江橋萬達(dá)市場(chǎng)研究報(bào)告項(xiàng)目綜述：地處江橋，55萬㎡規(guī)模，商業(yè)為主，13萬㎡住宅2第一章、江橋樓市簡(jiǎn)述一、量價(jià)走勢(shì)：樓市回暖成交期樓市“拐點(diǎn)”潛伏期金融危機(jī)影響期量價(jià)小節(jié)：剛需帶動(dòng)回暖，成交增長明顯，價(jià)格小幅上揚(yáng)，未來預(yù)期樂觀江橋競(jìng)品項(xiàng)目名稱嘉城鹽湖新居華江景城天際藍(lán)橋嘉寶都市港灣（二期）地理位置曹安路2378號(hào)曹安路2831弄海波路333弄華江支路328弄新郁路199弄面積范圍60-125㎡

68-106㎡63-160㎡57-129㎡70-146㎡主力戶型二房二房二房一房、二房二房、三房主力面積84-95㎡85㎡98-113㎡57-97㎡91-146㎡單價(jià)范圍11000元/㎡

8500元/㎡10800元/㎡

9000元/㎡

14000元/㎡總價(jià)范圍66-138萬/戶58-90萬/戶68-173萬/戶51-116/戶98-204萬/戶主力總價(jià)92-104萬/戶81萬/戶106-122萬/戶51-87萬/戶127-204萬/戶開盤時(shí)間2004.72009.62008.102009.32007.12住宅供應(yīng)3159套

258套755套459套291套銷售均速59套/月

237套/月81套/月60套/月14套/月已售比重87%94%

75%

52%

98%剩余可售417套

21套188套238套

21套最新動(dòng)向8月下旬將有新推100多套13000均價(jià)8月30日將有200套新推11000以上7月有新推12000均價(jià)9月將新推14000均價(jià)尾盤銷售主要賣點(diǎn)江橋第一大盤單價(jià)較低品質(zhì)較好一房較多周邊配套較完善在售分布：曹安沿線集中開發(fā)，項(xiàng)目位置略有偏離嘉寶都市港灣華江景城嘉城天際藍(lán)橋鹽湖新居本案集中開發(fā)區(qū)域第二章、競(jìng)品分析競(jìng)品一：嘉城探索機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)生活品質(zhì)改善后希望離開老工人新村提升整體居住品質(zhì)“升級(jí)換代”舒適型二房、三房一房、經(jīng)濟(jì)型二房因虹橋交通樞紐、真如副中心、普陀城區(qū)改造而區(qū)域動(dòng)拆遷產(chǎn)生的大量置業(yè)需求因家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)而產(chǎn)生的剛性需求，新婚族、養(yǎng)老族等“換巢”新上海人渴望在上海扎根，日漸攀升的房價(jià)使這個(gè)群體走向城市邊緣；這個(gè)群體對(duì)區(qū)域無過多情節(jié)，重視的是生活便利性、對(duì)價(jià)格敏感產(chǎn)業(yè)客戶因就近置業(yè)，考慮產(chǎn)品性價(jià)比選擇這里“安家”一房、經(jīng)濟(jì)型二房客戶剛性需求的釋放為項(xiàng)目提供了豐富的客源支持客戶策略項(xiàng)目客戶分布該案曹楊江橋長風(fēng)真如北新涇嘉定區(qū)寶山區(qū)中心城區(qū)（浦西）閔行區(qū)客戶策略客戶構(gòu)成與特點(diǎn)本地客戶產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶外區(qū)導(dǎo)入客戶前期客戶構(gòu)成江橋、黃渡、真新等區(qū)域，自住為主，改善型需求曹安輕紡市場(chǎng)、桃浦物流園區(qū)，自住為主，受低價(jià)吸引受價(jià)格擠壓，來自楊浦、閘北、普陀，寶山北區(qū)客戶，自住為主，受低價(jià)吸引外區(qū)域動(dòng)拆遷導(dǎo)致的購房，自住為主，受低價(jià)吸引客戶特點(diǎn)外區(qū)導(dǎo)入客戶本地客戶近期客戶構(gòu)成受價(jià)格擠壓，長寧、普陀區(qū)客戶，其中普陀內(nèi)外環(huán)間客戶為購買主力江橋、黃渡客戶，有一定的量但比例逐漸下降客戶特點(diǎn)客戶策略現(xiàn)有客戶構(gòu)成分析嘉定本地客戶戶趨向飽和產(chǎn)業(yè)客戶比重重減小主力客戶逐步步集中于普陀陀價(jià)格逐漸走高高，難以吸引引跨區(qū)客戶；；顧村、南翔等等板塊或以低低價(jià)或以高性性價(jià)比，分流流了北區(qū)客戶戶；江橋板塊配套套條件逐步成成熟，滿足了了普陀客戶就就近的基本要要求；陽光威尼斯等等大型項(xiàng)目接接近尾盤，其其原有主力客客戶群（普陀陀、嘉定）尋尋求新房源。。江橋及黃渡等等區(qū)域居住人人口有限，通通過多年置業(yè)業(yè)及安置，購購房需求逐部部趨向飽和；；嘉定新城、安安亭、南翔等等嘉定本地板板塊的崛起分分流部分本地地客戶。早期曹安路小小業(yè)主大量置置業(yè)，需求漸漸趨飽和；價(jià)格逐漸走高高，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性的業(yè)主群群體逐步流失失；曹安路新增商商業(yè)項(xiàng)目尚處處發(fā)展期，入入駐商戶有限限，但產(chǎn)業(yè)客客戶出現(xiàn)斷層層?？蛻舨呗钥蛻舳ㄎ环治霾馨补窚嗥焦窚斯窚肪磐つ舷枭洗箢櫞甯?jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)沿環(huán)線同質(zhì)板塊競(jìng)爭(zhēng)積累客戶分流明顯。七寶真如城市副中心內(nèi)普陀舊城建設(shè)虹橋交通樞紐虹橋交通樞紐的啟動(dòng)真如城市副中心啟動(dòng)普陀舊城改造建設(shè)帶動(dòng)區(qū)域動(dòng)遷購房需求該案陽光威尼斯金地格林世界“嘉城”開發(fā)中中“陽光威尼斯斯”尾盤“金地格林世世界”開發(fā)中中選擇減少，客客戶機(jī)會(huì)增加加曹安商業(yè)中心的建設(shè)總規(guī)模超過155萬平方米逐步成熟商業(yè)帶動(dòng)商業(yè)人群導(dǎo)入規(guī)模開發(fā)，已已積累較高的的知名度與客客戶口碑各項(xiàng)配套基本本配置到位江橋區(qū)域標(biāo)桿桿項(xiàng)目，產(chǎn)品品品質(zhì)、物業(yè)業(yè)服務(wù)均居板板塊領(lǐng)先曹安路百萬規(guī)規(guī)模商業(yè)中心心建設(shè)江橋交通樞紐紐地位客戶策略項(xiàng)目資源提煉客戶策略目標(biāo)客戶一本地客戶本地改善客戶戶。改善居住條件件的情況下，，也十分重視視物業(yè)安保服服務(wù)、社區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套等增增值項(xiàng)目江橋區(qū)域標(biāo)桿桿項(xiàng)目，產(chǎn)品品品質(zhì)、物業(yè)業(yè)服務(wù)均居板板塊領(lǐng)先客戶策略目標(biāo)客戶二產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶商業(yè)中心的集集聚效應(yīng)西區(qū)重要交通通干道上海輕紡市場(chǎng)場(chǎng)、上工批文文化用品·禮品國際采購購中心、上海海曹安國際禮禮品城、曹安安國際鞋城等等開發(fā)建設(shè)。。曹安路百萬規(guī)規(guī)模商業(yè)中心心雛形已成。。曹安路及延伸伸連接內(nèi)環(huán)、、中環(huán)、外環(huán)環(huán)，貫通多個(gè)個(gè)交通節(jié)點(diǎn)，，江橋交通樞樞紐地位確立立產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶戶。對(duì)價(jià)格較敏感感，投資自住住兼具，講求求實(shí)際，注重重服務(wù)、舒適適、便捷及項(xiàng)項(xiàng)目增值。客戶策略目標(biāo)客戶三外區(qū)導(dǎo)入客戶交通出行便捷配套基本齊全9條公共交通線路，2個(gè)公交總站。距離人民廣場(chǎng)13公里沃爾瑪、嘉蓮華、曹楊二中江橋?qū)嶒?yàn)學(xué)校、江橋幼兒園、江橋中學(xué)、9條公交線路等，各項(xiàng)配套基本配置到位。低總價(jià)小戶型產(chǎn)品舒適二房，三房青年置業(yè)客戶戶。