目錄成本法及其運(yùn)用01~05成本法概述Part106~08房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成Part209~12成本法的基本公式Part313~15重新購(gòu)建價(jià)格的求取Part416~20建筑物折舊的求取Part521~25成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定Part626~32成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例Part7目錄成本法及其運(yùn)用01~05成本法概述Part106~08房12第一節(jié)成本法概述一、成本法的含義含義：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。重新購(gòu)建價(jià)格：是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。2第一節(jié)成本法概述一、成本法的含義23第一節(jié)成本法概述折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。3第一節(jié)成本法概述折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損34第一節(jié)成本法概述二、成本法的理論依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價(jià)（包含開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）4第一節(jié)成本法概述二、成本法的理論依據(jù)45第一節(jié)成本法概述三、成本法適用的估價(jià)對(duì)象和條件5第一節(jié)成本法概述三、成本法適用的估價(jià)對(duì)象和條件56第一節(jié)成本法概述很少發(fā)生交易、又無(wú)經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)有獨(dú)特設(shè)計(jì)、特殊建筑的房地產(chǎn)單純的建筑物或者其裝飾裝修部分房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估（包括投保和理賠）、其他房地產(chǎn)損害賠償在房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍、類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)的房地產(chǎn)適用于可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值適用于評(píng)估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)，不適用于建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)6第一節(jié)成本法概述很少發(fā)生交易、又無(wú)經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收67第一節(jié)成本法概述成本法估價(jià)需要具備的條件某宗房地產(chǎn)價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格成本高，其價(jià)值不一定大；成本低，其價(jià)值不一定不高7第一節(jié)成本法概述成本法估價(jià)需要具備的條件78第一節(jié)成本法概述注意三個(gè)問(wèn)題：一是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本實(shí)際成本（個(gè)別成本）：是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)客觀成本（正常成本）：是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整供大于求時(shí)，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評(píng)估價(jià)；供小于求時(shí)，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評(píng)估價(jià)評(píng)估價(jià)值等于客觀成本減去功能折舊、外部折舊8第一節(jié)成本法概述注意三個(gè)問(wèn)題：89第一節(jié)成本法概述四、成本法估價(jià)的操作步驟9第一節(jié)成本法概述四、成本法估價(jià)的操作步驟9典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式下的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（七大項(xiàng)）土地取得成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)利潤(rùn)開發(fā)成本典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式下的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（七大項(xiàng)）土地取得10第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)值的表達(dá)式：房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)值=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）/[1-（銷售稅費(fèi)率+銷售利潤(rùn)率）]11第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)值的表達(dá)式：1111第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成一、土地取得成本□取得開發(fā)用地的三條途徑：

