規(guī)模多大？選址哪里？多長(zhǎng)時(shí)間？技術(shù)方案？特點(diǎn)？配套條件如何？多少資金？如何落實(shí)?是否能落實(shí)？？資源和市場(chǎng)需求如何為什么投資建設(shè)這個(gè)項(xiàng)目目建成后的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益依據(jù)決策房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行性內(nèi)容第一節(jié)房地地產(chǎn)可行性分分析概述（次重要）第二節(jié)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)狀況分析析（重要）第三節(jié)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力分析析（重要）第四節(jié)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)第一節(jié)房地地產(chǎn)可行性分分析概述一、房地產(chǎn)可可行性研究的的概念和作用用（一）房地產(chǎn)產(chǎn)可行性研究究在投資決策前前，對(duì)與項(xiàng)目目有關(guān)的市場(chǎng)場(chǎng)、資源、工工程技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等等各方面問題題進(jìn)行全面的的分析、論證證和評(píng)價(jià)，從從而判斷項(xiàng)目目在技術(shù)上是否否可行、經(jīng)濟(jì)濟(jì)上是否合理理、并對(duì)多個(gè)個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)優(yōu)選的科學(xué)方法。。使得決策更加加的科學(xué)化、、程序化、更更加可靠。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)可行性研究究的作用…是投資決策的重要依據(jù)…是項(xiàng)目審批的依據(jù)

…是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)

…是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)

…是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)

在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)方面提供科科學(xué)依據(jù)對(duì)不同方案進(jìn)進(jìn)行比較，選選擇最佳方案案對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過過程進(jìn)行周密密安排，保證證投資有序進(jìn)進(jìn)行。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)可行性研究究分類★按照所處的階階段和研究的的詳細(xì)程度不不同：投資機(jī)會(huì)研究究對(duì)投資項(xiàng)目或或投資方向提提出建議初步可行性研研究預(yù)可行性研究究。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析析。詳細(xì)可行性研研究在初步分析基基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行全面面論證，為決策提供確確切依據(jù)。投資機(jī)會(huì)研究究主要任務(wù)：以資源條件和和市場(chǎng)分析預(yù)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，，粗略選擇投投資的項(xiàng)目，，尋找最有利的的投資機(jī)會(huì)。主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政政策、資源條條件、勞動(dòng)力力狀況、社會(huì)會(huì)條件、地理理環(huán)境、國(guó)內(nèi)內(nèi)外市場(chǎng)情況況、工程項(xiàng)目目建成后對(duì)社社會(huì)的影響等等。其中：（1）通過已有類類似工程來(lái)估估算投資額，，按當(dāng)時(shí)市價(jià)價(jià)估算項(xiàng)目收收入，按大致致百分比估算算稅費(fèi)。（2）投資估算精確度±30%，研究費(fèi)用占占總投資額0.1-1.0%，需1-2月完成。初步可行性研研究主要解決的問題：（1）分析機(jī)會(huì)研研究的結(jié)論，，在詳細(xì)資料料的基礎(chǔ)上做做出是否投資資的決定；（2）是否有進(jìn)行行詳細(xì)可行性性研究的必要要；（3）有哪些關(guān)鍵鍵問題需要進(jìn)進(jìn)行輔助研究究。在初步可行性性研究階段，，需對(duì)以下內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、、建筑材料供供應(yīng)狀況、項(xiàng)項(xiàng)目所在地區(qū)區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)情況、項(xiàng)目目地址及其周周圍環(huán)境、項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案、項(xiàng)目目進(jìn)度、項(xiàng)目目銷售收入與與投資估算、、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分分析等。一般來(lái)講，大大型投資項(xiàng)目目為了避免時(shí)時(shí)間、金錢人人力的浪費(fèi)，，在正式可行行性研究之前前做的初步分析。投資估算精確度±20%，研究費(fèi)用占占總投資額0.25-1.5%，需2-4月完成。詳細(xì)可行性研研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面面論證，為決策策提供確切依依據(jù)。投資估算精確度±10%，研究費(fèi)用占總總投資額1-3%（小項(xiàng)目）/0.2-1%(大項(xiàng)目)（三）房地產(chǎn)產(chǎn)可行性研究究分類★按照研究的對(duì)對(duì)象提供的現(xiàn)現(xiàn)狀條件不同同：土地以及開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)可行性研究★根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的用途不不同：居住用途、商商業(yè)用途、辦辦公用途、旅旅館用途、餐餐飲用途、娛娛樂用途、工工業(yè)用途、特特殊用途、土土地開發(fā)項(xiàng)目目可行性研究★根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)來(lái)獲取收益的的方式不同：出售型房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目、出租租型房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目、混合型型房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性研究究項(xiàng)目概括市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)規(guī)劃方案的優(yōu)優(yōu)選開發(fā)進(jìn)度安排排項(xiàng)目投資估算算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析資金的籌集方方案和籌資成本估估算國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)論可行性研究的內(nèi)容二、可行性研研究的內(nèi)容和和步驟第二步第三步第四步第五步資料收集及市市場(chǎng)調(diào)查開發(fā)方案的設(shè)設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)、、選擇??:???????第一步組織準(zhǔn)備??:???????詳細(xì)研究編寫研究報(bào)告告書（二）可行性性研究的步驟驟研究團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目設(shè)想籌集研究經(jīng)費(fèi)費(fèi)討論和制定研研究計(jì)劃組織準(zhǔn)備明確項(xiàng)目研究究背景、界限限、范圍、內(nèi)內(nèi)容和要求獲得基礎(chǔ)資料料項(xiàng)目可行性研研究的依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建建設(shè)部聯(lián)合頒頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法》經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目目建議書、合合同等有法律律效力的文件件國(guó)家批準(zhǔn)的城城市總體規(guī)劃劃、詳細(xì)規(guī)劃劃、交通和市市政基礎(chǔ)設(shè)施施等資料國(guó)家和地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方方針、政策和和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃自然、地理、、氣象、水文文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、社會(huì)等基基礎(chǔ)資料工程技術(shù)方面面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)范、指標(biāo)、、要求等資料料國(guó)家所規(guī)定的的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和和指標(biāo)項(xiàng)目初步規(guī)劃劃方案資料收集及市市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)供求量房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目地地點(diǎn)、、用地地現(xiàn)狀狀自然條條件社會(huì)狀狀況經(jīng)濟(jì)狀狀況交通運(yùn)運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施居民人人數(shù)、、結(jié)構(gòu)構(gòu)、戶戶數(shù)等等。。。。