萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司小組成員：周培英頓忠清王小庭何權(quán)威黃韋華陳露露夏婧

2007年財(cái)務(wù)分析1萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司小組成員：周培英頓忠清王小庭公司簡(jiǎn)介財(cái)務(wù)分析存在的主要問(wèn)題及改進(jìn)建議目錄2公司簡(jiǎn)介目錄2公司簡(jiǎn)介基本情況主要股東行業(yè)前景公司董事、監(jiān)事、高管公司歷史3公司簡(jiǎn)介基本情況主要股東行業(yè)前景公司董事、監(jiān)事、高管公司歷史1984年萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立1988年政府批準(zhǔn)股份化改組方案，原公司的1300萬(wàn)元資產(chǎn)國(guó)家占60%，職員占40%，公開(kāi)募集社會(huì)股金2800萬(wàn)元1989年招股順利完成，第一屆股東例會(huì)召開(kāi)，成立了由王石等11人組成的第一屆董事會(huì)。1991年萬(wàn)科A股在深圳證券交易所掛牌交易1992年正式確定大眾住宅開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)2000年華潤(rùn)公司成為萬(wàn)科第一大股東2001年公司將直接及間接持有的萬(wàn)佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2005年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10評(píng)選第一2006年成為第一家進(jìn)入全國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)榜的地產(chǎn)企業(yè)公司歷史41984年萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立公司歷史4證券代碼：000002

證券簡(jiǎn)稱：G萬(wàn)科A

公司名稱：萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

公司為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，主要產(chǎn)品為商品住宅公司基本情況5公司基本情況5法人代表：王石總經(jīng)理：郁亮6法人代表：王石總經(jīng)理：郁亮6公司實(shí)際控制人——中國(guó)華潤(rùn)總公司萬(wàn)科作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大，是一艘龐大的航空母艦,截至2007年12月31日，其關(guān)聯(lián)公司有219個(gè).其中受其控制的企業(yè)有203家,合營(yíng)企業(yè)4家,聯(lián)營(yíng)企業(yè)11家。關(guān)聯(lián)企業(yè)名單截至2007年公司擔(dān)保余額18.07億元，公司及其控股子公司為其他控股子公司以及對(duì)聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司提供銀行借款擔(dān)保15.07億元。7公司實(shí)際控制人——中國(guó)華潤(rùn)總公司萬(wàn)科作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老主要股東8主要股東8公司董事、監(jiān)事、高管9公司董事、監(jiān)事、高管9行業(yè)前景10行業(yè)前景101111公司07年業(yè)績(jī)回顧12公司07年業(yè)績(jī)回顧1207年財(cái)務(wù)分析盈利能力分析償債能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析財(cái)務(wù)綜合分析1307年財(cái)務(wù)分析盈利能力分析13盈利能力分析□2007年實(shí)現(xiàn)收入355.3億元，增長(zhǎng)98%，過(guò)去三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到83.4%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為48.4億元，增長(zhǎng)111%，過(guò)去三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到89.3%，收入和利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，公司的盈利空間比較大過(guò)去十年，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到42.5%14盈利能力分析□2007年實(shí)現(xiàn)收入355.3億元，增長(zhǎng)9盈利能力分析05060707年同業(yè)平均毛利率%34.79%37.24%40.79%30.08銷售凈利潤(rùn)率%12.79%12.07%14.97%11.61總資產(chǎn)報(bào)酬率%9.06%19.73%20.67%5.30資產(chǎn)凈利潤(rùn)率%6.14%12.02%17.09%4.52凈資產(chǎn)收益率%16.3%14.5%16.5%6.15每股收益(元)0.360.580.730.53指標(biāo)分析：15盈利能力分析05060707年同業(yè)平均毛利率%34.79%3□2007年毛利率為40.79%，近三年來(lái)保持穩(wěn)定上升，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)行業(yè)平均水平，說(shuō)明萬(wàn)科的技術(shù)含量越來(lái)越高，質(zhì)量越來(lái)越好，獲利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力都逐年提高?！蹁N售凈利率與06年相比上升2.9個(gè)百分比，這顯示企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時(shí)，改進(jìn)了經(jīng)營(yíng)管理，合理地控制了期間費(fèi)用，提高了盈利水平。16□2007年毛利率為40.79%，近三年來(lái)保持穩(wěn)定上升，□2007年基本每股收益0.73元，5年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到75.5%；在股東數(shù)增加的前提下，每股收益增加勢(shì)必其凈利潤(rùn)有很大提高，這充分說(shuō)明萬(wàn)科07年的盈利能力很強(qiáng)，公司具有較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況.□2007年凈資產(chǎn)收益率為16.5%，是同行平均水平的2.68倍，近3年平均凈資產(chǎn)收益率達(dá)到15.77%，說(shuō)明企業(yè)權(quán)益資本獲得收益的能力強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效益好，對(duì)企業(yè)投資者保證程度高。1717

