第一部分項目宗地解析第一部分項目宗地解析小體量，高容積率，屬性為商務(wù)辦公用地小體量，高容積率，屬性為商務(wù)辦公用地鄞州綜合活動中心鄞州行政服務(wù)中心少量寫字樓和政府機構(gòu)區(qū)政府鄞州公園萬里學(xué)院鄞州科技局榮安府九中鄞州博物館/文化中心政府機構(gòu)開元大酒店網(wǎng)球中心、體育館萬科·金域華府利時金融大廈（規(guī)劃）本案表示建成表示再建或者未建南部商務(wù)區(qū)惠豐東路學(xué)士路前塘河鄞州綜合活動中心鄞州行政服務(wù)中心少量寫字樓和政府機構(gòu)區(qū)政府鄞鄞州中心城區(qū)本案萬達商圈BEST商圈聯(lián)盛廣場高教園區(qū)南部商務(wù)區(qū)2.5KM范圍內(nèi)，三大商圈環(huán)伺候，商業(yè)配套成熟鄞州中心城區(qū)本案萬達商圈BEST商圈聯(lián)盛廣場高教園區(qū)南部商務(wù)東湖小學(xué)宋詔橋小學(xué)華茂外國語學(xué)校高教園區(qū)萬里學(xué)院、理工學(xué)院2.5公里范圍2.9公里范圍鄞州二院明州醫(yī)院0.8公里范圍1.9公里范圍1.2公里范圍本案鄞州實驗中學(xué)1.7公里范圍學(xué)校與醫(yī)療機構(gòu)遍布，均在3公里范圍內(nèi)東湖小學(xué)宋詔橋小學(xué)華茂外國語學(xué)校高教園區(qū)2.5公里范圍2.9公交路線南面首南中路上：102、166。西面學(xué)士路上：102、159、107、188。私車交通通過惠豐路走鄞縣大道、錢湖北路、天通南路，通往全市各地。軌道交通輕軌3#、5#線。高速距大朱家高速路口約3公里。大朱家四明路鄞縣大道寧姜公路天童路錢湖北路規(guī)劃軌道交通5#線錢湖南路站本案規(guī)劃軌道交通3#線鄞縣區(qū)府站鄞縣大道站立體化交通網(wǎng)絡(luò)凸顯，通達性強公交路線大朱家四明路鄞縣大道寧姜公路天童路錢湖北路規(guī)劃軌道交1、位于鄞州中心區(qū)，商業(yè)及生活機能齊全，處于都市繁華深處。2、南部商務(wù)區(qū)的發(fā)展，使得SOHO租賃市場被看好，市場空間擴大。3、地塊較小，影響項目價值塑造。結(jié)論1、位于鄞州中心區(qū)，商業(yè)及生活機能齊全，處于都市繁華深處。結(jié)項目核心問題界定：我們將做什么樣的產(chǎn)品類型才能最大限度地規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)項目精準(zhǔn)定位、快速收益？寫字樓OR公寓？項目核心問題界定：我們將做什么樣的產(chǎn)品類型才能最大限度地規(guī)避第二部分市場條件解析第二部分市場條件解析先來看寫字樓市場，我們是否具備做寫字樓的市場條件？S1：寫字樓市場情形解析項目的可能發(fā)展方向研究一先來看寫字樓市場，我們是否具備做寫字樓的市場條件？S1：寫字寫字樓市場綜述09年寫字樓整體市場在住宅市場火爆的帶動下活躍異常，需求旺盛。09接轉(zhuǎn)而來的存量為63.2萬平米。大量存量導(dǎo)致未來總量增加，需求不可能在近2年內(nèi)得以釋放。供大于求的趨勢在未來5年內(nèi)將長期存在。寫字樓供求走勢單位：萬平米供求：壓力巨大的寫字樓市場，供需矛盾突出寫字樓市場綜述寫字樓供求走勢09年以來各區(qū)域市場供求情況單位：萬平米截至10年2月各區(qū)域市場存量單位：萬平米鄞州區(qū)是市場供應(yīng)的熱門，其中南部商務(wù)巨大的供量拉動了整體。其較低的價格和享受的優(yōu)惠政策，使其銷售表現(xiàn)突出。市場存量相對較少。