鎮(zhèn)江紅豆置業(yè)西荷花塘項(xiàng)目總體定位報(bào)告鎮(zhèn)江紅豆置業(yè)西荷花塘項(xiàng)目總體定位報(bào)告CONTENTCh1—鎮(zhèn)江市場(chǎng)分析Ch2—基地分析Ch3—項(xiàng)目發(fā)展核心策略Ch4—項(xiàng)目總體定位及規(guī)劃建議Ch5—住宅定位及設(shè)計(jì)建議Ch6—商業(yè)市場(chǎng)及定位CONTENTCh1—鎮(zhèn)江市場(chǎng)分析鎮(zhèn)江市場(chǎng)分析Chapter1·

宏觀市場(chǎng)環(huán)境·

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀·

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析·客戶(hù)需求分析鎮(zhèn)江市場(chǎng)分析Chapter1·宏觀市場(chǎng)環(huán)境一、鎮(zhèn)江宏觀市場(chǎng)環(huán)境1、鎮(zhèn)江概況地理位置：鎮(zhèn)江是江蘇省轄市。西接南京，東臨上海，毗鄰蘇錫常，北與揚(yáng)州隔江相望。行政區(qū)劃：2005年全市人口約290萬(wàn)人，其中市區(qū)約102萬(wàn)人。下轄京口區(qū)、丹徒區(qū)、潤(rùn)州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。歷史文化：鎮(zhèn)江是國(guó)家歷史文化名城、中國(guó)首批優(yōu)秀旅游城市，同時(shí)又是全國(guó)“科教興市”先進(jìn)城和全國(guó)衛(wèi)生城市。城市的自然稟賦得天獨(dú)厚，素有“天下第一江山”、“城市山林”之美稱(chēng)。一、鎮(zhèn)江宏觀市場(chǎng)環(huán)境1、鎮(zhèn)江概況地理位置：鎮(zhèn)江是江蘇省轄市。2、城市交通外聯(lián)交通：鐵路：京滬鐵路橫貫東西。航空：西面的南京祿口機(jī)場(chǎng)和東面的常州羅墅灣機(jī)場(chǎng)距鎮(zhèn)江分別為90公里和60公里.公路：滬寧高速公路、312和104國(guó)道、沿江公路和規(guī)劃建設(shè)的滬寧高速鐵路均穿越境內(nèi)。水運(yùn)：長(zhǎng)江輪下可到上海，上可到九江、武漢、重慶等市。城市道路交通：“三橫九縱、十字雙環(huán)”的道路骨架體系。城市軌道交通規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)“有環(huán)放射”的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。2、城市交通外聯(lián)交通：3、城市經(jīng)濟(jì)（1）人均GDP及增漲情況鎮(zhèn)江市2005年人均GDP達(dá)到了33870元，增長(zhǎng)率為15％，近幾年人均GDP增長(zhǎng)率均達(dá)到了兩位數(shù)。城市發(fā)展?jié)摿Υ?，居民生活水平逐步提高?/p>

3、城市經(jīng)濟(jì)（1）人均GDP及增漲情況鎮(zhèn)江市2005年人均G（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及支柱產(chǎn)業(yè)2005年鎮(zhèn)江三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為4.4：58.9：36.7，與前年相比，一產(chǎn)比重略有降低，第二產(chǎn)業(yè)仍占主要比重，第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)；鎮(zhèn)江作為以工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的城市，大力發(fā)展旅游業(yè)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)將有很大的發(fā)展?jié)摿?，而第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也將勢(shì)必為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供較大的發(fā)展空間。（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及支柱產(chǎn)業(yè)2005年鎮(zhèn)江三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為4.4（3）居民生活水平城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出快速增漲，居民生活水平不斷提升，2005年人均可支配收入達(dá)11613元。（3）居民生活水平城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出快速增（4）居民居住支出2002年，鎮(zhèn)江市居住支出在總的消費(fèi)支出中所占比例最高，2003年回落之后至今保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，鎮(zhèn)江居民用在居住支出逐年增漲。（4）居民居住支出2002年，鎮(zhèn)江市居住支出在總的消費(fèi)支出中4、城市規(guī)劃城市空間發(fā)展方向由原來(lái)的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為沿江沿路“T”字型發(fā)展。重點(diǎn)沿江發(fā)展，擴(kuò)充東西兩翼，適度沿路向南發(fā)展，拉開(kāi)主城框架，形成“一城兩翼”，即主城區(qū)，東翼和西翼。主城區(qū)：按85萬(wàn)人、80平方公里建設(shè)用地總?cè)萘恳?guī)劃。構(gòu)筑北依長(zhǎng)江，南山居中，“山、水、城”的城市空間框架。由老城分區(qū)（主城核心區(qū)）、丁卯分區(qū)、南徐分區(qū)、谷陽(yáng)分區(qū)和南山風(fēng)景區(qū)組成。老城分區(qū)：以商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主的城市主中心。由老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分組成。重點(diǎn)塑造具有歷史文化和濱江特色的城市風(fēng)貌。按30萬(wàn)人、25平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。4、城市規(guī)劃城市空間發(fā)展方向由原來(lái)的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為二、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展（1）房地產(chǎn)投資鎮(zhèn)江房地產(chǎn)投資快速增漲，至2005年其增漲幅度開(kāi)始有所放緩。二、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展（1）房地產(chǎn)投資鎮(zhèn)江房（2）房?jī)r(jià)收入比名稱(chēng)城市04年人均可支配收入（元）三口之家年收入(元)年節(jié)余(元)每平米房?jī)r(jià)（元）簡(jiǎn)約兩居室平均總價(jià)（70平米）（元）買(mǎi)套簡(jiǎn)約兩居室需要年限1上海166835004928528862760389021.172杭州145654369524906721050470020.263南京116023480619839496034720017.504寧波158824764627158590041300015.215南通109373281118702396327741014.836紹興156764702826806489534265012.787揚(yáng)州98512955316845306421448012.738蘇州144514335324711446031220012.639無(wú)錫135884076423235409228644012.3710常州128683860422004364025480011.5811湖州136644099223365377726439011.3212鎮(zhèn)江108583257418567296020720011.1613泰州96952908516578262018340011.0614舟山13747412412350732082245609.5515嘉興14392431762461031132179108.8515城市平均13231

4420

13.49鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)收入比1：7相對(duì)較低，市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。（2）房?jī)r(jià)收入比名稱(chēng)城市04年人均可支配收入（元）三口之家年2、一級(jí)市場(chǎng)（1）近年土地供應(yīng)2005年土地供應(yīng)明顯縮量，土地價(jià)格較04年小幅增漲；

2003年鎮(zhèn)江市土地出讓單價(jià)達(dá)到了最高值72.4萬(wàn)元/平米。

2004年土地供應(yīng)量達(dá)到了最高值3043畝。預(yù)計(jì)2006年土地供應(yīng)量將會(huì)小幅度增長(zhǎng)，土地單價(jià)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2、一級(jí)市場(chǎng)（1）近年土地供應(yīng)2005年土地供應(yīng)明顯縮量，（2）2005年鎮(zhèn)江市土地供應(yīng)

從2005年的土地放量來(lái)看，土地出讓主要集中在丁卯、金山板塊。預(yù)計(jì)今后2年內(nèi)年商品房供應(yīng)量集中在以上兩塊地區(qū)。項(xiàng)目所在金山板塊周邊土地放量相對(duì)較大，加大了本項(xiàng)目地塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的同時(shí)，對(duì)帶動(dòng)金山板塊開(kāi)發(fā)熱度也十分有利。（2）2005年鎮(zhèn)江市土地供應(yīng)從2005年的土地放量來(lái)看，3、二級(jí)市場(chǎng)（1）市場(chǎng)供需分析2005年市場(chǎng)供求基本保持平衡，供略大于求，市場(chǎng)整體平穩(wěn)健康。3、二級(jí)市場(chǎng)（1）市場(chǎng)供需分析2005年市場(chǎng)供求基本保持平衡

鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)銷(xiāo)售保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，即便是在05年宏觀調(diào)控下，鎮(zhèn)江市場(chǎng)也保持了較好的銷(xiāo)售勢(shì)頭，市場(chǎng)潛力較大。房?jī)r(jià)近三年增幅不大，在長(zhǎng)三角城市中處于較低水平。（2）銷(xiāo)售及價(jià)格走勢(shì)鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)銷(xiāo)售保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，即便是在05年宏觀調(diào)控下（2）2005年商品房成交套數(shù)和成交面積2005年5月份市場(chǎng)銷(xiāo)售出現(xiàn)一次高峰，隨后受宏觀調(diào)控影響成交量快速下降，9月份銷(xiāo)售量開(kāi)始恢復(fù)上升勢(shì)頭。整個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售平均戶(hù)型面積在114平方米?；旧戏从沉四壳版?zhèn)江市居民對(duì)房子面積的偏好需求。（2）2005年商品房成交套數(shù)和成交面積2005年5月份市三、2005年宏觀調(diào)控對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)影響1、鎮(zhèn)江地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)理性，投機(jī)性炒房比例很小，市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響相對(duì)較小。2、房地產(chǎn)投資仍在增長(zhǎng)，但增幅下降。3、房地產(chǎn)銷(xiāo)售速度減緩，消費(fèi)者更加理性，持幣觀望態(tài)勢(shì)明顯。4、房?jī)r(jià)仍在上升，但是增幅下降。5、經(jīng)過(guò)振蕩、觀望，銷(xiāo)售市場(chǎng)在2005年第四季度漸趨好轉(zhuǎn)，宏觀調(diào)控市場(chǎng)影響減弱。6、受宏觀調(diào)控政策影響，鎮(zhèn)江市城市建設(shè)規(guī)?？s小，拆遷力度有所減弱。2006年，政府原定每年100億、100萬(wàn)平方米的拆遷量的計(jì)劃有所縮減。7、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念在調(diào)控后更加貼近市場(chǎng)需求，開(kāi)始注重產(chǎn)品創(chuàng)新、加強(qiáng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。三、2005年宏觀調(diào)控對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)影響1、鎮(zhèn)江地產(chǎn)市場(chǎng)相三、區(qū)域市場(chǎng)分析根據(jù)目前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，我們把整個(gè)市場(chǎng)分為：中心城區(qū)板塊以大市口為中心的區(qū)域金山板塊鎮(zhèn)江市西部，以金山景區(qū)為中心的周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)丁卯板塊學(xué)府路和丁卯路區(qū)間東吳板塊鎮(zhèn)江市東北區(qū)域，以東吳路為軸線(xiàn)和沿長(zhǎng)江沿線(xiàn)鋪展西南板塊南山風(fēng)景區(qū)板塊和南徐新城板塊定義為西南板塊三、區(qū)域市場(chǎng)分析根據(jù)目前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，我們把整個(gè)1、中心城區(qū)板塊板塊概述：房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，引領(lǐng)著鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，由于位置優(yōu)勢(shì)和完備配套的無(wú)可替代，售價(jià)居鎮(zhèn)江之首。2002年以來(lái)隨著鎮(zhèn)江整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了九州國(guó)際廣場(chǎng)、怡海家園、京潤(rùn)國(guó)際花園等一批樓盤(pán)，價(jià)格一路上漲，目前市場(chǎng)價(jià)格已突破5000元/平方米。產(chǎn)品力：目前區(qū)域中鮮有新盤(pán)推出，普通公寓項(xiàng)目毛坯價(jià)在5000元/平方米，個(gè)別精裝修項(xiàng)目和位置絕佳的樓盤(pán)二手房單價(jià)已經(jīng)接近6000元/平方米。戶(hù)型以三房為主，面積在120～135/平方米，二房比例較少集中在100平方米左右。主力戶(hù)型總價(jià)在45～70萬(wàn)之間。未來(lái)發(fā)展：作為城市的核心地段，拓展空間有限，整體供應(yīng)量在萎縮，短期內(nèi)供應(yīng)量很小，預(yù)計(jì)不超過(guò)10萬(wàn)平方米。代表項(xiàng)目：京潤(rùn)國(guó)際花園——位于鎮(zhèn)江市中心位置，項(xiàng)目當(dāng)時(shí)代表了鎮(zhèn)江樓盤(pán)價(jià)格的最高端，住宅戶(hù)型以104平米的兩房和130平米的三房為主，均價(jià)5000元/平方米。1、中心城區(qū)板塊板塊概述：房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，引領(lǐng)著鎮(zhèn)江市房2、東吳板塊板塊概述：該板塊沿長(zhǎng)江鋪展，緊靠鎮(zhèn)江主城區(qū)，臨近焦山－北固山風(fēng)景名勝區(qū)，景觀資源得天獨(dú)厚。近幾年由香江花城、我家山水、陽(yáng)光四季城等高檔樓盤(pán)的影響，區(qū)域價(jià)值和影響力迅速提升，該板塊商品房均價(jià)在3500元/平方米左右。代表樓盤(pán)有米山人家、香江花城、我家山水等，最近上市的江山名洲值得重點(diǎn)關(guān)注，目前該板塊已經(jīng)確立了鎮(zhèn)江市富人區(qū)的地位。產(chǎn)品力：該板塊住宅多數(shù)項(xiàng)目定位為高端項(xiàng)目，房型普遍偏大，物業(yè)形態(tài)除多層外，小高層和高層比例逐步增大，且有一定比例的濱江別墅。兩房面積在100平方米左右，總價(jià)近40萬(wàn)元。三房面積在120～145平方米之間，總價(jià)45萬(wàn)上下。未來(lái)發(fā)展：由于濱江區(qū)位于鎮(zhèn)江市歷史文化風(fēng)貌控制區(qū)內(nèi)，出于對(duì)鎮(zhèn)江歷史文化的保護(hù)，在順馳及維科項(xiàng)目的土地拍賣(mài)后，市場(chǎng)上目前可供開(kāi)發(fā)的土地較少。板塊在售樓盤(pán)整體后繼供應(yīng)量約30萬(wàn)平方米，維科及順馳項(xiàng)目未來(lái)將有近80萬(wàn)平方米產(chǎn)品上市。2、東吳板塊板塊概述：該板塊沿長(zhǎng)江鋪展，緊靠鎮(zhèn)江主城區(qū)，臨近代表項(xiàng)目：米山人家——占地7.5萬(wàn)平方米，總建筑面積約十萬(wàn)平方米。社區(qū)由數(shù)十幢生態(tài)多層公寓組成，沿街為9-11層小高層。區(qū)域內(nèi)配有商業(yè)街、高檔會(huì)館、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等商業(yè)、文娛設(shè)施。米山人家是東吳板塊中定價(jià)稍低的樓盤(pán)，均價(jià)3300元，項(xiàng)目建筑特色古樸典雅，戶(hù)型多樣，大面積會(huì)所已經(jīng)投入使用，總體已開(kāi)發(fā)完畢，為現(xiàn)房。項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較好，但項(xiàng)目所剩房源臨東北方向受鐵路和垃圾站的影響，銷(xiāo)售有一定抗性。代表項(xiàng)目：米山人家——占地7.5萬(wàn)平方米，總建筑面積約十萬(wàn)平3、丁卯板塊板塊概述：丁卯新城——城市東部地區(qū)中心。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技信息服務(wù)和生活居住為主的城市新區(qū)。城市東西延伸促進(jìn)了丁卯新區(qū)的發(fā)展。隨著大學(xué)城、21世紀(jì)樂(lè)園、市民廣場(chǎng)的建成這里成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，也成為鎮(zhèn)江市民置業(yè)的新方向。眾多大型房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目相繼開(kāi)發(fā)，其中以鎮(zhèn)江恒順集團(tuán)的系列開(kāi)發(fā)尤為突出，相繼開(kāi)發(fā)了恒順翠谷、恒美家園、恒美山莊等項(xiàng)目，其他還有江南世家、沃得第一城、江南?頤合家園等也具有代表性。產(chǎn)品力：住宅的主要銷(xiāo)售對(duì)象為各企業(yè)的員工，有2500元/平方米的針對(duì)普通職工住房，也有超過(guò)3000元平方米的針對(duì)當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)的住宅。該區(qū)域主力戶(hù)型為三房，面積在120～135平方米之間，主力總價(jià)在30～40萬(wàn)之間。二房所占比例較小，面積在100平方米左右，總價(jià)在25～30萬(wàn)之間。未來(lái)發(fā)展：該板塊一直是近兩年鎮(zhèn)江市開(kāi)發(fā)的熱土，土地供應(yīng)量一直占較大比例，從短期看來(lái)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量變化不大，但由于丁卯板塊內(nèi)的土地多規(guī)劃為工業(yè)用地，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)市場(chǎng)將呈現(xiàn)供應(yīng)量萎縮。3、丁卯板塊板塊概述：丁卯新城——城市東部地區(qū)中心。以高新技代表項(xiàng)目：沃得第一城——項(xiàng)目由10棟多層及5棟小高層組成，總建筑面積7.78萬(wàn)M2，設(shè)計(jì)上保留江南傳統(tǒng)設(shè)計(jì)元素的同時(shí)揉和現(xiàn)代元素，均價(jià)2900元。沃得第一城毗鄰鎮(zhèn)江市最大的廣場(chǎng)――市民廣場(chǎng)，同時(shí)有大規(guī)模購(gòu)物中心廣聚人氣，值得一提的是沃爾瑪超市的遷入極大提升了該項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)。代表項(xiàng)目：沃得第一城——項(xiàng)目由10棟多層及5棟小高層組成，4、西南板塊板塊概述：南徐新城規(guī)劃為城市副中心，該板塊為連接城市交通要塞，緊鄰國(guó)道、高速鐵路等重要交通主干道，加之南山歷來(lái)風(fēng)景勝地，南徐大道為生態(tài)大道，市政府計(jì)劃搬遷至南徐新城，幾家有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入該區(qū)，這將是未來(lái)幾年鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的又一熱點(diǎn)區(qū)域。但目前該區(qū)域配套尚未跟上，將成為制約其發(fā)展的重要因素。產(chǎn)品力：該板塊目前主要以別墅和大型的居住社區(qū)為主，產(chǎn)品檔次較高，市場(chǎng)均價(jià)在3500元/平方米以上，在售普通住宅項(xiàng)目主力戶(hù)型為90平方米的兩房和120～140平方米的三房，主力總價(jià)在30～50萬(wàn)元。南山風(fēng)景區(qū)多為低密度的別墅，戶(hù)型面積在150～250平方米之間，總價(jià)在60～100萬(wàn)元以上。未來(lái)發(fā)展：南徐新城規(guī)劃為由行政、文化、商務(wù)為主的市級(jí)公共設(shè)施和生活居住構(gòu)成的多功能復(fù)合型新城區(qū)。南山風(fēng)景區(qū)將建設(shè)現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)和城市森林公園。從規(guī)劃分析，未來(lái)此板塊為理想的居住位置，發(fā)展前景值得關(guān)注。板塊內(nèi)在售樓盤(pán)不多，但整體規(guī)模較大，后續(xù)供應(yīng)量應(yīng)超過(guò)50萬(wàn)平方米。代表項(xiàng)目：天和星城——總建筑面積16.8萬(wàn)平米，主力戶(hù)型120-130平米，均價(jià)3450元。項(xiàng)目毗鄰南山森林公園，倡導(dǎo)“離塵不離城”的都市中心度假生活。同時(shí)，項(xiàng)目二期將開(kāi)發(fā)60000平米的商業(yè)文化廣場(chǎng)。目前多層銷(xiāo)售接近尾聲，剩余部分小高層。4、西南板塊板塊概述：南徐新城規(guī)劃為城市副中心，該板塊為連接5、金山板塊板塊概述：金山板塊為鎮(zhèn)江市原老城區(qū)，擁有金山寺、伯先公園、云臺(tái)山等豐厚的人文景觀資源，拆遷安置比重較大。從上世紀(jì)80年代之后，隨著鎮(zhèn)江市城市中心的東移，該區(qū)域進(jìn)入沉寂狀態(tài)。近兩年隨著城市化進(jìn)程的加快和市政府的規(guī)劃發(fā)展，特別是中山北路干道的開(kāi)通，提升了該板塊形象，其中以翠堤春曉、金山水岸項(xiàng)目為代表，拉開(kāi)了西區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的序幕。產(chǎn)品力：該板塊住宅均價(jià)在3500元/平方米左右，物業(yè)形態(tài)主力為多層，兩房面積在100平方米左右，總價(jià)在在35萬(wàn)元上下。三房面積在120～140平方米之間，主力總價(jià)40～50萬(wàn)元之間。未來(lái)發(fā)展：鎮(zhèn)江市政府將充分挖掘其中的旅游資源，大力發(fā)展商業(yè)和公共配套建設(shè)，重點(diǎn)把此區(qū)域打造成展示城市形象和發(fā)展旅游業(yè)的居住商貿(mào)中心。2003～2004年土地供應(yīng)比較集中，今后兩年供應(yīng)量不會(huì)太大。代表項(xiàng)目：翠堤春曉——總建筑面積6.5萬(wàn)平米，多層，主力戶(hù)型130平米，均價(jià)3500元。項(xiàng)目毗鄰金山景區(qū)，沿江建有部分五層電梯公寓，銷(xiāo)售情況較好。5、金山板塊板塊概述：金山板塊為鎮(zhèn)江市原老城區(qū)，擁有金山寺、三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析考慮到鎮(zhèn)江整體市場(chǎng)規(guī)模不大，以及對(duì)項(xiàng)目走高端路線(xiàn)的預(yù)期，本案競(jìng)爭(zhēng)不僅局限區(qū)域內(nèi)，也包括了與其它板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)，在客戶(hù)定位上也將體現(xiàn)在高端市場(chǎng)的爭(zhēng)奪方面。三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析考慮到鎮(zhèn)江整體市場(chǎng)規(guī)模不大，以及對(duì)項(xiàng)目走高端1、板塊間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)由于區(qū)域資源的共享、客源的相似性，構(gòu)成最有競(jìng)爭(zhēng)力的直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。從目前調(diào)查來(lái)看，2005年該區(qū)域共推出8塊土地，總建筑面積在20萬(wàn)平米，各地塊規(guī)模較小，且都為商住用地，因此對(duì)本案住宅競(jìng)爭(zhēng)并不大，但對(duì)本案的商業(yè)定位影響較大。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——翠堤春曉。

板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)——與西南板塊的競(jìng)爭(zhēng)——兩板塊到城市中心大市口距離相近，從社會(huì)配套、人文景觀資源上本板塊略占優(yōu)勢(shì)，但西南板塊有市政府即將搬遷的利好消息支撐，兩板塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵取決于金山板塊的建設(shè)開(kāi)發(fā)形象和人們對(duì)西南板塊的期望值?？梢灶A(yù)料，其低總價(jià)的別墅市場(chǎng)和中低總價(jià)的住宅將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的客戶(hù)產(chǎn)生分流。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——常發(fā)?華都名城。