方案設(shè)設(shè)計(jì)、、優(yōu)化化、選選擇方案征征集方案投投標(biāo)詳細(xì)研研究論論證==》》優(yōu)選項(xiàng)項(xiàng)目（1）分析析復(fù)查查和審審核各各項(xiàng)資資料、、數(shù)據(jù)據(jù)，明明確建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的的范圍圍、投投資、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用用和收收入等等（2）進(jìn)行行財(cái)務(wù)務(wù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、社會(huì)會(huì)、環(huán)環(huán)境效效益等等分析析評(píng)價(jià)價(jià)（3）進(jìn)行行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析、敏敏感性性評(píng)估估等。。財(cái)務(wù)分分析經(jīng)濟(jì)效效益環(huán)境效效益社會(huì)效效益編寫報(bào)報(bào)告書書封面項(xiàng)目名名稱、、編寫寫機(jī)構(gòu)構(gòu)和時(shí)時(shí)間摘要目錄簡(jiǎn)明扼扼要介介紹項(xiàng)項(xiàng)目概概況、、可行行性研研究結(jié)結(jié)果。。必要正文附件附圖概況、、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查分析析、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案、、建設(shè)設(shè)方式式和進(jìn)進(jìn)度、、投資資估算算、資資金籌籌措、、財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析、、可行行性研研究結(jié)結(jié)論，，項(xiàng)目目建議議，相相關(guān)的的附表表（技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)表表格））項(xiàng)目位位置圖圖地形圖圖規(guī)劃紅紅線圖圖設(shè)計(jì)方方案平平面圖圖城市/項(xiàng)目區(qū)區(qū)總體體規(guī)劃劃圖引經(jīng)據(jù)據(jù)典,從各個(gè)個(gè)角度度描繪繪這個(gè)個(gè)項(xiàng)目目投資資的美美好前前景,卻偏偏偏不提提項(xiàng)目目投資資的不不利因因素。。高級(jí)別別墅坐坐落在在大型型工業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi),致使別別墅環(huán)環(huán)境被被破壞壞在一個(gè)個(gè)離市市區(qū)頗頗遠(yuǎn)的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)高層層公寓寓在廉價(jià)價(jià)“集集資房房”規(guī)規(guī)劃的的農(nóng)民民居住住區(qū)開開發(fā)商商住小小區(qū)同一時(shí)時(shí)間同同一城城市同同類樓樓盤供供應(yīng)量量過大大致使使需求求短缺缺原先的的商業(yè)業(yè)旺地地因地地鐵建建設(shè)而而大規(guī)規(guī)模地地拆遷遷房地產(chǎn)產(chǎn)可行行性研研究注注意事事項(xiàng)明確、、詳實(shí)實(shí)、內(nèi)內(nèi)容豐豐富、、符合客客觀事事實(shí)；專家家論證證、確確保合理性性科學(xué)學(xué)性；各項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容容完整、、全面面。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資收益風(fēng)險(xiǎn)增加減少房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資的目目的是是什么么？獲得投資回報(bào)?。?！用貨幣量量化房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目的投投入產(chǎn)產(chǎn)出，是房地地產(chǎn)投投資分分析工工作的的基礎(chǔ)礎(chǔ)，也也是計(jì)計(jì)算房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的前前提。。項(xiàng)目的的盈利利能力力?。。。》康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的目目的是是什么么？？？？第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的財(cái)財(cái)務(wù)狀狀況分分析內(nèi)容容現(xiàn)金流流量、、資金金的時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值、、資金金的等等效值值（補(bǔ)充）反映房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)狀況況的指指標(biāo)體體系及及計(jì)算算房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)投資資預(yù)測(cè)測(cè)與分分析房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)投資資估算算方法法（成成本費(fèi)費(fèi)用））成本費(fèi)費(fèi)用估估算成成果的的匯總總房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目租售售方案案及租租售收收入的的測(cè)算算（自學(xué)）（1）現(xiàn)金金流量量（2）資金金的時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值（3）資金金等效效值（補(bǔ)充充內(nèi)容容）（1）現(xiàn)金金流量量（1）現(xiàn)金金流量量房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)活動(dòng)動(dòng)從貨貨幣形形態(tài)來(lái)來(lái)看，，表現(xiàn)現(xiàn)為投投入一一定量量的資資金，，花費(fèi)費(fèi)一定定量的的成本本，通通過房房屋銷銷售或或出租租獲得得一定定量的的貨幣幣收入入。對(duì)于一一個(gè)特特定的的系統(tǒng)統(tǒng)來(lái)講講，投入資資金、、花費(fèi)費(fèi)成本本和獲獲取收收益，都可可以看看成是是貨幣幣形式式體現(xiàn)現(xiàn)的資資金流流入或或資金金的流流出?！，F(xiàn)金流流量：：房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析中，，某項(xiàng)項(xiàng)投資資活動(dòng)動(dòng)作為為獨(dú)立立的系系統(tǒng)，，一定定時(shí)期期各時(shí)時(shí)間點(diǎn)點(diǎn)上實(shí)實(shí)際發(fā)發(fā)生的的資金金流出出或流流入?！，F(xiàn)金流流入/現(xiàn)金流流出：流入入/流出系系統(tǒng)統(tǒng)的資資金。。凈現(xiàn)金金流量量：現(xiàn)金金流出出與現(xiàn)現(xiàn)金流流入的的差值值。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資項(xiàng)目目中，，二者者的具具體表表現(xiàn)形形式：：現(xiàn)金流流入：銷售售收入入，出出租收收入、、利息息收入入和貸貸款本本金收收入等等現(xiàn)金流流出：土地地費(fèi)用用、建建造費(fèi)費(fèi)用、、還本本付息息、經(jīng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用、、稅金金等土地費(fèi)費(fèi)用建造費(fèi)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用還本付付息、、稅金金出租收收入利息收收入貸款本本金銷售收收入房地產(chǎn)產(chǎn)系統(tǒng)統(tǒng)根據(jù)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇適合的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析的目目的最大收收益?。。。?！現(xiàn)金流流量圖圖項(xiàng)目投投資活活動(dòng)資資金的的流向向（收收入或或支出出）、、數(shù)額額、發(fā)發(fā)生的時(shí)間間都不不盡相相同。。反映投投資項(xiàng)項(xiàng)目在在一定定時(shí)期期內(nèi)資資金運(yùn)運(yùn)動(dòng)狀狀態(tài)的的簡(jiǎn)化化圖示示。將系統(tǒng)統(tǒng)的現(xiàn)現(xiàn)金流流量繪繪入時(shí)時(shí)間坐坐標(biāo)圖圖中，，用來(lái)來(lái)表示示各現(xiàn)現(xiàn)金流流入、流流出與與相應(yīng)應(yīng)時(shí)間間的對(duì)對(duì)應(yīng)關(guān)關(guān)系。。圖1：現(xiàn)金流量圖0當(dāng)前時(shí)間12345第1計(jì)息周期第5計(jì)息周期第n計(jì)息周期nn-1說(shuō)明：(2)如果現(xiàn)金流量不是發(fā)生在計(jì)息周期的期末或者期初，而是發(fā)生在周期中間，為簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生的。期末慣例法。(3)通常把初始投資P作為上一周期期末，即0期期末發(fā)生的。(4)相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。向上為正，向下未負(fù)?，F(xiàn)金流流量+-現(xiàn)金流量圖0當(dāng)前時(shí)間12345第1計(jì)息周期第5計(jì)息周期第n計(jì)息周期nn-1+-土地費(fèi)費(fèi)用建造費(fèi)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用稅金2016年2017年2018年銷售收收入出租收收入2019年不同方案現(xiàn)金流量圖0當(dāng)前時(shí)間12345第1計(jì)息周期第5計(jì)息周期第n計(jì)息周期nn-1+-0當(dāng)前時(shí)間12345第1計(jì)息周期第5計(jì)息周期第n計(jì)息周期nn-1+-方案A：方案B：30508010020010050508080100資金的的時(shí)間間價(jià)值值和等等效值值必須考考慮在實(shí)際際經(jīng)濟(jì)濟(jì)生活活中，，資金金的投投入和和支出出并不不是同同時(shí)發(fā)發(fā)生的的，往往往投投資支支出在在前，，收益益發(fā)生生在后后。