鄉(xiāng)村土地金融項(xiàng)目簡介土地項(xiàng)目簡介已經(jīng)簽訂協(xié)議的項(xiàng)目：巽寮灣山地旅游項(xiàng)目：5100畝林地。

位于廣東省惠東縣巽寮灣，距離深圳大梅沙50公里，依山傍水，面向大海。周邊華僑城、萬科、碧桂園、恒大、金融街、中航等集團(tuán)的樓盤均已建成；周邊已經(jīng)建成沿海高速、廣惠高速、深惠高速、深廈高鐵。惠州國際機(jī)場將于2015年通航，四條輕軌、二個(gè)直升機(jī)機(jī)場、一個(gè)國際游輪碼頭等獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)。計(jì)劃建造旅游景區(qū)綜合體。

惠東縣山地競標(biāo)起點(diǎn)價(jià)格一覽表2008.10 巽寮濱海旅游度假區(qū)富巢灣磨子石地段，容積率≤0.8，建筑密度≤30%，綠地率≥35%，200001元2008.11 巽寮濱海旅游度假區(qū)管理委員會(huì)欖涌村，容積率≤0.35，建筑密度≤12%，綠地率≥40%，162755.919元2010.01 白盆珠鎮(zhèn)布心村祠堂山與大背窩

容積率≤1.8，建筑密度≤32%，綠地率≥30%，總建筑面積≤58236.80㎡，建筑限高20米，建筑層數(shù)6，212001.018元2010.06 平海鎮(zhèn)榜山，容積率≤3.5，建筑密度≤25%，綠地率≥30%，總建筑面積≤36309.18平方米,建筑高度80米，362001.81元土地項(xiàng)目簡介2014年初即將簽訂協(xié)議的項(xiàng)目：桂林市永?？h世界漁村項(xiàng)目：8300畝；桂林市陽朔縣古村文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目：1700畝；桂林市臨桂新區(qū)世界皇城項(xiàng)目：3200畝；桂林市恭城縣平安國際健康度假區(qū)項(xiàng)目：2200畝；北海市潿洲島漁村文化綜合體項(xiàng)目：1600畝；北海市青山頭沙灘休閑綜合體項(xiàng)目：3400畝；河池市羅城縣卡馬地質(zhì)公園項(xiàng)目：1800畝；福建寧德市福鼎市山地休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目：2450畝；什么是土地資本化？土地資本化：把土地通過投資銀行或其他金融機(jī)構(gòu)集中起來重新整合，并以土地作抵押發(fā)行土地債券，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)流動(dòng)。土地資本化的好處：土地資本化促進(jìn)城鄉(xiāng)投資、促進(jìn)消費(fèi)，促進(jìn)城鄉(xiāng)可持續(xù)發(fā)展。促進(jìn)城鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和就業(yè)，降低失業(yè)率。促進(jìn)城鄉(xiāng)人民收入提高，縮小城鄉(xiāng)差別。促進(jìn)城鄉(xiāng)金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨合理，促進(jìn)城鄉(xiāng)第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。徹底解決解決三農(nóng)問題，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)更趨合理。促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)更加穩(wěn)定和諧。農(nóng)村土地證券化思考資產(chǎn)證券化和土地證券化的定義資產(chǎn)證券化：將非標(biāo)準(zhǔn)化的貸款資產(chǎn)集中起來，組成資產(chǎn)集合，然后再將集合的資產(chǎn)細(xì)分為標(biāo)準(zhǔn)化的可轉(zhuǎn)讓的證券資產(chǎn)。將原本缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)通過整合或重組轉(zhuǎn)換成為具有相同金額、相同期限和相同收益的金融工具，促進(jìn)自由買賣。土地證券化：用土地收益或土地貸款作為擔(dān)保發(fā)行證券。在保留土地產(chǎn)權(quán)的前提下將其證券化，并利用證券市場的功能使土地資本大眾化和經(jīng)營專業(yè)化，是土地理財(cái)創(chuàng)新。