初次置業(yè)，價(jià)價(jià)格敏感度較較高，品牌跟跟隨，出行方方便，就近置置業(yè)，希配套套有一定成熟熟度首次改善客戶戶。首次改善，有有一定價(jià)格承承受能力，出行方便，就就近置業(yè)，希希配套有一定定成熟度客戶策略目標(biāo)客戶三外區(qū)導(dǎo)入客戶口碑良好，客客戶認(rèn)可度高高配套基本齊全全，能提供較較完全的城市市生活功能規(guī)模開發(fā)，已已積累較高的的知名度與客客戶口碑。沃爾瑪、嘉蓮蓮華、曹楊二二中江橋?qū)嶒?yàn)驗(yàn)學(xué)校、江橋橋幼兒園、江江橋中學(xué)、9條公交線路等等，各項(xiàng)配套套基本配置到到位。外區(qū)域動(dòng)拆遷遷客群。價(jià)格敏感度較較高，品牌跟跟隨，就近置置業(yè)，希配套套有一定成熟熟度近市區(qū)，但差差價(jià)明顯。客戶策略客戶定位分析客戶類別客戶特征本地客戶改善居住條件的情況下，也十分重視物業(yè)安保服務(wù)、社區(qū)內(nèi)部配套等增值項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)客戶對(duì)價(jià)格較敏感，投資自住兼具，講求實(shí)際，注重服務(wù)、舒適、便捷及項(xiàng)目增值外區(qū)導(dǎo)入客戶青年置業(yè)客戶。初次置業(yè)，價(jià)格敏感度較高，品牌跟隨，出行方便，就近置業(yè)，希配套有一定成熟度首次改善客戶。首次改善，有一定價(jià)格承受能力，出行方便，就近置業(yè)，希配套有一定成熟度外區(qū)域動(dòng)拆遷客群。價(jià)格敏感度較高，品牌跟隨，就近置業(yè)，希配套有一定成熟度著眼于以下三三類客戶結(jié)論小結(jié)該案總結(jié)及對(duì)本案啟示嘉城主力戶型型84㎡-95㎡兩房。主要以以70/90小戶型產(chǎn)品的的低總價(jià)來吸吸引周邊市區(qū)區(qū)新婚置業(yè)的的剛性需求客客群。嘉定本地區(qū)對(duì)對(duì)置業(yè)需求趨趨于飽和，客客源主要集中中于普陀等外外區(qū)，“外區(qū)區(qū)導(dǎo)入客戶””構(gòu)成明顯。。詳見附件嘉城城來人、來電電月報(bào)結(jié)論小結(jié)該案總結(jié)及對(duì)本案啟示對(duì)本案的啟示示：嘉城百萬方的的規(guī)模效應(yīng)和和先入為主的的市場(chǎng)地位優(yōu)優(yōu)于萬達(dá)，地地理位置上對(duì)對(duì)東區(qū)導(dǎo)入客客戶形成截流流；應(yīng)加強(qiáng)本本案從市區(qū)導(dǎo)導(dǎo)入的2條交通動(dòng)線上導(dǎo)視和戶外外；萬達(dá)地理位置置比嘉城更靠靠近虹橋交通通樞紐，因此此外區(qū)導(dǎo)入的的客戶的區(qū)域域構(gòu)成和客群群比例較嘉城城更高，應(yīng)利利用好虹橋交交通樞紐作整整體板塊提升升，大力拓展展長寧、靜安安、閔行的外外溢客戶。萬達(dá)的開發(fā)商商品牌、商業(yè)業(yè)配套明顯優(yōu)優(yōu)于嘉城，整整體產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、社區(qū)品質(zhì)質(zhì)亦會(huì)高于嘉嘉城，升值潛潛力也明顯優(yōu)優(yōu)于嘉城；應(yīng)應(yīng)加大項(xiàng)目整整體品質(zhì)宣傳傳，與嘉城多多年來已相對(duì)對(duì)固有的形象象形成差異化化。嘉城銷售中采采取與二手門門店聯(lián)動(dòng)的手手段，頗有建建樹。此種分分銷手段也可可借鑒于本案案。競(jìng)品二：鹽湖湖新居探索機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)親友工作或生生活于此，對(duì)對(duì)于區(qū)域的發(fā)發(fā)展?jié)摿春煤茫瑤?dòng)了部部分投資客戶戶進(jìn)入與該區(qū)域有淵淵源的“投資”客一房、二房、、小三房經(jīng)濟(jì)型二房、、三房因虹橋交通樞樞紐、真如副副中心、普陀陀城區(qū)改造而而區(qū)域動(dòng)拆遷遷產(chǎn)生大量改善善型置業(yè)需求求，此部分人人大多為“首次改善型”購房。對(duì)于房房型等不會(huì)過過高要求。需需求仍是以經(jīng)經(jīng)濟(jì)型的兩房房、三房為主主“首改”產(chǎn)業(yè)客戶（附近專業(yè)市場(chǎng)的生意人）因就近置業(yè)，考慮便利性產(chǎn)品性價(jià)比選擇這里新上海人渴望在上海扎根，日漸攀升的房價(jià)使這個(gè)群體走向城市邊緣；這個(gè)群體對(duì)區(qū)域無過多情節(jié)，重視的是交通便利性、對(duì)價(jià)格敏感

“首置”

經(jīng)濟(jì)型二房首置首改的剛剛性需求為項(xiàng)項(xiàng)目提供豐富富的客源支持持，有區(qū)域淵淵源的投資客客成為可以爭(zhēng)爭(zhēng)取的潛在客客戶群客戶策略項(xiàng)目客戶分布該案曹楊江橋長風(fēng)真如北新涇嘉定區(qū)寶山區(qū)中心城區(qū)（浦西）閔行區(qū)本地客戶產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶外區(qū)導(dǎo)入客戶前期客戶構(gòu)成江橋、黃渡、真新等區(qū)域動(dòng)拆遷，自住為主，多為首次置業(yè)曹安輕紡市場(chǎng)、桃浦物流園區(qū)，自住為主，受低價(jià)吸引普陀、閘北客戶，自住為主，受低價(jià)吸引產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶戶本地客戶近期客戶構(gòu)成曹安輕紡市場(chǎng)場(chǎng)、桃浦物流流園區(qū)，自住為主，受受低價(jià)吸引江橋、黃渡客客戶，有一定的量但但比例逐漸下下降外區(qū)導(dǎo)入客戶戶普陀、靜安、、長寧等受價(jià)格擠壓外外區(qū)導(dǎo)入客戶戶比重逐漸上上升客戶策略客戶構(gòu)成與特點(diǎn)主力客戶逐步步集中于普陀陀由于項(xiàng)目位置置離普陀相對(duì)對(duì)較近，也是是嘉定離市區(qū)區(qū)最近的版塊塊，因此客戶戶主要集中于于普陀區(qū)域；；顧村、南翔等等板塊或以低低價(jià)或以高性性價(jià)比，分流流了北區(qū)客戶戶；江橋板塊配套套條件逐步成成熟，滿足了了普陀客戶就就近的基本要要求；嘉定本地客戶戶趨向飽和江橋及黃渡等等區(qū)域居住人人口有限，通通過多年置業(yè)業(yè)及安置，購購房需求逐部部趨向飽和；；嘉定新城、安安亭、南翔等等嘉定本地板板塊的崛起分分流部分本地地客戶。外區(qū)導(dǎo)入客戶戶比重逐步提提升客戶策略現(xiàn)有客戶構(gòu)成分析越來越多的人人認(rèn)識(shí)到“江橋”為上海少有的的“價(jià)格洼地”，外區(qū)域受價(jià)價(jià)格擠壓導(dǎo)入入江橋的客群群比重越來越越大。客戶策略項(xiàng)目資源提煉本案以低價(jià)入入市，在江橋橋本區(qū)域仍處處于“低價(jià)水平”，并以低價(jià)價(jià)為項(xiàng)目傳播播主訴求；經(jīng)濟(jì)舒適型兩兩房、三房；；二級(jí)物業(yè)管理理資質(zhì)；曹安路百萬規(guī)規(guī)模商業(yè)中心心建設(shè)虹橋交通樞紐紐地位客戶策略目標(biāo)客戶一區(qū)域動(dòng)拆遷客群低價(jià)位，在本本區(qū)域已形成成了良好的口口碑傳頌效果果近市區(qū)，交通通便利沃爾瑪、輕紡紡市場(chǎng)、曹楊楊二中江橋?qū)崒?shí)驗(yàn)學(xué)校、江江橋幼兒園、、江橋中學(xué)、、9條公交線路等等，各項(xiàng)配套套基本配置到到位。區(qū)域動(dòng)拆遷客客群。價(jià)格敏感度較較高，就近置置業(yè)，希望配配套有一定成成熟度客戶策略目標(biāo)客戶二周邊產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶上海輕紡市場(chǎng)場(chǎng)、上工批文文化用品·禮品國際采購購中心、上海海曹安國際禮禮品城、曹安安國際鞋城等等開發(fā)建設(shè)。。曹安路百萬規(guī)規(guī)模商業(yè)中心心雛形已成。。