第3章房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目市場場調(diào)查查研究究一、房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃員（一））市場場調(diào)研研1.技能要要求。。（1）能夠夠至少少使用用一種種調(diào)研研方法法完成成市場場調(diào)查查工作作；（（2）能夠夠收集集和記記錄市市場調(diào)調(diào)研信信息；；（3）能夠夠收集集市場場信息息。2.相關知知識。。（1）市場場調(diào)查查的作作用和和特點點；（（2）市場場調(diào)查查訪問問的方方法；；（3）市場場供求求的知知識；；（4）統(tǒng)計計數(shù)據(jù)據(jù)收集集知識識。（二））信息息分類類匯總總1.技能要要求。。（1）能夠夠?qū)κ惺袌稣{(diào)調(diào)研信信息進進行匯匯總；；（2）能夠夠按照照信息息來源源和特特征進進行分分類。。2.相關知知識。。（1）調(diào)研信信息分分類的的知識識；（（2）信息息分類類的方方法。。職業(yè)標標準工工作內(nèi)內(nèi)容二、助助理房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃師（一））制定定市場場調(diào)研研計劃劃1.技能要要求。。（1）能夠夠確定定市場場調(diào)研研范圍圍及流流程；；（2）能夠夠設計計調(diào)查查表和和調(diào)查查問卷卷；（（3）能夠夠組織織人員員開展展市場場調(diào)研研工作作。2.相關知知識。。（1）市場場調(diào)查查的原原則；；（2）市場場調(diào)查查問卷卷的制制定方方法。。（二））市場場調(diào)研研內(nèi)容容分析析1.技能要要求。。（1）能夠夠評定定調(diào)研研信息息、剔剔除誤誤差信信息；；（2）能夠夠?qū)楉椖扛鸥艣r進進行分分析；；（3）能夠夠?qū)κ惺袌龊旰暧^調(diào)調(diào)查進進行分分析；；（4）能夠夠?qū)Ω偢偁帉κ仲Y資料進進行分分析；；（5）能夠夠?qū)κ惺袌鲂栊枨鬆顮顩r進進行估估算；；（6）能夠夠?qū)οM者者行為為進行行分析析。2.相關知知識。。（1）項目概概況調(diào)調(diào)查與與分析析方法法；（（2）市場場宏觀觀調(diào)查查的內(nèi)內(nèi)容與與方法法；（（3）競爭爭對手手資料料分析析與方方法；；（4）市場場需求求估算算方法法與內(nèi)內(nèi)容；；（5）消費費者行行為的的分析析方法法。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃師（一））組織織市場場調(diào)查查1.技能要要求。。（1）能夠夠確定定調(diào)查查的主主題與與內(nèi)容容；（（2）能夠夠市場場調(diào)研研方法法；（（3）能夠夠組織織實施施市場場調(diào)研研活動動。2.相關知知識。。（1）市場場調(diào)查查的流流程與與方法法；（（2）市場場調(diào)查查組織織方法法。（二））市場場分析析評價價1.技能要要求。（1）能夠夠針對對市場場強弱弱勢進進行分分析；；（2）能夠夠進行行項目目定價價分析析；（（3）能夠夠?qū)κ惺袌鲞M進行預預測。。2.相關知知識。。（1）市場分分析與與預測測方法法；（（2）項目目SWOT分析方方法；；（3）成本本和需需求估估算方方法。。（三））商務務環(huán)境境分析析1.技能要要求。（1）能夠夠分析析社會會經(jīng)濟濟狀況況；（（2）能夠夠?qū)Ψǚㄒ?guī)政政策等等軟環(huán)環(huán)境進進行分分析。。2.相關知知識。。商務環(huán)環(huán)境分分析的的內(nèi)容容與方方法。一、知知識要要求房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查的特特點、、作用用和原原則；；房地地產(chǎn)市市場調(diào)調(diào)查的的程序序；房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查的內(nèi)內(nèi)容；；房地地產(chǎn)市市場調(diào)調(diào)查的的方法法。二、技技能要要求制定房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查方案案；設設計房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查表和和調(diào)查查問卷卷；進進行房房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)查查統(tǒng)計計分析析；撰撰寫調(diào)調(diào)查報報告。。本章學學習要要求3.1房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查概述述3.1.1房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查的含含義房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查是指指為實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)項目目特定定的經(jīng)營目目標，運用科學的的理論論以及及現(xiàn)代代化的的調(diào)查查技術術方法和和手段段，以客客觀的的態(tài)度度，有有目的的、有有計劃劃、系系統(tǒng)地地通過過各種種途徑徑收集有關房地產(chǎn)產(chǎn)市場的信息資料，通過對資資料的整理和分析析，來正確地地判斷和把握握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀狀和發(fā)展趨趨勢，從而為開開發(fā)商預測測房地產(chǎn)市市場未來發(fā)發(fā)展、制定定科學決策策提供可靠依據(jù)。房地產(chǎn)市場場調(diào)查是房房地產(chǎn)項目目策劃、規(guī)規(guī)劃設計、、經(jīng)濟評價價和市場營營銷等工作作的前提和和基礎。3.1.2房地產(chǎn)市場場調(diào)查的特特點、作用用和原則(1)房地產(chǎn)項目目市場調(diào)查查內(nèi)容的廣廣泛性和復復雜性(2)房地產(chǎn)項目目市場調(diào)查查內(nèi)容的針針對性和時時效性(3)房地產(chǎn)項目目市場調(diào)查查方法的多多樣性和專專業(yè)性1.