寫字樓物業(yè)管理運(yùn)行維修工作手冊(cè)編制：審核：第一節(jié)崗位設(shè)置一、運(yùn)行維修崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖… 161第二節(jié)管理制度一、班前會(huì)議制度… 162二、安全供電、供水管理規(guī)則… 162三、設(shè)備管理制度… 163四、中央空調(diào)運(yùn)行管理制度… 164五、水泵房管理制度… 164六、變配電室管理規(guī)則… 165七、中央空調(diào)機(jī)房管理制度… 166八、電梯運(yùn)行管理規(guī)則… 167第三節(jié)崗位及職責(zé)一、運(yùn)行維修主管（一）崗位職責(zé)… 168（二）工作程序… 168（三）工作標(biāo)準(zhǔn)… 168（四）使用表格… 169二、維修領(lǐng)班（一）崗位職責(zé)… 181（二）工作程序… 181（三）工作標(biāo)準(zhǔn)… 181（四）使用表格… 182三、運(yùn)行領(lǐng)班（一）崗位職責(zé)… 186（二）工作程序… 186（三）工作標(biāo)準(zhǔn)… 187（四）使用表格… 187四、維修工（一）崗位制度… 1901、維修工管理制度… 1902、維修人員巡檢制度… 190（二）崗位職責(zé)… 191（三）工作程序… 1911、室內(nèi)維修… 1912、室外維修… 1923、日光燈維修… 1924、開關(guān)維修… 1935、分體空調(diào)維修… 1936、電梯困人救援程序… 1947、工作流程圖… 195（四）工作標(biāo)準(zhǔn)… 195（五）使用表格… 196五、運(yùn)行工（一）崗位制度… 2021、運(yùn)行人員交接班制度… 202（二）崗位職責(zé)… 203（三）工作程序… 2031、高壓配電柜操作程序… 2032、低壓配電柜操作程序… 2043、柴油發(fā)電機(jī)組操作程序… 2044、中央空調(diào)操作程序… 2065、供水操作程序… 2076、水泵維修保養(yǎng)操作程序… 2077、給排水設(shè)備維修保養(yǎng)程序… 208（四）工作標(biāo)準(zhǔn)… 208（五）使用表格… 209第一節(jié)崗位設(shè)置一、運(yùn)行維修崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖運(yùn)行維修主管運(yùn)行維修主管維修領(lǐng)班運(yùn)行領(lǐng)班維修工運(yùn)行工第二節(jié)管理制度一、班前會(huì)議制度1、班前會(huì)議以各班組為單位，每天上班前由主管或領(lǐng)班主持召開，全體人員穿工作服參加，會(huì)議時(shí)間原則上不超過10分鐘。2、傳達(dá)公司、部門例會(huì)精神及重要指示，組織與會(huì)人員學(xué)習(xí)公司有關(guān)規(guī)章制度，學(xué)習(xí)企業(yè)文化及員工手冊(cè)。3、關(guān)于前一天部署的工作進(jìn)行總結(jié)，詳細(xì)說明各項(xiàng)工作完成情況及存在4、征求員工意見，并且關(guān)于員工提出的問題予以答復(fù)解決，關(guān)于于當(dāng)時(shí)無(wú)法解決的問題即時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并且跟蹤。5、關(guān)于員工精神面貌、儀容儀表、行為舉止和出勤情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)。6增加凝聚力的作用。7量化考核要求備查。二、安全供電、供水管理規(guī)則1、運(yùn)行維修組要確保寫字樓內(nèi)水、電的正常供應(yīng)。2、由于計(jì)劃性停水、停電，要提前一天以書面通知形式或典花形式貼于各入口大堂醒目處，通知必需注明停水、停電的時(shí)間、范圍和原因。3、關(guān)于于突發(fā)性停水、停電，運(yùn)行維修人員應(yīng)即時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明原因，若為市電突發(fā)性停電，應(yīng)即時(shí)檢查發(fā)電機(jī)組的運(yùn)行情況；若為事故性停電，應(yīng)迅速排除故障，恢復(fù)供電，現(xiàn)場(chǎng)不能解決的，應(yīng)立即報(bào)告經(jīng)理，并且向用戶做好解釋工作。4、關(guān)于于如臺(tái)風(fēng)等原因造成的大面積、長(zhǎng)時(shí)間的停水、停電，物業(yè)處應(yīng)與寫字樓產(chǎn)權(quán)人或使用人進(jìn)行勾通，在保證重點(diǎn)部位用電的前提下有計(jì)劃的分時(shí)分段應(yīng)急供應(yīng)水、電。