虹橋交通樞紐紐商業(yè)中心的集集聚效應(yīng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶戶。對(duì)價(jià)格較敏感感，自住投資資兼具，講求求實(shí)際，生活活工作便捷性性及項(xiàng)目增值值。交通、運(yùn)輸?shù)牡谋憷钥蛻舨呗阅繕?biāo)客戶三外區(qū)導(dǎo)入客戶（受價(jià)格擠壓的首置新上海人及外區(qū)首改客戶）地鐵鐵13號(hào)線線、、虹虹橋橋交交通通樞樞紐紐的的規(guī)規(guī)劃劃修修建建交通通出出行行便便捷捷低總總價(jià)價(jià)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型產(chǎn)產(chǎn)品品青年年置置業(yè)業(yè)中中年年首首改改客客戶戶。。初次次置置業(yè)業(yè)，，價(jià)價(jià)格格敏敏感感度度較較高高，，交交通通出出行行便便利利性性要要求求極極高高。。首首改改客客戶戶對(duì)對(duì)于于城城市市基基本本配配套套要要求求較較高高上海海少少有有的的““價(jià)價(jià)格格洼洼地地””中中的的高高性性價(jià)價(jià)比比產(chǎn)產(chǎn)品品沃爾爾瑪瑪、、嘉嘉蓮蓮華華、、曹曹楊楊二二中中江江橋橋?qū)崒?shí)驗(yàn)驗(yàn)學(xué)學(xué)校校、、江江橋橋幼幼兒兒園園、、江江橋橋中中學(xué)學(xué)、、9條公公交交線線路路等等，，各各項(xiàng)項(xiàng)配配套套基基本本配配置置到到位位。。配套套基基本本齊齊全全，，能能提提供供較較完完全全的的城城市市生生活活功功能能客戶策略目標(biāo)客戶四有區(qū)域淵源的投資客虹橋橋交交通通樞樞紐紐將將會(huì)會(huì)帶帶來來的的豐豐富富物物流流、、人人流流和和財(cái)財(cái)富富流流曹安安路路百百萬萬規(guī)規(guī)模模商商業(yè)業(yè)中中心心建建設(shè)設(shè)引引入入大大量量的的江江浙浙一一帶帶投投資資人人群群上海海本本地地及及江江浙浙一一帶帶投投資資客客戶戶。。看中中區(qū)區(qū)域域及及產(chǎn)產(chǎn)品品的的升升值值空空間間。?？蛻舨呗钥蛻舳ㄎ环治隹蛻纛悇e客戶特征區(qū)域動(dòng)拆遷客群價(jià)格敏感度較高，首次改善，就近置業(yè)，希配套有一定成熟度產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶周邊區(qū)域生意人，希望就近置業(yè)，投資自住兼具，講求實(shí)際，對(duì)于交通便利性有一定要求外區(qū)導(dǎo)入客戶

受價(jià)格擠壓進(jìn)行首次置業(yè)的新上海人，希望改善居住條件的周邊區(qū)域首改人群。價(jià)格成為該部分人購房的最終決策因素，其次是交通的便利性和周邊配套的成熟度投資客戶看重區(qū)域的發(fā)展?jié)摿晚?xiàng)目的增值潛力小結(jié)該案總結(jié)及對(duì)本案啟示83㎡㎡-86㎡㎡兩房房，，103㎡㎡-106㎡㎡三房房低低單單價(jià)價(jià)，，低低總總價(jià)價(jià)。。主主要要以以低低價(jià)價(jià)吸吸引引客客戶戶；；產(chǎn)產(chǎn)品品及及價(jià)價(jià)格格決決定定其其的的主主力力客客群群為為““首首置置首首改改””客客戶戶。。體量量不不大大，，主主要要客客戶戶構(gòu)構(gòu)成成為為““產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)導(dǎo)導(dǎo)入入客客戶戶””、、““本本區(qū)區(qū)域域動(dòng)動(dòng)拆拆遷遷客客戶戶””、、““外外區(qū)區(qū)導(dǎo)導(dǎo)入入客客戶戶””及及““部部分分有有區(qū)區(qū)域域淵淵源源的的投投資資客客戶戶””；；結(jié)論論小結(jié)該案總結(jié)及對(duì)本案啟示對(duì)本本案案的的啟啟示示：：鹽湖湖新新城城70㎡㎡-90㎡㎡兩房房，，90㎡㎡-110㎡㎡三房房與與萬萬達(dá)達(dá)的的面面積積區(qū)區(qū)間間差差異異不不大大又又以以低低價(jià)價(jià)為為銷銷售售策策略略，，會(huì)會(huì)大大量量分分流流價(jià)價(jià)格格敏敏感感度度較較高高的的“首置置首首改改”主力力客客群群；；我我們們應(yīng)應(yīng)樹樹立立較較高高端端形形象象、、強(qiáng)強(qiáng)化化項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)及及大大商商業(yè)業(yè)大大配配套套等等等等主主訴訴求求，，來來徹徹底底拉拉開開與與該該項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次，，使使得得即即便便是是“首購”客戶也也因?yàn)闉閷?duì)于于萬達(dá)達(dá)整體體的認(rèn)認(rèn)可，，而認(rèn)認(rèn)可萬萬達(dá)雖雖然不不便宜宜，但但是仍仍具超超高的的性價(jià)價(jià)比。。近階段段以來來，受受樓市市火爆爆及通通脹傳傳聞的的加劇劇，該該案因因較低低的售售價(jià)，，吸引引了上海本本地及及江浙浙一帶帶投資資客戶戶。對(duì)于這這部分分投資資客群群，我我們更更應(yīng)該該放大萬萬達(dá)的的品牌牌效應(yīng)應(yīng)、放放大增增值潛潛力和和投資資性，，分流流對(duì)這這部分分理性性精明明的投投資客客。競(jìng)品三三：華華江景景城生活品質(zhì)改善后希望離開老工人新村提升整體居住品質(zhì)“升級(jí)換代”舒適型二房、三房經(jīng)濟(jì)二房、舒適二房因江橋區(qū)域配套的改善吸引周邊區(qū)域普陀區(qū)桃浦、真如、曹楊等板塊，長寧北新涇，受市區(qū)房價(jià)擠壓產(chǎn)生的大量置業(yè)需求因家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)而產(chǎn)生的剛性需求，新婚族、養(yǎng)老族等“換巢”產(chǎn)業(yè)客戶因就近置業(yè)，考慮產(chǎn)品性價(jià)比選擇這里在江橋附近工作的新上海人渴望在上海扎根，這個(gè)群體對(duì)區(qū)域無過多情節(jié)，重視的是生活便利性、對(duì)價(jià)格敏感“安家”一房、二房客戶剛剛性需需求的的釋放放和部部分投投資客客戶為為項(xiàng)目目提供供了豐豐富的的客源源支持持專業(yè)人士原原話描述：：戶型構(gòu)成成比例90平米以下占占20%，90~100平米占40%，100平米以上占占40%賣得最好的的是100平米以上的的。探索機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)本案曹楊江橋長風(fēng)真如北新涇嘉定區(qū)寶山區(qū)中心城區(qū)（浦西）閔行區(qū)江橋周邊區(qū)區(qū)域普陀區(qū)區(qū)桃浦、真真如、曹楊楊等板塊，，長寧北新新涇；嘉定定曹安商圈圈周邊（因因產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入入）；上海海其他區(qū)域域客群區(qū)域分分析：西北北客群為主主，其中普普陀、長寧寧比重較大大。探索機(jī)會(huì)客戶來源區(qū)域分布本地客戶產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客客戶外區(qū)導(dǎo)入客客戶前期客戶構(gòu)構(gòu)成指來自江橋橋本地客戶戶，極少可忽略略不計(jì)曹安商圈：：在曹安輕輕紡市場(chǎng)、、曹安建材材市場(chǎng)做生生意的生意意人；西北北物流園區(qū)區(qū)：在桃浦浦物流園區(qū)區(qū)、江橋物物流園區(qū)從從事物流行行業(yè)的客群群；在（桃桃浦）高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)工作作的年輕可可群，自住為主，，首次置業(yè)業(yè)需求受價(jià)格擠壓壓；主要來來自普陀區(qū)區(qū)的桃浦、、真如、曹曹楊板塊的的客群；距距離江橋最最近的長寧寧區(qū)北新涇涇等區(qū)域的的客群，首次置業(yè)為為主和改善善型需求；；來自靜安、、黃浦、閘閘北、徐匯匯區(qū)、虹口口區(qū)（從人人數(shù)從高到到底排序））等區(qū)的客客群，自住為主，，受相對(duì)于于市區(qū)較低低價(jià)格吸引引客戶特點(diǎn)客戶策略客戶構(gòu)成與特點(diǎn)近期客戶構(gòu)構(gòu)成產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客客戶產(chǎn)業(yè)客戶中中投資客比比重上升外區(qū)導(dǎo)入客客戶外區(qū)導(dǎo)入客客戶中首改改型客戶比比重上升嘉定本地客客戶趨向飽飽和大量的市區(qū)區(qū)動(dòng)遷客戶戶選擇嘉城城等大型項(xiàng)項(xiàng)目（由于于嘉誠開盤盤較早，已已經(jīng)消化了了大量本地地動(dòng)拆遷客客戶）；江橋及黃渡渡等區(qū)域居居住人口有有限，通過過多年置業(yè)業(yè)及拆遷安安置，購房房需求基本本飽和；嘉定新城、、安亭、南南翔等嘉定定本地板塊塊的崛起分分流部分本本地客戶。。