房地產(chǎn)項目目市場調(diào)查查的特點(4)房地產(chǎn)項目目市場調(diào)查查結(jié)果的局局限性2.房地產(chǎn)項目目市場調(diào)查查的作用市場調(diào)查是是房地產(chǎn)項項目策劃的的基礎，其其主要作用用表現(xiàn)在：：（1）市場調(diào)查查是項目策策劃者認識識市場，捕捕捉新的市市場機會的的前提；（2）市場調(diào)查查是項目策策劃者感知知市場，了了解消費者者需求的主主要手段；；（3）市場調(diào)查查是項目策策劃者了解解市場、挖挖掘賣點、、形成創(chuàng)意意的必要前前提；（4）市場調(diào)查查是項目投投資機會研研究、項目目定位、項項目規(guī)劃設設計、項目目營銷等一一系列活動動的基礎，，貫穿項目目全程策劃劃的始終。。房地產(chǎn)市場場調(diào)查項目定位投資機會研研究項目營銷項目規(guī)劃設設計認識市場感知市場了解市場(1)準確性原則則房地產(chǎn)市場場調(diào)查的準準確性取決決于三個方方面。①市市場調(diào)查人人員的技術術水平；②②市場調(diào)查查人員的敬敬業(yè)態(tài)度；；③被調(diào)查查對象的態(tài)態(tài)度。(2)時效性原則則3.房地產(chǎn)項目目市場調(diào)查查的原則(3)全面性原則則(4)針對性原則則(5)創(chuàng)新性原則則3.1.3房地產(chǎn)市場場調(diào)查程序序建立調(diào)查組組織初步情況分分析制定調(diào)查方方案收集資料資料的甄別別與審查分析數(shù)據(jù)房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目市市場調(diào)調(diào)查查的的流流程程撰寫寫調(diào)調(diào)查查報報告告確定定調(diào)調(diào)查查目目的的總結(jié)結(jié)反反饋饋分析析和和總總結(jié)結(jié)階階段段實施施階階段段準備備階階段段1.準備備階階段段（1）確確定定調(diào)調(diào)查查目目的的這是是進進行行市市場場調(diào)調(diào)查查時時應應首首先先明明確確的的問問題題。。目目的的確確定定以以后后，，市市場場調(diào)調(diào)查查就就有有了了方方向向，，不不至至于于出出現(xiàn)現(xiàn)太太大大的的過過失失。。調(diào)研研人人員員必必須須牢牢記記調(diào)調(diào)研研是是為為營營銷銷服服務務的的，，其其目目的的是是發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問問題題并并解解決決問問題題。。（2）建建立立調(diào)調(diào)查查組組織織房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)查查部部門門，，應應當當根根據(jù)據(jù)調(diào)調(diào)查查任任務務和和調(diào)調(diào)查查規(guī)規(guī)模模的的大大小小，，配配備備好好調(diào)調(diào)查查人人員員，，建建立立房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)查查組組織織。。調(diào)調(diào)查查人人員員確確定定后后，，要要進進行行以以下下內(nèi)內(nèi)容容的的學學習習和和培培訓訓：：①明明確確房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)查查方方案案；；②掌掌握握房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)查查技技術術；；③了了解解與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關關的的方方針針、、政政策策、、法法令令；；④學學習習必必要要的的經(jīng)經(jīng)濟濟知知識識和和業(yè)業(yè)務務技技術術知知識識等等。。（3）初初步步情情況況分分析析初步步情情況況調(diào)調(diào)查查通通常常有有如如下下三三個個過過程程：：①研究究收收集集的的信信息息材材料料，，包包括括研研究究企企業(yè)業(yè)外部部材料料和和分分析析企企業(yè)業(yè)內(nèi)部部材料料；；②與企企業(yè)業(yè)有有關關領導導進行行非正正式式談談話話，從從領領導導談談話話中中尋尋找找對對市市場場的的初步步判判斷斷；③了解解市市場場情情況況，，分分析析消費費者者對本公公司司所開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營的的房房產(chǎn)產(chǎn)的的態(tài)度度等。。初步步分分析析中中，，如如果果原原來來提提出出的的課課題題涉涉及及面面太太寬寬或或者者不不切切實實際際，，調(diào)調(diào)查查的的范范圍圍和和規(guī)規(guī)模模過過大大、、內(nèi)內(nèi)容容過過多多，，無無法法在在限限定定時時間間內(nèi)內(nèi)完完成成，，就就應應當當事事實實其其實實地地加加以以調(diào)調(diào)整整。。注意意：：初步步情情況況分分析析的的資資料料收收集集不不需需要要過過分分詳詳細細，，只只需需要要收收集集對對所所要要分分析析的的問問題題有有參參考考價價值值的的資資料料即即可可。。2.實施施階階段段（1）制制定定調(diào)調(diào)查查方方案案制定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)查查方方案案是是做做好好房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)查查的的重重要要前前提提工工作作，，一一個個成成功功的的調(diào)調(diào)查查方方案案將將決決定定調(diào)調(diào)查查結(jié)結(jié)果果的的真真實實性性、、可可靠靠性性和和科科學學性性。。調(diào)查查方方案案設設計計的的內(nèi)內(nèi)容容如如下下：：①為完完成成調(diào)調(diào)查查的的課課題題需需要要收收集集哪哪些些信信息息資資料料。。②信息息資資料料從從哪哪里里取取得得，，用用什什么么方方法法取取得得。。③明確確獲獲得得答答案案及及證證實實答答案案的的做做法法。。④怎樣樣運運用用數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)分分析析問問題題。。⑤費用用支支出出計計劃劃。。