資金并并非一一次性性投入入，收收益也也并非非一次次獲得得。因此在在分析析對(duì)比比不同同投資資方案案時(shí)，，必然然會(huì)遇遇到不不同時(shí)時(shí)間點(diǎn)點(diǎn)、不不同數(shù)數(shù)額貨貨幣的的價(jià)值值對(duì)比比問題題。（2）資金金的時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值（2）資金金的時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值如：（1）1元錢，，今年年與去去年金金額沒沒有變變化，，可能能是不不同價(jià)價(jià)值資金的的價(jià)值值會(huì)隨隨著時(shí)時(shí)間發(fā)發(fā)生變變化（2）100萬(wàn)儲(chǔ)藏藏起來(lái)來(lái)不用用，不不論多多久，，金額額不會(huì)會(huì)發(fā)生生變化化100萬(wàn)存到到銀行行，如如存款款利率率10%，1年后可可以得得到110萬(wàn)，這這10萬(wàn)元就就是利利息。。同理理，100萬(wàn)投資資再生生產(chǎn)，，就會(huì)會(huì)帶來(lái)來(lái)利潤(rùn)潤(rùn)。利息或或者利利潤(rùn)都都叫做做時(shí)間間的增增值。。原資金金投資儲(chǔ)蓄閑置新資金原資金原資金資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值值資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值值（2）資金的的時(shí)間價(jià)價(jià)值貨幣資金金經(jīng)歷一一定時(shí)間間的投資資和再投投資而增增加的價(jià)價(jià)值就成成為資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值值。資金時(shí)間間價(jià)值的的表現(xiàn)形形式資金所有有者因讓讓渡資金金使用權(quán)權(quán)而獲得得的一部部分報(bào)酬酬資金使用用者因獲獲得使用用權(quán)而支支付給資資金所有有者的成成本貸款利息息、存款款利息資金時(shí)間間價(jià)值的的原理馬克思主主義經(jīng)濟(jì)濟(jì)理論資金是勞勞動(dòng)資料料、勞動(dòng)動(dòng)對(duì)象和和勞動(dòng)成成果的貨貨幣反映映。只有投入入生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域域的資金金才能增增值，勞勞動(dòng)者新新創(chuàng)造的的剩余價(jià)價(jià)值（利利潤(rùn)）就就是資金金的增值值。資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值值是企業(yè)業(yè)投資決決策中需需要考慮慮的重要要因素長(zhǎng)期投資資項(xiàng)目中，各項(xiàng)項(xiàng)收支在在不同的的時(shí)點(diǎn)上上發(fā)生，，且相隔隔時(shí)間長(zhǎng)。必須考慮慮各種資資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值值，才能能對(duì)投資資項(xiàng)目的的收支、、盈虧做做出正確確的、恰恰當(dāng)?shù)姆址治龊驮u(píng)評(píng)價(jià)。為了評(píng)價(jià)價(jià)房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果或?qū)Σ徊煌顿Y資方案進(jìn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)比較時(shí)時(shí)，必須須考慮：：（1）支出和和收入的的數(shù)額（（2）每筆現(xiàn)現(xiàn)金流量量發(fā)生的的時(shí)間在技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析中，對(duì)對(duì)資金時(shí)時(shí)間價(jià)值值的計(jì)算算方法與銀行利利息的計(jì)算方方法相同同。利息的計(jì)計(jì)算方法法：（1）單利：：按本金金計(jì)取利利息，由由本金產(chǎn)產(chǎn)生的利利息在以以后的各各期不再再加計(jì)利利息。（（銀行定定期存款款）（2）復(fù)利：：本金計(jì)計(jì)取利息息，每一一個(gè)結(jié)息息周期利利息并入入本金再再次生利利”利滾利”計(jì)算時(shí)間間價(jià)值所所采取的的主要方方式存錢入銀銀行：Fn(本利和/終值)=P(本金)+In(利息)單利計(jì)息息：In=P*n*ii：利率n個(gè)計(jì)息周周期后的的本利和和：Fn=P（1+i*n）復(fù)利計(jì)息息：利息為i，F(xiàn)n=P(1+i)n推導(dǎo)如下下：第1個(gè)計(jì)息周周期后的的本利和和：F1=P(1+i)1n年的利息息為：In=P(1+i)n-P=P[(1+i)n-1]第2個(gè)計(jì)息周周期后的的本利和和：F2=P(1+i)+P(1+i)*i=P(1+i)2。。。。。。。第n個(gè)計(jì)息周周期后的的本利和和：Fn=P(1+i)n-1+P(1+i)n-1*i=P(1+i)n第3個(gè)計(jì)息周周期后的的本利和和：F3=P(1+i)2+P(1+i)2*i=P(1+i)3（3）等效值值（3）資金等等效值資金等值值：在考考慮時(shí)間間因素的的情況下下（在特定定的時(shí)間間價(jià)值下下或利率率條件下下），不同時(shí)時(shí)點(diǎn)發(fā)生生的絕對(duì)對(duì)值不等等的資金金可能具具有相同同的價(jià)值值。本金100元，年利利率15%，一年后后要還的的本利和和為115元?，F(xiàn)在的100元與一年年后的115元雖然絕絕對(duì)值不不等，但但它們是是等值的的（實(shí)際際經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值相等等）。資金時(shí)間間價(jià)值在在投資項(xiàng)項(xiàng)目中的的應(yīng)用*在經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)分分析中的的應(yīng)用：：靜態(tài)分析析法：在計(jì)算算經(jīng)濟(jì)效效果時(shí)不不考慮時(shí)時(shí)間價(jià)值值動(dòng)態(tài)分析析法：充分考考慮資金金時(shí)間因因素，在在價(jià)值形形態(tài)上進(jìn)進(jìn)行量化化把不同時(shí)時(shí)間點(diǎn)上上資金折折算成同同一個(gè)點(diǎn)點(diǎn)上的資資金價(jià)值值，從而而不同投投資方案案、不同同項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益具有了了可比性性。等效值不同方案現(xiàn)金流量圖0當(dāng)前時(shí)間12345第1計(jì)息周期第5計(jì)息周期第n計(jì)息周期nn-1+-0當(dāng)前時(shí)間12345第1計(jì)息周期第5計(jì)息周期第n計(jì)息周期nn-1+-方案A：方案B：30508010020010050508080100以一個(gè)相相同的時(shí)時(shí)間點(diǎn)為為基準(zhǔn)，，把不同同時(shí)間點(diǎn)點(diǎn)上的支支出和收收入折算算到同一一個(gè)時(shí)間間點(diǎn)上，，使它們具具有可比比性，才能得得到正確確的結(jié)論論。通常情況況，在資資金等效效值計(jì)算算的過程程中，資資金運(yùn)動(dòng)動(dòng)的起點(diǎn)點(diǎn)時(shí)金額額稱為現(xiàn)值，資金運(yùn)運(yùn)動(dòng)過程程中某一一時(shí)間點(diǎn)點(diǎn)上的與與現(xiàn)值等等值的金金額稱為為時(shí)值（如如：年值值），在資金金運(yùn)動(dòng)結(jié)結(jié)束時(shí)與與現(xiàn)值等等值的金金額稱為為終值或未未來(lái)值。資金等效效值計(jì)算算是以復(fù)復(fù)利計(jì)算算為基礎(chǔ)礎(chǔ)的：P—現(xiàn)值（最最初投資資基準(zhǔn)點(diǎn)點(diǎn)）F--終值（未未來(lái)值））A—連續(xù)出現(xiàn)現(xiàn)在各計(jì)計(jì)息周期期期末的等額支支付金額額，簡(jiǎn)稱稱年值N—計(jì)息周期期數(shù)i—折現(xiàn)值，，（計(jì)息息周期的的利率））0123nPFAAA在比較不不同投資資方案的的經(jīng)濟(jì)效效益時(shí)，，常常換換算成P或A或F值來(lái)進(jìn)行行比較。。一個(gè)非常常重要的的概念，，分析一一項(xiàng)投資資的投資資價(jià)值的的一個(gè)重重要方法法就是將將該投資資的未來(lái)來(lái)預(yù)期收收益折為為現(xiàn)值進(jìn)進(jìn)行投資資決策?！，F(xiàn)值P判斷投資資價(jià)值的的重要依依據(jù)！！?。?！現(xiàn)值P（1）一次性性支付F,計(jì)算現(xiàn)值值（2）等額序序列支付付A，計(jì)算現(xiàn)現(xiàn)值（。。。。。。。。）F=P(1+i)n（1）一次性性支付（（現(xiàn)值））==》復(fù)利計(jì)算算P=F[1/(1+i)n]=F(1+i)-n0123nPF例：復(fù)利利計(jì)算某人投資資1000元于一項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)，，假設(shè)一一般物業(yè)業(yè)投資年年報(bào)酬率率為10%，則1年后該投投資原始始資金的的終值（（本利和和）為多多少？F=P（1+i）n=1000（1+10%）1=1100第2年F=P（1+i）n=1000（1+10%）2=1210第n年F=P（1+i）n=1000（1+10%）n例：某房地產(chǎn)產(chǎn)公司為為了促銷銷、融通通資金，，推出““還本銷銷售”方方法。如如現(xiàn)價(jià)10萬(wàn)元的商商品房，，10年之后，，購(gòu)房者者憑銷售售發(fā)票領(lǐng)領(lǐng)回買房房時(shí)的全全部房款款（假定定年利率率為12%），按月計(jì)復(fù)利。。10年后10萬(wàn)元的現(xiàn)現(xiàn)值是？？？？？？P=Fn*(1+in/12)-n*12=100000/(1+12%/12)10*12=30299.5(元)購(gòu)房者實(shí)際付付款=100000-30299.5=69700.5元相當(dāng)于房?jī)r(jià)打打7折對(duì)房地產(chǎn)公司司來(lái)說(shuō)，這種種銷售方法優(yōu)優(yōu)于“七折””銷售通過這種方法法，公司爭(zhēng)取取了年利率12%、長(zhǎng)達(dá)10年的大額貸款款。