其次高新區(qū)同樣也是依靠政策優(yōu)惠和低價位，表現(xiàn)可圈可點。成交：主力為鄞州區(qū)、高新區(qū)、江東區(qū)09年以來各區(qū)域市場供求情況單位：萬平米成交：集聚效應(yīng)的商務(wù)區(qū)分流了傳統(tǒng)寫字樓客群南部商務(wù)區(qū)、高新區(qū)（研發(fā)園區(qū)）、東部新城商務(wù)區(qū)等體現(xiàn)辦公集聚效應(yīng)的體量存在，依靠政策扶持優(yōu)惠和低價位，加劇了寧波寫字樓市場的競爭，沖擊傳統(tǒng)市場。南部商務(wù)區(qū)：一期總推量91萬平米，價格5500-9000元/平米。綠城·研發(fā)園：總體量60萬平米，價格5500-5900元/平米。限產(chǎn)業(yè)限價型。創(chuàng)新128：總體量14萬平米，價格約6500元/平米，鄞州區(qū)制訂了針對性系列優(yōu)惠措施。成交：集聚效應(yīng)的商務(wù)區(qū)分流了傳統(tǒng)寫字樓客群南部商務(wù)區(qū)、高新區(qū)10年2月成交均價為7569元/平米，環(huán)比下降14%，由于成交量有限，成交均價受個別項目影響較大，目前市場總體價格保持相對穩(wěn)定。從各價格段成交情況來看，基本8000元/平米以內(nèi)產(chǎn)品成交量占市場70%左右，中低價位是市場成交絕對主力。寧波寫字樓月均成交價格走勢：（元/平米）各價格段成交分析：價格走勢：價格呈震蕩下行，低價位為主流，價位高企乏力10年2月成交均價為7569元/平米，環(huán)比下降14%，由于成三江口板塊：未來2年內(nèi)主要供應(yīng)項目有和豐創(chuàng)意廣場、鄞奉路商務(wù)地塊、三江匯金融街南側(cè)地塊，寧波財富中心、三寶國際金融大廈等項目，預(yù)計供應(yīng)量將達到60萬平米。江北區(qū)：將以城市居住為主，暫時不會形成新的商務(wù)區(qū)。東部新城：正在逐步形成新的152萬平米的寫字樓集群，除去企業(yè)自用，保守估計約有75萬平米的推量。鄞州區(qū)：已形成以南部商務(wù)區(qū)為核心的總部辦公集群，其中二期未來2年內(nèi)將有130萬平米的推量；除去企業(yè)自用，保守估計約有65平米的推量。未來研判：約200萬平米的未來推量不容樂觀三江口板塊：未來2年內(nèi)主要供應(yīng)項目有和豐創(chuàng)意廣場、鄞奉路商務(wù)未來1-2年市場市場去化量未來1-2年市場供應(yīng)總量約200萬平米約100萬平米啟示：市場的失衡表明：必須要在競爭中找準(zhǔn)自身定位，滿足市場需求，才能成為市場博弈中的最終勝利者。市場失衡，市場競爭近乎慘烈結(jié)論未來1-2年市場市場去化量未來1-2年市場供應(yīng)總量約200萬區(qū)域較為成熟、性價比較高典型項目：金都國際、泛亞國際價格：8000-11000元/㎡客戶：海曙、望春工業(yè)區(qū)、鄞州依托高新區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政策優(yōu)勢典型項目：綠城研發(fā)園、科貿(mào)中心、九五國際廣場、萬特商務(wù)中心價格：5500-10000元/㎡客戶：江東、鄞州區(qū)域非常成熟、地段認(rèn)可度很高典型項目：環(huán)球中心、銀泰國際、恒隆中心、銀億·時代廣場價格：15000-27000元/㎡客戶：海曙、江東、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖新興區(qū)域、尚處于發(fā)展初期、政策扶持力度大典型項目：商會·國貿(