12第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成一、土地取得成本1212第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成二、開發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工通水、通電、通路、場(chǎng)地平整及臨時(shí)用房等前期工作的必要支出注意：場(chǎng)地平整費(fèi)與土地取得成本的銜接建筑安裝工程費(fèi)包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等附屬工程：指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等13第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成二、開發(fā)成本1313第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括道路、給排水、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)注意：熟地中，此項(xiàng)費(fèi)用已含在土地取得成本中，不須另外計(jì)算公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用其他工程費(fèi)包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等開發(fā)期間稅費(fèi)如，綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等14第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1414第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成三、管理費(fèi)用管理費(fèi)用，是指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出通常按土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例來(lái)測(cè)算四、銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用，是指預(yù)售未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)的必要支出包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)等15第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成三、管理費(fèi)用1515第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成五、投資利息 （一）投資利息的含義是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)和銷售費(fèi)，無(wú)論是借款還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息（二）投資利息的計(jì)算應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目計(jì)息周期計(jì)息期計(jì)息方式利率16第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成五、投資利息 1616第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用計(jì)息周期：計(jì)算周期是指計(jì)算利息的單位時(shí)間可以是年、半年、季、月等，通常是年17第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：1717第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成計(jì)息期：某項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期是該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間長(zhǎng)度建設(shè)期的起點(diǎn)：一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期建設(shè)期的終點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成的日期，一般是估價(jià)時(shí)點(diǎn)18第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成計(jì)息期：181819第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成計(jì)息方式：?jiǎn)卫麖?fù)利利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利，采取單利方式只是為了實(shí)際計(jì)算上的方便單利利率（i1）和復(fù)利利率(i2)之間的關(guān)系：i1=[(1+i2)n-1]/n(n表示計(jì)息期)19第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成計(jì)息方式：1920第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成利率：名義利率（r）與實(shí)際利率（i）的關(guān)系:i=(1+r/m)m-1(m為一年中的計(jì)息次數(shù))20第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成利率：2021第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成六、銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)，是指銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者預(yù)售未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)包括：銷售稅金及附加——營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（簡(jiǎn)稱“兩稅一費(fèi)”）其他銷售稅費(fèi)——印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等為便于實(shí)際估價(jià)中正常開發(fā)利潤(rùn)的調(diào)查估計(jì)，銷售稅費(fèi)一般不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅21第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成六、銷售稅費(fèi)2122第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成七、開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)，而不是建筑承包商的利潤(rùn)。開發(fā)利潤(rùn)的估算：開發(fā)利潤(rùn)是土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前的，簡(jiǎn)稱稅前利潤(rùn)是平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開發(fā)商的實(shí)際利潤(rùn)或期望利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)=基數(shù)×利潤(rùn)率（基數(shù)和利潤(rùn)率要匹配）22第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成七、開發(fā)利潤(rùn)2223第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成23第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成2324第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成直接成本利潤(rùn)率＞投資利潤(rùn)率＞成本利潤(rùn)率＞銷售利潤(rùn)率利潤(rùn)率是通過(guò)大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的24第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成直接成本利潤(rùn)率＞投資利潤(rùn)率＞成2425第三節(jié)成本法的基本公式一、成本法最基本的公式

房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格－折舊25第三節(jié)成本法的基本公式一、成本法最基本的公式2526第三節(jié)成本法的基本公式二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式適用于新開發(fā)的房地的基本公式新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)26第三節(jié)成本法的基本公式二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本2627第三節(jié)成本法的基本公式適用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土地價(jià)值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)27第三節(jié)成本法的基本公式適用于新建成的建筑物的基本公式2728第三節(jié)成本法的基本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)一般不存在折舊，但應(yīng)考慮下列因素，作增價(jià)或減價(jià)調(diào)整28第三節(jié)成本法的基本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)一般不存在折舊，2829第三節(jié)成本法的基本公式新開發(fā)區(qū)宗地的估價(jià)

新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤(rùn)）÷（開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)用地總面×100%29第三節(jié)成本法的基本公式新開發(fā)區(qū)宗地的估價(jià)2930第三節(jié)成本法的基本公式三個(gè)步驟：30第三節(jié)成本法的基本公式三個(gè)步驟：3031第三節(jié)成本法的基本公式三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式（一）適用于舊的房地的基本公式

舊的房地價(jià)值=房地重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊或：舊的房地價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊（二）適用于舊的建筑物的基本公式

