產(chǎn)業(yè)園區(qū)：從傳統(tǒng)模式到PPP的演變一中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的幾種模式六園區(qū)PPP的收益率二華夏幸福模式、宏泰模式和中信濱海新城模式在PPP框架下的審視七園區(qū)PPP的成功條件三三為什么產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式？八政府與社會資本進(jìn)行PPP模式時應(yīng)當(dāng)注意的幾個要點四園區(qū)PPP的整體運作模式九園區(qū)PPP的退出模式五園區(qū)PPP的贏利點產(chǎn)業(yè)園區(qū)：從傳統(tǒng)模式到PPP的演變一中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的幾種模1中國已迎來PPP時代，這是中國經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的下一個風(fēng)口PPP（公私伙伴關(guān)系）的優(yōu)勢在于它能整合更多的社會資源，既包括資本資源，也包括技術(shù)、專業(yè)、管理和人力資源，共同供給公共服務(wù)，以實現(xiàn)多元主體合作供給的新格局，并通過這種多元主體合作供給所必然帶來的競爭來改進(jìn)公共服務(wù)的供給質(zhì)量和效率對于目前逐漸陷入困境的中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域而言，PPP模式無疑會帶來新的動力。全球來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP還沒有真正精準(zhǔn)的對標(biāo)案例，在國內(nèi)也僅僅是剛剛起步，遼寧、河北、湖南等地的很多園區(qū)PPP也還是停留在基建BT層面

真正的園區(qū)PPP，需要精密的策劃和組合，而不能按照以往的水務(wù)、環(huán)保、道路等領(lǐng)域既有套路簡單操作為了激活社會資本，降低政府負(fù)債，以及公共產(chǎn)品的供給效率，中國政府正在大規(guī)模的推進(jìn)PPP模式的發(fā)展，預(yù)計未來PPP的市場規(guī)模將以萬億計中國已迎來PPP時代，這是中國經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的下一個風(fēng)口2一、中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的幾種模式中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式傳統(tǒng)模式創(chuàng)新模式完全政府操控模式PPP模式由BOT向PPP過渡模式二級開發(fā)運營模式新加坡裕廊模式政企一體，一個班子兩塊牌子，管委會直屬管理運營蘇州高新區(qū)北京經(jīng)開區(qū)完全市場化操作，土地招拍掛，企業(yè)完全控制政企分開，國有平臺公司運營管理，相對市場化運作蛇口工業(yè)區(qū)蘇州工業(yè)園張江高科技園區(qū)天津開發(fā)區(qū)聯(lián)東集團(tuán)天安數(shù)碼城億達(dá)集團(tuán)光谷聯(lián)合華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城成都置信青羊工業(yè)園萬科前海企業(yè)公館重慶盈田宏泰發(fā)展廊坊龍河高新區(qū)中信汕頭濱海新區(qū)政企合作，民營企業(yè)主導(dǎo)，類似特許經(jīng)營權(quán)，更加市場化操作政企契約式合作，捆綁運營，收益共享案例一、中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的幾種模式中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式傳統(tǒng)模式創(chuàng)3二、華夏幸福模式、宏泰模式和中信濱海新城模式在PPP框架下的審視“華夏幸福模式”已經(jīng)入選了發(fā)改委的PPP項目庫，并得到國務(wù)院的肯定和推廣，華夏幸福正在南京溧水、秦皇島、安徽六安舒城以及海外的印度哈里亞納邦等地復(fù)制這種模式華夏幸福保險、基金等金融資本業(yè)務(wù)尋找和價值論證平臺政府合作和溝通平臺與園區(qū)開發(fā)平臺協(xié)作開發(fā)土地整理園區(qū)綜合服務(wù)工程建設(shè)園區(qū)招商和宣傳全程無憂管家服務(wù)公用項目維護(hù)投資服務(wù)生產(chǎn)和生活服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公用設(shè)施建設(shè)工業(yè)廠房建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)公用項目維護(hù)入園企業(yè)部分自建、自營出售或出租地方政府確認(rèn)后委托開發(fā)地方政府：通過委托開發(fā)模式，將城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運營的風(fēng)險和部分收益轉(zhuǎn)交給華夏幸福，政府承擔(dān)監(jiān)管、監(jiān)督職能提供產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和戰(zhàn)略研究地方政府審核、地方人大會審議減少財務(wù)壓力，避免既是裁判又是運動員經(jīng)營更加市場化、企業(yè)化，有益加快區(qū)域開發(fā)政府與企業(yè)間“利益共享”機(jī)制帶來市場化運作，有利于吸引長期資金政府結(jié)算委托費用政府結(jié)算委托費用九通投資招商中心二、華夏幸福模式、宏泰模式和中信濱海新城模式在PPP框架下的4從南京市溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城項目看“華夏幸福模式”的分解框架華夏幸福最新的《南京市溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城PPP項目》已經(jīng)被江蘇省財政廳納入到2015年度第二批PPP項目之列華夏幸福負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的土地整理投資、“六通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)運營維護(hù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、規(guī)劃設(shè)計等咨詢服務(wù)合作期限屆滿后華夏幸福交還產(chǎn)業(yè)新城項目相關(guān)資產(chǎn)及經(jīng)營管理權(quán)溧水區(qū)政府以合作區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生各類的收入（主要包括稅收收入、土地使用權(quán)出讓收入、非稅收入、專項收入及專項基金的區(qū)級留成部分等）為來源進(jìn)行政府購買服務(wù)的付費從南京市溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城項目看“華夏幸福模式”的分解框架華夏幸5從南京市溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城項目看“華夏幸福模式”的分解框架從南京市溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城項目看“華夏幸福模式”的分解框架6這種模式也被稱為經(jīng)典的“固安模式”

——以華夏幸福得以成名的固安工業(yè)園為主要承載體

前期公司研究投資機(jī)會，與政府溝通簽訂委托協(xié)議

土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施、

公共設(shè)施建設(shè)（企業(yè)墊資開發(fā)，利潤率約15%；基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)費用竣工驗收后60日內(nèi)結(jié)算）規(guī)劃設(shè)計、咨詢等（服務(wù)費按成本的110%計算）先期房地產(chǎn)開發(fā)銷售（配套住宅銷售實現(xiàn)現(xiàn)金快速回流）

政府土地出讓及園區(qū)稅收（政府給予1.1-1.5倍基礎(chǔ)設(shè)施投資償還）

后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)管理（管理、服務(wù)、咨詢等收入）招商引資（公司按入?yún)^(qū)項目新增落地投資額的45%獲得收入）這種模式也被稱為經(jīng)典的“固安模式”

——以華夏幸福得以成名7華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式是一種典型的園區(qū)BOT向園區(qū)PPP過渡的模式成都置信的青羊工業(yè)園模式也與其類似，具體表現(xiàn)為：1、土地一級開發(fā)是一種固定收益模式——地方政府在土地整理費用、基建費用和園區(qū)服務(wù)費用的返還基礎(chǔ)上還要給華夏幸福再提成15%，本質(zhì)上就是傳統(tǒng)的BT模式