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客客戶比重加加大曹安商圈小小業(yè)主大量量置業(yè)；（（除滿足自自住的剛性性需求，越越來越多的的投資客戶戶意識(shí)到了了本區(qū)域的的發(fā)展?jié)摿α彤a(chǎn)品的的升值潛力力進(jìn)行投資資）西北物流園園區(qū)物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客客戶；高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、制造造業(yè)等產(chǎn)業(yè)業(yè)導(dǎo)入客戶戶。主力客戶集集中于普陀陀、長寧等等周邊區(qū)域域江橋板塊配配套條件逐逐步成熟，，靠近市區(qū)區(qū)，滿足了了周邊區(qū)域域客戶就近近的基本要要求；建筑外觀、、景觀（中中央水景））、戶型面面積等產(chǎn)品品品質(zhì)吸引引改善型客客戶；顧村、南翔翔等板塊或或以低價(jià)或或以高性價(jià)價(jià)比，分流流了北區(qū)客客戶?？蛻舨呗袁F(xiàn)有客戶構(gòu)成莊重而又現(xiàn)現(xiàn)代建筑外外立面、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)、、中央景觀觀（水景））、會(huì)所（（2000平方米）、、自身社區(qū)區(qū)商業(yè)配套套等給客戶戶產(chǎn)品面直直觀的感受受。周邊商業(yè)配配套的逐步步完善江橋區(qū)域較較高品質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目，產(chǎn)品品品質(zhì)居板板塊領(lǐng)先曹安商圈百百萬規(guī)模商商業(yè)中心建建設(shè)曹安公路江江橋交通樞樞紐地位客戶策略項(xiàng)目資源提煉商業(yè)中心的的集聚效應(yīng)應(yīng)物流量、人人流量加大大上海輕紡市市場(chǎng)、上工工批文化用用品·禮品國際采采購中心、、上海曹安安國際禮品品城、曹安安國際鞋城城等開發(fā)建建設(shè)。曹安路百萬萬規(guī)模商業(yè)業(yè)中心雛形形已成。虹橋交通樞樞紐產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客客戶。自住為主，，投資比例有有所上升。。注重性價(jià)價(jià)比及升值值空間客戶策略目目標(biāo)客客戶一：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入入客戶客戶策略目標(biāo)客戶一產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶群越來越多的的周邊產(chǎn)業(yè)業(yè)客戶意識(shí)識(shí)到了區(qū)域域的發(fā)展?jié)摑摿?，除了了滿足自住住需求外，，開始進(jìn)行行投資產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客客戶的投資資需求逐漸漸釋放客戶策略目標(biāo)客戶二外區(qū)導(dǎo)入客群地鐵13號(hào)線、虹橋橋交通樞紐紐的規(guī)劃修修建品質(zhì)樓盤98-113平米緊湊舒舒適型兩房房、三房靠近市區(qū)，，上海少有有的價(jià)格洼洼地交通便利，，出現(xiàn)方便便近市區(qū)、價(jià)價(jià)格低較高品質(zhì)，，滿足改善善型需求外區(qū)導(dǎo)入客客戶：受價(jià)格擠壓壓的普陀、、長寧首置置型新上海海人及有一一定層次的的首改型客客戶客戶類別客戶特征產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶自住為主，投資兼具，純投資客。隨著房市的快速回暖，價(jià)格的不斷攀升，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型客戶意識(shí)到了這一契機(jī)除了滿足自住需求外，逐漸由部分投資型客戶出現(xiàn)。外區(qū)導(dǎo)入客戶青年置業(yè)客戶。初次置業(yè)，價(jià)格敏感度較高，受市區(qū)的高價(jià)位擠壓的普陀、長寧客戶，對(duì)交通便利性有很高要求。首次改善客戶。首次改善，有一定價(jià)格承受能力，出行方便，就近置業(yè)，對(duì)居住品質(zhì)有一定的要求。著眼眼于于以以下下兩兩類類客客戶戶客戶策略客戶定位分析小結(jié)該案總結(jié)及對(duì)本案啟示對(duì)本本案案的的啟啟示示：：華江江景景城城已已是是尾尾盤盤期期。。對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目并并不不構(gòu)構(gòu)成成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。（（9月179套尾尾盤盤開開盤盤））此項(xiàng)項(xiàng)目目雖雖體體量量不不大大，，但但在在整整個(gè)個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、景景觀觀營營造造和和社社區(qū)區(qū)氛氛圍圍上上都都是是江江橋橋地地區(qū)區(qū)較較為為高高端端的的一一個(gè)個(gè)。。雖雖然然較較之之嘉嘉城城，，該該案案面面積積偏偏大大總總價(jià)價(jià)較較高高，，但但高高品品質(zhì)質(zhì)仍仍然然吸吸引引了了大大量量普普陀陀、、長長寧寧的的首首改改客客戶戶。。這這點(diǎn)點(diǎn)同同樣樣可可為為萬萬達(dá)達(dá)所所借借鑒鑒。。產(chǎn)業(yè)業(yè)客客群群仍仍然然占占了了相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡目涂腿喝罕缺壤?，，其其中中投投資資客客比比例例近近期期有有大大幅幅上上升升趨趨勢(shì)勢(shì)。。這這一一點(diǎn)點(diǎn)與與嘉嘉城城和和鹽鹽湖湖新新城城的的客客群群構(gòu)構(gòu)成成并并不不相相同同。。也也就就是是說說，，其其他他2個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)客客戶戶的的萎萎縮縮并并不不完完全全是是客客群群消消化化殆殆盡盡的的原原因因，，有有部部分分對(duì)對(duì)價(jià)價(jià)格格不不是是特特別別敏敏感感的的小小業(yè)業(yè)主主仍仍然然有有相相當(dāng)當(dāng)購購買買力力，，只只是是更更看看重重項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品質(zhì)質(zhì)和和預(yù)預(yù)期期。。作作為為品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商的的萬萬達(dá)達(dá)，，對(duì)對(duì)于于外外區(qū)區(qū)導(dǎo)導(dǎo)入入客客群群中中的的首首改改客客群群和和投投資資客客群群，，更更應(yīng)應(yīng)該該做做好好品品質(zhì)質(zhì)和和價(jià)價(jià)值值體體系系。。