舊的建筑物價(jià)值=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊31第三節(jié)成本法的基本公式三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式3132第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取一、重新購(gòu)建價(jià)格的含義又稱重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在全新狀況下的的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格32第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取一、重新購(gòu)建價(jià)格的含義3233第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路房地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路兩大路徑：將房地分為土地和建筑物，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，采用成本法求?。粚⒎康胤譃橥恋睾徒ㄖ?，先求土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后相加——適用于能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況33第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路3334第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路假設(shè)土地上無(wú)建筑物，采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取——適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求重新開發(fā)成本的土地也可采用成本法求取土地重新開發(fā)成本34第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路3435第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路假設(shè)已取得一空地，在空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)也可設(shè)想，將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，發(fā)包人應(yīng)支付給承包商的全部費(fèi)用，再加上發(fā)包人的其他必要支出（如管理費(fèi)、銷售費(fèi)、投資利息、銷售稅費(fèi)等）及發(fā)包人的應(yīng)得利潤(rùn)35第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路3536第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取三、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式按重新建造方式的不同，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格分為：重建價(jià)格又稱重建成本，指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)——可理解為“復(fù)制”36第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取三、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取3637第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取重置價(jià)格又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)37第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取重置價(jià)格又稱重置成本，是采3738第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取重建價(jià)格與重置價(jià)格通常不同：38第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取重建價(jià)格與重置價(jià)格通常不同3839第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取四、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法（一）單位比較法要點(diǎn)：以建筑物為整體以單位面積或單位體積作為比較單位39第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取四、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取3940第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取對(duì)類似建筑物的建安費(fèi)用進(jìn)行修正、調(diào)整將不正常的建安費(fèi)修正為正常的建安費(fèi)；將建造日期時(shí)的建安費(fèi)，調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安費(fèi)；根據(jù)設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修方面的差異，對(duì)建安費(fèi)進(jìn)行調(diào)整再加上其他費(fèi)用（專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、投資利息、銷售稅和開發(fā)利潤(rùn)）40第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取對(duì)類似建筑物的建安費(fèi)用進(jìn)行修4041第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取實(shí)質(zhì)：市場(chǎng)法有單位面積法和單位體積法兩種：?jiǎn)挝幻娣e法：適用于同一類型的建筑物的單位建筑面積建安費(fèi)基本相同的建筑物如住宅、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房等單位體積法：適用于同一類型的建筑物的單位體積建安費(fèi)基本相同的建筑物如儲(chǔ)油罐、地下油庫(kù)等41第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取實(shí)質(zhì)：市場(chǎng)法4142第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求?。ǘ┓植糠猪?xiàng)法要點(diǎn)：將建筑物分解為獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程測(cè)算獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量調(diào)查估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程單價(jià)將數(shù)量乘單價(jià)后相加再加上其他費(fèi)用（專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、投資利息、銷售稅和開發(fā)利潤(rùn)）42第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取（二）分部分項(xiàng)法4243第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取注意兩點(diǎn)：要結(jié)合構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程特點(diǎn)使用計(jì)量單位防止漏項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算43第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取注意兩點(diǎn)：4344第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求?。ㄈ┕ち蠝y(cè)量法要點(diǎn)：將建筑物還原為建材、構(gòu)配件和建筑設(shè)備測(cè)算重新建造建筑物所需的建材、構(gòu)配件和建筑設(shè)備的種類、數(shù)量和工時(shí)數(shù)調(diào)查相應(yīng)的建材、構(gòu)配件和建筑設(shè)備的單價(jià)及人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將數(shù)量和工時(shí)數(shù)乘相應(yīng)單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加再加上其他費(fèi)用（專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、投資利息、銷售稅和開發(fā)利潤(rùn)）44第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取（三）工料測(cè)量法4445第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取優(yōu)缺點(diǎn)：詳細(xì)準(zhǔn)確；費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要其他專家參與適用于：具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格45第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取優(yōu)缺點(diǎn)：詳細(xì)準(zhǔn)確；費(fèi)時(shí)費(fèi)力并4546第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求?。ㄋ模┲笖?shù)調(diào)整法也稱為成本指數(shù)趨勢(shì)法利用成本指數(shù)或變動(dòng)率，將歷史成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本來(lái)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果46第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取（四）指數(shù)調(diào)整法4647第五節(jié)建筑物折舊的求取一、建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的含義指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損

