100萬平米以上；而越秀、荔灣、黃埔、蘿崗可開發(fā)資源較少，商品房供應(yīng)量小，2009年商品房簽約面積不到50萬平米。2009年荔灣、越秀兩區(qū)成交面積占全市總成交面積不足10%。廣州西部區(qū)域未來土地供應(yīng)主要集中于廣佛交界處的金沙洲板塊和芳村-南海板塊，隨著廣佛同城一體化進(jìn)程的推進(jìn)，廣州西部板塊的商業(yè)環(huán)境、居住氛圍、配套、交通等將得到大幅提高。市場成交重心集中于廣州近郊地區(qū)，花都成交量大，占十區(qū)總成交量的20%。廣州大勢二級市場廣州房地產(chǎn)市場重心較集中于番禺、花都、海珠、天河、白云五區(qū)，廣州市近3個(gè)月商品房銷售總價(jià)在300萬以上的近900套，從整體上看，廣州消費(fèi)能力相對高廣州市近3個(gè)月商品房銷售總價(jià)多數(shù)是300萬以下，300萬以上的單位約占全部的6.3%，約883套；500萬元/套以上的單位也比較多，約236套，占全部的1.7%廣州市2010年2-4月商品房總價(jià)銷售情況

廣州大勢二級市場廣州市近3個(gè)月商品房銷售總價(jià)在300萬以上的近900套，從整廣州大勢二級市場區(qū)域在售余貨(套)新增供應(yīng)貨量(套)合計(jì)推貨量(套)全新盤舊盤新推天河48304400130010530越秀91313004002613荔灣2474280034008674海珠3962240026008962白云1552380023007652黃埔3228004001522六區(qū)合計(jì)14053155001040039953番禺38406800580016440花都65003700460014800蘿崗57410007002274南沙299300300899十區(qū)合計(jì)25266273002180074366據(jù)陽光家緣網(wǎng)顯示，截至2009年12月31日，廣州十區(qū)在售樓盤余貨約2.5萬套，加上明年新推貨量，預(yù)計(jì)2010年廣州十區(qū)全年可售貨量約7.4萬套（詳見左表），總供應(yīng)量亦創(chuàng)近年新低。2009年廣州樓市供不應(yīng)求，令08年存貨及09年新增供應(yīng)被消耗。預(yù)計(jì)2010年廣州十區(qū)新增供應(yīng)達(dá)4.91萬套，合計(jì)約490萬平方米，與2009年相比下降12.5%，同時(shí)，10年的新增貨量將創(chuàng)近7年新低。新增供應(yīng)主要集中在番禺和花都兩區(qū)，而中心六區(qū)新增供應(yīng)僅約2.6萬套，占全部新增供應(yīng)的一半左右，其中，傳統(tǒng)供應(yīng)大戶區(qū)域天河和海珠的新增供應(yīng)減少明顯。番禺和花都成為未來供應(yīng)大戶，該片區(qū)市場熱度將不斷走高18廣州大勢二級市場區(qū)域在售余貨(套)新增供應(yīng)貨量(套)合計(jì)推貨大勢總結(jié)城市中心區(qū)商品房供應(yīng)稀少，郊區(qū)化置業(yè)的趨勢愈加明顯花都近年來已成為廣州商品房熱點(diǎn)市場，區(qū)域熱點(diǎn)已形成19大勢總結(jié)城市中心區(qū)商品房供應(yīng)稀少，郊區(qū)化置業(yè)的趨勢愈加明顯花廣州別墅市場分析城市別墅市場遠(yuǎn)郊別墅市場花都別墅市場20廣州別墅市場分析城市別墅市場20樓盤名稱區(qū)域別墅類型產(chǎn)品面積（㎡）均價(jià)（萬/㎡）總價(jià)（萬元）在售貨量（套）新光城市花園番禺獨(dú)立450-6002.61200-1800二期售罄聯(lián)排390-580待定————金山谷國際社區(qū)獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排336-60041300-240091中海金沙熙岸白云聯(lián)排416-433園景1.8-2748-86610雙拼531江景雙拼2.2-2.41168-1275恒大御景半島獨(dú)立318-7083.2-3.81017-269133聯(lián)排239-2562.2-2.5525-640萬科·金域藍(lán)灣獨(dú)立294-2993.5-4700-120021聯(lián)排207-219頤和高爾夫雙拼、聯(lián)排獨(dú)棟400－20002.6－41500－5000——帝景山莊天河雙拼400——————萬科城蘿崗聯(lián)排300－4002－3600-8003從區(qū)域上看，城市/近郊別墅基本分布在二環(huán)內(nèi)的白云、蘿崗和番禺區(qū)域，中心六區(qū)沒有別墅盤供應(yīng)。此類別墅供應(yīng)量約400至500套，面積207-2000平方米，單價(jià)普遍在20000元/平方米以上，總價(jià)區(qū)間在380-4000萬/套。城市別墅稀缺，在售貨量僅約400至500套城市別墅銷售概況樓盤名稱區(qū)域別墅類型產(chǎn)品面積（㎡）均價(jià)（萬/㎡）總價(jià)（萬元項(xiàng)目名產(chǎn)品類型面積在售新光城市花園聯(lián)、獨(dú)390-600—中海金沙熙岸聯(lián)排416-43310雙拼531恒大御景半島獨(dú)立318-70833聯(lián)排239-256萬科·金域藍(lán)灣獨(dú)立294－29921聯(lián)排207－219頤和高爾夫雙、聯(lián)獨(dú)400－2000—帝景山莊雙400—萬科城聯(lián)排300－4003聯(lián)排雙拼獨(dú)立疊拼新光城市花園中海金沙熙岸恒大御景半島中糧萬科金域藍(lán)灣頤和高爾夫帝景山莊200㎡300㎡400㎡500㎡600㎡萬科城以聯(lián)排為主，主力面積區(qū)間210-400平方米主力戶型以聯(lián)排為主，獨(dú)立和雙拼稀缺，主力戶型面積區(qū)間在210-400平方米城市別墅類型項(xiàng)目名產(chǎn)品類型面積在售新光城市花園聯(lián)、獨(dú)390-600—樓盤名稱區(qū)域別墅類型產(chǎn)品面積（㎡）均價(jià)（萬/㎡）總價(jià)（萬元）金山谷國際社區(qū)番禺獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排336-60041300-2400新光城市花園獨(dú)棟450-6002.61200-1800聯(lián)排390-580待定——中海金沙熙岸白云聯(lián)排416-433園景1.8-2748-866雙拼531江景雙拼2.2-2.41168-1275恒大御景半島獨(dú)立318-7083.2-3.81017-2691雙拼239-2562.2-2.5525-640萬科·金域藍(lán)灣獨(dú)立294－2993.5－4700－1200聯(lián)排207－219頤和高爾夫雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟400－20002.6－41500－5000帝景山莊天河雙拼400————萬科城蘿崗聯(lián)排300－4002－3600-800聯(lián)排均價(jià)1.8-2.5萬/平方米，總價(jià)集中在380-600萬/套；獨(dú)立均價(jià)2.6-4萬/平方米，總價(jià)集中在700-4000萬/套城市別墅價(jià)格樓盤名稱區(qū)域別墅類型產(chǎn)品面積（㎡）均價(jià)（萬/㎡）總價(jià)（萬元『客觀性』被動式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式金山谷國際社區(qū)中海金沙熙岸中糧萬科金域藍(lán)灣頤和高爾夫帝景山莊萬科城恒大御景半島地產(chǎn)項(xiàng)目/企業(yè)的的核心競爭力矩陣模式特點(diǎn)典型項(xiàng)目環(huán)境+人文被動式模式，體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值保利香雪山環(huán)境+產(chǎn)品客觀性模式，體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值新光城市花園產(chǎn)品+服務(wù)主動性模式，體現(xiàn)創(chuàng)新價(jià)值中海金沙熙岸服務(wù)+人文主觀性模式，體現(xiàn)營銷價(jià)值萬科城新光城市花園城市別墅以體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的被動式模式為主，宣傳與城市的距離以及在城市中可以擁有的優(yōu)質(zhì)資源城市別墅核心競爭力『客觀性』被動式『主觀性』31產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)集中分布在城市邊緣白云、蘿崗和番禺區(qū)；城市別墅特征分布城市別墅稀缺，在售貨量約400至500套，月均銷售3-10套。在售貨量主力戶型以聯(lián)排為主，獨(dú)立和雙拼稀缺，主力戶型面積區(qū)間在210-400平方米。產(chǎn)品以體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的被動式模式為主，宣傳和城市的距離以及可以擁有的優(yōu)質(zhì)資源。核心競爭價(jià)格聯(lián)排均價(jià)1.8-2.5萬元/平方米，總價(jià)集中在380-600萬元/套；獨(dú)立均價(jià)2.6-4萬元/平方米，總價(jià)集中在700-4000萬元/套。城市別墅特征小結(jié)后續(xù)基本沒有供應(yīng)，價(jià)格堅(jiān)挺，可預(yù)見未來別墅競爭主要集中在郊區(qū)。城市別墅特征小結(jié)集中分布在城市邊緣白云、蘿崗和番禺區(qū)；城市別墅特征分布城合景天湖峰境碧桂假日半島芙蓉綠茵豪苑芙蓉半島桃花源玖瓏湖蘭喬圣菲天馬河國公館美林湖國社區(qū)南航碧花園元邦山清水秀南沙花都從化增城白云北番禺南珠江國際城方圓明月山溪富力·泉天下居禮·潤園珠光流溪御景東方夏灣拿合景譽(yù)山國際僑建御溪谷恒大山水城金地荔湖城碧桂園鳳凰城銀匯府邸翡翠藍(lán)灣南沙境界南沙濱?；▓@供應(yīng)量少，被邊緣化心理距離遠(yuǎn)，度假型第二居所集中分布在花都區(qū)、從化市和增城市；增城、花都交通相對便利，從化距離市區(qū)較遠(yuǎn)，通常是度假型別墅目前別墅供應(yīng)的主流區(qū)域交通相對便利，打造第一居所別墅遠(yuǎn)郊別墅分布情況合景天湖峰境南沙花都從化增城白云北番禺南珠江國際城合景譽(yù)山國主要分布在花都、從化和增城區(qū)域，南沙和番禺南較少別墅盤。此類別墅供應(yīng)總量約3000多套，是城市別墅供應(yīng)量的6倍，面積區(qū)間150-1212平方米，單價(jià)區(qū)間4300-36000元/平方米，總價(jià)區(qū)間90-4000萬元/套。樓盤名稱區(qū)域別墅類型產(chǎn)品面積（㎡）均價(jià)（萬/㎡）總價(jià)（萬）在售合景天湖峰境花都獨(dú)棟、聯(lián)排260－9100.9－3234-273030假日半島獨(dú)棟、聯(lián)排155-2980.693-400141芙蓉綠茵豪苑獨(dú)棟、聯(lián)排189-2901189-29020芙蓉半島獨(dú)棟340-470㎡1.4476-705--桃花源獨(dú)棟453-6981.5450-165059玖瓏湖獨(dú)棟、雙拼350-8752.5875-23003蘭喬圣菲獨(dú)棟512-1212待定待定94天馬河公館聯(lián)排267-3722-2.7534-1005278美林湖’社區(qū)獨(dú)棟、聯(lián)排200-8000.8-2160-200020南航碧花園獨(dú)棟、聯(lián)排200-400

