精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)公司財務(wù)制度目錄：1、物業(yè)公司財務(wù)制度2、物業(yè)公司財務(wù)制度物業(yè)公司財務(wù)管理制度公司財務(wù)制度

一、財務(wù)會計管理的涵義

財務(wù)是指企業(yè)為達(dá)到既定目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資金和運(yùn)用資金的活動。在物業(yè)管理經(jīng)營過程中，各類管理服務(wù)費(fèi)、特約代辦服務(wù)費(fèi)、各種兼營性服務(wù)的收入和相應(yīng)的開支等，就構(gòu)成了物業(yè)管理公司的資金運(yùn)行。

物業(yè)財務(wù)管理就是物業(yè)管理公司資金運(yùn)行的管理，在資金運(yùn)行過程中，包括整個物業(yè)經(jīng)營出租、管理服務(wù)收費(fèi)等資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配。要按照政府有關(guān)規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算。物業(yè)財務(wù)管理的對象就是物業(yè)經(jīng)營、管理、服務(wù)的資金費(fèi)用和利潤。為了提高經(jīng)濟(jì)效益，擴(kuò)大收入來源，使物業(yè)不斷保值增值，許多物業(yè)管理公司實行“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的方針，公司下屬既有商業(yè)貿(mào)易部門，也有工程維修機(jī)構(gòu)，還有出租物業(yè)及其他提供有償服務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

財務(wù)管理的主要內(nèi)容有：對資金籌集運(yùn)用的管理，固定資產(chǎn)和經(jīng)租房產(chǎn)租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理，物業(yè)有償服務(wù)管理費(fèi)的管理，流動資金和專用資金的管理，資金分配的管理，財務(wù)收支匯總平衡等等。

財務(wù)管理的任務(wù)是：

(一)籌集、管理資金

這就是要保證物業(yè)經(jīng)營的需要，加快資金周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運(yùn)用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟(jì)來源是房租收入、物業(yè)有償服務(wù)管理費(fèi)收入，要大力組織租金收入，加強(qiáng)有償服務(wù)管理費(fèi)的收費(fèi)工作，做到應(yīng)收盡受，提高回收率。另外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴(yán)格控制，注意節(jié)約，防止浪費(fèi)。充分發(fā)揮資金的效果。

(二)經(jīng)濟(jì)核算

通過財務(wù)活動加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改善經(jīng)營管理，降低修繕、維修、養(yǎng)護(hù)成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。

(三)多元經(jīng)營

積極組織資金，開辟物業(yè)經(jīng)營市場，“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”，不斷尋求物業(yè)經(jīng)營的新生長點，不斷拓展物業(yè)經(jīng)營的新領(lǐng)域，形成新優(yōu)勢。

(四)財務(wù)監(jiān)督

實行財務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財經(jīng)紀(jì)律。物業(yè)管理公司的經(jīng)營、管理、服務(wù)，必須依據(jù)國家的方針、政策和財經(jīng)法規(guī)以及財務(wù)計劃，對公司預(yù)算開支標(biāo)準(zhǔn)和各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運(yùn)用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益。同時，要在分配收益上嚴(yán)格遵守國家規(guī)定，及時上繳各種稅金，彌補(bǔ)以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。

公司財務(wù)會計管理制度

財務(wù)管理制度是公司內(nèi)部管理的重要制度，是保證有關(guān)財務(wù)管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的一系列具體規(guī)定。

(一)會計核算方法及憑證賬冊制度

(1)公司采用借貸復(fù)式計賬法，會計科目和核算方法以企業(yè)單位預(yù)算會計為主，結(jié)合公司的實際，設(shè)置銀行現(xiàn)金日記賬、總分類賬、各項明細(xì)分類賬；

(2)原始憑證是計賬的依據(jù)，財會人員必須認(rèn)真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須手續(xù)完備、合法，內(nèi)容真實，數(shù)字正確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，不得有白條報賬，不得有涂改。一切原始憑證經(jīng)審核無誤后，才能填制記賬憑證，據(jù)以記賬；

(3)財會記賬員應(yīng)對一切原始憑證記賬負(fù)責(zé)，賬簿的記載不得挖補(bǔ)、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應(yīng)使用鋼筆，不準(zhǔn)用鉛筆或圓珠筆，發(fā)生錯誤應(yīng)根據(jù)性質(zhì)，采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應(yīng)根據(jù)專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關(guān)會計報表、賬冊、會計憑證保存年限按上級規(guī)定辦理；

(4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)等，動用時由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù)。對誤寫的收據(jù)或作廢的支票，應(yīng)注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。

(二)貨幣資金管理制度

(1)嚴(yán)格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，除抵補(bǔ)現(xiàn)金庫存外，非經(jīng)銀行同意，不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用，嚴(yán)格分清收支兩條線；

(2)做好庫存現(xiàn)金的保管工作，有關(guān)證券和現(xiàn)金必須放在銀箱內(nèi)，確保安全。對指定使用備用金的人員必須進(jìn)行定期檢查、核對，做好備用金的管理，庫存現(xiàn)金不得超過銀行規(guī)定的限額。

①建立健全現(xiàn)金賬目，做到日清月結(jié)，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現(xiàn)金，禁止私立“小金庫”；

②對超過現(xiàn)金收付限額以上的收付款項，必須通過銀行結(jié)算。

(三)費(fèi)用現(xiàn)金報銷制度

為了加強(qiáng)現(xiàn)金報銷管理，嚴(yán)格執(zhí)行財政紀(jì)律，對各項現(xiàn)金報銷擬定以下制度：

(1)差旅費(fèi)報銷制度(具體內(nèi)容略，下同)；

(2)加班費(fèi)報銷制度：

(3)醫(yī)藥費(fèi)報銷制度；

(4)客飯招待費(fèi)報銷制度。

(四)往來賬目清理制度

做好結(jié)賬收付款的工作是保證管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要環(huán)節(jié)。財務(wù)人員要及時結(jié)賬收款，摧收應(yīng)收賬款。過月未收的賬款，要上門催收。對月終尚未清理的債權(quán)債務(wù)，應(yīng)查明原因，列出清冊。財會人員不能解決的事項應(yīng)及時上報領(lǐng)導(dǎo)。

(五)會計報表制度

會計報表是經(jīng)營收支執(zhí)行情況的重要組成部分，其書寫報告是領(lǐng)導(dǎo)和上級主管部門了解管理部經(jīng)濟(jì)狀況和領(lǐng)導(dǎo)工作的重要信息資料，也是編制下半年收支計劃的重要依據(jù)。所以，要保證報表的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，報送及時，手續(xù)完備。對年度結(jié)算報表，應(yīng)附有分析收支計劃執(zhí)行情況的說明。

(六)固定資產(chǎn)管理制度

1.固定資產(chǎn)的涵義

固定資產(chǎn)是指使用期限較長，單位價值較高，在使用過程中保持原有實物形態(tài)的資產(chǎn)，是管理部門進(jìn)行有償服務(wù)所必須的物質(zhì)條件。為保證固定資產(chǎn)的安全完整，提高使用效率，應(yīng)管好用好這些資產(chǎn)，提高服務(wù)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

2.固定資產(chǎn)的范圍和分類

(1)凡單價在200元以上的一般設(shè)備，單價在500元以上的專用設(shè)備，其耐用時間在一年以上的，均列為固定資產(chǎn)；

(2)不滿上述金額的設(shè)備而耐用時間在一年以上的大批量同類財產(chǎn)，也列為固定資產(chǎn)；

(3)固定資產(chǎn)分為房屋及建筑物，專用設(shè)備，家具設(shè)備，電器設(shè)備，一般設(shè)備等大類。

3.固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理

(1)固定資產(chǎn)實行分級管理，物資管理部門應(yīng)建立分類明細(xì)賬和固定資產(chǎn)登記卡，使用部門應(yīng)掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記卡；

(2)購入、自制和饋贈的固定資產(chǎn)，一律開具驗收單，并填寫登記卡，標(biāo)明編號；

(3)固定資產(chǎn)領(lǐng)用時應(yīng)填寫領(lǐng)用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設(shè)備由其保管使用；調(diào)離崗位時應(yīng)將物品繳回，并注銷賬卡；

(4)固定資產(chǎn)的報廢、報損，應(yīng)由部門填寫報廢、報損單，經(jīng)財產(chǎn)管理部門審核后，按批準(zhǔn)權(quán)限逐級審批，方可核銷；

(5)固定資金調(diào)撥，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定辦理。調(diào)撥時，先由部門填寫調(diào)撥申請單，經(jīng)雙方部門領(lǐng)導(dǎo)和上級主管部門簽章后有效，使用部門不得自行處理。

4.固定資產(chǎn)的管理職能

(1)固定資產(chǎn)管理員應(yīng)負(fù)責(zé)管理部全部財產(chǎn)的管理，辦理固定資產(chǎn)的購置、驗收、領(lǐng)發(fā)、建卡、報廢、報損的處理及賬務(wù)核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進(jìn)行一次清點、核賬，并及時調(diào)整賬目；

(2)為保證固定資產(chǎn)賬、卡、物的準(zhǔn)確性，管理部門和使用部門要相互配合，定期進(jìn)行盤點，盈、虧要填表，通過財務(wù)部門調(diào)整賬、卡。

公司財務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé)

(一)財務(wù)部門機(jī)構(gòu)的設(shè)置

物業(yè)管理公司的財務(wù)會計與其他行業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置也大致相同，只是工作內(nèi)容和方法有物業(yè)管理行業(yè)的特點。根據(jù)物業(yè)管理公司的具體情況、資質(zhì)等級及規(guī)模大小、人員可以靈活配備。財會部門一般可設(shè)置下列人員：財務(wù)會計部經(jīng)理、主管會計、出納、電腦員、統(tǒng)計員、收費(fèi)員。

(二)財會人員的崗位職責(zé)

1.財會部經(jīng)理

(1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織公司的財會管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營管理參謀；

(2)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，寫出財務(wù)會計分析報表，送企業(yè)法人審閱；

(3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項費(fèi)用的及時收繳，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

(4)審核控制各項費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)；

(5)合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤；

(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點、依據(jù)財會管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序；

(7)組織擬定物業(yè)管理各項費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門審核、修定；

(8)研究熟悉和實施相關(guān)的工商、財會及稅務(wù)、物價等管理制度，運(yùn)用法律、行政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。

2.主管會計

(1)向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體組織好本部門的日常管理工作；

(2)每日做好各種會計憑證和賬務(wù)處理工作；

(3)每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業(yè)主委員會公布管理收繳及使用情況；

(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營管理部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時匯報工作情況；

(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實相符；

(6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點和需要，分類計賬；完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的財會工作。

3.出納

(1)遵守公司員工守則和財務(wù)管理制度；

(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價證券、銀行支票等；

(3)及時追收企業(yè)各種應(yīng)收款項，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失；

(4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作；

(5)及時辦理各項轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。

4.統(tǒng)計員(電腦員)

(1)及時統(tǒng)計、存儲各種費(fèi)用收付資料，供主管會計參考；

(2)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所有資料，對變動資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時修改并存儲；

