“50輛賓利堵車位”現(xiàn)象背后的利益博弈“長期以來，物業(yè)共有部位權(quán)屬不清成為商品房小區(qū)矛盾糾紛爆發(fā)最為主要的根源”按：近日，深圳一小區(qū)業(yè)主放言用“50輛賓利”堵另一業(yè)主的勞斯萊斯，這一言論，迅速引發(fā)輿論關(guān)注。該事件起因于公寓區(qū)與住宅區(qū)的“產(chǎn)權(quán)車位”糾紛，而開發(fā)商和物業(yè)管理的失調(diào)，則是一個(gè)源頭。隨著中國城市化率的提高，為了維護(hù)自身權(quán)益，越來越多的小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)等主體之間博弈不斷。如何看清博弈各方的利益訴求，有針對(duì)性地開展社區(qū)建設(shè)，以形成良好的社區(qū)合作和互動(dòng)，緩和社區(qū)內(nèi)的矛盾。本文做了系統(tǒng)分析。

下為正文：20世紀(jì)90年代中期以來，隨著我國住房分配體制的深刻變革，中國城市社會(huì)開始經(jīng)歷一場從“單位分房”向“個(gè)人購房”轉(zhuǎn)變的“居住革命”，由此開啟了一場世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的住房私有化進(jìn)程。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，20世紀(jì)70年代末進(jìn)行房改以前，我國城鎮(zhèn)住宅私有化率僅為10%左右；20世紀(jì)80年代開始進(jìn)行房改以后，快速的住房私有化進(jìn)程，深刻地影響了城市社會(huì)內(nèi)部的基層結(jié)構(gòu)，培育和構(gòu)造出一個(gè)嶄新的社會(huì)群體，即“業(yè)主”及其自治組織“業(yè)主委員會(huì)”。

誠如有論者指出，中國住房制度的改革歷經(jīng)20年，但其潛在深遠(yuǎn)的政治后果只是最近隨著新建商品房小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的出現(xiàn)才表現(xiàn)出來。作為一種新型的社區(qū)自治組織，業(yè)主委員會(huì)的誕生、成長和發(fā)展在我國大約有20來年的歷史。這種組織形式于20世紀(jì)90年代初期從香港引進(jìn)而來，最初被稱之為“物業(yè)管理委員會(huì)”（簡稱“管委會(huì)”），且只在深圳、廣州、上海、北京等一線城市零星出現(xiàn)過，數(shù)量極為稀少。直到2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布之后，“業(yè)主委員會(huì)”（簡稱“業(yè)委會(huì)”）這一稱呼才獲得正名，并在組織制度形式上獲得正式的法律確認(rèn)。自此，業(yè)委會(huì)逐漸進(jìn)入一個(gè)較快的成長和發(fā)展期，并在《物權(quán)法》頒布前后出現(xiàn)一個(gè)明顯的高潮期。業(yè)委會(huì)一經(jīng)產(chǎn)生，便以維權(quán)的面目登上歷史舞臺(tái)，并因其轟轟烈烈的運(yùn)動(dòng)引發(fā)社會(huì)的廣泛關(guān)注，同時(shí)也成為學(xué)術(shù)界的一個(gè)重要研究議題。

目前，圍繞業(yè)委會(huì)組織的研究，多將業(yè)委會(huì)作為一個(gè)鐵板一塊的籠統(tǒng)整體，缺乏對(duì)業(yè)委會(huì)內(nèi)部的組織機(jī)理和運(yùn)作模式的具體解析，因而對(duì)業(yè)委會(huì)組織本身的復(fù)雜性和多元性的探討也是較為有限的。為此，筆者嘗試通過業(yè)委會(huì)與基層政府、開發(fā)商和物業(yè)公司以及業(yè)主自身的互動(dòng)關(guān)系和權(quán)力實(shí)踐，呈現(xiàn)和揭示業(yè)委會(huì)組織的多重面相。簡單地說，本文所關(guān)注的問題就是，政府如何看業(yè)委會(huì)、企業(yè)如何看業(yè)委會(huì)、業(yè)主自己又如何看業(yè)委會(huì)？這三者不同的認(rèn)知邏輯又是如何建構(gòu)起來的？

“麻煩制造者”VS“社區(qū)管理抓手”

斯科特所謂國家的視角，主要強(qiáng)調(diào)一種權(quán)力的邏輯，即便于簡單的管理和控制?；鶎诱芾眢w制的一個(gè)基本特點(diǎn)是條塊分割，具體到業(yè)委會(huì)管理，“條”主要指建委系統(tǒng)的小區(qū)辦/物業(yè)科/房管所；“塊”主要是指街道辦事處和居民委員會(huì)。基層政府和主管部門分別如何看待業(yè)委會(huì)呢？

（一）基層政府眼中的業(yè)委會(huì)：麻煩制造者

在基層政府的眼中，業(yè)委會(huì)就是一個(gè)麻煩制造者和潛在的不穩(wěn)定因素，用一位政府工作人員的話講，就是“哪里有業(yè)委會(huì)，哪里就亂”。

（1）“成立了業(yè)委會(huì)，就要炒物業(yè)公司”。業(yè)委會(huì)成立以后，一般都會(huì)著手做幾件重要的標(biāo)志性事件，以顯示自己的作用和地位，進(jìn)而樹立自身的威信。對(duì)于業(yè)委會(huì)而言，這第一把火通常就會(huì)燒向前期物業(yè)公司。相較于其他侵權(quán)行為而言，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、物業(yè)費(fèi)虛高、物業(yè)公司賬目不透明等問題有著最為直觀、最為直接和最為切身的感受和體會(huì)，對(duì)物業(yè)公司積怨宿深。而業(yè)委會(huì)的成立，意味著矛盾觸發(fā)時(shí)機(jī)的到來。