0.8-1

160-50020元邦山清水秀獨(dú)棟、聯(lián)排310、3700.6-0.7180-2602樓盤名稱區(qū)域別墅類型產(chǎn)品面積（㎡）均價(jià)（萬/㎡）總價(jià)（萬）在售翡翠藍(lán)灣番禺聯(lián)排、獨(dú)棟207-4000.8165-32080南沙境界南沙聯(lián)排200-2780.8-1.5150-44026南沙濱?；▓@獨(dú)、雙、聯(lián)410-500

1.4500-80020僑建御溪谷增城獨(dú)棟、雙拼343-624

1.5400-1000272

恒大山水城雙拼、聯(lián)排140-2550.98137-25032金地荔湖城獨(dú)棟2201.8400－4905碧桂園鳳凰城四拼、獨(dú)棟、聯(lián)排168-350

0.8-1.4134-70059銀匯府邸雙拼、聯(lián)排2621262-4005據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市場在售存量約3000套，月均銷售140套。遠(yuǎn)郊別墅銷售概況主要分布在花都、從化和增城區(qū)域，南沙和番禺南較少別墅盤。此類樓盤名稱區(qū)域別墅類型均價(jià)（萬/㎡）總價(jià)（萬）合景天湖峰境花都獨(dú)立、聯(lián)排0.9－3234-2730芙蓉綠茵豪苑獨(dú)立、聯(lián)排1189-290芙蓉半島獨(dú)棟1.4476-705桃花源獨(dú)棟1.5450-1650玖瓏湖獨(dú)棟、雙拼2.5875-2300蘭喬圣菲獨(dú)棟待定待定天馬河’公館聯(lián)排2－2.7534-1005美林湖’社區(qū)獨(dú)立、聯(lián)排0.8－2160-2000南航碧花園獨(dú)立、聯(lián)排0.8-1160-500元邦山清水秀獨(dú)棟、聯(lián)排0.6-0.7180-260樓盤名稱區(qū)域別墅類型均價(jià)（萬/㎡）總價(jià)（萬）翡翠藍(lán)灣番禺聯(lián)排0.8165-320南沙境界南沙聯(lián)排0.8-1.5150-440南沙濱?；▓@獨(dú)、雙、聯(lián)1.4500-800僑建御溪谷增城獨(dú)棟、雙拼1.5400-1000恒大山水城雙拼、聯(lián)排0.98137-250金地荔湖城獨(dú)棟、聯(lián)排1.8400-490碧桂園鳳凰城獨(dú)立、聯(lián)排0.8－1.4134-700銀匯府邸雙拼、聯(lián)排1262-400聯(lián)排均價(jià)在0.7-1.2萬、獨(dú)立/雙拼均價(jià)在0.85-2萬聯(lián)排總價(jià)集中在130-250萬，獨(dú)立/雙拼總價(jià)集中在250-600萬聯(lián)排均價(jià)0.7-1.2萬/平方米，總價(jià)集中在130-250萬/套；獨(dú)立/雙拼均價(jià)0.85-2萬/平方米，總價(jià)集中在250-600萬/套遠(yuǎn)郊別墅價(jià)格樓盤名稱區(qū)域別墅類型均價(jià)（萬/㎡）總價(jià)（萬）合景天湖峰境『客觀性』被動式『主觀性』（社會資源）（自然資源）主動式玖瓏湖美林湖地產(chǎn)項(xiàng)目/企業(yè)的的核心競爭力矩陣模式特點(diǎn)典型項(xiàng)目環(huán)境+人文被動式模式，體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值美林湖環(huán)境+產(chǎn)品客觀性模式，體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值玖瓏湖產(chǎn)品+服務(wù)主動性模式，體現(xiàn)創(chuàng)新價(jià)值荔湖城服務(wù)+人文主觀性模式，體現(xiàn)營銷價(jià)值鳳凰城3142（新進(jìn)者）（品牌）山水城御溪谷鳳凰城南沙境界居禮.潤園產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境遠(yuǎn)郊別墅以體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的客觀性模式為主，宣傳項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)景觀資源和產(chǎn)品荔湖城遠(yuǎn)郊別墅核心競爭力『客觀性』被動式『主觀性』（社會資源）（自然資源）主動式玖瓏集中分布在花都區(qū)、從化市和增城市；遠(yuǎn)郊別墅特征分布主力戶型以聯(lián)排為主，主力面積區(qū)間在170-260平方米；獨(dú)棟/雙拼主力面積區(qū)間300-500平方米。產(chǎn)品以體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的客觀性模式為主，宣傳項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)景觀資源和產(chǎn)品。核心競爭價(jià)格聯(lián)排均價(jià)0.7-1.2萬/平方米，總價(jià)集中在130-250萬/套；獨(dú)立/雙拼均價(jià)0.85-2萬/平方米，總價(jià)集中在250-600萬/套遠(yuǎn)郊別墅特征小結(jié)在售貨量市場存量約3000套，月均銷售約140套。遠(yuǎn)郊別墅特征小結(jié)集中分布在花都區(qū)、從化市和增城市；遠(yuǎn)郊別墅特征分布主力戶型花都別墅在售項(xiàng)目主要集中在山前大道沿線，市區(qū)僅有南華時(shí)代城、天馬河公館有少量別墅?；ǘ紕e墅分布汽車城區(qū)政府新機(jī)場山前大道美林湖山清水秀桃花源蘭喬圣菲玖瓏湖天湖峰境本項(xiàng)目天馬河公館南航碧花園芙蓉綠茵豪苑頤和山莊勤天一品樹苑南華時(shí)代城假日半島金港城花都別墅在售項(xiàng)目主要集中在山前大道沿線，市區(qū)僅有南華時(shí)代城、美林湖蘭喬圣菲元邦山清水秀綠城桃花源九龍湖天湖峰景山前大道沿線：目前多為5-10年前拿地的項(xiàng)目，地價(jià)多集中在50-100元/平，折合約3-5萬/畝?；ǘ际袇^(qū)（新華）：多為04年后正式招掛拍項(xiàng)目，樓面地價(jià)集中在1000-2000元/平，富力金港城保利城凱旋門南華時(shí)代城祈福輝煌臺山前大道沿線均為5-10年前拿地項(xiàng)目，地價(jià)極低；目前花都新城區(qū)新拍土地樓面地價(jià)多集中在1000-2000元/平。機(jī)場板塊：初具雛形，目前僅有富力一個(gè)項(xiàng)目，樓面地價(jià)僅400元/平美林湖、假日半島地價(jià)基本為0.玖瓏湖目前仍處于滾動拿地階段，至今未解決所有地塊產(chǎn)權(quán)關(guān)系?；ǘ紕e墅地價(jià)情況本項(xiàng)目美林湖蘭喬圣菲元邦山清水秀綠城桃花源九龍湖天湖峰景山前大項(xiàng)目建筑面積占地面積產(chǎn)品類型單價(jià)（元／㎡）總價(jià)（萬元）玖瓏湖約80萬平方米約120萬平方米雙拼、獨(dú)棟300-875㎡25000750-2300桃花源13萬平方米44萬平方米雙拼、獨(dú)棟453-698㎡獨(dú)棟：15000聯(lián)排：9900450-1650蘭喬圣菲約14萬平方米50萬平方米獨(dú)棟、疊加512-1212㎡待定待定天湖峰境45萬平方米80萬平方米獨(dú)棟、聯(lián)排260－910㎡9000－30000234-2730南航碧花園35萬平方米約160萬平方米高層、獨(dú)棟、聯(lián)排200-400㎡8000-10000160-500頤和山莊40萬平方米約40萬平方米聯(lián)排、獨(dú)立412-788㎡6000-13000250-1200勤天一品樹苑6.5萬平方米8.5萬平方米高層、疊加、聯(lián)排170-200㎡6000-8500102-200假日半島206萬平方米485萬平方米聯(lián)排、雙拼155-298㎡5100-650080-200美林湖社區(qū)--約1.3萬畝獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排200-800㎡聯(lián)排:8000-13000獨(dú)棟:20000160-2000花都別墅主要在售項(xiàng)目情況，別墅以組合產(chǎn)品形式出現(xiàn)?；ǘ紕e墅概況項(xiàng)目建筑面積占地面積產(chǎn)品類型單價(jià)（元／㎡）總價(jià)（萬元）玖瓏湖以雙拼和獨(dú)立別墅為主，主力面積區(qū)間在300-700平方米之間。聯(lián)排雙拼獨(dú)立疊拼玖瓏湖