mào)中心、中基·第一國際、利時商務(wù)大廈、總部壹號、廣博國際商務(wù)大廈、合和國際、豪如國際大廈價格：6000-8500元/㎡客戶：江東、鄞州、南三縣、多為寧波商會成員企業(yè)區(qū)域未來潛力較大典型項目：雷迪森廣場、寧波國際金融中心價格：15000元/㎡左右客戶：外貿(mào)、航運、銀行南部商務(wù)區(qū)高新區(qū)東部新城海曙西中央商務(wù)區(qū)江東核心區(qū)區(qū)域未來潛力較大典型項目：中信泰富廣場、世紀(jì)東方商業(yè)廣場、名匯東方、銀晨國際價格：10000-20000元/㎡客戶：江東、鄞州、南三縣主要與鄞南板塊樓盤直接競爭，分流客群區(qū)域較為成熟、性價比較高依托高新區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政策優(yōu)勢區(qū)域非?？▲櫦稳饏R亞國際創(chuàng)新128南部商務(wù)一期本案區(qū)域內(nèi)目前寫字樓基本集中于南部商務(wù)區(qū)以及創(chuàng)新128。其他項目供應(yīng)量少。南部商務(wù)區(qū)政策性項目低價位，對市場受沖擊明顯。區(qū)域內(nèi)非南部商務(wù)區(qū)項目向單身公寓“變臉”。錢湖天地原三間客明天廣場聯(lián)盛.天連天利時·盧森堡嘉華SOHO辦公項目辦公變臉單身公寓項目受南部商務(wù)區(qū)沖擊，辦公變臉趨勢加強俊鴻嘉瑞匯亞國際創(chuàng)新128南部商務(wù)一期本案區(qū)域內(nèi)目前寫字樓基啟示：南部商務(wù)區(qū)樓盤對區(qū)域外樓盤發(fā)展形成巨大沖擊。表現(xiàn)：南部商務(wù)區(qū)借助于政策扶持與優(yōu)惠政策，價格便宜，銷售周期短。其它項目銷售緩慢，周期拉長啟示：南部商務(wù)區(qū)樓盤對區(qū)域外樓盤發(fā)展形成巨大沖擊。表現(xiàn)：南部南部商務(wù)區(qū)絕大多數(shù)項目已經(jīng)向市場公開信息，目前已接觸到樓盤總計28個，其中開盤在售項目8個，未售項目20個；區(qū)域后續(xù)供應(yīng)市場壓力大。南部商務(wù)區(qū)政策性項目市場狀況表現(xiàn)：后續(xù)項目虎視眈眈，體量不容小覷南部商務(wù)區(qū)絕大多數(shù)項目已經(jīng)向市場公開信息，目前已接觸到樓盤總銷售周期加長，資金回流速度慢，加大項目風(fēng)險。去化量小，壓力極大，價格上漲乏力。投資回報周期長導(dǎo)致客群不足。供應(yīng)量巨大，后續(xù)放量巨大。尤其是南部商務(wù)區(qū)的沖力太大如若做寫字樓，市場極度寒冷，風(fēng)險系數(shù)高，無法生存。整體結(jié)論銷售周期加長，資金回流速度慢，加大項目風(fēng)險。去化量小，壓力極再來看下公寓市場，我們是否具備做公寓的市場條件？S2：公寓市場情形解析項目的可能發(fā)展方向研究二再來看下公寓市場，我們是否具備做公寓的市場條件？S2：公寓市08年月均成交155套09年以來月均成交541套單身公寓作為非剛性需求產(chǎn)品，以投資為主，受經(jīng)濟大環(huán)境和房地產(chǎn)市場環(huán)境的影響，波動較為厲害。09年單身公寓市場供需兩旺。截至10年2月底目前市場存量約2900套，按09年以來的銷售速度，需要5-6個月消化完畢。2008-2010.2寧波單身公寓供求走勢單位：套2008-2010.2寧波市場存量情況：單位：套供求：09年公寓市場火爆，供需兩旺，市場相對樂觀08年月均成交155套09年以來月均成交541套單身公寓作為08年受大勢影響，呈震蕩下滑趨勢。