2、產(chǎn)業(yè)招商是一種招商代理模式——政府需要支付相當(dāng)于華夏幸福招來企業(yè)落地投資額45%的費用，單筆計費，分期支付，實質(zhì)上形成了地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)3、房地產(chǎn)二級開發(fā)在實質(zhì)上是一種與一級開發(fā)高度聯(lián)動的行為，構(gòu)成了整體收益的一部分，是一種雙方達(dá)成一定默契的“暗補(bǔ)”協(xié)議。但從財政部的精神和未來的趨勢來看，住宅、商業(yè)性的房地產(chǎn)二級開發(fā)應(yīng)該不能夠算入園區(qū)PPP的框架之內(nèi)盡管江蘇省財政廳已經(jīng)認(rèn)可了華夏幸福的PPP模式，但由于財政部層面的PPP認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還未最終確定，包括發(fā)改委與財政部在PPP很多細(xì)節(jié)方面也還存在著認(rèn)知與規(guī)定的差異，以華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城為代表的一批項目在未來可能會面臨一些變數(shù)華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式是一種典型的園區(qū)BOT向園區(qū)PPP過渡的8產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)運營商宏泰發(fā)展（港交所上市）則更加接近于園區(qū)PPP模式具體表現(xiàn)土地一級開發(fā)的分成非固定收益，與土地出讓收入相掛鉤，是一種土地運營浮動收益產(chǎn)業(yè)招商非代理模式，而是一種隨著時間遞減的與整體區(qū)域稅收掛鉤的收益一部分是政府出讓土地所得款凈額的一定比例分成（工業(yè)、物流、倉庫或基礎(chǔ)設(shè)施用地為100%，住宅、商業(yè)、旅游、娛樂、文化或服務(wù)用地為80%）一部分是由宏泰支付的拆搬遷和土地整理費用及開支補(bǔ)償宏泰提供龍河高新區(qū)招商引資服務(wù)和其他綜合服務(wù)，廊坊市安次區(qū)政府按照（D*E–F）支付費用D是常駐于龍河高新區(qū)項目內(nèi)的企業(yè)在某一年度所繳納的稅款由安次區(qū)政府所保留的部分，并且扣減相應(yīng)的稅項優(yōu)惠；E是一個隨著時間而漸變的系數(shù)，從08年直到龍河協(xié)議到期，E由60%向40%按照每5年5%的幅度依次遞減；F是某一年度龍河高新區(qū)管委會的營運成本，如員工薪酬、行政開支、維護(hù)等，這個費用按約定由宏泰負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)運營商宏泰發(fā)展（港交所上市）則更加接近于園區(qū)PP9華夏幸福模式與宏泰發(fā)展模式對比華夏幸福宏泰發(fā)展土地一級開發(fā)收益模式100%返還+10%提成100%返還+浮動土地

出讓收入是否參與土地出讓計劃否是招商服務(wù)的收益模式獲取招入企業(yè)落地投資額的45%稅收*時間漸變系數(shù)－營運成本是否成立合資公司SPV是（三浦威特）否（盛世建設(shè)）是否補(bǔ)貼入駐企業(yè)否是華夏幸福模式與宏泰發(fā)展模式對比華夏幸福宏泰發(fā)展土地一級開發(fā)收10中信濱海新城模式中信地產(chǎn)和汕頭市濠江區(qū)政府采取“股權(quán)合作”和“契約合作”相結(jié)合的模式進(jìn)行合作，具體實施這一超大型綜合城市開發(fā)運營項目的建設(shè)，包括土地一級開發(fā)、城市級基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和城市產(chǎn)業(yè)投資的一系列資源整合濠江區(qū)爭取到了地級市的管理權(quán)限，區(qū)級政府可以行使地級市的管理權(quán)限，再加上汕頭市和濠江區(qū)政府都兌現(xiàn)了承諾以兩級立法保障為濱海新城保駕護(hù)航，這些都對PPP的實施有巨大的裨益名稱內(nèi)容項目名稱中信濱海新城PPP項目項目類型新建項目建設(shè)內(nèi)容1、基礎(chǔ)設(shè)施：海豚灣隧道及安?？焖俾?；80km城市道路及基礎(chǔ)設(shè)施；50km海岸線及河岸改造。2、社會服務(wù)：6-8座城市會議、展覽、文化活動中心；80-90所學(xué)校、幼兒園；8-10座城市公園；3-5所綜合醫(yī)院；10-12座各類體育場館。3、城市更新：華能電廠搬遷；舊城村改造。4、旅游度假：海洋綜合主題公園、北山灣海濱公園、國際高爾夫公園；紅樹林城市生態(tài)濕地；商業(yè)購物中心。建設(shè)地點汕頭市南部濠江區(qū)投資規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施超過500億中信濱海新城模式中信地產(chǎn)和汕頭市濠江區(qū)政府采取“股權(quán)合作”和11中信濱海新城模式在該項目合作上，汕頭市和濠江區(qū)政府給予中信最大限度的控制權(quán)和話語權(quán)。在合資公司中，中信方面都占據(jù)控股地位，從前期的定位、規(guī)劃到后期的建設(shè)、運營、收益，中信都占據(jù)著絕對的掌控優(yōu)勢中信濱海新城項目168平方公里“一江兩岸”片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施土地整理公建配套產(chǎn)業(yè)配套隧道工程50億市級市政建設(shè)區(qū)級市政建設(shè)非統(tǒng)征地2757畝統(tǒng)征地4580畝5所小學(xué)5所中學(xué)10所幼兒園5處城市公園12處公共設(shè)施瀚海歷史文化博鑒中心風(fēng)情商業(yè)街城市商業(yè)旅游酒店體育健康設(shè)施北山灣片區(qū)南濱片區(qū)12.4平方

公里120億“一江兩岸”片區(qū)“一江兩岸”片區(qū)中信濱海新城模式在該項目合作上，汕頭市和濠江區(qū)政府給予中信最12中信濱海新城模式總體來看，該項目是在傳統(tǒng)一級開發(fā)基礎(chǔ)上，通過土地開發(fā)運營，整合運作產(chǎn)業(yè)、資本等資源，建設(shè)一個大規(guī)模的新城，并在合理的時間周期里使整個城市的總體價值達(dá)到更高水平中信濱海新城模式總體來看，該項目是在傳統(tǒng)一級開發(fā)基礎(chǔ)上，通過13汕頭市政府濠江區(qū)政府一級土地開發(fā)成本隧道項目建設(shè)投資4580畝國有土地（統(tǒng)征地）蘇埃灣過海隧道項目隧道公司（SPV）當(dāng)政府收益不足時，新城項目公司股權(quán)收益的51%用于補(bǔ)足統(tǒng)征地前期成本及債務(wù)合作伙伴中信地產(chǎn)中信濱海新城