當(dāng)然，業(yè)委會(huì)上任之后并不會(huì)一上來就直接提出要炒掉前期物業(yè)，而是會(huì)有一個(gè)逐步發(fā)酵、推進(jìn)和升級(jí)的發(fā)展過程。由于大多數(shù)小區(qū)的房地產(chǎn)商和物業(yè)公司都屬于“父子關(guān)系”，這就使得物業(yè)公司在小區(qū)具有很深的統(tǒng)治根基，很難一下就將其撼動(dòng)和驅(qū)逐出去。業(yè)委會(huì)代表業(yè)主首先要做的就是，跟物業(yè)公司進(jìn)行談判，要求降低物業(yè)費(fèi)、改善服務(wù)質(zhì)量、公開財(cái)務(wù)賬目。這種談判如能取得成功，就能讓業(yè)主看到實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠，進(jìn)而彰顯業(yè)委會(huì)的重要作用和意義。但物業(yè)公司長期以來養(yǎng)成的蠻橫服務(wù)和專制管理的習(xí)性，使得他們并不會(huì)輕易就對(duì)業(yè)委會(huì)做出妥協(xié)和讓步。在反復(fù)協(xié)商無果的情況下，業(yè)委會(huì)就只能啟動(dòng)解聘前期物業(yè)、自主選聘新物業(yè)的提案，這種提案大多還是會(huì)很快獲得表決通過。

緊接著面臨的就是新老物業(yè)交接，這個(gè)環(huán)節(jié)矛盾沖突會(huì)急劇爆發(fā)。能夠成功實(shí)現(xiàn)交接的很少，而其中又能和平交接的就更是少之甚少。通常出現(xiàn)的情形是，炒不掉的老物業(yè)會(huì)以事實(shí)服務(wù)為由，死守小區(qū)，拒不撤出，而業(yè)委會(huì)一方則會(huì)以老物業(yè)已不具有合法地位為由，呼吁廣大業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，由此導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率急劇下降，物業(yè)公司難以維持基本生存和運(yùn)行。所以，最后出現(xiàn)的局面就是，物業(yè)公司突然撤離，小區(qū)斷水、斷電，既無保潔，又無保安，小區(qū)日常生活秩序頓時(shí)紊亂，從而造成所謂的“物業(yè)恐怖主義”。

基層政府迫于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的責(zé)任，就不得不介入提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)，其結(jié)果常常是政府一旦進(jìn)入就很難撤退出來。而政府應(yīng)急所用的費(fèi)用皆來自區(qū)財(cái)政，用全體納稅人的錢來救助某一個(gè)小區(qū)顯然是不合理的，政府陷入了進(jìn)退兩難的窘境。

（2）“成立了業(yè)委會(huì)，就老好打架鬧事”。對(duì)基層政府而言，業(yè)委會(huì)的存在是一種潛在的不穩(wěn)定因素。由于絕大多數(shù)業(yè)委會(huì)都是業(yè)主為了維權(quán)才成立，所以業(yè)委會(huì)在現(xiàn)階段幾乎就成為一個(gè)“維權(quán)委員會(huì)”。業(yè)委會(huì)要進(jìn)行維權(quán)，難免就會(huì)與相關(guān)利益方展開斗爭和博弈，也就難免會(huì)引發(fā)各種集體行動(dòng)事件。

業(yè)委會(huì)與開發(fā)商、物業(yè)公司、居委會(huì)以及業(yè)主內(nèi)部之間的糾紛、沖突和斗爭。業(yè)委會(huì)和開發(fā)商、物業(yè)公司之間的沖突和斗爭貫穿于購房和居住整個(gè)過程；同為群眾自治性組織的業(yè)委會(huì)和居委會(huì)之間的摩擦、斗爭和爭奪，則表現(xiàn)出“一山容不得二虎”的味道；業(yè)委會(huì)本是業(yè)主自己選出來維護(hù)自身利益的組織，但也會(huì)出現(xiàn)部分業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)行為不滿、要求罷免業(yè)委會(huì)，從而引發(fā)業(yè)主群體內(nèi)部大規(guī)模的分化、對(duì)立和斗爭的情況。這里面既有肢體上的暴力沖突，也有言語上的責(zé)罵、誹謗、造謠。斗爭的戰(zhàn)場既在現(xiàn)實(shí)的小區(qū)空間場所，又在虛擬的網(wǎng)上論壇。當(dāng)然，有時(shí)候也會(huì)溢出小區(qū)之外，而將斗爭訴求的場所轉(zhuǎn)移到相關(guān)政府部門。