桃花源蘭喬圣菲天湖峰境美林湖社區(qū)200㎡300㎡400㎡500㎡以雙拼和獨(dú)棟為主，主力面積區(qū)間300-700平方米樓盤名稱別墅類型產(chǎn)品面積在售套數(shù)玖瓏湖獨(dú)棟雙拼350-8753桃花源獨(dú)棟雙拼453-69859蘭喬圣菲獨(dú)棟疊加512-121294天湖峰境雙拼獨(dú)棟260-91030美林湖社區(qū)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排200-80020600㎡700㎡800㎡900㎡1000㎡1100㎡花都別墅產(chǎn)品以雙拼和獨(dú)立別墅為主，主力面積區(qū)間在300-700平方米之間獨(dú)棟玖瓏湖

桃花源蘭喬圣菲天湖峰境美林湖社區(qū)300萬元600萬元900萬元1200萬元總價(jià)區(qū)間在300-1200萬元1500萬元1800萬元2100萬元2300萬元2600萬元3000萬元樓盤名稱別墅類型產(chǎn)品面積總價(jià)(萬元)玖瓏湖獨(dú)棟雙拼350-875750-2300桃花源獨(dú)棟雙拼453-698600-1650450-600蘭喬圣菲獨(dú)棟疊加512-1212待定天湖峰境獨(dú)棟聯(lián)排260－910234－2730美林湖社區(qū)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排200-800600-2000160-600別墅總價(jià)區(qū)間:獨(dú)棟主力總價(jià)區(qū)間集中在600-1500萬元，聯(lián)排、雙拼主力總價(jià)區(qū)間集中在200-600萬聯(lián)排、雙拼200萬元100萬元花都別墅價(jià)格獨(dú)棟玖瓏湖桃花源蘭喬圣菲天湖峰境美林湖社區(qū)300萬元600花都別墅特征小結(jié)花都別墅的5大特征規(guī)模龐大，且山水資源豐富。整體存量超過3000套(含后期開發(fā)量)，項(xiàng)目普遍存量巨大第一批銷售成功但是后續(xù)銷售受阻的案例較多。從目前銷售情況來看，配套完善的項(xiàng)目銷售情況較佳。大部分項(xiàng)目存在“爛尾”的歷史。花都別墅特征小結(jié)花都別墅特征小結(jié)花都別墅的5大特征規(guī)模龐大，且山水資源豐富。別墅市場總結(jié)廣州別墅市場：城市別墅數(shù)量少，未來幾無供應(yīng)，價(jià)格堅(jiān)挺；遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)主要分布在花都、從化和增城區(qū)域，市場存量巨大，處于去庫存階段。城市別墅集中分布在城市邊緣的白云、蘿崗和番禺區(qū)；城市別墅稀缺，在售貨量約400至500多套，月均銷售3-10套/項(xiàng)目。主力戶型以聯(lián)排為主，獨(dú)立和雙拼別墅稀缺，主力戶型面積區(qū)間在210-400平方米。聯(lián)排均價(jià)1.8-2.5萬/平方米，總價(jià)380-600萬/套；獨(dú)立均價(jià)2.6-4萬/平方米，總價(jià)700-4000萬/套；以體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的被動式模式為主，宣傳和城市的距離以及可以擁有的優(yōu)質(zhì)資源。遠(yuǎn)郊別墅集中分布在花都區(qū)、從化市和增城市；市場存量約3000多套，月均銷售約140套。以聯(lián)排為主，主力面積區(qū)間在170-260平方米；獨(dú)棟/雙拼主力面積區(qū)間300-500平方米。聯(lián)排均價(jià)0.7-1.2萬/平方米，總價(jià)集中在130-250萬/套；獨(dú)立/雙拼均價(jià)0.85-2萬/平方米，總價(jià)集中在250-600萬/套。以體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的客觀性模式為主，宣傳項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)景觀資源和產(chǎn)品。別墅市場總結(jié)廣州別墅市場：城市別墅數(shù)量少，未來幾無供應(yīng)，價(jià)格廣州大盤及成功因素探討研究目的：郊區(qū)大盤運(yùn)作成功的共性和關(guān)鍵因素研究案例：假日半島鳳凰城廣州雅居樂南國奧園玖瓏湖38廣州大盤及成功因素探討研究目的：郊區(qū)大盤運(yùn)作成功的共性和關(guān)鍵廣州大盤分布情況1招商金山谷2新光城市花園3南沙濱海花園4南沙奧園5鳳凰城7譽(yù)山國際8荔湖城6湖山國際9僑建御溪谷10恒大山水城11天馬河公館12保利城13美林湖14南航碧花園15桃花源17頤和山莊18玖瓏湖16蘭喬圣菲天湖峰境20富力金港城1921東方夏灣拿22珠江國際城23珠光流溪御景24逸泉山莊25方圓明月山溪26富力泉天下廣州城區(qū)周邊及遠(yuǎn)郊地區(qū)占地500畝以上或總建筑面積50萬m2以上的含別墅項(xiàng)目項(xiàng)目達(dá)到26個(gè)全市別墅大盤推售量巨大，尤以花都、從化、增城為最多！1234589107619111213141516171820212223242526本項(xiàng)目本項(xiàng)目的規(guī)模和區(qū)位屬性，決定其競爭層面將超脫區(qū)域范疇，直面城市周邊的大盤之爭廣州大盤分布情況1招商金山谷2新光城市花園3南沙濱?；▓@4南廣州大盤分布情況代表性大盤項(xiàng)目金地荔湖城金地·荔湖城是金地地產(chǎn)進(jìn)軍廣州的首個(gè)項(xiàng)目，占地3760畝，是金地集團(tuán)全國性房地產(chǎn)開發(fā)中現(xiàn)有規(guī)模最大的項(xiàng)目項(xiàng)目以住宅為主，涵蓋多種產(chǎn)品類別，并規(guī)劃配置酒店、商業(yè)、休閑會所、教育等多元配套廣州知名大盤眾多，多以知名開發(fā)商開發(fā)，市場競爭激烈金山谷金山谷為招商地產(chǎn)進(jìn)入廣州的開篇之作，位于廣州番禺新城，緊鄰新光快速路，交通便捷，15分鐘直達(dá)珠江新城CBD。項(xiàng)目占地面積約83萬㎡，總建筑面積約130余萬㎡整個(gè)項(xiàng)目分六期開發(fā)，第一、三期為低密度別墅類產(chǎn)品，第二、四、五、六期為高層洋房產(chǎn)品。美林湖國際社區(qū)美林湖國際社區(qū)位于山前大道，在空港經(jīng)濟(jì)圈輻射范圍內(nèi)，環(huán)境方面擁有8000畝生態(tài)大湖、30000畝原生山林現(xiàn)售淺山溪谷別墅組團(tuán)為西班牙風(fēng)格的山地湖景獨(dú)棟別墅廣州大盤分布情況代表性大盤項(xiàng)目金地荔湖城廣州知名大盤眾多，多廣州大盤市場供應(yīng)量城市遠(yuǎn)郊大盤供應(yīng)量巨大，眾多遠(yuǎn)郊大盤處于開發(fā)初期1236785414910111213151617182021本項(xiàng)目廣州大盤市場供應(yīng)量城市遠(yuǎn)郊大盤供應(yīng)量巨大，眾多遠(yuǎn)郊大盤處于開概況——距廣州40分鐘車程，屬城市遠(yuǎn)郊區(qū)域典型大盤地理位置：廣州市花都區(qū)山前大道規(guī)模：項(xiàng)目用地近1萬畝，首期用地1000多畝，約2000套資源情況：王子山脈生態(tài)圈內(nèi)，擁有530萬平方米天然湖泊假日半島42概況——距廣州40分鐘車程，屬城市遠(yuǎn)郊區(qū)域典型大盤地理位置：啟動期配套——展示先行，配套集中：通過高爾夫、酒店、主題公園等與項(xiàng)目休閑、度假定位密切相關(guān)的配套充分展示項(xiàng)目度假氛圍典型大盤假日半島交通將廣清高速馬嶺收費(fèi)站西移，將私家車過路費(fèi)從22元降低到15元；投資1千多萬，修通山前大道到項(xiàng)目的施政公路；修建交通中心主題公園故鄉(xiāng)里采用原地搬遷的方式，投資3000多萬修建具有嶺南風(fēng)格的主題公園酒店五星級酒店2004年12月開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目開盤時(shí)，商業(yè)街強(qiáng)制全部營業(yè)，部分免租，以營造氣氛交通中心故鄉(xiāng)里主題公園商業(yè)中心五星級酒店啟動期以標(biāo)準(zhǔn)１８洞高爾夫球場的規(guī)劃造勢一、二期總占地5000畝100％住宅區(qū)占地面積2000畝40％配套區(qū)占地面積3000畝60％國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場一期一期二期二期二期主題公園、五星級酒店43啟動期配套——展示先行，配套集中：通過高爾夫、酒店、主題公園價(jià)格策略——以資源次優(yōu)位置產(chǎn)品高性價(jià)比入市，吸引投資客典型大盤假日半島啟動區(qū)位：－資源次好位置啟動物業(yè)總價(jià)：－洋房35萬元/套起－TH：59萬元/套起－獨(dú)棟：92萬元/套起客戶轉(zhuǎn)變投資度假居住性價(jià)比同區(qū)域均價(jià)假日半島鳳凰城與同區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格比較44價(jià)格策略——以資源次優(yōu)位置產(chǎn)品高性價(jià)比入市，吸引投資客典型大假日半島成功起勢關(guān)鍵點(diǎn)：配套先行+高性價(jià)比典型大盤假日半島