（2）等額支付序序列（現(xiàn)值））每個(gè)計(jì)息周期期期末都有一一個(gè)等額支付付金額A（每次存入A）0123nPA把每一個(gè)A看成為一次支支付的F，用1次支付復(fù)利計(jì)計(jì)算公式求現(xiàn)現(xiàn)值，然后相相加：P=A{[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]}一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目反映財(cái)務(wù)務(wù)狀況的指標(biāo)標(biāo)體系第二節(jié)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)狀況分析析效率型指標(biāo)價(jià)值型指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈年值費(fèi)用現(xiàn)值費(fèi)用年值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率投資報(bào)酬率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期指標(biāo)體系期限型指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)根據(jù)是否考慮慮資金的時(shí)間間價(jià)值問題：：靜態(tài)投資回收收期(Pt’)投資收益率(R)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（（FNPV）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率(FIRR)不夠全面準(zhǔn)確確，一般做項(xiàng)項(xiàng)目的初預(yù)算算?？紤]了資金的的時(shí)間價(jià)值和和項(xiàng)目的壽命命，但計(jì)算復(fù)復(fù)雜，結(jié)果比比較全面準(zhǔn)確確建設(shè)工期短的的小項(xiàng)目；大大中型項(xiàng)目在在投資機(jī)會(huì)研研究或初步步可行性分析析階段，較常常用動(dòng)態(tài)投資回收收期(Pt)基準(zhǔn)收益率：是導(dǎo)致投資資行為發(fā)生所所要求的最低投資報(bào)酬酬率，凈現(xiàn)值計(jì)算中中反映資金時(shí)間間價(jià)值的基準(zhǔn)準(zhǔn)參數(shù)。也稱最低要要求收益率（（MARR）（三）財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值tttc設(shè)定折現(xiàn)率（（用項(xiàng)目按行業(yè)業(yè)的基準(zhǔn)收益益率或目標(biāo)收收益率ic），將計(jì)算期期內(nèi)各年的凈凈現(xiàn)金流量折折算到開發(fā)活活動(dòng)起始點(diǎn)的的現(xiàn)值之和。。某開發(fā)項(xiàng)目方方案預(yù)測(cè)表

年項(xiàng)目012345--25開發(fā)投資25025002600經(jīng)營(yíng)費(fèi)用400450500經(jīng)營(yíng)收入7008001300凈現(xiàn)金流量--250--2500--2600300350800銀行個(gè)人儲(chǔ)蓄蓄系統(tǒng)存錢本金利息存錢入銀行（（復(fù)利）：n個(gè)計(jì)息周期后后的本利和：：Fn=P(1+i)nP本金，F(xiàn)n本利和，i利息0123nPF土地費(fèi)用建造費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用還本付息、稅稅金出租收入利息收入貸款本金銷售收入房地產(chǎn)系統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目FNPV==》凈現(xiàn)金流量tttcFNPV≥0，項(xiàng)目可以被被接受FNPV<0，項(xiàng)目被拒絕絕FNPVA>FNPVB,選擇A項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：考慮了了項(xiàng)目期內(nèi)各各筆資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值，明明確反映了投投資項(xiàng)目的凈凈利潤(rùn)，凈現(xiàn)現(xiàn)值越大，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)越越高，經(jīng)濟(jì)效效益越好。缺點(diǎn)：折現(xiàn)率（最低低報(bào)酬率）不不易確定。其其大小與銀行行存款利率的的高低、項(xiàng)目目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度、通貨貨膨脹率等有有關(guān)。凈現(xiàn)值是一個(gè)個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，，沒有反映出出投資企業(yè)的的回報(bào)（常用用內(nèi)部報(bào)酬率率）FIRR折現(xiàn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系圖FNPV內(nèi)部報(bào)酬率（二）財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部報(bào)酬率ttt試算法計(jì)算FIRR的一般步驟如如下：第第一步步：初略估計(jì)計(jì)FIRR的值。i≈FIRR,為減少試算次次數(shù)，可先令令FIRR＝ic，如果FNPV>0,選取更高的折折現(xiàn)率。第第二二步：分別計(jì)計(jì)算出i1、i2(i1<i2）對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)現(xiàn)值FNPV1和FNPV2,

FNPV1>0,FNPV2<0。（通常i1和i2之差不超過5%）第第三步：用用線性插入法法計(jì)算FIRR的近似值，其其公式如下（1）與基準(zhǔn)收益益率ic比較，能評(píng)判判獨(dú)立項(xiàng)目的的取舍：FIRR≥ic，項(xiàng)目可以被被接受FIRR<ic，項(xiàng)目被拒絕絕（4）能夠比較互互斥項(xiàng)目單位位投資回報(bào)的的優(yōu)劣：iA=30%>iB=20%,A優(yōu)于BFIRR是FNPV=0時(shí)的折現(xiàn)率，，也就是說(shuō)它它是投資項(xiàng)目目不虧不盈情情況下的折現(xiàn)現(xiàn)率。（2）可以衡量投投資項(xiàng)目所承承擔(dān)的最高貸貸款利率：如果貸款利率率>FIRR，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值值將小于零，，出現(xiàn)虧損。。（3）衡量項(xiàng)目的的收益率（折折現(xiàn)率）如果項(xiàng)目的收益率率（折現(xiàn)率））>FIRR，項(xiàng)目的凈現(xiàn)現(xiàn)值將小于零零，出現(xiàn)虧損損。（三）投資收益率率（=投資利潤(rùn)率，，靜態(tài)）投資收益率（（R）=年凈收益/投資總額x100%基準(zhǔn)投資收益益率（Rc或ic）：投資行為為發(fā)生所要求求的最低投資收益益率國(guó)外又被稱為“最小小誘人投資收收益率”（MARR———minimumattractiverateofreturn）R≥Rc，項(xiàng)目可以被被接受。R<Rc,項(xiàng)目不被接受受。（四）靜態(tài)投投資回收期ttt，P’t＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流流量開始出現(xiàn)正值值的年份－1）＋上一年累累積凈現(xiàn)金流流量的絕對(duì)值值/出現(xiàn)正值年份份的凈現(xiàn)金流流量投資回收期：：凈收益額=全部投資時(shí)，，項(xiàng)目所需要要的時(shí)間P’t越小越好?。。?！小于基準(zhǔn)準(zhǔn)靜態(tài)投資回回收期，項(xiàng)目目可行；大于于基本靜態(tài)投投資回收期，，項(xiàng)目不可行行。（五）動(dòng)態(tài)投投資回收期：Pt＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值值的年數(shù)－1）＋上一年累累積凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值的絕絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份份的凈現(xiàn)金流流量的現(xiàn)值Pt越小越好?。。?！小于等于于基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投投資回收期，，項(xiàng)目可行；；大于基本動(dòng)動(dòng)態(tài)投資回收收期，項(xiàng)目不不可行?，F(xiàn)金流量資金的時(shí)間價(jià)值資金等效值概念房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)中，一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入資金在生產(chǎn)流通等運(yùn)動(dòng)過程中隨著時(shí)間的推移而增加的價(jià)值在特定的時(shí)間價(jià)值下（或利率條件下），不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的效用或經(jīng)濟(jì)價(jià)值。說(shuō)明（1）凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入的差值（2）現(xiàn)金流量圖（1）相同絕對(duì)值資金在不同時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值是不同的。（不考慮風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)）（2）單利和復(fù)利的計(jì)算（1）不同時(shí)間點(diǎn)發(fā)生的不同絕對(duì)值資金的價(jià)值可能是相同的。（2）以復(fù)利計(jì)算為基礎(chǔ)小結(jié)：投入產(chǎn)出的時(shí)時(shí)間不同，如如何對(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行行評(píng)估投資收益率(R)靜態(tài)投資回收期(Pt’)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)動(dòng)態(tài)投資回收期(Pt)盈利能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)公式投資收益率（R）=年凈收益/投資總額x100%P’t＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份－1）＋上一年累積凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量Pt＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)－1）＋上一年累積凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值相關(guān)的基準(zhǔn)指標(biāo)基準(zhǔn)投資收益率（Rc或ic）基準(zhǔn)靜態(tài)投資回收期折現(xiàn)率/基準(zhǔn)收益率ic基準(zhǔn)收益率ic；最大貸款利率基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投資回收期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)R≥Rc，項(xiàng)目可以被接受。R<Rc,項(xiàng)目不被接受。（1）P’t越小，方案越好。（2）小于基準(zhǔn)靜態(tài)投資回收期，項(xiàng)目可行；大于基本靜態(tài)投資回收期，項(xiàng)目不可行。FNPV