1、板塊間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)由于區(qū)域資源的共享、客源的相似性東吳板塊擁有良好的景觀資源和市場(chǎng)積累，該區(qū)域匯集了紅豆、潤(rùn)陽(yáng)、維科、順馳等知名的實(shí)力開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)品形象具備很強(qiáng)的吸引力。在鎮(zhèn)江市東北部的潛在消費(fèi)者會(huì)優(yōu)先選擇，但由于項(xiàng)目板塊距離較遠(yuǎn)，考慮到居住習(xí)慣和地緣性客戶(hù)的關(guān)系，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)輻射減弱，但整個(gè)板塊富人區(qū)的形象與定位高端的本項(xiàng)目形成一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——香江花城、江山名州。

與東吳板塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系——與中心城區(qū)板塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系——中心城區(qū)具備絕對(duì)的區(qū)位和配套的優(yōu)勢(shì)，土地價(jià)值決定了其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將定位高端市場(chǎng)。但目前來(lái)看市場(chǎng)供應(yīng)的極為有限，在售樓盤(pán)基本已進(jìn)入尾盤(pán)，加之本項(xiàng)目獨(dú)特的景觀和文化資源優(yōu)勢(shì)，其競(jìng)爭(zhēng)影響并不大。東吳板塊擁有良好的景觀資源和市場(chǎng)積累，該區(qū)域匯集了紅豆、潤(rùn)陽(yáng)2、高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析鎮(zhèn)江市高端房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中于城市中心高檔公寓項(xiàng)目及市區(qū)別墅項(xiàng)目，目前城市中心開(kāi)發(fā)量十分有限，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本售罄，在此主要以別墅項(xiàng)目為研究對(duì)象。目前在售的項(xiàng)目有君臨南山的聯(lián)排和疊加別墅、江南頤合家園的獨(dú)棟、聯(lián)排和疊加別墅、我家山水的疊加別墅；以及將要推出的有江山名洲的聯(lián)排別墅、恒順翠谷推出的聯(lián)排及獨(dú)棟別墅和萬(wàn)科?魅力之城。2、高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析鎮(zhèn)江市高端房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中于城市中心高君臨南山江南頤合家園（御景苑）我家山水江山名洲別墅類(lèi)型聯(lián)排、疊加聯(lián)排、疊加、獨(dú)棟疊加聯(lián)排、疊加、江景洋房開(kāi)發(fā)商鎮(zhèn)江中住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鎮(zhèn)江中房鴻都房地產(chǎn)有限公司鎮(zhèn)江潤(rùn)陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鎮(zhèn)江維科置業(yè)體量22萬(wàn)M220萬(wàn)M22萬(wàn)M2（估）位置南徐新城禹山風(fēng)景區(qū)鎮(zhèn)江市東北部大東灘濱江、焦山風(fēng)景區(qū)面積150、170M2170M2156、213M2200～300M2總價(jià)70～80萬(wàn)元108萬(wàn)元以上（剩余）80萬(wàn)元以上80萬(wàn)元以上（預(yù)計(jì)）項(xiàng)目現(xiàn)狀一期，明年中交房現(xiàn)房計(jì)劃今年下半年推出競(jìng)爭(zhēng)分析位處西南板塊南山風(fēng)景區(qū)，景觀資源豐富，單純的大規(guī)模別墅區(qū)。主要特點(diǎn)是面積在200平方以下，總價(jià)控制在100萬(wàn)元之內(nèi)，在鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)具備較強(qiáng)的影響力。將會(huì)分流部分我項(xiàng)目的潛在客戶(hù)位處丁卯板塊學(xué)府路，社區(qū)規(guī)模大，配套齊全。別墅在整個(gè)小區(qū)中占據(jù)較小比例，臨湖而建。建筑面積較大，總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)，獨(dú)棟別墅總價(jià)在200萬(wàn)以上。市場(chǎng)消化有一定的難度。東吳路板塊代表樓盤(pán)之一，小區(qū)總體規(guī)模大，建設(shè)已經(jīng)成型，具備良好的自然景觀資源，市場(chǎng)上形成了高端品牌形象。但由于為5層疊加別墅，總價(jià)也超100萬(wàn)元，仍有部分產(chǎn)品等待市場(chǎng)的消化。該項(xiàng)目是東吳板塊又一代表性的大盤(pán)新作。別墅占較小比例，位置臨江，與焦山公園隔江相對(duì)，屬于臨江景觀別墅。單套面積超過(guò)200平米，主力總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)元。隨著附近焦化廠的搬遷，其區(qū)位、景觀、開(kāi)發(fā)商等因素更加彰顯。值得期待和關(guān)注。君臨南山江南頤合家園（御景苑）我家山水江山名洲別墅類(lèi)型聯(lián)排、三、客戶(hù)需求分析目前鎮(zhèn)江市居民置業(yè)的主要目的為改善居住環(huán)境，自住的比例要占到85％以上，做投資的比例很小。影響置業(yè)選擇因素1、地段地段仍是影響消費(fèi)者置業(yè)的首要因素。從區(qū)域來(lái)講，目前市中心仍是消費(fèi)者首選，消費(fèi)者對(duì)東吳濱江板塊興趣明顯提高，再其次為為西南板塊、丁卯板塊。這也說(shuō)明購(gòu)房者目前仍以交通便捷、距市中心近、配套設(shè)施全等作為主要考慮因素，以汽車(chē)帶動(dòng)遠(yuǎn)城區(qū)住宅消費(fèi)的局面還未真正形成。2、物業(yè)形態(tài)目前鎮(zhèn)江市消費(fèi)者購(gòu)房仍是以多層為主，小高層和高層市場(chǎng)比例逐步增大，由于物管費(fèi)、得房率等因素的制約，市場(chǎng)接受度仍然較弱，但市場(chǎng)正逐步的開(kāi)始接受。。三、客戶(hù)需求分析目前鎮(zhèn)江市居民置業(yè)的主要目的為改善居住環(huán)境，3、戶(hù)型市場(chǎng)以三房為主，大部分樓盤(pán)三房比例在60%左右，這主要受消費(fèi)和居住習(xí)慣影響。近年由于房?jī)r(jià)的上漲對(duì)兩房的需求比例在逐步的提高，其主要消費(fèi)者選擇目的為年青人結(jié)婚置業(yè)或老年人養(yǎng)老，四房的比例較小。另外對(duì)朝向要求很高，市場(chǎng)目前東西朝向戶(hù)型普遍滯銷(xiāo)。4、面積目前鎮(zhèn)江市消費(fèi)者面積選擇集中在80～140平方米，尤其集中在80～120平方米之間。從2005年總銷(xiāo)房的平均面積為114平方米的數(shù)據(jù)可見(jiàn)一斑。這說(shuō)明市場(chǎng)消費(fèi)者希望改善居住環(huán)境的同時(shí)，普通老百姓對(duì)住房面積的要求更貼近實(shí)際需求，并從總價(jià)上控制。5、客戶(hù)來(lái)源鎮(zhèn)江房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)中本地人占據(jù)絕大多數(shù)，部分較小拆遷安置比例?？蛻?hù)主要以政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、教師、醫(yī)生、大中型企業(yè)單位管理人員等為主。地緣性因素對(duì)購(gòu)房影響較大。6、采用的付款方式鎮(zhèn)江市消費(fèi)者選擇一次性付款的比例較高，占到三分之一左右。3、戶(hù)型四、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較為健康，從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看處于長(zhǎng)三角城市較低水平，市場(chǎng)泡沫較少，有利房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2005年土地供應(yīng)集中在丁卯和金山板塊，未來(lái)金山板塊將成鎮(zhèn)江新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，本案的啟動(dòng)將搶先進(jìn)入市場(chǎng)取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

2005年在宏觀調(diào)控的環(huán)境下，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持了價(jià)升量增的良好勢(shì)頭，再次印證市場(chǎng)健康態(tài)勢(shì)。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前供應(yīng)住宅物業(yè)，主要以多層為主，小高層、高層仍存在一定的市場(chǎng)抗性，但經(jīng)過(guò)近一兩年的發(fā)展，目前市場(chǎng)已開(kāi)始逐步接受小高層、高層產(chǎn)品。市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，在產(chǎn)品創(chuàng)新不足，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺乏個(gè)性，這一現(xiàn)象將隨著萬(wàn)科、順馳、維科等國(guó)內(nèi)大開(kāi)發(fā)商進(jìn)入鎮(zhèn)江市場(chǎng)而發(fā)生轉(zhuǎn)變，未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)必將要求在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、品質(zhì)提升、形象塑造等方面尋找突破。受購(gòu)房和居住等傳統(tǒng)習(xí)慣影響，三房仍是目前市場(chǎng)主力戶(hù)型，宏觀調(diào)控后小三房、二房正漸漸成為以自住為主的客戶(hù)追捧。四、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較為健康，從房?jī)r(jià)收基地分析Chapter2·

地塊分析·

規(guī)劃指標(biāo)分析·SWOT分析基地分析Chapter2·地塊分析本案一、項(xiàng)目所在地塊分析1、區(qū)位分析

項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)，屬于城市西部舊城區(qū)域。項(xiàng)目北鄰長(zhǎng)江、東靠云臺(tái)山、伯先公園，著名的金山寺景區(qū)、伯先路近代建筑群、英國(guó)領(lǐng)事館舊址和西津古渡的歷史文化保護(hù)區(qū)環(huán)伺項(xiàng)目周邊。項(xiàng)目距離市中心大市口約3.5公里。本案一、項(xiàng)目所在地塊分析1、區(qū)位分析項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)，2、項(xiàng)目四界

東：京幾路、云臺(tái)山路?？吭婆_(tái)山路正在修建一垃圾中轉(zhuǎn)站，將對(duì)本案產(chǎn)生較大影響，京幾路沿線(xiàn)主要是一些破舊的老房子。南：中山西路，南側(cè)目前是空地，規(guī)劃為綠地和沃爾瑪大賣(mài)場(chǎng)。西：和平路，分布一些老居民區(qū)和沿街鋪面，擁有部分學(xué)校、公交等配套設(shè)施。北：鎮(zhèn)江第六中學(xué)和老居民區(qū)，老居區(qū)為六幢多層，建造時(shí)間較早。2、項(xiàng)目四界東：京幾路、云臺(tái)山路?？吭婆_(tái)山路正在修建一垃圾3、地形地貌

基地整體地勢(shì)較為平坦，北高南低，南北高差約4-5米?；貎?nèi)有大面積荷花塘?；卦胁糠衷脖唬糠指叽髥棠揪哂幸欢ń?jīng)濟(jì)和景觀價(jià)值。原有鐵軌從地塊內(nèi)穿過(guò)?；匦螤羁傮w較為方正，目前西南面約90畝土地已完成折遷，東面和北面分別約20畝和30畝土地尚不能交付。3、地形地貌基地整體地勢(shì)較為平坦，北高南低，南北高差約4-4、區(qū)位交通中山路是鎮(zhèn)江橫貫東西最重要的城市交通主干道，中山北路段的開(kāi)通使項(xiàng)目無(wú)論從交通環(huán)境的改善，還是對(duì)片區(qū)形象的提升，都發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。加之項(xiàng)目東面正在施工中的云臺(tái)山路，同時(shí)項(xiàng)目周邊原先即具有發(fā)達(dá)的公交線(xiàn)路，因此整體道路基礎(chǔ)設(shè)施和易達(dá)性較好。城市道路：中山西路，現(xiàn)已建成，為雙向四車(chē)道，道路狀況和綠化較好。通過(guò)中山路北可達(dá)長(zhǎng)江路，東可至市中心大市口、夢(mèng)溪路，同時(shí)與城市南北交通主干路均相連接。和平路，為雙向兩車(chē)道，道路建設(shè)時(shí)間較早，路面較差，但兩邊行道樹(shù)保持較好，夏天將形成林蔭道。云臺(tái)山路，正在施工，預(yù)計(jì)未來(lái)道路和綠化較好。公共交通：目前城市捷運(yùn)系統(tǒng)較完備，項(xiàng)目周邊中山路、京幾路、和平路均擁有公交站點(diǎn)，多條公交線(xiàn)路可達(dá)城市各主要站點(diǎn)，出行十分便利。周邊擁有公交線(xiàn)路有：2、15、17、104、12、10、5、101、001、105路等。4、區(qū)位交通中山路是鎮(zhèn)江橫貫東西最重要的城市交通主干道，中山5、周邊配套項(xiàng)目周邊配套較為完善，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施均有一定分布，但目前商業(yè)配套檔次較低，商業(yè)發(fā)展較市區(qū)落后。