09年以來，市場的火爆帶動了價格的平穩(wěn)攀升。70年產(chǎn)權(quán)的價格優(yōu)勢明顯，40年產(chǎn)權(quán)公寓更注重周邊的商業(yè)配套或市場租賃客源。目前70年產(chǎn)權(quán)的單身公寓以東外灘花園最高，達2.4萬元/平米，40年產(chǎn)權(quán)公寓以環(huán)球中心最高，達2.6萬元/平米起價。2008-2010.2寧波單身公寓成交均價走勢單位：元/平米價格：平穩(wěn)攀升，均價已達至1.2-1.4萬/平米08年受大勢影響，呈震蕩下滑趨勢。09年以來，市場的火爆帶動產(chǎn)權(quán)之別決定生活成本不同、去化速度各異產(chǎn)權(quán)之別決定生活成本不同、去化速度各異結(jié)構(gòu)：小面積(30-50㎡)/低總價(40-70萬)去化速度快結(jié)構(gòu)：小面積(30-50㎡)/低總價(40-70萬)去化速度附加值高體現(xiàn)：通風(fēng)采光好、偷面積等。銷售緩慢項目：總價位過高、產(chǎn)品附加值低、層戶數(shù)過多、戶型分布通風(fēng)性差等。附加值高的項目銷售表現(xiàn)突出，反之亦然附加值高體現(xiàn)：通風(fēng)采光好、偷面積等。附加值高的項目銷售表現(xiàn)突時代金貿(mào)：凸窗設(shè)計，面積贈送，約5平米匯豪天下：帶陽臺，采光通風(fēng)佳江南一品：露臺花園，挑高6米，通風(fēng)采光佳，贈送面積多增加產(chǎn)品附加值案例時代金貿(mào)：凸窗設(shè)計，面積贈送，約5平米匯豪天下：帶陽臺，采光金領(lǐng)公寓海頓公館凱德匯豪天下東外灘花園名匯東方濱江國際廣場江南一品明天廣場盛世天城聯(lián)盛商業(yè)廣場三間客東寅商座嘉華富嘉天下環(huán)球中心鉆石廣場錢湖天地鳳凰水岸維多利亞新城名苑寧波商會本案將于三大板塊中鄞州板塊構(gòu)成直接競爭金領(lǐng)公寓海頓公館凱德匯豪天下東外灘花園名匯東方濱江國際廣場江表現(xiàn)：板塊表現(xiàn)優(yōu)異，主流價格1.2-1.5萬/㎡表現(xiàn)：板塊表現(xiàn)優(yōu)異，主流價格1.2-1.5萬/㎡產(chǎn)品：板塊內(nèi)平層多/復(fù)式少，以陽臺/飄窗為附加值機遇？產(chǎn)品：板塊內(nèi)平層多/復(fù)式少，以陽臺/飄窗為附加值機遇？寶潤大廈酒店普通住宅40年SOHO明天廣場：30平米戶型為主，低總價，銷售較好寶潤大廈酒店普通住宅40年SOHO明天廣場：30平米戶型為主一房一廳一衛(wèi)/約24㎡一房一廳一衛(wèi)/約24㎡一房一廳一衛(wèi)/約44㎡24平米/30萬總價以內(nèi)戶型為強銷產(chǎn)品，部分戶型有南向凸窗設(shè)計，增加了戶型的使用空間一房一廳一衛(wèi)/約24㎡一房一廳一衛(wèi)/約24㎡一房一廳一衛(wèi)/約聯(lián)盛天連天：理性價格入市，自身配套大型商業(yè)聯(lián)盛天連天：理性價格入市，自身配套大型商業(yè)1房1廳1衛(wèi)/約54㎡1房1廳1衛(wèi)/約37㎡1房1廳1衛(wèi)/約85㎡2房1廳1衛(wèi)/約72㎡內(nèi)部產(chǎn)品線豐富，含37、54、72、85平米等多種戶型，分層差異化裝修，客群面較寬1房1廳1衛(wèi)/約54㎡1房1廳1衛(wèi)/約37㎡1房1廳1衛(wèi)錢湖天地：距本案近，攜大型商業(yè)配套錢湖天地：距本案近，攜大型商業(yè)配套100米單層40戶左右北向主要戶型在30平米左右南向主要戶型在40平米左右以小面積為主，產(chǎn)品單一，過道太長，單層戶數(shù)多，私密、采光性較差，產(chǎn)品設(shè)計一般100米單層40戶左右北向主要戶型在30平米左右以小面積為主抓主流小面積段，做差異化公寓產(chǎn)品，贏取更大機會。