⑥評價價方方案案設設計計的的可可行行性性，，以以及及方方案案進進一一步步實實施施的的準準備備工工作作。。（2）搜搜集集資資料料根據(jù)據(jù)資資料料來來源源不不同同，，一一般般分分為為一一手手資資料料和和二二手手資資料料。。①收收集集二二手手資資料料。。二二手手資資料料是是指指以以前前已已經(jīng)經(jīng)收收集集好好的的，，不不一一定定與與當當前前問問題題有有直直接接關關系系的的信信息息資資料料。。二手手資資料料的的來來源源有有：：一是是項目目內(nèi)內(nèi)部部，常常見見的的內(nèi)內(nèi)部部資資料料來來自自于于開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的內(nèi)內(nèi)部部數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫。。二是是項目目外外部部，來來自自于于公公布布的的信信息息，，如如政政府府的的法法律律法法規(guī)規(guī)文文件件等等。。注意意：：二手手資資料料，，必必須須保保證證資資料料的的時時效效性性、、準準確確性性和和可可靠靠性性。。②收收集集一一手手資資料料。。一一手手資資料料是是指指為為了了解解決決特特定定的的問問題題而而專專門門收收集集的的原原始始資資料料。。研究究必必須須以以第第一一手手資資料料為為基基礎礎，，這這種種資資料料的的獲獲取取往往往往來來源源于于項項目目的的實實地地調(diào)調(diào)查查。。（3）資資料料的的甄甄別別與與審審查查資料料的的甄甄別別與與審審查查非非常常重重要要，，主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)在在以以下下幾幾個個方方面面：：①由于抽樣或調(diào)調(diào)查方式本身身的局限性，，使得市場調(diào)調(diào)查不可避免免地存在一定定的錯誤，因因此在抽樣及及調(diào)查方式的的選擇上，合理性的原則則更為重要；②實地調(diào)查的真實性，真實的調(diào)查查和分析以及及與項目有著著密切相關的的資料，顯得得特別重要；；③調(diào)查人員完成成調(diào)查后，應應對調(diào)查結(jié)果進行必要的事后復核。3.分析與總結(jié)階階段（1）分析數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)分析的目目的是解析所所收集的大量量數(shù)據(jù)并提出出相應結(jié)論。。分析數(shù)據(jù)的過過程是一個復復雜的系統(tǒng)過過程，其主要要步驟如下：：編輯整理將資料加以篩篩選，去粗取取精、去偽存存真保證資料的系系統(tǒng)性、完整整性和可靠性性分類編號將調(diào)查資料按按適當?shù)念悇e別分類便于查找和使使用進行統(tǒng)計將資料進行統(tǒng)統(tǒng)計計算編制計算表、、統(tǒng)計表和統(tǒng)統(tǒng)計圖比較分析、結(jié)結(jié)論（2）撰寫調(diào)查報報告調(diào)查研究報告告主要是歸納納研究結(jié)果并并得到結(jié)論，，提交給管理理人員決策使使用。①撰寫調(diào)查報告告的要求A.客觀真實；B.簡明扼要；C.結(jié)論明確。②撰寫調(diào)查報告告的主要內(nèi)容容A.調(diào)查目的、方方法、步驟、、時間等說明明；B.調(diào)查對象的基基本情況介紹紹；C.所調(diào)查問題的的實際情況與與分析說明；；D.對調(diào)查對象的的基本認識，，做出結(jié)論；；E.提出建設性的的意見和建議議；F.統(tǒng)計資料、圖圖表等必要附附件。（3）總結(jié)反饋總結(jié)的內(nèi)容主主要有以下幾幾個方面：①調(diào)查方案的制制定和調(diào)查表表的設計是否否切合實際；；②調(diào)查方式、方方法和調(diào)查技技術的實踐結(jié)結(jié)果，有哪些些經(jīng)驗可以推推廣，有哪些些教訓應當吸吸取；③實地調(diào)查中還還有哪些問題題沒有真正搞搞清，需要繼繼續(xù)組織追蹤蹤調(diào)查；④對參加調(diào)查工工作的人員做做出績效考核核，以促進調(diào)調(diào)查隊伍的建建設，提高調(diào)調(diào)查水平和工工作效率。注意：在實際的房地地產(chǎn)市場調(diào)查查中，可視調(diào)調(diào)查內(nèi)容、環(huán)環(huán)境條件和調(diào)調(diào)查要求的輕輕重緩急，靈靈活安排調(diào)查查步驟及程序序，并非一成成不變。3.2房地產(chǎn)項目市市場調(diào)查的主主要內(nèi)容3.2.1房地產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境調(diào)查1.宏觀環(huán)境調(diào)查查層面（1）政治法律環(huán)環(huán)境應當關注政府府有關方針政政策，如住房房制度政策、、舊城改造政政策等；也要調(diào)查有關關法律法規(guī)是是否有新的調(diào)調(diào)整；必要時也需要要關注政局的的變化，如政政府人事變動動以及社會動動蕩等情況。。【例子】2006年5月17日溫家寶總理理主持召開的的國務院常務務會議上提出出的促進房地地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)發(fā)展的六項措措施（“國六條”），包括住房房供應結(jié)構(gòu)、、稅收、信貸貸、土地、廉廉租房和經(jīng)濟濟適用房建設設等方面；（2）宏觀經(jīng)濟環(huán)環(huán)境。包括國民經(jīng)濟濟生產(chǎn)總值、、國民收入總總值以及其發(fā)發(fā)展速度；物價水平、CPI數(shù)據(jù)（如我國國08年上半年CPI上漲7.9%）、通貨膨脹脹率、金融市市場環(huán)境等；；城鄉(xiāng)居民家庭庭收入、個人人收入水平；；通訊及交通運運輸、能源與與原材料供應應、技術協(xié)作作條件等。注意：在經(jīng)濟環(huán)境調(diào)調(diào)查中，房地產(chǎn)金融狀狀況是影響房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的重要要因素之一。。【案例】中國人民銀行行9月15日宣布，決定定下調(diào)人民幣幣貸款基準利利率和中小金金融機構(gòu)人民民幣存款準備備金率：從2008年9月16日起，下調(diào)一一年期人民幣幣貸款基準利利率0.27個百分點；這這是自2004年10月29日以來貸款基基準利率的首首次下調(diào)。