項目公司剩余部分建設(shè)部分BT模式剩余部分運營部分第三方付費隧道運營配套費政府財政補(bǔ)貼提取相關(guān)政府性基金2757畝集體土地（非統(tǒng)征地）一級土地開發(fā)成本及出讓稅費濱海新城統(tǒng)征地出讓政府收益部分的50%土地一級開發(fā)股權(quán)收益49%用于支付統(tǒng)征地前成本和債務(wù)擔(dān)保余額出資設(shè)立股權(quán)收益股權(quán)收益出資設(shè)立49%51%設(shè)立捆綁項目公司收益委托20%20%60%BT模式市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施學(xué)校醫(yī)院等配套設(shè)施中信濱海新城合作具體框架汕頭市政府濠江區(qū)政府一級土地隧道項目4580畝國有土地（統(tǒng)征14三、為什么產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式？三、為什么產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式？15PPP模式的出現(xiàn)對于中國式產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個巨大的福音PPP模式解決了以往部分質(zhì)疑：認(rèn)為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種畸形的產(chǎn)物，是中國國有土地制度、財政制度和政績思想下的一種怪胎園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚本應(yīng)該是政府的分內(nèi)之事，具有強(qiáng)烈的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)屬性，但政府缺乏經(jīng)驗、能力和實力，只好讓渡給市場來解決。在這種怪異的框架下，政府和企業(yè)往往會存在一種囚徒博弈的關(guān)系政府合作政府短視企業(yè)合作政府可以最大化地解決GDP、稅收、就業(yè)等問題，見效快，持續(xù)性；企業(yè)也可以最大化地盈利，成本低，循環(huán)度高政府短期獲得一定的政績利益；企業(yè)則完全處于劣勢，出現(xiàn)盈虧不平衡的狀態(tài)企業(yè)短視企業(yè)追求短期利益，出現(xiàn)騙取土地指標(biāo)、財政收益等一系列問題；政府因信息不對稱處于被動地位政府急于求成，見好就收；企業(yè)短視逐利，舍本逐末，園區(qū)運營成為雙方逐利的犧牲品，出現(xiàn)爛尾甚至荒置現(xiàn)象PPP模式的出現(xiàn)對于中國式產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個巨大的福音PPP模式16PPP框架建立了一種長效均衡機(jī)制將園區(qū)運營納入了25年以上的PPP框架之后，就建立了一種長效均衡機(jī)制來有效解決這種囚徒博弈的困境，讓短期一口氣賺到的錢攤到幾十年的時間里，讓政府和社會資本都不再將目光局限在短期利益上，企業(yè)很難短期逐利，政府也很難要求短期的速效政績隨著雙方的利益訴求捆綁在一起，趨于一致，就能夠各顯其能，勠力同心于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整個生命周期之中，著眼于長遠(yuǎn)的規(guī)劃和穩(wěn)定的運營，從開發(fā)到招商到城市與產(chǎn)業(yè)運營，制造多個發(fā)力點這種長期均衡發(fā)展機(jī)制的建立，會使得多方（區(qū)域、政府、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)）共贏獲益，也能夠看到更多良性運行的新型園區(qū)，這才真正符合新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)含義PPP框架建立了一種長效均衡機(jī)制將園區(qū)運營納入了25年以上的17高效持續(xù)地提升園區(qū)盈利能力才是關(guān)鍵園區(qū)PPP，就是政府與社會資本進(jìn)行高度合作，以更具活力的完全市場化的手段提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營效率，以平臺整合的思維與路徑去進(jìn)行軟硬件的搭建，以及產(chǎn)業(yè)的集聚與服務(wù)，并從園區(qū)的長期運營之中獲取合理收益的模式在這種充滿活力、激勵更加合理的模式下，市場化主體和契約化運作將成為主流，產(chǎn)業(yè)與城市的融合度更高，互動性更好，規(guī)劃性更高，從而最深刻地改變和推動著中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展路徑與格局！PPP模式并不是一試就靈的萬能藥水，產(chǎn)業(yè)園區(qū)具體如何操作，依然脫不開以往的框架和節(jié)奏，雖然在目前財政部定調(diào)的PPP模式下，不再要求以往那種“大建快上，鋪天蓋地”的招商，建好園區(qū)甚至是招來企業(yè)也僅僅是開始，如何更好地控制現(xiàn)金流和整體債務(wù)，更高效持續(xù)地提升園區(qū)盈利能力才是更為關(guān)鍵高效持續(xù)地提升園區(qū)盈利能力才是關(guān)鍵園區(qū)PPP，就是政府與社會18四、園區(qū)PPP的整體運作模式園區(qū)PPP的整體運作模式可以歸納為：投資人或投資人組建的聯(lián)合體（按需求整合相關(guān)企業(yè)），參與政府組織的投資人（合作伙伴）招標(biāo)投標(biāo)，中標(biāo)后與政府共同組建項目公司，項目公司取得政府授予的特許經(jīng)營權(quán)后，根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位，對區(qū)域?qū)嵤┱w策劃、規(guī)劃、設(shè)計，并成立相應(yīng)的開發(fā)分公司或部門，針對各項具體的開發(fā)內(nèi)容實施投資開發(fā)、招商、運營，打造一個區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)從無到有、從零散到聚集，從初級到成熟，從而實現(xiàn)區(qū)域整體價值的提升、區(qū)域地塊及物業(yè)的升值，區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集聚與提升，而投資人則從各級開發(fā)運營中獲得相應(yīng)的利潤四、園區(qū)PPP的整體運作模式園區(qū)PPP的整體運作模式可以歸納19園區(qū)PPP整體運作模式的標(biāo)準(zhǔn)式流程政府依法招投標(biāo)投資人/聯(lián)合體政府/授權(quán)單位整體策劃、規(guī)劃、設(shè)計、宣傳、招商SPV特許權(quán)授予一級開發(fā)公司/部門二級開發(fā)公司/部門三級開發(fā)公司/部門

土地一級開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市政工程、協(xié)助政府出讓土地并收回資金二級房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)公共服務(wù)設(shè)施