□2007年資產(chǎn)凈利潤(rùn)率以及總資產(chǎn)報(bào)酬率也是不斷上升，其中資產(chǎn)凈利潤(rùn)率呈直線上升，反映了企業(yè)資產(chǎn)綜合利用的效率很高，說(shuō)明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資產(chǎn)使用等方面取得了較好的效果；不僅如此，企業(yè)利用全部經(jīng)濟(jì)資源的盈利能力也在不斷的提高，資產(chǎn)管理的效益較好，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平較高，企業(yè)整體資產(chǎn)的投資報(bào)酬也很高。18

□2007年資產(chǎn)凈利潤(rùn)率以及總資產(chǎn)報(bào)酬率也是不斷上升總體上看，企業(yè)盈利能力呈大幅提高趨勢(shì)，在同行業(yè)中也處于比較高的水平，但是，毛利率和銷售凈利潤(rùn)率相差比較懸殊，可能是期間費(fèi)用過(guò)多造成的，要更進(jìn)一步加強(qiáng)控制。為了更好地說(shuō)明問(wèn)題，以下列出2007年主要房地產(chǎn)行業(yè)公司基本情況，萬(wàn)科的各項(xiàng)指標(biāo)均高于行業(yè)平均水平，說(shuō)明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。19總體上看，企業(yè)盈利能力呈大幅提高趨勢(shì)，在同行業(yè)中也處于比較高2007年主要房地產(chǎn)行業(yè)公司基本情況一覽表企業(yè)毛利率%企業(yè)銷售凈利潤(rùn)率%企業(yè)總資產(chǎn)報(bào)酬率%招商地產(chǎn)47陸家嘴36.78萬(wàn)科A20.67金地集團(tuán)43.85招商地產(chǎn)28.16上海復(fù)地8.81陸家嘴43.2上海復(fù)地19.14綠城中國(guó)6.85萬(wàn)科A40.79保利地產(chǎn)18.35招商地產(chǎn)5.89保利地產(chǎn)38.5綠城中國(guó)17.52陸家嘴5.66北辰實(shí)業(yè)37.7萬(wàn)科A14.97抽樣行業(yè)平均9.58綠城股份35.96金地集團(tuán)12.89保利地產(chǎn)5.19上海復(fù)地31.49抽樣行業(yè)平均11.61北辰實(shí)業(yè)1.87抽樣行業(yè)平均30.08北辰實(shí)業(yè)7.54首開(kāi)股份1.39首開(kāi)股份18.9首開(kāi)股份4.37金地集團(tuán)1.36202007年主要房地產(chǎn)行業(yè)公司基本情況一覽表企業(yè)毛利率%企業(yè)銷企業(yè)資產(chǎn)凈利潤(rùn)率%企業(yè)凈資產(chǎn)收益率%企業(yè)每股收益(元)萬(wàn)科A17.09萬(wàn)科A16.50招商地產(chǎn)1.62招商地產(chǎn)6.06招商地產(chǎn)14.65保利地產(chǎn)1.30陸家嘴5.66綠城中國(guó)14.14金地集團(tuán)1.15金地集團(tuán)5.36上海復(fù)地13.98萬(wàn)科A0.73上海復(fù)地5.11保利地產(chǎn)12.49綠城中國(guó)0.63抽樣行業(yè)平均4.52金地集團(tuán)11.43抽樣行業(yè)平均0.53綠城中國(guó)3.97陸家嘴9.19陸家嘴0.40保利地產(chǎn)3.22首開(kāi)股份8.78首開(kāi)股份0.39首開(kāi)股份2.35抽樣行業(yè)平均6.15上海復(fù)地0.28北辰實(shí)業(yè)1.87北辰實(shí)業(yè)3.97北辰實(shí)業(yè)0.1021企業(yè)資產(chǎn)凈利潤(rùn)率%企業(yè)凈資產(chǎn)收益率%企業(yè)每股收益(元)萬(wàn)科A與行業(yè)平均水平相比，萬(wàn)科的各盈利指標(biāo)排名均比較靠前，總體盈利能力處于行業(yè)領(lǐng)先水平，公司有較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況

企業(yè)的毛利率、銷售凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率和每股收益等指標(biāo)在07年都有很好表現(xiàn)，這也充分說(shuō)明了企業(yè)的盈利能力很強(qiáng)，將有廣闊的前景

公司具有良好的持續(xù)發(fā)展能力，但現(xiàn)處在金融危機(jī)時(shí)刻，也要高度警惕由于過(guò)高房?jī)r(jià)帶來(lái)的泡沫危機(jī)。

盈利能力小結(jié)：22與行業(yè)平均水平相比，萬(wàn)科的各盈利指標(biāo)排名均比較靠前，總體盈利償債能力分析

分析指標(biāo)2007年2006年2005年07年行業(yè)平均短期償債能力流動(dòng)比率1.962.041.831.97速動(dòng)比率0.590.640.460.57現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率-0.21-0.140.97/長(zhǎng)期償債能力負(fù)債比率（％）66.11%64.94%60.98%63.13%已獲利息倍數(shù)（倍）22.2625.23123.0120.08%現(xiàn)金債務(wù)總額比-15.78%-9.60%6.29%3.41%23償債能力分析