土地證券化的意義：作為資金籌措手段，可以直接融資與間接融資，是一種非負(fù)債型融資；作為資產(chǎn)運(yùn)用手段，克服價(jià)值量大、不可移動(dòng)、不可分割、流動(dòng)性差的缺點(diǎn)，提高土地使用效率。農(nóng)村土地證券化的優(yōu)越性活躍土地市場，優(yōu)化土地資源配置降低土地經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，拓寬農(nóng)業(yè)融資渠道統(tǒng)籌安排各類農(nóng)業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理提高土地利用率，保護(hù)耕地資源穩(wěn)定農(nóng)民收入，加速新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程推進(jìn)農(nóng)村金融發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村就業(yè)，加快新農(nóng)村建設(shè)步伐。鄉(xiāng)村土地金融概述鄉(xiāng)村土地金融的概念鄉(xiāng)村土地金融就是以土地為媒介而進(jìn)行的貨幣與資金的融通活動(dòng)。通過各種信用方式、方法及工具，有效地組織和調(diào)劑鄉(xiāng)村土地領(lǐng)域中貨幣資金的活動(dòng)。鄉(xiāng)村土地金融的基本任務(wù)就是以最有效的方式、方法及工具，向社會(huì)籌集資金，用以支持和配合土地的開發(fā)、利用以及經(jīng)營方面的資金融通，促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。鄉(xiāng)村土地金融的概念鄉(xiāng)村土地金融的主要內(nèi)容:包括發(fā)生在土地的開發(fā)、利用、經(jīng)營過程中的貸款、存款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、保險(xiǎn)、證券發(fā)行與交易，以及金融機(jī)構(gòu)所辦理的各類中間業(yè)務(wù)等各種信用活動(dòng)。鄉(xiāng)村土地金融的特性鄉(xiāng)村土地資金的特性資金墊付量大資金周轉(zhuǎn)期長資金運(yùn)動(dòng)的相對(duì)固定性資金的增值性資金營運(yùn)的穩(wěn)定性鄉(xiāng)村土地金融的特性具有自償性具有較大的靈活性具有較強(qiáng)的政策性具有一定的脆弱性鄉(xiāng)村土地金融的分類農(nóng)地金融（非建設(shè)用地）農(nóng)地取得資金融通：用于農(nóng)地的購買與租賃農(nóng)地改良資金融通：用于土地開墾、灌溉、排水或土壤改良農(nóng)地經(jīng)營資金融通：用于購買牲畜、農(nóng)具、肥料等憑借農(nóng)地所有權(quán)或使用權(quán)取得從事其他事業(yè)所需的資金房地金融（國有建設(shè)用地）房地取得資金融通：用于房地的購買與租賃房地開發(fā)資金融通：用于對(duì)房地的開發(fā)、整理和改造等房地經(jīng)營資金融通：用于商品房建設(shè)、項(xiàng)目建造、工廠建設(shè)等房地的企業(yè)或消費(fèi)資金融通：以房地所有權(quán)或使用權(quán)取得企業(yè)經(jīng)營或個(gè)人消費(fèi)所需的資金鄉(xiāng)村土地金融融的分類類農(nóng)地金融融的主要要特點(diǎn)在契約到到期之前前，債權(quán)權(quán)人不得得任意要要求債務(wù)務(wù)償還；；而債務(wù)務(wù)人可在在契約到到期前隨隨時(shí)償還還；債務(wù)務(wù)占抵押押物價(jià)值值不能過過大，應(yīng)應(yīng)以土地地收益剩剩余能夠夠償還為為限，且且償還期期限越長長越好；；利率低低而不變變。房地金融融的特點(diǎn)點(diǎn)房地價(jià)格格高，單單位面積積收益水水平高，，商品化化程度高高使房地地能取得得高額抵抵押貸款款；資金金回收較較有保證證。這一一方面是是因?yàn)榉糠康亟鹑谌趥鶆?wù)人人一般都都具備較較大的舉舉債能力力，另一一方面是是因?yàn)榉糠康厥找嬉姹容^穩(wěn)穩(wěn)定和可可靠，債債務(wù)人能能夠承受受高的利利率。因因房地負(fù)負(fù)擔(dān)力較較強(qiáng)，償償還期限限也不必必過長，，且可提提前還款款。鄉(xiāng)村土地金融融主要業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容容融通資金金業(yè)務(wù)土地金融融機(jī)構(gòu)為為土地所所有者融融通資金金，籌集集社會(huì)資資金，使使其流到到土地所所有者和和使用者者手中，，滿足其其需要，，并使提提供資金金的人也也從中得得利。