建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物市場(chǎng)價(jià)值建筑物折舊的原因47第五節(jié)建筑物折舊的求取一、建筑物折舊的含義和原因4748第五節(jié)建筑物折舊的求取1．物質(zhì)折舊又稱有形損耗指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物的價(jià)值減損四方面：自然經(jīng)過(guò)的老化——類似于人隨著年齡增長(zhǎng)的衰老正常使用的磨損——類似于腦力或體力勞動(dòng)等工作性質(zhì)的不同對(duì)人的損害意外破壞的損毀——類似于人曾經(jīng)得過(guò)一場(chǎng)大病對(duì)人的損害延遲維修的損壞殘存——類似于人平時(shí)不注意休養(yǎng)生息有病不治48第五節(jié)建筑物折舊的求取1．物質(zhì)折舊4849第五節(jié)建筑物折舊的求取2．功能折舊又稱無(wú)形損耗指建筑物在功能上的缺乏落后或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損原因：建筑設(shè)計(jì)缺陷、過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步等功能缺乏——沒(méi)有其應(yīng)有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施、或系統(tǒng)等功能落后——已有部件、設(shè)備、設(shè)施、或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)功能過(guò)?！延胁考⒃O(shè)備、設(shè)施、或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)49第五節(jié)建筑物折舊的求取2．功能折舊4950第五節(jié)建筑物折舊的求取3．外部折舊又稱經(jīng)濟(jì)折舊指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損不利因素：外部折舊可分為永久性的和暫時(shí)性的50第五節(jié)建筑物折舊的求取3．外部折舊5051第五節(jié)建筑物折舊的求取二、建筑物折舊的求取方法年限法年限法和有關(guān)年限的含義年限法又叫年限-壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法51第五節(jié)建筑物折舊的求取二、建筑物折舊的求取方法5152第五節(jié)建筑物折舊的求取建筑物的壽命有兩種自然壽命：從竣工之日至不能安全使用之時(shí)經(jīng)濟(jì)壽命：從竣工之日至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之時(shí)（對(duì)于收益性房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)壽命是：竣工之日至凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間）