短期償債能力長(zhǎng)期償債能力23

□萬(wàn)科2007年的流動(dòng)比率為1.96，與滬深7家房地產(chǎn)上市企業(yè)的均值1.97接近，與06年比略有下降，但依然維持在2上下。24

□萬(wàn)科2007年的流動(dòng)比率為1.96，與滬深7家

□2007年的速動(dòng)比率為0.59,高于滬深7家房地產(chǎn)上市企業(yè)的均值0.57，但遠(yuǎn)低于1。這是因?yàn)橛写罅康拇尕?，而其中擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品又占了很大一部分，造成變現(xiàn)能力的降低。同樣，與2006年相比，速動(dòng)比率也是下降的，這是由于流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收帳款增加較快造成的。這些都導(dǎo)致了企業(yè)短期償債能力的下降。25

□2007年的速動(dòng)比率為0.59,高于滬深7家

□現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率自2006年開(kāi)始就為負(fù)數(shù)，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均。2007年為-0.21,比2006年更低。究其原因有：

▲宏觀原因：2007年政府為解決房地產(chǎn)過(guò)熱的問(wèn)題進(jìn)行了大力度的宏觀調(diào)控，出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)政策，六次上調(diào)利率。從緊的信貸政策加大了房地產(chǎn)公司的資金流出

；

▲企業(yè)原因：出于未來(lái)發(fā)展，考慮過(guò)多拿地，加大行業(yè)擴(kuò)張，近兩年土地成本越來(lái)越高，土地款支付壓力過(guò)大，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題。

現(xiàn)金大量的流出，超過(guò)了現(xiàn)金的流入量，這將大大提高了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),資金鏈容易斷裂.

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□現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率自2006年開(kāi)始就為負(fù)數(shù)，遠(yuǎn)低于行業(yè)從短期償債能力來(lái)看,經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金為負(fù),同時(shí)速動(dòng)比率遠(yuǎn)小于1,這些都造成萬(wàn)科的短期償債能力受到威脅,具有一定的壓力.2727

□萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率在逐步上升,

07年達(dá)到66.11%，已經(jīng)突破了行業(yè)平均水平，屬于高負(fù)債單位,存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn).

形成相對(duì)較高資產(chǎn)負(fù)債率的原因主要有兩點(diǎn)：

1.預(yù)收賬款大規(guī)模增加,致使資產(chǎn)負(fù)債率在逐步上升28

□萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率在逐步上升,07年達(dá)到66.12.由于支付價(jià)款、工程款及合并南都項(xiàng)目的影響，公司借款增加至174.67億元，較06年增加52.57億元由此說(shuō)明,企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有待改善,以降低資產(chǎn)負(fù)債率,但是在行業(yè)整體負(fù)債率較高的情況下仍屬于正常水平292.由于支付價(jià)款、工程款及合并南都項(xiàng)目的影響，公司借款增加

□從利息保障倍數(shù)來(lái)看,近年來(lái)也是逐步下降,但下降的速度在減小,同時(shí),還是高于同行平均水平,反映了企業(yè)獲利能力對(duì)債務(wù)利息償還具有一定的保障程度.

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□從利息保障倍數(shù)來(lái)看,近年來(lái)也是逐步下降,但下降□從現(xiàn)金債務(wù)總額比看,從06年以來(lái),其值一直為負(fù)數(shù),說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈流量為負(fù),承擔(dān)債務(wù)能力較差,同時(shí),舉債能力也出現(xiàn)了一定的問(wèn)題.3131表外因素信用等級(jí)根據(jù)中房聯(lián)網(wǎng)對(duì)萬(wàn)科的信用調(diào)研分析報(bào)告顯示:萬(wàn)科的信用等級(jí)為AAA(信用狀況良好,建議與其往來(lái))企業(yè)聲譽(yù)2006年6月28日獲得“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”的稱號(hào)，同時(shí)榮登“中國(guó)房產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”首榜□從表外因素來(lái)看,萬(wàn)科在07年以及之前有非常好的信用和聲譽(yù),而且作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大,一直注重商品質(zhì)量(精品樓盤(pán)),深受廣大群眾的信賴.其良好的信用與聲譽(yù)使萬(wàn)科能夠較快地通過(guò)發(fā)行債券和股票等辦法解決資金短缺問(wèn)題，提高償債能力。

32表外因素□從表外因素來(lái)看,萬(wàn)科在07年以及之前有非常好的□綜上所述,萬(wàn)科無(wú)論從短期償債能力還是長(zhǎng)期償債能力來(lái)看,都是在不斷減弱,但是還遠(yuǎn)不至于喪失償債能力.再加上良好的信用和聲譽(yù),萬(wàn)科目前還有較強(qiáng)的償債能力；□作為資金密集型企業(yè)，在償債能力減弱的同時(shí)，萬(wàn)科的發(fā)展后勁在增強(qiáng)，尤其在國(guó)家宏觀調(diào)控逐步深入之后，市場(chǎng)面臨很多機(jī)會(huì)，其籌措的大量資金為其提供了發(fā)展動(dòng)力，為其抓住加快發(fā)展的機(jī)遇提供了可靠的保障。33□綜上所述,萬(wàn)科無(wú)論從短期償債能力還是長(zhǎng)期償債能力來(lái)看,營(yíng)運(yùn)能力分析