所謂“鬧事”主要是強(qiáng)調(diào)業(yè)委會(huì)與相關(guān)利益方發(fā)生沖突斗爭的形式、方式和激烈程度影響到社會(huì)秩序的安定和諧。也就是說，從“打架”到“鬧事”的演變是有一個(gè)烈度升級(jí)的問題。業(yè)委會(huì)號(hào)召和領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主維權(quán)有時(shí)會(huì)用到非常規(guī)斗爭手段。對(duì)于基層政府來講，它所最希冀的就是“別出事兒”，一旦真出事了，就要“挨罵”。在這個(gè)事件鏈中，業(yè)委會(huì)的維權(quán)行動(dòng)，不僅在小區(qū)范圍之內(nèi)展開，而且時(shí)常會(huì)越出小區(qū)紅線之外，其行動(dòng)之后果不僅體現(xiàn)在基層政府壓力的驟然增大，而且也使得自身成為不穩(wěn)定因素的風(fēng)險(xiǎn)大為增強(qiáng)。經(jīng)由這樣一個(gè)過程，業(yè)委會(huì)的維權(quán)就從一個(gè)“小區(qū)內(nèi)部事件”轉(zhuǎn)化成為一個(gè)“社會(huì)公共事件”，由此就不得不引起政府部門的高度重視。（3）“成立了業(yè)委會(huì)，影響基層政府的利益”。對(duì)于基層政府而言，業(yè)委會(huì)之所以讓他們覺得“煩”和“亂”，還有很重要的一點(diǎn)就是，業(yè)委會(huì)的維權(quán)行為最終會(huì)影響到基層政府自身的利益。雖然業(yè)委會(huì)維權(quán)首先要面對(duì)的是開發(fā)商和物業(yè)公司，但當(dāng)他們的利益受到威脅和打擊之時(shí)，基層政府自身的利益就不可避免地會(huì)受到牽連。

20世紀(jì)90年代中后期，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，并且成為地方政府最為主要的財(cái)政稅源之一。作為GDP增長的重要拉手和地方財(cái)政的“納稅大戶”，地方政府普遍會(huì)極力為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。雖然說地稅跟街道政府并沒有直接的關(guān)系，但是其轄區(qū)內(nèi)如有大的企業(yè)，能夠給其所在的區(qū)、市這邊納上稅來，那么街道政府面對(duì)上級(jí)政府說話的分量和底氣就要足得多。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)提供了大量的就業(yè)崗位，也有助于地方政府增加就業(yè)機(jī)會(huì)、緩解就業(yè)壓力。除政府自身的合法利益追求之外，房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)還牽涉到相關(guān)部門個(gè)別官員的腐敗利益。業(yè)委會(huì)維權(quán)挖掘得越久、越深，就越會(huì)觸動(dòng)和揭露這些人的不法利益。

另一方面，業(yè)委會(huì)的興起對(duì)基層政府的管制權(quán)威和權(quán)力格局帶來了較大的沖擊和挑戰(zhàn)。在傳統(tǒng)的城市社區(qū)，街道政府通過居委會(huì)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)基層社區(qū)的有效管控。雖然居委會(huì)在法律上是基層群眾自治性組織，但實(shí)際上長期扮演著基層政府的“腳”和“腿”的角色，是基層政府的權(quán)力末梢。而業(yè)委會(huì)則不同，它是基于業(yè)主私人物權(quán)通過真正民主選舉產(chǎn)生的，這就使得它肩負(fù)著維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益并對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)的重要使命。而且，由于新建商品房小區(qū)屬于業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)領(lǐng)地，居委會(huì)在其中既面臨治理能力的嚴(yán)重匱乏又面臨治理權(quán)威被邊緣化的雙重困境。在這個(gè)意義上，業(yè)委會(huì)的出現(xiàn)和存在就意味著基層社區(qū)治理的變數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)的增加，街道政府有可能遭遇基層治理的失控。業(yè)委會(huì)的興起不僅改變了原有的治理主體，而且動(dòng)搖了既有的權(quán)力格局。（二）業(yè)務(wù)主管部門眼中的業(yè)委會(huì)：“物業(yè)管理的抓手”。

作為業(yè)務(wù)主管部門，北京市建委系統(tǒng)對(duì)業(yè)委會(huì)的態(tài)度認(rèn)知和工作舉措與街居系統(tǒng)有所不同。近些年來，北京市建委系統(tǒng)把業(yè)委會(huì)的組建作為提升社會(huì)管理水平、保障城市既有房屋建筑可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)性工作來抓。那么，作為基層政府眼中“麻煩制造者”和“不穩(wěn)定因素”的業(yè)委會(huì)何以成為了業(yè)務(wù)主管部門搞好物業(yè)管理的重要抓手呢？

（1）“交接物業(yè)共有部位，得由業(yè)委會(huì)確權(quán)”。長期以來，物業(yè)共有部位權(quán)屬不清成為商品房小區(qū)矛盾糾紛爆發(fā)最為主要的根源。在前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位將原本屬于全體業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）所有的物業(yè)承接查驗(yàn)權(quán)賦予給了物業(yè)管理企業(yè)。由于前期物業(yè)企業(yè)大多為建設(shè)單位的子公司或關(guān)系戶，這就使得所謂的物業(yè)承接查驗(yàn)環(huán)節(jié)并沒有真正起到核實(shí)質(zhì)量、明晰權(quán)屬的作用。更為嚴(yán)重的是，物業(yè)管理企業(yè)借由查驗(yàn)接收物業(yè)資料和共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的先機(jī)牢牢把握和控制了小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，并將屬于全體業(yè)主所有的共有部位及其經(jīng)營收益長期據(jù)為己有。這種狀況甚至在前期物業(yè)管理階段結(jié)束之后仍然得以普遍延續(xù)，由此造成圍繞共有部位的權(quán)屬和收益之爭持續(xù)不斷。如何讓共有部位真正被業(yè)主接收，就成為了問題解決的關(guān)鍵所在。