園區(qū)整體經(jīng)營、管理公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營管理園區(qū)后續(xù)招商投標(biāo)比組建按需成立/整合分公司/部門園區(qū)PPP整體運作模式的標(biāo)準(zhǔn)式流程政府依法招投標(biāo)投資人/聯(lián)合20園區(qū)PPP整體運作模式的標(biāo)準(zhǔn)式流程政府特許權(quán)授予運營商/SPV服務(wù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，目的性持續(xù)招商園區(qū)物業(yè)管理園區(qū)及企業(yè)安保、綠化、食堂、宿舍等生活設(shè)施的經(jīng)營管理，社會活動組織......配套設(shè)施開發(fā)經(jīng)營性物業(yè)管理酒店等公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營管理園區(qū)資產(chǎn)、資本運營......規(guī)制、監(jiān)督入園企業(yè)這種標(biāo)準(zhǔn)式的流程其中的部分細(xì)節(jié)也可以根據(jù)實際情況有所變化，比如宏泰發(fā)展運營龍河高新區(qū)的項目公司——廊坊市盛世建設(shè)投資有限公司，這家公司完全由宏泰自己設(shè)立并100%控股，安次區(qū)政府和龍河高新區(qū)是以購買宏泰的服務(wù)形式進(jìn)行合作的，屬于特許經(jīng)營權(quán)的范疇，這并不妨礙其符合PPP模式的本質(zhì)要求園區(qū)PPP整體運作模式的標(biāo)準(zhǔn)式流程政府特許權(quán)授予運營商/SP21四、園區(qū)PPP的整體運作模式放在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城來說，為了補(bǔ)足缺口，可以將一些與PPP項目相關(guān)的公用物業(yè)（如人才公寓、酒店、保障性住房、科教文衛(wèi)物業(yè)等）的開發(fā)經(jīng)營權(quán)益補(bǔ)充進(jìn)去，可能會以特許經(jīng)營權(quán)讓渡的形式進(jìn)行，但這并不意味著可以讓社會資本方進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)來補(bǔ)足收益財政部的《政府和社會資本合作法（征求意見稿）》中明確闡述社會資本參與PPP項目時獲得收益的三種方式途徑一是由政府付費二是向使用公共產(chǎn)品或服務(wù)的用戶收費，也就是“使用者付費”三是可行性缺口補(bǔ)助，包括與合作項目相關(guān)的其他配套開發(fā)經(jīng)營權(quán)益等！四、園區(qū)PPP的整體運作模式放在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城來說，為了22新型的園區(qū)PPP運營者所需要具有的能力

新型的園區(qū)PPP運營者所需要具備的能力3、園區(qū)運營框架的分解、組織、整合、掌控能力5、對接資本市場與金融資源的能力4、園區(qū)整體的運營、管理和服務(wù)能力1、宏觀經(jīng)濟(jì)的研判能力2、城市、區(qū)域、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的研判與規(guī)劃能力新型的園區(qū)PPP運營者所需要具有的能力新型的園區(qū)PPP運營23五、園區(qū)PPP的贏利點園區(qū)PPP是一個長周期的運作過程，不同的開發(fā)運營階段有不同的盈利點，是一個短、中、長期結(jié)合的投資組合，上述各階段的利潤來源能為項目帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這些贏利點也可能是影響PPP項目簽訂時物有所值評價的定量評估時的關(guān)鍵因素由于園區(qū)并非高速公路、污水廠這樣傳統(tǒng)可憑經(jīng)驗?zāi)M估算的基礎(chǔ)設(shè)施項目，在土地、產(chǎn)業(yè)、資本、人流等眾多不確定因素的綜合作用下，準(zhǔn)確的定量評估很難做到，因此短期來看，定性的物有所值評價更適合于園區(qū)PPP的評估園區(qū)PPP可能的主要贏利點土地一級開發(fā)收入分成產(chǎn)業(yè)投資收益規(guī)劃、咨詢服務(wù)收益基金管理收益等園區(qū)內(nèi)與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的二級開發(fā)物業(yè)載體的租售收入物業(yè)管理、配套設(shè)施、服務(wù)活動等的經(jīng)營性收入五、園區(qū)PPP的贏利點園區(qū)PPP是一個長周期的運作過程，不同24六、園區(qū)PPP的收益率?對于產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商和正在伺機(jī)進(jìn)入的外來者來說，PPP模式是政府大力提倡的模式，不可能不去響應(yīng)，而且響應(yīng)帶來的業(yè)務(wù)拓展效應(yīng)是很強(qiáng)的；但一旦進(jìn)入PPP的框架，意味著以往的讓政府過度讓利的分成模式不可能再為PPP模式要求所接受，勢必會帶來一系列對回報率、利潤率的不利影響。何去何從，是一個必須迅速面對的艱難選擇財政部的《政府和社會資本合作法（征求意見稿）》文稿中強(qiáng)調(diào)：合作項目連續(xù)三年收益過高或者過低，幅度超過合作協(xié)議約定的，應(yīng)當(dāng)按照合作協(xié)議調(diào)整政府付費標(biāo)準(zhǔn)，或者公共產(chǎn)品和服務(wù)的價格目前對于PPP收益達(dá)成的共識是“確保盈利，嚴(yán)禁暴利”，一般對于PPP項目內(nèi)部收益率的提法在8%~10%這個區(qū)間，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這個收益率對于基建、一級開發(fā)屬于可接受范圍，但對于整體產(chǎn)業(yè)園區(qū)的PPP收益率是否能夠匹配契合尚無定論如果將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一般性收益、經(jīng)常性收益以及相關(guān)配套物業(yè)開發(fā)經(jīng)營收益都算進(jìn)去，整體回報率超過30%，甚至超過50%都是一種常態(tài)，但這明顯已經(jīng)接近社會對于“暴利”的認(rèn)知，未來必定會面臨壓縮的態(tài)勢。如果類似的產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)收益率連續(xù)3年超出約定或可接受的范圍，可能會進(jìn)行重新調(diào)整六、園區(qū)PPP的收益率?對于產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商和正在伺25七、園區(qū)PPP的成功條件好的園區(qū)PPP項目兩大取決因素要看政府的支付意愿和支付能力以及相應(yīng)的法律法規(guī)保障，以提高違約成本，降低違約可能比如中信汕頭濱海新城PPP項目，汕頭市濠江區(qū)還爭取到了地級市的管理權(quán)限，區(qū)級政府可以行使地級市的管理權(quán)限，再加上汕頭市和濠江區(qū)政府都兌現(xiàn)了承諾以兩級立法保障為濱海新城保駕護(hù)航，這些都對PPP的實施有巨大的裨益要觀察該項目的可行性以及規(guī)模與實際需求的匹配如果項目建成以后無法發(fā)揮應(yīng)有效益，即使政府愿意支付，也會造成資源的浪費，這樣的項目就缺少成功的PPP項目必須具有的基礎(chǔ)七、園區(qū)PPP的成功條件好的園區(qū)PPP項目要看政府的支付意愿26七、園區(qū)PPP的成功條件PPP模式作為政府與社會力量合作供給公共服務(wù)的一種新模式，第二個P即private既可以是擁有資本的重資產(chǎn)企業(yè)，也可以是沒有資本優(yōu)勢但卻擁有技術(shù)、專業(yè)和管理優(yōu)勢的輕資產(chǎn)社會組織，尤其是在存量園區(qū)的PPP盤活過程中，在運營、服務(wù)、金融、資源整合等輕資產(chǎn)能力和平臺式的整合能力上，這種輕資產(chǎn)的優(yōu)勢顯得更為重要在園區(qū)PPP框架之下，土地、產(chǎn)業(yè)、資本三要素的協(xié)同與配合對于園區(qū)PPP的成功而言至為關(guān)鍵資本是園區(qū)運營得以持續(xù)進(jìn)行和完成的核心產(chǎn)業(yè)是未來發(fā)展的保障土地是園區(qū)運營的基礎(chǔ)PPP推行可能存在的最大障礙：一線城市政府財大氣粗、風(fēng)格保守、墨守成規(guī)，不愿意嘗試PPP；欠發(fā)達(dá)城市作風(fēng)激進(jìn)，更多的是將PPP作為一種財政吃緊狀況下的融資模式，欠缺服務(wù)心態(tài)！七、園區(qū)PPP的成功條件PPP模式作為政府與社會力量合作供給27八、政府與社會資本進(jìn)行PPP模式時應(yīng)當(dāng)注意的幾個要點1、長期共識共贏的心態(tài)在專業(yè)能力方面充分尊重社會資本，把這種共識和尊重寫進(jìn)合同當(dāng)中，給予社會資本足夠的話語權(quán)保障2、機(jī)制和法律的保障對于相對弱勢的社會資本而言這十分重要。比如中信汕頭濱海新城PPP項目，獲得了兩級人大的立法通過，具有雙保險的效果，無論政府環(huán)節(jié)和人事變動都不會波及于此3、公平、合理、透明的審核機(jī)制以“浮動性輕資產(chǎn)運營式PPP收益框架”為例，社會資本運營方與政府合資成立基于輕資產(chǎn)的園區(qū)運營公司，政府會在年初從財政撥款中打入一筆資金作為運營團(tuán)隊的啟動資金，年底時政府會更根據(jù)整個園區(qū)運營狀況、體系搭建等進(jìn)行綜合性打分，如果打分低于1，則根據(jù)不足的比例進(jìn)行資金返還，如果打分高于1，則根據(jù)超出部分進(jìn)行獎勵補(bǔ)貼，這種機(jī)制是一種更為均衡合理的審核方式4、評估機(jī)制方面的革新在園區(qū)運營中，社會資本應(yīng)該是一個具備平臺鏈接能力和產(chǎn)業(yè)生成能力的規(guī)劃方案提供者，負(fù)責(zé)建立一個端口，引入包括產(chǎn)業(yè)投資方、孵化運營方、二級開發(fā)商等優(yōu)秀合作者組成聯(lián)合艦隊，也就是所謂的“插線板工程”，這個新型工程方的資質(zhì)如何評估，政府需要有一種全新的機(jī)制來應(yīng)對5、角色權(quán)益和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等的提前界定這些對于降低后期成本、提升合作效益等也非常重要八、政府與社會資本進(jìn)行PPP模式時應(yīng)當(dāng)注意的幾個要點1、長期28九、園區(qū)PPP的退出模式園區(qū)PPP的退出模式房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）股權(quán)轉(zhuǎn)讓即直接將項目轉(zhuǎn)讓給有意向的專業(yè)公司經(jīng)營利用房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）等資本運作的手段，將持有物業(yè)資產(chǎn)證券化，從而實現(xiàn)實質(zhì)上的退出將持有同類物業(yè)整體打包上市，實現(xiàn)實質(zhì)性的退出在國外的PPP投資項目中被普遍采用打包上市股權(quán)轉(zhuǎn)讓九、園區(qū)PPP的退出模式園區(qū)PPP的退出模式房地產(chǎn)信托投資股29謝謝！謝謝！30產(chǎn)業(yè)園區(qū)：從傳統(tǒng)模式到PPP的演變一中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的幾種模式六園區(qū)PPP的收益率二華夏幸福模式、宏泰模式和中信濱海新城模式在PPP框架下的審視七園區(qū)PPP的成功條件三三為什么產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式？八政府與社會資本進(jìn)行PPP模式時應(yīng)當(dāng)注意的幾個要點四園區(qū)PPP的整體運作模式九園區(qū)PPP的退出模式五園區(qū)PPP的贏利點產(chǎn)業(yè)園區(qū)：從傳統(tǒng)模式到PPP的演變一中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的幾種模31中國已迎來PPP時代，這是中國經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的下一個風(fēng)口PPP（公私伙伴關(guān)系）的優(yōu)勢在于它能整合更多的社會資源，既包括資本資源，也包括技術(shù)、專業(yè)、管理和人力資源，共同供給公共服務(wù)，以實現(xiàn)多元主體合作供給的新格局，并通過這種多元主體合作供給所必然帶來的競爭來改進(jìn)公共服務(wù)的供給質(zhì)量和效率對于目前逐漸陷入困境的中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域而言，PPP模式無疑會帶來新的動力。全球來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP還沒有真正精準(zhǔn)的對標(biāo)案例，在國內(nèi)也僅僅是剛剛起步，遼寧、河北、湖南等地的很多園區(qū)PPP也還是停留在基建BT層面