消費(fèi)費(fèi)者者調(diào)調(diào)研研筆筆錄錄解解讀讀結(jié)結(jié)果果報(bào)報(bào)告告—〈保守守小小康康型型〉研究究方方法法代表表人人群群：：外外區(qū)區(qū)遷遷居居江江橋橋的的人人群群研究究方方法法：：定定性性研研討討會(huì)會(huì)研究究步步驟驟：：步驟驟一一：：將將筆筆錄錄中中發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的的客客戶戶需需求求描描述述記記錄錄下下來來步驟驟二二：：按按照照深深訪訪大大綱綱對(duì)對(duì)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的的觀觀察察點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行分分類類步驟驟三三：：對(duì)對(duì)每每個(gè)個(gè)分分類類的的觀觀察察點(diǎn)點(diǎn)逐逐一一解解讀讀，，了了解解每每一一點(diǎn)點(diǎn)背背后后的的驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因因素素步驟驟四四：：對(duì)對(duì)每每組組進(jìn)進(jìn)行行總總結(jié)結(jié)討討論論，，每每個(gè)個(gè)分分類類將將界界定定怎怎樣樣的的目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶以以及及媒媒體體投投放放的的參參考考依依據(jù)據(jù)群體肖像像——江橋當(dāng)?shù)氐乜蛻羧喝后w于女士已已退休休考考慮為父父母買房房周女士考考慮慮為子女女買房秦先生35歲左右考考慮為為父母買買房陳女士已已退休考考慮慮再次購購房改善善居住環(huán)環(huán)境吳女士33歲左右考考慮慮為父母母買房王女士已已退休休考慮慮為子女女買房50由于動(dòng)拆拆遷從市市區(qū)遷居居到江橋橋，居住住在江橋橋至少3年，對(duì)江江橋較為為熟知房屋態(tài)度度：保守守型基本需求求者以首次置置業(yè)、首首次改善善居住環(huán)環(huán)境為主主，講究究性價(jià)比比。對(duì)于房型型功能的的要求滿滿足基本本生活需需要即可可，房型型需要以以兩房較較為適宜宜；對(duì)于于居住社社區(qū)環(huán)境境的要求求一般；；看中周周邊生活活配套。。對(duì)房屋功能的要求一般，兩房已能滿足需要對(duì)于社區(qū)生活配套和物業(yè)管理要求簡(jiǎn)單多屬中老年，兒女已長成，有的有第三代，生活習(xí)慣單一，遷居者仍有強(qiáng)烈的“市區(qū)情節(jié)”制造業(yè)、物流行業(yè)、政府行政職能等傳統(tǒng)職業(yè)占多數(shù)。教育背景一般，獲知信息渠道較傳統(tǒng)，更相信品牌和口碑對(duì)于房型功能只要夠用即可，不過渡追求舒適性和居住空間的功能分區(qū)對(duì)于社區(qū)環(huán)境、社區(qū)生活配套和物業(yè)管理只有基本配置的要求時(shí)間多，遷居者會(huì)延續(xù)原來的生活習(xí)慣，拿原市區(qū)居住環(huán)境的商業(yè)配套、教育配套等因素與現(xiàn)在做比較，作為對(duì)于外環(huán)境的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)家庭收入水平一般，投資方式簡(jiǎn)單，以定期儲(chǔ)蓄為主，因此又有一定的經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備。相信朋友推薦和介紹，對(duì)于從傳統(tǒng)媒體獲取的信息也較為認(rèn)同。群體肖像像——江橋當(dāng)?shù)氐乜蛻羧喝后w51研究結(jié)果果外部社區(qū)房屋信息價(jià)格52外部：居居住環(huán)境境和周邊邊配套居住環(huán)境境比較注注重綠化化；有水水景更好好；這里里空氣比比市區(qū)的的要好；；飛機(jī)噪噪音現(xiàn)在在也不覺覺得太吵吵；我這這里住了了3年了比起起剛搬來來時(shí)現(xiàn)在在環(huán)境明明顯改善善（專指指周邊配配套）有有了大賣賣場(chǎng)（沃沃爾瑪））、超市市等還是是缺少銀銀行、郵郵局、醫(yī)醫(yī)療機(jī)構(gòu)構(gòu)，我覺覺得生活活配套很很重要；；這里的的小學(xué)老老師授課課帶有當(dāng)當(dāng)?shù)乜谝粢?，好的的醫(yī)院也也沒有。?！跖抠I房比較較看重交通、商商業(yè)配套套、醫(yī)院院?！獏桥俊?、于女士士等買房比較看看重交通、商業(yè)業(yè)配套、娛娛樂休閑。。江橋的娛樂樂休閑配套套很少，工工作之余的的活動(dòng)范圍圍仍然以工工作區(qū)域?yàn)闉橹鳌叵壬捎谶w居戶戶已在江橋橋生活了至至少三年，，已習(xí)慣了了江橋的環(huán)環(huán)境，對(duì)噪噪音的抗性性不大。綠化/生活配套，，都是對(duì)環(huán)環(huán)境的考慮慮因素，由由于現(xiàn)居住住地周邊沒沒有大型醫(yī)醫(yī)院、學(xué)校校、郵局等等，更看重重周邊生活活配套的完完善。對(duì)目前的居居住環(huán)境評(píng)評(píng)判主要因因素包括——綠化、空氣氣、噪音、、生活配套套53目前周邊的的交通以公公交車為主主，只能能滿足日常常生活購物物（超市、、賣場(chǎng)）通往市區(qū)的的線路較少少且營運(yùn)時(shí)時(shí)間很早就就結(jié)束，出出行較不方方便現(xiàn)在出行主主要依靠公公交車，日日常生活物物品的采購購選擇有班班車接送的的大賣場(chǎng)購購買，周末末回會(huì)選去去市區(qū)采購購，但直接接開往市區(qū)區(qū)的線路比比較單一，，而且很早早就結(jié)束運(yùn)運(yùn)營時(shí)間，，不太方便便?！獏桥楷F(xiàn)在逛街、、上班主主要依靠公公交車換地地鐵。——秦先生、吳吳小姐現(xiàn)在住的片片區(qū)沒有醫(yī)醫(yī)院，如有有需要仍然然選擇區(qū)市市區(qū)大型醫(yī)醫(yī)院就醫(yī)，，但是公交交車線路單單一路上時(shí)時(shí)間又長，，我們中老老年人來說說，是很不不方便的——王女士目前靠公交交線路滿足足生活工作作需求希望交通配配套能夠更更加完善外部：交通通配套54虹橋交通樞樞紐會(huì)對(duì)江江橋帶來不不小的影響響，會(huì)帶動(dòng)動(dòng)江橋板塊塊的升值知道虹橋交交通樞紐；；有了虹橋橋交通樞紐紐交通會(huì)更更加便利，，但是擔(dān)心心居住環(huán)境境受到影響響（人流量量會(huì)增大，，人員雜亂亂）?！獏桥空J(rèn)知中的虹虹橋交通樞樞紐就是類類似于新客客站+地鐵站+機(jī)場(chǎng)，以后后房價(jià)肯定定會(huì)上升但但是居住環(huán)環(huán)境肯定會(huì)會(huì)受到影響響——秦先生、吳吳女士虹橋交通樞樞紐對(duì)江橋橋的房價(jià)肯肯定會(huì)影響響，上升空空間肯定是是有的，但但是與七寶寶板塊不同同的是，，江橋板塊塊剛開始起起步，與七七寶的差異異性更大，，如果要達(dá)達(dá)到七寶那那樣醇熟的的氛圍，估估計(jì)要3、5年——王女士士對(duì)虹橋橋交通通樞紐紐整體體認(rèn)知知度不不深認(rèn)為虹虹橋交交通樞樞紐會(huì)會(huì)帶動(dòng)動(dòng)整體體板塊塊的房房價(jià)上上升，，但對(duì)對(duì)虹橋橋交通通樞紐紐都不不了解解，對(duì)對(duì)上升升空間間持保保留意意見但普遍遍認(rèn)為為虹橋橋交通通樞紐紐會(huì)對(duì)對(duì)日常常生活活造成成影響響外部：：虹橋橋交通通樞紐紐會(huì)帶帶來的的影響響5513號(hào)線肯肯定是是利好好信息息，出出行會(huì)會(huì)更加加便捷捷、交交通會(huì)會(huì)更加加便利利，會(huì)會(huì)帶動(dòng)動(dòng)房價(jià)價(jià)上升升現(xiàn)在出出行主主要依依靠公公交車車，如如果13號(hào)線通通到江江橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)上，，以后后交通通肯定定會(huì)便便利；；交通通好了了肯定定會(huì)帶帶動(dòng)房房價(jià)上上升。?！獏桥渴?3號(hào)線通通到江江橋，，肯定定會(huì)帶帶動(dòng)法法房價(jià)價(jià)上升升，出出行會(huì)會(huì)更加加便利利，不不可避避免的的會(huì)增增加外外區(qū)域域人群群，擔(dān)擔(dān)心人人流量量增加加后對(duì)對(duì)生活活環(huán)境境的影影響。。