5、威脅設(shè)備和人身安全的緊急停水、停電，應(yīng)立即斷開有關(guān)閘閥或開關(guān)，修復(fù)后恢復(fù)水電供應(yīng)，事后要向用戶做好解釋工作。67、任何單位或個(gè)人未經(jīng)同意，私自接駁水電的，以偷水、偷電行為處理，除補(bǔ)交水費(fèi)、電費(fèi)外，視情況嚴(yán)重程度處以罰款。8、用戶辦公室內(nèi)的用電器具容量不能超過最大承受限度，運(yùn)行維修人員要定期檢查，關(guān)于發(fā)現(xiàn)的情況即時(shí)下達(dá)整改通知書。9、用戶不得隨意改變或損壞樓宇內(nèi)原有的水電線路，若確實(shí)需要改動(dòng)，需經(jīng)主管及經(jīng)理批準(zhǔn)。10、運(yùn)行維修人員24小時(shí)值班服務(wù)。三、設(shè)備管理制度1、認(rèn)真填寫設(shè)備登記卡，并且給予歸類。每日關(guān)于設(shè)備進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)即時(shí)在《設(shè)備設(shè)施缺陷記錄表》上進(jìn)行記錄并且即時(shí)檢修。2、每月進(jìn)行一次大檢查，關(guān)于各個(gè)運(yùn)行設(shè)備情況進(jìn)行核關(guān)于，做好記錄并且存檔。3、每年有計(jì)劃的關(guān)于設(shè)備檢修保養(yǎng)，并且填寫好《設(shè)備檢修記錄表》。4、要保證設(shè)備清潔、無(wú)灰塵、無(wú)油漬、設(shè)備完好，運(yùn)行靈活可靠。5、設(shè)備運(yùn)行有故障應(yīng)即時(shí)檢修，不能長(zhǎng)期拖置不理。6、備用件要即時(shí)到位，關(guān)于更換出來(lái)的故障設(shè)備要即時(shí)維修，不能維修的重新購(gòu)置。7、運(yùn)行值班人員每日不少于三次關(guān)于設(shè)備巡視、檢查，并且作好運(yùn)行記錄。四、中央空調(diào)運(yùn)行管理制度1、空調(diào)運(yùn)行人員必需熟悉空調(diào)機(jī)組各項(xiàng)規(guī)格型號(hào)、技術(shù)參數(shù)，管道閥門運(yùn)行、應(yīng)注意的事項(xiàng)。2、中央空調(diào)運(yùn)行時(shí)間嚴(yán)格依照業(yè)主規(guī)則的開關(guān)時(shí)間執(zhí)行。關(guān)于非正常時(shí)間要求開空調(diào)的單位應(yīng)經(jīng)相關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)審批同意，特殊部門領(lǐng)導(dǎo)要求開空調(diào)時(shí)，應(yīng)與服務(wù)員或保安聯(lián)系，做好記錄。3、根據(jù)季節(jié)的變化和當(dāng)天天氣溫度情況，開啟中央空調(diào)數(shù)量，夏季由于氣溫較高，應(yīng)先同時(shí)開啟兩臺(tái)空調(diào)機(jī)組，再根據(jù)運(yùn)行負(fù)荷情況，決定是否需停開一臺(tái)機(jī)組，做到節(jié)約合理使用中央空調(diào)，并且在空調(diào)運(yùn)行記錄表上做好相關(guān)記錄。4、定期檢查配電柜，關(guān)于接觸器、繼電器、散熱風(fēng)機(jī)和接線端使用情況和絕緣性進(jìn)行檢查，確保元器件線路完好、安全。5、關(guān)于于由外單位維保的中央空調(diào)，運(yùn)行維修人員應(yīng)關(guān)于維修進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)督，檢查，并且關(guān)于維修質(zhì)量和結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。五、水泵房管理制度1、非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)主管同意并且在值班人員陪同下方可進(jìn)入；2、水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品；3、水泵房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材并且應(yīng)放置在方便、顯眼處。