（3）房地產(chǎn)市場場總體運行狀狀況對當前房地產(chǎn)產(chǎn)市場總體運運行狀況的分分析判斷和預預測，是項目目前期投資決決策工作的重重要環(huán)境，對對項目開發(fā)有有著根本性的的影響。【案例】從2007年下半年開始始，一直上漲漲的房價首先先在深圳出現(xiàn)現(xiàn)放緩的跡象象，進入2008年，深圳等幾幾個一線城市市房價出現(xiàn)下下跌現(xiàn)象，同同時也影響到到了其他二線線城市，濟南南房價受此影影響，上漲速速度逐步放緩緩。（4）人口環(huán)境人口是構(gòu)成市市場的主要因因素之一。人人口調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容包括人口口規(guī)模、人口口增長率、人人口密度、人人口遷徙流動動情況，人口口地理分布、、民族分布，，出生率、結(jié)結(jié)婚率以及家家庭規(guī)模等。。（5）技術環(huán)境主要包括有關關建筑設計和和建筑材料等等方面的新技技術、新工藝藝、新材料的的技術現(xiàn)狀、、發(fā)展趨勢、、國內(nèi)外先進進水平、應用用前景等。【案例】南京鋒尚國際際公寓利用可再生能能源使夏季制制冷不用傳統(tǒng)統(tǒng)電力，一年年四季保持適適宜居住的溫溫度和濕度，，室內(nèi)裝修和和配置超過五五星級酒店，，實現(xiàn)六星級級的舒適和節(jié)節(jié)能環(huán)保。鋒鋒尚國際公寓寓衛(wèi)生間的瓷瓷磚全部是整整磚并與衛(wèi)生生潔具對中；；除精裝修質(zhì)質(zhì)量外，在建建筑科技上還還設有衛(wèi)生間間墻排水系統(tǒng)統(tǒng)（根除衛(wèi)生生間異味）、、健康置換式式新風系統(tǒng)（（預防空調(diào)病?。⒗幪幚硐到y(tǒng)等八八大子系統(tǒng)。。（6）對外開放程程度對外開放，是是我國進行對對外房地產(chǎn)交交流、房地產(chǎn)產(chǎn)合作的重要要舉措?！景咐?007年11月7日，國家發(fā)改改委和商務部部聯(lián)合頒布了了《外商投資產(chǎn)業(yè)業(yè)指導目錄（（2007年修訂）》。《目錄》規(guī)定，從2007年12月1日起，不再鼓鼓勵外資進入入內(nèi)地普通住住宅的開發(fā)建建設中，同時時該政策第一一次明確提出出，外資進入入二手房交易易市場及房地地產(chǎn)中介或經(jīng)經(jīng)紀公司的途途徑也將受到到全面限制。。2.區(qū)域環(huán)境調(diào)查查層面（1）經(jīng)濟發(fā)展水水平主要調(diào)查城市市或區(qū)域的經(jīng)經(jīng)濟總體水平平，主要產(chǎn)業(yè)業(yè)及分布、居居民收入水平平、購房消費費能力等情況況。（2）城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃主要調(diào)查城市市發(fā)展的戰(zhàn)略略方向，這是是項目選址著著重考慮的問問題，它直接接關系到項目目的潛質(zhì)和增增值的可能性性。（3）房地產(chǎn)市場場供需狀況以此判斷市場場供給和需求求的基本狀態(tài)態(tài)，從而為項項目定位、開開發(fā)規(guī)模、風風險程度等參參數(shù)提供依據(jù)據(jù)。注意：在房地產(chǎn)市場場行情調(diào)查中中，價格調(diào)研研尤為重要，，包括：整體體價格水平和和變化趨勢、、影響房地產(chǎn)產(chǎn)價格變換的的因素、變化化并引起的反反應、新的價價格政策等。。（4）社會文化環(huán)環(huán)境。包括教育程度度、文化水平平，價值觀、、風俗習慣，，社會階層分分布、宗教信信仰等。企業(yè)營銷人員員以此了解不不同消費者行行為，以正確確細分市場，，制定企業(yè)的的市場營銷策策略。（5）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)情況。包括城市房地地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)數(shù)量、類型、、企業(yè)資質(zhì)與與實力等概略略資料。（6）專業(yè)機構(gòu)與與中介商情況況調(diào)查。主要調(diào)查工程程咨詢公司、、規(guī)劃建筑設設計單位、房房地產(chǎn)銷售代代理公司、廣廣告策劃公司司、物業(yè)管理理公司等等。。（7）城市或區(qū)域域的交通條件件研究。對城市或區(qū)域域的交通條件件進行調(diào)查和和分析，有助助于項目選址址、交通組織織方案設計、、項目定位等等工作。（8）影響區(qū)域發(fā)發(fā)展的其他因因素和條件。主要包括對城城市或區(qū)域內(nèi)內(nèi)的歷史因素素、文化因素素、景觀因素素、價值取向向、意識形態(tài)態(tài)、氣候條件件等方面的調(diào)調(diào)研，有助于于做好項目總總體戰(zhàn)略性定定位。3.微觀環(huán)境調(diào)查查層面又稱為項目開開發(fā)條件分析析，其目的是是分析項目自自身的開發(fā)條條件及發(fā)展狀狀況，對項目目自身價值提提升的可能性性與途徑進行行分析，同時時為以后的市市場定位做準準備。具體包包括：（1）用地現(xiàn)狀調(diào)查查與分析。主要對項目的的地形地貌、、地質(zhì)條件、、地上附著物物等情況進行行現(xiàn)場勘察和和分析。（2）項目周邊環(huán)境境調(diào)查與分析析。周邊環(huán)境主要要指地塊周圍圍的物質(zhì)和非非物質(zhì)的環(huán)境境與配套情況況。（3）項目對外聯(lián)聯(lián)系程度、交交通組織等分分析與調(diào)查。。3.2.2房地產(chǎn)市場需需求調(diào)查1.市場需求容量量調(diào)查需求容量，是是指對房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品有購買欲望且具有購買能力的市場需求總量。主要包括以下下幾個方面：：（1）項目所在城城市人口總量量、家庭數(shù)量量及家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)；（2）有購房需求求的人口數(shù)量量（現(xiàn)實需求求和潛在需求求）和整體特特征；（3）居民對各類類房地產(chǎn)商品品的需求總量量；（4）居民的消費費結(jié)構(gòu)；（5）居民的收入入水平、儲蓄蓄余額和支付付能力；（6）影響房地產(chǎn)產(chǎn)市場需求的的因素。