≥0，項(xiàng)目可以被接受FNPV<0，項(xiàng)目被拒絕（1）單個(gè)項(xiàng)目，F(xiàn)IRR

≥ic，項(xiàng)目可以被接受;FIRR<ic，項(xiàng)目被拒絕；（2）i項(xiàng)目>FIRR，F(xiàn)NPV<0，出現(xiàn)虧損。貸款利率>FIRR，F(xiàn)NPV<0，出現(xiàn)虧損；(3)兩項(xiàng)目比較iA（30%）>iB（20%）,A優(yōu)于B（1）Pt越小，方案越好。（2）小于等于基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投資回收期，項(xiàng)目可行；大于基本動(dòng)態(tài)投資回收期，項(xiàng)目不可行。備注累計(jì)凈現(xiàn)金流量>0的年份FIRR是FNPV=0時(shí)的折現(xiàn)率累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值>0的年份小結(jié)：某投資者以1000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)，目目標(biāo)收益率為為10%，如果每年凈凈收益為300萬(wàn)元（凈收益益發(fā)生在年末末），則該項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值為（）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值為22萬(wàn)元，該項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率（））A小于20%B滿足目標(biāo)收益益率要求C大于20%D不滿足目標(biāo)收收益率要求三、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)投資預(yù)測(cè)分分析銷售預(yù)測(cè)和開開發(fā)建設(shè)投資資的預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本控制是房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的內(nèi)功微利時(shí)代四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本費(fèi)用用估算方法（一）土地費(fèi)費(fèi)用估算土地征用拆遷遷費(fèi)土地出讓地價(jià)價(jià)款土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)價(jià)四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本費(fèi)用用估算方法（一）土地費(fèi)費(fèi)用估算土地征用拆遷遷費(fèi)土地出讓地價(jià)價(jià)款土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)價(jià)農(nóng)村村土地補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)地上附著物補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)新菜地開發(fā)建建設(shè)基金拆遷費(fèi)。。。。土地補(bǔ)償費(fèi)是國(guó)家建設(shè)征征收土地時(shí)，，為補(bǔ)償被征征地和原土地地使用人的經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失而向向其支付的款款項(xiàng)地上附著物和和青苗補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)等被征收土地上上的附著物和和青苗的補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)，由省省、自治區(qū)、、直轄市規(guī)定定。地上附著物和和青苗的范圍圍：地上附著物：：依附于土地上上的各類地上上、地下建筑筑物和構(gòu)筑物物，如房屋、、水井、地上上（下）管線線等。青苗：被征收土地上上正處于生長(zhǎng)長(zhǎng)階段的農(nóng)作作物。新菜地開發(fā)建建設(shè)基金征用城市郊區(qū)區(qū)的菜地，按按照國(guó)家有關(guān)關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建建設(shè)基金。城市郊區(qū)菜地地(不含縣城、建建制鎮(zhèn)的工礦礦區(qū))，是指連續(xù)3年以上常年種種菜或養(yǎng)殖魚魚、蝦的商品品菜地和精養(yǎng)養(yǎng)魚塘。標(biāo)準(zhǔn)為：百萬(wàn)萬(wàn)人口的城市市，每征用一一畝菜地，繳繳納7000-10000元；50萬(wàn)以上不足百百萬(wàn)人口的城城市每征用一一畝地，繳納納5000-7000元；不足10萬(wàn)人口的城市市，每征用一一畝菜地，繳繳納3000-5000元。征用城市郊區(qū)區(qū)的菜地安置補(bǔ)助費(fèi)為安置因征地地造成的農(nóng)村村剩余勞動(dòng)力力的補(bǔ)助費(fèi)。。按照需要安置置的農(nóng)業(yè)人口口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)農(nóng)業(yè)人口數(shù)，，按照被征收收的耕地?cái)?shù)量量除以征地前前被征地單位位平均每人占占有耕地的數(shù)數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安安置的農(nóng)業(yè)人人口的安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被被征收前3年平均年產(chǎn)值值的4至6倍，即人均耕耕地平均年產(chǎn)產(chǎn)值的4至6倍。。但每公公頃頃被被征征收收耕耕地地的的安安置置補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi)，，最最高高不不得得超超過過被被征征收收前前3年平平均均年年產(chǎn)產(chǎn)值值的的15倍。征收收其其他他土土地地的的安安置置補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，由由省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市參參照照征征收收耕耕地地的的安安置置補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)規(guī)定定。。在人人均均耕耕地地特特別別少少的的地地區(qū)區(qū)，按按前前述述標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)支支付付的的土土地地補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)和和安安置置補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi)，，尚尚不不能能使使需需要要安安置置的的農(nóng)農(nóng)民民保保持持原原有有生生活活水水平平的的，，經(jīng)經(jīng)省省級(jí)級(jí)人人民民政政府府批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，可可以以增增加加安安置置補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi)。。但土土地地補(bǔ)補(bǔ)償償和和安安置置補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi)之之和和不不得得超超過過該該土土地地被被征征收收前前3年平平均均年年產(chǎn)產(chǎn)值值的的30倍。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)地上上物物補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)拆遷遷安安置置費(fèi)費(fèi)。。。。。。。。。。。。。地上上物物補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)地上上物物補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)：地地上上建建筑筑物物、、構(gòu)構(gòu)筑筑物物、、附附著著物物補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)對(duì)所所拆拆遷遷的的房房屋屋，，按按房房屋屋原原有有建建筑筑物物的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)類類型型和和建建筑筑面面積積的的大大小小給給予予合合理理的的補(bǔ)補(bǔ)償償。。各省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市根據(jù)據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)氐亟ńㄖ牟牧狭?