——秦先生生、吳吳女士士認(rèn)為13號(hào)線肯肯定會(huì)會(huì)改善善出行行條件件和交交通便便捷肯定會(huì)會(huì)帶動(dòng)動(dòng)房價(jià)價(jià)上升升和整整體板板塊的的價(jià)格格上升升擔(dān)心人人流量量增加加，對(duì)對(duì)生活活環(huán)境境的影影響外部：：軌道道13號(hào)線的的影響響56外部：：對(duì)大大型綜綜合性性項(xiàng)目目的看看法對(duì)大型型綜合合性項(xiàng)項(xiàng)目比比較喜喜歡，，但覺覺得生生活肯肯定會(huì)會(huì)更加加便利利，衣衣食住住行各各方面面的配配套都都會(huì)開開始成成熟，，交通通也會(huì)會(huì)更加加便捷捷，但但是商商業(yè)和和辦公公樓的的入駐駐，勢(shì)勢(shì)必引引起人人流量量增加加，環(huán)環(huán)境會(huì)會(huì)嘈雜雜，對(duì)對(duì)中老老年人人的生生活造造成影影響。。——王女士士喜歡大大型商商住辦辦綜合合性項(xiàng)項(xiàng)目，，生活活會(huì)方方便，，但是是擔(dān)心心會(huì)比比較吵吵，人人流量量大不不便于于（物物業(yè)））管理理。——于女士士喜歡大大型商商住辦辦綜合合性項(xiàng)項(xiàng)目，，配套會(huì)會(huì)更加加成熟熟，但是是擔(dān)心心外區(qū)域域人群群過多多，人人員雜雜亂?！獏桥渴坎幌矚g大大型商商住辦辦綜合合性項(xiàng)項(xiàng)目，，我覺得得商業(yè)業(yè)、辦辦公、、住宅宅的功功能區(qū)區(qū)分應(yīng)應(yīng)更加加清晰晰，如如果僅僅是同同片區(qū)區(qū)內(nèi)，能能夠接接受商商業(yè)與與住宅宅并存存，不不能接接受辦辦公樓樓?！叵壬鷮?duì)于大大型商商住辦辦綜合合性項(xiàng)項(xiàng)目還還是非非常的的認(rèn)同同普遍對(duì)對(duì)物業(yè)業(yè)管理理提出出擔(dān)憂憂，人人流量量大、、人員員雜亂亂、片片區(qū)面面積大大，都都不便便于物物業(yè)管管理由于遷遷居戶戶以中中老年年為主主，商商業(yè)和和辦公公樓帶帶動(dòng)的的人氣氣和氛氛圍，，擔(dān)心心太過過吵鬧鬧而影影響日日常生生活對(duì)大型型綜合合性項(xiàng)項(xiàng)目的的肯定定——生活會(huì)會(huì)更加加便利利，會(huì)會(huì)帶動(dòng)動(dòng)整個(gè)個(gè)板塊塊的配配套成成熟對(duì)大型綜綜合性項(xiàng)項(xiàng)目的擔(dān)擔(dān)憂——人員雜亂亂、人流流量大、、不便于于物業(yè)管管理外部：對(duì)對(duì)周邊樓樓盤、區(qū)區(qū)域的認(rèn)認(rèn)知對(duì)周邊在在售樓盤盤的了解解情況聽說過嘉嘉城，有有高壓電電靠近垃垃圾焚燒燒場(chǎng)，但但覺得周周邊不利利因素較較多，性性價(jià)比較較低，沒沒有去深深入了解解。——陳女士知道金地地格林世世界，但但沒有深深入了解解?！芘恐兰纬浅?，但是是覺得高高層得房房率低，，周邊環(huán)環(huán)境并不不好，所所以沒有有深入了了解——秦先生都沒有看看過，也也沒有關(guān)關(guān)注嘉定定區(qū)域房房產(chǎn)?！谂康鹊葏^(qū)域認(rèn)知知的因素——區(qū)域認(rèn)同同感、升升值預(yù)期期覺得江橋橋鎮(zhèn)是江江橋鎮(zhèn)最最好的地地方，因因?yàn)樯虡I(yè)業(yè)配套好好；江橋橋板塊的的四高小小區(qū)更適適合居住住。江橋橋地區(qū)具具有升值值潛力，，三年前前我們來來的時(shí)候候只有（（房價(jià)））4000元/平方米，，現(xiàn)在有有的10000元/平方米多多了，這這三年里里面發(fā)展展迅速，，是第第二個(gè)徐徐家匯前前景遠(yuǎn)大大；——于女士、、吳女士士等對(duì)周邊樓樓盤有所所了解，了解程程度僅限限于直觀觀表面印印象已在江橋橋地區(qū)居居住多年年，了解解近幾年年的發(fā)展展過程，，看好未未來升值值潛力58社區(qū)：生活活配套、物物業(yè)管理對(duì)于社區(qū)配配套要求物業(yè)管理要要求和物業(yè)業(yè)管理費(fèi)的的標(biāo)準(zhǔn)由于江橋本本地人對(duì)外外區(qū)域業(yè)主主很排斥，，形成兩個(gè)個(gè)截然不同同的生活圈圈，希望社社區(qū)中心能能營造社區(qū)區(qū)氛圍，組組織各類活活動(dòng)要有兒童、、老人活動(dòng)動(dòng)的活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所，基本生活配配套：如便便利店、書書報(bào)亭等，，小區(qū)1公公里范圍內(nèi)內(nèi)應(yīng)該有生生活所需的的配套，買買菜能接受受步行10~15分鐘距距離，去大大賣場(chǎng)（沃沃爾瑪）有有班車?！w認(rèn)同對(duì)于物業(yè)管管理費(fèi)可以以接受1.5元/平方米·月，對(duì)于目目前的物業(yè)業(yè)管理水平平覺得不滿滿——報(bào)修延遲、、很多基本本服務(wù)項(xiàng)目目具體實(shí)施施的都不到到位。——集體認(rèn)同希望有停車車位最好是是地下停車車位?！芘?、王王女士生活配套滿滿足日常需需求即可，，并沒有太太高要求對(duì)物業(yè)服務(wù)務(wù)要求一般般，希望加加強(qiáng)實(shí)施和和管理力度度；能接受的物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)1.5元/平方米·月59房屋：購房房目的多數(shù)為首次次購房需求求和首次改改善型購房房需求我現(xiàn)現(xiàn)在在和和兒兒子子住住，，兒兒子子22歲了了還還在在讀讀大大學(xué)學(xué)（（即即將將工工作作）），，買買房房子子是是為為了了給給他他結(jié)結(jié)婚婚用用，，我我會(huì)會(huì)考考慮慮買買在在（（江江橋橋））附附近近這這樣樣離離我我們們也也近近………———王女女士士我們們現(xiàn)現(xiàn)在在自自己己一一家家三三口口住住，，會(huì)會(huì)給給父父母母買買房房，，買買在在我我們們附附近近，，現(xiàn)現(xiàn)在在方方便便照照顧顧孩孩子子，，以以后后年年紀(jì)紀(jì)大大了了我我們們方方便便照照顧顧他他們們。。———秦先先生生、、吳吳女女士士我們們（（老老夫夫妻妻））自自己己住住，，我我買買房房自自己己住住考考慮慮改改善善居居住住環(huán)環(huán)境境，，要要求求要要比比現(xiàn)現(xiàn)在在的的居居住住環(huán)環(huán)境境（（建建筑筑外外觀觀、、綠綠化化））要要好好。。———周女女士士、、吳吳女女士士等等購房房目目的的單單純純：：首首購購/首改改60房屋屋：：樓樓層層、、面面積積、、房房型型、、功功能能；；裝裝修修、、噪噪音音處處理理對(duì)于于房房屋屋的的面面積積、、品品質(zhì)質(zhì)、、功功能能等等方方面面的的要要求求我喜喜歡歡多多層層小小高高層層也也喜喜歡歡；；面面積積在在90平方方米米左左右右；；兩兩房房的的房房型型最最好好三三房房我我就就打打掃掃不不動(dòng)動(dòng)了了，，房房間間功功能能能能滿滿足足生生活活就就可可以以，，一一間間自自己己住住另另一一間間給給兒兒女女回回來來住住住??；；我我喜喜歡歡毛毛坯坯交交房房的的我我會(huì)會(huì)花花費(fèi)費(fèi)裝裝修修（（硬硬裝裝））費(fèi)費(fèi)6~7萬；；飛飛機(jī)機(jī)噪噪音音可可采采用用綠綠化化、、雙雙層層玻玻璃璃減減輕輕。。———吳阿阿姨姨我喜喜歡歡小小高高層層高高層層也也喜喜歡歡；；面面積積在在90平方方米米左左右右；；兩兩房房的的房房型型最最合合適適，，房房間間功功能能能能滿滿足足生生活活需需要要，，一一間間自自己己住住另另一一間間孩孩子子住??；；我我接接受受精精裝裝修修的的房房子子；；飛飛機(jī)機(jī)噪噪音音可可采采用用綠綠化化、、雙雙層層玻玻璃璃減減輕輕。?！