真正的園區(qū)PPP，需要精密的策劃和組合，而不能按照以往的水務(wù)、環(huán)保、道路等領(lǐng)域既有套路簡單操作為了激活社會資本，降低政府負(fù)債，以及公共產(chǎn)品的供給效率，中國政府正在大規(guī)模的推進(jìn)PPP模式的發(fā)展，預(yù)計未來PPP的市場規(guī)模將以萬億計中國已迎來PPP時代，這是中國經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的下一個風(fēng)口32一、中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的幾種模式中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式傳統(tǒng)模式創(chuàng)新模式完全政府操控模式PPP模式由BOT向PPP過渡模式二級開發(fā)運營模式新加坡裕廊模式政企一體，一個班子兩塊牌子，管委會直屬管理運營蘇州高新區(qū)北京經(jīng)開區(qū)完全市場化操作，土地招拍掛，企業(yè)完全控制政企分開，國有平臺公司運營管理，相對市場化運作蛇口工業(yè)區(qū)蘇州工業(yè)園張江高科技園區(qū)天津開發(fā)區(qū)聯(lián)東集團(tuán)天安數(shù)碼城億達(dá)集團(tuán)光谷聯(lián)合華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城成都置信青羊工業(yè)園萬科前海企業(yè)公館重慶盈田宏泰發(fā)展廊坊龍河高新區(qū)中信汕頭濱海新區(qū)政企合作，民營企業(yè)主導(dǎo)，類似特許經(jīng)營權(quán)，更加市場化操作政企契約式合作，捆綁運營，收益共享案例一、中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的幾種模式中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式傳統(tǒng)模式創(chuàng)33二、華夏幸福模式、宏泰模式和中信濱海新城模式在PPP框架下的審視“華夏幸福模式”已經(jīng)入選了發(fā)改委的PPP項目庫，并得到國務(wù)院的肯定和推廣，華夏幸福正在南京溧水、秦皇島、安徽六安舒城以及海外的印度哈里亞納邦等地復(fù)制這種模式華夏幸福保險、基金等金融資本業(yè)務(wù)尋找和價值論證平臺政府合作和溝通平臺與園區(qū)開發(fā)平臺協(xié)作開發(fā)土地整理園區(qū)綜合服務(wù)工程建設(shè)園區(qū)招商和宣傳全程無憂管家服務(wù)公用項目維護(hù)投資服務(wù)生產(chǎn)和生活服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公用設(shè)施建設(shè)工業(yè)廠房建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)公用項目維護(hù)入園企業(yè)部分自建、自營出售或出租地方政府確認(rèn)后委托開發(fā)地方政府：通過委托開發(fā)模式，將城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運營的風(fēng)險和部分收益轉(zhuǎn)交給華夏幸福，政府承擔(dān)監(jiān)管、監(jiān)督職能提供產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和戰(zhàn)略研究地方政府審核、地方人大會審議減少財務(wù)壓力，避免既是裁判又是運動員經(jīng)營更加市場化、企業(yè)化，有益加快區(qū)域開發(fā)政府與企業(yè)間“利益共享”機(jī)制帶來市場化運作，有利于吸引長期資金政府結(jié)算委托費用政府結(jié)算委托費用九通投資招商中心二、華夏幸福模式、宏泰模式和中信濱海新城模式在PPP框架下的34從南京市溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城項目看“華夏幸福模式”的分解框架華夏幸福最新的《南京市溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城PPP項目》已經(jīng)被江蘇省財政廳納入到2015年度第二批PPP項目之列華夏幸福負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的土地整理投資、“六通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)運營維護(hù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、規(guī)劃設(shè)計等咨詢服務(wù)合作期限屆滿后華夏幸福交還產(chǎn)業(yè)新城項目相關(guān)資產(chǎn)及經(jīng)營管理權(quán)溧水區(qū)政府以合作區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生各類的收入（主要包括稅收收入、土地使用權(quán)出讓收入、非稅收入、專項收入及專項基金的區(qū)級留成部分等）為來源進(jìn)行政府購買服務(wù)的付費從南京市溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城項目看“華夏幸福模式”的分解框架華夏幸35從南京市溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城項目看“華夏幸福模式”的分解框架從南京市溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城項目看“華夏幸福模式”的分解框架36這種模式也被稱為經(jīng)典的“固安模式”