展示先行，配套集中：通過景觀資源、產(chǎn)品、娛樂配套充分展示項(xiàng)目度假氛圍；控制總價(jià)，凸顯高性價(jià)比，以“平過自己起屋”為主要產(chǎn)品宣傳焦點(diǎn)，吸引人氣，成功起勢；45假日半島成功起勢關(guān)鍵點(diǎn)：配套先行+高性價(jià)比典型大盤假日半島概況——廣園東超級大盤，提升了新塘市場，將當(dāng)?shù)厥袌龅目蛻魜碓磾U(kuò)展至廣州典型大盤鳳凰城區(qū)位：位于新塘廣園東快速路東側(cè)，處于廣州、東莞、深圳城市圈中心地帶；規(guī)模：占地約9000畝資源：山景，湖景，增城荔枝文化村新塘鎮(zhèn)鳳凰城以“森林、湖泊、新城市”定位的鳳凰城，拉開了廣州都市山水新城人居新模式序幕，突破了傳統(tǒng)上的小區(qū)概念，開創(chuàng)了“別墅城市”全新的模式年均銷售別墅1500套，洋房5000套2002年，鳳凰城別墅以3000多元/m2帶裝修的超低價(jià)上市，開盤當(dāng)天吸引5萬人看樓，當(dāng)天創(chuàng)下7.5億元銷售紀(jì)錄。截止2009年底，整盤累計(jì)銷售5萬余套46概況——廣園東超級大盤，提升了新塘市場，將當(dāng)?shù)厥袌龅目蛻魜碓磁涮状蛟焐献裱睢逃徫铩燃俚捻樞?，逐步完善配套設(shè)施，營造生活氛圍典型大盤鳳凰城基本生活需求教育需求購物需求度假需求2002年2003年2004年2005年2009年首次開盤。。。。。。東門商業(yè)廣場：占地1.1萬平方米，共1000余間商鋪交通中心:占地1.3萬平方米康體中心：占地3萬平方米超市：占地1.1萬平方米五星級酒店:占地7萬平方米，500余間套房鳳凰城中英文學(xué)校位于鳳凰城入口處的廣州游樂第一村——增城荔枝文化村隆重試業(yè)逐步形成配套體系持續(xù)暢銷鳳凰城功能配套：總商業(yè)用地面積近20萬平米，建筑面積30萬平米鳳凰城交通島衛(wèi)星圖47配套打造上遵循生活—教育—購物—度假的順序，逐步完善配套設(shè)施價(jià)格策略——物美價(jià)廉的別墅批量入市，以高性價(jià)比贏得市場典型大盤鳳凰城啟動物業(yè)總價(jià)：－洋房3000元/平米－TH：48萬元/套起－獨(dú)棟：78萬元/套起定位語：白領(lǐng)也可以住別墅將昂貴的別墅生活以“物美價(jià)廉”的方式進(jìn)入廣州市場，讓更多的人能夠以更適宜實(shí)惠的價(jià)格，享受到超凡的別墅生活，拉開了“廣州別墅生活”新時(shí)代的序幕。競爭者均價(jià)鳳凰城鳳凰城與同區(qū)域競爭物業(yè)價(jià)格比較48價(jià)格策略——物美價(jià)廉的別墅批量入市，以高性價(jià)比贏得市場典型大鳳凰城持續(xù)熱銷關(guān)鍵點(diǎn)：標(biāo)志性配套+高性價(jià)比典型大盤鳳凰城標(biāo)志性配套先行：按生活—教育—購物—度假順序，逐步完善配套設(shè)施，開創(chuàng)出極具競爭力的“城市級配套“；控制總價(jià)，凸顯高性價(jià)比：白領(lǐng)也可以住別墅，將昂貴的別墅生活以“物美價(jià)廉”的方式進(jìn)入廣州市場；49鳳凰城持續(xù)熱銷關(guān)鍵點(diǎn)：標(biāo)志性配套+高性價(jià)比典型大盤鳳凰城標(biāo)志概況——依托差異化的建筑風(fēng)格，從早期性價(jià)比制勝逐步轉(zhuǎn)向高品質(zhì)、高形象物業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)價(jià)值升級區(qū)位：項(xiàng)目位于廣州市番禺區(qū)規(guī)模：總占地4800畝開發(fā)節(jié)奏：開發(fā)初期考慮廣州市場客戶需求，戶型偏?。浑S著開發(fā)規(guī)模不斷加大，項(xiàng)目品牌的不斷升級，戶型有所放大，并借勢于09在雅居樂花園附近推出高端住宅“劍橋郡”，洋房均價(jià)直逼2萬典型大盤雅居樂花園50概況——依托差異化的建筑風(fēng)格，從早期性價(jià)比制勝逐步轉(zhuǎn)向高品質(zhì)配套——標(biāo)志性巴厘風(fēng)情會所+穿梭巴士，滿足初期業(yè)主基本的配套需求典型大盤雅居樂花園社區(qū)配套：－標(biāo)志性會所－中心花園－自由綠地－觀星臺－童趣沙海－國家自然林保護(hù)區(qū)－山頂公園－加拿大國際幼兒園－國際風(fēng)情商業(yè)街

交通：目前已開通8條穿梭巴線路，分別為：宏城廣場、白云賓館、海珠廣場、番禺賓館、天河汽車站、黃埔開發(fā)區(qū)、南方大廈、機(jī)場賓館等51配套——標(biāo)志性巴厘風(fēng)情會所+穿梭巴士，滿足初期業(yè)主基本的配套風(fēng)情——亞熱帶風(fēng)情建筑風(fēng)格、國際級風(fēng)情園林等差異化主題提升物業(yè)價(jià)值，獨(dú)樹一幟跳出板塊競爭：典型大盤雅居樂花園園林差異化產(chǎn)品差異化建筑風(fēng)格差異化52風(fēng)情——亞熱帶風(fēng)情建筑風(fēng)格、國際級風(fēng)情園林等差異化主題提升物廣州雅居樂花園最終樹立郊區(qū)高端高品質(zhì)形象的關(guān)鍵點(diǎn)：標(biāo)志性配套+東南亞風(fēng)情典型大盤雅居樂花園

配套先行：在開發(fā)初期，完善自身配套營造濃郁的居住風(fēng)味，配套打造上從生活必需逐步向娛樂、休閑配套過渡標(biāo)志性會所：打造極具異域風(fēng)情的大型會所，塑造高品質(zhì)生活的居住氛圍，提升物業(yè)價(jià)值；東南亞風(fēng)情：從園林、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品等多方面著手，與華南板塊其他大盤產(chǎn)生差異化，逐步從初期性價(jià)比制勝向后期高品質(zhì)高端物業(yè)方向發(fā)展。53廣州雅居樂花園最終樹立郊區(qū)高端高品質(zhì)形象的關(guān)鍵點(diǎn)：標(biāo)志性配套概況——奧林匹克運(yùn)動文化社區(qū)，住宅開發(fā)與運(yùn)動時(shí)尚概念嫁接，產(chǎn)生附加值，并提升強(qiáng)化奧園企業(yè)品牌區(qū)位：廣州番禺區(qū)漢溪大道鐘村鎮(zhèn)漢溪村附近規(guī)模：占地1000畝，總建筑面積75萬平方米，項(xiàng)目由洛杉磯奧運(yùn)村、卡薩布蘭卡奧運(yùn)村、雅典奧運(yùn)村、悉尼奧運(yùn)村、北京奧運(yùn)村五個(gè)組團(tuán)構(gòu)成。特色：項(xiàng)目賦予了運(yùn)動健康的主題，并通過多功能體育會所和高爾夫等運(yùn)動設(shè)施的建設(shè)把項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)傳遞給客戶，最終得到客戶的廣泛認(rèn)可典型大盤南國奧園形象定位：活力、健康、運(yùn)動、國際生態(tài)園林54概況——奧林匹克運(yùn)動文化社區(qū)，住宅開發(fā)與運(yùn)動時(shí)尚概念嫁接，產(chǎn)主題——規(guī)劃設(shè)計(jì)將運(yùn)動主題極致化：首個(gè)提出以奧林匹克運(yùn)動為主題的社區(qū)典型大盤南國奧園“新生活的領(lǐng)跑者”“運(yùn)動就在家門口”“生活就像高爾夫”南奧的成功是方方面面的，就產(chǎn)品而言，離不開前瞻性的規(guī)劃創(chuàng)新，更在規(guī)劃設(shè)計(jì)中注入“平民高爾夫”的主元素，使其在華南板塊中克敵制勝的秘密武器之一。