水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙；4、每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施做到地面、墻壁、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，油漆完好，整潔光亮；5、水泵房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活；六、變配電室管理規(guī)則1、非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)機(jī)電維修部主管批準(zhǔn)，并且在值班人員陪同下方可進(jìn)入機(jī)房；2、機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材，并且禁止吸煙；3、每班打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，每周清潔一次機(jī)房?jī)?nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生，做到地面、墻壁、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，油漆完好，整潔光亮；4、機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好；5、接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)來(lái)接班；6、接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并且察看記錄，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無(wú)誤后在《交接班記錄表》上簽名；7、有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：上一班運(yùn)行情況未交代清楚；記錄不規(guī)矩、不完整、不清晰；機(jī)房不干凈；接班人員未到崗；處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。七、中央空調(diào)機(jī)房管理制度1、當(dāng)值管理員應(yīng)根據(jù)用冷部門的要求，按時(shí)開關(guān)中央空調(diào)，并且根據(jù)負(fù)荷情況啟用相應(yīng)的中央空調(diào)機(jī)組，調(diào)整相應(yīng)的制冷溫度，最大限度地節(jié)省能源；2、非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)機(jī)電維修部主管同意，并且在值班人員陪同下方可進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房；3、中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)品；4、中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材，防毒用品，并且應(yīng)放置在方便、顯眼處，中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙；5、每班打掃一次中央空調(diào)機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，表面油漆完好，整潔光亮；水泵房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活；接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班；是否齊全，確認(rèn)無(wú)誤后在《交接班記錄表》上簽名；有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：①上一班運(yùn)行情況未交代清楚；②記錄不規(guī)矩、不完整、不清晰；③中央空調(diào)機(jī)房不干凈；④接班人員未到崗；⑤事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行八、電梯運(yùn)行管理規(guī)則1、樓宇內(nèi)的電梯設(shè)備管理（囊括電梯的運(yùn)行、日常保養(yǎng)、故障修理、大修更新改造等）由電梯公司負(fù)責(zé)。2、運(yùn)行維修組做好協(xié)助、檢查和問題匯總報(bào)告工作，確保寫字樓電梯的正常使用。3、關(guān)于電梯在日常使用進(jìn)程中發(fā)現(xiàn)的諸如震蕩、不正常聲響等問題要即時(shí)通知電梯公司，敦促維修。4、管理處接受用戶有關(guān)電梯的投訴，并且即時(shí)傳達(dá)給電梯公司。5的設(shè)備非電梯維修人員不得操作。6內(nèi)無(wú)人，將電梯停放于安全地方。7、電梯內(nèi)求救警鈴、電風(fēng)扇必需保持工作狀態(tài)。8、因維修、保養(yǎng)、正常停用等任何情況下的停梯，應(yīng)在一樓掛牌告示。10、運(yùn)行維修人員需具備一定的電梯維修及救援知識(shí)。