——以華夏幸福得以成名的固安工業(yè)園為主要承載體

前期公司研究投資機(jī)會，與政府溝通簽訂委托協(xié)議

土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施、

公共設(shè)施建設(shè)（企業(yè)墊資開發(fā)，利潤率約15%；基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)費用竣工驗收后60日內(nèi)結(jié)算）規(guī)劃設(shè)計、咨詢等（服務(wù)費按成本的110%計算）先期房地產(chǎn)開發(fā)銷售（配套住宅銷售實現(xiàn)現(xiàn)金快速回流）

政府土地出讓及園區(qū)稅收（政府給予1.1-1.5倍基礎(chǔ)設(shè)施投資償還）

后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)管理（管理、服務(wù)、咨詢等收入）招商引資（公司按入?yún)^(qū)項目新增落地投資額的45%獲得收入）這種模式也被稱為經(jīng)典的“固安模式”

——以華夏幸福得以成名37華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式是一種典型的園區(qū)BOT向園區(qū)PPP過渡的模式成都置信的青羊工業(yè)園模式也與其類似，具體表現(xiàn)為：1、土地一級開發(fā)是一種固定收益模式——地方政府在土地整理費用、基建費用和園區(qū)服務(wù)費用的返還基礎(chǔ)上還要給華夏幸福再提成15%，本質(zhì)上就是傳統(tǒng)的BT模式

2、產(chǎn)業(yè)招商是一種招商代理模式——政府需要支付相當(dāng)于華夏幸福招來企業(yè)落地投資額45%的費用，單筆計費，分期支付，實質(zhì)上形成了地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)3、房地產(chǎn)二級開發(fā)在實質(zhì)上是一種與一級開發(fā)高度聯(lián)動的行為，構(gòu)成了整體收益的一部分，是一種雙方達(dá)成一定默契的“暗補(bǔ)”協(xié)議。但從財政部的精神和未來的趨勢來看，住宅、商業(yè)性的房地產(chǎn)二級開發(fā)應(yīng)該不能夠算入園區(qū)PPP的框架之內(nèi)盡管江蘇省財政廳已經(jīng)認(rèn)可了華夏幸福的PPP模式，但由于財政部層面的PPP認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還未最終確定，包括發(fā)改委與財政部在PPP很多細(xì)節(jié)方面也還存在著認(rèn)知與規(guī)定的差異，以華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城為代表的一批項目在未來可能會面臨一些變數(shù)華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式是一種典型的園區(qū)BOT向園區(qū)PPP過渡的38產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)運營商宏泰發(fā)展（港交所上市）則更加接近于園區(qū)PPP模式具體表現(xiàn)土地一級開發(fā)的分成非固定收益，與土地出讓收入相掛鉤，是一種土地運營浮動收益產(chǎn)業(yè)招商非代理模式，而是一種隨著時間遞減的與整體區(qū)域稅收掛鉤的收益一部分是政府出讓土地所得款凈額的一定比例分成（工業(yè)、物流、倉庫或基礎(chǔ)設(shè)施用地為100%，住宅、商業(yè)、旅游、娛樂、文化或服務(wù)用地為80%）一部分是由宏泰支付的拆搬遷和土地整理費用及開支補(bǔ)償宏泰提供龍河高新區(qū)招商引資服務(wù)和其他綜合服務(wù)，廊坊市安次區(qū)政府按照（D*E–F）支付費用D是常駐于龍河高新區(qū)項目內(nèi)的企業(yè)在某一年度所繳納的稅款由安次區(qū)政府所保留的部分，并且扣減相應(yīng)的稅項優(yōu)惠；E是一個隨著時間而漸變的系數(shù)，從08年直到龍河協(xié)議到期，E由60%向40%按照每5年5%的幅度依次遞減；F是某一年度龍河高新區(qū)管委會的營運成本，如員工薪酬、行政開支、維護(hù)等，這個費用按約定由宏泰負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)運營商宏泰發(fā)展（港交所上市）則更加接近于園區(qū)PP39華夏幸福模式與宏泰發(fā)展模式對比華夏幸福宏泰發(fā)展土地一級開發(fā)收益模式100%返還+10%提成100%返還+浮動土地