生活配套旅游連鎖超市、糧油超市、銀都商場(chǎng)（菜場(chǎng)、家用小商品）、朱方路沿街餐飲休閑、長(zhǎng)江漁港餐飲（即將建成）。

銀行商業(yè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行。

教育配套鎮(zhèn)江市六中、潤(rùn)州中學(xué)。

醫(yī)療配套市二院（市屬二級(jí)甲等綜合性醫(yī)院）、市口腔醫(yī)院分部、鎮(zhèn)江燒傷醫(yī)院、江蘇工人鎮(zhèn)江療養(yǎng)院、全江同仁堂醫(yī)藥連鎖店。

其他配套郵電局、中國(guó)移動(dòng)、伯先公園。

5、周邊配套項(xiàng)目周邊配套較為完善，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、公園等配6、區(qū)域文脈金山寺西津渡荷花塘云臺(tái)山風(fēng)景區(qū)和伯先路近代建筑群6、區(qū)域文脈金山寺西津渡荷花塘云臺(tái)山風(fēng)景區(qū)和伯先路近代建筑群7、區(qū)位規(guī)劃分析（1）主城核心區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目位于主城核心區(qū)（即老城分區(qū)），位于“一城兩翼”中的“主城”的西北部，北靠長(zhǎng)江，規(guī)劃人口為30萬(wàn)，總規(guī)劃面積為25平方公里。功能定位：以商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主的城市主中心?？傮w布局結(jié)構(gòu)：由老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分組成，重點(diǎn)塑造具有歷史文化和濱江特色的城市風(fēng)貌。（2）項(xiàng)目周邊的規(guī)劃根據(jù)《鎮(zhèn)江市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》的總則，西荷花塘地塊正處于大市口一級(jí)商業(yè)中心中五大商貿(mào)區(qū)的牌灣商貿(mào)區(qū)。根據(jù)《鎮(zhèn)江市城市規(guī)劃總體規(guī)則（2002—2020）》的內(nèi)容，本項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)將成為一個(gè)集商業(yè)中心、居住中心、旅游景區(qū)于一體多功能商住區(qū)。據(jù)規(guī)劃局了解，項(xiàng)目西南面為大型賣(mài)場(chǎng)“沃爾瑪”（暫定），由沃爾瑪沿中山西路往北到與長(zhǎng)江路交界之處為中住公司即將開(kāi)發(fā)的“中住?金山寶地”（暫定名），兩者之間沿中山路一線(xiàn)均為商業(yè)用地。近期，重點(diǎn)商業(yè)改造項(xiàng)目為：大西路傳統(tǒng)商業(yè)一條街、山巷傳統(tǒng)美食一條街、西津古渡文化旅游一條街。（1）主城核心區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目位于主城核心區(qū)（即老城分區(qū)），位于“一城兩翼”中的“主城”的西北部，北靠長(zhǎng)江，規(guī)劃人口為30萬(wàn)，總規(guī)劃面積為25平方公里。功能定位：以商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主的城市主中心?？傮w布局結(jié)構(gòu)：由老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分組成，重點(diǎn)塑造具有歷史文化和濱江特色的城市風(fēng)貌。（2）項(xiàng)目周邊的規(guī)劃根據(jù)《鎮(zhèn)江市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》的總則，西荷花塘地塊正處于大市口一級(jí)商業(yè)中心中五大商貿(mào)區(qū)的牌灣商貿(mào)區(qū)。根據(jù)《鎮(zhèn)江市城市規(guī)劃總體規(guī)則（2002—2020）》的內(nèi)容，本項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)將成為一個(gè)集商業(yè)中心、居住中心、旅游景區(qū)于一體多功能商住區(qū)。據(jù)規(guī)劃局了解，項(xiàng)目西南面為大型賣(mài)場(chǎng)“沃爾瑪”（暫定），由沃爾瑪沿中山西路往北到與長(zhǎng)江路交界之處為中住公司即將開(kāi)發(fā)的“中住?金山寶地”（暫定名），兩者之間沿中山路一線(xiàn)均為商業(yè)用地。近期，重點(diǎn)商業(yè)改造項(xiàng)目為：大西路傳統(tǒng)商業(yè)一條街、山巷傳統(tǒng)美食一條街、西津古渡文化旅游一條街。7、區(qū)位規(guī)劃分析（1）主城核心區(qū)規(guī)劃（1）主城核心區(qū)規(guī)劃二、規(guī)劃指標(biāo)分析

項(xiàng)目總占地：93300㎡，140畝項(xiàng)目容積率：2.0

總建筑面積：186600㎡建筑限高：≤50m2.0容積率支撐點(diǎn)50米限高分析

從城市發(fā)展的規(guī)律和鎮(zhèn)江的歷史和未來(lái)來(lái)看，本項(xiàng)目的地段都是極其優(yōu)越的，能夠成為僅次于核心區(qū)的最具潛力的區(qū)域。鎮(zhèn)江的高端客戶(hù)已開(kāi)始進(jìn)入二次置業(yè)時(shí)期，大部分已有電梯房居住體驗(yàn)或已有一定的認(rèn)識(shí)，對(duì)小高層、高層產(chǎn)品接受度開(kāi)始提高。本案將成為鎮(zhèn)江市場(chǎng)未來(lái)的燈塔項(xiàng)目，容積率拔高至2.0可實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在這個(gè)項(xiàng)目上的利潤(rùn)最大化，同時(shí)也可以塑造符合市場(chǎng)需求的高品質(zhì)、高檔項(xiàng)目的形象。

荷花塘作為項(xiàng)目最重要的資源，其價(jià)值顯然將在項(xiàng)目中加以大力開(kāi)發(fā)，而同時(shí)也將導(dǎo)致建筑用地的減少，這顯然與限高50米和項(xiàng)目要達(dá)到2.0的容積率比較困難，即便通過(guò)種種規(guī)劃手段達(dá)到并符合了所有要求，但同時(shí)引發(fā)的建筑密度過(guò)高、綠化率降低，將與項(xiàng)目的高品質(zhì)和高形象相矛盾。因此只有突破限高才能真正有效解決以上問(wèn)題。對(duì)于政府所不愿看到的突破限高后對(duì)城市景觀（主要是云臺(tái)山視野）的影響，可通過(guò)規(guī)劃手段使其削弱，并與政府協(xié)調(diào)盡可能達(dá)成一致二、規(guī)劃指標(biāo)分析項(xiàng)目總占地：93300㎡，140三、項(xiàng)目SWOT分析

項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，多為破舊的老居民區(qū)，無(wú)新開(kāi)發(fā)商品房項(xiàng)目；項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)，發(fā)展滯后，區(qū)域形象較差；項(xiàng)目北面云臺(tái)山路段垃圾中轉(zhuǎn)站存在環(huán)境污染問(wèn)題；項(xiàng)目北面緊鄰學(xué)校和老居民區(qū)，對(duì)本案將產(chǎn)生一定的影響；項(xiàng)目土地至今仍有一定的折遷問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將造成一定的影響。

項(xiàng)目位于主城核心區(qū)，距離市中心大市口，不足十分鐘車(chē)程，地理位置優(yōu)越；基地內(nèi)荷花塘不僅擁有景觀價(jià)值，也具有人文價(jià)值，且具有唯一性；項(xiàng)目周邊擁有豐富的旅游、文化和景觀資源，如云臺(tái)山伯先公園、西津古渡等；項(xiàng)目周邊配套成熟；目前周邊在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，且規(guī)模較小；緊鄰項(xiàng)目沃爾瑪?shù)臄M建；開(kāi)發(fā)商在鎮(zhèn)江具有較高品牌影響力；項(xiàng)目土地拿地較早，開(kāi)發(fā)成本低。

周邊土地供應(yīng)較大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；高端市場(chǎng)容量有限，需面對(duì)來(lái)自城市各區(qū)域高端項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)；周邊規(guī)劃存在不確定性；老城區(qū)沒(méi)落的區(qū)域形象與高端定位之間的矛盾；項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)的突破。

鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，受宏觀調(diào)控影響較??；

2005年金山板塊供應(yīng)土地較多，未來(lái)將形成鎮(zhèn)江新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)板塊，區(qū)域形象有望得到提升；政府對(duì)區(qū)域的規(guī)劃，將給項(xiàng)目帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇；鎮(zhèn)江目前整體開(kāi)發(fā)水平較低，給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品提升提供了空間。SWOT三、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，多為破舊的老居民項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展核心策略Chapter3·

市場(chǎng)策略·

競(jìng)爭(zhēng)策略·

產(chǎn)品策略項(xiàng)目發(fā)展核心策略Chapter3·市場(chǎng)策略一、市場(chǎng)策略——打造以“荷文化”為主題特色的高檔社區(qū)荷花塘荷文化符號(hào)化引領(lǐng)市場(chǎng)的燈塔項(xiàng)目

荷花塘作為土地的重要組成部分，并且具有深厚的歷史人文底蘊(yùn)和唯一性，因此以“荷花”為主題進(jìn)行切入，充分挖掘“荷文化”，將“荷花塘”進(jìn)行符號(hào)化，打造項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性和氣質(zhì)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)策略。立足于自身特色的景觀、環(huán)境的優(yōu)勢(shì)的打造是項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心策略。一、市場(chǎng)策略——打造以“荷文化”為主題特色的高檔社區(qū)荷花塘荷關(guān)于荷文化荷花，一名芙蕖花，又名水芙蓉，素有“花中君子”的雅稱(chēng)，千百年來(lái)一直為人們所喜愛(ài)，歷代文人墨客多有吟詠。荷花有赤、白、紅、紫、青、黃六色，以紅、白兩色者為多，花大者到百瓣。蓮子、蓮藕、荷葉可供飲食、藥物之用，荷葉亦可制荷衣、荷冠、荷包，清涼爽身，用途極廣。我國(guó)民間有賞荷的習(xí)俗，每年農(nóng)歷6月24日定為荷的“生日”，又稱(chēng)“觀荷節(jié)”。恢復(fù)被人遺忘的“觀荷節(jié)”對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和政府均具有現(xiàn)實(shí)價(jià)值關(guān)于荷文化荷花，一名芙蕖花，又名水芙蓉，素有“花中君子”的雅（1）荷文化史起源形成發(fā)展興旺光大“荷”被稱(chēng)為“活化石”，是被子植物中起源最早的植物之一。荷花”這一人類(lèi)生存的糧食來(lái)源自遠(yuǎn)古便深深地印刻在我們的祖先---原始人類(lèi)的心中，成為人類(lèi)生存的象征。荷花與被神化的龍、螭及仙鶴一樣，成為人們心目中崇高圣潔的象征。荷花作為觀賞植物引種至園池栽植，最早是在公元前473年。荷花文化得到了全面發(fā)展，逐步滲透到農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、醫(yī)學(xué)、宗教、藝術(shù)等各個(gè)領(lǐng)域。