第三節(jié)主要崗位一、運(yùn)行維修主管(一)崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)運(yùn)行維修班組的日常管理工作。2、檢查和監(jiān)督設(shè)備的運(yùn)行狀況和設(shè)備運(yùn)行記錄。3、關(guān)于維修材料使用情況進(jìn)行監(jiān)控。4進(jìn)行考評(píng)及關(guān)于獎(jiǎng)懲提出建議。5、每月制定水電使用情況動(dòng)態(tài)圖供經(jīng)理參考。6、熟悉和精通各領(lǐng)班崗位工作職責(zé)、工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn)。71231劃并且負(fù)責(zé)實(shí)施完成。（二）工作流程1、每天上午班前會(huì)總結(jié)前日工作情況，安排本日維修工作，處理日常工作事項(xiàng)。2、每周一關(guān)于空調(diào)設(shè)備和運(yùn)行記錄進(jìn)行檢查。3、每周二上午工作例會(huì)，向上級(jí)匯報(bào)上周工作情況和存在的問題。4、每周二、周四檢查高低壓配電柜工作安全情況。5、每周三檢查各樓層配電井、配電箱安全。6、每周五上午檢查冷卻塔、補(bǔ)水箱工作情況。（三）工作標(biāo)準(zhǔn)1、轄區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行正常率達(dá)100%；2、確保轄區(qū)內(nèi)供水、供電的使用正常；3、確保轄區(qū)內(nèi)無(wú)重大人身傷亡及設(shè)備管理責(zé)任事故；4、確保設(shè)備完好率≥95%；5、返修率≤1%。6緊急事件第一時(shí)間向經(jīng)理匯報(bào)并且做出處理。（四）使用表格附：表一：會(huì)議/培訓(xùn)記錄表表二：設(shè)備登記卡表三：設(shè)備檢修記錄表表四：設(shè)備臺(tái)帳登記表表五：設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃表表六：設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)完成情況表表七：( )年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃表表八：( )年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)完成情況表九：計(jì)量器具臺(tái)帳表表十： 年度突發(fā)特殊事件記錄表十一：水、電使用申請(qǐng)表表一會(huì)議/培訓(xùn)記錄表編號(hào)：培訓(xùn)/會(huì)議主題：授課/主持人：時(shí)間：培訓(xùn)/會(huì)議內(nèi)容：參加人員備注：

地點(diǎn)：參加部門：表二設(shè)備登記卡設(shè)備名稱設(shè)備編號(hào)設(shè)備型號(hào)設(shè)備規(guī)格安裝日期出廠年月安裝地點(diǎn)出廠編號(hào)設(shè)備重量制造廠名設(shè)備材質(zhì)設(shè)備原值保養(yǎng)周期已提折舊電機(jī)功率設(shè)備凈值額定電壓設(shè)備圖號(hào)額定電流使用說明書冊(cè)額定轉(zhuǎn)速技術(shù)資料份始年月工作介質(zhì)使用年限至年月附件：填寫人填寫日期備注：表三設(shè)備檢修記錄表日期 檢修內(nèi)容 修后情況 負(fù)責(zé)人 備注表四類別設(shè)備編號(hào)類別設(shè)備編號(hào)卡片號(hào)設(shè)備名稱型號(hào)規(guī)格制造商出廠日期安裝日期安裝地點(diǎn)記錄人：表五 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃表序號(hào)設(shè)備名稱序號(hào)設(shè)備名稱內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間制表： 審核： 批準(zhǔn)：表六序號(hào)表六序號(hào)名稱內(nèi)容設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)完成情況表完成時(shí)間 實(shí)際使用費(fèi)用執(zhí)行1234567891011121314表七 (年)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃表年 月 日序號(hào)1設(shè)備設(shè)施名稱編號(hào)維修保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容計(jì)劃實(shí)施時(shí)間預(yù)計(jì)費(fèi)用2345678910111213制表：審核：批準(zhǔn)：表八序號(hào)設(shè)備設(shè)施名稱編號(hào)( 年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)完成情況維修保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容 完成時(shí)間實(shí)際費(fèi)用12345678910111213制表：審核：表九 計(jì)量器具臺(tái)帳表小區(qū)（）設(shè)備編號(hào) 器具名稱 準(zhǔn)確度 出廠編號(hào) 型號(hào)規(guī)格 生產(chǎn)廠