做單身公寓產(chǎn)品，要好于寫字樓產(chǎn)品。公寓市場火爆，供需兩旺，市場形式相對樂觀。如若做公寓，市場有很大的機會點，可以有效規(guī)避風(fēng)險。價格平穩(wěn)攀升，銷售速度較快，投資客多。整體結(jié)論抓主流小面積段，做差異化公寓產(chǎn)品，贏取更大機會。做單身公寓產(chǎn)讓我們把寫字樓市場和公寓市場的分析結(jié)合起來看一下，我們究竟該往哪一個方向走？讓我們把寫字樓市場和公寓市場的分析結(jié)合起來看一下，我們究竟該建筑理解市場理解物業(yè)發(fā)展方向方向一：寫字樓方向二：公寓市場角度項目角度寫字樓供量巨大，市場難以消化；價格上漲乏力，難以實現(xiàn)高價值；銷售周期長，資金壓力大；直面南部商務(wù)區(qū)競爭，生存幾率減小。項目宗地條件體量小，無法注重寫字要求的檔次與形象；寫字樓要求的高端商務(wù)配套將極大增加開發(fā)成本。在住宅市場的帶動下，公寓市場火爆，供求兩旺；價格上漲通道寬，能實現(xiàn)項目高價值與整體收益；寧波存在極大的剛性需求，可有效對接；板塊內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化，有差異化定位的機會。位處鄞州中心區(qū)，區(qū)域發(fā)展成熟，易居易商；項目具備發(fā)展成公寓的硬件條件。+可行方向：公寓路線！建筑理解市場理解物業(yè)發(fā)展方向方向一：寫字樓方向二：公寓市場角OK！我們確定了走公寓路線，那么，我們該做什么類型的公寓呢？OK！我們確定了走公寓路線，那么，我們該做什么類型的公寓呢？中等低高高中等高單身公寓（辦公變臉）中等低高高中等高單身公寓（辦公變臉）第三部分物業(yè)整體發(fā)展第三部分物業(yè)整體發(fā)展產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議單身公寓商業(yè)建議項目由一幢18層的高層，沿惠豐路和學(xué)士路沿街商業(yè)裙樓組成；初步估計沿街商鋪面積在0.25萬平米（為兩層），單身公寓面積1.2萬平米?；葚S東路學(xué)士路路一、整體規(guī)劃：一幢18F高層+二層沿街底商單身公寓商業(yè)建議項目由一幢18層的高層，沿惠豐路和學(xué)士路沿街本案存在的幾個問題剖析：解決產(chǎn)品的競爭力問題，增加產(chǎn)品亮點！得房率問題：公寓產(chǎn)品的得房率相比于住宅產(chǎn)品較低。同質(zhì)化競爭問題：目前寧波尤其是鄞州板塊辦公變臉公寓的項目太多，競爭白熱化。產(chǎn)品問題：市場中大多數(shù)樓盤均采取附加值方式，絕大多數(shù)為平層產(chǎn)品。本案存在的幾個問題剖析：解決產(chǎn)品的競爭力問題，增加產(chǎn)品亮點！二、差異化產(chǎn)品方案①：錯躍式復(fù)式公寓的做法利用上下梁的移動，創(chuàng)造錯躍式復(fù)式公寓空間。層高3.9米變4.6米，且不計入容積率。偷面積：單身公寓變兩房或三房，增加產(chǎn)品附加值，實現(xiàn)超高性價比。容積率問題：實際使用面積遠(yuǎn)大于建筑面積，實現(xiàn)超高得房率。3.9M4.6M0.7M大梁平層3.9M4.6M躍層室內(nèi)地面偶數(shù)層奇數(shù)層優(yōu)點：空間的變化性、情趣感增強贈送面積大，附加值高缺點：技術(shù)改造難度稍微大增加建造成本二、差異化產(chǎn)品方案①：錯躍式復(fù)式公寓的做法利用上下梁的移動，二、差異化產(chǎn)品方案②