55主題——規(guī)劃設(shè)計(jì)將運(yùn)動主題極致化：首個(gè)提出以奧林匹克運(yùn)動為主園林——設(shè)計(jì)強(qiáng)化運(yùn)動主題，竭力促進(jìn)社區(qū)高爾夫運(yùn)動，倡導(dǎo)健康的生活方式典型大盤南國奧園亞洲最好的社區(qū)高爾夫練習(xí)場社區(qū)高爾夫景觀公園在南奧，打一場高球，只打一場網(wǎng)球的花費(fèi)以禮相待，以球會友56園林——設(shè)計(jì)強(qiáng)化運(yùn)動主題，竭力促進(jìn)社區(qū)高爾夫運(yùn)動，倡導(dǎo)健康的營銷——點(diǎn)面結(jié)合，自始至終強(qiáng)調(diào)社區(qū)運(yùn)動理念，利用眾多公關(guān)活動建立項(xiàng)目運(yùn)動主題地產(chǎn)標(biāo)桿形象典型大盤南國奧園策略一：“點(diǎn)面結(jié)合”的廣告策略，既有全覆蓋式的宣傳，不論媒體，不論表現(xiàn)形式，只求吸引更多人的關(guān)注；也有針對目標(biāo)消費(fèi)群廣告宣傳策略，帶有很強(qiáng)的傾向性。通過“點(diǎn)與面”的結(jié)合，巧妙地把項(xiàng)目的基本信息和文化內(nèi)涵傳遞給了消費(fèi)者。策略二：特色公共關(guān)系策略：圍繞運(yùn)動與奧林匹克南奧首期開盤，中國申奧委特別助理魏紀(jì)中先生和申奧特使鄧亞萍親臨現(xiàn)場，暢談申奧歷程。國際奧委會一行參觀南國奧園，國際奧委會主席雅克·羅格題詞：“讓奧林匹克文化走向大眾，走進(jìn)社區(qū)?！?/p>

國家體育總局局長袁偉民視察南國奧園并親筆題詞：“開發(fā)奧林匹克花園，拓展全民健身運(yùn)動”。南奧獲“中國名盤”第一位，業(yè)主代表團(tuán)上京領(lǐng)獎(jiǎng)。南奧發(fā)布“新生活宣言”。奧園第一屆業(yè)主運(yùn)動會舉行?！皩W(xué)習(xí)起來，中國地產(chǎn)”活動開展。F1營銷活動方程式展開。2001年7月21日2001年11月11日2001年11月14日2002年1月26日2002年3月16日2002年3月23日2003年6月23日2003年7月。。。。。。2年持續(xù)公關(guān)活動建立運(yùn)動主題標(biāo)桿持續(xù)運(yùn)動主題的營銷活動57營銷——點(diǎn)面結(jié)合，自始至終強(qiáng)調(diào)社區(qū)運(yùn)動理念，利用眾多公關(guān)活動南國奧園成功的關(guān)鍵點(diǎn)：標(biāo)志性配套+主題差異化，將奧林匹克運(yùn)動主題塑造極致化典型大盤南國奧園如何在保證大盤運(yùn)作成功的同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升？標(biāo)志性配套：竭力打造奧運(yùn)主題配套，從社區(qū)規(guī)劃、園林配套方面全面樹立運(yùn)動主題地產(chǎn)的標(biāo)桿；主題差異化：營造運(yùn)動社區(qū)氛圍，倡導(dǎo)健康的生活方式，獨(dú)樹一幟強(qiáng)勢建立差異化，并建立起運(yùn)動地產(chǎn)企業(yè)品牌，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值與企業(yè)品牌的雙重提升。58南國奧園成功的關(guān)鍵點(diǎn)：標(biāo)志性配套+主題差異化，將奧林匹克運(yùn)動概況——依托強(qiáng)勢品牌實(shí)現(xiàn)啟動期成功起勢，并以高于同片區(qū)1倍的價(jià)格持續(xù)熱銷，月均30套典型大盤玖瓏湖項(xiàng)目同期獨(dú)棟均價(jià)玖瓏湖與之比價(jià)假日半島8000元/平米2.5倍美林湖13000元/平米1.5倍南航碧花園10000元/平米2倍金碧御水山莊13000元/平米1.5倍玖瓏湖20000元/平米---玖瓏湖假日半島美林湖碧花園御水山莊本項(xiàng)目區(qū)位：位于花都區(qū)京珠高速與山前大道交匯處規(guī)模：占地2400畝，總建筑面積80萬平方米，一期380-875平米獨(dú)棟共240套，自2009年4月首期至年底即售罄，實(shí)現(xiàn)均價(jià)2萬元/平方米，大大超過同片區(qū)獨(dú)棟均價(jià)推廣語：玖瓏湖，見證一切傳奇的誕生59概況——依托強(qiáng)勢品牌實(shí)現(xiàn)啟動期成功起勢，并以高于同片區(qū)1倍的營銷——以企業(yè)品牌帶動項(xiàng)目品牌建立，高密度廣告轟炸迅速樹立國際級豪宅形象，首推單位開盤即售罄典型大盤玖瓏湖新鴻基地產(chǎn)在進(jìn)入廣州之初時(shí)低調(diào)而略顯神秘的。而低調(diào)進(jìn)入之后，卻是一陣持續(xù)的狂風(fēng)暴雨式的廣告轟炸。此時(shí)，正是其他發(fā)展商壓縮廣告成本，拽緊現(xiàn)金的時(shí)候，新鴻基地產(chǎn)卻豪拋1200余萬做宣傳，高密度地進(jìn)行廣告轟炸，她要告訴人們，新鴻基地產(chǎn)真的來了，而且是攜帶一個(gè)國際級的豪宅進(jìn)入廣州。玖瓏湖新鴻基地產(chǎn)“以心建家”的完美展示；新鴻基地產(chǎn)頂級物業(yè)的代名詞；新鴻基地產(chǎn)玖瓏湖璀璨揭幕；玖瓏湖尊享世界級超前規(guī)劃引領(lǐng)國際化生活風(fēng)尚；2008.122009.1~34.104.174.244.30香港教父級開發(fā)商入穗；玖瓏湖即將驚艷亮相；玖瓏湖鎖定南中國高端消費(fèi)群；玖瓏湖欲造“傳世珍品”；新鴻基蟬聯(lián)全球最佳地產(chǎn)；玖瓏湖即將在3月亮相；“傳奇相遇，非偶然所成”；新鴻基—香港最具實(shí)力的地產(chǎn)商之一；耀華國際教育園落戶廣州玖瓏湖；林憶蓮雨中放歌“最美地塊”玖瓏湖首度開放；玖瓏湖成首個(gè)高端項(xiàng)目“日光盤”，當(dāng)日銷售85套回現(xiàn)10億開發(fā)商品牌導(dǎo)入項(xiàng)目品牌樹立亮相預(yù)告項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)聚合揭開面紗新鴻基品牌香港頂級物業(yè)開發(fā)商、四大天王之首、豪宅大王等等。代表項(xiàng)目有凱旋門、天璽等。60營銷——以企業(yè)品牌帶動項(xiàng)目品牌建立，高密度廣告轟炸迅速樹立國營銷——跳出地產(chǎn)講地產(chǎn)，從精神層面與客戶群建立溝通渠道，只談形象不談產(chǎn)品，跳出片區(qū)同質(zhì)化競爭，以自我為中心典型大盤玖瓏湖玖瓏湖的廣告一亮相，就以一種“跳出地產(chǎn)講地產(chǎn)”的新穎形式吸引了眾多眼球。在她的廣告《傳奇》里看不到樓，一概都是紅衣女模，運(yùn)用九龍湖的動人傳說，透過美麗的畫面的背后，演繹出一個(gè)極其唯美浪漫的動人故事，傳達(dá)的是一種貴族化的符號和感覺，突破常規(guī)，達(dá)到了與消費(fèi)者精神層面上的溝通，跨越細(xì)節(jié)的限制。玖瓏湖，見證一切傳奇的誕生。傳說，世上萬物的美，均有其象征的繆斯女神，于三千年前神話誕生的一刻開始，從萬物中啟發(fā)生命的想象，吸取自然世界的靈感，賦予藝術(shù)家永不熄滅的創(chuàng)作激情…來自湖泊與森林的靈感繆斯，隨著流光的引領(lǐng)，帶著贊譽(yù)自然之美的歌聲與舞步，踏進(jìn)耀光璀璨的宏偉舞臺，相遇建筑美學(xué)的繆斯女神，結(jié)聚人世間千載一遇的光芒，成全三千年尋覓傳奇的夢，為玖瓏湖譜出一段永恒的傳世經(jīng)典。締結(jié)繆斯的靈感，在玖瓏湖，誕下一段天地間無法被遺忘的傳說。61營銷——跳出地產(chǎn)講地產(chǎn)，從精神層面與客戶群建立溝通渠道，只談配套——以完善度假配套作為形象樹立的前提，首期開售前完成27洞高爾夫球場、公主酒店等標(biāo)志性配套典型大盤玖瓏湖濃郁歐陸風(fēng)情的公主酒店投入使用27棟高爾夫投入運(yùn)營，并已成為廣州亞運(yùn)會高爾夫球比賽場地香港耀華國際學(xué)?；I備進(jìn)駐星級高爾夫球會伴隨高爾夫球場運(yùn)營使用國際五星級度假酒店籌建規(guī)劃中馬術(shù)學(xué)校即將運(yùn)營使用62配套——以完善度假配套作為形象樹立的前提，首期開售前完成27玖瓏湖跳出片區(qū)競爭并持續(xù)暢銷的關(guān)鍵點(diǎn)：品牌+標(biāo)志性配套典型大盤玖瓏湖如何在保證大盤運(yùn)作成功的同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升？品牌：以新鴻基企業(yè)品牌的高端形象，帶動項(xiàng)目品牌的樹立，跳出產(chǎn)品從精神層面與客戶群建立溝通，強(qiáng)勢樹立“見證一切傳奇的誕生”的項(xiàng)目形象；標(biāo)志性配套：27棟高爾夫球場投入運(yùn)營，并已成為廣州亞運(yùn)會高爾夫比賽場地；濃郁歐陸風(fēng)情的公主酒店投入運(yùn)營；在首期開售前即建立起休閑度假的配套。63玖瓏湖跳出片區(qū)競爭并持續(xù)暢銷的關(guān)鍵點(diǎn)：品牌+標(biāo)志性配套典型大綜合以上5個(gè)案例的成功經(jīng)驗(yàn)分析，配套先行是郊區(qū)大盤成功的必要因素，差異化是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值提升的有效途徑經(jīng)驗(yàn)