200420052006200707年行業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.590.560.510.470.35流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.60.60.550.49/應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率（次）23.7928.0748.1157.799.23存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.550.540.490.5570.5134營(yíng)運(yùn)能力分析

0.590.560.510.470.350.6總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析從05至07年，正是萬(wàn)科公司銷售猛增的時(shí)段，萬(wàn)科2006年?duì)I業(yè)收入只是179.2億元，到了2007年則達(dá)355.3億元，是06年的1.98倍；然而06年資產(chǎn)總額為499.2億元，07年為1000.9億元，為06年的2倍，由此總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降了，這意味著萬(wàn)科的資產(chǎn)沉淀越來(lái)越多，銷售回籠的速度也在放緩。從整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)看，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是比同行業(yè)平均水平要高的多，說(shuō)明總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)。整體來(lái)看，萬(wàn)科相對(duì)于同行業(yè)其他企業(yè)還是占相當(dāng)優(yōu)勢(shì)的。35總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析從05至07年，正是萬(wàn)科公司銷售猛增的時(shí)段應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率分析整體來(lái)看，萬(wàn)科的應(yīng)收賬款管理工作做的很好，應(yīng)收賬款率的連年提升一方面是對(duì)賒銷條件或付款期控制較緊，銷售政策嚴(yán)；另一方面，主營(yíng)業(yè)務(wù)的大幅上升，也提高了應(yīng)收賬款率。與同行業(yè)相比，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率遙遙領(lǐng)先。因此萬(wàn)科可以適當(dāng)放寬條件，增加銷售機(jī)會(huì)，更有利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。36應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率分析整體來(lái)看，萬(wàn)科的應(yīng)收賬款管理工作做的很好，存貨的組成結(jié)構(gòu)◆

萬(wàn)科的存貨中主要以”在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”為主，其中“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”占存貨42%,在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占存貨的51%；存貨大幅增長(zhǎng)的原因主要在于“在建開(kāi)發(fā)品”、“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的大幅增長(zhǎng)。2007年末公司“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”較2006年末增長(zhǎng)了117.80%，主要緣于2007年公司獲取了很多新項(xiàng)目。同時(shí)隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本年部分?jǐn)M開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)入了在建項(xiàng)目，因此“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”較去年同期增長(zhǎng)154.8%37存貨的組成結(jié)構(gòu)◆萬(wàn)科的存貨中主要以”在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”存貨周轉(zhuǎn)率分析存貨周轉(zhuǎn)率在07年能夠回升，說(shuō)明存貨周轉(zhuǎn)速度變快，企業(yè)管理存貨的能力增強(qiáng)。一方面，企業(yè)的銷售能力變強(qiáng)，大量的存貨得以銷售出去，營(yíng)業(yè)收入大大增加，為企業(yè)增加了資金的流入量，并促進(jìn)了企業(yè)的償債能力；另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)需要滿足“銷售”與“竣工”兩條件，而萬(wàn)科已經(jīng)銷售出去的樓盤(pán)能夠很快竣工并結(jié)算，或者竣工的樓盤(pán)能夠很快銷售出去并結(jié)算，這樣，在增加存貨周轉(zhuǎn)速度時(shí)，也增加了企業(yè)的生產(chǎn)能力，隱含了萬(wàn)科的后勁力量十足，發(fā)展前景十分看好。38存貨周轉(zhuǎn)率分析存貨周轉(zhuǎn)率在07年能夠回升，說(shuō)明存貨周轉(zhuǎn)速度變

總的來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力是相當(dāng)?shù)膹?qiáng)，資產(chǎn)使用的效率很高，尤其是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越來(lái)越快，至于存貨，雖說(shuō)增長(zhǎng)緩慢，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)屬不易，應(yīng)繼續(xù)保持，做到穩(wěn)中求快

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總的來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力是相當(dāng)?shù)膹?qiáng)，資產(chǎn)使用的財(cái)務(wù)綜合分析沃爾比重評(píng)分表(2007)比重①標(biāo)準(zhǔn)比率②相對(duì)比率④=③/②評(píng)分⑤=①*④流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債2521.960.98

24.50凈資產(chǎn)/負(fù)責(zé)251.50.510.348.50資產(chǎn)/固定資產(chǎn)152.5174.0269.611044.12銷售成本/存貨1080.310.040.39銷售額/應(yīng)收賬款106

41.086.8568.47銷售額/固定資產(chǎn)10461.7615.44154.40銷售額/凈資產(chǎn)531.050.351.75合計(jì)100

1302.12財(cái)務(wù)比率實(shí)際比率③40財(cái)務(wù)綜合分析2各比率三年對(duì)比圖41各比率三年對(duì)比圖41綜合企業(yè)各方面，從以上圖可得出以下結(jié)論：1.

企業(yè)的銷售收入呈大幅度的上升，企業(yè)業(yè)績(jī)較好；同時(shí)，收回賬款工作得到提升，為企業(yè)贏取流動(dòng)資金，這與前面分析一致；2.