經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命

相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同52第五節(jié)建筑物折舊的求取建筑物的壽命有兩種5253第五節(jié)建筑物折舊的求取建筑物的年齡：實(shí)際年齡：竣工時(shí)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)間的日歷年數(shù)（類似于人的實(shí)際年齡）有效年齡：估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建筑物狀況和效用所顯示的年齡（類似于人看上去的年齡）建筑物的剩余壽命：剩余自然壽命：自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命剩余經(jīng)濟(jì)壽命：經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命－有效年齡53第五節(jié)建筑物折舊的求取建筑物的年齡：5354第五節(jié)建筑物折舊的求取2．直線法公式：（見(jiàn)教材）直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式總結(jié)：（見(jiàn)教材）54第五節(jié)建筑物折舊的求取2．直線法5455第五節(jié)建筑物折舊的求取3．成新折扣法公式：V=C×q適用范圍：比較粗略，主要用于初步估價(jià)；尤其是大范圍的建筑物現(xiàn)場(chǎng)摸底調(diào)查直線法計(jì)算成新率的公式：（公式見(jiàn)教材）55第五節(jié)建筑物折舊的求取3．成新折扣法5556第五節(jié)建筑物折舊的求?。ǘ┦袌?chǎng)提取法（公式見(jiàn)教材)（三）分解法（公式見(jiàn)教材)1．物質(zhì)折舊的求取方法2．功能折舊的求取方法3．外部折舊的求取方法56第五節(jié)建筑物折舊的求取（二）市場(chǎng)提取法（公式見(jiàn)教材)5657第五節(jié)建筑物折舊的求取求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的本質(zhì)區(qū)別土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響57第五節(jié)建筑物折舊的求取求取建筑物折舊應(yīng)5758第六節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定房屋折舊的有關(guān)規(guī)定年折舊額的計(jì)算公式年折舊額=原價(jià)×（1－殘值率）÷耐用年限房屋的結(jié)構(gòu)等級(jí)（4類7等）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一等、二等磚木結(jié)構(gòu)一等、二等、三等簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)58第六節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定房屋折舊的有關(guān)58第六節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年磚混結(jié)構(gòu)一等、二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年磚木結(jié)構(gòu)一等、二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)10年第六節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用59成本法及其運(yùn)用課件60目錄成本法及其運(yùn)用01~05成本法概述Part106~08房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成Part209~12成本法的基本公式Part313~15重新購(gòu)建價(jià)格的求取Part416~20建筑物折舊的求取Part521~25成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定Part626~32成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例Part7目錄成本法及其運(yùn)用01~05成本法概述Part106~08房6162第一節(jié)成本法概述一、成本法的含義含義：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。重新購(gòu)建價(jià)格：是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。2第一節(jié)成本法概述一、成本法的含義6263第一節(jié)成本法概述折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。3第一節(jié)成本法概述折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損6364第一節(jié)成本法概述二、成本法的理論依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價(jià)（包含開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）4第一節(jié)成本法概述二、成本法的理論依據(jù)6465第一節(jié)成本法概述三、成本法適用的估價(jià)對(duì)象和條件5第一節(jié)成本法概述三、成本法適用的估價(jià)對(duì)象和條件6566第一節(jié)成本法概述很少發(fā)生交易、又無(wú)經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)有獨(dú)特設(shè)計(jì)、特殊建筑的房地產(chǎn)單純的建筑物或者其裝飾裝修部分房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估（包括投保和理賠）、其他房地產(chǎn)損害賠償在房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍、類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)的房地產(chǎn)適用于可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值適用于評(píng)估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)，不適用于建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)6第一節(jié)成本法概述很少發(fā)生交易、又無(wú)經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收6667第一節(jié)成本法概述成本法估價(jià)需要具備的條件某宗房地產(chǎn)價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格成本高，其價(jià)值不一定大；成本低，其價(jià)值不一定不高7第一節(jié)成本法概述成本法估價(jià)需要具備的條件6768第一節(jié)成本法概述注意三個(gè)問(wèn)題：一是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本實(shí)際成本（個(gè)別成本）：是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)客觀成本（正常成本）：是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整供大于求時(shí)，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評(píng)估價(jià)；供小于求時(shí)，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評(píng)估價(jià)評(píng)估價(jià)值等于客觀成本減去功能折舊、外部折舊8第一節(jié)成本法概述注意三個(gè)問(wèn)題：6869第一節(jié)成本法概述四、成本法估價(jià)的操作步驟9第一節(jié)成本法概述四、成本法估價(jià)的操作步驟69典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式下的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（七大項(xiàng)）土地取得成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)利潤(rùn)開發(fā)成本典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式下的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（七大項(xiàng)）土地取得70第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)值的表達(dá)式：房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)值=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）/[1-（銷售稅費(fèi)率+銷售利潤(rùn)率）]71第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)值的表達(dá)式：1171第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成一、土地取得成本□取得開發(fā)用地的三條途徑：