購買者需求的主體需求行為的實實施者購買欲望需求的動力需求行為的源源泉購買能力需求的實施條條件需求行為的物物質(zhì)保障市場需求2.消費者調(diào)查（1）消費者個人人特征即消費者的個個人基本信息息，消費者個個人特征調(diào)查查是客戶甄別別的重要依據(jù)據(jù)。主要內(nèi)容容包括：消費費者的年齡、、文化程度、、家庭結(jié)構(gòu)、、職業(yè)、原居居住地、宗教教信仰等。（2）消費者購買買動機消費動機是引引起人們購買買房地產(chǎn)產(chǎn)品品的愿望和意意念，即消費費者出于什么么目的去購買買房地產(chǎn)商品品，是產(chǎn)生購購買行為的內(nèi)內(nèi)在原因。（3）消費者購買買力水平消費者購買力力水平是指消消費者對某類類房地產(chǎn)產(chǎn)品品的最大支付付能力，這是是影響房地產(chǎn)產(chǎn)消費的最重重要因素，它它直接決定了了消費者的購購房承受能力力。消費者購買力力水平的主要要衡量指標是是家庭年收入入。3.2.3房地產(chǎn)市場供供給調(diào)查1.房地產(chǎn)市場供供給總體調(diào)查查對整個地區(qū)房房地產(chǎn)市場供供給情況的總總體調(diào)查主要要包括：房地地產(chǎn)市場產(chǎn)品品的供給結(jié)構(gòu)構(gòu)、供給總量量、供給變化化趨勢、供給給的充足程度度、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品價格現(xiàn)狀狀；本地以及及外地房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)與經(jīng)營等方方面的調(diào)查等等。在房地產(chǎn)市場場行情調(diào)查中中，價格調(diào)研研是重要內(nèi)容容之一。2.競爭樓盤調(diào)查查競爭樓盤分為為兩類，一類類是與所在項項目處在同一一區(qū)域的樓盤盤；另一類是是不同區(qū)域但但定位相似的的樓盤。主要包括：（1）競爭樓盤的的產(chǎn)品調(diào)查主要有樓盤區(qū)區(qū)位調(diào)查、產(chǎn)產(chǎn)品特征調(diào)查查、交房時間間調(diào)查等。（2）競爭樓盤的的價格調(diào)查它是房地產(chǎn)營營銷中最基本本、最便于調(diào)調(diào)控的，在實實際的調(diào)查中中也是最難取取得的真實信信息。包括單價調(diào)查、總總價調(diào)查和付付款方式調(diào)查查。單價反映的是是樓盤品質(zhì)的的高低，而總總價反映的是是目標客戶群群的選擇結(jié)果果。注意區(qū)分：起價均價價主力力戶型單價項目名稱項目地址開發(fā)商/投資商開發(fā)商名稱：投資商名稱：聯(lián)系電話建筑及景觀設計機構(gòu)策劃代理機構(gòu)項目占地面積（畝）綠化率（%）均價建筑面積m2容積率最高價規(guī)劃用途規(guī)劃幢數(shù)車位數(shù)量價格土地年限公攤率朝向差規(guī)劃戶數(shù)銷售率層差建筑結(jié)構(gòu)交付日期商鋪價格（元/m2）工程進度物業(yè)管理費付款方式及優(yōu)惠戶型區(qū)間(m2)主力戶型開盤及入住日期開盤日期入住日期樓盤特點：（3）競爭爭樓盤盤的促促銷手手段調(diào)調(diào)查競爭樓樓盤的的促銷銷手段段是項項目市市場競競爭調(diào)調(diào)研的的重要要方面面之一一。①廣告促銷調(diào)調(diào)查。。這是是房地地產(chǎn)促促銷的的重要要手段段，對對競爭爭樓盤盤的廣廣告調(diào)調(diào)查是是市場場調(diào)研研的重重要組組成部部分；；②活動促銷調(diào)調(diào)查。。通過過開展展一系系列促促銷活活動的的安排排，可可以營營造樓樓盤的的銷售售氛圍圍，促促進銷銷售；；③人員促銷調(diào)調(diào)查。。與客客戶面面對面面的人人員促促銷是是傳統(tǒng)統(tǒng)的促促銷手手段，，也是是目前前開發(fā)發(fā)商的的主要要促銷銷形式式之一一。④客戶關關系促銷調(diào)調(diào)查。。目前前，房房地產(chǎn)產(chǎn)促銷銷的競競爭已已經(jīng)從從單純純的交交易營營銷上上升到到客戶戶關系系營銷銷的層層面，，這是是一種種企業(yè)業(yè)與客客戶共共同創(chuàng)創(chuàng)造價價值的的營銷銷理念念。（4）競爭爭樓盤盤的銷銷售情情況調(diào)調(diào)查銷售情情況是是判斷斷一個個樓盤盤最終終的指指標，，但也也是最最難獲獲得準準確信信息的的部分分，主主要包包括：：①銷售率率。最基本本的指指標，，反映映了一一個樓樓盤被被市場場接納納的程程度；；②銷售次次序。。指不同同房屋屋的成成交先先后次次序，，反映映了市市場需需求結(jié)結(jié)構(gòu)和和強度度；③客戶群群分析析。通過對對競爭爭樓盤盤客戶戶的特特征分分析，，可以以分析析其購購買動動機，，從而而找出出本樓樓盤影影響客客戶購購買行行為的的因素素以其其影響響力大大小；；（5）競爭爭樓盤盤的物物業(yè)管管理調(diào)調(diào)查物業(yè)管管理調(diào)調(diào)查包包括物物業(yè)管管理的的內(nèi)容容、管管理情情況、、物業(yè)業(yè)管理理費以以及物物業(yè)管管理公公司背背景、、實力力以及及操作作過的的項目目等。。3.競爭對對手調(diào)調(diào)查對競爭爭對手手的調(diào)調(diào)研可可從以以下幾幾個方方面進進行考考察：：（1）專業(yè)業(yè)化程程度。指競爭爭對手手將其其力量量集中中于某某一產(chǎn)產(chǎn)品、、目標標客戶戶群或或所服服務區(qū)區(qū)域的的程度度；（2）品牌牌知名名度。指競爭爭對手手主要要依靠靠品牌牌知名名度進進行競競爭，，而不不是依依靠價價格或或其他他度量量進行行競爭爭的程程度，，如萬萬科、、中海海、金金地等等開發(fā)發(fā)商品品牌。。（3）推動動度或或拉動動度。指競爭爭對手手在銷銷售樓樓盤時時，是是尋求求直接接在最最終用用戶中中建立立品牌牌知名名度來來拉動動銷售售，還還是依依賴分分銷渠渠道來來推動動銷售售的程程度；；（4）開發(fā)發(fā)經(jīng)營營方式式。指競爭爭對手手對所所開發(fā)發(fā)的樓樓盤是是出售售、出出租還還是自自行經(jīng)經(jīng)營。。如果果出售售，是是自己己銷售售還是是通過過代理理商銷銷售等等；（5）樓盤盤質(zhì)量量。指競爭爭對手手所開開發(fā)樓樓盤的的質(zhì)量量。（6）縱向向整合合度。。