蚱奁奁毡楸橄蚕矚g歡小小高高層層、、多多層層/90平米米左左右右二二房房/功能能滿滿足足家家人人基基本本生生活活需需求求更容易易接受受毛坯坯房，，擔(dān)心心精裝裝修房房最終終的裝裝修質(zhì)質(zhì)量和和裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)裝修費(fèi)費(fèi)用800元每平平方左左右/對(duì)噪音音抗性性較小小/完全不不明白白何為為新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)信息：：信息息獲取取渠道道、生生活習(xí)習(xí)慣、、職業(yè)業(yè)和理理財(cái)平時(shí)喜喜歡看看的報(bào)報(bào)紙是是新民民晚報(bào)報(bào)、參參考消消息，，新聞聞晨報(bào)報(bào)也看看還有有老年年報(bào)（（新民民晚報(bào)報(bào)、老老年報(bào)報(bào)自己己訂的的）；；看電電視的的話會(huì)會(huì)看中中央電電視臺(tái)臺(tái)新聞聞聯(lián)播播、新新聞娛娛樂頻頻道、、東方方衛(wèi)視視、紀(jì)紀(jì)實(shí)頻頻道；；喜歡歡聽廣廣播平平時(shí)聽聽990千赫。。因?yàn)橥送诵萘肆似綍r(shí)時(shí)在家家做做做家務(wù)務(wù)以日日常家家務(wù)操操持為為主，，日常常購物物以周周邊大大型賣賣場(chǎng)為為主要要購物物場(chǎng)所所，現(xiàn)現(xiàn)在現(xiàn)現(xiàn)在沃沃爾瑪瑪有班班車很很方便便的，，但是是買高高檔（（指有有品牌牌）一一點(diǎn)的的東西西會(huì)回回到市市區(qū)去去買比比如去去南京京路。。平平時(shí)有有空會(huì)會(huì)到周周邊去去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)九亭亭、虹虹橋、、天山山啊這這些地地方，，也會(huì)會(huì)回原原來住住的地地方（（拆遷遷地））看看看朋友友等。。我退休休了，，原來來的職職業(yè)屬屬于制制造業(yè)業(yè)；不不理財(cái)財(cái)，錢錢都存存銀行行了。?！诎⒁桃滩惶纯磮?bào)紙紙，了了解信信息會(huì)會(huì)上網(wǎng)網(wǎng)看看看，看看電視視會(huì)看看新聞聞娛樂樂頻道道、東東方衛(wèi)衛(wèi)視，，紀(jì)實(shí)實(shí)頻道道也看看。平時(shí)基基本上上工作作地和和居住住地方方兩點(diǎn)點(diǎn)一線線，買買菜買買東西西東西西下班班會(huì)帶帶回來來，周周邊大大賣場(chǎng)場(chǎng)（沃沃爾瑪瑪）也也會(huì)去去買，，下了了班也也會(huì)和和同事事一起起吃吃吃飯打打打牌牌，雙雙休日日在家家會(huì)做做做家家務(wù)睡睡睡懶懶覺還還有外外出逛逛街。。（男））我是是黃浦浦區(qū)某某物業(yè)業(yè)的保保安領(lǐng)領(lǐng)班，，（女女）我我在超超市工工作，，理財(cái)財(cái)就是是銀行行存款款，買買點(diǎn)股股票量量不多多——秦先生生、吳吳小姐姐年長者者信賴賴傳統(tǒng)統(tǒng)媒體體：普普遍首首選新新民晚晚報(bào)、、其次次為晨晨報(bào)、、老年年報(bào)電視媒媒體以以上海海本地地電視視頻道道（東東方衛(wèi)衛(wèi)視、、新聞聞娛樂樂頻道道）為為主年輕人人更依依賴網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)（（主流流門戶戶網(wǎng)站站及論論壇:雅虎、、搜房房、天天涯等等/相信口口碑宣宣傳，，傾向向于親親身體體驗(yàn)生活習(xí)習(xí)慣簡(jiǎn)簡(jiǎn)單/活動(dòng)范范圍圍圍繞生生活、、工作作區(qū)域域/休閑購購物選選擇商商業(yè)集集中地地理財(cái)方方式雖雖然單單一，，卻有有一定定經(jīng)濟(jì)濟(jì)儲(chǔ)備備獲知信信息的的渠道道和方方式生活習(xí)習(xí)慣及及活動(dòng)動(dòng)范圍圍62價(jià)格：：價(jià)格格承受受能力力、升升值預(yù)預(yù)期我能接接受的的總房房價(jià)在在100萬吧，，首付付么一一半也也可以以現(xiàn)在在好像像首付付30%左右就就可以以了具具體多多少看看情況況吧，，還按按揭每每個(gè)月月支付付（上上限））3000塊。江江橋的的房子子如果果超過過12000元每平平方我我就不不會(huì)買買了，，我會(huì)會(huì)加點(diǎn)點(diǎn)錢讓讓兒子子買到到中環(huán)環(huán)附近近去（（指普普陀）），中中環(huán)附附近16000可以接受。。江橋這里里肯定會(huì)升升值的，大大概20%吧！因?yàn)橛杏泻鐦驑屑~紐了嘛！江江橋會(huì)成為為第二個(gè)徐徐家匯?！跖浚◣蛶蛢鹤咏Y(jié)婚婚買房支付付首付）我能承受總總房價(jià)60~80萬，肯定要要按揭的，，每個(gè)月還還2000~3000塊，首付3成。江橋的的房子超過過15000元每平方我我就不買了了。升值是是一定會(huì)的的，每平方方2000~3000元吧！有虹虹橋交通樞樞紐人流肯肯定會(huì)更多多?！》蚱薅巳耍紤]幫幫父母買房房子讓父母母住在附近近照顧孩子子）總價(jià)60~100萬萬/單價(jià)10000~12000/首付20%~50%/月供3000元看好升值潛潛力，預(yù)期期漲幅10%~25%多數(shù)人能承承受的總價(jià)價(jià)范圍、單單價(jià)范圍、、首付及月月供江橋地區(qū)房房屋的升值值潛力和預(yù)預(yù)期由于人才引引進(jìn)、工作作、婚姻等等原因居住住在上海的的新上海人人，工作區(qū)區(qū)域?yàn)?3號(hào)線沿線的的普陀、靜靜安以及黃黃浦區(qū)。目目前均為租租房生活。。房屋態(tài)度：：基本需求求對(duì)于房型功功能要求滿滿足基本的的生活需要要，兩房較較為適宜；；對(duì)于居住住社區(qū)環(huán)境境的有一定定的要求。。群體肖像——新上海人對(duì)房屋功能的要求一般，兩房已能滿足需要對(duì)于社區(qū)生活配套和物業(yè)管理有一定要求多屬80后年輕人在上海工作了幾年，希望在上海能有一個(gè)家IT行業(yè)、生物醫(yī)藥等新興行業(yè)，級(jí)別中層領(lǐng)導(dǎo)層。相信互聯(lián)網(wǎng)門戶網(wǎng)站、網(wǎng)上論壇，也相信朋友介紹對(duì)于房型功能只要夠用即可，不過渡追求舒適性和居住空間的功能分區(qū)對(duì)于社區(qū)環(huán)境、社區(qū)生活配套和物業(yè)管理基本配置上有一定要求購房意愿較強(qiáng)，居住環(huán)境和房價(jià)承受能力還是重要考量因素有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力但房價(jià)承受能力還是重要考量因素。教育背景：受過高等教育，獲知信息通過網(wǎng)絡(luò)，相信品牌和口碑研究結(jié)果外部社區(qū)房屋信息價(jià)格外部：居住住環(huán)境和周周邊配套我是做IT行業(yè)的，現(xiàn)現(xiàn)在是主管管，我到上上海3年了，目前前住在曹楊楊八村老工工房與別人人合租的，，租金約1000元/人，就在附附近上班。。我對(duì)居住住環(huán)境的要要求是要安安靜晚上要要休息好，，日常購物物要方便，，小區(qū)綠化化要好?！獙幭壬?2年出生）我是生物醫(yī)醫(yī)藥行業(yè)的的，到上海海3年了，現(xiàn)在在是一般的的醫(yī)藥銷售售，在靜安安區(qū)上班，，房子租在在楊高南路路那里，租租金1400元/月。我對(duì)居居住環(huán)境的的要求是要要安靜，日日常購物、、休閑娛樂樂要方便，，小區(qū)綠化化要好，不不接受噪音音大的環(huán)境境。——潘女士（80年出生）（基本上都都知道五角角場(chǎng)萬達(dá)））不喜歡大型商商住辦綜合合性項(xiàng)目，，就是擔(dān)心會(huì)比比較吵?！w意見綠化/空氣/噪音/生活配套，，都是對(duì)環(huán)環(huán)境的考慮慮因素對(duì)于生活配配套尤其看看重對(duì)于大型綜綜合體項(xiàng)目目認(rèn)知不高高，比較喜喜愛住宅區(qū)區(qū)與商業(yè)區(qū)區(qū)分開。對(duì)居住環(huán)境境評(píng)判主要要因素包括括——綠化、空氣氣、噪音、、生活配套套虹橋交通樞樞紐帶來的的影響對(duì)于虹橋交交通樞紐有有初步了解解，印象中中虹橋交通通樞紐就是是類似于新新客站+地鐵站+機(jī)場(chǎng)+高鐵的集合合體，對(duì)于于將來可能能成長為CBD不太清楚，，但如果真真能成為CBD，以后周邊邊受輻射區(qū)區(qū)域房價(jià)肯肯定會(huì)上升升，包括江江橋?！