企業(yè)總資產(chǎn)在逐步增多，企業(yè)規(guī)模在逐漸變大，市場(chǎng)份額將進(jìn)一步擴(kuò)充；3.

企業(yè)身譽(yù)越來(lái)越好，受到股民的一致好評(píng)，因此，投資者變得廣而多；4.

企業(yè)合理地控制了期間費(fèi)用，降低了成本，利潤(rùn)得到提高；4242與此同時(shí)，還存在些許的不足，最明顯的是負(fù)債過(guò)多，尤其是短期負(fù)債，有償債壓力；其次存貨量雖在降低，其周轉(zhuǎn)率在提升，但幅度不太明顯，導(dǎo)致存貨量還是比較大，要進(jìn)一步得到改善，加大銷售范圍及銷售量。但總體上看，企業(yè)的綜合評(píng)分很好，上升趨勢(shì)很明顯，說(shuō)明企業(yè)的信用水平評(píng)價(jià)很好，企業(yè)將有廣闊的前景，發(fā)展能力十分強(qiáng)！43與此同時(shí)，還存在些許的不足，最明顯的是負(fù)債過(guò)多，尤其是短期負(fù)存在的主要問(wèn)題一、面臨西方金融海嘯，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)壓力增大二、負(fù)債比率持續(xù)上升，速動(dòng)比率低，企業(yè)償債能力較弱，資金鏈容易斷裂三、宏觀政策變化，信貸空間收緊加大了企業(yè)的不確定風(fēng)險(xiǎn)44存在的主要問(wèn)題一、面臨西方金融海嘯，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)壓力增大改進(jìn)建議一、通過(guò)各種正面宣傳進(jìn)一步樹(shù)企業(yè)良好形象和企業(yè)文化，增強(qiáng)購(gòu)房者信心二、在逆境中保持信心，維持企業(yè)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)三、加強(qiáng)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)的償債能力四、積極尋找戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)，進(jìn)一步開(kāi)拓融資渠道總之，萬(wàn)科只有注重企業(yè)形象，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，正視所面臨的挑戰(zhàn)，加速國(guó)際化步伐，加強(qiáng)核心技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力，保持企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展才能使自己在經(jīng)濟(jì)大潮中立于不敗之地。45改進(jìn)建議一、通過(guò)各種正面宣傳進(jìn)一步樹(shù)企業(yè)良好形象和企業(yè)文TheEndThankyou!46TheEndThankyou!46萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司小組成員：周培英頓忠清王小庭何權(quán)威黃韋華陳露露夏婧

2007年財(cái)務(wù)分析47萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司小組成員：周培英頓忠清王小庭公司簡(jiǎn)介財(cái)務(wù)分析存在的主要問(wèn)題及改進(jìn)建議目錄48公司簡(jiǎn)介目錄2公司簡(jiǎn)介基本情況主要股東行業(yè)前景公司董事、監(jiān)事、高管公司歷史49公司簡(jiǎn)介基本情況主要股東行業(yè)前景公司董事、監(jiān)事、高管公司歷史1984年萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立1988年政府批準(zhǔn)股份化改組方案，原公司的1300萬(wàn)元資產(chǎn)國(guó)家占60%，職員占40%，公開(kāi)募集社會(huì)股金2800萬(wàn)元1989年招股順利完成，第一屆股東例會(huì)召開(kāi)，成立了由王石等11人組成的第一屆董事會(huì)。1991年萬(wàn)科A股在深圳證券交易所掛牌交易1992年正式確定大眾住宅開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)2000年華潤(rùn)公司成為萬(wàn)科第一大股東2001年公司將直接及間接持有的萬(wàn)佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2005年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10評(píng)選第一2006年成為第一家進(jìn)入全國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)榜的地產(chǎn)企業(yè)公司歷史501984年萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立公司歷史4證券代碼：000002