(3)及時輸入打印收費(fèi)通知單，保證費(fèi)用的按時收繳。

5.收費(fèi)員

(1)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項費(fèi)用的通知和收繳；

(2)對繳費(fèi)情況隨時進(jìn)行統(tǒng)計，及時追討欠繳費(fèi)用；

(3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營服務(wù)收費(fèi)，為業(yè)主辦理各項公用事業(yè)費(fèi)的繳付；

(4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù)；

(5)完成企業(yè)和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。物業(yè)公司財務(wù)管理制度》能幫助到您，愿你閱讀愉快！感謝您對范文中國的支持，特別感謝本文作者第一章總則1、加強(qiáng)財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，規(guī)范公司的理財行為，根據(jù)《會計法》、《企業(yè)財務(wù)通則》、《外商投資企業(yè)會計制度》，并結(jié)合本公司的實際情況，特制定本制度。2、本制度適用于武漢麥可貝斯生物科技有限公司3、公司財務(wù)管理的主要職能是預(yù)測、決策、計劃和控制。財務(wù)管理的基本任務(wù)是：做好各項財務(wù)收支預(yù)算、控制、核算、分析和考核工作，如實反映公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，有效地利用企業(yè)資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟(jì)效益。4、公司實行財務(wù)預(yù)算管理制度，每年元月25日前編制本年度的財務(wù)預(yù)算，年度財務(wù)預(yù)算經(jīng)董事會批準(zhǔn)后執(zhí)行，公司的所有財務(wù)收支應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行年度財務(wù)預(yù)算，對超預(yù)算的支出，須經(jīng)總經(jīng)理特批。5、公司實行"一支筆"的財務(wù)簽批制度，公司及其所屬部門的第一負(fù)責(zé)人為公司和部門的財務(wù)簽批人，第一負(fù)責(zé)制人因故不能簽批時，可委托其它人代簽。第二章財務(wù)機(jī)構(gòu)和會計人員1、根據(jù)公司營運(yùn)的需要，公司設(shè)立財務(wù)部。公司財務(wù)部經(jīng)理對財務(wù)管理全面負(fù)責(zé)，并組織實施財務(wù)部的主要職能，執(zhí)行和落實公司各項財務(wù)管理制度。2、公司財務(wù)部設(shè)立物管及財務(wù)管理與會計核算相關(guān)崗位。物管下設(shè)物管主任、固定資產(chǎn)管理、存貨稽查、倉庫保管、統(tǒng)計等崗位，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)的物資管理。公司財務(wù)部還應(yīng)設(shè)立帳務(wù)管理、資金管理、計劃管理、財務(wù)稽核、出納等崗位，全面負(fù)責(zé)公司財務(wù)管理與核算工作。3、公司的財務(wù)負(fù)責(zé)人實行委派制，由集團(tuán)委派。對委派的財務(wù)負(fù)責(zé)人其考核工作、工資晉升、獎勵與處罰、工作調(diào)動等由集團(tuán)財務(wù)部管理。4、財務(wù)人員應(yīng)參與并擬定公司的財務(wù)預(yù)算生產(chǎn)經(jīng)營計劃、投資計劃、考核和分析財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況。5、財務(wù)人員要認(rèn)真履行職責(zé)，正確核算，如實反映和嚴(yán)格監(jiān)督各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，維護(hù)財經(jīng)紀(jì)律。6、財務(wù)人員調(diào)動工作或因故離職時，要辦好交接手續(xù)，未辦理交接手續(xù)，不得離職。第三章財務(wù)核算的一般原則1、會計核算必須遵守國家的相關(guān)法律、法規(guī)和公司章程的有關(guān)規(guī)定。2、公司會計年度自每年一月一日起至十二月三十一日止。3、根據(jù)國家會計制度的要求，在不影響會計核算、對外統(tǒng)一會計報表及指針匯總前提下，正確設(shè)置和使用會計科目。4、公司的會計記帳方法采用借貸記帳法。5、公司以人民幣為記帳本位幣，發(fā)生涉及外幣的業(yè)務(wù)，按當(dāng)月一日外匯市場匯率的中間價折合本位幣記帳，期末將貨幣性外幣帳戶的余額按期末外匯市場匯率中間價調(diào)整折合人民幣金額，調(diào)整后折合人民幣余額按期末帳面余額之差作為匯兌損益，并按規(guī)定記入"財務(wù)費(fèi)用"、"在建工程"等科目。6、公司依照會計準(zhǔn)則和會計制度所確定的各種會計處理方法必須前后一致，具有可比性。7、公司采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，凡應(yīng)屬于本期收入和費(fèi)用，不論其款項是否收到或支付，均可作為本期收入和費(fèi)用處理，反之，即使其款項已在本期收到或付出，也不應(yīng)作為本期收入和費(fèi)用處理。8、各種會計記錄必須及時進(jìn)行處理，不得拖延積壓，會計處理必須清晰、簡明、易懂，對于復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)用規(guī)范文字加以表述，便于理解、檢查和利用。第四章財務(wù)預(yù)算管理1、財務(wù)預(yù)算管理基本原則：建立健全公司財務(wù)預(yù)算管理制度，做好財務(wù)預(yù)算管理基礎(chǔ)工作，認(rèn)真編制財務(wù)預(yù)算，分析預(yù)算與實際的差異，保證公司經(jīng)濟(jì)活動按計劃進(jìn)行2、財務(wù)預(yù)算管理的基本任務(wù)：做好財務(wù)預(yù)算、分析、檢查工作，根據(jù)財務(wù)預(yù)算依法籌建、使用資金，有效利用公司各項資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟(jì)效益。3、財務(wù)預(yù)算的編制（1）財務(wù)預(yù)算是以貨幣等形式展示未來某一特定期間內(nèi)企業(yè)全部經(jīng)營流動的各項目標(biāo)及其資源配置的定量說明。即在預(yù)測與決策的基礎(chǔ)上，按照規(guī)定的目標(biāo)和內(nèi)容以計劃的形式具體地、系統(tǒng)地反映企業(yè)未來的銷售、生產(chǎn)、成本、現(xiàn)金流入與流出，便于有效地組織與協(xié)調(diào)企業(yè)的全部生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成企業(yè)的既定目標(biāo)。（2）財務(wù)預(yù)算內(nèi)容：A、銷售預(yù)算。銷售預(yù)算是編制利潤預(yù)算的基礎(chǔ)。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，遵循以銷定產(chǎn)的原則，通過量本利分析，確定最佳銷售量和銷售價格。B、生產(chǎn)預(yù)算。以銷售預(yù)算為基礎(chǔ)，結(jié)合公司的生產(chǎn)能力，預(yù)計生產(chǎn)量和存貨需求量，編制生產(chǎn)計劃表或工程進(jìn)度計劃表。C、成本預(yù)算。為規(guī)劃利潤和成本，控制企業(yè)的現(xiàn)金流量，依據(jù)生產(chǎn)量預(yù)算直接材料、直接人工、制造費(fèi)用編制生產(chǎn)成本預(yù)算表。D、費(fèi)用預(yù)算。銷售產(chǎn)品及管理企業(yè)過程中所發(fā)生的經(jīng)營費(fèi)用，應(yīng)編制銷售費(fèi)用預(yù)算表、管理費(fèi)用預(yù)算表、研發(fā)費(fèi)用預(yù)算表、財務(wù)費(fèi)用預(yù)算表、折舊預(yù)算表和稅金預(yù)算表E、現(xiàn)金預(yù)算。列示預(yù)算期內(nèi)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況，以保持現(xiàn)金收支平衡，并合理地調(diào)配現(xiàn)金資源，應(yīng)編制現(xiàn)金預(yù)算表，固定資產(chǎn)購置計劃表、其它收入預(yù)算表、其它支出預(yù)算表、現(xiàn)金預(yù)算表和融資計劃表。F、利潤預(yù)算。利潤預(yù)算是以貨幣形式綜合反映預(yù)算期內(nèi)企業(yè)經(jīng)營活動成果的利潤計劃性。G、資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算，為反映企業(yè)預(yù)算期內(nèi)期末財務(wù)狀況的全貌，編制資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算表H、財務(wù)狀況預(yù)算。根據(jù)各種形式的收入和費(fèi)用的預(yù)測，綜合預(yù)算企業(yè)未來經(jīng)營實現(xiàn)狀況并檢驗預(yù)算期內(nèi)經(jīng)營預(yù)算結(jié)果，編制財務(wù)比率分析表，適時向決策者提供有效的控制經(jīng)營活動的信息分析資料。4、財務(wù)預(yù)算編制方法：采用滾動預(yù)算法，以一個會計年度為一個預(yù)算期，按季、月度編制預(yù)算計劃。5、財務(wù)預(yù)算編制程序：（1）公司財務(wù)部編制單位的財務(wù)預(yù)算，形成財務(wù)預(yù)算初稿。（2）將財務(wù)預(yù)算初稿報公司總經(jīng)理審核，經(jīng)公司董事會批準(zhǔn)后執(zhí)行。6、編撰財務(wù)預(yù)算時間：各單位年度預(yù)算應(yīng)于每年元月25日前完畢。第五章資金管理1、公司的資金來源包括所有者權(quán)益和負(fù)債兩大類。公司籌措資金的方式可以是貨幣資金，也可以是實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等形式，但后者原則上不超過注冊資金的20%2、建立資本金保全制度，保障所有者權(quán)益。3、貨幣資金實行集中與分級管理相結(jié)合的制度，公司在銀行開設(shè)的所有帳戶須經(jīng)集團(tuán)財務(wù)部和公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。預(yù)留印鑒必須加蓋公司財務(wù)章、公司法人代表私章，未經(jīng)批準(zhǔn)各部門一律不準(zhǔn)在銀行開設(shè)帳戶。4、公司對外投資支出，凡屬于預(yù)算計劃內(nèi)的投資項目，須由總經(jīng)理審批，預(yù)算計劃外的投資項目支出由總經(jīng)理審核，董事長簽批。5、公司財務(wù)預(yù)算計劃內(nèi)的各部門的費(fèi)用支出，其數(shù)額超過一定標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)通過簽呈流轉(zhuǎn)程序報總經(jīng)理審批，預(yù)算外的費(fèi)用支出均需通過簽呈流轉(zhuǎn)程序報總經(jīng)理審批。