72第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成一、土地取得成本1272第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成二、開發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工通水、通電、通路、場(chǎng)地平整及臨時(shí)用房等前期工作的必要支出注意：場(chǎng)地平整費(fèi)與土地取得成本的銜接建筑安裝工程費(fèi)包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等附屬工程：指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等73第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成二、開發(fā)成本1373第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括道路、給排水、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)注意：熟地中，此項(xiàng)費(fèi)用已含在土地取得成本中，不須另外計(jì)算公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用其他工程費(fèi)包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等開發(fā)期間稅費(fèi)如，綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等74第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1474第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成三、管理費(fèi)用管理費(fèi)用，是指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出通常按土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例來(lái)測(cè)算四、銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用，是指預(yù)售未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)的必要支出包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)等75第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成三、管理費(fèi)用1575第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成五、投資利息 （一）投資利息的含義是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)和銷售費(fèi)，無(wú)論是借款還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息（二）投資利息的計(jì)算應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目計(jì)息周期計(jì)息期計(jì)息方式利率76第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成五、投資利息 1676第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用計(jì)息周期：計(jì)算周期是指計(jì)算利息的單位時(shí)間可以是年、半年、季、月等，通常是年77第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：1777第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成計(jì)息期：某項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期是該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間長(zhǎng)度建設(shè)期的起點(diǎn)：一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期建設(shè)期的終點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成的日期，一般是估價(jià)時(shí)點(diǎn)78第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成計(jì)息期：187879第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成計(jì)息方式：?jiǎn)卫麖?fù)利利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利，采取單利方式只是為了實(shí)際計(jì)算上的方便單利利率（i1）和復(fù)利利率(i2)之間的關(guān)系：i1=[(1+i2)n-1]/n(n表示計(jì)息期)19第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成計(jì)息方式：7980第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成利率：名義利率（r）與實(shí)際利率（i）的關(guān)系:i=(1+r/m)m-1(m為一年中的計(jì)息次數(shù))20第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成利率：8081第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成六、銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)，是指銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者預(yù)售未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)包括：銷售稅金及附加——營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（簡(jiǎn)稱“兩稅一費(fèi)”）其他銷售稅費(fèi)——印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等為便于實(shí)際估價(jià)中正常開發(fā)利潤(rùn)的調(diào)查估計(jì)，銷售稅費(fèi)一般不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅21第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成六、銷售稅費(fèi)8182第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成七、開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)，而不是建筑承包商的利潤(rùn)。開發(fā)利潤(rùn)的估算：開發(fā)利潤(rùn)是土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前的，簡(jiǎn)稱稅前利潤(rùn)是平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開發(fā)商的實(shí)際利潤(rùn)或期望利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)=基數(shù)×利潤(rùn)率（基數(shù)和利潤(rùn)率要匹配）22第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成七、開發(fā)利潤(rùn)8283第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成23第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成8384第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成直接成本利潤(rùn)率＞投資利潤(rùn)率＞成本利潤(rùn)率＞銷售利潤(rùn)率利潤(rùn)率是通過(guò)大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的24第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成直接成本利潤(rùn)率＞投資利潤(rùn)率＞成8485第三節(jié)成本法的基本公式一、成本法最基本的公式

房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格－折舊25第三節(jié)成本法的基本公式一、成本法最基本的公式8586第三節(jié)成本法的基本公式二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式適用于新開發(fā)的房地的基本公式新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)26第三節(jié)成本法的基本公式二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本8687第三節(jié)成本法的基本公式適用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土地價(jià)值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)27第三節(jié)成本法的基本公式適用于新建成的建筑物的基本公式8788第三節(jié)成本法的基本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)一般不存在折舊，但應(yīng)考慮下列因素，作增價(jià)或減價(jià)調(diào)整28第三節(jié)成本法的基本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)一般不存在折舊，8889第三節(jié)成本法的基本公式新開發(fā)區(qū)宗地的估價(jià)

新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤(rùn)）÷（開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)用地總面×100%29第三節(jié)成本法的基本公式新開發(fā)區(qū)宗地的估價(jià)8990第三節(jié)成本法的基本公式三個(gè)步驟：30第三節(jié)成本法的基本公式三個(gè)步驟：9091第三節(jié)成本法的基本公式三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式（一）適用于舊的房地的基本公式

舊的房地價(jià)值=房地重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊或：舊的房地價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊（二）適用于舊的建筑物的基本公式