隋唐以后，荷花的栽培技藝進(jìn)一步提高，有關(guān)荷花的詩(shī)詞、繪畫(huà)、雕塑、工藝等荷文化內(nèi)容更加豐富多彩；在飲食文化中，荷花已進(jìn)一步成為人們養(yǎng)生保健的名貴補(bǔ)品。同時(shí)也進(jìn)入了私家園林。新中國(guó)成立后，荷花也成為美化人們生活、陶冶情操的珍貴花卉，被譽(yù)為十大名花之一。孫中山先生、周恩來(lái)總理等多次提倡大力發(fā)展荷文化，并把友誼的種子傳播到友好的鄰邦。

西周至春秋戰(zhàn)國(guó)

隋唐至明清秦漢至南北朝近代遠(yuǎn)古（1）荷文化史起源形成發(fā)展興旺光大“荷”被稱(chēng)為“活化石”，是(2)荷花品種現(xiàn)共有荷花品種200余種，分布遍及全國(guó)，由于荷花在宗教、藝術(shù)、精神上的意義，其名字也多富有詩(shī)意的文化氣息，如春輝、滿(mǎn)園春、西子爭(zhēng)妍、小夜曲、美人紅、彩云飛、煙波飄香、水影浮暈、平湖秋月、霞光映波、明月秋菊、仙女散花、白雪公主、圓舞曲等。(2)荷花品種現(xiàn)共有荷花品種200余種，分布遍及全國(guó)，由于荷(3)荷花詩(shī)詞繪畫(huà)荷文化意境幽遠(yuǎn)，歷代文人墨客多有吟詠、繪畫(huà)，尤其自唐代以來(lái)留傳關(guān)于“荷花”的詩(shī)詞、繪畫(huà)作品更是數(shù)不勝數(shù)。如李白的“折荷有贈(zèng)”、周敦頤的“愛(ài)蓮說(shuō)”、蘇軾的“與王郎昆仲及兒子邁繞城觀荷”、王昌齡的“采蓮曲”、李商隱的“贈(zèng)荷花”，另外張大千、齊白石、八大山人等均有關(guān)于荷花的傳世之作。中通外直,不蔓不枝,香遠(yuǎn)溢清,亭亭凈植

(3)荷花詩(shī)詞繪畫(huà)荷文化意境幽遠(yuǎn)，歷代文人墨客多有吟詠、繪畫(huà)(4)荷花與宗教蓮花是佛教的象征，佛教以蓮花為其專(zhuān)用花。蓮花被佛教認(rèn)為宗教花主要有兩個(gè)原因：一是取蓮花出污泥而不染的圣潔性，來(lái)象征佛與菩薩超脫紅塵，四大皆空；二是因?yàn)樯徎ㄊ嵌嗄晟薷参?，佛家以為花死根不死，?lái)年又發(fā)生，象征著人死魂不滅，不斷輪回。(4)荷花與宗教蓮花是佛教的象征，佛教以蓮花為其專(zhuān)用花。蓮花二、競(jìng)爭(zhēng)策略——搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，打造鎮(zhèn)江“城市名片”

搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，打造鎮(zhèn)江“城市名片”

提前進(jìn)入概念和品牌營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，我們認(rèn)為目前鎮(zhèn)江市場(chǎng)尚沒(méi)有真正的有影響力的明星項(xiàng)目和高端項(xiàng)目，而本案所具備地段優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)完全具備打造引領(lǐng)市場(chǎng)的“燈塔項(xiàng)目”、塑造市場(chǎng)“領(lǐng)跑者”形象的實(shí)力和條件。因此成全建議：跳出常規(guī)，以領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的思路和膽魄，樹(shù)立項(xiàng)目的絕對(duì)高度，將本案打造成為鎮(zhèn)江的“名片”。隨著萬(wàn)科、順馳、維科等一批國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)入鎮(zhèn)江市場(chǎng)，未來(lái)市場(chǎng)必將面臨領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)模式和品牌的沖擊，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的市場(chǎng)“洗牌”即將展開(kāi)。建議本案提前進(jìn)入概念和品牌營(yíng)銷(xiāo)，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣尚未全面展開(kāi)前，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，樹(shù)立本案的市場(chǎng)地位。二、競(jìng)爭(zhēng)策略——搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，打造鎮(zhèn)江“城市名片”搶占市總價(jià)控制，區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本案定位于鎮(zhèn)江高端市場(chǎng)，根據(jù)項(xiàng)目容積率，物業(yè)形態(tài)為小高層、高層。高端產(chǎn)品對(duì)應(yīng)高端客戶(hù)，本案將面臨不僅是公寓樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也面臨與別墅類(lèi)產(chǎn)品客戶(hù)的重疊，顯然無(wú)論在產(chǎn)品層面如何做足文章始終無(wú)法解決產(chǎn)品形態(tài)差異所帶來(lái)的居住舒適感的差距，從而影響客戶(hù)對(duì)本案的選擇。因此，如果一味的追求面積的“豪華”而忽視了總價(jià)的控制，則將陷入被動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)的局面。目前市場(chǎng)別墅類(lèi)物業(yè)總價(jià)為70萬(wàn)起，以“君臨南山”150平米聯(lián)排和疊加別墅產(chǎn)品為代表，并且不排除未來(lái)市場(chǎng)有更多類(lèi)似總價(jià)和產(chǎn)品定位項(xiàng)目推出市場(chǎng)，因此成全建議項(xiàng)目總價(jià)控制在40—60萬(wàn)?？們r(jià)控制在40-60萬(wàn)總價(jià)控制，區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本案定位于鎮(zhèn)江高端市場(chǎng)，根據(jù)項(xiàng)目容積三、產(chǎn)品策略——品質(zhì)感的塑造和創(chuàng)新正如市場(chǎng)分析中所述，目前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品個(gè)性和創(chuàng)新不足。本案立足于打造鎮(zhèn)江“燈塔”項(xiàng)目和“領(lǐng)跑者”形象為目標(biāo)，如何通過(guò)規(guī)劃理念、景觀設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格和建筑細(xì)部，以及配套設(shè)施和服務(wù)來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)感、尊貴感，如何以規(guī)劃、建筑和戶(hù)型的體現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)創(chuàng)性和創(chuàng)新性，是項(xiàng)目發(fā)展所要解決的核心問(wèn)題。開(kāi)創(chuàng)性與創(chuàng)新性三、產(chǎn)品策略——品質(zhì)感的塑造和創(chuàng)新正如市場(chǎng)分析中所述，目前項(xiàng)目總體定位及規(guī)劃建議Chapter4·

項(xiàng)目總體定位·

總體規(guī)劃建議項(xiàng)目總體定位及規(guī)劃建議Chapter4·項(xiàng)目總體定位一、項(xiàng)目總體定位總體定位——定位詮釋?zhuān)盒蜗蠖ㄎ唬簩?duì)荷花塘就“荷文化”的深度挖掘，對(duì)“荷花塘”的形象和歷史感進(jìn)行固化、符號(hào)化，塑造鮮明市場(chǎng)形象和文化感產(chǎn)品定位：為鎮(zhèn)江高端市場(chǎng)打造的，以商務(wù)餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化為特色的主題商業(yè)和典雅藝術(shù)建筑住宅客戶(hù)定位：鎮(zhèn)江“富人”和高收入白領(lǐng)產(chǎn)品形態(tài)：小高層、高層、特色商業(yè)以“荷文化”為主題特色，汲取鎮(zhèn)江歷史文化及山水之精華；融合高檔商務(wù)餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化為主題的特色商業(yè)與典雅藝術(shù)建筑住宅；為城市高收入人群及高尚白領(lǐng)打造的，小高層、高層現(xiàn)代高尚人文景觀綜合社區(qū)。一、項(xiàng)目總體定位總體定位——定位詮釋?zhuān)阂浴昂晌幕睘橹黝}特色二、總體規(guī)劃建議1、規(guī)劃目標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型建筑面積（單位：㎡）分布位置住宅小高層、高層165100基地內(nèi)商業(yè)集中商業(yè)8000中山北路段沿街底商8000和平路和車(chē)站路段，車(chē)站路段局部可做2層SOHO4000中山西路與車(chē)站路交匯口會(huì)所1500基地內(nèi)項(xiàng)目總建筑面積為：總建筑面積：186600㎡；其中住宅165100㎡，商業(yè)21500㎡。二、總體規(guī)劃建議1、規(guī)劃目標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型建筑面積分布位2、規(guī)劃建議（1）尊重土地價(jià)值的規(guī)劃

土地是有記憶和歷史的，尊重土地價(jià)值即是在規(guī)劃時(shí)考慮對(duì)土地原有的肌理和歷史文化的保護(hù)，這不僅是出于對(duì)城市的社會(huì)責(zé)任感，同時(shí)也是通過(guò)對(duì)文脈和自然規(guī)則的傳承發(fā)展，土地價(jià)值的充分挖掘，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。荷花塘的景觀和人文價(jià)值是項(xiàng)目最重要的資源，應(yīng)得到充分的開(kāi)發(fā)和利用。荷花塘目前占用土地面積過(guò)大，應(yīng)加以改造：一方面減少大水面面積同時(shí)形成多條相互連接的支狀水系，做到戶(hù)戶(hù)均有水景，提升整體的均好性；另一方面將荷花塘作為社區(qū)也是城市的名片與城市相交融，將水引到中山西路沿線(xiàn)，形成與城市相交的界面?；貎?nèi)擁有部分原生高大喬木，有一定經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在規(guī)劃時(shí)就盡力加以保護(hù)?；貎?nèi)原有鐵路交通線(xiàn)，大部分鐵軌現(xiàn)已拆除并保留有部分，建議將來(lái)作為景觀素材加以利用。2、規(guī)劃建議（1）尊重土地價(jià)值的規(guī)劃土地是有記憶和歷史的（2）城市價(jià)值和形象的塑造

城市價(jià)值和形象的塑造，具有較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，對(duì)政府和開(kāi)發(fā)商都具有現(xiàn)實(shí)意義。項(xiàng)目東北面為云臺(tái)山，西南按之前所建議將荷花塘引入中山北路北側(cè)，規(guī)劃中建議打通由中山北路、小區(qū)荷花塘核心景觀到云臺(tái)山的景觀軸線(xiàn)，形成由城市界面到社區(qū)和自然山脈的連慣，產(chǎn)生良好的景觀穿透和視野。沿中山北路臨水休閑文化特色商業(yè)區(qū)的打造將成為鎮(zhèn)江高檔商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，并塑造出現(xiàn)代文明與歷史文化相交融的城市形象。視覺(jué)焦點(diǎn)的塑造，如SOHO、小區(qū)入口、建筑天際線(xiàn)等。（2）城市價(jià)值和形象的塑造城市價(jià)值和形象的塑造，具有較高的（3）功能及建筑布局

基地整體北高南低，建議整體建筑排布應(yīng)隨地勢(shì)北高南低的格局，形成較好的視野景觀。商業(yè)的布局建議集中商業(yè)分布于中山西路段，街鋪主要分布于和平路和車(chē)站路段，車(chē)站路由于緊鄰規(guī)劃沃爾瑪建議可做到兩層。會(huì)所考慮到開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，建議靠近集中商業(yè)并以路橋連接。（3）功能及建筑布局基地整體北高南低，建議整體建筑排布應(yīng)隨（4）北面學(xué)校、老居民區(qū)影響的隔離

項(xiàng)目北面學(xué)校和老居民區(qū)將對(duì)北面住宅產(chǎn)生干擾，與項(xiàng)目高檔次形象產(chǎn)生沖突，建議北面以水和綠化進(jìn)行隔斷，降低其影響，同時(shí)也是作為對(duì)北面住宅的價(jià)值補(bǔ)償。（5）開(kāi)口的設(shè)置