6、公司財務(wù)部應(yīng)加強(qiáng)對資金管理，每月對公司的資金使用情況進(jìn)行一次全面檢查，對不合理占用及閑置資金，經(jīng)報總經(jīng)理批準(zhǔn)后統(tǒng)一調(diào)度。7、公司實現(xiàn)的銷售收入及其它收入一律進(jìn)公司的預(yù)算帳戶，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營資金的需要量，定期從預(yù)算內(nèi)帳戶轉(zhuǎn)入往來帳戶，所有資金支付均過往來帳戶進(jìn)行。8、公司財務(wù)部應(yīng)加強(qiáng)對公司的資產(chǎn)負(fù)債比例的管理，保持適度的債務(wù)規(guī)模和合理的資本結(jié)構(gòu)，減少公司的經(jīng)營風(fēng)險。第六章貨幣資金和往來結(jié)算管理1、貨幣資金為：（1）庫存現(xiàn)金：庫存的人民幣和外幣，（2）銀行存款：存放在銀行和其它金融機(jī)構(gòu)的人民幣和外幣，（3）其它貨幣資金：外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證存款和在途貨幣資金等。2、公司現(xiàn)金收付，實行合理分工，帳款分開，互相監(jiān)督。3、公司每周核對庫存現(xiàn)金與現(xiàn)金帳余額是否相符，現(xiàn)金的日記帳與現(xiàn)金總帳每月核對，保證出納記帳與會計記帳一致性。4、建立銀行存款日記帳制度，做到日清月結(jié)。銀行存款日記帳必須每月與銀行對帳單進(jìn)行核對，并編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行調(diào)整。5、公司采取適當(dāng)措施預(yù)防下列外匯風(fēng)險：（1）換算風(fēng)險；（2）交易風(fēng)險；（3）經(jīng)營風(fēng)險；在國際外匯市場動蕩時期，可考慮用套期保值方式，以避免損失。6、公司的往來款項包括：應(yīng)收帳款、應(yīng)收內(nèi)部單位款、預(yù)付帳款、其它應(yīng)收款、應(yīng)付內(nèi)部單位款、應(yīng)付帳款、其它應(yīng)付款、應(yīng)工資、應(yīng)付福利費(fèi)、應(yīng)交稅金等。7、公司嚴(yán)格控制應(yīng)收帳款的數(shù)額和收回時間，對長期不能收回的，指定專人，查明原因，積極催收；確實無法收回的按規(guī)定程序批準(zhǔn)后，列作壞帳塤失處理。8、公司按照下列要求對應(yīng)收帳款進(jìn)行管理：（1）認(rèn)真作好應(yīng)收帳款的日常核算工作；（2）每月進(jìn)行往來清算和應(yīng)收帳款的帳齡分析，將應(yīng)收帳款回收情況的明細(xì)報告隨月度相關(guān)會計報表提交集團(tuán)財務(wù)部：（3）加強(qiáng)對應(yīng)收帳款的催收，并將應(yīng)收帳款的催收作為經(jīng)營業(yè)績考核的指針之一；（4）加強(qiáng)對欠款單位的償債能力、信用狀況的調(diào)查判斷，根據(jù)調(diào)查和判斷的結(jié)果確定各單位的信用等級及賒帳限額，并報總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行；（5）建立健全壞帳損失的確認(rèn)、審批手續(xù)。（6）公司應(yīng)收帳款有下列情況之一的，即確認(rèn)為壞帳損失的發(fā)生。A、因債務(wù)人破產(chǎn)或者死亡，在以其破產(chǎn)財產(chǎn)清償后，仍然不能收回；B、因債務(wù)人逾期未履行償債義務(wù)，已超過三年，仍然無法收回。（7）公司財務(wù)部應(yīng)依照上述方法對壞帳進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查確認(rèn)，調(diào)查人根據(jù)調(diào)查結(jié)果寫出分析處理意見，經(jīng)集團(tuán)財務(wù)部經(jīng)理批準(zhǔn)，報集團(tuán)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。（8）壞帳損失的處理方法為備抵法。公司年未以應(yīng)收帳款余額3%計提壞帳準(zhǔn)備金。9、墊付員工的各種款項，應(yīng)按規(guī)定及時在職工的工資內(nèi)扣回。10、公司建立應(yīng)收票據(jù)的登記保管工作，加強(qiáng)對應(yīng)收票據(jù)的回收及管理。第七章存貨管理1、公司的存貨管理由集團(tuán)公司物管中心負(fù)責(zé)，對存貨的采購、入庫、出庫及日常管理要制定相關(guān)制度。2、存貨的購入必須執(zhí)行預(yù)算計劃，經(jīng)審批后組織采購。3、存貨入帳計價（1）購入的存貨按照進(jìn)貨原價加上運(yùn)雜費(fèi)、保險費(fèi)、途中合理損耗和入庫前的加工整理費(fèi)用等計價：（2）自制的存貨按照制造過程中的各項實際支出計價：（3）委托外單位加工的存貨按照實際耗用的原材料或半成品加保險費(fèi)和加工費(fèi)用等計價；（4）投資者投入的存貨按照評估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價值計價；（5）盤盈的存貨按照同類存貨的實際成本計價；（6）接受捐贈的存貨按照發(fā)票帳單所列金額加負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、保險費(fèi)、繳納的稅金等計價。無發(fā)票帳單的，按照同類存貨的市價計價。4、存貨發(fā)出計價：采用加權(quán)平均5、由物管中心設(shè)立專職倉庫員，加強(qiáng)對實物的管理。倉管員必須根據(jù)采購員或業(yè)務(wù)員提供的發(fā)票帳單，材質(zhì)證明書認(rèn)真清點，核對數(shù)量（重量），填寫入庫單，三方（倉管員、采購員、主管）簽字辦理入庫手續(xù)。6、存貨發(fā)出必須填寫出庫單，填明用途、數(shù)量、名稱、規(guī)格，經(jīng)審核批準(zhǔn)，經(jīng)辦人、主管、倉管員簽字手續(xù)齊全方能發(fā)貨，對于有消耗定額的材料發(fā)出，必須按定額發(fā)放。7、公司建立嚴(yán)格的存貨清查制度，對存貨進(jìn)行定期和不定期清查盤點。8、在清查盤點中，發(fā)現(xiàn)盤盈盤虧時，應(yīng)查明原因，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)職能部門批準(zhǔn)后分別處理。9、要加強(qiáng)對低值易耗品的管理，并設(shè)立"專用低值易耗品"備查薄，低值易耗品可采用一次攤銷法。存貨的具體管理內(nèi)容參見《存貨管理規(guī)定》。第八章固定資產(chǎn)管理1、公司物管是固定資產(chǎn)的管理部門，對固定資產(chǎn)的管理要制定相關(guān)的制度。2、固定資產(chǎn)是指使用期限在一年以上，單位價值在2000元以上的資產(chǎn)。包括房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備，運(yùn)輸設(shè)備，主要辦公工具及其它設(shè)備等。3、固定資產(chǎn)計價按實際成本計價：(1)購入的按照買價加上支付的運(yùn)輸費(fèi)、保險費(fèi)、包裝費(fèi)、安裝成本和繳納的稅金等計價。(2)自行建造的按照建造過程中實際發(fā)生的全部支出計價；(3)投資者投入的按照評估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價值計價；(4)在原固定資產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行改擴(kuò)建的，按照固定資產(chǎn)原價，加上改擴(kuò)建發(fā)生的支出，減去改擴(kuò)建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)變價收入后的余額計價；4、固定資產(chǎn)實行分級歸口管理，實行誰使用誰管理的原則，把固定資產(chǎn)的管理工作落實到部門、個人。各部門對所管理的固定資產(chǎn)必須指定專人負(fù)責(zé)，加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查。5、固定資產(chǎn)的折舊。公司固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法（直線法）計提，固定資產(chǎn)殘值率為5%。6、固定資產(chǎn)購置（1）對于購入不需要安裝的固定資產(chǎn)，要建立嚴(yán)格的入庫及領(lǐng)用保管制度，由物管中心、使用保管部門、購置部門會同驗收，物管中心根據(jù)領(lǐng)用單開設(shè)固定資產(chǎn)卡片，并由保管使用部門簽章后，分別保存管理。（2）對于建設(shè)安裝的在建工程，在全部工程完工后，財務(wù)人員應(yīng)按工程的實際支出作為入帳價值，按財務(wù)制度的要求將在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。7、固定資產(chǎn)的盤點。（1）公司對固定資產(chǎn)進(jìn)行定期和不定期清查。年終清查由物管中心、使用部門和財務(wù)部門實地盤點。不定期清查，根據(jù)實際情況組織進(jìn)行。（2）盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)應(yīng)查明原因，報批后按規(guī)定進(jìn)行帳務(wù)處理。盤盈的固定資產(chǎn)應(yīng)按其估計凈值計入營業(yè)收入；盤虧的固定資產(chǎn)按照原價扣除累計折舊，過失人及保險集團(tuán)公司賠款后的差額計入營業(yè)外支出。8、公司對固定資產(chǎn)的購入、出售、清理、報廢的內(nèi)部轉(zhuǎn)移都要辦理會計手續(xù)，加強(qiáng)固定資產(chǎn)的管理。固定資產(chǎn)的管理詳細(xì)內(nèi)容參見《固定資產(chǎn)管理規(guī)定》。第九章無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)的管理1、無形資產(chǎn)階級計價原則：（1）自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，按開發(fā)過程中實際發(fā)生的支出數(shù)計價；（2）對于購入的無形資產(chǎn)，按實際支付的價款計價；（3）外單位投資轉(zhuǎn)入的無形資產(chǎn)，按評估確認(rèn)或合同協(xié)議約定的金額計價；（4）接受捐贈的無形資產(chǎn)按所附單據(jù)或參照市價計價。（5）商譽(yù)的計價應(yīng)當(dāng)經(jīng)評估機(jī)構(gòu)確認(rèn)，除公司合并外，商譽(yù)不得作價入帳。2、無形資產(chǎn)按下列規(guī)定進(jìn)行攤銷；（1）專有技術(shù)按15年平均攤銷；（2）土地使用權(quán)按30年-50年平均攤銷；（3）其它按10年平均攤銷。3、公司接收、購入、轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)無形資產(chǎn)須經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可辦理。4、其它資產(chǎn)按下列規(guī)定進(jìn)行攤銷（1）租賃費(fèi)按6年平均攤銷；（2）裝修費(fèi)按5年平均攤銷；（3）開辦費(fèi)按5年平均攤銷。第十章成本費(fèi)用管理1、公司將一切經(jīng)營性開支按其性質(zhì)正確劃分為資本性支出和成本費(fèi)用支出。