：層高4.5米的做法本案屬于商辦性質(zhì)用地，如設(shè)計為層高4.5米的公寓，將不計入容積率。增加了公寓的實際使用面積，提高了得房率。為避免空間的壓抑感，適當(dāng)控制（減少）夾層以上的面積，以使空間更加寬敞。功能區(qū)間及做法：夾層以上部分可擱出一間臥室和一個小書房兩個功能區(qū)間，整體功能區(qū)間更加完備，動靜分區(qū)明顯。一層部分亦可設(shè)計成兩廳（客廳與餐廳）結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)兩房兩廳一衛(wèi)的空間格局。4.5M挑空躍層一房變兩房優(yōu)點：提高了公寓的得房率，贈送面積大功能分區(qū)明顯不用如方案一結(jié)構(gòu)設(shè)計復(fù)雜，且建造成本低于方案一缺點：空間的情趣感較方案一有所下降二、差異化產(chǎn)品方案②：層高4.5米的做法本案屬于商辦性質(zhì)用飄窗復(fù)式過道上方飄窗復(fù)式過道上方某地塊項目市場研究暨產(chǎn)品定位提報課件1某地塊項目市場研究暨產(chǎn)品定位提報課件1做到小戶型集約化。會客空間與居室空間分離，主要預(yù)留一定的面寬和操作空間，可通過后期裝修實現(xiàn)下圖功能。該戶型注重主人房功能，主人房實現(xiàn)了套房規(guī)格。而通過空間分割形成的客廳亦較舒適。分割靈活三、戶型建議：大開間，自由空間組合，各功能相對獨立做到小戶型集約化。分割靈活三、戶型建議：大開間，自由空間組合適當(dāng)增加面寬，增加通風(fēng)采光性能；會客空間與寢居等各功能區(qū)域相對獨立，同時具有較好的通分采光。該戶型注重主人房功能，居住私密性較好，主人房實現(xiàn)了套房規(guī)格。46平米，5.8面寬，實現(xiàn)各功能區(qū)域相對獨立，私密性較好，同時臥室和客廳采光性好。大開間，各功能相對獨立，保證臥室與客廳采光適當(dāng)增加面寬，增加通風(fēng)采光性能；46平米，5.8面寬，實現(xiàn)各盡量的縮小進深，增加采光面?？臻g使用的合理性和舒適性。42平米：1房2廳的小戶型，還有穿堂風(fēng)，加上陽臺進深僅為6米。58平米：2房2廳帶入戶花園，南北通透，廳和房間全部朝南，進深僅為5.7米。短進深、大面寬，增加采光面與居住舒適性盡量的縮小進深，增加采光面。42平米：58平米：短進深、大面陽臺陽臺設(shè)備房陽臺陽臺四、附加值建議：適當(dāng)加入“偷”面積元素陽臺陽臺陽臺設(shè)備房陽臺陽四、附加值建議：適當(dāng)加入“偷”面積元素陽陽臺露臺陽臺飄窗四、附加值建議：適當(dāng)加入“偷”面積元素陽臺露臺陽臺飄窗四、附加值建議：適當(dāng)加入“偷”面積元素凸窗：最大進深8CM（多采用6CM）。中小戶型不計面積的凸窗能夠增加10%以上的實用空間四、附加值建議：適當(dāng)加入“偷”面積元素凸窗：最大進深8CM（多采用6CM）。四、附加值建議：適當(dāng)加五、增加亮點建議：公共空間挑空形成空中庭院，加大采光與通風(fēng)機會五、增加亮點建議：公共空間挑空形成空中庭院，加大采光與通風(fēng)機六、戶型配比建議：38-45㎡為主力，輔以60-70㎡戶型段市場層面:從市場情況來看，30-55平米為供求主力，短期內(nèi)小面積（30-40平米）、低總價銷售相對去化快。60平米以上小兩房單身公寓，在適當(dāng)總價（總價比周邊住宅明顯低），市場存在一定過渡型需求。