通過將固固定在土土地上的的資金再再轉(zhuǎn)化為為金融資資金重返返流通過過程，以以滿足其其他方面面的資金金需求。。用發(fā)行抵抵押債券券等手段段吸引資資金，以以滿足土土地長期期投資的的需要。。土地債券業(yè)務(wù)務(wù)土地所有有權(quán)證券券。在早早期不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)證券券中，只只是指土土地及其其附屬物物的所有有權(quán)證券券化。土地抵押押證券。。由需要要資金者者以其不不動(dòng)產(chǎn)向向官方設(shè)設(shè)定抵押押權(quán)，受受領(lǐng)抵押押證券，，載明該該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利狀狀況，交交借出資資金者收收?qǐng)?zhí)，充充作抵押押權(quán)的證證據(jù)。當(dāng)當(dāng)債務(wù)人人違約時(shí)時(shí)，債權(quán)權(quán)人就可可按抵押押證券所所載明的的權(quán)利抵抵償。這這種證券券可由持持券人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給第第三者，，土地所所有人也也可通過過買回證證券的方方式，隨隨時(shí)清償償其債務(wù)務(wù)。但無無論如何何，債務(wù)務(wù)人與債債權(quán)人之之間的關(guān)關(guān)系是直直接的。。土地抵押押債券。。土地抵抵押債券券的出現(xiàn)現(xiàn)，使土土地金融融有了進(jìn)進(jìn)一步的的發(fā)展。。金融機(jī)機(jī)構(gòu)取得得抵押債債權(quán)，以以此作為為擔(dān)保，，通過信信用評(píng)級(jí)級(jí)機(jī)構(gòu)及及擔(dān)保機(jī)機(jī)構(gòu)等發(fā)發(fā)行債券券，并出出售給公公眾。持持券人與與抵押債債務(wù)人之之間通過過金融機(jī)機(jī)構(gòu)而形形成間接接關(guān)系。。當(dāng)?shù)盅貉簜鶆?wù)人人不履行行債務(wù)時(shí)時(shí)，金融融機(jī)構(gòu)可可立即行行使其抵抵押權(quán)，，收回資資金用于于償還債債券。土地投資資業(yè)務(wù)發(fā)展土地金融融，同時(shí)兼兼顧土地開發(fā)發(fā)投資。。土地開開發(fā)投資資不同于生產(chǎn)性投資：連續(xù)重復(fù)復(fù)負(fù)擔(dān)利利息。因因?yàn)橥恋氐亻_發(fā)投投資一般般要求初初始投資資規(guī)模較較大而且且要求有有連續(xù)性性，尤其其是在農(nóng)農(nóng)地投資資上還要要求不斷斷地重復(fù)復(fù)投資。。收益率不不易精確確計(jì)算。。由于土土地開發(fā)發(fā)投資規(guī)規(guī)模大，，時(shí)間長長、利息息重，所所獲利潤潤以及投投資收益益率都難難以計(jì)算算。資金占用用時(shí)間較較長。土土地開發(fā)發(fā)投資一一般需較較長時(shí)間間占用資資金，對(duì)對(duì)資金要要求相對(duì)對(duì)較高，，具有較較大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性。。土地金融融的產(chǎn)生生及發(fā)展展金融業(yè)支支持配合合農(nóng)村土地開發(fā)發(fā)利用的優(yōu)點(diǎn)獲得資本保值值增值，有利可圖圖資金投入安全高度保證證有利于快速吸收存款款和開展展其他中中間業(yè)務(wù)務(wù)地產(chǎn)業(yè)與與金融業(yè)業(yè)之間的的關(guān)系地產(chǎn)業(yè)與與金融業(yè)業(yè)可以相互依存存、相互互支持、、相互促促進(jìn)、共共同發(fā)展展。土地開發(fā)發(fā)、利用用、經(jīng)營營對(duì)資金需求旺盛盛。土地資金金運(yùn)動(dòng)的的固定性性和自然然增值性性吸引金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)樂于貸貸款或投投資在土土地上。。