根據(jù)項(xiàng)目四至道路情況，建議主入口設(shè)置于和平路上，同時(shí)在京幾路設(shè)置次入口，兩入口之間連接直線(xiàn)形成另一景觀軸線(xiàn)。在車(chē)站路與中山西路交匯口設(shè)置步行出口，方便業(yè)主進(jìn)入商業(yè)街消費(fèi)。（4）北面學(xué)校、老居民區(qū)影響的隔離項(xiàng)目北面學(xué)校和老居民區(qū)將住宅定位及設(shè)計(jì)建議Chapter5·

市場(chǎng)定位·

產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議住宅定位及設(shè)計(jì)建議Chapter5·市場(chǎng)定位一、市場(chǎng)定位1、形象定位鎮(zhèn)江首座東南亞風(fēng)情荷文化主題社區(qū)定位詮釋?zhuān)?/p>

“首座”：項(xiàng)目市場(chǎng)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，獨(dú)創(chuàng)性和唯一性；

“東南亞風(fēng)情”：以東南亞景觀風(fēng)格的園林，打造項(xiàng)目的異域風(fēng)情和高端形象，塑造項(xiàng)目的品質(zhì)感和尊崇感；

“荷文化”：結(jié)合項(xiàng)目對(duì)“荷文化”進(jìn)行深度挖掘，在景觀設(shè)計(jì)和建筑細(xì)部表現(xiàn)上將“荷花”作為應(yīng)用元素，樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性和形象。一、市場(chǎng)定位1、形象定位鎮(zhèn)江首座東南亞風(fēng)情荷文化主題社區(qū)定位2、案名建議主推案名——江南府邸詮釋?zhuān)?/p>

“江南府邸”為項(xiàng)目之前所用案名，在市場(chǎng)上已具有較高的知名度，沿用案名將有有利于市場(chǎng)推廣結(jié)省費(fèi)用。

“江南”：鎮(zhèn)江位列江南歷史文化名城，“江南”指明了項(xiàng)目所在區(qū)域；“江南”容易讓人聯(lián)想到江南城市的特點(diǎn)，河道縱橫、小橋流水、依水而居，給人以詩(shī)意和柔美的想象，項(xiàng)目北眺長(zhǎng)江，基地內(nèi)水道縱橫，建筑臨水而建，荷花也是江南景致的一大元素，因此用“江南”來(lái)描述項(xiàng)目氣質(zhì)無(wú)不貼切。

“府邸”：府，官府、王府；邸，屬于國(guó)舍也。府邸均是對(duì)地位顯赫人物居住地的稱(chēng)謂，因此也代表了高品質(zhì)和尊貴感，與本案氣質(zhì)相合。“府邸”諧音“福地”，寓意美好。2、案名建議主推案名——江南府邸詮釋?zhuān)簜溥x案名——風(fēng)荷麗景詮釋?zhuān)猴L(fēng)吹荷動(dòng)，花香飄溢，給人以美好的遐想。

尚荷麗都詮釋?zhuān)荷?，時(shí)尚、風(fēng)尚、崇尚；給人以國(guó)際感的形象，結(jié)合本案商業(yè)形象更展示一種流行、時(shí)尚、新銳的氣質(zhì)?！吧泻伞保瑢?duì)荷文化的推崇和復(fù)興，體現(xiàn)項(xiàng)目一種文化的風(fēng)向標(biāo)。備選案名——風(fēng)荷麗景3、客戶(hù)定位基礎(chǔ)客戶(hù)：基礎(chǔ)客戶(hù)定義：基礎(chǔ)客戶(hù)為目前項(xiàng)目所針對(duì)的主力客戶(hù)群體，主要指區(qū)域客戶(hù)和地緣性客戶(hù)。基礎(chǔ)客戶(hù)比例：這部分群體大約占到本項(xiàng)目客戶(hù)的60%。針對(duì)基礎(chǔ)客戶(hù)的產(chǎn)品塑造：打造區(qū)域高品質(zhì)樓盤(pán)形象，加強(qiáng)對(duì)區(qū)域和“荷花塘”文脈的挖掘，同時(shí)通過(guò)總價(jià)控制，在產(chǎn)品塑造上強(qiáng)調(diào)舒適性和面積控制，擴(kuò)大客群基數(shù)。創(chuàng)造客戶(hù)：創(chuàng)造客戶(hù)定義：創(chuàng)造客戶(hù)為區(qū)域客戶(hù)和地緣客戶(hù)以外，因?yàn)轫?xiàng)目的產(chǎn)品吸引力來(lái)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的鎮(zhèn)江市“富裕”階層。創(chuàng)造客戶(hù)比例：這部分群體大約占到本項(xiàng)目一期客戶(hù)的40%。針對(duì)基礎(chǔ)客戶(hù)的產(chǎn)品塑造：核心策略為通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)打造。通過(guò)景觀環(huán)境、配套設(shè)施等塑造項(xiàng)目鎮(zhèn)江市場(chǎng)高品質(zhì)形象，以領(lǐng)先于鎮(zhèn)江市場(chǎng)的產(chǎn)品吸引市內(nèi)高收入階層。60%40%基礎(chǔ)客戶(hù)創(chuàng)造客戶(hù)我們將本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶(hù)分為兩類(lèi)：基礎(chǔ)客戶(hù)和創(chuàng)造客戶(hù)。3、客戶(hù)定位基礎(chǔ)客戶(hù)：60%40%基礎(chǔ)客戶(hù)創(chuàng)造客戶(hù)我們將本項(xiàng)客戶(hù)特征

年齡特征：年齡主要在30—45歲之間，主力為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中年人士。區(qū)域構(gòu)成：區(qū)域客戶(hù)占到總比例的55%左右，市內(nèi)其它區(qū)占40%左右，另有不超過(guò)5%的投資客。收入特征：月收入在5000元/月以上。置業(yè)動(dòng)機(jī)：鎮(zhèn)江目前高收入階層普遍已購(gòu)買(mǎi)第一套商品住宅，隨著樓盤(pán)開(kāi)發(fā)品質(zhì)的不斷提升和對(duì)選擇更居住條件的需求，部分將選擇品質(zhì)更為優(yōu)越的第二套住宅。部分年青群體結(jié)婚置業(yè)及兒女和老人住在一起，購(gòu)買(mǎi)一套新住宅分居。教育背景：大部分具有大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有較高的文化修養(yǎng)。職業(yè)特征：鎮(zhèn)江高端市場(chǎng)消費(fèi)主要以政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、教師、醫(yī)生、大中型企業(yè)單位管理人員等為主客戶(hù)特征年齡特征：年齡主要在30—45歲之間，主力為有一定二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議1、戶(hù)型配比與設(shè)計(jì)建議戶(hù)型配比面積套型主力面積面積比總面積（M2）套數(shù)（套）套數(shù)比110-135M2大三房130M245%7429557140%小三房115M220%3302028720.2%85—100M2標(biāo)準(zhǔn)二房95M215%2476526018.4%小二房85M210%1651019413.7%140M2以上四房及以上150M210%165101107.7%合計(jì)————100%1651001422100%結(jié)合到市場(chǎng)現(xiàn)狀，建議本項(xiàng)目主力戶(hù)型以舒適型的三房為主，輔以二房和少量的四房，同時(shí)在實(shí)際設(shè)計(jì)中充分提升每個(gè)戶(hù)型的附加價(jià)值。戶(hù)型配比建議二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議1、戶(hù)型配比與設(shè)計(jì)建議戶(hù)型配比面積套產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新方式小高層、高層產(chǎn)品對(duì)于鎮(zhèn)江市場(chǎng)仍存在一定的抗性，尤其對(duì)于1-4層由于即無(wú)法享受到高層的優(yōu)越性，又必需承擔(dān)比多層更高的物業(yè)管理費(fèi)，因此銷(xiāo)售也是最難的，最終往往以低價(jià)處理。成全建議通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新解決1-4層滯銷(xiāo)的問(wèn)題，同時(shí)產(chǎn)品的創(chuàng)新也是形式上、符號(hào)化的對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)形象、企業(yè)品牌的提升。具體手法，在高層設(shè)計(jì)中1-4層采用層層退的方式，將1-4層戶(hù)型設(shè)計(jì)為電梯情景花園洋房產(chǎn)品，增加低層的賣(mài)點(diǎn)和附加值，也使空間和建筑形式上更為靈活。同時(shí)在頂層也可采用同樣的處理手法，即可控制總面積，同時(shí)也可提升產(chǎn)品價(jià)值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新方式小高層、高層產(chǎn)品對(duì)于鎮(zhèn)江市場(chǎng)仍存在一定的抗萬(wàn)科成都金色家園的電梯情景花園洋房產(chǎn)品

二層戶(hù)型：105M2

三層戶(hù)型：137M2

四層戶(hù)型：128M2

五層戶(hù)型：120M2

萬(wàn)科成都金色家園的電梯情景花園洋房產(chǎn)品二層戶(hù)型：105M2、建筑設(shè)計(jì)建議（1）建筑風(fēng)格與特色

典雅主義傾向

“典雅主義”（Formalism又譯“形式美主義”）是同“粗野主義”并進(jìn)，而在藝術(shù)效果上卻與之相反的一種傾向，兩者從設(shè)計(jì)思想上來(lái)說(shuō)都比較“重理”。

“粗野主義”主要流行于歐洲，“典雅主義”主要在美國(guó)。前者的美學(xué)根源是戰(zhàn)前“現(xiàn)代建筑”中對(duì)材料與結(jié)構(gòu)的“真實(shí)”表現(xiàn)，后者則運(yùn)用傳統(tǒng)的美學(xué)法則來(lái)使現(xiàn)代的材料與結(jié)構(gòu)產(chǎn)生規(guī)整、端莊與典雅的莊嚴(yán)感。

“典雅主義”傾向在某些方面很象講求技術(shù)精美的傾向?！按忠爸髁x”講求鋼和玻璃結(jié)構(gòu)在形式上的精美，而“典雅主義”則是講求鋼筋混凝土梁柱在形式上的精美。2、建筑設(shè)計(jì)建議（1）建筑風(fēng)格與特色理性的設(shè)計(jì)思想，感性的表現(xiàn)形式典雅主義的設(shè)計(jì)思想偏于理性，專(zhuān)業(yè)構(gòu)筑，品質(zhì)生活，為客戶(hù)構(gòu)筑合理、舒適的生活尺度空間；另一方面，它又體現(xiàn)出形式構(gòu)件的美化，體現(xiàn)出一種精致、精細(xì)的設(shè)計(jì)工藝，與傳統(tǒng)江南文化講究精致、精細(xì)的精神追求十分吻合。理性的設(shè)計(jì)思想完善了人的生活活動(dòng)空間對(duì)建筑的功能需求，感性的表現(xiàn)形式能夠充分體現(xiàn)建筑的藝術(shù)美感，結(jié)合鎮(zhèn)江本土文化，典雅主義的建筑將是一次形式和內(nèi)容的完美結(jié)合。理性的設(shè)計(jì)思想，感性的表現(xiàn)形式典雅主義的設(shè)計(jì)思想偏于理性，專(zhuān)（2）建筑立面裝飾與色彩典雅主義建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)整體建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，突出構(gòu)件的美化和精細(xì)，與單體建筑的典雅、大氣形成整體與局部、簡(jiǎn)約與精致的對(duì)比，更突出了立面裝飾的產(chǎn)品形象展示功能。結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃及景觀，建議在立面上處理上：主體立面處理簡(jiǎn)潔明朗，輪廓清晰，追求淡雅清新、含蓄大氣；屋頂、基座等細(xì)部輔以精細(xì)的藝術(shù)化構(gòu)件，突出建筑本身的質(zhì)感和韻律；通過(guò)建筑主體與細(xì)部形成一定對(duì)比，突出建筑的層次；以柔和自然色系組合給予親近自然的感官體驗(yàn)，盡顯典雅風(fēng)范；外立面用材方面建議選用涂料、玻璃、鋼結(jié)構(gòu)、大理石等細(xì)部構(gòu)造活躍立面效果，穩(wěn)重之余不失靈動(dòng)。（2）建筑立面裝飾與色彩典雅主義建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)整體建筑的協(xié)調(diào)3、景觀設(shè)計(jì)建議（1）景觀設(shè)計(jì)原則因借分析基地周邊的景觀以及和基地內(nèi)的關(guān)系，注意如何利用，互為因借才能相得益彰。本土盡量采用本地的植物和建筑材料，不僅能降低造價(jià)，也可以保證景觀效果以及維護(hù)的順利。延續(xù)公共空間和半私有空間之間的景觀延續(xù)、半私有空間景觀和私有空間景觀的延續(xù)、室外空間景觀和室內(nèi)空間延續(xù)能起到更富想象力的空間。文化景觀賦予了文化和祈福、風(fēng)水的含義，巧妙的利用，有利于營(yíng)銷(xiāo)，也符合中國(guó)人的文化心態(tài)。而傳統(tǒng)色彩的景觀小品也會(huì)提高社區(qū)的文化意味。3、景觀設(shè)計(jì)建議（1）景觀設(shè)計(jì)原則因借分析基地周邊的景觀以（2）景觀風(fēng)格建議以荷文化為主題，打造東南亞風(fēng)格園林景觀東南亞園林是世界四大園林中最人性化的、最自然的，它不以做作的精雕細(xì)刻取勝，而以自然形態(tài)的樹(shù)木、花草、山石出現(xiàn)，整個(gè)景觀設(shè)計(jì)以水、木、石為主要設(shè)計(jì)元素，凸顯的自然、樸實(shí)、生態(tài)、健康和高品位等特性，表現(xiàn)出東南亞自然、粗獷的藝術(shù)美，茂密而錯(cuò)落的種植也是東南亞園林的獨(dú)特風(fēng)格。同時(shí)荷花起源于中國(guó)和印度，因此在東南亞的園林中也廣泛被應(yīng)用。（2）景觀風(fēng)格建議以荷文化為主題，打造東南亞風(fēng)格園林景觀東南（3）景觀設(shè)計(jì)建議