、、勞勞?dòng)動(dòng)力力和和運(yùn)運(yùn)輸輸?shù)鹊荣M(fèi)費(fèi)用用，，按按各各類類建建筑筑物物和和構(gòu)構(gòu)筑筑物物的的等等級(jí)級(jí)和和結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行行測(cè)測(cè)算算，，制定定符符合合當(dāng)當(dāng)?shù)氐匚镂飪r(jià)價(jià)水水平平的的地地上上附附著著物物補(bǔ)補(bǔ)償償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。房屋屋、、道道路路、、管管線線、、水水渠渠等等城鎮(zhèn)鎮(zhèn)拆拆遷遷安安置置費(fèi)費(fèi)按照照拆拆除除的的建建筑筑面面積積給給予予安安置置，，分分為為原地地回回遷遷安安置置與異地地永永遷遷安安置置兩種種情情形形。。(一)搬遷遷補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi);(二)沒有有提提供供周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房房情情況況下下的的臨臨時(shí)時(shí)安安置置補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi);(三)超過過過過渡渡期期限限的的臨臨時(shí)時(shí)安安置置補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi);(四)非住住宅宅房房屋屋因因停停產(chǎn)產(chǎn)、、停停業(yè)業(yè)造造成成的的損損失失賠賠償償費(fèi)費(fèi)。。拆遷遷費(fèi)費(fèi)內(nèi)內(nèi)容容：：(被拆拆遷遷人人或或承承租租人人)房屋屋拆拆遷遷安安置置費(fèi)費(fèi)=搬遷遷補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi)+沒有有提提供供周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房房情情況況下下的的臨臨時(shí)時(shí)安安置置補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi)+超過過過過渡渡期期限限的的臨臨時(shí)時(shí)安安置置補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi)+非住住宅宅房房屋屋因因停停產(chǎn)產(chǎn)、、停停業(yè)業(yè)造造成成的的損損失失賠賠償償費(fèi)費(fèi)拆遷遷安安置置費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的計(jì)計(jì)算算：：三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本費(fèi)費(fèi)用用估估算算方方法法（一一））土土地地費(fèi)費(fèi)用用估估算算土地地征征用用拆拆遷遷費(fèi)費(fèi)土地地出出讓讓地地價(jià)價(jià)款款土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)費(fèi)土地地租租用用費(fèi)費(fèi)土地地投投資資折折價(jià)價(jià)土地地出出讓讓地地價(jià)價(jià)款款：：所在在的的城城市市、、地地區(qū)區(qū)、、地地段段、、土土地地用用途途以以及及使使用用條條件件、、合合同同等等許許多多方方面面的的因因素素決決定定基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)：：土地地初初始始價(jià)價(jià)，，也也稱稱城城市市基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)，，是是指指在在城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，對(duì)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)狀狀利利用用條條件件下下不不同同級(jí)級(jí)別別或或不不同同均均質(zhì)質(zhì)地地域域的的土土地地，，按按照照商商業(yè)業(yè)、、居居住住、、工工業(yè)業(yè)等等用用途途分分別別評(píng)評(píng)估估法法定定最最高高年年期期的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)價(jià)價(jià)格格，，并并由由市市、、縣縣及及以以上上人人民民政政府府公公布布的的國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的平平均均價(jià)價(jià)格格。。土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租、、抵抵押押等等宗宗地地價(jià)價(jià)格格，，是是以以基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，根根據(jù)據(jù)土土地地使使用用年年限限、、地地塊塊大大小小、、形形狀狀、、容容積積率率、、微微觀觀區(qū)區(qū)位位等等因因子子，，通通過過系系統(tǒng)統(tǒng)修修正正進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合評(píng)評(píng)估估而而確確定定。。(一)政府府出出讓讓國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的，，應(yīng)應(yīng)繳繳土土地地出出讓讓金金為為土土地地交交易易成成交交價(jià)價(jià)。。(二)劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)申申請(qǐng)請(qǐng)協(xié)協(xié)議議出出讓讓，，不不改改變變?cè)镣恋氐赜糜猛就镜鹊韧镣恋氐厥故褂糜脳l條件件，，并并經(jīng)經(jīng)依依法法批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的，，應(yīng)應(yīng)繳繳土土地地出出讓讓金金為為土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格的的40%。(三)劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓申申請(qǐng)請(qǐng)協(xié)協(xié)議議出出讓讓，，不不改改變變?cè)镣恋氐赜糜猛就镜鹊韧镣恋氐厥故褂糜脳l條件件，，經(jīng)經(jīng)依依法法批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的,應(yīng)繳繳土土地地出出讓讓金金為為土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格的的40%。(四)劃撥撥土土地地改改變變土土地地用用途途、、容容積積率率等等土土地地使使用用條條件件，，并并經(jīng)經(jīng)依依法法批批準(zhǔn)準(zhǔn)協(xié)協(xié)議議出出讓讓的的，，應(yīng)應(yīng)繳繳土土地地出出讓讓金金等等于于擬擬出出讓讓時(shí)時(shí)的的新新土土地地使使用用條條件件下下出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格減減去去擬擬出出讓讓時(shí)時(shí)的的原原土土地地使使用用條條件件下下劃劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)權(quán)權(quán)益益價(jià)價(jià)格格。。(五)出讓土土地改改變用用途等等土地地使用用條件件，并并經(jīng)依依法批批準(zhǔn)的的，應(yīng)應(yīng)補(bǔ)繳繳土地地出讓讓金等等于批批準(zhǔn)改改變時(shí)時(shí)的新新土地地使用用條件件下市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格減減去批批準(zhǔn)改改變時(shí)時(shí)原出出讓土土地使使用條條件下下剩余余年期期土地地使用用權(quán)的的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格。湛江市市市區(qū)區(qū)土地地出讓讓金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的確定定及計(jì)計(jì)算方方法【2007】三、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目成本本費(fèi)用用估算算方法法（一））土地地費(fèi)用用估算算土地征征用拆拆遷費(fèi)費(fèi)土地出出讓地地價(jià)款款土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)土地租租用費(fèi)費(fèi)土地投投資折折價(jià)（二））前期期工程程費(fèi)規(guī)劃勘勘測(cè)設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)可行性性研究究費(fèi)“三通通一平平”費(fèi)費(fèi)三、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目成本本費(fèi)用用估算算方法法（一））土地地費(fèi)用用估算算土地征征用拆拆遷費(fèi)費(fèi)土地出出讓地地價(jià)款款土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)土地租租用費(fèi)費(fèi)土地投投資折折價(jià)（二））前期期工程程費(fèi)規(guī)劃勘勘測(cè)設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)可行性性研究究費(fèi)“三通通一平平”費(fèi)費(fèi)占總投投資的的3%、0.5%占總投投資的的1-3%房屋拆拆除、、場(chǎng)地地平整整、通通水、、路電電的費(fèi)費(fèi)用（三））基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)費(fèi)建筑物物兩米米以外外、項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃紅紅線以以內(nèi)按實(shí)際際的工工程量量來(lái)估估算（四））房屋屋開發(fā)發(fā)費(fèi)a/建安工工程費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目樁基礎(chǔ)工程鋼筋混凝土工程磚石工程腳手架工程門窗工程樓地面工程裝飾工程水電安裝b/附屬工工程費(fèi)費(fèi)c/室外工工程費(fèi)費(fèi)變電室室、鍋鍋爐房房、車車棚等等熱力、、供水水、污污水、、道路路、供供電等等。。。