成本費(fèi)用必須按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行核算，嚴(yán)格劃分成本費(fèi)用的受益期限。公司按期核算所耗費(fèi)的實際成本費(fèi)用，不得以計劃、定額、估計成本費(fèi)用代替實際成本費(fèi)用。2、成本費(fèi)用的計價方法，必須前后一致，一經(jīng)確定，不得任意改變。3、管理費(fèi)用實行預(yù)算定額進(jìn)行管理。公司的相關(guān)管理費(fèi)用在預(yù)算內(nèi)公司掌握使用，超過預(yù)算的相關(guān)費(fèi)用須經(jīng)集團(tuán)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可使用。4、集團(tuán)管理中心發(fā)生的管理費(fèi)用按一定比例分?jǐn)傊凉?，公司?yīng)按年初制定的分?jǐn)偙壤龂?yán)格分?jǐn)?，不得有拒絕分?jǐn)偟那闆r發(fā)生。有關(guān)費(fèi)用的報銷參見《報銷管理規(guī)定》。物業(yè)管理公司財務(wù)管理制度1.基本任務(wù)管理處財務(wù)管理的基本任務(wù)是:物業(yè)管理處的財務(wù)管理為獨(dú)立運(yùn)作及核算，與物業(yè)管理公司分開?；I集和管理物業(yè)管理處的資金和資產(chǎn)，組織日常財產(chǎn)運(yùn)作和會計核算，協(xié)調(diào)財務(wù)開支，真實地、系統(tǒng)地、全面地反映公司的經(jīng)營狀況，監(jiān)督各項財務(wù)計劃的執(zhí)行情況。1．會計制度1.1管理處的業(yè)務(wù)范圍，所屬國內(nèi)行業(yè)，執(zhí)行其所屬行業(yè)之會計制度。1.2執(zhí)行公司統(tǒng)一規(guī)定的會計制度。2．會計年度2.1為了符合國內(nèi)《會計法》要求，管理處需按國內(nèi)規(guī)定的會計年度，即自公歷1月1日起至12月31日止，編制一套符合國內(nèi)要求的會計報告。3．記帳本位幣管理處記帳以人民幣為單位。4．收入和費(fèi)用的確認(rèn)管理處正確劃分資本性支出和權(quán)益性支出，對各項收入和費(fèi)用的確認(rèn)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。2.公司內(nèi)部財務(wù)管理的基本工作2.1財務(wù)匯報流程1.財務(wù)匯報流程1.1管理處財務(wù)每月定期向項目中心物管部報告。1.2物管部財務(wù)每月定期向項目中心財務(wù)部報告。2.財務(wù)匯報格式2.1為統(tǒng)一口徑、便于匯總，管理處統(tǒng)一使用公司總部規(guī)定的財務(wù)報告格式。3.財務(wù)報告分類3.1月報、季報和年報4.財務(wù)報告組成及內(nèi)容4.1財務(wù)報告組成按公司總部統(tǒng)一規(guī)定編報，其主要報告有：4.1.1資產(chǎn)負(fù)債表；4.1.2損益表；4.1.3現(xiàn)金流量表;4.1.4其他報表（包括但不限于固定資產(chǎn)，應(yīng)收賬，應(yīng)付賬，收入明細(xì)賬等）。4.2財務(wù)報告中管理處核算或反映的內(nèi)容按公司總部統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。5.財務(wù)報告提交與審批時間5.1季報應(yīng)于每月5日以前、年報應(yīng)于年度終了10日內(nèi)，報公司總部物業(yè)經(jīng)理審批。5.2公司總部物業(yè)經(jīng)理應(yīng)在收到管理處財務(wù)報告次日起3日內(nèi)審?fù)?，并將財?wù)報告返還各管理處。6.對外公布資料：按廣州市物業(yè)管理辦法每季公布收支表給業(yè)戶查看。2.2預(yù)算及審批預(yù)算流程1.預(yù)算制度1.1管理處的一切財務(wù)收支活動都要按財務(wù)預(yù)算執(zhí)行，受財務(wù)預(yù)算的制約；1.2管理處的財務(wù)預(yù)算由年度財務(wù)預(yù)算、季度財務(wù)預(yù)算組成；1.3管理處的財務(wù)預(yù)算要樹立全局觀念，搞好綜合平衡，做到統(tǒng)籌兼顧；1.4財務(wù)預(yù)算需經(jīng)地區(qū)總監(jiān)審批后才能執(zhí)行；1.5預(yù)算編制禁止巧立名目，弄虛作假。2.預(yù)算編制根據(jù)2.1管理處業(yè)務(wù)范圍及工作方式；2.2管理處所在地區(qū)生活及工資水平；2.3由管理處付薪的員工人數(shù)；2.4管理處擁有或控制的固定資產(chǎn)的構(gòu)成及數(shù)量、價值等；2.5租賃的房屋、設(shè)施等的數(shù)量及價格；2.6其他3.預(yù)算編制、審批及撥款流程3.1前季度第二個月月末各管理處部門向財務(wù)提供預(yù)算所需數(shù)據(jù)，然后財務(wù)部按總部統(tǒng)一規(guī)定之預(yù)算格式編制。3.2管理處在前季度第三個月第一個星期，將預(yù)算報物業(yè)經(jīng)理審批。3.3物業(yè)經(jīng)理收到各管理處預(yù)算，在10日內(nèi)審批完成。3.4審批完畢后，交地區(qū)總監(jiān)最后審批，審批于5日內(nèi)完成。3.5審批后的財務(wù)預(yù)算，及時回復(fù)各管理處并通知公司總部（項目中心）財務(wù)部。3.6公司總部財務(wù)部根據(jù)審批后的管理處預(yù)算的撥款金額、撥款時間等，及時為各管理處撥款。4.預(yù)算與實際對比4.1各管理處的財務(wù)報告，要有反映預(yù)算數(shù)與實際完成數(shù)對比資料；4.2實際完成數(shù)大于預(yù)算5%以上時，要有文字說明；4.3實際完成數(shù)小于預(yù)算10%以上時，要有文字說明；2.3審批管理1.營運(yùn)開支審批1.1范圍:非業(yè)主,住客按金/基金等的物業(yè)管理處營運(yùn)開支,一般多于RMB500。1.2申請程序1.3未經(jīng)批準(zhǔn)和有效報銷前的支出當(dāng)個人借款處理1.4審批權(quán)1.4.1物業(yè)管理處主管可簽批支付每單不多于RMB500。1.4.2物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)理可簽批支付每單RMB3000或以下。1.4.3物業(yè)管理公司財務(wù)總監(jiān)（即項目中心財務(wù)總監(jiān)）加簽每單RMB3,000至RMB30,000。1.4.4物業(yè)管理公司總經(jīng)理（即項目中心地區(qū)總監(jiān)）加簽每單RMB[]以上。1.4.5有效合同或預(yù)算。1.5復(fù)核2.備用現(xiàn)金開支審批2.1最高存放金額:RMB5,000；申請現(xiàn)金補(bǔ)充備用現(xiàn)金金額:RMB500；存款應(yīng)付約一星期需要。2.2備用現(xiàn)金適用范圍：難以用支票形式支付的小額支出，一般不多于RMB200。2.3申請程序。2.4未經(jīng)批準(zhǔn)和有效報銷前的支出當(dāng)個人借款處理。2.5審批權(quán)2.5.1物業(yè)管理處主管可簽批支付每單不多于RMB3002.5.2物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)理可簽批支付每單RMB300以上3.合同方面3.1如已有合同之約束，及既定協(xié)議之金額，則由物業(yè)經(jīng)理簽批后便完成審批。3.2未有合同,則按如下情況3.2.1對外簽約(備預(yù)算)3.2.1.1預(yù)算金額30,000元或以上審批:總經(jīng)理3.2.1.2預(yù)算金額3,000-30,000元或以下審批:財務(wù)總監(jiān)3.2.1.3預(yù)算金額3,000元以下審批:物業(yè)經(jīng)理3.貨幣資金及往來帳項管理3.1現(xiàn)金管理1.現(xiàn)金處理1.1管理處的現(xiàn)金管理由現(xiàn)金出納和會計負(fù)責(zé)，現(xiàn)金出納，應(yīng)每天登記當(dāng)天的現(xiàn)金收支記錄及整理有關(guān)憑證資料，管理處負(fù)責(zé)人可以隨時監(jiān)督檢查。1.2管理處辦公室應(yīng)儲存適量現(xiàn)金，現(xiàn)暫定500元，足夠3-5天內(nèi)的日常零星開支?，F(xiàn)金存量在規(guī)定的限額內(nèi)。當(dāng)現(xiàn)金余額到達(dá)現(xiàn)金存量下限時,由出納通知會計，并準(zhǔn)備支票由物業(yè)經(jīng)理簽署后提取現(xiàn)金。1.3現(xiàn)金出納根據(jù)管理處開支情況，提出現(xiàn)金存量上下限報總部物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)。1.4辦公室應(yīng)把現(xiàn)金儲存于保險箱內(nèi)。1.5保險箱密碼與保險箱鎖匙由二人分別持有管理，未得物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)不得移交第三者。1.6出納與會計每周末及月末下班前進(jìn)行現(xiàn)金盤點；由出納填寫現(xiàn)金盤點登記表兩人共同簽字。月末盤點，會計核對現(xiàn)金帳無誤后，再由會計及出納共同簽署確認(rèn)帳物相符。管理處負(fù)責(zé)人可以隨時進(jìn)行監(jiān)督盤點。出納每日必須登記現(xiàn)金日記帳，保證賬目與現(xiàn)金數(shù)額相符，并每月與會計對帳。2.現(xiàn)金提款2.1管理處每月的用款由項目的專用帳戶開支。2.2管理處現(xiàn)金儲存量在規(guī)定限額內(nèi)（現(xiàn)暫定在不超過5，000元。每當(dāng)現(xiàn)金余額到達(dá)現(xiàn)金存量下限（500元）時，出納要通知會計，并準(zhǔn)備轉(zhuǎn)帳支票預(yù)約簽署。財務(wù)部要每月咨詢管理處主管，建議財務(wù)部主管修訂現(xiàn)金存量上下限。2.3每次提款由出納負(fù)責(zé)安排，管理處派員與出納一同提款。3.2按金管理1.退還裝修押金及裝修工作證押金程序1.1裝修后3個月內(nèi)，管理處對已裝修單位驗收合格后，填寫《裝修按金發(fā)還申請表》，并附上文件憑證.1.2管理處經(jīng)理簽名同意后可予以退還裝修押金及工作證押金。1.3財務(wù)核實發(fā)還申請表后才發(fā)放款項。3.3支出報銷流程1.支出簡化流程1.1各部門需指定一人與財務(wù)部對口辦理有關(guān)支出報銷管理工作。（其他人員支出報銷亦統(tǒng)一由部門與財務(wù)部對口）1.2部門任何支出，先向財務(wù)部索取《付款申請表》，填好后連同有關(guān)單據(jù)合格、發(fā)票等并作背書，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人核實簽字。1.3管理處經(jīng)理簽批后，再交財務(wù)部核對。會計核對后，將付款申請書及有關(guān)單據(jù)交財務(wù)部出納。1.4出納登記現(xiàn)金日記帳，將簽署后的付款申請書與發(fā)票、原始憑證等交會計。1.5財務(wù)部會計入帳，制作憑證。1.6若要開支票，會計負(fù)責(zé)準(zhǔn)確支票并安排蓋章。1.7遇到物業(yè)經(jīng)理審批權(quán)限以外，需要總部審批的支出，由物業(yè)經(jīng)理與有關(guān)高層預(yù)約時間審批。2.支出報銷時限2.1由管理處負(fù)責(zé)人確定每周的某段時間天為報銷日期，非特殊情況，其他時間不審批報銷。