小結(jié)基本要素差異化要素典型代表項(xiàng)目標(biāo)志性配套性價(jià)比假日半島、鳳凰城風(fēng)情廣州雅居樂花園主題南國奧園品牌新鴻基玖瓏湖64綜合以上5個(gè)案例的成功經(jīng)驗(yàn)分析，配套先行是郊區(qū)大盤成功的必要小結(jié)城市中心區(qū)商品房供應(yīng)稀少，郊區(qū)化置業(yè)的趨勢愈加明顯花都近年來已成為廣州商品房熱點(diǎn)市場，區(qū)域熱點(diǎn)已形成市場大勢別墅市場廣州別墅市場：城市別墅數(shù)量少，未來幾無供應(yīng)，價(jià)格堅(jiān)挺；遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)主要分布在花都、從化和增城區(qū)域，市場存量巨大，處于去庫存階段，花都別墅市場競爭激烈。展示集中，配套先行差異化提升項(xiàng)目價(jià)值大盤經(jīng)驗(yàn)65小結(jié)城市中心區(qū)商品房供應(yīng)稀少，郊區(qū)化置業(yè)的趨勢愈加明顯花都近2項(xiàng)目開發(fā)策略。1、大盤開發(fā)策略研究2、項(xiàng)目開發(fā)策略662項(xiàng)目開發(fā)策略。1、大盤開發(fā)策略研究66案例選擇原則：城市新區(qū)超大規(guī)模研究目的：新區(qū)大盤該如何定位，如何持續(xù)性發(fā)展？新區(qū)大盤如何啟動？前期如何保證回現(xiàn)速度？新區(qū)大盤的盈利模式？深圳－波托菲諾上海－浦江新城成都－翡翠城如何落實(shí)自主城市化資源共享，啟動策略開發(fā)節(jié)奏－高端與主流中端產(chǎn)品聯(lián)動成都－中海國際社區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略、啟動策略案例選擇原則：研究目的：深圳－波托菲諾上海－浦江新城成都－翡新浦江城位于上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，緊鄰?fù)猸h(huán)，距城市中心車行距離在20分鐘項(xiàng)目位于上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，緊鄰?fù)猸h(huán)，距城市中心車行距離在20分鐘，遠(yuǎn)期將有地鐵六號線經(jīng)過項(xiàng)目，但目前沒有公交線路至此；該項(xiàng)目是浦江板塊的首先啟動的房地產(chǎn)項(xiàng)目，浦江鎮(zhèn)有良好的高起點(diǎn)規(guī)劃，但目前周邊城市配套匱乏；項(xiàng)目首期面市正值對房地產(chǎn)影響最嚴(yán)重的一次新政顯效。中心市區(qū)首期無法以周邊產(chǎn)業(yè)支撐，需吸引城市客戶，且無捷運(yùn)交通，因此需產(chǎn)品層面走高大盤案例新浦江城新浦江城位于上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，緊鄰?fù)猸h(huán)，距城市中心車行距離在總規(guī)模及分期總占地1.8平方公里，總建面130平方米，鄰里守望理念引導(dǎo)的規(guī)劃布局形式；總體容積率0.726，以中央河道為界，以北容積率在0.7以下，以南容積率在1.0以上；商業(yè)配套約26萬平米；辦公配套約23萬平米；中央河道南工業(yè)園區(qū)辦公配套商業(yè)配套一期游艇俱樂部、醫(yī)院一期浦江新城總占地1.8平方公里，總建面130平方米，鄰里守望理念引導(dǎo)的規(guī)劃形式規(guī)劃特征以市政道路規(guī)劃依托的組團(tuán)式產(chǎn)品、景觀是勻質(zhì)的機(jī)械網(wǎng)格式道路系統(tǒng)現(xiàn)代、簡潔、冷的大盤案例新浦江城總規(guī)模及分期中央河道南工業(yè)園區(qū)辦公配套商業(yè)配套一期游艇俱樂開發(fā)策略－由低密度到高密度的整體開發(fā)順序，1期以高端產(chǎn)品啟動，奠定高尚大盤形象，以主流產(chǎn)品小高層回現(xiàn)1期規(guī)模1期0.7平方公里，建面34萬平米；1期05年4月開盤，2期06年7月開盤1期推售產(chǎn)品1.獨(dú)院別墅（53套）2.小高層（10棟）水景公寓（4層、帶電梯）聯(lián)排別墅院墅（剩余）100套左右，面積區(qū)間在200-500平米1期生活配套商業(yè)（6萬平米、包租期3年）、會所、幼兒園、中學(xué)（國外私立），06.12前投入使用新浦江城1期規(guī)劃圖花園公寓獨(dú)院別墅水景公寓聯(lián)排別墅臨水商業(yè)街北區(qū)廣場、超市、幼兒園國際私立中學(xué)大盤案例新浦江城開發(fā)策略－由低密度到高密度的整體開發(fā)順序，1期以高端產(chǎn)品啟動本案總結(jié)價(jià)值標(biāo)桿的啟動策略：依托最好的資源，展示部分高端產(chǎn)品，帶動主流的中高端產(chǎn)品回現(xiàn)，高中端產(chǎn)品聯(lián)動推售。開放化的社區(qū)理念，與城市共享資源體系，將自身納入城市體系，借助城市機(jī)理，吸納城市區(qū)域內(nèi)客戶，克服新區(qū)不足，建立項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展支撐點(diǎn)。自主城市化的體現(xiàn)：標(biāo)志性的景觀大道城市符號－紅綠燈、斑馬線、市政配套與城市相連的路網(wǎng)地標(biāo)性建筑物現(xiàn)代、國際化的風(fēng)格，天際線打造本案總結(jié)價(jià)值標(biāo)桿的啟動策略：依托最好的資源，展示部分高端產(chǎn)品成都華潤.翡翠城位于錦江區(qū)東湖畔，臨二環(huán)線，項(xiàng)目共分5期，總占地1245畝項(xiàng)目整個(gè)地塊被一湖、兩河、三個(gè)公園層層環(huán)抱，104畝的住宅依托近600畝的公園展示區(qū)。華潤.翡翠城地址錦江區(qū)東湖，城市二環(huán)基本情況分5期，總占地1245畝，總建面積24萬平米；多層，小高層1期占地104畝，建面12萬多平米，容積率1.7；2期100多畝；主力戶型三房二廳，120平米價(jià)格TOHO4000元/平米，花園洋房3700元/平米，小高層3200元/平米客戶情況大部分成都本地客戶；自住，養(yǎng)老，部分為投資銷售情況1期2003年底開盤，排隊(duì)5天5夜全售完優(yōu)劣勢南區(qū)千畝大盤；生態(tài)環(huán)境好；售樓部展示好，置于東湖公園中，周邊景觀能打動客戶；但是四周有部分舊房，影響總體環(huán)境；樓盤完全沒有展示實(shí)景給客戶；一期大盤案例華潤·翡翠城成都華潤.翡翠城位于錦江區(qū)東湖畔，臨二環(huán)線，項(xiàng)目共分5期，總啟動策略：疊加別墅和洋房產(chǎn)品作為明星產(chǎn)品樹立價(jià)值標(biāo)桿，小高層作為現(xiàn)金流產(chǎn)品花園洋房疊加別墅小高層策略——依托湖景資源，多元產(chǎn)品組合，以疊加別墅、洋房為主打產(chǎn)品樹立價(jià)值標(biāo)桿，以小高層為主力回現(xiàn)產(chǎn)品大盤案例華潤·翡翠城啟動策略：疊加別墅和洋房產(chǎn)品作為明星產(chǎn)品樹立價(jià)值標(biāo)桿，小高層420畝城市生態(tài)公園大盤案例華潤·翡翠城420畝城市生態(tài)公園大盤案例華潤·翡翠城華潤.翡翠城