證券簡(jiǎn)稱：G萬(wàn)科A

公司名稱：萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

公司為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，主要產(chǎn)品為商品住宅公司基本情況51公司基本情況5法人代表：王石總經(jīng)理：郁亮52法人代表：王石總經(jīng)理：郁亮6公司實(shí)際控制人——中國(guó)華潤(rùn)總公司萬(wàn)科作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大，是一艘龐大的航空母艦,截至2007年12月31日，其關(guān)聯(lián)公司有219個(gè).其中受其控制的企業(yè)有203家,合營(yíng)企業(yè)4家,聯(lián)營(yíng)企業(yè)11家。關(guān)聯(lián)企業(yè)名單截至2007年公司擔(dān)保余額18.07億元，公司及其控股子公司為其他控股子公司以及對(duì)聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司提供銀行借款擔(dān)保15.07億元。53公司實(shí)際控制人——中國(guó)華潤(rùn)總公司萬(wàn)科作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老主要股東54主要股東8公司董事、監(jiān)事、高管55公司董事、監(jiān)事、高管9行業(yè)前景56行業(yè)前景105711公司07年業(yè)績(jī)回顧58公司07年業(yè)績(jī)回顧1207年財(cái)務(wù)分析盈利能力分析償債能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析財(cái)務(wù)綜合分析5907年財(cái)務(wù)分析盈利能力分析13盈利能力分析□2007年實(shí)現(xiàn)收入355.3億元，增長(zhǎng)98%，過(guò)去三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到83.4%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為48.4億元，增長(zhǎng)111%，過(guò)去三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到89.3%，收入和利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，公司的盈利空間比較大過(guò)去十年，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到42.5%60盈利能力分析□2007年實(shí)現(xiàn)收入355.3億元，增長(zhǎng)9盈利能力分析05060707年同業(yè)平均毛利率%34.79%37.24%40.79%30.08銷售凈利潤(rùn)率%12.79%12.07%14.97%11.61總資產(chǎn)報(bào)酬率%9.06%19.73%20.67%5.30資產(chǎn)凈利潤(rùn)率%6.14%12.02%17.09%4.52凈資產(chǎn)收益率%16.3%14.5%16.5%6.15每股收益(元)0.360.580.730.53指標(biāo)分析：61盈利能力分析05060707年同業(yè)平均毛利率%34.79%3□2007年毛利率為40.79%，近三年來(lái)保持穩(wěn)定上升，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)行業(yè)平均水平，說(shuō)明萬(wàn)科的技術(shù)含量越來(lái)越高，質(zhì)量越來(lái)越好，獲利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力都逐年提高。□銷售凈利率與06年相比上升2.9個(gè)百分比，這顯示企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時(shí)，改進(jìn)了經(jīng)營(yíng)管理，合理地控制了期間費(fèi)用，提高了盈利水平。62□2007年毛利率為40.79%，近三年來(lái)保持穩(wěn)定上升，□2007年基本每股收益0.73元，5年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到75.5%；在股東數(shù)增加的前提下，每股收益增加勢(shì)必其凈利潤(rùn)有很大提高，這充分說(shuō)明萬(wàn)科07年的盈利能力很強(qiáng)，公司具有較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況.□2007年凈資產(chǎn)收益率為16.5%，是同行平均水平的2.68倍，近3年平均凈資產(chǎn)收益率達(dá)到15.77%，說(shuō)明企業(yè)權(quán)益資本獲得收益的能力強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效益好，對(duì)企業(yè)投資者保證程度高。6317

□2007年資產(chǎn)凈利潤(rùn)率以及總資產(chǎn)報(bào)酬率也是不斷上升，其中資產(chǎn)凈利潤(rùn)率呈直線上升，反映了企業(yè)資產(chǎn)綜合利用的效率很高，說(shuō)明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資產(chǎn)使用等方面取得了較好的效果；不僅如此，企業(yè)利用全部經(jīng)濟(jì)資源的盈利能力也在不斷的提高，資產(chǎn)管理的效益較好，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平較高，企業(yè)整體資產(chǎn)的投資報(bào)酬也很高。64

□2007年資產(chǎn)凈利潤(rùn)率以及總資產(chǎn)報(bào)酬率也是不斷上升總體上看，企業(yè)盈利能力呈大幅提高趨勢(shì)，在同行業(yè)中也處于比較高的水平，但是，毛利率和銷售凈利潤(rùn)率相差比較懸殊，可能是期間費(fèi)用過(guò)多造成的，要更進(jìn)一步加強(qiáng)控制。為了更好地說(shuō)明問(wèn)題，以下列出2007年主要房地產(chǎn)行業(yè)公司基本情況，萬(wàn)科的各項(xiàng)指標(biāo)均高于行業(yè)平均水平，說(shuō)明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。65總體上看，企業(yè)盈利能力呈大幅提高趨勢(shì)，在同行業(yè)中也處于比較高2007年主要房地產(chǎn)行業(yè)公司基本情況一覽表企業(yè)毛利率%企業(yè)銷售凈利潤(rùn)率%企業(yè)總資產(chǎn)報(bào)酬率%招商地產(chǎn)47陸家嘴36.78萬(wàn)科A20.67金地集團(tuán)43.85招商地產(chǎn)28.16上海復(fù)地8.81陸家嘴43.2上海復(fù)地19.14綠城中國(guó)6.85萬(wàn)科A40.79保利地產(chǎn)18.35招商地產(chǎn)5.89保利地產(chǎn)38.5綠城中國(guó)17.52陸家嘴5.66北辰實(shí)業(yè)37.7萬(wàn)科A14.97抽樣行業(yè)平均9.58綠城股份35.96金地集團(tuán)12.89保利地產(chǎn)5.19上海復(fù)地31.49抽樣行業(yè)平均11.61北辰實(shí)業(yè)1.87抽樣行業(yè)平均30.08北辰實(shí)業(yè)7.54首開(kāi)股份1.39首開(kāi)股份18.9首開(kāi)股份4.37金地集團(tuán)1.36662007年主要房地產(chǎn)行業(yè)公司基本情況一覽表企業(yè)毛利率%企業(yè)銷企業(yè)資產(chǎn)凈利潤(rùn)率%企業(yè)凈資產(chǎn)收益率%企業(yè)每股收益(元)萬(wàn)科A17.09萬(wàn)科A16.50招商地產(chǎn)1.62招商地產(chǎn)6.06招商地產(chǎn)14.65保利地產(chǎn)1.30陸家嘴5.66綠城中國(guó)14.14金地集團(tuán)1.15金地集團(tuán)5.36上海復(fù)地13.98萬(wàn)科A0.73上海復(fù)地5.11保利地產(chǎn)12.49綠城中國(guó)0.63抽樣行業(yè)平均4.52金地集團(tuán)11.43抽樣行業(yè)平均0.53綠城中國(guó)3.97陸家嘴9.19陸家嘴0.40保利地產(chǎn)3.22首開(kāi)股份8.78首開(kāi)股份0.39首開(kāi)股份2.35抽樣行業(yè)平均6.15上海復(fù)地0.28北辰實(shí)業(yè)1.87北辰實(shí)業(yè)3.97北辰實(shí)業(yè)0.1067企業(yè)資產(chǎn)凈利潤(rùn)率%企業(yè)凈資產(chǎn)收益率%企業(yè)每股收益(元)萬(wàn)科A與行業(yè)平均水平相比，萬(wàn)科的各盈利指標(biāo)排名均比較靠前，總體盈利能力處于行業(yè)領(lǐng)先水平，公司有較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況