2.2管理處人員有因工預(yù)借款項，應(yīng)在完成業(yè)務(wù)返回管理處后3日內(nèi)報銷結(jié)帳，對有特殊情況的其清帳日期亦不得超過30天。出差前領(lǐng)款亦不可以早于出差前3天領(lǐng)款。3.現(xiàn)金預(yù)支3.1管理處貨品購買，盡可能地使用非現(xiàn)金結(jié)算方式。3.2預(yù)借現(xiàn)金必須填寫《借支單》，經(jīng)管理處主管簽字后，向出納領(lǐng)款，副本留在出納處，正本予會計入帳，但出納及會計要在副本上簽署確認(rèn)。預(yù)借現(xiàn)金必須在借出日起3日以內(nèi)歸還/清帳。清賬前，借款人需個人承擔(dān)借款責(zé)任；每次借款不得越過人民幣3000元，若部門總借款共3次而未清賬時，共3000元便不可再預(yù)借款項。3.3員工使用現(xiàn)金應(yīng)取得原始憑證/合格方案并背書，填《付款申請表》，本人簽字后，交管理處經(jīng)理批準(zhǔn)簽字，會計審核，向出納領(lǐng)款。有預(yù)借現(xiàn)金者，應(yīng)同時還清所借現(xiàn)金。3.4若有特殊情況不能取得原始憑證/合格方案，用款人應(yīng)以書面形式說明原因，并得到部門主管核實批準(zhǔn)，財務(wù)部審核，作為自制憑證入帳。注：凡采購辦公用品及各種設(shè)備、物料，要經(jīng)行政部辦理入倉出倉手續(xù)，并簽字核實。3.4帳戶管理1.戶口分類物業(yè)管理公司物業(yè)管理處戶口類別負(fù)責(zé)人用途戶口類別負(fù)責(zé)人用途1、基本戶口財務(wù)總監(jiān)作收支費(fèi)用1、小額戶口物業(yè)經(jīng)理支付日常支出（儲備額不超過10,000元）（3000元以下）2、大額戶口財務(wù)總監(jiān)處理日常收款及轉(zhuǎn)帳至小額戶3、按金戶口財務(wù)總監(jiān)收取裝修按金、管理費(fèi)按金4、基金戶口財務(wù)總監(jiān)收取資產(chǎn)儲備金注：每個管理處均開設(shè)以上類別戶口2.戶口運(yùn)作1.小額戶1.1支付RMB3,000或以下物業(yè)管理處營運(yùn)開支。1.2小額戶運(yùn)作類似備用金運(yùn)作模式,資金不足時以實報實銷的形式大額戶轉(zhuǎn)入。1.3小額戶不收管理費(fèi)和其他物業(yè)管理處的收入。1.4戶口簽名人除管理物業(yè)管理公司的地區(qū)總監(jiān)與財務(wù)總監(jiān)外，物業(yè)管理公司主管（KKLEUNG）可單獨(dú)執(zhí)行。2.大額戶2.1主要支付RMB3,000以上的物業(yè)管理處營運(yùn)收入。2.2大額戶運(yùn)作類似公司的基本戶運(yùn)作模式，資金不足時以實報實銷形式大額戶調(diào)入。2.3大額戶收管理費(fèi)和其他物業(yè)管理處的營運(yùn)開支。2.4資金不足由所屬物業(yè)管理公司免息借入補(bǔ)足，一些非一般支出經(jīng)特定審批程序或會由基金戶撥入應(yīng)付。2.5戶口簽名人參考廣州項目中心下屬公司銀行戶運(yùn)作模式，物業(yè)管理公司主管（KKLEUNG）可單獨(dú)簽RMB3000可以下的支票。3.按金戶3.1專門收支物業(yè)管理處客戶的各類按金。3.2戶口簽名人參考廣州項口管理中心下屬公司銀行戶運(yùn)作模式,物業(yè)管理公司主管(KKLEUNG)要單獨(dú)簽RMB3000或以下的支票。4.基金戶4.1專門收支物業(yè)管理處客戶的各類基金。4.2一些非一般支出經(jīng)特定審批程序或會由基金戶調(diào)撥至大額戶應(yīng)付。4.3戶口簽名人參考廣州項目中心下屬公司銀行戶運(yùn)作模式,物業(yè)管理公司主管(KKLEUNG)可單獨(dú)簽RMB3000或以下的支票。4.固定資產(chǎn)的管理4.1計價方法1.資產(chǎn)計價采用歷史成本原則。2.凡單位價值2，000元以上，使用期限在一年以上的，并在使用中保持原來物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，列為固定資產(chǎn)。3.設(shè)備或物品要作報廢,填寫《物品報廢申請表》4.2折舊1.折舊按照建時的成本價及預(yù)期可使用年限，以直線法每月計算，不預(yù)計殘值和清理費(fèi)用。2.購建的固定資產(chǎn),從次月開始計提折舊；處理的固定資產(chǎn)從次月開始不計折舊。資產(chǎn)預(yù)計可使用年限汽車10年電腦及其輔件3年家具5年辦公室儀器5年裝修3年其他報總部批準(zhǔn)后執(zhí)行5.費(fèi)用的管理5.1報銷手續(xù)1.用款申請1.1購買大宗物品（1,000元以上）需做三份報價分析填報《報價分析表》；在有預(yù)算情況下1,000元以下由管理處經(jīng)理審批：1,000元至3,000元由總部物業(yè)經(jīng)理審批；3000元以上由總經(jīng)理或授權(quán)物業(yè)經(jīng)理審批。2.報銷手續(xù)2.1持原始憑證（購物發(fā)票）填寫《付款申請表》，經(jīng)手人按審批單要求填寫后交管理處有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽名。2.2報銷審批單由管理處經(jīng)理或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽名后，現(xiàn)金開支的結(jié)清余款，有備用金的補(bǔ)足備用金。1000元以下之零星開支費(fèi)用，由管理處經(jīng)理審批予以報銷。3.備用金3.1各部門主管因公需零星購物的可申請備用金，備用金限額管理處經(jīng)理1,000元，各部門主管300元。3.2申請備用金需填寫《借支單》由總部物業(yè)經(jīng)理簽名同意，再到財務(wù)部領(lǐng)取，作為本部門購物使用。4.車費(fèi)報銷手續(xù)4.1管理處派員外出辦事，根據(jù)取回的合理憑證填寫《付款申請表》（車票）貼在后面，經(jīng)手人簽名、交由有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批簽名后結(jié)清余款。5.2工資發(fā)放1.工資發(fā)放1.1財務(wù)部于每月2日前將工資發(fā)放資料報總部物業(yè)經(jīng)理審批。1.2物業(yè)經(jīng)理應(yīng)在每月2日前審批完畢，并將工資發(fā)放資料返回管理處財務(wù)部。1.3管理處于每月8日根據(jù)審批后的工資資料發(fā)放工資。1.4財務(wù)部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備支票及匯款單。1.5人事部負(fù)責(zé)考勤及核實出席時間5.3應(yīng)酬費(fèi)用1.應(yīng)酬費(fèi)用1.1所有應(yīng)酬費(fèi)用（包括送禮）必須由財務(wù)部另冊詳盡列同被接待單位的資料、日期、人數(shù)、地點。1.2與管理處有關(guān)的對外單位發(fā)生的應(yīng)酬費(fèi)用，管理處人員內(nèi)部的文娛活動費(fèi)用，應(yīng)在預(yù)算中另列。1.3應(yīng)酬費(fèi)用只為管理處部份有業(yè)務(wù)上需要的員工而設(shè)。各部門員工的應(yīng)酬費(fèi)必須事先經(jīng)公司主管經(jīng)理同意。1.4管理處每月應(yīng)酬費(fèi)用不得超出預(yù)算上限，及每次應(yīng)酬費(fèi)用不得超出RMB500元。若管理處主管認(rèn)為當(dāng)月需較多應(yīng)酬或某次應(yīng)酬將超出標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)預(yù)先請示物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后,方能為之。6.營業(yè)收入的管理6.1管理費(fèi)收取指引涉及部門：管理處管業(yè)部、財務(wù)部1.繳交管理費(fèi)方法1.1繳交現(xiàn)金1.2銀行劃帳2.出管理費(fèi)單之安排（包括日期、部門跟進(jìn)）3.追收程序3.1正?！l(fā)通知書致業(yè)戶3.2欠費(fèi)追收—特別函件3.3再跟進(jìn)追收—律師信4.每段時間報告4.1每周管理費(fèi)收取明細(xì)4.2每二周管理費(fèi)收取明細(xì)4.3每月管理費(fèi)收取明細(xì)5.表格5.1管理費(fèi)事宜(表格一)5.2再次催款通知(表格二)5.3最后催繳通知(表格三)5.4管理費(fèi)收取明細(xì)（適用每周，每二周，每月）表格一花園編號：致：居座單元業(yè)主先生/女士：有關(guān)：管理費(fèi)事宜您好！根據(jù)本處記錄，貴單元月份之管理費(fèi)仍未付清，唯恐閣下公務(wù)繁忙，一時遺忘，現(xiàn)特函通知。管理費(fèi)等必須于每月七日內(nèi)繳付。懇請閣下盡快前來管理處繳交。若閣下已繳付上術(shù)款項，請不須理會本通知書。如閣下有疑問，可到管理處或致電管理處查詢，電話：。專此奉達(dá)，敬祝商安！物業(yè)管理處年月日表格二花園編號：致：居座單元業(yè)主先生/女士：再次催款通知您好！本處于上次致閣下的專函中提及月份之管理費(fèi)共人民幣元，至今仍未付清。截至本函日期為止，貴單位之總欠款額為人民幣元。本處唯恐閣下公務(wù)繁忙，一時遺忘，現(xiàn)特函通知。懇請閣下盡快前來管理繳納。凡超過7日未付款的，將按月息1.5%的滯納金有為采取有關(guān)程序追討。為避免不必要的附加費(fèi)用之損失，本處懇請閣下早日繳清上述欠款。請鼎力支持為盼！專此奉達(dá)，敬祝商安！物業(yè)管理處謹(jǐn)啟年月日花園編號：致：居座單元業(yè)主先生/女士：最后催繳通知您好！本處已兩次致函于閣下請付清月份之管理費(fèi)共人民幣元、水費(fèi)共人民幣元，至今仍未清付。截至本函日期為止，貴單位之總欠款額為人民幣元（其中滯納金元），請閣下務(wù)必于本月30日前付清。如屆時貴單元仍未繳納上述款項及滯納金（按管理公約規(guī)定結(jié)算），本處在不得已的情況下，將采取相應(yīng)措施。敬請諒解。特此通知！敬祝商祺！物業(yè)管理處謹(jǐn)啟年月日8.附件一例行程序時間表1.預(yù)算程序時間1.1季前第二個月月末各部門向財務(wù)部提交并由財務(wù)部匯總下季度預(yù)算。1.2季前第三個月第一個星期管理處將預(yù)算呈交總部物業(yè)經(jīng)理。2.工資發(fā)放程序時間2.1每月2日前管理處將工資發(fā)放資料報總部物業(yè)經(jīng)理審批。2.2每月6日前總部物業(yè)經(jīng)理應(yīng)在二日內(nèi)審批完畢并將工資發(fā)放資料返回管理處。2.3每月8日管理處依據(jù)審批后的工資發(fā)放資料發(fā)放工資。3.財務(wù)匯報程序時間3.1每月5日內(nèi)各管理處向總部物業(yè)經(jīng)理報送月度財務(wù)報告，總部物業(yè)經(jīng)理收到報告次日起3日內(nèi)審?fù)辍?.2每個會計年度終一個月內(nèi)管理處向總部物業(yè)經(jīng)理報送年度財務(wù)報告，總部物業(yè)經(jīng)理收到報告次日起7日內(nèi)審?fù)辍?.報銷及清帳時間4.1每月20日及月底凡員工于每月20日前欠公司款超過30日，管理處財務(wù)人員要報告管理處負(fù)責(zé)人，管理處負(fù)責(zé)人要在月底前作出處理決定，交財務(wù)人員執(zhí)行。5.其他5.1總部財務(wù)部將不定期派員至管理處進(jìn)行內(nèi)部審計；5.2總部財務(wù)部根據(jù)審批后的管理處預(yù)算撥款金額、撥款時間，及時為管理處撥款。邵陽路苑物業(yè)管理有限公司財務(wù)管理制度一、