指競爭爭對手手采取取向前前（貼貼近消消費者者）或或向后后（貼貼近供供給商商）進進行整整合所所能產(chǎn)產(chǎn)生的的增值值效果果的程程度。。（7）成本本狀況況。指競爭爭對手手的成成本結(jié)結(jié)構(gòu)是是否合合理，，企業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)的樓樓盤是是否具具有成成本優(yōu)優(yōu)勢等等；（8）價格格策略略。指競爭爭對手手的產(chǎn)產(chǎn)品定定價策策略，，會影影響到到項目目的目目標客客戶分分流以以及市市場推推廣工工作等等，開開發(fā)商商必須須認真真組織織調(diào)研研，并并提出出對策策；（9）與當當?shù)卣坎块T的的關系系。指競爭爭對手手與當當?shù)爻浅鞘薪ńㄔO規(guī)規(guī)劃部部門、、土地地管理理部門門等政政府職職能部部門的的關系系。（10）競爭爭對手手歷來來的項項目開開發(fā)情情況、、土地地儲備備情況況、未未來的的開發(fā)發(fā)方向向等。。3.2.4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場營銷銷環(huán)境境調(diào)查查1.房地產(chǎn)產(chǎn)廣告告環(huán)境境調(diào)查查廣告環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)查廣告表表現(xiàn)形形式調(diào)調(diào)查廣告代代理商商的調(diào)調(diào)查公共傳傳播形形式，，包括括：報報紙、、電視視廣播播等印刷品品傳播播形式式，包包括：：售樓樓海報報、售售樓書書等戶外傳傳播形形式，，包括括：看看板、、旗幟幟、指指示牌牌等調(diào)查該該區(qū)域域的主主要廣廣告代代理商商及其其知名名度、、技術術能力力以及及社會會關聯(lián)聯(lián)度2.房地產(chǎn)產(chǎn)營銷銷中介介機構(gòu)構(gòu)調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)營銷銷中介介機構(gòu)構(gòu)是指指協(xié)助助房地地產(chǎn)企企業(yè)將將產(chǎn)品品銷售售給最最終購購買者者的中中介機機構(gòu)，，包括括代理理中間間商和和輔助助中間間商。。代理中中間商商簡稱稱代理理商，，是指指代理理人、、經(jīng)紀紀人等等。開發(fā)商商代理商商客戶產(chǎn)品所所有權(quán)權(quán)合同合同3.房地產(chǎn)產(chǎn)營銷銷媒體體調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)營銷銷媒體體是指指那些些刊登登或播播放房房地產(chǎn)產(chǎn)新聞聞、專專欄的的媒體體機構(gòu)構(gòu)，主要是是指報報紙、、雜志志、廣廣播電電臺、、電視視臺和和網(wǎng)站站等。。對當?shù)氐胤康氐禺a(chǎn)營營銷媒媒體調(diào)調(diào)查有有助于于正確確選擇擇該地地區(qū)最最有影影響力力的媒媒體，，做好好市場場推廣廣，從從而提提高營營銷的的效果果。3.3房地產(chǎn)產(chǎn)項目目市場場調(diào)研研的方方法房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查需要要了解解大量量可靠靠、真真實和和全面面的資資料。。資料料的獲獲取來來源有有一手手資料料和二二手資資料。。一手資資料——為當前前項目目或特特定目目的而而收集集的原原始信信息。。如：通通過實實地調(diào)調(diào)研和和發(fā)放放調(diào)查查問卷卷獲取取的資資料。。二手資資料——為其他他目的的或其其他項項目已已經(jīng)收收集到到的資資料。。如：從從房地地產(chǎn)信信息網(wǎng)網(wǎng)上查查閱的的相關關資料料。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查人員員開始始時總總是要要收集集二手手資料料，二二手資資料具具有以以下特特點：：二手資資料優(yōu)點：：是研究究房地地產(chǎn)市市場的的起點點，成成本低低，可可以立立即使使用。。缺點：：由于時時間跨跨度長長、針針對性性不強強，使使得所所收集集的信信息不不夠準準確、、不可可靠、、不完完整或或已經(jīng)經(jīng)過時時，甚甚至存存在一一些錯錯誤。。由于二二手資資料存存在的的缺點點，需需要調(diào)調(diào)查人人員去去收集集準確確性更更高、、更加加具有有針對對性的的一手手資料料。1.訪問法法訪問法法是通通過直直接詢詢問被被調(diào)查查者的的方式式上了了解市市場情情況和和客戶戶需求求的一一種方方法。。通常常又被被稱為為調(diào)查查表法法。根據(jù)調(diào)調(diào)查人人員與與被調(diào)調(diào)查者者的接接觸方方式，，訪問問法可可分為為人員員訪問問、電電話訪訪問、、郵寄寄訪問問和網(wǎng)網(wǎng)上訪訪問四四種類類型。。（1）人員員訪問問人員訪訪問是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)查查人員員直接接與被被調(diào)查查者面面對面面交談談以收收集資資料的的一種種調(diào)查查方法法，又又稱面面談調(diào)調(diào)查，，是市市場調(diào)調(diào)查中中較為為靈活活和通通用的的一種種調(diào)查查方法法。人人員調(diào)調(diào)查又又分為為入戶面談談和攔截式面面談調(diào)查查兩種方式式。3.3.1房地產(chǎn)項項目市場場調(diào)查常常用方法法②攔截式面面談調(diào)查查指調(diào)查人人員根據(jù)據(jù)調(diào)查方方案，在在指定的的地點，，按照指指定的調(diào)調(diào)查程序序在路人人中選取取訪問對對象，進進行較為為簡短的的調(diào)查，，這種方方法經(jīng)常常采用問問卷式調(diào)調(diào)查。目前，問問卷調(diào)查查是房地地產(chǎn)市場場調(diào)查中中經(jīng)常采采用的調(diào)調(diào)查手段段之一。。①入戶面談談調(diào)查是指調(diào)查查人員根根據(jù)調(diào)查查方案，，依照事事先擬定定好的問問卷或調(diào)調(diào)查提綱綱順序，，到被調(diào)調(diào)查者家家中（存存在一定定的難度度）或單單位對被被調(diào)查者者進行面面對面的的直接訪訪問。