針對(duì)這一問題，北京市建委近年來進(jìn)行了大膽探索和嘗試，通過制定《新建物業(yè)承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》將“前期物業(yè)管理”和“正常物業(yè)管理”階段的分界點(diǎn)定在物業(yè)共用部分的交接查驗(yàn)，并確立了業(yè)主大會(huì)作為查驗(yàn)接收主體的法定地位。同時(shí)，考慮到業(yè)主對(duì)于查驗(yàn)接收并非專業(yè)人士，業(yè)主可以委托第三方物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)來進(jìn)行專業(yè)接收。由此，從源頭上理清了建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)企業(yè)之間的法律責(zé)任關(guān)系。而要實(shí)現(xiàn)這一制度設(shè)計(jì)，其前提條件就是業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生。

（2）“要上漲物業(yè)服務(wù)費(fèi)，得同業(yè)委會(huì)協(xié)商”。長期以來，“物業(yè)費(fèi)”問題一直是商品房小區(qū)物業(yè)糾紛和矛盾的一個(gè)重要焦點(diǎn)。物價(jià)不斷上漲，物業(yè)服務(wù)成本大幅提高，尤其是人工成本和能源成本日益增高，物業(yè)企業(yè)必然會(huì)要求上漲物業(yè)費(fèi)。但就如一位業(yè)委會(huì)主任指出的：“一旦簽訂了物業(yè)合同，如果再想漲物業(yè)費(fèi)，那真比登天還難。你讓大家投票降價(jià)，容易，但你讓大家投票同意漲價(jià)？太難了！”

那么，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)為何如此之難呢？其一，物業(yè)費(fèi)長期存在質(zhì)價(jià)不符的問題，且普遍服務(wù)態(tài)度較差，業(yè)主對(duì)此甚為不滿，對(duì)物業(yè)公司偏見、積怨較深，物業(yè)收費(fèi)率就很難提高，更不用說上漲物業(yè)費(fèi)了。其二，業(yè)主集體缺少獨(dú)立的法律人格情況下（未成立業(yè)委會(huì)），物業(yè)公司組織業(yè)主集體表決缺少法定權(quán)利和合理性。其三，前期物業(yè)管理制度導(dǎo)致業(yè)主主體意識(shí)的缺失，業(yè)主習(xí)慣性以為物業(yè)管理就是接受服務(wù)。其四，一部分業(yè)主還沒有物業(yè)費(fèi)概念，不理解物業(yè)費(fèi)是什么。

物價(jià)不斷上漲，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻原地踏步，就只會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司想盡各種辦法和手段來維持其經(jīng)營和運(yùn)行，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)環(huán)境和品質(zhì)大為下降，最終將嚴(yán)重?fù)p害全體業(yè)主的利益；而物業(yè)公司長期徘徊在低層次、低質(zhì)量的運(yùn)營狀態(tài)之下，也必將導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)整個(gè)品質(zhì)的下降。

為應(yīng)對(duì)物業(yè)費(fèi)收繳、上漲難這一頑癥，北京市建委積極推進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)改革，具體舉措包括：制定各級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，并由物業(yè)管理協(xié)會(huì)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本，以建立物業(yè)費(fèi)的市場聯(lián)動(dòng)機(jī)制；積極推進(jìn)業(yè)主大會(huì)收取物業(yè)費(fèi)試點(diǎn)；大力推廣“業(yè)主一卡通”的使用等。應(yīng)當(dāng)說，這一系列舉措的頒布為解決物業(yè)費(fèi)上漲難做了較好鋪墊，而現(xiàn)在的關(guān)鍵則是，讓業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)組織迅速成立起來，使它們成長為物業(yè)費(fèi)收繳和調(diào)整的責(zé)任主體。（3）“動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，得有業(yè)委會(huì)蓋章”。北京市新建商品房小區(qū)在1998年之后開始大量涌現(xiàn)，未來十年將會(huì)有越來越多的房屋面臨大修的問題。房屋要維修就得使用專項(xiàng)維修資金。按照相關(guān)文件規(guī)定，小區(qū)是否成立了業(yè)委會(huì)直接關(guān)系到能否動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。如果沒有業(yè)委會(huì)，主管部門將會(huì)面臨管理的瓶頸，惟有未雨綢繆，才能理順政府在物業(yè)管理中的責(zé)任關(guān)系。

專項(xiàng)維修資金的動(dòng)用需要業(yè)委會(huì)簽字蓋章，待到其出現(xiàn)余額不足需要續(xù)籌時(shí)更需要通過業(yè)委會(huì)來組織和動(dòng)員。在某種程度上，“續(xù)籌”的問題甚至比“使用”的問題要更為棘手、更為難辦。加快業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)組織建設(shè)已刻不容緩，針對(duì)專項(xiàng)維修資金管理辦法的改革也勢在必行。

“利益的爭奪者”

在市場的視角，其基本邏輯就是一個(gè)利益最大化的問題。對(duì)于房地產(chǎn)商和物業(yè)公司而言，如何確保其在小區(qū)的利益最大化和持久化是他們最為關(guān)心的。在開發(fā)商和物業(yè)公司眼中，業(yè)委會(huì)是他們壟斷利益的激烈爭奪者，而業(yè)委會(huì)所謂的維權(quán)實(shí)際上是在搶他們的錢、奪他們的權(quán)。

（一）制造混亂：“為了糾紛而糾紛”