本次檢定日期 結(jié)制表人： 審核： 日期：表十年度突發(fā)特殊事件記錄表發(fā)生日期 地點(diǎn) 設(shè)備名稱 突發(fā)特殊內(nèi)容 處理結(jié)果 備注表十一水、電使用申請(qǐng)表申請(qǐng)單位申請(qǐng)單位申請(qǐng)用電地點(diǎn)申請(qǐng)用電功率施工地點(diǎn)申請(qǐng)用水地點(diǎn)申請(qǐng)用水量申請(qǐng)用電時(shí)間申請(qǐng)用電時(shí)間施工種類現(xiàn)場(chǎng)安全保證人員申請(qǐng)用水時(shí)間施工現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人有無(wú)安全用具施工設(shè)備名稱說明施工單位簽名物業(yè)處簽 名二、維修領(lǐng)班（一）崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)，積極完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。2、做好員工出勤、工作情況的考核。3、定期關(guān)于轄區(qū)內(nèi)的工作情況進(jìn)行檢查。4、一般性文件及來(lái)文處理和文件管理，向主管提出工作建議。5、負(fù)責(zé)安排各崗位的工作并且檢查。6、熟悉和精通下屬各崗位工作職責(zé)、工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn)。（二）工作程序1、每天班前會(huì)上向主管匯報(bào)工作中發(fā)生或存在需要解決的工作問題；2、完成主管安排的工作任務(wù)；3、安排維修工關(guān)于報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行修理。、檢查值班記錄表上維修事項(xiàng)完成情況；、每周五檢查各巡檢項(xiàng)目工作完成情況。（三）工作標(biāo)準(zhǔn)1、維修即時(shí)率100%；3、每日關(guān)于區(qū)域內(nèi)維修事項(xiàng)不定時(shí)抽查二次；4、轄區(qū)內(nèi)無(wú)重大停水、停電事故；5、每周關(guān)于區(qū)域內(nèi)母排、配電箱、配電井工作情況巡檢二次。、維修服務(wù)用戶滿意率90（四）使用表格附：表十二：班前會(huì)記錄表表十三：巡檢記錄表表十四：報(bào)修維修記錄表表十二班前會(huì)記錄表編號(hào)：時(shí)間 年 月 日內(nèi)容簽到時(shí)間 年 月 日內(nèi)容簽到時(shí)間 年 月 日內(nèi)容簽到表十三巡檢記錄表巡檢分項(xiàng)號(hào)

巡檢人

巡檢日期樓層 區(qū)域

檢查情況

樓層 區(qū)域

檢查情況表十四報(bào)修維修記錄表報(bào)修時(shí)報(bào)修人報(bào)修時(shí)報(bào)修人報(bào) 修事 項(xiàng)接報(bào)人派工派工時(shí)間間三、運(yùn)行領(lǐng)班（一）崗位職責(zé)督、記錄；2、負(fù)責(zé)協(xié)助主管制定供電供水設(shè)備日常維持保養(yǎng)計(jì)劃并且按計(jì)劃組織實(shí)施；3、負(fù)責(zé)協(xié)助主管制定運(yùn)行人員業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)計(jì)劃并且按計(jì)劃實(shí)施；4、關(guān)于轄區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督、記錄；5、做好運(yùn)行組員工的出勤，日常工作情況的考核；6、按時(shí)上報(bào)運(yùn)行組工作總結(jié)、工作計(jì)劃及材料領(lǐng)用計(jì)劃，并且跟蹤監(jiān)督材料使用情況；7、協(xié)助經(jīng)理和主管關(guān)于外協(xié)施工單位的施工情況和施工質(zhì)量進(jìn)行檢查、監(jiān)督和竣工驗(yàn)收；8、負(fù)責(zé)關(guān)于日常維修項(xiàng)目和上報(bào)維修工程項(xiàng)目的跟蹤和協(xié)調(diào)。9、負(fù)責(zé)關(guān)于轄區(qū)內(nèi)正常停水、停電的即時(shí)通知及突發(fā)事件的組織處理。