以不同品種不同花期的荷花，營(yíng)造主題豐富的景觀。如西子爭(zhēng)妍、美人紅、彩云飛、煙波飄香、曲院風(fēng)荷、平湖秋月、霞光映波等，也可在營(yíng)銷(xiāo)用于組團(tuán)命名、組織賞荷游園活動(dòng)等。挖掘＂荷文化＂主題，如在小區(qū)中加入各種荷花的詩(shī)詞典故、荷花品種的介紹等。（3）景觀設(shè)計(jì)建議以不同品種不同花期的荷花，營(yíng)造主題豐富的

有分有合，曲折有情的水景。大尺度的景觀實(shí)際上參與性不足，小情景的營(yíng)造則更具有趣味性和實(shí)際意義。因此在以荷花塘為核心景觀的打造上應(yīng)避免面積過(guò)大，而以曲折的水系蜿蜒于社區(qū)內(nèi)，時(shí)分時(shí)合，在組團(tuán)中、組團(tuán)間形成多個(gè)小荷塘，營(yíng)造出自然、生態(tài)、詩(shī)意場(chǎng)景。有分有合，曲折有情的水景。大尺度的景觀實(shí)際上參與性不足，小

廣植密栽，注重景觀的層次感，同時(shí)以長(zhǎng)綠景觀植物彌補(bǔ)荷花的凋謝枯萎季節(jié)。廣植密栽，注重景觀的層次感，同時(shí)以長(zhǎng)綠景觀植物彌補(bǔ)荷花的凋

荷花是佛教的像征，代表圣潔，因此在荷花與小品結(jié)合景觀中往往體現(xiàn)出一種“禪”意。荷花是佛教的像征，代表圣潔，因此在荷花與小品結(jié)合景觀中往往

東南亞景觀十分講究細(xì)節(jié)的刻畫(huà)，強(qiáng)調(diào)自然與人文藝術(shù)之美的揉合，遠(yuǎn)景近景的前后呼應(yīng)，給人以高貴卻樸實(shí)無(wú)華之感。東南亞景觀十分講究細(xì)節(jié)的刻畫(huà)，強(qiáng)調(diào)自然與人文藝術(shù)之美的揉合

強(qiáng)調(diào)人和景的互動(dòng)關(guān)系，營(yíng)建可參與可娛樂(lè)的景觀，在濱水區(qū)打造濱水休閑平臺(tái)和“沼澤園”。強(qiáng)調(diào)人和景的互動(dòng)關(guān)系，營(yíng)建可參與可娛樂(lè)的景觀，在濱水區(qū)打造

公共休閑空間的打造，營(yíng)造濃厚的東南亞風(fēng)情。同時(shí)對(duì)架空層的充分利用，使室內(nèi)外景觀融為一體，局部將水引入加空層，營(yíng)建更為豐富、生動(dòng)的景觀和活動(dòng)空間。公共休閑空間的打造，營(yíng)造濃厚的東南亞風(fēng)情。同時(shí)對(duì)架空層的充（4）景觀實(shí)例借鑒上海、南京東南亞景觀樓盤(pán)案例借鑒案名：上海灘花園開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)置地東南亞風(fēng)情景觀，與本案相似之處在于：位于上海老城區(qū)，樓盤(pán)立面風(fēng)格采用石庫(kù)門(mén)元素。（4）景觀實(shí)例借鑒上海、南京東南亞景觀樓盤(pán)案例借鑒案名：上海案名：新家坡上海較早樓盤(pán)，位于市中心，東南亞景觀風(fēng)格。占地不大但綠化密度較大且集中，符合東南亞植栽的密度高的特性。案名：新家坡上海較早樓盤(pán)，位于市中心，東南亞景觀風(fēng)格。案名：天泓山莊開(kāi)發(fā)商：南京棲霞建設(shè)東南亞風(fēng)情景觀，尤其景觀小品的東南亞風(fēng)格與味道較足。并且，小區(qū)樹(shù)種十分豐富，達(dá)150多種，有智利密棕、加拿利海棗、華盛頓葵等。案名：天泓山莊東南亞風(fēng)情景觀，尤其景觀小品的東南亞風(fēng)格與味道案名：匯林綠洲開(kāi)發(fā)商：南京棲霞建設(shè)加拿大ALD主筆建筑景觀設(shè)計(jì)案名：匯林綠洲加拿大ALD主筆建筑景觀設(shè)計(jì)4、配套建議按規(guī)劃目標(biāo)中所述，項(xiàng)目沿街商鋪、集中商業(yè)和會(huì)所的規(guī)劃不僅對(duì)外經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也可以服務(wù)于社區(qū)業(yè)主，因此本案配套十分豐富。（1）配套面積集中商業(yè)：8000㎡沿街商鋪：8000㎡會(huì)所：1500㎡4、配套建議按規(guī)劃目標(biāo)中所述，項(xiàng)目沿街商鋪、集中商業(yè)和會(huì)所的

社區(qū)基本生活配套◆生鮮超市◆餐廳、美容美發(fā)、干洗、便利店、音像、藥店等運(yùn)動(dòng)休閑配套◆健身會(huì)館、乒乓球、棋牌室、室內(nèi)游泳池◆籃球、羽毛球、戶(hù)外健身設(shè)施特色配套：社區(qū)博物館、圖書(shū)閱覽室、才藝展示廳休閑文化配套：酒吧、網(wǎng)吧公共服務(wù)配套：物業(yè)管理用房（2）社區(qū)配套體系構(gòu)成社區(qū)基本生活配套（2）社區(qū)配套體系構(gòu)成（3）會(huì)所及健身休閑配套

建議會(huì)所采用開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，在1500平方米的會(huì)所內(nèi)設(shè)立健身會(huì)館、乒乓球室、社區(qū)博物館、圖書(shū)室、棋牌室、酒吧、網(wǎng)吧、茶餐廳、咖啡吧、室內(nèi)游泳池等，以及部分的物業(yè)用房，最大限度的提升會(huì)所價(jià)值。小區(qū)會(huì)所和水系毗鄰，在功能定位上能與基礎(chǔ)生活配套的相互補(bǔ)充借勢(shì)，且該區(qū)的景觀優(yōu)勢(shì)明顯，是展示項(xiàng)目休閑特色、品位與檔次的窗口。另一方面在滿(mǎn)足上述功能的前提下，在戶(hù)外及架空層也要設(shè)置一些戶(hù)外建設(shè)器材、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、才藝展示等區(qū)域，豐富社區(qū)的文化生活。

會(huì)所（物業(yè)用房、茶餐廳、咖啡吧、社區(qū)博物館、圖書(shū)館、棋牌室、室內(nèi)游泳池、健身房等）：1500平方米籃球、網(wǎng)球場(chǎng)、戶(hù)外健身設(shè)施、才藝展示等：安置在戶(hù)外及架空層下面（3）會(huì)所及健身休閑配套建議會(huì)所采用開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，在1500（4）停車(chē)配套根據(jù)項(xiàng)目定位，本案定位為鎮(zhèn)江高端市場(chǎng)，因此在車(chē)位配置上不僅應(yīng)考慮當(dāng)前業(yè)主的需求，也應(yīng)考慮社區(qū)未來(lái)發(fā)展對(duì)車(chē)位的要求。建議項(xiàng)目停車(chē)采用地下停車(chē)，車(chē)位配比做到1：2除了半地下停車(chē)庫(kù)外，還應(yīng)在在地面設(shè)置少量的訪(fǎng)客停車(chē)。（4）停車(chē)配套根據(jù)項(xiàng)目定位，本案定位為鎮(zhèn)江高端市場(chǎng)，因此在車(chē)在本項(xiàng)目中我們建議為社區(qū)提供特色配套——“直飲水服務(wù)”。本項(xiàng)目設(shè)置直飲水更多是一種象征意義，用以塑造項(xiàng)目的品質(zhì)物業(yè)標(biāo)志形象。直飲水是指運(yùn)用現(xiàn)代高科技生化與物化技術(shù)，對(duì)自來(lái)水進(jìn)行深度凈化處理，去除水中有機(jī)物、細(xì)菌、病毒等有害物質(zhì)，保留對(duì)人體有益的微量元素和礦物質(zhì)，可供人們直接飲用的凈化水。一般分為管道直飲水和公共直飲水兩類(lèi)。建議在居住小區(qū)采用管道直飲水，以分質(zhì)供水的方式，在社區(qū)內(nèi)設(shè)凈水站，同時(shí)采用優(yōu)質(zhì)管材設(shè)立獨(dú)立循環(huán)式管網(wǎng)，將凈化后的優(yōu)質(zhì)水送入用戶(hù)家中。（5）特色配套——直飲水在本項(xiàng)目中我們建議為社區(qū)提供特色配套——“直飲水服務(wù)”。本項(xiàng)在智能化系統(tǒng)實(shí)施中，首要目標(biāo)就是提高小區(qū)整體的安全防范能力。建立封閉式、多層次、立體化安全防范系統(tǒng)，為今后物業(yè)管理提供方便、全方位的智能安全管理平臺(tái)，同時(shí)為居民提供安全、便捷的生活環(huán)境。從封閉式社區(qū)——公共區(qū)域監(jiān)控——保安規(guī)范管理——單體樓防護(hù)——家居安全防護(hù)五個(gè)層級(jí)來(lái)保障小區(qū)的安全。