人員訪問問法的優(yōu)優(yōu)點和缺缺點優(yōu)點：①非常靈靈活，交交談時的的主題和和時間安安排都可可以根據(jù)據(jù)具體的的客戶情情況進行行改變；；②人員訪訪問法一一般拒答答率較低低，面對對面地訪訪問往往往會對被被訪問者者產(chǎn)生一一定的壓壓力，使使他們較較為認真真地回答答問題；；③面對面面的調(diào)查查氣氛比比較輕松松，適于于進行深深度調(diào)查查，并且且隨意聯(lián)聯(lián)想，會會收集到到意向不不到的信信息。缺點：①需要調(diào)調(diào)查人員員準備大大量的訪訪問材料料，而其其往往需需要對調(diào)調(diào)查人員員進行事事前培訓訓，還需需要一定定的交通通費和其其他費用用，成本本高；②對調(diào)查查者的素素質(zhì)要求求較高，，調(diào)查人人員的訪訪問技巧巧和應變變能力是是制約調(diào)調(diào)查質(zhì)量量的兩個個重要因因素；③由于人人員調(diào)查查往往是是一對一一進行的的，因此此需要大大量的時時間，調(diào)調(diào)查周期期長；④人員調(diào)調(diào)查匿名名性差，，對于一一些較為為敏感性性或者涉涉及隱私私的問題題，面對對面調(diào)查查不易獲獲得較為為真實的的信息；；⑤人員調(diào)調(diào)查管理理比較困困難，調(diào)調(diào)查者的的主觀因因素易影影響到調(diào)調(diào)查的結(jié)結(jié)果。（2）電話訪訪問電話訪問問是通過過在電話話中與選選定的被被調(diào)查用用戶交談談以獲得得市場信信息的一一種方法法，它是是一種間間接的方方法。注意事項項：①電話訪訪問前，，需要對對調(diào)查人人員進行行培訓（（包括調(diào)調(diào)查人員員要口齒齒清楚、、語氣親親切、語語調(diào)隨和和，可在在不長的的時間[一般15分鐘左右右]內(nèi)完成調(diào)調(diào)查）；；②電話調(diào)調(diào)查人員員需要在在電話調(diào)調(diào)查前設設計好問問卷調(diào)查查表，大大多采用用是非選選擇法向向被調(diào)查查者詢問問。（3）郵寄訪訪問郵寄訪問問是房地地產(chǎn)市場場調(diào)查中中一個比比較特殊殊的收集集資料的的方法。。它是將將調(diào)查者者事先準準備好的的調(diào)查問問卷郵寄寄被調(diào)查查者，再再由被調(diào)調(diào)查者根根據(jù)要求求填寫好好后寄回回的一種種調(diào)查方方法。特點：①調(diào)查范范圍廣、、成本低低，能夠夠通郵的的地方都都可以實實施；②它給被被調(diào)查者者充分的的考慮時時間，避避免受到到時間限限制，也也不受調(diào)調(diào)查人員員的傾向向影響；；③它可以以節(jié)省調(diào)調(diào)查人員員的數(shù)量量，不需需要對調(diào)調(diào)查人員員進行專專門的培培訓。（4）網(wǎng)上訪訪問網(wǎng)上訪問問是隨著著互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)興起而而出現(xiàn)的的一種新新型的訪訪問形式式。它有有很多形形式，調(diào)調(diào)查人員員可以發(fā)發(fā)郵件給給被調(diào)查查者或者者將問題題答卷放放在網(wǎng)上上供被調(diào)調(diào)查者填填寫。網(wǎng)上訪問問法存在在的缺陷陷：由于目前前網(wǎng)絡誠誠信存在在一定的的缺失，，網(wǎng)絡信信息的真真實性和和準確性性得不到到有效保保證，目目前房地地產(chǎn)調(diào)查查人員對對其結(jié)果果還只能能用于參參考。右圖為新新浪房產(chǎn)產(chǎn)某次網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查查表部門門截圖。。2.觀察法觀察法是是指調(diào)查查者憑借借自己的的眼睛或或攝像、、錄音等等器材，，在調(diào)查查現(xiàn)場進進行實地地考察，，記錄正正在發(fā)生生的市場場行為或或狀況，，以獲取取各種原原始資料料的一種種非介入入式調(diào)查查方法。。觀察法法主要有有以下四四種形式式：（1）直接觀觀察法。。就是調(diào)查查人員去去現(xiàn)場直直接察看看市場情情況。例例如，派調(diào)查人人員去現(xiàn)現(xiàn)場了解解樓盤的的銷售情情況等等等。（2）親身經(jīng)經(jīng)歷法。。就是調(diào)查查人員親親自參與與某項活活動，來來收集有有關資料料。例如如調(diào)查人員員佯裝顧顧客，到到代理商商處去咨咨詢、買買樓等，，即通常常所說的的“踩盤”。（3）痕跡觀觀察法。。調(diào)查人員員不是直直接觀察察被調(diào)查查對象的的行為，，而是觀觀察被調(diào)調(diào)查對象象留下的的一些實實際痕跡跡。比如如在房展會會上，調(diào)調(diào)查人員員可以觀觀察參觀觀者手中中哪家樓樓盤的手手提袋最最多。（4）行為記記錄法。。有些情況況下，為為了降低低調(diào)查者者的記錄錄負擔，，可以通通過錄音音機、攝攝像機、、照相機機以及其其他一些些監(jiān)聽、、監(jiān)視設設備記錄錄下來，，分析客客戶購房房的心態(tài)態(tài)，有針針對性地地進行樓樓盤營銷銷的策劃劃。3.定性研究究法定性研究究法是對對研究對對象質(zhì)的的規(guī)定性性進行科科學抽象象和理論論分析的的方法，，這種方方法一般般選定較較小的樣樣本進行行深度、、非正規(guī)規(guī)性的訪訪談，發(fā)發(fā)掘問題題的內(nèi)涵涵，為隨隨后的正正規(guī)調(diào)查查做準備備。目前國內(nèi)內(nèi)常用的的定性研研究法有有：（1）焦點小小組座談談會。就是以會議的形式，，就某個個或幾個個特定的的主題進進行集體討論論，集思廣益益的一種資資料收集集方法。。（2）深度訪訪談法。。是一種直接的、一對一的訪問，，在訪問問過程中中，由掌掌握高級級訪談技技巧的調(diào)調(diào)查員對對調(diào)查對對象進行行深入的的訪談，，用以揭示被訪者對對某一問問題的潛在動機機、態(tài)度度和情感感等。（3）投影技技法。又稱投射射法，是是一種無無結(jié)構(gòu)的的、非直直接的詢詢問方式式，主要要采用非直接目目的性的方法激勵被訪者將將他們所所關心話話題的潛在動機機、態(tài)度度和情感感反映出出來。例如：：欲了解調(diào)調(diào)查對象象對某個個新推出出的樓盤盤，你可可以這樣樣問他：：“如果您的的朋友有有意購房房，您認認為他會會對這個個樓盤感感興趣嗎嗎？”。4.實驗法實驗包括括三個基基本部分分：實驗對象象稱為“實驗體”，實際上上引入的的變化稱稱為“處理”，“處理”發(fā)生在實實驗對象象上的效效果稱為為“結(jié)果”。