農(nóng)地金融融農(nóng)地金融融的作用用滿足農(nóng)業(yè)業(yè)發(fā)展的的資金需需要，促促進(jìn)農(nóng)業(yè)業(yè)可持續(xù)續(xù)發(fā)展有利于促促進(jìn)土地地流轉(zhuǎn)，，實(shí)現(xiàn)土土地規(guī)模模經(jīng)營和和農(nóng)業(yè)集集約經(jīng)營營有利于引引導(dǎo)農(nóng)戶戶的經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為，，實(shí)現(xiàn)國國家對(duì)農(nóng)農(nóng)業(yè)的調(diào)調(diào)控保障農(nóng)民民利益，，維護(hù)社社會(huì)穩(wěn)定定農(nóng)地金融融農(nóng)地金融融的運(yùn)行行思路以股份經(jīng)營營形式，，利用集體和其其它經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)體的的力量，，建立土土地合作社，共同打造農(nóng)地金融融。農(nóng)地金融融土地資金金的籌措措：以發(fā)行債債券和信托產(chǎn)產(chǎn)品為主，還包括私私募基金金、財(cái)政撥付付、社會(huì)借款款、銀行借借款、保險(xiǎn)理理財(cái)。資金運(yùn)用用：土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)前期資資金、鄉(xiāng)鄉(xiāng)村建設(shè)設(shè)。城市房地地金融城市土地地金融城市土地地金融是是圍繞城城市土地地及其建建筑物的的開發(fā)、、經(jīng)營和和消費(fèi)所所進(jìn)行的的資金融融通。根根據(jù)其服服務(wù)的對(duì)對(duì)象，又又可將其其分為城城市土地地經(jīng)營金金融和房房地產(chǎn)土土地金融融。城市土地地經(jīng)營金金融服務(wù)務(wù)的對(duì)象象可以包包括城市市土地的的收購儲(chǔ)儲(chǔ)備和與與城市土土地相關(guān)關(guān)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和公共設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)；房地地產(chǎn)土地地金融則則往往與與其地上上建筑物物一起，，組成房房地產(chǎn)金金融體系系。城市房地地金融城市土地地經(jīng)營金金融圍繞城市市化戰(zhàn)略略，為實(shí)實(shí)施土地地利用總總體規(guī)劃劃和城市市規(guī)劃，，政府依依據(jù)土地地管理法法律法規(guī)規(guī)授予的的職權(quán)，，以經(jīng)營營手段運(yùn)運(yùn)作土地地資產(chǎn)和和土地資資本，從從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整個(gè)城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)的的協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展和土土地效益益的最大大化。城市房地地金融土地證券券化土地證券券化的含含義:土地證券券化是一一種債權(quán)權(quán)證券化化形式，，它以土土地抵押押貸款債債權(quán)為基基礎(chǔ)，由由金融機(jī)機(jī)構(gòu)（初初始貸款款債權(quán)人人）或特特定證券券機(jī)構(gòu)將將其進(jìn)行行包裝組組合，在在信用機(jī)機(jī)構(gòu)的擔(dān)擔(dān)保下，，向社會(huì)會(huì)發(fā)行一一定數(shù)量量的有價(jià)價(jià)證券的的過程。。土地證券券化的特特點(diǎn)：作為資金金籌措手手段，產(chǎn)產(chǎn)生全新新的融資資方式。。它吸收收了直接接融資與與間接融融資的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，是是一種非非負(fù)債型型融資；；作為資產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)用手手段，克克服土地地由于單單位價(jià)值值量大、、不可移移動(dòng)、不不可分割割、對(duì)于于小規(guī)模模投資者者來說難難以購買買、流動(dòng)動(dòng)性差的的缺點(diǎn)，，有助于于提高土土地的使使用效率率。城市房地地金融土地證券券化的運(yùn)運(yùn)作模式式土地證券券化的培培育修訂法律律法規(guī)，，消除制制度障礙礙規(guī)范服務(wù)務(wù)中介，，減少中中介障礙礙提高人才才素質(zhì)，，排除技技術(shù)障礙礙城市房地地金融PPP模模式（Public-Private-Partnership）公共部門門與私人人企業(yè)合合作模式式，是公公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的一種項(xiàng)項(xiàng)目融資資模式。。