出讓收入是否參與土地出讓計劃否是招商服務(wù)的收益模式獲取招入企業(yè)落地投資額的45%稅收*時間漸變系數(shù)－營運成本是否成立合資公司SPV是（三浦威特）否（盛世建設(shè)）是否補(bǔ)貼入駐企業(yè)否是華夏幸福模式與宏泰發(fā)展模式對比華夏幸福宏泰發(fā)展土地一級開發(fā)收40中信濱海新城模式中信地產(chǎn)和汕頭市濠江區(qū)政府采取“股權(quán)合作”和“契約合作”相結(jié)合的模式進(jìn)行合作，具體實施這一超大型綜合城市開發(fā)運營項目的建設(shè)，包括土地一級開發(fā)、城市級基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和城市產(chǎn)業(yè)投資的一系列資源整合濠江區(qū)爭取到了地級市的管理權(quán)限，區(qū)級政府可以行使地級市的管理權(quán)限，再加上汕頭市和濠江區(qū)政府都兌現(xiàn)了承諾以兩級立法保障為濱海新城保駕護(hù)航，這些都對PPP的實施有巨大的裨益名稱內(nèi)容項目名稱中信濱海新城PPP項目項目類型新建項目建設(shè)內(nèi)容1、基礎(chǔ)設(shè)施：海豚灣隧道及安海快速路；80km城市道路及基礎(chǔ)設(shè)施；50km海岸線及河岸改造。2、社會服務(wù)：6-8座城市會議、展覽、文化活動中心；80-90所學(xué)校、幼兒園；8-10座城市公園；3-5所綜合醫(yī)院；10-12座各類體育場館。3、城市更新：華能電廠搬遷；舊城村改造。4、旅游度假：海洋綜合主題公園、北山灣海濱公園、國際高爾夫公園；紅樹林城市生態(tài)濕地；商業(yè)購物中心。建設(shè)地點汕頭市南部濠江區(qū)投資規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施超過500億中信濱海新城模式中信地產(chǎn)和汕頭市濠江區(qū)政府采取“股權(quán)合作”和41中信濱海新城模式在該項目合作上，汕頭市和濠江區(qū)政府給予中信最大限度的控制權(quán)和話語權(quán)。在合資公司中，中信方面都占據(jù)控股地位，從前期的定位、規(guī)劃到后期的建設(shè)、運營、收益，中信都占據(jù)著絕對的掌控優(yōu)勢中信濱海新城項目168平方公里“一江兩岸”片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施土地整理公建配套產(chǎn)業(yè)配套隧道工程50億市級市政建設(shè)區(qū)級市政建設(shè)非統(tǒng)征地2757畝統(tǒng)征地4580畝5所小學(xué)5所中學(xué)10所幼兒園5處城市公園12處公共設(shè)施瀚海歷史文化博鑒中心風(fēng)情商業(yè)街城市商業(yè)旅游酒店體育健康設(shè)施北山灣片區(qū)南濱片區(qū)12.4平方

公里120億“一江兩岸”片區(qū)“一江兩岸”片區(qū)中信濱海新城模式在該項目合作上，汕頭市和濠江區(qū)政府給予中信最42中信濱海新城模式總體來看，該項目是在傳統(tǒng)一級開發(fā)基礎(chǔ)上，通過土地開發(fā)運營，整合運作產(chǎn)業(yè)、資本等資源，建設(shè)一個大規(guī)模的新城，并在合理的時間周期里使整個城市的總體價值達(dá)到更高水平中信濱海新城模式總體來看，該項目是在傳統(tǒng)一級開發(fā)基礎(chǔ)上，通過43汕頭市政府濠江區(qū)政府一級土地開發(fā)成本隧道項目建設(shè)投資4580畝國有土地（統(tǒng)征地）蘇埃灣過海隧道項目隧道公司（SPV）當(dāng)政府收益不足時，新城項目公司股權(quán)收益的51%用于補(bǔ)足統(tǒng)征地前期成本及債務(wù)合作伙伴中信地產(chǎn)中信濱海新城

項目公司剩余部分建設(shè)部分BT模式剩余部分運營部分第三方付費隧道運營配套費政府財政補(bǔ)貼提取相關(guān)政府性基金2757畝集體土地（非統(tǒng)征地）一級土地開發(fā)成本及出讓稅費濱海新城統(tǒng)征地出讓政府收益部分的50%土地一級開發(fā)股權(quán)收益49%用于支付統(tǒng)征地前成本和債務(wù)擔(dān)保余額出資設(shè)立股權(quán)收益股權(quán)收益出資設(shè)立49%51%設(shè)立捆綁項目公司收益委托20%20%60%BT模式市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施學(xué)校醫(yī)院等配套設(shè)施中信濱海新城合作具體框架汕頭市政府濠江區(qū)政府一級土地隧道項目4580畝國有土地（統(tǒng)征44三、為什么產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式？三、為什么產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式？45PPP模式的出現(xiàn)對于中國式產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個巨大的福音PPP模式解決了以往部分質(zhì)疑：認(rèn)為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種畸形的產(chǎn)物，是中國國有土地制度、財政制度和政績思想下的一種怪胎園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚本應(yīng)該是政府的分內(nèi)之事，具有強(qiáng)烈的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)屬性，但政府缺乏經(jīng)驗、能力和實力，只好讓渡給市場來解決。在這種怪異的框架下，政府和企業(yè)往往會存在一種囚徒博弈的關(guān)系政府合作政府短視企業(yè)合作政府可以最大化地解決GDP、稅收、就業(yè)等問題，見效快，持續(xù)性；企業(yè)也可以最大化地盈利，成本低，循環(huán)度高政府短期獲得一定的政績利益；企業(yè)則完全處于劣勢，出現(xiàn)盈虧不平衡的狀態(tài)企業(yè)短視企業(yè)追求短期利益，出現(xiàn)騙取土地指標(biāo)、財政收益等一系列問題；政府因信息不對稱處于被動地位政府急于求成，見好就收；企業(yè)短視逐利，舍本逐末，園區(qū)運營成為雙方逐利的犧牲品，出現(xiàn)爛尾甚至荒置現(xiàn)象PPP模式的出現(xiàn)對于中國式產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個巨大的福音PPP模式46PPP框架建立了一種長效均衡機(jī)制將園區(qū)運營納入了25年以上的PPP框架之后，就建立了一種長效均衡機(jī)制來有效解決這種囚徒博弈的困境，讓短期一口氣賺到的錢攤到幾十年的時間里，讓政府和社會資本都不再將目光局限在短期利益上，企業(yè)很難短期逐利，政府也很難要求短期的速效政績隨著雙方的利益訴求捆綁在一起，趨于一致，就能夠各顯其能，勠力同心于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整個生命周期之中，著眼于長遠(yuǎn)的規(guī)劃和穩(wěn)定的運營，從開發(fā)到招商到城市與產(chǎn)業(yè)運營，制造多個發(fā)力點這種長期均衡發(fā)展機(jī)制的建立，會使得多方（區(qū)域、政府、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)）共贏獲益，也能夠看到更多良性運行的新型園區(qū)，這才真正符合新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)含義PPP框架建立了一種長效均衡機(jī)制將園區(qū)運營納入了25年以上的47高效持續(xù)地提升園區(qū)盈利能力才是關(guān)鍵園區(qū)PPP，就是政府與社會資本進(jìn)行高度合作，以更具活力的完全市場化的手段提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營效率，以平臺整合的思維與路徑去進(jìn)行軟硬件的搭建，以及產(chǎn)業(yè)的集聚與服務(wù)，并從園區(qū)的長期運營之中獲取合理收益的模式在這種充滿活力、激勵更加合理的模式下，市場化主體和契約化運作將成為主流，產(chǎn)業(yè)與城市的融合度更高，互動性更好，規(guī)劃性更高，從而最深刻地改變和推動著中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展路徑與格局！PPP模式并不是一試就靈的萬能藥水，產(chǎn)業(yè)園區(qū)具體如何操作，依然脫不開以往的框架和節(jié)奏，雖然在目前財政部定調(diào)的PPP模式下，不再要求以往那種“大建快上，鋪天蓋地”的招商，建好園區(qū)甚至是招來企業(yè)也僅僅是開始，如何更好地控制現(xiàn)金流和整體債務(wù)，更高效持續(xù)地提升園區(qū)盈利能力才是更為關(guān)鍵高效持續(xù)地提升園區(qū)盈利能力才是關(guān)鍵園區(qū)PPP，就是政府與社會48四、園區(qū)PPP的整體運作模式園區(qū)PPP的整體運作模式可以歸納為：投資人或投資人組建的聯(lián)合體（按需求整合相關(guān)企業(yè)），參與政府組織的投資人（合作伙伴）招標(biāo)投標(biāo)，中標(biāo)后與政府共同組建項目公司，項目公司取得政府授予的特許經(jīng)營權(quán)后，根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位，對區(qū)域?qū)嵤┱w策劃、規(guī)劃、設(shè)計，并成立相應(yīng)的開發(fā)分公司或部門，針對各項具體的開發(fā)內(nèi)容實施投資開發(fā)、招商、運營，打造一個區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)從無到有、從零散到聚集，從初級到成熟，從而實現(xiàn)區(qū)域整體價值的提升、區(qū)域地塊及物業(yè)的升值，區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集聚與提升，而投資人則從各級開發(fā)運營中獲得相應(yīng)的利潤四、園區(qū)PPP的整體運作模式園區(qū)PPP的整體運作模式可以歸納49園區(qū)PPP整體運作模式的標(biāo)準(zhǔn)式流程政府依法招投標(biāo)投資人/聯(lián)合體政府/授權(quán)單位整體策劃、規(guī)劃、設(shè)計、宣傳、招商SPV特許權(quán)授予一級開發(fā)公司/部門二級開發(fā)公司/部門三級開發(fā)公司/部門