——大門、入口廣場、公園綠地、竹林大盤案例華潤·翡翠城華潤.翡翠城

——大門、入口廣場、華潤.翡翠城

——湖面、道路、售樓處、樣板房展示區(qū)大盤案例華潤·翡翠城華潤.翡翠城

——湖面、道路、售1245畝的項(xiàng)目，中高密度的中高檔社區(qū)規(guī)劃VS區(qū)域市場、缺乏消費(fèi)支撐持續(xù)開發(fā)戰(zhàn)略與區(qū)域聯(lián)動－主動城市化，開放的社區(qū)規(guī)劃，資源共享，建立與城市聯(lián)系，聚集人氣，克服新區(qū)不足機(jī)會：良好的區(qū)域前景，良好的生態(tài)環(huán)境成交客戶構(gòu)成：第一居所，城市客戶為主，很少量的投資客戶面向城市開放的420畝城市生態(tài)公園向城市開放的以餐飲為主，集休閑、娛樂于一體的大型商業(yè)口岸1245畝的項(xiàng)目，中高密度的中高檔社區(qū)規(guī)劃戰(zhàn)略與區(qū)域聯(lián)動－地理位置：深圳西部，距中心區(qū)約4公里定位：深圳市的頂級，國際豪宅區(qū)特征：公認(rèn)的深圳頂級豪宅區(qū)物業(yè)持續(xù)增值住宅價(jià)格維持高端水平商業(yè)、酒店、寫字樓租金遠(yuǎn)高于普通住宅區(qū)水平，接近城市一級商圈水平波托菲諾——占地88萬平米的公認(rèn)深圳頂級豪宅區(qū)總占地面積：88萬平米總建筑面積：108萬平米總?cè)莘e率：1.23開發(fā)商：華僑城集團(tuán)當(dāng)前銷售情況：除了天鵝堡二期III區(qū)未開工外，已推出的5個(gè)組團(tuán)已全部售磬。福田區(qū)南山區(qū)羅湖區(qū)核心商業(yè)，辦公區(qū)深南大道華僑城·波托菲諾深圳市僑香路大盤案例波托菲諾地理位置：深圳西部，距中心區(qū)約4公里波托菲諾總占地面積：88開放區(qū)－私密區(qū)的規(guī)劃，開放自己的生活配套，部分開放景觀配套，將自身納入城市機(jī)理，克服邊緣化的劣勢燕含山歡樂谷主題公園商業(yè)街中央試驗(yàn)學(xué)校水岸會所二期會所高爾夫社區(qū)配套與區(qū)域配套整合，形成配套體系社區(qū)內(nèi)配套體現(xiàn)社區(qū)特色，與片區(qū)配套形成差異，體現(xiàn)社區(qū)主題景觀主軸貫穿區(qū)社區(qū)內(nèi)與社區(qū)外，在景觀上與片區(qū)融合商業(yè)廣場廣場廣場開放空間私密空間大盤案例波托菲諾開放區(qū)－私密區(qū)的規(guī)劃，開放自己的生活配套，部分開放景觀配套，波托菲諾圍繞華僑城旅游商業(yè)核心，通過業(yè)主僑城卡系統(tǒng)，吸納整個(gè)華僑城的資源體系居住區(qū)－波托菲諾商業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)波托菲諾12341km56789101華僑城小學(xué)、中學(xué)生態(tài)廣場華僑城醫(yī)院沃爾馬世界之窗西部市場歡樂谷東部市場錦繡中華民俗文化村2345678910其他周邊配套沙河小學(xué)、白石洲中英文小學(xué)幼兒園：奧林匹克幼兒園、世紀(jì)村幼兒園商場：肉菜市場郵局：沙河郵局銀行：農(nóng)業(yè)、發(fā)展、建設(shè)、中國銀行醫(yī)院：華僑城醫(yī)院其他：沙河高爾夫球會大盤案例波托菲諾波托菲諾圍繞華僑城旅游商業(yè)核心，通過業(yè)主僑城卡系統(tǒng)，吸納整個(gè)波托菲諾啟動模式：最先啟動的地塊并非資源最好，但依托最好的核心資源純水岸一期2002.7天一期2001.7天二期I2003.12天二期II2004.6待定2005.6純水岸二期2004.10天二期III2005.1啟動區(qū)的設(shè)置：最先啟動的地塊較大，并非資源最好，但依托最好的核心資源（燕棲湖），通過湖畔會所、商業(yè)街的展示，為客戶建立區(qū)域頂級豪宅區(qū)的印象與信心，從而確保了高形象進(jìn)入，提升價(jià)格。啟動區(qū)的物業(yè)類型：以穩(wěn)妥的原則選取高層，首先保證現(xiàn)金流，并逐步刺激市場。會所商業(yè)街大盤案例波托菲諾波托菲諾啟動模式：最先啟動的地塊并非資源最好，但依托最好的核本案總結(jié)多元產(chǎn)品線的盈利模式，聯(lián)動開發(fā)，保證高端產(chǎn)品充分溢價(jià)，并保證現(xiàn)金流產(chǎn)品回現(xiàn)速度和價(jià)值最大化。高低搭配，聯(lián)動開發(fā)－通過稀缺產(chǎn)品沖擊市場價(jià)格，帶動高層價(jià)格爬升價(jià)值標(biāo)竿的啟動策略，啟動期以回現(xiàn)為目標(biāo)，高端物業(yè)主要是展示和拉動作用吸納華僑城片區(qū)資源－僑城生活手冊+僑城卡，徹底提升產(chǎn)品價(jià)值，脫離產(chǎn)品競爭開放化的社區(qū)理念，與城市共享資源體系，將自身納入城市體系，借助城市機(jī)理，吸納人氣，克服新區(qū)不足。產(chǎn)品的價(jià)值是由市場決定的，不能在缺乏資源支撐的情況下，產(chǎn)品自身的品質(zhì)是無法突破市場價(jià)格體系的。本案總結(jié)多元產(chǎn)品線的盈利模式，聯(lián)動開發(fā)，保證高端產(chǎn)品充分溢價(jià)中海國際社區(qū)所在區(qū)域位于成都西北角，城市三環(huán)外，臨近高新西區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域位于成都西北角，城市三環(huán)外，臨近高新西區(qū)。西區(qū)在成都傳統(tǒng)居住觀念中是上風(fēng)上水的地方。地塊北面的羊市街西延線是城市主要交通干道之一，與成灌高速公路相通，可直接到達(dá)都江堰風(fēng)景區(qū)。市中心西延線，往城灌高速高新西區(qū)三環(huán)羊犀立交約3公里問題：陌生、封閉、高檔社區(qū)規(guī)劃V.S.小區(qū)域市場、中端消費(fèi)者大盤案例中海國際社區(qū)中海國際社區(qū)所在區(qū)域位于成都西北角，城市三環(huán)外，臨近高新西區(qū)中海國際社區(qū)總占地132公頃，綜合容積率約0.9用地性質(zhì)：綜合用地占地面積：1986畝容積率：0.95%（包括公建設(shè)施）住宅整體銷售均價(jià)6000元/平米成為國際化社區(qū)、城市名片中海地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)的里程碑意義開發(fā)商的目標(biāo)大盤案例中海國際社區(qū)中海國際社區(qū)總占地132公頃，綜合容積率約0.9用地性質(zhì)：綜與城市共享的五星級酒店，涉外醫(yī)院，國際學(xué)校，市級大型超市，社區(qū)商業(yè)，文化活動中心

主動城市化，開放的社區(qū)規(guī)劃，配套資源共享，建立與城市聯(lián)系，利用城市機(jī)理克服新區(qū)的客戶支撐不足的問題。學(xué)校市級商業(yè)酒店醫(yī)院商業(yè)公園綠地綠地居住大盤案例中海國際社區(qū)與城市共享的五星級酒店，涉外醫(yī)院，國際學(xué)校，市級大型超市，社啟動區(qū)策略：高端產(chǎn)品樹立高形象，形成市場標(biāo)識，中高端的產(chǎn)品加速回現(xiàn)抓中高端市場主流，高端產(chǎn)品及形象起到標(biāo)識作用，中高端的產(chǎn)品加快銷售速度啟動開發(fā)的關(guān)鍵四件事區(qū)域邊界打造展示街區(qū)實(shí)景展示區(qū)引進(jìn)少量特色店，氛圍營造啟動區(qū)策略大盤案例中海國際社區(qū)啟動區(qū)策略：高端產(chǎn)品樹立高形象，形成市場標(biāo)識，中高端的產(chǎn)品加中海國際社區(qū)的商業(yè)配套開發(fā)原則——

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保持彈性、“先街后場”三、彈性商業(yè)規(guī)劃方案開發(fā)順序，以風(fēng)險(xiǎn)較小的街區(qū)類首先進(jìn)入市場，最后是大型超市的進(jìn)入原則一、在鄰里商業(yè)能夠滿足生活需求的情況下，集中商業(yè)越晚進(jìn)入市場，經(jīng)濟(jì)效益越高二、后期經(jīng)營的不可確定性，制定彈性的商業(yè)規(guī)劃方案應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)中海國際社區(qū)的商業(yè)配套開發(fā)原則——