中國有句俗語：渾水好摸魚。在開發(fā)商和物業(yè)公司看來，業(yè)委會(huì)通過引發(fā)糾紛、制造混亂，成為其奪取權(quán)益的重要一步。糾紛一旦被制造出來之后，就會(huì)產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)，各種現(xiàn)象和問題隨之揭開、爆發(fā)，并很快會(huì)導(dǎo)致小區(qū)陷入混亂局面。業(yè)委會(huì)制造的糾紛事件經(jīng)過媒體輿論的報(bào)道渲染之后會(huì)進(jìn)一步加劇小區(qū)的亂象。

在這個(gè)過程中，開發(fā)商精心打造的社區(qū)品牌形象遭受重大損毀，且沒法進(jìn)行相應(yīng)的講理和辯駁，從而陷入一種比較被動(dòng)的局面；而業(yè)委會(huì)從始至終都是以代表廣大業(yè)主維權(quán)的面目出現(xiàn)的，媒體的報(bào)道更進(jìn)一步彰顯和提升了這個(gè)形象。由此，業(yè)委會(huì)就能趁機(jī)不斷提出各種權(quán)益要求，至于這些要求是否正當(dāng)合法、能否真正實(shí)現(xiàn)并不重要，重要的是，小區(qū)經(jīng)由業(yè)委會(huì)提出的這些權(quán)益口號(hào)開始形成一種維權(quán)的氛圍，業(yè)主都被“鼓動(dòng)”起來了。

那么，開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)兩方在混亂局面中的反差地位是如何形成的呢？這主要根源于雙方組織性質(zhì)的截然不同。開發(fā)商和物業(yè)公司屬于企業(yè)機(jī)構(gòu)，其一言一行都需要嚴(yán)格遵紀(jì)守法，否則將會(huì)嚴(yán)重影響其企業(yè)信用和聲譽(yù)；而業(yè)委會(huì)在當(dāng)下法律框架下仍是一個(gè)沒有較好監(jiān)督制約機(jī)制且不具有法人主體資格的社區(qū)自治組織，它在名義上代表全體業(yè)主行事，但它的行為卻具有相當(dāng)大的隨意性和不可追責(zé)性。兩方受到的法律制約力有很大不同，而且開發(fā)商和物業(yè)公司在社會(huì)公共輿論上幾乎沒法跟業(yè)委會(huì)進(jìn)行對(duì)等的辯論和博弈。

（二）混淆概念：“把權(quán)屬變有爭議”

共有部位的權(quán)屬之爭向來是小區(qū)糾紛的重要導(dǎo)火索。由于這些共有部位大多會(huì)帶來比較可觀的經(jīng)營收益，因而引發(fā)的沖突和斗爭也異常激烈。目前，我國法律法規(guī)對(duì)共有部位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有很清晰的規(guī)定，通常的情況是，有些共有部位權(quán)屬通過相關(guān)利益主體反復(fù)的斗爭和博弈在實(shí)踐過程中才得以逐漸界定和明確。此處所要分析的情形則恰恰相反，即在開發(fā)商看來原本確切的共有部位權(quán)屬在斗爭博弈過程中反倒被業(yè)委會(huì)弄得模糊和有爭議。

一位物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人以產(chǎn)權(quán)不明而又有公共受益的人防車位為例，說明了業(yè)委會(huì)是怎樣混淆概念的，“業(yè)委會(huì)混淆的一個(gè)概念是‘誰投資誰受益’。第一，按照國家的法律規(guī)定，人防的所有權(quán)是人防辦，作為戰(zhàn)時(shí)民防使用的。但是人防辦不具備人防設(shè)施的證照關(guān)系，它的權(quán)屬落在原始投資人的名下。第二，人防設(shè)施在這個(gè)社區(qū)是沒有公攤的。業(yè)委會(huì)混淆概念，對(duì)外公開說這部分人防車位有爭議，認(rèn)為設(shè)施應(yīng)該是作為業(yè)主投資逐步轉(zhuǎn)移的。廣大業(yè)主就會(huì)說，是啊，我買了你的房子了，這個(gè)人防車位就應(yīng)該是我們的……”

業(yè)委會(huì)混淆“人防車位”概念的策略，首先通過“套法條”，選取對(duì)己有利的適用條款；再通過“講道理”，將“共有財(cái)產(chǎn)連帶專有財(cái)產(chǎn)一同轉(zhuǎn)移”轉(zhuǎn)化成“買了房隨之也就買了人防車位”，以便于廣大業(yè)主理解和接受；然后“擺事實(shí)”。利用開發(fā)商拿不出確鑿證據(jù)和法律規(guī)定的漏洞，咬定人防車位計(jì)入了小區(qū)公攤，因而應(yīng)歸全體業(yè)主所有。最后，“造輿論”。邀請(qǐng)媒體報(bào)道小區(qū)事件和問題，制造產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的社會(huì)輿論，進(jìn)而為下一步收回權(quán)益營造聲勢。

（三）炒老物業(yè)：“賴掉所欠物業(yè)費(fèi)”

業(yè)委會(huì)炒老物業(yè)是一種比較常見的糾紛現(xiàn)象，甚至許多時(shí)候在人們的思維定勢中“成立業(yè)委會(huì)就是為了炒物業(yè)”。在發(fā)展到正式炒物業(yè)之前，首先會(huì)出現(xiàn)一系列欠繳物業(yè)費(fèi)事件，這其中既有普通業(yè)主欠費(fèi)更有業(yè)委會(huì)成員欠費(fèi)，既有暫時(shí)欠費(fèi)的更有長年欠費(fèi)的。