采用的的方法法：?jiǎn)卧浪惴▎挝恢笜?biāo)估算法工程量近似匡算法概算指標(biāo)法方法基本建設(shè)單元的綜合投資X單元數(shù)單位工程量投資X工程量=單項(xiàng)工程投資根據(jù)施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)、現(xiàn)行工程預(yù)算定額、工程量計(jì)算規(guī)則、材料和設(shè)備的概預(yù)算定額單價(jià)、各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資，預(yù)先計(jì)算工程建設(shè)費(fèi)用由綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用直接費(fèi)用=每平方米直接工程單價(jià)X建筑面積主要材料消耗量=每平方米消耗量指標(biāo)X建筑面積備注標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一酒店客房、醫(yī)院病房、學(xué)校教室、學(xué)生宿舍。。。。土建、給排水、照明工程（m2）；采暖（耗熱量千卡/h）;管線（m）；道路（m2）；（建筑功能齊全、標(biāo)準(zhǔn)差別大）無(wú)指標(biāo)可套的單位工程，如構(gòu)筑物、室外工程等，也可供換算或調(diào)整局部不相同的構(gòu)配件分項(xiàng)工程和水、暖、電氣等工程用由于設(shè)計(jì)不夠深入，不能準(zhǔn)確計(jì)算工程量，但工程設(shè)計(jì)采用的技術(shù)比較成熟又有類似工程概算指標(biāo)可以利用時(shí)，用此方法。【每1㎡建筑面積的直接工程費(fèi)=（人工費(fèi)+主要材料費(fèi)+其他材料費(fèi)+機(jī)械使用費(fèi)）【100㎡建筑物面積的直接工程費(fèi)=（人工費(fèi)+主要材料費(fèi)+其他材料費(fèi)）*100】（五））公共共配套套設(shè)施施建設(shè)設(shè)費(fèi)（（非營(yíng)營(yíng)利性性）（六））開發(fā)發(fā)間接接費(fèi)幼兒園園、托托兒所所、派派出所所等按規(guī)劃劃指標(biāo)標(biāo)和實(shí)實(shí)際工工程量量估算算開發(fā)商商在開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)直接組組織、、管理理開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目發(fā)生的的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用。（七））管理理費(fèi)：：企業(yè)業(yè)管理理部門門為組組織和和管理理生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)而發(fā)發(fā)生的的期間間費(fèi)用用，與產(chǎn)品品開發(fā)發(fā)沒有有直接接的聯(lián)系（（按項(xiàng)目投投資或或直接接費(fèi)用用的3%左右））（八））銷售售費(fèi)用（（10-15%）（九））財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用（（10%）（十））其他他費(fèi)用（（臨時(shí)用用地、、咨詢?cè)冑M(fèi)、、公證證費(fèi)）（十一一）稅稅費(fèi)：：固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資方向向調(diào)節(jié)節(jié)稅、、市政政支管管線分分?jǐn)傎M(fèi)費(fèi)、供供電貼貼費(fèi)、、用電電權(quán)費(fèi)費(fèi)、綠綠化建建設(shè)費(fèi)費(fèi)等等等（十二二）不不可預(yù)預(yù)見費(fèi)費(fèi)：是是前面面所有有費(fèi)用用的3%---7%估算土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

房屋開發(fā)費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其他費(fèi)用稅金及政府收費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)投資資估算算（成成本費(fèi)費(fèi)用））五、成成本費(fèi)費(fèi)用估估算結(jié)結(jié)果的的匯總總六、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目租售售方案案及租租售收收入測(cè)測(cè)算租售方方案包包括：：租售方方式（（項(xiàng)目目出租租、出出售還還是租租售并并舉）），租租售面面積和和租售售面積積的比比例；；可出租租面積積、可可出售售面積積和可可分?jǐn)倲偨ㄖ娣e積及各各自在在建筑筑物中中的位位置；；出租和和出售售的時(shí)時(shí)間進(jìn)進(jìn)度安安排和和各時(shí)時(shí)間段段內(nèi)租租售面面積數(shù)數(shù)量的的確定定；租金和和售價(jià)價(jià)水平平的確確定；；收款計(jì)計(jì)劃的的確定定序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面積2單位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6轉(zhuǎn)售收入7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi)8凈轉(zhuǎn)售收入房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目出租租計(jì)劃劃及出出租收收入測(cè)測(cè)算表表單位：：建筑筑面積積（m2），銷銷售收收入（（元））房地產(chǎn)產(chǎn)投資資收益風(fēng)險(xiǎn)增加減少風(fēng)險(xiǎn)是是關(guān)于于不愿愿意發(fā)發(fā)生的的事件件發(fā)生生的不不確定定性的的客觀觀體現(xiàn)現(xiàn)。（（美國(guó)國(guó)，威威力特特1901年首次次提出出）風(fēng)險(xiǎn)具具有客客觀性性和不不確定定性。。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能能力分分析一、房房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)政治環(huán)環(huán)境、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制制改革革、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政政策、、房地地產(chǎn)制制度、、金融融政策策、環(huán)環(huán)保政政策、、法律律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)城市規(guī)規(guī)劃（（容積積率、、建筑筑覆蓋蓋率等等）、、區(qū)域域發(fā)展展風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、公公眾干干預(yù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、、住客客干預(yù)預(yù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、治治安風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等等市場(chǎng)供供求風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（（購(gòu)買買力、、單元元住宅宅面積積、住住戶規(guī)規(guī)模變變化））、財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（（通貨貨膨脹脹、利利率變變化、、資金金變現(xiàn)現(xiàn)、開開發(fā)費(fèi)費(fèi)用變變化、、稅率率變動(dòng)動(dòng)）、、地價(jià)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、融融資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、、國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況況變動(dòng)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)建筑材材料改改變和和更新新、施施工技技術(shù)和和工藝藝革新新、設(shè)設(shè)計(jì)變變動(dòng)或或計(jì)算算失誤誤、設(shè)設(shè)備故故障、、損壞壞或施施工事事故等等火災(zāi)、、風(fēng)暴暴、洪洪水、、地震震、氣氣溫等等國(guó)際政政治、、國(guó)際際投資資環(huán)境境、貨貨幣匯匯率變變化二、主主要的的不確確定因因素房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要因素及影響土地費(fèi)用通常參照近期土地成交案例，通過市場(chǎng)比較法或其他方法估算土地費(fèi)用。由出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)用組成，在地塊現(xiàn)狀復(fù)雜，土地交易市場(chǎng)不健全的情況下，很難準(zhǔn)確估算。建安工程費(fèi)開發(fā)前期，開發(fā)商建安工程估算和工程承包商的報(bào)價(jià)時(shí)間相差半年到一年，建材價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格會(huì)發(fā)生變化。開工后，上述價(jià)格也會(huì)有變動(dòng)。租售價(jià)格評(píng)估的價(jià)格是通過市場(chǎng)上近期成交類似的物業(yè)價(jià)來(lái)進(jìn)行比較、修正后得出的。而沒有考慮通貨膨脹、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和其他環(huán)境因素開發(fā)期、租售期政府批準(zhǔn)和招標(biāo)時(shí)間限制；建材或設(shè)備短缺、惡劣條件、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)突變、勞資糾紛引起的罷工、基礎(chǔ)開挖后發(fā)現(xiàn)文物或特殊未預(yù)料的地質(zhì)條件；市場(chǎng)供求變化、競(jìng)爭(zhēng)狀況、預(yù)期未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目類型等容積率及有關(guān)參數(shù)（1）在項(xiàng)目評(píng)估階段，不一定能立刻拿到政府批文，容積率和建筑面積無(wú)法確定；（2）即使拿到批文，項(xiàng)目可供出租或出售的面積仍不能肯定（公攤或出租面積在評(píng)估階段只能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算）貸款利率70-80%的資金來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)借款或預(yù)售樓花的方式籌措。