舊的建筑物價(jià)值=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊31第三節(jié)成本法的基本公式三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式9192第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取一、重新購(gòu)建價(jià)格的含義又稱重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在全新狀況下的的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格32第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取一、重新購(gòu)建價(jià)格的含義9293第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路房地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路兩大路徑：將房地分為土地和建筑物，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，采用成本法求?。粚⒎康胤譃橥恋睾徒ㄖ?，先求土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后相加——適用于能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況33第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路9394第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路假設(shè)土地上無(wú)建筑物，采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取——適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求重新開發(fā)成本的土地也可采用成本法求取土地重新開發(fā)成本34第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路9495第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路假設(shè)已取得一空地，在空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)也可設(shè)想，將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，發(fā)包人應(yīng)支付給承包商的全部費(fèi)用，再加上發(fā)包人的其他必要支出（如管理費(fèi)、銷售費(fèi)、投資利息、銷售稅費(fèi)等）及發(fā)包人的應(yīng)得利潤(rùn)35第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路9596第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取三、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式按重新建造方式的不同，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格分為：重建價(jià)格又稱重建成本，指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)——可理解為“復(fù)制”36第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取三、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取9697第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取重置價(jià)格又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)37第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取重置價(jià)格又稱重置成本，是采9798第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取重建價(jià)格與重置價(jià)格通常不同：38第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取重建價(jià)格與重置價(jià)格通常不同9899第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取四、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法（一）單位比較法要點(diǎn)：以建筑物為整體以單位面積或單位體積作為比較單位39第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取四、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取99100第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取對(duì)類似建筑物的建安費(fèi)用進(jìn)行修正、調(diào)整將不正常的建安費(fèi)修正為正常的建安費(fèi)；將建造日期時(shí)的建安費(fèi)，調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安費(fèi)；根據(jù)設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修方面的差異，對(duì)建安費(fèi)進(jìn)行調(diào)整再加上其他費(fèi)用（專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、投資利息、銷售稅和開發(fā)利潤(rùn)）40第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取對(duì)類似建筑物的建安費(fèi)用進(jìn)行修100101第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取實(shí)質(zhì)：市場(chǎng)法有單位面積法和單位體積法兩種：?jiǎn)挝幻娣e法：適用于同一類型的建筑物的單位建筑面積建安費(fèi)基本相同的建筑物如住宅、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房等單位體積法：適用于同一類型的建筑物的單位體積建安費(fèi)基本相同的建筑物如儲(chǔ)油罐、地下油庫(kù)等41第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取實(shí)質(zhì)：市場(chǎng)法101102第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取（二）分部分項(xiàng)法要點(diǎn)：將建筑物分解為獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程測(cè)算獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量調(diào)查估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程單價(jià)將數(shù)量乘單價(jià)后相加再加上其他費(fèi)用（專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、投資利息、銷售稅和開發(fā)利潤(rùn)）42第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求?。ǘ┓植糠猪?xiàng)法102103第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取注意兩點(diǎn)：要結(jié)合構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程特點(diǎn)使用計(jì)量單位防止漏項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算43第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取注意兩點(diǎn)：103104第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取（三）工料測(cè)量法要點(diǎn)：將建筑物還原為建材、構(gòu)配件和建筑設(shè)備測(cè)算重新建造建筑物所需的建材、構(gòu)配件和建筑設(shè)備的種類、數(shù)量和工時(shí)數(shù)調(diào)查相應(yīng)的建材、構(gòu)配件和建筑設(shè)備的單價(jià)及人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將數(shù)量和工時(shí)數(shù)乘相應(yīng)單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加再加上其他費(fèi)用（專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、投資利息、銷售稅和開發(fā)利潤(rùn)）44第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取（三）工料測(cè)量法104105第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取優(yōu)缺點(diǎn)：詳細(xì)準(zhǔn)確；費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要其他專家參與適用于：具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格45第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取優(yōu)缺點(diǎn)：詳細(xì)準(zhǔn)確；費(fèi)時(shí)費(fèi)力并105106第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求?。ㄋ模┲笖?shù)調(diào)整法也稱為成本指數(shù)趨勢(shì)法利用成本指數(shù)或變動(dòng)率，將歷史成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本來(lái)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果46第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的求取（四）指數(shù)調(diào)整法106107第五節(jié)建筑物折舊的求取一、建筑物折舊的含義和原因建筑物折舊的含義指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損

建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物市場(chǎng)價(jià)值建筑物折舊的原因47第五節(jié)建筑物折舊的求取一、建筑物折舊的含義和原因107108第五節(jié)建筑物折舊的求取1．物質(zhì)折舊又稱有形損耗指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物的價(jià)值減損四方面：自然經(jīng)過(guò)的老化——類似于人隨著年齡