在該模模式下，，鼓勵(lì)私私人企業(yè)業(yè)與政府府進(jìn)行合合作，參參與公共共基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的建建設(shè)。PPP自自身所具具有的一一些優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：節(jié)約約成本、、風(fēng)險(xiǎn)分分擔(dān)、提提高和改改善公共共項(xiàng)目服服務(wù)水平平、提高高項(xiàng)目收收益率。。針對(duì)PPP模式式的這些些特點(diǎn)，，該模式式可以應(yīng)應(yīng)用于城城市土地地收購儲(chǔ)儲(chǔ)備和與與城市土土地相關(guān)關(guān)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)（如如道路工工程、橋橋梁建設(shè)設(shè)、市政政設(shè)施等等）方面面，其組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置模模型如圖圖城市房地地金融從80年代開始始我國政府府開始鼓鼓勵(lì)BOT方式式試點(diǎn)(建設(shè)－－運(yùn)營－－轉(zhuǎn)移)?這就就意味著著項(xiàng)目PPP融融資模式式在我國國公共事事業(yè)項(xiàng)目目管理中中應(yīng)用的的開始??城市房地地金融房地產(chǎn)金金融體系系住房抵押押貸款市市場體系系是市場場主導(dǎo)型型的，由由規(guī)范運(yùn)運(yùn)作、有有機(jī)銜接接的住房房抵押貸貸款一級(jí)級(jí)市場、、二級(jí)市市場和保保險(xiǎn)市場場構(gòu)成。。住房抵押押貸款一一級(jí)市場場。當(dāng)借借款人購購房資金金存在缺缺口時(shí)，，通常會(huì)會(huì)以所購購房產(chǎn)為為抵押，，向金融融機(jī)構(gòu)申申請(qǐng)貸款款加以解解決。一一級(jí)市場場提供的的便是這這一業(yè)務(wù)務(wù)。住房房抵押貸貸款一級(jí)級(jí)市場的的主體基基本上是是商業(yè)銀銀行（CBs）、互助儲(chǔ)蓄蓄銀行（MSBs）、儲(chǔ)蓄貸款款協(xié)會(huì)（S＆Ls）以及人壽保保險(xiǎn)公司（LICs）等私人金融融機(jī)構(gòu)。住房抵押貸款款二級(jí)市場。。二級(jí)市場主主要開展兩類類業(yè)務(wù)：其一一是抵押公司司以金融機(jī)構(gòu)構(gòu)持有的抵押押債權(quán)為擔(dān)保保，發(fā)行債券券融資，即抵抵押債權(quán)證券券化；其二是是不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目目融資的證券券化，即金融融機(jī)構(gòu)為某個(gè)個(gè)不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目在證券券市場上發(fā)行行債券融資。。其中，前者者是解決住房房抵押貸款資資金來源和金金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)動(dòng)性問題的關(guān)關(guān)鍵。土地抵押貸款款保險(xiǎn)市場。。保險(xiǎn)市場的的建立與完善善，為一級(jí)市市場、二級(jí)市市場的安全性性提供了保證證。土地金融存在在的主要問題題業(yè)務(wù)面窄，動(dòng)動(dòng)作欠規(guī)范。以土地抵押貸貸款為主，業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作模式式單一，范圍圍較窄，主要要集中于土地地和不動(dòng)產(chǎn)開開發(fā)領(lǐng)域。土土地信托基金金、土地證券券化等業(yè)務(wù)還還處于萌芽階階段。資金渠道不暢暢、業(yè)務(wù)拓展展滯后。土地金融的資資金來源相對(duì)對(duì)單一，主要要依靠銀行信信貸和政府財(cái)財(cái)政支持，難以滿足土地地市場交易和和相關(guān)金融業(yè)業(yè)務(wù)的需求。。對(duì)政策性資資金的依賴較較強(qiáng)，在國家家財(cái)政政策和和信貸政策不不斷調(diào)整的過過程中，不可可避免地會(huì)出出現(xiàn)波動(dòng)和阻阻礙，從而影影響土地金融融業(yè)務(wù)的正常常開展。