雖然業(yè)委會(huì)成員欠費(fèi)于理不通、于法不容，并很容易成為對(duì)方制敵的把柄，雖然這多少會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)造成一些負(fù)面影響，但這卻是業(yè)委會(huì)展開下一個(gè)動(dòng)作的重要一步。當(dāng)業(yè)委會(huì)這樣做的時(shí)候其實(shí)早已有炒物業(yè)的打算，只不過缺少一個(gè)恰當(dāng)?shù)幕鸷蚝蜁r(shí)機(jī)。當(dāng)小區(qū)陷入糾紛混亂，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司更為不滿，這時(shí)業(yè)委會(huì)就會(huì)趁機(jī)啟動(dòng)解聘物業(yè)提案。當(dāng)解聘提案表決通過并成為具有法律效力的既定事實(shí)之后，業(yè)委會(huì)就會(huì)隨即對(duì)外宣稱老物業(yè)已被解聘而不再具有繼續(xù)收費(fèi)的資格，并同時(shí)大力呼吁和動(dòng)員廣大業(yè)主都不交物業(yè)費(fèi)。

從物業(yè)公司的角度來看，業(yè)委會(huì)鼓動(dòng)全體業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)是要為自己的欠費(fèi)行為尋找民意支持基礎(chǔ)和制造法不責(zé)眾的現(xiàn)實(shí)。而業(yè)委會(huì)這樣做的直接后果就是，一旦欠費(fèi)人數(shù)占據(jù)相當(dāng)大的比例，勢必會(huì)嚴(yán)重影響物業(yè)公司的正常運(yùn)行和生存，最終導(dǎo)致物業(yè)公司不得不被迫撤離小區(qū)。由此，業(yè)委會(huì)的解聘物業(yè)之舉似乎就取得了圓滿，并進(jìn)而接替物業(yè)公司掌控小區(qū)管理權(quán)。

“維權(quán)的代言人”

VS“自私的謀利者”所謂社會(huì)的視角，主要強(qiáng)調(diào)一種自組織的邏輯。對(duì)于業(yè)主而言，業(yè)委會(huì)是他們自發(fā)組織成立的，且業(yè)委會(huì)所從事的工作具有明顯的公益性質(zhì)。作為一種民選自治組織，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)以維護(hù)全體業(yè)主利益為根本宗旨。但在實(shí)際運(yùn)作過程中，業(yè)委會(huì)有時(shí)也會(huì)發(fā)生變質(zhì)。因此，在業(yè)主群體眼中，針對(duì)業(yè)委會(huì)的認(rèn)知和看法也就會(huì)出現(xiàn)不同。

（一）維權(quán)的代言人

在大多數(shù)業(yè)主看來，業(yè)委會(huì)是業(yè)主的“維權(quán)代言人”。由于現(xiàn)階段業(yè)委會(huì)基本上都是因維權(quán)需要而成立，所以它在某種程度上幾乎變成了“維權(quán)委員會(huì)”。換句話來講，大多數(shù)要求成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，都是因?yàn)闃I(yè)主自身權(quán)益遭受到侵害。這是一個(gè)權(quán)利意識(shí)反向建構(gòu)的過程。

（1）“組織起來了，才更好維權(quán)”。在強(qiáng)勢的房地產(chǎn)商和物業(yè)公司面前，單個(gè)業(yè)主的力量顯得微乎其微，惟有組織團(tuán)結(jié)起來才有力量，也才可能與之相抗衡。因此，從力量抗衡的角度來講，成立業(yè)委會(huì)也十分必要。同時(shí)，業(yè)委會(huì)的成立，有助于凝聚和表達(dá)業(yè)主的權(quán)益訴求，賦予業(yè)主維權(quán)行為以合法性和正當(dāng)性，并能夠與開發(fā)商、物業(yè)公司在談判和博弈中形成對(duì)等的法律地位。

目前，業(yè)主所維的權(quán)絕大多數(shù)都牽涉到小區(qū)的公共權(quán)益，如共有產(chǎn)權(quán)部位和設(shè)施設(shè)備及其收益，物業(yè)費(fèi)質(zhì)價(jià)不符，劃轉(zhuǎn)和使用專項(xiàng)維修資金等。針對(duì)這些權(quán)益，單個(gè)業(yè)主無法主張，而只能通過業(yè)委會(huì)來實(shí)現(xiàn)。因此，當(dāng)業(yè)委會(huì)沒有成立的時(shí)候，這些權(quán)益就會(huì)被開發(fā)商和物業(yè)公司占為己有。即使業(yè)委會(huì)成立之后，開發(fā)商和物業(yè)公司也不會(huì)輕易拱手相讓，而必須通過長期的斗爭和博弈才可能不同程度地收回這些權(quán)益。經(jīng)由這種組織化，業(yè)主逐漸成為一個(gè)較具戰(zhàn)斗力的集體，從而使得開發(fā)商和物業(yè)公司不能不正視和重視他們的權(quán)益訴求。