10、熟悉和精通下屬各崗位工作職責(zé)、工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn)。（二）工作程序當(dāng)天工作任務(wù)；2、關(guān)于當(dāng)天日常運(yùn)行工作進(jìn)行安排與協(xié)調(diào)，并且監(jiān)督檢查；、檢查運(yùn)行人員的工作情況及工作記錄，并且填寫《巡檢記錄》表；、關(guān)于當(dāng)天工作事項(xiàng)的完成情況進(jìn)行跟蹤，并且將存在的問題向主管匯報(bào)；5、按當(dāng)天的保養(yǎng)計(jì)劃組織設(shè)備的保養(yǎng)工作。6、每天觀察設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)隱患馬上向主管或經(jīng)理匯報(bào)。（三）工作標(biāo)準(zhǔn)、重大停水、停電責(zé)任事故3、設(shè)備完好率達(dá)95%、設(shè)備設(shè)施故障即時(shí)處理率、每周關(guān)于區(qū)域內(nèi)工作情況巡3、正常停水、停電提24（四）使用表格附：表十五：設(shè)備設(shè)施缺陷記錄表表十六：巡檢記錄表表十五缺陷傳報(bào)人處理情缺陷傳報(bào)人處理情日期時(shí)間發(fā)現(xiàn)人缺陷內(nèi)容通知人被通知人時(shí)間處理時(shí)間表十六

巡檢記錄表巡檢人： 巡檢日期巡檢項(xiàng)目

巡檢結(jié)果合格 不合格

描 述 處理人四、維修工（一）崗位制度1、維修工管理制度接到維修工作應(yīng)在10維修工作結(jié)束之后，應(yīng)按要求填寫《維修單修工作提出意見。機(jī)口和空調(diào)室外機(jī)等項(xiàng)目進(jìn)行檢查，維修人員應(yīng)關(guān)于各自負(fù)責(zé)區(qū)域的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，并且維修人員要定期巡檢寫字樓公共區(qū)域一切設(shè)備設(shè)施。每周五巡檢各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的公共配電箱、給排水設(shè)施空調(diào)風(fēng)口及玻璃門窗、墻面磚等。2窗、墻面狀況要重點(diǎn)檢查；填寫巡檢記錄字跡容易辨認(rèn)、并且簽署名字和日期；重大問題要向上級(jí)報(bào)告。（二）崗位職責(zé)1、熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修保養(yǎng)方法，按時(shí)完成設(shè)備的各項(xiàng)維修工作并且做好有關(guān)記錄；2維修，做好維修后的清潔工作。3、確?？蛻粼谵k公期間，用水、用電和空調(diào)的正常使用。4、做好客戶報(bào)修典花的接聽工作，仔細(xì)詢問工作內(nèi)容、維修地點(diǎn)、姓名或典花、要耐心傾聽、解答要求，并且填寫在《值班處理事項(xiàng)登記表》。5、做好維修材料領(lǐng)取工作記錄，根據(jù)維修內(nèi)容領(lǐng)取相關(guān)材料，合理使用維修材料，做好節(jié)能降耗工作。67、做好電梯日常使用的檢查。（三）工作程序1、室內(nèi)維修班處理事項(xiàng)登記表》上填寫清楚；材料，并且在《物品領(lǐng)、借用記錄表》上登記簽名；用語(yǔ)，經(jīng)客戶許可方可進(jìn)入。簡(jiǎn)明說明事由，征得客戶同意后方可進(jìn)行安裝、維修；2、室外維修寫維修項(xiàng)目、地點(diǎn)、時(shí)間；材料，并且在《物品領(lǐng)、借用記錄表》上登記簽名；外工作應(yīng)注意個(gè)人安全和關(guān)于周圍辦公環(huán)境的影響，安全可靠完成工作；3、日光燈維修檢查測(cè)量日光管兩端電壓是否正常如不正常則應(yīng)檢修開關(guān)；檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管；34、開關(guān)維修計(jì)算用電負(fù)荷，如已超載則要求住戶相應(yīng)減少負(fù)荷，否則應(yīng)申請(qǐng)?jiān)鋈?；然后再逐一檢查，直至排除故障；500V則表明線路漏電，此時(shí)應(yīng)逐條線路檢查，直至排除故障；故障全部排除后，換上一個(gè)同規(guī)格的開關(guān)；5、分體空調(diào)維修詢問客戶關(guān)于空調(diào)器的故障情況；應(yīng)的整改；觀察電氣元件、接線頭有無(wú)燒焦或松脫，如有則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)整改；觀察管路接頭處有無(wú)油污，如有則說明此部位泄漏，此時(shí)應(yīng)將接頭處擰緊；應(yīng)查找出制冷劑泄漏部位并且排除，然后再充注制冷劑；覺，則說明干燥過濾器臟堵，此時(shí)應(yīng)更換干燥過濾器；0.4MPa,則說明空調(diào)器有泄漏（30℃時(shí)1.17-1.37MPa。