企業(yè)的毛利率、銷售凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率和每股收益等指標(biāo)在07年都有很好表現(xiàn)，這也充分說(shuō)明了企業(yè)的盈利能力很強(qiáng)，將有廣闊的前景

公司具有良好的持續(xù)發(fā)展能力，但現(xiàn)處在金融危機(jī)時(shí)刻，也要高度警惕由于過(guò)高房?jī)r(jià)帶來(lái)的泡沫危機(jī)。

盈利能力小結(jié)：68與行業(yè)平均水平相比，萬(wàn)科的各盈利指標(biāo)排名均比較靠前，總體盈利償債能力分析

分析指標(biāo)2007年2006年2005年07年行業(yè)平均短期償債能力流動(dòng)比率1.962.041.831.97速動(dòng)比率0.590.640.460.57現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率-0.21-0.140.97/長(zhǎng)期償債能力負(fù)債比率（％）66.11%64.94%60.98%63.13%已獲利息倍數(shù)（倍）22.2625.23123.0120.08%現(xiàn)金債務(wù)總額比-15.78%-9.60%6.29%3.41%69償債能力分析

短期償債能力長(zhǎng)期償債能力23

□萬(wàn)科2007年的流動(dòng)比率為1.96，與滬深7家房地產(chǎn)上市企業(yè)的均值1.97接近，與06年比略有下降，但依然維持在2上下。70

□萬(wàn)科2007年的流動(dòng)比率為1.96，與滬深7家

□2007年的速動(dòng)比率為0.59,高于滬深7家房地產(chǎn)上市企業(yè)的均值0.57，但遠(yuǎn)低于1。這是因?yàn)橛写罅康拇尕?，而其中擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品又占了很大一部分，造成變現(xiàn)能力的降低。同樣，與2006年相比，速動(dòng)比率也是下降的，這是由于流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收帳款增加較快造成的。這些都導(dǎo)致了企業(yè)短期償債能力的下降。71

□2007年的速動(dòng)比率為0.59,高于滬深7家

□現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率自2006年開(kāi)始就為負(fù)數(shù)，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均。2007年為-0.21,比2006年更低。究其原因有：

▲宏觀原因：2007年政府為解決房地產(chǎn)過(guò)熱的問(wèn)題進(jìn)行了大力度的宏觀調(diào)控，出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)政策，六次上調(diào)利率。從緊的信貸政策加大了房地產(chǎn)公司的資金流出

；

▲企業(yè)原因：出于未來(lái)發(fā)展，考慮過(guò)多拿地，加大行業(yè)擴(kuò)張，近兩年土地成本越來(lái)越高，土地款支付壓力過(guò)大，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題。

現(xiàn)金大量的流出，超過(guò)了現(xiàn)金的流入量，這將大大提高了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),資金鏈容易斷裂.

72

□現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率自2006年開(kāi)始就為負(fù)數(shù)，遠(yuǎn)低于行業(yè)從短期償債能力來(lái)看,經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金為負(fù),同時(shí)速動(dòng)比率遠(yuǎn)小于1,這些都造成萬(wàn)科的短期償債能力受到威脅,具有一定的壓力.7327

□萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率在逐步上升,

07年達(dá)到66.11%，已經(jīng)突破了行業(yè)平均水平，屬于高負(fù)債單位,存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn).

形成相對(duì)較高資產(chǎn)負(fù)債率的原因主要有兩點(diǎn)：

1.預(yù)收賬款大規(guī)模增加,致使資產(chǎn)負(fù)債率在逐步上升74

□萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率在逐步上升,07年達(dá)到66.12.由于支付價(jià)款、工程款及合并南都項(xiàng)目的影響，公司借款增加至174.67億元，較06年增加52.57億元由此說(shuō)明,企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有待改善,以降低資產(chǎn)負(fù)債率,但是在行業(yè)整體負(fù)債率較高的情況下仍屬于正常水平752.由于支付價(jià)款、工程款及合并南都項(xiàng)目的影響，公司借款增加

□從利息保障倍數(shù)來(lái)看,近年來(lái)也是逐步下降,但下降的速度在減小,同時(shí),還是高于同行平均水平,反映了企業(yè)獲利能力對(duì)債務(wù)利息償還具有一定的保障程度.