具體建議：以小面積為主，38-45平米為主力戶型；同時，適當(dāng)配比60-70平米戶型，考慮過渡型置業(yè)群體。總體考慮防止產(chǎn)品拉得過長，控制總價，投資客與自住兼顧。六、戶型配比建議：38-45㎡為主力，輔以60-70㎡戶型段七、精裝修建議：采取1000-1500元/平米標(biāo)準(zhǔn)建議:標(biāo)準(zhǔn)：采取1000-1500元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)格：滿足投資和自用以及后期終端使用者商務(wù)功能等不同需求，建議采取不同的裝修風(fēng)格，如現(xiàn)代簡約風(fēng)格、現(xiàn)代中式風(fēng)格、歐陸貴族風(fēng)格、新古典風(fēng)格等。七、精裝修建議：采取1000-1500元/平米標(biāo)準(zhǔn)建議:港式風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格摩登風(fēng)格新古典風(fēng)格采取多種裝修風(fēng)格的典型項目：聯(lián)盛·天連天港式風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格摩登風(fēng)格新古典風(fēng)格采取多種裝修風(fēng)格的典型項目八、大堂建議：氣派/豪華/尊榮/現(xiàn)代感建議大堂兩層挑空，給足業(yè)主身份感。簡潔、現(xiàn)代的裝修風(fēng)格，注重細(xì)節(jié)處理，局部體現(xiàn)細(xì)節(jié)品味?？赏ㄟ^首層的局部架空處理及大面積透明玻璃窗的運用，使入口、室內(nèi)及內(nèi)院的視覺效果一氣貫通，形成流動空間。八、大堂建議：氣派/豪華/尊榮/現(xiàn)代感建議大堂兩層挑空，給足九、立面建議：昭示性/品質(zhì)感/現(xiàn)代/時尚九、立面建議：昭示性/品質(zhì)感/現(xiàn)代/時尚十、提升建議：控制成本下，采取低碳/環(huán)保/新技術(shù)科技含量高，創(chuàng)新度高（本地小戶型內(nèi)較為運用），全面提升品質(zhì)。隔聲系統(tǒng)有效阻隔項目商業(yè)部分的噪音影響。十、提升建議：控制成本下，采取低碳/環(huán)保/新技術(shù)科技含量高，引進品牌物業(yè)管理公司,完善物管服務(wù)內(nèi)容,從細(xì)節(jié)上關(guān)愛業(yè)主,為業(yè)主提供全方位周到的品質(zhì)服務(wù).十一、物管建議：引進品牌物業(yè)管理公司引進品牌物業(yè)管理公司,完善物管十一、物管建議：引進品牌物業(yè)管客群定位客群定位南部商務(wù)區(qū)開發(fā)住宅房價不斷上漲，總價位不斷提高鄞州中心區(qū)核心地段，區(qū)域成長性好大量白領(lǐng)和管理人員有居住需求人員購不到能承受價位的房子地段投資價值提升影響變化結(jié)果商務(wù)需求過渡型需求投資需求緊鄰高教園區(qū)市場租賃需求旺盛客群建議：商務(wù)需求/投資需求/過渡性自住需求南部商務(wù)區(qū)開發(fā)住宅房價不斷上漲，總價位不斷提高鄞州中心區(qū)核心客群建議：投資客是我們的主力客群自用20%投資80%本案客群：自住型客戶他們只是我們的少量客戶投資型客戶投資客戶才是我們的大頭客群建議：投資客是我們的主力客群自用20%投資80%本案客群價格及收益分析價格及收益分析通過與比較案例影響單身公寓價格的各主要因素相比較打分，確立項目的比較系數(shù)：靜態(tài)價格預(yù)測：定價因素考量通過與比較案例影響單身公寓價格的各主要因素相比較打分，確立項本項目目前白坯價格評估：靜態(tài)價格預(yù)測：目前本案白坯售價11982元/平米本項目目前白坯價格評估：靜態(tài)價格預(yù)測：目前本案白坯售價119根據(jù)本項目開發(fā)狀況，預(yù)計本項目2011年可以銷售，按目前市場行情保守估計5%的增長率計算，本項目可售價格預(yù)計：辦公預(yù)計售價=基準(zhǔn)價×(1+增長率)=11982×（1+5%）