除。修質(zhì)量和結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。6、電梯困人救援程序使其保持鎮(zhèn)靜，等待救援人員的救援。PC乘客。轎廂停于開鎖區(qū)（35cm）位置時(shí)的救援步驟①關(guān)閉機(jī)房電梯動(dòng)力電源開關(guān)，保留照明用電，同時(shí)加鎖或掛警示標(biāo)志牌（故障都必需嚴(yán)格執(zhí)行此步驟。確認(rèn)后方可完全打開廳門（防止因誤判斷而發(fā)生救援人員墜入井道事故。③用人力慢慢開啟轎門。④協(xié)助乘客離開轎廂。⑤重新關(guān)好轎、廳門。轎廂遠(yuǎn)離電梯口時(shí)應(yīng)立即通知電梯維保公司實(shí)施救援。7、工作流程圖客戶報(bào)修客戶報(bào)修（電話）客戶投訴（電話）通知維修人員維修主管（電話）向主管反饋工作情況根據(jù)維修項(xiàng)目根據(jù)維修項(xiàng)目維修工作完成后，做好收領(lǐng)取材料和帶好相關(guān)工具到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)尾、清潔、填寫維修單并且簽字（四）工作標(biāo)準(zhǔn)1、各類日光燈（含組含燈具）經(jīng)檢修后，每支燈管應(yīng)啟輝迅速，燈管和反射片的表面應(yīng)無(wú)指痕和印跡，燈具及附件的復(fù)原狀況合理規(guī)矩；2靠，復(fù)原狀況牢固美觀。3基面保持均勻牢固的接觸，不得有松動(dòng)現(xiàn)象，電氣性能和相序契合使用設(shè)備要求；4、各類五金部件：門、窗、鎖等經(jīng)檢修維持后其轉(zhuǎn)體和運(yùn)動(dòng)部位靈活，開啟方便自如；5須焊接部位應(yīng)在作業(yè)后做好防腐處理；6、定期巡檢公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施，完成各項(xiàng)巡檢工作。7、各項(xiàng)維修即時(shí)率達(dá)100%，返修率不高于1%；8、服務(wù)滿意率≥95%。（五）維修工使用表格表十九：物品領(lǐng)、借用記錄表表二十：維修工作單表二十一：維修人員交接班記錄表表十七日期值班人日期值班人報(bào)告人報(bào)告事項(xiàng)責(zé)任班組通知時(shí)間注：重要維修項(xiàng)目由主管在備注欄簽名表十八 寫字樓水電使用情況統(tǒng)計(jì)表樓層區(qū)域樓層區(qū)域戶名租用面積合同月份1月份12345678910項(xiàng)目公共市電公共發(fā)電其它配電公共用電核計(jì)自用電表123區(qū)域自用電表核計(jì)公共水表公共用水核計(jì)自用水表123區(qū)域自用水表核計(jì)表十九物品領(lǐng)、借用記錄表日期 名稱 規(guī)格 單位 數(shù)量 用途 領(lǐng)取人 備注 審批表二十維修工作單申請(qǐng)部門派工時(shí)間：年 月 日 時(shí) 分 派維修地點(diǎn)維修內(nèi)容服務(wù)是否服務(wù)是否存在態(tài)度即時(shí)問題用戶簽字維修用料明細(xì)品品名單位數(shù)量單價(jià)金 額（元）備注（規(guī)格）萬(wàn)千百十角分核計(jì)維修部門簽字 日期表二十一維修人員交接班記錄表年 月 日交接 交班人 接班人 接班時(shí)間 時(shí)間關(guān)于講機(jī)交接情況

公用工具交接情況明其它事宜五、運(yùn)行工（一）崗位制度1、運(yùn)行人員交接班制度10故不能值班者，必需提前征得主管同意。交接班雙方人員必需做好以下內(nèi)容的工作：儀表、工具，檢查設(shè)備狀況。交接班時(shí)加以說明。因，處理方式。設(shè)備運(yùn)行情況與故障情況做詳實(shí)記錄。寫在中央空調(diào)運(yùn)行記錄表上。值班人員在交接班時(shí)，關(guān)于主管在班前會(huì)或交代的工作認(rèn)真?zhèn)鬟_(dá)下去。有下列情況之一的不得交接班：①上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)矩、不完整、不清晰，機(jī)房不清潔；②接班人員未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；③接班人員有醉酒現(xiàn)象、神志不清時(shí)或其他情況未找到接班人；④在倒閘操作和事故處理進(jìn)程中；⑤若交接班進(jìn)程中發(fā)生故障，應(yīng)停滯交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助；值班人員因特殊情況需要調(diào)班時(shí)，必需經(jīng)運(yùn)行主管同意方可調(diào)班；（二）崗位職責(zé)12、掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。