審批制度：1.

凡是財務(wù)部門執(zhí)行的與公司有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，都必須經(jīng)總經(jīng)理和副總經(jīng)理審批，各責(zé)任人簽字后，方能執(zhí)行。2.

審批者對該項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的合法性、合理性負(fù)責(zé)。責(zé)任人對該項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性和對應(yīng)關(guān)系負(fù)責(zé)。二、

審批程序費(fèi)用報銷審批程序：報銷人員將原始憑證整齊地貼在《粘貼單》上，并根據(jù)原始憑證的內(nèi)容填制《報銷單據(jù)粘貼單》和《費(fèi)用報銷單》相應(yīng)的部門主管（副總）審批簽字

會計復(fù)核簽字

總經(jīng)理審批出納簽字報帳。三、

現(xiàn)金管理制度1.

公司可以在下列范圍內(nèi)使用資金：職工工資、津貼、獎金；個人勞務(wù)報酬；出差人員必須攜帶的差旅費(fèi)；結(jié)算起點以下的零星開支；總經(jīng)理批準(zhǔn)的其它開支；2.

出納人員必須建立《現(xiàn)金日記帳》和《銀行存款日記帳》，逐日逐筆登記入帳，做到日清月結(jié)，每月結(jié)算，保證帳款相符，嚴(yán)禁白條抵庫。四、

報帳時效和工資發(fā)放制度1.

報帳時效：

外部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)優(yōu)先辦理，隨到隨辦。公司職員借款出差必須在出差回來6日內(nèi)報帳，其他費(fèi)用的報帳日為每周末（星期六）和月末日，如遇特殊情況需提前或延期報帳者，必須經(jīng)主管財務(wù)的副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方能辦理。2.

工資發(fā)放制度：定于每月八日發(fā)放上月工資。平時嚴(yán)禁非公用借支，如遇特殊情況需非公用借支的，必須經(jīng)主管財務(wù)副總經(jīng)理和總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可。五、

財務(wù)結(jié)算制度1.

出納每月三日前將上月發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)憑單（外來原始憑單、自制原始憑單）和現(xiàn)金盤存表、銀行對帳單清理好后，交給會計做帳，會計接到憑單后，逐筆復(fù)核，并在相關(guān)單據(jù)（現(xiàn)金收付憑單和銀行存款收付憑單）上簽字，返回第一聯(lián)給出納。2.

會計根據(jù)審核無誤的原始憑單，編制本期結(jié)算清單，一式五份、出納、會計各執(zhí)一份，交主管財務(wù)的副總經(jīng)理、總經(jīng)理、總公司各一份。六、

會計報表制度1.

報表日期：根據(jù)稅務(wù)制度規(guī)定：會計報表保送日期為：月報，次月的十日前；季報，次月的十五日前；年報，下年的元月底前。如有變動，以稅務(wù)制度為準(zhǔn)。2.

報送對象：稅務(wù)一份、總經(jīng)理一份、業(yè)主委員會一份、總公司一份、會計自存一份，共五份。3.

位盡事宜，按國家有關(guān)財務(wù)、稅務(wù)制度執(zhí)行。4.