（2）“有了業(yè)委會(huì)，就有了民主”。業(yè)委會(huì)以民主的名義誕生。在業(yè)委會(huì)成立之前，小區(qū)公共事務(wù)完全由開發(fā)商和物業(yè)公司所把持和主宰，由此確立了它們在小區(qū)的專制統(tǒng)治地位，而作為小區(qū)主人的業(yè)主反倒成了被統(tǒng)治和治理的對(duì)象。在此意義上，業(yè)委會(huì)的成立，首先意味著對(duì)這種專制統(tǒng)治格局的打破，為業(yè)主自己當(dāng)家作主提供了可能。同時(shí)，從業(yè)委會(huì)的性質(zhì)來看，它自身具有一種民主的潛能，能夠?yàn)闃I(yè)主提供一個(gè)民主訓(xùn)練的平臺(tái)。作為一種新生事物，業(yè)委會(huì)的選舉從一開始就采取完全直選的方式，這具有相當(dāng)?shù)某靶?。從?shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況來看，這種直選出的業(yè)委會(huì)經(jīng)常會(huì)遭遇到各種“民主的麻煩”，甚至?xí)屢恍I(yè)委會(huì)主任產(chǎn)生“根本都干不下去”的想法。譬如：某小區(qū)業(yè)委會(huì)主任辭職后曾說道：“最難的事是開會(huì)。比如要不要換物業(yè)公司這樣的大事，必須得開業(yè)主大會(huì)，小區(qū)大幾百戶你得挨家挨戶通知。你還要準(zhǔn)備大量文件和資料，要一輪輪征詢意見，確定時(shí)間地點(diǎn)，印單子，發(fā)選票。一個(gè)業(yè)主大會(huì)，不準(zhǔn)備幾個(gè)月，根本開不下來。如果參會(huì)的業(yè)主們?nèi)藬?shù)不夠法定比例，這個(gè)業(yè)主大會(huì)就白開了。”不僅“大會(huì)”難開，而且“小會(huì)”也同樣難開：“發(fā)了通知，人卻不來，一點(diǎn)辦法也沒有。如果（業(yè)委會(huì)）老開不成會(huì)，業(yè)主們就會(huì)認(rèn)為你總不干事，物業(yè)公司找不到對(duì)話的人，也有意見?！?/p>

如果連會(huì)都開不起來，這也意味著通過業(yè)委會(huì)實(shí)現(xiàn)小區(qū)的民主管理仍需要一個(gè)逐步學(xué)習(xí)、探索和實(shí)踐的過程。一位資深業(yè)委會(huì)主任曾指出：

“為什么我們業(yè)主現(xiàn)在很多事情這么難？就是因?yàn)槲覀儧]有用民主的方式去處理業(yè)主如何來做這個(gè)共同決定。幾個(gè)人的業(yè)委會(huì)，很難把整個(gè)社區(qū)的事情都管起來。我們從事業(yè)主委員會(huì)工作，一定要有民主的理念。業(yè)主委員會(huì)治理小區(qū)，業(yè)主大會(huì)怎么開會(huì)，這套方法做起來以后就能夠慢慢運(yùn)營起來。開始的時(shí)候，可能難點(diǎn)，大家不理解。走上正軌之后，大家都會(huì)了。”（二）自私的謀利者

作為一種民選權(quán)益組織，業(yè)委會(huì)一經(jīng)產(chǎn)生就具有了一定的權(quán)力。其中，最為重要的兩項(xiàng)權(quán)力體現(xiàn)在：對(duì)公共事務(wù)享有一定的決策權(quán)，對(duì)公共資金具有一定的支配權(quán)。這里的“公共事務(wù)”包括解聘和選聘物業(yè)公司、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施等，“公共資金”主要包括專項(xiàng)維修資金和公攤面積收益。從理論上講，業(yè)委會(huì)權(quán)力的實(shí)現(xiàn)有賴于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，但現(xiàn)實(shí)中有些業(yè)委會(huì)卻常常繞過和避開業(yè)主大會(huì)自作主張，或者將業(yè)主大會(huì)變成謀取自身私利的工具。

（1）個(gè)人腐?。骸皹I(yè)委會(huì)個(gè)別成員謀利”。目前，這種情形最為普遍和常見。開發(fā)商和物業(yè)公司為拉攏和收買業(yè)委會(huì)，通常會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)主任和個(gè)別委員進(jìn)行利誘，譬如免交物業(yè)費(fèi)、贈(zèng)送停車位等。同時(shí)，也有一些業(yè)委會(huì)主任擅自挪用小區(qū)公共經(jīng)費(fèi)，或者未經(jīng)業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)同意擅自將小區(qū)共有部位出租從中獲利。由此，造成業(yè)委會(huì)因個(gè)別成員的謀利行為而蒙上了腐敗的污名。

（2）集體腐?。骸皹I(yè)委會(huì)小團(tuán)體謀私利”。相對(duì)于業(yè)委會(huì)個(gè)別成員的謀利行為而言，業(yè)委會(huì)這個(gè)組織集體有時(shí)也會(huì)滋生自身的小團(tuán)體利益。譬如，電梯、墻體廣告收入不入賬，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司同流合污，瓜分本屬于全體業(yè)主的收入；受賄相關(guān)修理單位，高報(bào)電梯修理單價(jià)，吃回扣；未經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，私自與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，將小區(qū)的架空層出租，牟取暴利；未經(jīng)同意，擅自給業(yè)委會(huì)發(fā)工資；業(yè)委會(huì)公款吃喝、公款旅游等等。為了使這些行為獲得正當(dāng)性，業(yè)委會(huì)常常會(huì)假以廣大業(yè)主的名義。