3、定時(shí)巡視設(shè)備的運(yùn)行情況，并且做好巡查記錄和交接班記錄。4、保持值班室、高低壓設(shè)備、發(fā)電機(jī)、空調(diào)設(shè)備及水泵房等清潔，負(fù)責(zé)維修工具、備用材料和技術(shù)資料的管理。5、負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，做好防水、防火、防小動(dòng)物的安全工作。6、嚴(yán)格執(zhí)行工作票制度，做好倒閘操作，保證操作準(zhǔn)確、安全。7、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，確保供水安全、正常運(yùn)行，定時(shí)檢查蓄水池、供水泵工作情況。正常停電、停水時(shí)，負(fù)責(zé)提前通知有關(guān)單位。89、負(fù)責(zé)運(yùn)行設(shè)備定期巡視、檢查，并且將設(shè)備缺陷、故障記錄在案，報(bào)告上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。10央空調(diào)進(jìn)行觀測(cè)，讀取數(shù)據(jù)、記錄。發(fā)現(xiàn)異常立即報(bào)告。（三）工作程序1、高壓配電柜操作程序先填寫第一種倒閘操作票，操作時(shí)應(yīng)二人進(jìn)行。合閘前將貯能旋鈕置于“通”位置，開關(guān)柜自動(dòng)貯能。合閘時(shí)，將合閘旋鈕順時(shí)針旋轉(zhuǎn)904590度至分閘位置分閘，當(dāng)指示牌有“分”字樣時(shí)，開關(guān)已分閘完畢。作業(yè)人員需檢查主開關(guān)負(fù)荷電流是否超過額定。2、低壓配電柜操作程序合閘，觀察正常后，按下分閘。分閘時(shí)，按下停滯按鈕開關(guān)分閘，合閘指示燈滅。程序相反。作業(yè)人員需檢查主開關(guān)負(fù)荷電流是否超過額定。作業(yè)人員需察看指示燈、指示牌是否明確。3、柴油發(fā)電機(jī)組操作程序8cm15mm24V清理發(fā)電機(jī)組現(xiàn)場(chǎng)，把有礙操作或運(yùn)行的物品搬開，確保冷卻通風(fēng)道順暢；確?？刂破辽细靼粹o已經(jīng)復(fù)位，把控制鈕旋到“RUN（運(yùn)轉(zhuǎn)）電機(jī)啟動(dòng)；15“RUN（運(yùn)轉(zhuǎn)）位置，柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)；柴油發(fā)電機(jī)三次都不能自動(dòng)啟動(dòng)著車，控制屏面板上的故障指示燈會(huì)亮，此時(shí)應(yīng)查明原因并且排除故障后才能再啟動(dòng)；10~1535~60p.s.i，如果有不正常情況則應(yīng)做出相應(yīng)整改，待一切正常后合上柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)開始供電；5STOP（停）的位置，柴油發(fā)電機(jī)停機(jī)；（12）把控制鈕旋到“AUTO（自動(dòng)）位置；把柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)合上（ON）位置；8STOP（停）AUTO（自動(dòng)）油發(fā)電機(jī)便會(huì)自動(dòng)啟動(dòng)；34、中央空調(diào)操作程序調(diào)主機(jī)（1）→小冷卻泵電機(jī)4）首先啟動(dòng)12128，開（81234（9STOPSTART處，此時(shí)，微電腦顯示：STARTSEOYENCEINITATE30塔風(fēng)機(jī)先關(guān)中央空調(diào)主機(jī)，待各水泵運(yùn)行10分鐘后，再關(guān)循環(huán)水泵電機(jī)和冷卻塔風(fēng)機(jī)，并且根據(jù)中央空調(diào)使用管理規(guī)則，冷凍水泵電機(jī)與風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)行30分鐘后關(guān)閉。電機(jī)超能士：檢查超能士所顯示電流應(yīng)與配套電機(jī)額定電流相符。風(fēng)扇工12定電流為：70.4A,34：35.5A。：5.5-6.0MPa,冷凍水壓力為：7.0-7.2MPa。主機(jī)油位：檢查油位是否在油分離器的兩視鏡之間，檢查冷凍油是否有油（32℃-40℃之間5、供水操作程序檢查各進(jìn)、出水閥是否開啟。啟動(dòng)超能士前應(yīng)檢查電源是否正常。確定具備給水狀