政策性業(yè)務(wù)與與經(jīng)營性業(yè)務(wù)務(wù)的混淆。政策性土地金金融業(yè)務(wù)主要要是為了貫徹徹國家或地方方征地的土地地政策、產(chǎn)業(yè)業(yè)政策和分配配政策等服務(wù)務(wù)的。例如鼓鼓勵(lì)基礎(chǔ)性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引引導(dǎo)土地的節(jié)節(jié)約、集約利利用等。這些對(duì)于土土地金融的實(shí)實(shí)施來看可能能是不盈利的的，甚至還會(huì)會(huì)虧本。而對(duì)對(duì)于一些商業(yè)業(yè)性土地開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，相應(yīng)應(yīng)的土地金融融業(yè)務(wù)則應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按照市場場機(jī)制運(yùn)行。。土地管理體體制和土地使使用制度，土土地取得、使使用上的“雙雙軌制”仍然然存在，土地地金融支持的的優(yōu)惠與否往往往在一些權(quán)權(quán)利部門手中中，因此混淆淆政策性和經(jīng)經(jīng)營性土地金金融業(yè)務(wù)的情情形時(shí)有發(fā)生生。土地金融的思思路與發(fā)展模模式打通土地抵押貸款款發(fā)行土地信托托產(chǎn)品成立土地金融合作社發(fā)行土地私募基金發(fā)行土地開發(fā)發(fā)債券發(fā)行保險(xiǎn)理財(cái)財(cái)產(chǎn)品成立土地?fù)?dān)保保公司成立土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)公司實(shí)施土地資產(chǎn)產(chǎn)證券化發(fā)行土地基金金土地基金建立立的必要性利用基金的良良好管理模式式，歸集不同同時(shí)期的、零零散的土地收收益或其他資資金，用于土土地開發(fā)及基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)等，使過去去土地收益及及投資開發(fā)的的短期性、分分散性及無目目標(biāo)性改變?yōu)闉榭沙掷m(xù)的、、資金集中的的和有明確長長遠(yuǎn)目標(biāo)的基基金使用和投投資模式，最最終有利于土土地資源的合合理開發(fā)與利利用?？梢跃徑馔恋氐亻_發(fā)經(jīng)營的的資金瓶頸，，促進(jìn)土地資資源的高效、、合理利用。。土地尤其是是城市土地的的開發(fā)經(jīng)營一一般都需要巨巨大的資金支支持，分散的的政府資金不不僅在規(guī)模上上難以支撐政政府調(diào)控土地地市場所需達(dá)達(dá)到的土地控控制規(guī)模，而而且在時(shí)間上上也難以適應(yīng)應(yīng)不斷變化的的土地市場的的需要。通過過土地基金則則可以有效地地解決這一問問題。保障土地收益益的公平合理理分配。我國國的土地資產(chǎn)產(chǎn)是國有的，，因此土地的的收益理應(yīng)由由公眾分享，，建立公益性性的土地基金金，讓公眾可可以平等參與與土地開發(fā)經(jīng)經(jīng)營有助于遏遏制土地收益益的流失，促促進(jìn)土地收益益的公平合理理分配。規(guī)范土地開發(fā)發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。。建立土地基基金一方面可可以有效分離離政府土地管管理職能與政政府必須調(diào)控控或參與的土土地經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)，另一方面面通過土地基基金對(duì)私人、、社區(qū)組織土土地行為的經(jīng)經(jīng)濟(jì)扶持，可可以最大限度度地減少政府府對(duì)經(jīng)濟(jì)主體體土地資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的直接干干預(yù)，更好地地發(fā)揮土地市市場的功能，，實(shí)現(xiàn)土地資資源的最優(yōu)配配置。發(fā)行土地基金金土地基金的性性質(zhì)從理論層面來來看，土地基基金包括公益益性基金和經(jīng)經(jīng)營性基金兩兩大類。發(fā)行行土地基金應(yīng)應(yīng)該既包括為為公共事務(wù)服服務(wù)的公益性性土地基金，，也包括為獲獲取資金盈利利為目標(biāo)的經(jīng)經(jīng)營性土地基基金。