業(yè)委會(huì)腐敗的原因大致如下：其一，業(yè)委會(huì)監(jiān)督機(jī)制缺失。無論是對(duì)業(yè)委會(huì)成員，還是對(duì)業(yè)委會(huì)這個(gè)組織，都缺乏有效的監(jiān)督制約機(jī)制。其二，業(yè)委會(huì)心理補(bǔ)償作用?？陀^而言，業(yè)委會(huì)工作是一個(gè)出力不討好而又容易遭人罵的活兒，而且有時(shí)候還會(huì)受到來自開發(fā)商和物業(yè)公司暗地報(bào)復(fù)的危險(xiǎn)。工作累、壓力大不說，有時(shí)還得自己貼錢，但卻還常常受到業(yè)主的非議和質(zhì)疑。而維權(quán)成功后，業(yè)委會(huì)自恃有功，理當(dāng)獲得犒賞。有一些業(yè)委會(huì)，因自己確實(shí)為業(yè)主討回了不少權(quán)益，居功自傲，就明目張膽地或者暗地里以各種形式變相進(jìn)行自我犒賞。

作為一個(gè)公益組織，業(yè)委會(huì)的私利傾向必然會(huì)腐蝕和損毀其公信力。但需要指出的是，業(yè)委會(huì)作為一個(gè)利益主體，是否也能有自己的正當(dāng)利益呢？

（3）偽業(yè)委會(huì)：“業(yè)委會(huì)被操縱控制了”。相對(duì)于業(yè)主通過維權(quán)自發(fā)成立起來的業(yè)委會(huì)而言，還有一些業(yè)委會(huì)是在開發(fā)商、物業(yè)公司或者街道辦、居委會(huì)的直接主導(dǎo)下成立的，這類業(yè)委會(huì)通常被業(yè)主稱之為“偽業(yè)委會(huì)”、“業(yè)偽會(huì)”或者“傀儡業(yè)委會(huì)”。由于偽業(yè)委會(huì)處處站在開發(fā)商、物業(yè)公司或街道辦、居委會(huì)的立場，已經(jīng)不能代表和維護(hù)廣大業(yè)主的利益。業(yè)委會(huì)的選舉成立過程被操縱控制，在源頭上就導(dǎo)致了腐敗業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生。具體來看，大致可以分為兩種情況：

業(yè)委會(huì)選舉被開發(fā)商、物業(yè)公司操控。譬如某小區(qū)先是業(yè)主按法定程序自發(fā)成立了第一屆業(yè)委會(huì)，但管理街道居民科以自己沒有參加第二次書面業(yè)主大會(huì)為由，暫不予備案；而此時(shí)，開發(fā)商、物業(yè)公司私下指使不明身份的人冒充居委會(huì)人員，在一周之內(nèi)突然宣布成立另一個(gè)業(yè)主委員會(huì)籌備組”，并公開宣稱前者違法。后者挨家挨戶發(fā)放《要求重新投票選舉業(yè)委會(huì)的倡議書》，倡議書的背面即是“重選”的表決票。表決票中只列出了同意、反對(duì)，而沒有棄權(quán)項(xiàng)；候選人除一位事先知悉重選一事且被開發(fā)商約談外，其他人員對(duì)此都毫不知情，也沒有任何公示。后者操持的重選存在諸多違法之舉，但由于街道不給前者備案，從而為后者提供了可趁之機(jī)，由此小區(qū)上演了“真假業(yè)委會(huì)”的鬧劇。

業(yè)委會(huì)換屆選舉被街道辦、居委會(huì)操控。另一小區(qū)，先是由第一屆業(yè)委會(huì)成功選舉產(chǎn)生了新一屆業(yè)委會(huì)，但未能獲得政府部門備案。新當(dāng)選業(yè)委會(huì)繼續(xù)堅(jiān)決執(zhí)行前一屆業(yè)主大會(huì)通過的“招投標(biāo)選舉物業(yè)”的表決案，就在招投標(biāo)即將產(chǎn)生新聘物業(yè)的最后時(shí)刻，該街道辦事處向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)了一封信，宣布之前新選的業(yè)委會(huì)無效，并由街道辦事處和居委會(huì)牽頭重新組織業(yè)委會(huì)換屆選舉。繼而物業(yè)、業(yè)委會(huì)之間發(fā)生了激烈的沖突，小區(qū)謠言、誹謗、大字報(bào)、條幅滿天飛，導(dǎo)致小區(qū)秩序大亂，業(yè)主內(nèi)部嚴(yán)重分裂。最后，由街道辦事處和居委會(huì)牽頭重選的業(yè)委會(huì)以略微優(yōu)勢表決通過并很快獲得備案，由此形成了“民選業(yè)委會(huì)”和“官選業(yè)委會(huì)”對(duì)峙并存的局面。

這兩種操控的形式比較相像，即都是通過另設(shè)籌備組重新組織選舉。不同的是，前者在選舉程序上完全暗箱操作，這是因?yàn)殚_發(fā)商、物業(yè)公司本身不具有牽頭組建業(yè)委會(huì)的法定地位；后者在選舉程序上公開進(jìn)行，這是因?yàn)楝F(xiàn)行政策法規(guī)文件賦予了街道辦、居委會(huì)在特定條件下可以主持組建業(yè)委會(huì)，從而有一定的政策依據(jù)和空間可資利用。

結(jié)語

本文從國家--市場--社會(huì)的三維視野對(duì)業(yè)委會(huì)在實(shí)踐運(yùn)作過程中呈現(xiàn)出的多重組織面相進(jìn)行了探討和解析。

從國家的視角來看，業(yè)委會(huì)呈現(xiàn)出“麻煩的制造者”與“社區(qū)管理抓