=12581元/平米建議本項目采用精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，即預(yù)計2011年本項目銷售價格為：14081元/平米。根據(jù)辦公銷售價格，結(jié)合高教園區(qū)人流以及周邊開發(fā)，預(yù)計本項目二層商鋪2011年銷售均價可達：17000元/平米。動態(tài)價格預(yù)測：公寓14081元/㎡

，商業(yè)17000元/㎡根據(jù)本項目開發(fā)狀況，預(yù)計本項目2011年可以銷售，按目前市場項目總銷售額測算項目總銷售額測算項目總銷售額測算：2.33億元項目總銷售額測算：2.33億元開發(fā)成本測算：總投資1.14億元，單位成本7748元/㎡開發(fā)成本測算：總投資1.14億元，單位成本7748元/㎡總體收益：總投資1.14億元，單位成本7748元/㎡總體收益：總投資1.14億元，單位成本7748元/㎡附件一：形象演繹附件一：形象演繹一切由項目的產(chǎn)品出發(fā)，復(fù)式公寓、錯躍式、LOFT，個性，純粹社區(qū)，新、奇、特、炫。一切由項目的產(chǎn)品出發(fā)，項目物理層面利益——買一層，送半層，多種用途的小戶型項目精神層面利益——夠檔次，好玩，不一樣的居住[項目的物理及精神層面特征

]項目物理層面利益——項目精神層面利益——[項目的物理及精神更多可能性的房間，比如二層是免費的

口號只為照顧身體的LOFT

概括項目價值點，標(biāo)語[項目slogan演繹

]更多可能性的房間，比如二層是免費的只為照顧身體的L[推廣案名演繹

]簡單，有趣，最容易形成記憶。只有好記，才是傳播的開始。而且點出了LOFT屬性。在網(wǎng)絡(luò)論壇上，我們把在我們前面說話的人，稱為“樓上”的。在家里，作息規(guī)律和生活習(xí)慣對我們影響最大的是“樓上”的鄰居。你住哪？我住樓上！樓上[推廣案名演繹]簡單，有趣，最容易形成記憶。只有好記，才[視覺系統(tǒng)：LOGO及延展

][視覺系統(tǒng)：LOGO及延展][工具系統(tǒng)：VI與物料延展

][工具系統(tǒng)：VI與物料延展]首頁網(wǎng)站風(fēng)格頁首頁網(wǎng)站風(fēng)格頁動畫頁動畫頁內(nèi)頁內(nèi)頁[賣場系統(tǒng)：接待中心設(shè)計

][賣場系統(tǒng)：接待中心設(shè)計]某地塊項目市場研究暨產(chǎn)品定位提報課件1第一階段，上市告知目的：傳播案名/slogan[吸引系統(tǒng)：階段性廣告

]第一階段，上市告知[吸引系統(tǒng)：階段性廣告]某地塊項目市場研究暨產(chǎn)品定位提報課件1某地塊項目市場研究暨產(chǎn)品定位提報課件1某地塊項目市場研究暨產(chǎn)品定位提報課件1第二階段，強化感受利益創(chuàng)意原點：空間帶來樂趣第二階段，強化感受利益游戲系列高的可以4.5米純LOFT，給足趣味和可能性。更多可能性的房間，比如二層是免費的。樓上只為照顧身體的LOFT游戲系列沒空間，做不成自己。所以凈高4米5，而且二層免費。

沒空間，做不成自己。所以凈高4米5，而且二層免費。雙層