76

□從利息保障倍數(shù)來(lái)看,近年來(lái)也是逐步下降,但下降□從現(xiàn)金債務(wù)總額比看,從06年以來(lái),其值一直為負(fù)數(shù),說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈流量為負(fù),承擔(dān)債務(wù)能力較差,同時(shí),舉債能力也出現(xiàn)了一定的問(wèn)題.7731表外因素信用等級(jí)根據(jù)中房聯(lián)網(wǎng)對(duì)萬(wàn)科的信用調(diào)研分析報(bào)告顯示:萬(wàn)科的信用等級(jí)為AAA(信用狀況良好,建議與其往來(lái))企業(yè)聲譽(yù)2006年6月28日獲得“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”的稱號(hào)，同時(shí)榮登“中國(guó)房產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”首榜□從表外因素來(lái)看,萬(wàn)科在07年以及之前有非常好的信用和聲譽(yù),而且作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大,一直注重商品質(zhì)量(精品樓盤(pán)),深受廣大群眾的信賴.其良好的信用與聲譽(yù)使萬(wàn)科能夠較快地通過(guò)發(fā)行債券和股票等辦法解決資金短缺問(wèn)題，提高償債能力。

78表外因素□從表外因素來(lái)看,萬(wàn)科在07年以及之前有非常好的□綜上所述,萬(wàn)科無(wú)論從短期償債能力還是長(zhǎng)期償債能力來(lái)看,都是在不斷減弱,但是還遠(yuǎn)不至于喪失償債能力.再加上良好的信用和聲譽(yù),萬(wàn)科目前還有較強(qiáng)的償債能力；□作為資金密集型企業(yè)，在償債能力減弱的同時(shí)，萬(wàn)科的發(fā)展后勁在增強(qiáng)，尤其在國(guó)家宏觀調(diào)控逐步深入之后，市場(chǎng)面臨很多機(jī)會(huì)，其籌措的大量資金為其提供了發(fā)展動(dòng)力，為其抓住加快發(fā)展的機(jī)遇提供了可靠的保障。79□綜上所述,萬(wàn)科無(wú)論從短期償債能力還是長(zhǎng)期償債能力來(lái)看,營(yíng)運(yùn)能力分析

200420052006200707年行業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.590.560.510.470.35流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.60.60.550.49/應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率（次）23.7928.0748.1157.799.23存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.550.540.490.5570.5180營(yíng)運(yùn)能力分析

0.590.560.510.470.350.6總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析從05至07年，正是萬(wàn)科公司銷售猛增的時(shí)段，萬(wàn)科2006年?duì)I業(yè)收入只是179.2億元，到了2007年則達(dá)355.3億元，是06年的1.98倍；然而06年資產(chǎn)總額為499.2億元，07年為1000.9億元，為06年的2倍，由此總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降了，這意味著萬(wàn)科的資產(chǎn)沉淀越來(lái)越多，銷售回籠的速度也在放緩。從整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)看，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是比同行業(yè)平均水平要高的多，說(shuō)明總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)。整體來(lái)看，萬(wàn)科相對(duì)于同行業(yè)其他企業(yè)還是占相當(dāng)優(yōu)勢(shì)的。81總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析從05至07年，正是萬(wàn)科公司銷售猛增的時(shí)段應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率分析整體來(lái)看，萬(wàn)科的應(yīng)收賬款管理工作做的很好，應(yīng)收賬款率的連年提升一方面是對(duì)賒銷條件或付款期控制較緊，銷售政策嚴(yán)；另一方面，主營(yíng)業(yè)務(wù)的大幅上升，也提高了應(yīng)收賬款率。與同行業(yè)相比，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率遙遙領(lǐng)先。因此萬(wàn)科可以適當(dāng)放寬條件，增加銷售機(jī)會(huì)，更有利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。82應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率分析整體來(lái)看，萬(wàn)科的應(yīng)收賬款管理工作做的很好，存貨的組成結(jié)構(gòu)◆

萬(wàn)科的存貨中主要以”在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”為主，其中“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”占存貨42%,在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占存貨的51%；存貨大幅增長(zhǎng)的原因主要在于“在建開(kāi)發(fā)品”、“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的大幅增長(zhǎng)。2007年末公司“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”較2006年末增長(zhǎng)了117.80%，主要緣于2007年公司獲取了很多新項(xiàng)目。同時(shí)隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本年部分?jǐn)M開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)入了在建項(xiàng)目，因此“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”較去年同期增長(zhǎng)154.8%83存貨的組成結(jié)構(gòu)◆萬(wàn)科的存貨中主要以”在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”存貨周轉(zhuǎn)率分析存貨周轉(zhuǎn)率在07年能