·出入口管理及周界防越報(bào)警

·閉路電視監(jiān)控

·對(duì)講與防盜門(mén)控

·住戶(hù)報(bào)警

·保安巡更管理系統(tǒng)（6）智能化系統(tǒng)安全防范子系統(tǒng)在智能化系統(tǒng)實(shí)施中，首要目標(biāo)就是提高小區(qū)整體的安全防范能力。通過(guò)信息管理系統(tǒng)，將整個(gè)智能化系統(tǒng)融合成一個(gè)整體。信息傳輸通道應(yīng)采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng)，物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)需配置局部網(wǎng)絡(luò)，并可供住戶(hù)聯(lián)網(wǎng)使用。

·對(duì)安全防范系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控

·遠(yuǎn)程抄收與管理或IC卡

·車(chē)輛出入與停車(chē)管理

·供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等主要設(shè)備監(jiān)控管理

·緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)

·物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)信息管理子系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)·每戶(hù)不少于兩對(duì)電話(huà)線(xiàn)和兩個(gè)有線(xiàn)電視插座·建立有線(xiàn)電視網(wǎng)通過(guò)信息管理系統(tǒng)，將整個(gè)智能化系統(tǒng)融合成一個(gè)整體。信息傳輸通商業(yè)市場(chǎng)及定位Chapter6·

商業(yè)市場(chǎng)分析·

商業(yè)定位·

業(yè)態(tài)及功能布局建議商業(yè)市場(chǎng)及定位Chapter6·商業(yè)市場(chǎng)分析一、鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)分析1、鎮(zhèn)江商業(yè)格局（1）商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

鎮(zhèn)江市城市規(guī)模較小，商業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前僅有唯一成熟的城市商業(yè)核心——大市口，是目前鎮(zhèn)江規(guī)模最大、商業(yè)發(fā)展最成熟、業(yè)態(tài)最為齊全的商貿(mào)中心。其地位是城市發(fā)展和歷史沉淀的產(chǎn)物，具有不可替代的地位。鎮(zhèn)江目前已形成多種商業(yè)業(yè)態(tài)并存，如百貨商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)、超市、家電專(zhuān)業(yè)店、購(gòu)物中心、各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店等，尤其是近年來(lái)眾多全國(guó)連鎖品牌商家，如天潤(rùn)發(fā)、北京華聯(lián)、蘇寧，紛紛搶駐鎮(zhèn)江，反應(yīng)了鎮(zhèn)江商業(yè)強(qiáng)大的發(fā)展替力。細(xì)分市場(chǎng)、完善業(yè)態(tài)，鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)正走向成熟和發(fā)展的道路。一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)，例如SHOPPINGMALL、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、各類(lèi)零售超市、特色商業(yè)步行街等，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)迅速升溫，并成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。一大批新開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始涌現(xiàn)市場(chǎng)，如望京天地、第一樓街、紅豆購(gòu)物廣場(chǎng)、龍吟坊等。一、鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)分析1、鎮(zhèn)江商業(yè)格局（1）商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀鎮(zhèn)江（2）商業(yè)未來(lái)發(fā)展

隨著鎮(zhèn)江商業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富和加強(qiáng)，商業(yè)格局將逐步改變，并進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分，形成在商圈內(nèi)不同區(qū)域的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。原來(lái)較為單一的業(yè)態(tài)、物業(yè)形態(tài)將向多業(yè)態(tài)、多種物業(yè)形態(tài)高度復(fù)合的方向發(fā)展。開(kāi)發(fā)中的鎮(zhèn)江“第一樓街”商業(yè)步行街將將商業(yè)地產(chǎn)與休閑娛樂(lè)進(jìn)行商業(yè)嫁接，并將該項(xiàng)目定位為鎮(zhèn)江市第一座真正意義上的商業(yè)步行街,拉開(kāi)了大市口核心商圈的鞏固和商業(yè)升級(jí)的序幕。中山路作為鎮(zhèn)江核心商貿(mào)區(qū)的最主要商業(yè)街，將建成一條具有鮮明地方文化特色，集購(gòu)物、餐飲、觀光、娛樂(lè)、配套服務(wù)等諸多功能于一體的標(biāo)志性繁華商業(yè)街。主體框架是形成一條主線(xiàn)：即中山路標(biāo)志性繁華商業(yè)街；一條休閑娛樂(lè)特色商業(yè)步行街：即“第一樓街”特色商業(yè)步行街。根據(jù)政府規(guī)劃，未來(lái)鎮(zhèn)江市將形成一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、四個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心，一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心是指大市口一級(jí)商業(yè)中心。對(duì)主城核心區(qū)規(guī)劃了五條特色商業(yè)街，目的在于鞏固主城核心區(qū)的核心商業(yè)地位，并挖掘該區(qū)域的商業(yè)潛力。分別為：第一樓街步行商業(yè)街、大西路傳統(tǒng)商業(yè)一條街、山巷傳統(tǒng)美食一條街、西津古渡文化旅游一條街、新河西岸路江鮮一條街。（2）商業(yè)未來(lái)發(fā)展隨著鎮(zhèn)江商業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)業(yè)態(tài)不斷（3）消費(fèi)力及消費(fèi)習(xí)慣

市民整體消費(fèi)能力較弱，消費(fèi)層次兩極分化嚴(yán)重，即高端和低端均具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，而中端消費(fèi)市場(chǎng)較弱。高端消費(fèi)場(chǎng)所選擇范圍和規(guī)模等有限，高端消費(fèi)市場(chǎng)并未飽和，部分高端消費(fèi)分流至南京、上海。大市口成熟商業(yè)和地位使得消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者心態(tài)上都只認(rèn)同大市口。本案商業(yè)定位思考——適度體量無(wú)論是立足今天還是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，市級(jí)商業(yè)中心的概念是經(jīng)年逐步發(fā)展形成的，大市口的核心商業(yè)地位是不可被取代的。作為本案而言，大型商業(yè)模式無(wú)法與大市口的商業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有限的消費(fèi)力也不足以支撐兩大商業(yè)中心。因此在體量上盡可能做到適宜的尺度，以精致取勝。（3）消費(fèi)力及消費(fèi)習(xí)慣市民整體消費(fèi)能力較弱，消費(fèi)層次兩極分2、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析（1）區(qū)域商業(yè)發(fā)展

目前區(qū)域商業(yè)發(fā)展較為滯后，商業(yè)氛圍較差，主要以沿街商鋪為主，區(qū)域內(nèi)不存在商業(yè)中心。本案位于大市口一級(jí)商業(yè)中心中五大商貿(mào)區(qū)的牌灣商貿(mào)區(qū)，未來(lái)將成為一個(gè)集商業(yè)中心、居住中心、旅游景區(qū)于一體多功能商住區(qū)。市政府近期重點(diǎn)規(guī)劃的5條特色商業(yè)街，有4條聚集在本項(xiàng)目一公里范圍以?xún)?nèi)。另外計(jì)劃結(jié)合歷史街區(qū)的保護(hù)與更新，恢復(fù)大西路的商業(yè)地位。由此，可見(jiàn)政府將恢復(fù)老城區(qū)城市中的商業(yè)地位，也給區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的契機(jī)。中山北路的貫通使得大市口核心商業(yè)區(qū)與金山旅游景區(qū)成為“一線(xiàn)”，本項(xiàng)目西南面“沃爾瑪”（暫定）的開(kāi)發(fā)，將使項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)成為連接中山路的節(jié)點(diǎn)。區(qū)域在開(kāi)發(fā)和將開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目較多、體量較大，如中住“金山寶地”、“翠堤春曉”商業(yè)配套、“長(zhǎng)江魚(yú)港”等，未來(lái)總體商業(yè)供應(yīng)量預(yù)計(jì)將超過(guò)20萬(wàn)方，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析（1）區(qū)域商業(yè)發(fā)展目前區(qū)域商業(yè)發(fā)展較為（2）全球零售業(yè)巨頭沃爾瑪進(jìn)駐對(duì)本案商業(yè)的影響沃爾瑪策略：消費(fèi)者定位、商品結(jié)構(gòu)、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)沃爾瑪消費(fèi)者定位策略：沃爾瑪折扣店、購(gòu)物廣場(chǎng)是針對(duì)低收入家庭階層消費(fèi)者而開(kāi)設(shè)的。沃爾瑪商品結(jié)構(gòu)策略：沃爾瑪在經(jīng)營(yíng)商品品種選擇上主要以銷(xiāo)售量大、周轉(zhuǎn)速度快、購(gòu)買(mǎi)頻次多的中檔商品為主，適度兼顧高低檔商品。低價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略：沃爾瑪在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略上，主要采取低價(jià)滲透策略和折價(jià)滲透策略?xún)煞N方式。（2）全球零售業(yè)巨頭沃爾瑪進(jìn)駐對(duì)本案商業(yè)的影響沃爾瑪策略：消本案商業(yè)定位思考——借市造勢(shì)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)借市造勢(shì)：大賣(mài)場(chǎng)的輻射范圍基本指步行15min，車(chē)行5min范圍內(nèi)。這意味了沃爾瑪將在未來(lái)形成一定規(guī)模的消費(fèi)市場(chǎng)，本案緊鄰沃爾瑪，可以充分借助這一集聚人氣的市場(chǎng)效應(yīng)，營(yíng)造商業(yè)興奮點(diǎn)。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)：從沃爾瑪?shù)牟呗钥矗饕槍?duì)低收入家庭階層消費(fèi)者而設(shè)，以銷(xiāo)售量大、周轉(zhuǎn)速度快、購(gòu)買(mǎi)頻次多的中檔商品為主，適度兼顧高低檔商品，采取低價(jià)和折價(jià)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段。因此，本案只有采用與沃爾瑪錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式，才能更好的在未來(lái)市場(chǎng)生存，總結(jié)關(guān)鍵點(diǎn)在于：

規(guī)避走零售業(yè)路線(xiàn)，在符合該區(qū)域商業(yè)物業(yè)總體規(guī)劃的前提下，形成具備自身特色的商業(yè)物業(yè)。規(guī)避走低端路線(xiàn)，走能夠適應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)力的中高端路線(xiàn)。本案商業(yè)定位思考——借市造勢(shì)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)借市造勢(shì)：（3）區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)本案商業(yè)的影響金山·翠堤春曉總建面：58145m2便民快餐：913m2商鋪：11255m2商務(wù)辦公/青年公寓：3373m2中住·金山寶地規(guī)劃打造步行商業(yè)街總建面：28471m2辦公、商業(yè)、娛樂(lè)：28371m2（3）區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)本案商業(yè)的影響金山·翠堤春曉中住·金本案商業(yè)定位思考——自身特色、資金鏈目前與本案商業(yè)物業(yè)構(gòu)成區(qū)域消費(fèi)力競(jìng)爭(zhēng)的翠堤春曉和金山寶地，體量在1萬(wàn)—3萬(wàn)之間，翠堤春曉的總建面僅占本案的1/2不到；金山寶地是純商業(yè)、辦公項(xiàng)目。盡管其它競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案都在規(guī)劃中，但大家都將會(huì)遇到不可避免的問(wèn)題——商業(yè)類(lèi)型、業(yè)態(tài)的同質(zhì)化——逃不出餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)的大定位模式和套路。同時(shí)，各個(gè)樓盤(pán)都在有意識(shí)的與沃爾瑪形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。然而，面對(duì)該一級(jí)消費(fèi)力圈內(nèi)明顯不足的消費(fèi)人群，商業(yè)地產(chǎn)如何存活？如何搶到一級(jí)甚至一級(jí)以外的二級(jí)消費(fèi)圈內(nèi)的消費(fèi)人群？特色是商業(yè)地產(chǎn)存活關(guān)鍵之一，在無(wú)法與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形成基本面的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的情況下，能否形成自身的商業(yè)特色是關(guān)鍵。前期實(shí)力招商和后期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)存活的關(guān)鍵之二，而雄厚的資金鏈?zhǔn)乔捌谡?/p>