土地一級開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市政工程、協(xié)助政府出讓土地并收回資金二級房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)公共服務(wù)設(shè)施

園區(qū)整體經(jīng)營、管理公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營管理園區(qū)后續(xù)招商投標(biāo)比組建按需成立/整合分公司/部門園區(qū)PPP整體運作模式的標(biāo)準(zhǔn)式流程政府依法招投標(biāo)投資人/聯(lián)合50園區(qū)PPP整體運作模式的標(biāo)準(zhǔn)式流程政府特許權(quán)授予運營商/SPV服務(wù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，目的性持續(xù)招商園區(qū)物業(yè)管理園區(qū)及企業(yè)安保、綠化、食堂、宿舍等生活設(shè)施的經(jīng)營管理，社會活動組織......配套設(shè)施開發(fā)經(jīng)營性物業(yè)管理酒店等公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營管理園區(qū)資產(chǎn)、資本運營......規(guī)制、監(jiān)督入園企業(yè)這種標(biāo)準(zhǔn)式的流程其中的部分細(xì)節(jié)也可以根據(jù)實際情況有所變化，比如宏泰發(fā)展運營龍河高新區(qū)的項目公司——廊坊市盛世建設(shè)投資有限公司，這家公司完全由宏泰自己設(shè)立并100%控股，安次區(qū)政府和龍河高新區(qū)是以購買宏泰的服務(wù)形式進(jìn)行合作的，屬于特許經(jīng)營權(quán)的范疇，這并不妨礙其符合PPP模式的本質(zhì)要求園區(qū)PPP整體運作模式的標(biāo)準(zhǔn)式流程政府特許權(quán)授予運營商/SP51四、園區(qū)PPP的整體運作模式放在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城來說，為了補(bǔ)足缺口，可以將一些與PPP項目相關(guān)的公用物業(yè)（如人才公寓、酒店、保障性住房、科教文衛(wèi)物業(yè)等）的開發(fā)經(jīng)營權(quán)益補(bǔ)充進(jìn)去，可能會以特許經(jīng)營權(quán)讓渡的形式進(jìn)行，但這并不意味著可以讓社會資本方進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)來補(bǔ)足收益財政部的《政府和社會資本合作法（征求意見稿）》中明確闡述社會資本參與PPP項目時獲得收益的三種方式途徑一是由政府付費二是向使用公共產(chǎn)品或服務(wù)的用戶收費，也就是“使用者付費”三是可行性缺口補(bǔ)助，包括與合作項目相關(guān)的其他配套開發(fā)經(jīng)營權(quán)益等！四、園區(qū)PPP的整體運作模式放在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城來說，為了52新型的園區(qū)PPP運營者所需要具有的能力

新型的園區(qū)PPP運營者所需要具備的能力3、園區(qū)運營框架的分解、組織、整合、掌控能力5、對接資本市場與金融資源的能力4、園區(qū)整體的運營、管理和服務(wù)能力1、宏觀經(jīng)濟(jì)的研判能力2、城市、區(qū)域、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的研判與規(guī)劃能力新型的園區(qū)PPP運營者所需要具有的能力新型的園區(qū)PPP運營53五、園區(qū)PPP的贏利點園區(qū)PPP是一個長周期的運作過程，不同的開發(fā)運營階段有不同的盈利點，是一個短、中、長期結(jié)合的投資組合，上述各階段的利潤來源能為項目帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這些贏利點也可能是影響PPP項目簽訂時物有所值評價的定量評估時的關(guān)鍵因素由于園區(qū)并非高速公路、污水廠這樣傳統(tǒng)可憑經(jīng)驗?zāi)M估算的基礎(chǔ)設(shè)施項目，在土地、產(chǎn)業(yè)、資本、人流等眾多不確定因素的綜合作用下，準(zhǔn)確的定量評估很難做到，因此短期來看，定性的物有所值評價更適合于園區(qū)PPP的評估園區(qū)PPP可能的主要贏利點土地一級開發(fā)收入分成產(chǎn)業(yè)投資收益規(guī)劃、咨詢服務(wù)收益基金管理收益等園區(qū)內(nèi)與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的二級開發(fā)物業(yè)載體的租售收入物業(yè)管理、配套設(shè)施、服務(wù)活動等的經(jīng)營性收入五、園區(qū)PPP的贏利點園區(qū)PPP是一個長周期的運作過程，不同54六、園區(qū)PPP的收益率?對于產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商和正在伺機(jī)進(jìn)入的外來者來說，PPP模式是政府大力提倡的模式，不可能不去響應(yīng)，而