本制度自二00六年一月十八日起執(zhí)行

邵陽市路苑物業(yè)管理有限公司第三章物業(yè)管理公司的財務(wù)管理技巧及范例精解第一節(jié)物業(yè)管理公司財務(wù)管理概述一、財務(wù)管理內(nèi)涵財務(wù)是指企業(yè)為達(dá)到既定目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資金和運(yùn)用資金的活動?；I集資金就是資金來源，它指列示在資產(chǎn)負(fù)債表右方的諸項內(nèi)容；資金運(yùn)用則是指列示在資產(chǎn)負(fù)債表左方的諸項內(nèi)容，它表明了資金的去向。在整個物業(yè)經(jīng)營管理中，不僅要用實物形式，而且要用價值形式來實現(xiàn)物業(yè)的生產(chǎn)、流通、交換和消費(fèi)，要按一定的方式供給一定的貨幣資金，用來進(jìn)行周轉(zhuǎn)和購置物資設(shè)備，以便物業(yè)經(jīng)營管理和服務(wù)的正常進(jìn)行。在這一過程中，物業(yè)的出售和出租、物業(yè)有償服務(wù)費(fèi)用的收入等，就構(gòu)成了物業(yè)管理公司的資金運(yùn)動。物業(yè)管理公司的財務(wù)管理就是對物業(yè)管理資金運(yùn)動的管理。在資金運(yùn)動過程中，包括整個物業(yè)經(jīng)營出租、管理服務(wù)收費(fèi)以及多種經(jīng)營收入等資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配。為保證企業(yè)正常和有效的運(yùn)作，提高經(jīng)濟(jì)收益，許多物業(yè)管理公司實行“一業(yè)為主，多業(yè)發(fā)展”，企業(yè)下屬擁有各種商業(yè)、貿(mào)易和維修部門和其他提供有償服務(wù)的機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理公司的財務(wù)管理要統(tǒng)籌各經(jīng)營單位和機(jī)構(gòu)，這自然要比經(jīng)營業(yè)務(wù)相對單一的一般企業(yè)顯得復(fù)雜一些。(一)物業(yè)管理公司財務(wù)管理的內(nèi)容物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動包括計劃管理、產(chǎn)業(yè)管理、租賃管理、修繕管理、園林養(yǎng)護(hù)、治安管理、勞務(wù)管理、財務(wù)管理等，而財務(wù)管理是其中的主要組成部分。它是利用價值形式，通過資金運(yùn)動及其生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系——貨幣關(guān)系進(jìn)行的綜合性管理。物業(yè)管理公司財務(wù)管理的主要內(nèi)容有；對資金籌集和運(yùn)用的管理；商品房資金的管理；租金收支管理；物業(yè)有償服務(wù)費(fèi)的管理；固定資金、流動資金和專項資金的管理；資金分配的管理；財務(wù)收支匯總平衡；等等。(二)物業(yè)管理公司財務(wù)管理的任務(wù)物業(yè)管理公司財務(wù)管理的基本任務(wù)是依據(jù)企業(yè)資金運(yùn)動的規(guī)律，遵循國家的政策、法令和財經(jīng)制度，合理組織財務(wù)活動，正確處理財務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)計劃(預(yù)算)管理和經(jīng)濟(jì)核算，改善和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財經(jīng)紀(jì)律。(1)籌集和合理分配、運(yùn)用資金。這就是要根據(jù)物業(yè)管理的需要，做好租金收入和有償服務(wù)管理費(fèi)的收費(fèi)工作，不斷提高資金運(yùn)用的效能，保證物業(yè)管理公司的正常運(yùn)營。(2)積極組織資金，開避物業(yè)經(jīng)營市場，“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”，不斷尋求物業(yè)管理的新生長點，拓展物業(yè)管理的新領(lǐng)域，形成新優(yōu)勢。(3)加強(qiáng)財務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)核算工作。這就是要做好各項控制工作，節(jié)約費(fèi)用，降低成本；考核各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的執(zhí)行情況，反映經(jīng)營管理狀況，促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營管理。(4)加強(qiáng)計劃(預(yù)算)管理，認(rèn)真編制財務(wù)計劃(預(yù)算)。(5)實行財務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財經(jīng)紀(jì)律。物業(yè)管理公司的經(jīng)營、管理、服務(wù)，必須依據(jù)黨和國家的方針、政策和財經(jīng)法規(guī)以及財務(wù)計劃，對公司預(yù)算、開支標(biāo)準(zhǔn)和各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行財務(wù)監(jiān)督。財務(wù)監(jiān)督主要是對資金的籌集運(yùn)用和分配活動進(jìn)行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運(yùn)用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益，最大限度地調(diào)動多方面的積極性，保證堅持正確的經(jīng)營方向，保護(hù)企業(yè)財產(chǎn)不受侵犯，并同貪污等違法亂紀(jì)行為作斗爭。二、財務(wù)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置財務(wù)部擔(dān)負(fù)著物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)效益總核算，指導(dǎo)業(yè)務(wù)活動，增加經(jīng)營收入，節(jié)約開支的咨詢和督促的重要任務(wù)，它的工作不僅反映物業(yè)公司業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的動態(tài)，而且能影響和促進(jìn)其他各項管理工作，對于加強(qiáng)物業(yè)公司的經(jīng)營管理、節(jié)約資金、增加積累、鞏固經(jīng)濟(jì)核算制，都有極其重要的意義。注：①實線為行政線，虛線為銀行及有關(guān)部門協(xié)調(diào)工作和為用戶服務(wù)；②1號、2號線為公司各部和辦公室協(xié)調(diào)工作；③3號線為接受總公司財會部業(yè)務(wù)往來和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；④4號線為用戶和銀行對各崗位服務(wù)情況向部長反饋。財會部主要工作流程1部長下達(dá)任務(wù)、監(jiān)督工作、考核評價各崗位匯報、請示工作部長2部長擬定各項財務(wù)計劃提供財務(wù)分析報告經(jīng)理審批各崗位知會各有關(guān)部貫徹執(zhí)行3公司各部門人員審核發(fā)票單據(jù)會計單據(jù)入賬出納。4住戶、業(yè)主收款憑證各類租費(fèi)收款員收款憑證存根入賬會計。5會計師成本核算、工程結(jié)算企業(yè)經(jīng)營實情部長審核與有關(guān)部門協(xié)調(diào)經(jīng)理審批會計入賬出納付款有關(guān)單位。6辦公室文件、信息、計劃部長要求協(xié)助、反饋信息辦公室文件傳閱各崗位。7住戶、業(yè)主反映服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度部長。三、財務(wù)管理制度(一)物業(yè)管理公司財務(wù)管理的機(jī)構(gòu)為了有效進(jìn)行財務(wù)管理工作，物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)立財務(wù)管理機(jī)構(gòu)。作為物業(yè)管理公司實施財務(wù)管理的職能部門——財務(wù)部，其主要作用是通過組織企業(yè)的資金運(yùn)動，提供經(jīng)營管理信息，促進(jìn)企業(yè)管理水平的提高，從而獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司財務(wù)部的基本職責(zé)有以下幾個方面：(1)遵守財經(jīng)紀(jì)律，建立和健全各項財務(wù)管理制度。(2)抓好各種應(yīng)收款項的收取工作，核算長期拖欠不清的款項，督促經(jīng)辦人限期清理。(3)參與策劃各種營銷策略，并對重要經(jīng)濟(jì)合同及投資項目進(jìn)行評議及審定。(4)按合同的要求，做好工程費(fèi)用的撥付、結(jié)算工作。(5)執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報一切費(fèi)用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工工資、獎金。(6)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用及回收工作。(7)編制記賬憑證，及時記賬，及時編報各種報表，妥善管理會計賬冊檔案。(8)擬定各項財務(wù)計劃，提供財務(wù)分析報告，當(dāng)好參謀。(二)物業(yè)管理公司的財務(wù)管理制度財務(wù)管理制度是保證財務(wù)工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的一系列具體規(guī)定，是物業(yè)管理公司重要的管理制度之一。其適用于一般工商企業(yè)、酒店的財務(wù)管理制度，在此從略。第二節(jié)物業(yè)管理公司的財務(wù)核算及其技巧一、物業(yè)管理公司財務(wù)核算的必讀知識財務(wù)核算是企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算的重要內(nèi)容。它是反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動消耗、物質(zhì)消耗和資金占用及其經(jīng)濟(jì)效果的方法。財務(wù)核算是根據(jù)審核后的原始憑證，運(yùn)用會計科目，填制記賬憑證，登記會計賬簿，以貨幣為計算尺度，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計算各核算項目的經(jīng)濟(jì)活動過程。(一)主要作用如下：(1)為考核和評定企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位經(jīng)營管理成果提供了系統(tǒng)、完整的資料。(2)通過財務(wù)核算程序?qū)ζ髽I(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動消耗、物質(zhì)消耗和資金占用實施有效的監(jiān)督。(二)會計核算(1)核算時間月度從上月26日至本月25日為當(dāng)月核算期，年度從上月12月26日至本年12月25日為年度核算期。(2)會計賬務(wù)以人民幣為記賬單位，有外幣計算的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)折合人民幣記賬，同時登記外國貨幣金額和折合率，規(guī)定以季初一日的匯率作為記賬率。當(dāng)季末調(diào)整其發(fā)生的差額作為外匯兌換損益處理。(3)公司采用借貸復(fù)式記賬法(4)會計科目使用和核算以財政廳制訂的《集體企業(yè)會計制度》為主，結(jié)合公司的實際，設(shè)置總賬、銀行現(xiàn)金日記賬，各類債權(quán)債務(wù)往來和費(fèi)用的二級科目明細(xì)賬等，進(jìn)行會計核算。(5)原始憑證是記賬的依據(jù)，要求一切原始憑證具有手續(xù)完備、完整、合法、內(nèi)容真實、數(shù)字準(zhǔn)確、清楚、日期和印章齊全，大、小寫相符等的法定憑證，不得用白條子報賬。(三)會計憑證和會計賬冊(1)公司的會計憑證、賬冊、報表等會計記錄資料，必須根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記，做到手續(xù)齊全、內(nèi)容真實，準(zhǔn)確完整、及時完善，并符合會計制度的規(guī)定。(2)財務(wù)會計人員必須認(rèn)真審核各種原始憑證，遇有偽造或涂改情況，虛報冒領(lǐng)款項等行為，應(yīng)拒絕受理，并及時向主管領(lǐng)導(dǎo)報告，對內(nèi)容不全，手續(xù)不齊，數(shù)字有差錯的憑證，應(yīng)于退回，補(bǔ)填或更正，一切原始憑證經(jīng)審核無誤后，方能填寫記賬憑證以記賬。(3)收款憑證、付款憑證，必須按照發(fā)生事項內(nèi)容填制清楚，并經(jīng)出納人員簽章后方能生效。轉(zhuǎn)賬憑證要由經(jīng)管會計填制，并健全會計核算，一切記賬憑證必須經(jīng)指定的審核人員審定簽章后，方可記賬。(4)公司及其下屬的主管會計，應(yīng)對一切原始憑證記賬冊負(fù)責(zé)，指定專人列冊登記，妥善保管，絕不丟失。有關(guān)會計報表賬冊和會計憑證的保存年限，均按上級規(guī)定辦理。(5)一切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)應(yīng)指定專人保管，啟用時由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)取手續(xù)，每年終了后的第一個月內(nèi)由主管會計清查，核實，上報有關(guān)部門。(6)工程部、綜合部所承接的工程項目必須按正常的手續(xù)程序辦理工程預(yù)付款，進(jìn)度款和結(jié)算。(四)財務(wù)室工作職責(zé)財務(wù)室是負(fù)責(zé)全公司的財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算工作。其主要工作職責(zé)為：(1)貫徹執(zhí)行國家和上級有關(guān)財務(wù)管理方針、政策和法規(guī)，組織制定財務(wù)管理及核算制度，并負(fù)責(zé)督促檢查執(zhí)行情況。(2)在公司范圍內(nèi)實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理，分部門分點核算，考核盈虧的財務(wù)管理辦法。(3)負(fù)責(zé)編報公司年度、季度、月度的資產(chǎn)負(fù)債表。年度資產(chǎn)負(fù)債表要附上財務(wù)情況說明書。(4)負(fù)責(zé)公司資金的平衡，掌握和監(jiān)督資金的合理使用。(5)監(jiān)督資金回籠，考核資金使用和投資效果。(6)參與公司投資項目的可行性研究工作。(7)負(fù)責(zé)公司財務(wù)檔案的收集、歸檔及管理工作；進(jìn)行公司固定資產(chǎn)的登記與管理。(8)負(fù)責(zé)?？厣唐返膶徍撕蛨笈ぷ?。(9)負(fù)責(zé)全公司各項稅金的及時繳納。(10)完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時安排的工作。(五)會計職責(zé)(1)按照國家會計制度規(guī)定，進(jìn)行認(rèn)真審核、分錄、算賬，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚，做到三相符(賬單相符、賬賬相符、賬表相符)。(2)按經(jīng)濟(jì)核算原則，經(jīng)常檢查和分析財務(wù)經(jīng)濟(jì)活動情況，挖掘增收節(jié)支的潛力，為公司多創(chuàng)效益。(3)根據(jù)公司的情況，分門別類進(jìn)行分部門分小區(qū)建賬核算，使公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門各小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)能及時掌握盈虧情況，改善經(jīng)營管理。(4)及時編制會計報表，向領(lǐng)導(dǎo)提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料。(5)保管好會計憑證、賬簿、報表等一切檔案資料。(6)嚴(yán)格遵守會計制度和財經(jīng)紀(jì)律，凡不符合規(guī)定的開支，有權(quán)拒付。(7)負(fù)責(zé)每月與各部門、各小區(qū)對賬一次，做到公司與各部門、各小區(qū)的賬目相符。(8)負(fù)責(zé)編制上級規(guī)定的各種會計報表。(9)依據(jù)國家稅法規(guī)定，按時繳納各種稅費(fèi)。(六)出納員崗位職責(zé)(1)學(xué)習(xí)、宣傳、嚴(yán)格遵守國家有關(guān)財務(wù)政策，現(xiàn)金管理規(guī)定和銀行結(jié)算制度。