從這兩種基金金的本質(zhì)特征征來看，前者者主要是通過過政府撥款或或公共集資獲獲取資金，且且基金的使用用范圍也有著著嚴(yán)格的規(guī)定定；后者主要是通通過各類投資資者的積累或或投資獲取資資金，其使用用方向和范圍圍遵循利益最最大化和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小化的基基本原則發(fā)行土地基金金土地基金的基基本構(gòu)成基金投資人，，也即受益人人，如果是公公益性土地基基金，其投資資人可以是國國家或各級(jí)地地方政府。若若是經(jīng)營性土土地基金，其其投資人可以以包括一般的的企事業(yè)單位位或個(gè)人等。?；鹜顿Y公司，，是基金投資資人或受益人人的集合，既既可以由國家家相關(guān)部門聯(lián)聯(lián)合發(fā)起，也也可以由特定定投資公司承承擔(dān)。其目的的都在于加強(qiáng)強(qiáng)土地基金的的管理和合法法運(yùn)作?；鸸芾砣?，，是專業(yè)化的的土地資產(chǎn)管管理機(jī)構(gòu)，由由他進(jìn)行投資資、理財(cái)，可可以增強(qiáng)基金金運(yùn)作的透明明度，提高基基金的運(yùn)作效效率。基金托管人，，是基金資產(chǎn)產(chǎn)的名義持有有人與保管人人，是基金的的監(jiān)督主體，，也是土地基基金投資公司司以及基金管管理人的聯(lián)絡(luò)絡(luò)中樞。如商業(yè)銀行、儲(chǔ)儲(chǔ)蓄銀行、專專業(yè)銀行及信信托投資公司司等。發(fā)行土地基金金土地基金的運(yùn)運(yùn)作模式基金投資人以以授權(quán)管理或或信托契約的的方式將土地地基金交由基基金投資公司司管理，或直直接交給基金金管理人運(yùn)作作，并由基金金投資人或基基金投資公司司對(duì)基金管理理人實(shí)施監(jiān)督督管理；基金金管理人在獲獲得土地基金金的運(yùn)作經(jīng)營營權(quán)后，可以以將基金交付付銀行等基金金托管人具體體實(shí)施經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)，基金管管理人和托管管人通過基金金資產(chǎn)的托管管建立信托契契約關(guān)系。托托管人運(yùn)作經(jīng)經(jīng)營基金所獲獲得的收益在在支付自己報(bào)報(bào)酬之后應(yīng)上上繳基金投資資人。創(chuàng)新金融模式式：土地證券券化土地證券化的的意義有利于土地市市場的持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展。眾眾所周知，土土地市場的有有序運(yùn)行和發(fā)發(fā)展需要大量量的資金支持持，而目前的的資金來源主主要依賴于土土地抵押貸款款，盡管通過過設(shè)立專業(yè)性性的土地銀行行和發(fā)行土地地基金也可以以在一定程度度上彌補(bǔ)土地地市場運(yùn)作資資金的不足，，但從長遠(yuǎn)來來看還是不夠夠的。利用證證券化的融資資機(jī)制不僅可可以吸收眾多多的社會(huì)閑散散資金，而且且還能夠?qū)⑼锻顿Y風(fēng)險(xiǎn)分散散在眾多投資資者身上，對(duì)對(duì)保障土地市市場的運(yùn)行作作用顯著；是有利于金融融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。由于目目前土地金融融業(yè)務(wù)仍是以以銀行信貸為為主，致使信信貸機(jī)構(gòu)會(huì)因因地產(chǎn)市場的的劇烈波動(dòng)而而承受巨大的的金融風(fēng)險(xiǎn)。。實(shí)行土地證證券化可以使使金融機(jī)構(gòu)成成為土地投資資者與經(jīng)營者者之間重要的的中介機(jī)構(gòu)，，整個(gè)金融系系統(tǒng)就有了一一種新的流動(dòng)動(dòng)機(jī)制，信貸貸機(jī)構(gòu)可以將將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給給其他投資者者或廣大散戶戶，較快地收收回資金；是有利于資本本市場的發(fā)展展。土地證券券化作為一種種新穎的融資資手段，通過過證券形式將將土地市場與與資本市場聯(lián)聯(lián)系起來，對(duì)對(duì)于積聚社會(huì)會(huì)閑散資金，，促進(jìn)個(gè)人儲(chǔ)儲(chǔ)蓄向地產(chǎn)投投資的轉(zhuǎn)化無無疑具有深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的意義，同同時(shí)土地證券券化為一般投投資者提供了了共享土地開開發(fā)經(jīng)營收益益的機(jī)會(huì)，增增添了一種新新的投資工具具