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保持彈性、“先案例總結(jié)－新區(qū)大盤啟動模式戰(zhàn)略發(fā)展模式運(yùn)作機(jī)理優(yōu)缺點(diǎn)適用條件與本項(xiàng)目的契合純高端物業(yè)只投入高端物業(yè)和最核心資源，完全樹立高端形象難以保證前期銷售回現(xiàn)速度損失了高端物業(yè)價(jià)值后期產(chǎn)品缺乏資源支撐強(qiáng)勢資源（自然、人文、人造）企業(yè)資金壓力小，不要求前期回現(xiàn)速度廉價(jià)先行以低于市場預(yù)期的價(jià)格，大量推出廉價(jià)產(chǎn)品，聚集人氣容易保證前期產(chǎn)品銷售速度難以從競爭中脫穎而出后期難以擺脫低端的形象回款壓力巨大，需要保證前期現(xiàn)金流，物業(yè)類型單一，沒有強(qiáng)勢資源。價(jià)值標(biāo)竿少量依托核心資源的高端產(chǎn)品樹立價(jià)值標(biāo)竿，以主流中端產(chǎn)品回現(xiàn)為目標(biāo)高低（端）產(chǎn)品聯(lián)動銷售，通過各期的高端物業(yè)，不斷拉升主流回現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)格兼顧價(jià)值和銷售速度多元產(chǎn)品線，主流回現(xiàn)產(chǎn)品為中端產(chǎn)品，需要樹立品牌和價(jià)值最大化啟動開發(fā)的關(guān)鍵四件事區(qū)域邊界打造展示街區(qū)實(shí)景展示區(qū)引進(jìn)少量特色店，氛圍營造案例總結(jié)－新區(qū)大盤啟動模式戰(zhàn)略發(fā)展模式運(yùn)作機(jī)理優(yōu)缺點(diǎn)適用條件案例總結(jié)－新區(qū)大盤開發(fā)節(jié)奏原則：高端產(chǎn)品主要作用是樹立價(jià)值標(biāo)竿，必須分期投入。中端產(chǎn)品主要作用是回現(xiàn)金流，是利潤主體，為開發(fā)核心高低搭配，聯(lián)動開發(fā)，各期通過高端產(chǎn)品和資源的投入，拉升主流回現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)格和銷售速度。前期配套主要以滿足社區(qū)生活為主，后期投入?yún)^(qū)域級一期二期后期開發(fā)節(jié)奏物業(yè)價(jià)格高端產(chǎn)品主流中端生活配套，資源展示區(qū)域級配套，與城市功能融合案例總結(jié)－新區(qū)大盤開發(fā)節(jié)奏原則：一期二期后期開發(fā)節(jié)奏物業(yè)價(jià)格短期目標(biāo)：建立轟動效應(yīng)建立充分的競爭優(yōu)勢項(xiàng)目啟動模式實(shí)現(xiàn)原則一：高端入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，擴(kuò)大客戶層面。原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤啟動的原則：“一期=整體”主流大盤的可持續(xù)發(fā)展舉措[大盤規(guī)則]案例借鑒啟示——大盤可持續(xù)發(fā)展前提短期目標(biāo)：建立轟動效應(yīng)建立充分的競爭優(yōu)勢項(xiàng)目啟動模式實(shí)現(xiàn)原則我們從案例中找到哪些啟示？大盤啟動策略：依托明星產(chǎn)品啟動，主動占位第一梯隊(duì)、并通過一系列手段奠定和不斷拔升項(xiàng)目價(jià)值大盤整體開發(fā)策略：成功開發(fā)產(chǎn)品策略：明星產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品現(xiàn)金流產(chǎn)品多元化產(chǎn)品對應(yīng)條件：景觀資源產(chǎn)品力配套成熟社區(qū)

本項(xiàng)目采取“明星產(chǎn)品啟動策略”在花都市場是否可行性？我們從案例中找到哪些啟示？大盤啟動策略：依托明星產(chǎn)品啟動，主城市北拓項(xiàng)目

價(jià)值點(diǎn)南拓北優(yōu)東進(jìn)西聯(lián)2000年廣州開始實(shí)施《廣州城市發(fā)展總體戰(zhàn)略規(guī)劃》“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的“八字方針”推進(jìn)城市擴(kuò)張式發(fā)展，拉開城市布局，建立一主三副區(qū)——主城區(qū)、南沙副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、花都副城區(qū)；新一輪的《2020建設(shè)健康安全、人人享有的新廣州——新一輪廣州城市總體規(guī)劃前期研究報(bào)告》明確廣州應(yīng)該著力對每個(gè)新區(qū)的生活配套等設(shè)施進(jìn)行完善，進(jìn)入城市空間布局的提升、優(yōu)化期；花都作為“北優(yōu)”重要組成部分，主動融入大區(qū)域發(fā)展，逐步完善區(qū)域配套資源，提升區(qū)域競爭力?；ǘ嘉挥趶V州北大門，南北交通要道，自然、人文資源豐富，是“北優(yōu)”戰(zhàn)略的重要組成部分本項(xiàng)目92城市北拓項(xiàng)目

價(jià)值點(diǎn)南拓北優(yōu)東進(jìn)西聯(lián)2000年廣州開汽車配套產(chǎn)業(yè)旅游服務(wù)業(yè)及房地產(chǎn)加工工業(yè)倉儲物流旅游生態(tài)科技、農(nóng)業(yè)等皮具珠寶首飾汽車產(chǎn)業(yè)北興花東機(jī)場新華雅瑤梯面獅嶺赤坭炭步花橋1234567產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中，但所占比例仍較小，決定城市白領(lǐng)客戶群較少；未來發(fā)展規(guī)劃：整合集聚，淡化行政區(qū)劃，以空港及周邊控制區(qū)作為分隔，形成七個(gè)發(fā)展區(qū)。形成七種產(chǎn)業(yè)格局，其中汽車、珠寶、皮具、空港為四大支柱產(chǎn)業(yè)。2008年花都區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例本項(xiàng)目花都產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目

價(jià)值點(diǎn)汽車、珠寶、皮具和空港四大支柱產(chǎn)業(yè)支撐花都經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會，由此為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來大量潛在客戶93汽車配套產(chǎn)業(yè)旅游服務(wù)業(yè)及房地產(chǎn)加工工業(yè)生態(tài)科技、農(nóng)業(yè)等皮具珠空港經(jīng)濟(jì)花都區(qū)重點(diǎn)打造“空港物流經(jīng)濟(jì)”，在機(jī)場效應(yīng)的影響下，眾多國內(nèi)外知名的航空快遞及物流企業(yè)紛至沓來，由此帶動的就業(yè)人口已達(dá)6萬人，遠(yuǎn)期將達(dá)27.8萬人

項(xiàng)目臨近白云機(jī)場，交通便捷，每年帶來3000萬旅客，由此帶動的空港物流產(chǎn)業(yè)為項(xiàng)目帶來大量潛在客戶聯(lián)邦快遞亞太運(yùn)轉(zhuǎn)中心：年產(chǎn)值330億元，遠(yuǎn)期提供就業(yè)機(jī)會6.6萬個(gè)花東空港物流園：投資30億元，占地面積超過2200多畝；園區(qū)涵括多個(gè)行業(yè)，帶動區(qū)內(nèi)商務(wù)人士往來頻繁。。。。。。項(xiàng)目

價(jià)值點(diǎn)94空港經(jīng)濟(jì)花都區(qū)重點(diǎn)打造“空港物流經(jīng)濟(jì)”，在機(jī)場效應(yīng)的本項(xiàng)目東側(cè)與規(guī)劃的花東新區(qū)相鄰，配套、居住氛圍將隨著新區(qū)的建設(shè)逐步完善，依托規(guī)劃新區(qū)是本項(xiàng)目在地緣上最大的競爭優(yōu)勢本項(xiàng)目花東新區(qū)項(xiàng)目

價(jià)值點(diǎn)花東新區(qū)以綜合型產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)和居住配套為主的綜合性發(fā)展組團(tuán)，包括以物流產(chǎn)業(yè)為主的機(jī)場北物流區(qū)，以商貿(mào)業(yè)為主的臨空商貿(mào)區(qū)以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的臨空高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)金田組團(tuán)北興組團(tuán)九龍湖組團(tuán)金谷組團(tuán)以綜合型產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)和居住配套為主的綜合性發(fā)展組團(tuán)，包括有以綜合型產(chǎn)業(yè)為主的金谷工業(yè)區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心，位于項(xiàng)目東側(cè)，以居住和公共服務(wù)配套為主的新城以居住、旅游為主的配套組團(tuán)以綜合型工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)和居住配套為主的綜合型發(fā)展組團(tuán)本項(xiàng)目95本項(xiàng)目東側(cè)與規(guī)劃的花東新區(qū)相鄰，配套、居住氛圍將隨著新區(qū)的建機(jī)場高新科技產(chǎn)業(yè)基地位于機(jī)場東北面，規(guī)劃用地總面積16.5平方公里。基地包括機(jī)場高新科技產(chǎn)業(yè)基地和機(jī)場商務(wù)區(qū)及廣州(花都)光電子產(chǎn)業(yè)基地，其中光電子產(chǎn)業(yè)基地就在本項(xiàng)目西側(cè)，總投資約15億元人民幣。預(yù)計(jì)首批落戶企業(yè)建成投產(chǎn)后,將