利率影響決定了開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本。房產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要因素及影響購(gòu)買價(jià)格一般通過房產(chǎn)估價(jià)師估算擬購(gòu)買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格為基礎(chǔ)。高估或低估初始購(gòu)買價(jià)格，可能導(dǎo)致投資者失去投資機(jī)會(huì)或承擔(dān)過多的投資風(fēng)險(xiǎn)。空置率準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。其與宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、租戶支付租金的能力有關(guān)。運(yùn)營(yíng)成本為保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用。通貨膨脹、設(shè)備修理或更新、與持有物業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅變化都會(huì)影響。二、主主要的的不確確定因因素房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程程中的的上述述不確確定因因素或者以以獨(dú)立立的形形式，，或者者以相相互同同步或或不同同步的的形式式發(fā)生生著變變化，對(duì)整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的費(fèi)用用或效效益產(chǎn)產(chǎn)生影影響。。它們的的變化化情況況、對(duì)對(duì)收益益的影影響如如何需需要進(jìn)進(jìn)行詳詳細(xì)的的分析析，才才能保保證開開發(fā)投投資決決策有有充分分的依依據(jù)。。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能能力分分析三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目分析析方法法盈虧平衡分析項(xiàng)目安全率敏感性分析概率分析（一））盈虧虧平衡衡分析析又叫量量本利利分析析，是是通過過分析析項(xiàng)目目的產(chǎn)銷量量和成本、收入之間的的函數(shù)數(shù)關(guān)系系，從從而找出產(chǎn)產(chǎn)銷量量和項(xiàng)項(xiàng)目盈盈虧關(guān)關(guān)系的一種種分析析方法法。產(chǎn)銷量量Q成本C收入B；利潤(rùn)潤(rùn)R如果設(shè)R為利潤(rùn)潤(rùn)，B為銷售售收入入，TC為總成成本，，則有有：R=B–TC設(shè)P為銷售售價(jià)格格，Q為房地地產(chǎn)商商品數(shù)數(shù)量，，則有有：B=P×Q設(shè)FC為固定定成本本，Vc為單位位變動(dòng)成成本，，VC’為半變變動(dòng)成成本，，則有有TC=FC+VC’+Vc×Q當(dāng)VC’某些情情況作作為FC，則有有TC=FC+Vc×Q綜上所所述，，R與Q的關(guān)系系可以以表達(dá)達(dá)為：：R=B-TC=P××Q-FC-Vc××Q★銷售收收入函函數(shù)、、成本本函數(shù)數(shù)、利利潤(rùn)函函數(shù)例：某某項(xiàng)目目生產(chǎn)產(chǎn)能力力3萬(wàn)件/年，產(chǎn)產(chǎn)品售售價(jià)3000元/件，其其中固固定成成本3000萬(wàn)元，，單位位變動(dòng)動(dòng)成本本1600元/件，銷銷售額額B？變動(dòng)動(dòng)成本本？利利潤(rùn)R？R=P×Q-FC-Vc××Q銷售額額B=3000×30000=90000000元=9000萬(wàn)元變動(dòng)成成本=1600×30000=48000000元=4800萬(wàn)元利潤(rùn)R=3000*30000/10000-3000-4800=1200萬(wàn)元★盈虧平平衡點(diǎn)點(diǎn)(BEP)，又稱保保本點(diǎn)點(diǎn)，是是指開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的利潤(rùn)為為零時(shí)時(shí)的指標(biāo)標(biāo)。令R=B–TC=P××Q––FC–Vc×Q=0，則有有Q*=FC/（P––Vc）→盈虧平平衡點(diǎn)點(diǎn)銷售售量R*=P×Q*→盈虧平平衡點(diǎn)點(diǎn)銷售售額盈虧平平衡點(diǎn)點(diǎn)是項(xiàng)項(xiàng)目盈盈利和和虧損損的分分界點(diǎn)點(diǎn)，例：某某項(xiàng)目目生產(chǎn)產(chǎn)能力力3萬(wàn)件/年，產(chǎn)產(chǎn)品售售價(jià)3000元/件，其其中固固定成成本3000萬(wàn)元，，單位位變動(dòng)動(dòng)成本本1600元/件，盈盈虧平平衡點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)量量Q*？Q*=FC/（P––Vc）盈利平平衡產(chǎn)產(chǎn)量Q*=[3000*10000/(3000-1600)]/10000=2.14(萬(wàn)件)盈虧平平衡分分析的的基本本方法法是建建立（（））之間間的函函數(shù)關(guān)關(guān)系，，通過過對(duì)這這兩個(gè)個(gè)函數(shù)數(shù)及其其圖形形的分分析，，找出出平衡衡點(diǎn)。。A.銷售收收入與與成本本B.銷售收收入與與費(fèi)用用C.成本與與產(chǎn)量量D.銷售收收入與與銷量量E．利潤(rùn)潤(rùn)與成成本銷售收收入BQfFCQ*平衡點(diǎn)點(diǎn)數(shù)量量平衡點(diǎn)點(diǎn)銷售售價(jià)格格P*,平衡點(diǎn)點(diǎn)總成成本TC*BEP盈利虧損B=P*QTC=FC+VcQQ銷售量量/Q產(chǎn)量線性平平衡盈盈虧分分析總成本本TC房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的盈盈虧平平衡分分析因素變化最低租售價(jià)格P*最低租售數(shù)量Q*最高土地取得價(jià)格P*最高工程費(fèi)用P*最高購(gòu)買價(jià)格P*最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。。。含義房屋售價(jià)或租金下降到預(yù)定可接受最低盈利時(shí)的價(jià)格在預(yù)定的房屋售價(jià)條件下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利，必須達(dá)到的銷售/出租量項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變時(shí)，保持預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地價(jià)格預(yù)定銷售額下，滿足預(yù)期開發(fā)項(xiàng)目收益要求，所能承受的最高工程費(fèi)用滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)的購(gòu)買價(jià)格投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占毛租金收入的比率。（比率越高，投資項(xiàng)目的凈經(jīng)營(yíng)收入越低。）抗風(fēng)險(xiǎn)能力與預(yù)測(cè)租售價(jià)格、銷售數(shù)量、土地取得價(jià)格、工程費(fèi)用、購(gòu)買價(jià)格、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率差距越大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)另外，，多因因素臨臨界點(diǎn)點(diǎn)組合合：多多個(gè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因因素變變化引引起的的房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益指標(biāo)標(biāo)的變變化（二））項(xiàng)目目安全全率f＜10%10%～15%15%～25%25%～30%＞30%狀態(tài)危險(xiǎn)需要謹(jǐn)慎不很安全較安全安全項(xiàng)目承承受外外部風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能能力的的指標(biāo)標(biāo)f=（Q-Q*）/Q×100%容積率率=地上總總建筑筑面積積÷規(guī)劃用用地面面積商品房房得房房率=房子面面積÷總建筑筑面積積三、敏敏感性性分析析（一））敏感性性分析析的概念念又叫敏敏感度度分析析，就就是通通過測(cè)測(cè)定一個(gè)或或多個(gè)個(gè)不確確定性性因素素的變化化導(dǎo)致致的項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效果評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)的變化化幅度度，了了解項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)預(yù)期目目標(biāo)受受各個(gè)個(gè)不確確定性性因素素變化化的影影響程程度，，從而而確定定不確確定性性因素素對(duì)于于項(xiàng)目目預(yù)期期目標(biāo)標(biāo)的敏敏感程程度，，根據(jù)據(jù)因素素的敏敏感程程度大大小制制定相相應(yīng)的的對(duì)策策，使使項(xiàng)目目達(dá)到到預(yù)期期目標(biāo)標(biāo)。敏感性性分析析的目目的：：（1）找出出影響響項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益變動(dòng)動(dòng)的敏敏感性性因素素，分分析敏敏感性性因素素變動(dòng)動(dòng)的原原因，，并為為進(jìn)一一步進(jìn)進(jìn)行不不確定定分析析（如如概率率分