獙幭壬皇呛芰私饨?，但認(rèn)同同形成一定定氣候之后后會(huì)對(duì)周邊邊房價(jià)造成成上升的影影響。受輻輻射區(qū)域的的居民對(duì)自自己的出行行也能造成成便利?！ο壬瑯硬惶迩宄?，但如如能形成氣氣候，交通通于商業(yè)都都發(fā)展起來來，估計(jì)會(huì)會(huì)對(duì)周邊房房價(jià)造成上上升的影響響?！钚〗阌谐醪搅私饨?，對(duì)于能能夠成長為為CBD不太了解，，但認(rèn)同會(huì)會(huì)對(duì)房價(jià)造造成影響的的觀點(diǎn)。且且生活在周周邊，對(duì)自自己的出行行也能造成成便利。——陳先生均對(duì)虹橋交交通樞紐的的商業(yè)性認(rèn)認(rèn)知度不深深但當(dāng)有了初初步的概念念后均感覺覺受輻射區(qū)區(qū)域的房價(jià)價(jià)會(huì)有上升升空間且肯定了周周邊居民出出行會(huì)非常常的便利外部：交通通配套13號(hào)線會(huì)帶來來的影響13號(hào)線聽說過過，我認(rèn)為為有地鐵的的地方交通通會(huì)很便利利，周邊房房價(jià)也會(huì)更更著漲吧??！開通后預(yù)預(yù)計(jì)周邊房房價(jià)會(huì)上漲漲20-30%?！獙幭壬?3號(hào)線會(huì)對(duì)周周邊房價(jià)造造成一定的的影響，預(yù)預(yù)計(jì)會(huì)較現(xiàn)現(xiàn)階段漲20%左右?！ο壬?3號(hào)線的開通通一定會(huì)對(duì)對(duì)周邊房價(jià)價(jià)造成影響響?？瓷虾：Ｆ渌呀?jīng)經(jīng)開通的地地鐵周邊樓樓盤價(jià)格走走勢(shì)就知道道了，預(yù)計(jì)計(jì)會(huì)漲20%左右。——李小姐會(huì)有影響，，周邊樓盤盤一定會(huì)上上漲，預(yù)計(jì)計(jì)會(huì)漲30%左右?！愊壬伺恳恢抡J(rèn)為13號(hào)線的開通通，周邊樓樓盤的價(jià)格格走勢(shì)會(huì)上上升。漲幅為20%-30%左右。且能夠預(yù)計(jì)計(jì)軌道交通通會(huì)大大促促進(jìn)周邊居居民的出行行便利。外部：交通通配套外部：周邊邊樓盤、區(qū)區(qū)域認(rèn)知對(duì)周邊在售售樓盤的了了解情況區(qū)域認(rèn)知的因素——區(qū)域認(rèn)同感感、升值預(yù)預(yù)期對(duì)江橋的樓樓盤都不太太了解，江江橋這個(gè)區(qū)區(qū)域也不太太了解，暫暫時(shí)不考慮慮在那里買買房。我比比較喜歡浦浦東三林區(qū)區(qū)域、或者者七寶那里里的房子。?！獙幭壬瓨蜻@個(gè)地地方我知道道我去看過過嘉城，那那里（江橋橋）不好我我不喜歡，，飛機(jī)就在在頭頂飛過過噪音太吵吵了。我更更喜歡九亭亭，我也去去看過萬科科的房子，，喜歡的原原因是：綠綠化環(huán)境好好，配套還還可以?！ο壬皩?duì)江橋橋板塊關(guān)注注的不多，，如將來有有軌道交通通且價(jià)格合合適的話可可以考慮，，暫時(shí)對(duì)九九亭、松江江的房子較較為關(guān)注。?！伺康葘?duì)周邊樓盤有所了解解，了解程度僅僅限于直觀表表面印象對(duì)江橋板塊了了解并不深入入，從區(qū)位看看對(duì)飛機(jī)產(chǎn)生生的噪音及輻輻射較為擔(dān)憂憂，有一定的的抗性但認(rèn)同江橋地地區(qū)，看好其其升值潛力社區(qū)：生活配配套、物業(yè)管管理對(duì)于社區(qū)配套套要求物業(yè)管理要求求和物業(yè)管理理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)我認(rèn)為小區(qū)綠綠化很重要，，要有可以戶外外活動(dòng)的地方方，最好有會(huì)會(huì)所可健身，，基本生活配套套：如便利店店、書報(bào)亭等等，小區(qū)1公公里范圍內(nèi)應(yīng)應(yīng)該有生活所所需的配套，，買菜能接受受步行10~15分鐘距離離，去大賣場(chǎng)場(chǎng)有班車?！w認(rèn)同對(duì)于物業(yè)管理理費(fèi)根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格吧，1.5元/平方米·月可以接受，，對(duì)于除了要要有日常維修修等，至少要要有叫車服務(wù)務(wù)。——李小姐希望有停車位位?！w認(rèn)同生活配套均希希望能夠滿足足日常需求對(duì)物業(yè)服務(wù)有有一定要求，，物業(yè)管費(fèi)1.5元/平方米·月房屋：購房目目的多為首次購房房需求我現(xiàn)在和別人人合租，我很很想買房在上上海安個(gè)家，，但是上海的的房價(jià)太高了了，我想接爸爸媽來上海住住，有父母的的地方才像個(gè)個(gè)家……——寧先生我門家現(xiàn)在租租房住，我很很想買房，我我看過浦東張張江的房子，，因?yàn)槲蚁壬谀抢锷习喟?，但是上海海的房價(jià)太高高了一直沒買買，我想接爸爸媽來給我做做飯，一直吃吃不慣上海的的菜……——潘女士（80后，懷孕）我現(xiàn)在住公司司的宿舍，我我想買一個(gè)一一房就我自己己住。——李小姐（30歲以上）購房目的單純純：首購為主主且與父母同住住的意愿非常常強(qiáng)烈，方便便相互照顧也也有個(gè)精神依依靠。房屋：樓層、、面積、房型型、功能；裝裝修、噪音處處理對(duì)于房屋的面面積、品質(zhì)、、功能等方面面的要求多層與小高層層都能夠接受受，70-90平米左右兩房房。能夠預(yù)留留一間房間接接父母過來住住住?！獙幭壬蚁矚g小高層層高層也喜歡歡；面積在90平方米左右；；兩房的房型型最合適，房房間功能能滿滿足生活需要要，一間自己己住另一間爸爸媽帶孩子住?。晃医邮芫b修的房子子；飛機(jī)噪音音可采用綠化化、雙層玻璃璃、新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)減輕?！伺勘容^喜歡小高高層的房子，，60-70平米左右就夠夠了——陳爽小高層、高層層/90平米左右二房房多功能房滿足足年輕人多變變的生活需求求裝修費(fèi)用600元每平方左右右相信飛機(jī)噪音音應(yīng)該可以用用高品質(zhì)建材材弱化信息：信息獲獲取渠道、生生活習(xí)慣、職職業(yè)和理財(cái)平時(shí)會(huì)看晨報(bào)報(bào)、南方周末末，我看“波波士堂”，經(jīng)經(jīng)常上網(wǎng)看電電影、上BBS灌水、打游戲戲，雙休日在在家睡覺、做做飯、約哥們們踢足球。買買東西會(huì)在附附近，如果說說要買房的話話我會(huì)看看搜搜房網(wǎng)然后再再去現(xiàn)場(chǎng)看看看，我相信朋朋友介紹的（（樓盤）。我做IT的，平時(shí)不理理財(cái)，基本靠靠儲(chǔ)蓄。——寧先生不太看報(bào)紙，，了解信息會(huì)會(huì)上網(wǎng)看看，，看電視會(huì)看看新聞娛樂頻頻道、東方衛(wèi)衛(wèi)視，紀(jì)實(shí)頻頻道也看、中中央九套。平平時(shí)基本上工工作地和居住住地方兩點(diǎn)一一線，買菜買買東西東西下下班會(huì)帶回來來，周邊大賣賣場(chǎng)（沃爾瑪瑪）也會(huì)去買買，下了班也也會(huì)和同事一一起吃吃飯打打打牌，雙休休日在家睡覺覺、做家務(wù)、、逛街購物、、娛樂一下。。我以前跟著買買了點(diǎn)基金、、買過保險(xiǎn)、、有存款?！钚〗阆嘈啪W(wǎng)絡(luò)/相信口碑和親親身體驗(yàn)生活活豐豐富富/活動(dòng)動(dòng)范范圍圍圍圍繞繞生生活活、、工工作作區(qū)區(qū)域域/休閑閑購購物物選選擇擇周周邊邊收入入較較高高/一般般性性投投資資理理財(cái)財(cái)/有一一定定經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力獲知知信信息息的的渠渠道道和和方方式式生活活習(xí)習(xí)慣慣及及活活動(dòng)動(dòng)范范圍圍價(jià)格格：：價(jià)價(jià)格格承承受受能能力力、、升升值值預(yù)預(yù)期期我能能接接受受的的總總房房價(jià)價(jià)在在80~100萬吧吧，，首首付付30%左右右就就可可以以