(2)負(fù)責(zé)辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。(3)負(fù)責(zé)登記銀行存款現(xiàn)金日記賬，每月終與會計、銀行核對賬目。(4)負(fù)責(zé)保管庫存現(xiàn)金和各種有價證券、結(jié)算憑證、空白支票、收據(jù)和有關(guān)印章。(5)認(rèn)真審查每一筆款項的支付和費(fèi)用報銷。防止白條取款入賬。(6)對各部門所開支票，規(guī)定在三～五天內(nèi)報賬，否則拒絕開出第二張支票。(7)對差旅費(fèi)借支及備用金借支一律做賬，差旅費(fèi)在回來三～七天內(nèi)報銷清賬。(七)財務(wù)核算特別提示各物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自己經(jīng)營規(guī)模、管理特點及內(nèi)部經(jīng)營機(jī)制，建立一套適應(yīng)自身條件的財務(wù)核算制度及其核算方法。這里就幾個共性問題提請注意。1要按財務(wù)核算單位和部門分別立賬核算。為了確切地考核與評定各核算單位和部門的經(jīng)營狀況，應(yīng)分別記錄、核算、登賬、手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚。2要以人民幣作為會計賬目的記賬單位，經(jīng)營業(yè)務(wù)中有外幣收支時，應(yīng)折合人民幣記賬，應(yīng)同時注明當(dāng)時的外幣兌換率，采用借貸復(fù)式記賬法為宜。3要明確核算時效。公司下屬各部門(各管理處)所收的經(jīng)營款項，包括管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、工程款、銷售收入款和營業(yè)款等，以收費(fèi)的多少定時上繳公司財務(wù)入賬。然后，財務(wù)定出月度核算周期和年度核算周期。一般規(guī)定：月度會計報表在月終后10天內(nèi)報出、季度會計報表在季終后15天內(nèi)報出，年度會計報表在年終后20天內(nèi)報出。4要注意核算規(guī)范化。會計憑證、會計賬冊和會計報表要根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記，符合會計制度的規(guī)定。收款憑證和付款憑證必須按照發(fā)生款項事項內(nèi)容填制清楚，經(jīng)出納人員簽章才能生效。轉(zhuǎn)賬憑證要由經(jīng)管會計填制，健全核算程序，一切記賬憑證必須經(jīng)指定的審核人員簽章后，才能記賬。5財務(wù)會計人員要認(rèn)真審核各種原始憑證，遇有偽造或涂改憑證、虛報冒領(lǐng)款項的行為，應(yīng)拒絕受理，并及時向領(lǐng)導(dǎo)報告。一切原始憑證經(jīng)審核，內(nèi)容清楚、手續(xù)完備、數(shù)字無誤的，才可記賬結(jié)算。6一切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)要由專人保管，動用時要由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù)，按每用完一本或每月結(jié)算一次，并由主管會計清查、核實，定出核算制度。公司財務(wù)對一切原始憑證、記賬冊和報表負(fù)責(zé)，要定人定期歸檔妥善保管，以備檢查。賬簿不得亂擦、挖補(bǔ)、涂改或用藥水消除字跡。二、物業(yè)管理公司的財務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)活動分析及分析技巧(一)財務(wù)分析財務(wù)分析是企業(yè)財務(wù)核算的工具，它通過一定的技術(shù)方法，對企業(yè)財務(wù)活動進(jìn)行分析和研究；依據(jù)一定的原則，對企業(yè)財務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)的評價。財務(wù)分析的對象是企業(yè)或企業(yè)所屬單位的生產(chǎn)、經(jīng)營活動中的資金運(yùn)動過程和結(jié)果；財務(wù)分析的目的在于總結(jié)經(jīng)驗，揭露矛盾，挖掘潛力，提高效益。物業(yè)管理公司的財務(wù)分析主要是分析物業(yè)經(jīng)營、房屋設(shè)施維修保養(yǎng)、綜合服務(wù)等業(yè)務(wù)活動在經(jīng)濟(jì)效果方面的有關(guān)情況，也就是利用會計、統(tǒng)計、業(yè)務(wù)核算、計劃等有關(guān)資料，對一定期間的經(jīng)濟(jì)活動過程及其結(jié)果進(jìn)行比較，運(yùn)用分析對比的方法，找出存在的問題及其原因，以便采取措施，挖掘內(nèi)部潛力，提高經(jīng)營管理水平的有效辦法。(二)經(jīng)濟(jì)活動分析經(jīng)濟(jì)活動分析是物業(yè)管理公司內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)分析活動，其范圍局限于獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算單位內(nèi)部。經(jīng)濟(jì)活動分析涉及物業(yè)經(jīng)營、服務(wù)、管理全過程的每一個環(huán)節(jié)。從共性方面講，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)活動分析有以下一些主要內(nèi)容。(1)對任何一項任務(wù)或項目都應(yīng)作出預(yù)測，確定計劃成本。在實施過程中，隨時注意發(fā)現(xiàn)新情況，進(jìn)行內(nèi)部機(jī)構(gòu)之間、各項任務(wù)或項目之間、成本項目之間、前后期之間的分析比較，以觀察影響成本主要因素的變化及其發(fā)展趨勢。(2)分析人力占用是否符合各項任務(wù)的定員標(biāo)準(zhǔn)，有無人力占用的浪費(fèi)現(xiàn)象。一般可以工資構(gòu)成的變化、平均工資和技術(shù)等級的升降、工種之間的均衡、工時利用的水平、工效的低等方面入手進(jìn)行主客觀因素的分析，查明在人力使用和定員、定額管理方面的節(jié)約或收費(fèi)。(3)從物資經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)方面進(jìn)行分析。一般應(yīng)從物資的采購、運(yùn)輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)入手，分析主要物資的質(zhì)量是否符合要求，以及量差和價差的影響，尤其要對節(jié)約代用、量材使用等方面取得的效果，以及由于管理不善所帶來的損失等進(jìn)行認(rèn)真的分析和研究。(4)分析房屋附屬電梯、管道、水暖等設(shè)施，修建施工機(jī)械設(shè)備使用情況。從設(shè)備的選擇、使用率、利用率、能源消耗率、維修與完好率等方面分析臺班定額工效、臺班費(fèi)用成本，著重分析提高設(shè)備效率、延長使用壽命及降低能耗的效果，以及因管理不善而造成的損失和浪費(fèi)。(5)對各項管理費(fèi)用的支出，要從所承擔(dān)的任務(wù)和組織機(jī)構(gòu)人員配備的變化、非生產(chǎn)人員的增減、各項開支的節(jié)約和浪費(fèi)等方面，分析開源節(jié)流的措施。(6)分析房租、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入。物業(yè)經(jīng)營的資本來源主要依靠租金和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收入，要掌握每月(季、年)完成的租金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)數(shù)額和達(dá)到的收繳率水平，應(yīng)經(jīng)常分析影響租金和其他物業(yè)收入的因素，研究追繳欠租、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的具體措施。這是物業(yè)管理公司的一項重要經(jīng)濟(jì)活動分析。(7)分析房屋修繕費(fèi)用使用是否妥當(dāng)及其所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果，這是分析重點。要從房屋修繕投資的總水平、分類修繕投資比重、不同項目的投資標(biāo)準(zhǔn)，以及修繕投資分配使用和效果等方面進(jìn)行分析，挖掘潛力，尋找增產(chǎn)節(jié)約的途徑，實現(xiàn)以最少的投資和人力、物力消耗，取得最大的效益。(8)對多種經(jīng)營的投資進(jìn)行分析。(9)進(jìn)行預(yù)決算對比分析。根據(jù)預(yù)算與實際耗用的人工、材料、機(jī)械臺班、金額的對比，找出其數(shù)量差異，并查明原因，檢查有無高估冒算、漏項，以及不合理收費(fèi)等現(xiàn)象。(三)財務(wù)分析方法財務(wù)分析方法可按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，通?？砂捶治龅膶ο蠓秶?、時間、目的以及所采用的數(shù)學(xué)方法分類。(1)按分析對象包括的范圍分類物業(yè)管理公司的財務(wù)分析，按分析對象所包括的范圍，可分為全面分析、部門分析和專題分析三類。①全面分析，是針對公司整體財務(wù)狀況進(jìn)行的分析；②部門分析，是就公司某一核算單位、某一核算內(nèi)容進(jìn)行的分析；③專題分析，是針對某一核算項目或某一特定的問題進(jìn)行的分析。(2)按分析進(jìn)行的時間分類物業(yè)管理公司的財務(wù)分析，按進(jìn)行時間可劃分為定期分析、日常分析和臨時性分析三類。①定期分析，是指以年、季、月為單位所進(jìn)行的分析，或是在項目承包期截止時日進(jìn)行的分析；②日常分析，是指物業(yè)管理公司日常財務(wù)管理工作中經(jīng)常要做的分析工作；③臨時分析，是指那些出于項目管理和企業(yè)管理考核、評定的需要，臨時安排的財務(wù)分析。定期分析與日常分析均屬于例行性的財務(wù)管理工作，無論是分析形式、分析方法，還是分析內(nèi)容，分析者均應(yīng)建立一整套規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)。臨時分析時間、內(nèi)容、方法均無法統(tǒng)一，需依據(jù)分析的目的、要求和分析對象的具體條件臨時確定。(3)按分析的目的分類物業(yè)管理公司的財務(wù)分析，按分析目的不同可分為總結(jié)性分析、控制性分析和預(yù)測性分析三類。①總結(jié)性分析一般發(fā)生在期末，如財務(wù)年度的期末、季度末、月末或項目經(jīng)營期末、承包期末等等，其主要作用在于總結(jié)經(jīng)驗、考核評比。②控制性分析發(fā)生在期中，如項目經(jīng)營活動過程之中、承包期中等等，其主要作用在于控制經(jīng)濟(jì)活動過程，揭示矛盾，采取對策。③預(yù)測性分析發(fā)生在項目經(jīng)營活動開始之前或期初，如承包期初或承包條件簽約之前，其主要作用在于對項目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營成果以及公司某項經(jīng)營決策將會帶來的預(yù)期效果，進(jìn)行事前推測與分析。(4)按分析時所采用的數(shù)學(xué)方法分類財務(wù)分析工作離不開數(shù)學(xué)方法。依據(jù)所使用數(shù)學(xué)方法的不同，可將物業(yè)經(jīng)營中常用的財務(wù)分析分為如下幾類。①比較分析法。這是一種通過兩個或兩個以上可比數(shù)字的對比，揭示物業(yè)管理公司財務(wù)活動內(nèi)在矛盾的分析方法。如實際完成指標(biāo)與平均指標(biāo)的對比，本期指標(biāo)與歷史指標(biāo)的對比，各下屬核算單位間實際完成指標(biāo)的對比，等等。②因素替換分析法。它又稱連環(huán)代替法，是一種用于揭示某種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象影響因素及影響程度的方法。這是在比較的基礎(chǔ)上，運(yùn)用逐一替換經(jīng)濟(jì)計算式中各變量的值(一般常用實際發(fā)生值代替計劃指標(biāo)值)，從而確定各因素對該指標(biāo)影響程度，以便尋找主要因素，揭示主要矛盾及矛盾的主要方面。③平均分析法與平衡分析法。平均分析法是一種用平均數(shù)來反映經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的平均水平，從而探尋普遍規(guī)律的分析方法。財務(wù)分析中常采用的平均數(shù)有簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)以及序時平均、平均速度、指數(shù)平均等動態(tài)平均數(shù)。平衡分析法則是對企業(yè)收支關(guān)系、借貸關(guān)系、生產(chǎn)與銷售關(guān)系等對立統(tǒng)一關(guān)系，按平衡、協(xié)調(diào)原理所進(jìn)行的比較分析。④經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型分析法。這是指那些應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)工具，如線性規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)計劃、動態(tài)規(guī)劃、回歸分析等，建立數(shù)學(xué)模型，采用電子計算機(jī)進(jìn)行大規(guī)模數(shù)據(jù)處理與分析的方法?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動過程的復(fù)雜性說明，任何經(jīng)濟(jì)過程都要受到來自眾多因素的影響，單靠傳統(tǒng)的簡單數(shù)據(jù)計算和人工進(jìn)行數(shù)據(jù)處理已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)了。人們憑借應(yīng)用數(shù)學(xué)及電子計算技術(shù)的進(jìn)步，將它們引入到經(jīng)濟(jì)分析中來，從而創(chuàng)立了經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型分析法，使企業(yè)財務(wù)分析方法大大跨進(jìn)了一步。第三節(jié)物業(yè)經(jīng)理應(yīng)掌握的財務(wù)操作一、年度預(yù)算的操作在財政年度開始之前，物業(yè)經(jīng)理必須根據(jù)過去的有關(guān)數(shù)據(jù)和對以后12個月開支的預(yù)測做出年度預(yù)算，他/她須決定計劃內(nèi)和預(yù)防性維修項目所需的資金數(shù)額，然后還要對所要進(jìn)行的工作做出估計。通常，物業(yè)經(jīng)理或他/她的代表需征求業(yè)主的意見，并贏得他們對預(yù)算的支持。預(yù)算樣本大廈名稱：(財政年度)收支預(yù)算支出項目港元$廣告(用于招聘工作人員等)a壞賬b拖車服務(wù)合同c清潔d社區(qū)和節(jié)日活動e折舊f房門電話維修合同g電(公用部分)h花草(環(huán)境)i總務(wù)處各種費(fèi)用(租金、電話、用電等)j保險(火警、第三者責(zé)任保險、公共責(zé)任保險)k電梯維修合同l法律咨詢費(fèi)、審計費(fèi)m水泵維修n維修和養(yǎng)護(hù)(一般性)o重新裝修(計劃內(nèi)項目)p差餉q薪金、工資、退休和醫(yī)療救濟(jì)金r保安服務(wù)合同s文具、印刷和辦公用品t游泳池運(yùn)作費(fèi)用u網(wǎng)球場地運(yùn)作費(fèi)用v水費(fèi)(公用部分)w小計A物業(yè)經(jīng)理薪水(管理代理的凈收入)x大廈改進(jìn)基金(或重置儲金)y意外事故(總支出的2%～5%)z合計B收入拖車費(fèi)aa儲蓄利息bb游泳池門票費(fèi)cc網(wǎng)球場租dd其他收入ee小計C凈開支B-C預(yù)計剩余c/fff管理費(fèi)用D按本年利率收繳的管理費(fèi)gg由增加管理費(fèi)用彌補(bǔ)之不足部分hh下個財政年度的增加百分比hhgg×100%注：以上所列收支項目并非全部，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)根據(jù)會計要求決定最佳呈式和項目組合。收支賬目樣本大廈名稱：從(日期)至(日期)收支賬戶收入港元$管理費(fèi)a其他b總收入A支出薪水和工資c清潔合同d等等e等等f總支出B運(yùn)作盈余(逆差)A-B盈余b/fh總盈余(逆差)C/FD資產(chǎn)負(fù)債表樣本大廈名稱：(日期)資產(chǎn)負(fù)債表現(xiàn)行資產(chǎn)港元$應(yīng)收管理費(fèi)a應(yīng)收賬款b預(yù)付款c經(jīng)理往來賬戶d總資產(chǎn)A儲金和保留基金管理費(fèi)儲金e公共設(shè)施儲金f大廈改造基金g運(yùn)作盈余(逆差)現(xiàn)行負(fù)債應(yīng)付賬款和增值總負(fù)債B+C注：A=B+C二、資本基金的操作對于每一個