以調(diào)查房房地產(chǎn)廣廣告效果果為例，，表示如如下：選定一些些消費者者作為調(diào)調(diào)查對象象廣告宣傳傳對消費費者產(chǎn)生生的影響響根據(jù)消費費者對廣廣告的接接受效果果來看樓樓盤銷售售量的變變化實驗體處理結(jié)果3.3.2房地產(chǎn)市市場調(diào)查查方法的的創(chuàng)新1.主題式調(diào)調(diào)查精心設計計調(diào)查有有導向性性主題，，通過公公開有獎獎征詢征征集公眾眾的意見見，來獲獲取需求求信息。。例如：：重慶百年年世家房房地產(chǎn)公公司通過過征文主主題“我理想中中的家”所開展的的調(diào)查。。2.論壇式調(diào)調(diào)查通過舉辦辦論壇，，吸引消消費者與與社會各各界的目目光，借借助公眾眾的看法法評述來來達到市市場調(diào)查查的目的的。例如：有的房地地產(chǎn)公司司通過廣廣告開展展良心定定價，大大眾通過過信件、、網(wǎng)絡、、郵件等等方式參參與擬售售項目定定價。3.記者式調(diào)調(diào)查由企業(yè)贊贊助，組組織媒體體記者聯(lián)聯(lián)盟，有有針對性性設計調(diào)調(diào)查內(nèi)容容，借助助記者采采訪、宣宣傳新聞聞的權(quán)利利，達到到調(diào)查的的目的。。適用于于對競爭爭項目的的調(diào)查。。3.4市場調(diào)查查問卷設設計及資資料整理理3.4.1市場調(diào)查查問卷的的設計1.市場調(diào)查查問卷的的分類（1）結(jié)構(gòu)式式問卷針對每個個問題一一般設置置盡可能能全面的的答案一般只提提問，不不提供答答案有的問題題設置全全面的答答案，有有的只提提問封閉式開放式半封閉（2）非結(jié)構(gòu)式問問卷。（3）半結(jié)構(gòu)式問問卷，即上述述兩種形式的的結(jié)合。2.問卷結(jié)構(gòu)甄別問題背景資料問卷標題問卷說明主體問卷問卷編號一份完整的調(diào)查問卷（1）問卷編號與與問卷標題問卷標題用于于概括說明調(diào)調(diào)查研究的主主題，可使被被調(diào)查者對將將要回答哪方方面的問題有有一個方向性性的了解，其其設計應簡明明扼要，使被被調(diào)查者容易易識別。比如“××區(qū)域房地產(chǎn)市市場消費習性性調(diào)研問卷”、“××區(qū)域房地產(chǎn)市市場需求調(diào)查查問卷”等。此外，在問卷卷標題上方，，一般還有問問卷編號，方方便調(diào)研結(jié)束束后的統(tǒng)計工工作。（2）問卷說明問卷說明體現(xiàn)現(xiàn)在問卷首頁頁，其包含內(nèi)內(nèi)容主要有：：調(diào)查員身份、、調(diào)查目的、、調(diào)查單位名名稱、調(diào)查信信息的保密承承諾以及致謝謝等內(nèi)容。（3）甄別問卷甄別問卷的主主要目的是對對調(diào)查對象進進行篩選，而而是否對被訪訪者進行篩選選（如繼續(xù)訪訪問或終止訪訪問）是由調(diào)調(diào)研目的或市市場環(huán)境等因因素決定的。。通常在房地產(chǎn)產(chǎn)市場的消費費習性調(diào)查中中，需要排除除以下一些人人員：①當?shù)鼐幼r間較短短的人員;②短期內(nèi)沒有購購房欲望的人人，這樣的訪問問對象訪問結(jié)結(jié)果可能失真真；③非家庭購買決決策者或決策策影響者；④行業(yè)從業(yè)人員員，如業(yè)內(nèi)的市市場研究、項項目策劃、規(guī)規(guī)劃設計、建建筑施工、監(jiān)監(jiān)理以及營銷銷人員。⑤最近一段時時間內(nèi)接受過同類主主題的訪問或或參與過同類類主題座談的。除此之外，根根據(jù)調(diào)查目的的，有時還需需要對被訪問問者的其他信信息進行篩選選，這些問題題都會在甄別別問卷里出現(xiàn)現(xiàn)。（4）主體問卷主體問卷是指指調(diào)查者所要要了解的核心心內(nèi)容，其設設計質(zhì)量直接接決定調(diào)查工工作的成敗。。如在消費者習習性調(diào)研中，，主體問卷一一般包括被訪訪者的消費區(qū)區(qū)域、消費場場所、消費頻頻率、消費偏偏好、消費能能力、消費方方式以及各種種意見和建議議等內(nèi)容。【示例3-3】（5）背景資料背景資料主要要調(diào)查被訪問問者的基本情情況，從中可可以側(cè)面觀測測問卷調(diào)查的的質(zhì)量，以及及是否可以成成為潛在客戶戶等。比如在消費者者研究中，背背景資料主要要包括被訪者者的性別、年年齡、職業(yè)、、文化程度、、收入、婚姻姻狀況等信息息。背景資料料的問題設置置用該根據(jù)調(diào)調(diào)查目的和要要求而設定。?！臼纠?-4】（6）作業(yè)記載作業(yè)記載一般般放在首頁，，也可放在最最末頁，主要要包括兩部分分：①訪問員填寫寫的相關的資資料，主要包包括被訪問者者姓名、聯(lián)系系電話、住址址，以及訪問問員姓名、訪訪問日期、訪訪問時長、訪訪問地點等基基本資料。②審核和復合合記錄，由公公司審核人員員填寫，對問問卷進行質(zhì)量量控制。3.調(diào)查問卷中的的問題分類（1）事實性問題（2）行為性問題。（3）動機性問題（4）態(tài)度性問題題4.調(diào)查問卷的提提問形式（1）封閉式問題題①二項選擇法法提出一個問題題，僅有兩兩兩個答案可供供選擇。答案對立互斥斥的，非此即即彼。例：請問您是否打打算在一年內(nèi)內(nèi)購房？是（）否否（）②多項選擇法法③程度評定法例：在購買商品房房時，地理位位置：（單選選）很重要（））較重要（））一般（））不太重要（））很不重要（））④語意差別法法列出兩個意義義相反的詞，，讓被調(diào)查者者做出一個選選擇。例：請問你對某某某花園小區(qū)的的看法如何？？（每對只選選一個）建筑新穎（））建建筑風風格陳舊（））品位高（））品品位位低（））戶型設計合理理（）戶戶型設計不不合理（））價格合理（））價價格偏偏高（））（2）開放式問題題對所提問題回回答沒有限制制。答案不唯唯一，不易統(tǒng)統(tǒng)計，不易分分析①自由式被調(diào)查對象不不受任何限制制回答問題例：請給出給您印印象最深刻的的一句廣告詞詞：——————————。②語句完成成式例：如果您欲購房房，您購房的的主要理由是是：——————————————。③字眼聯(lián)想式式調(diào)查人員列出出一些詞匯，，每次一個，，由被調(diào)查者者說出或?qū)懗龀鏊ㄋ┧?lián)想到的第第一詞。例：當您聽到以下下詞匯時，首首先會想到什什么？麗江花園（（）祈福新村（（）碧桂園（（））④順問式例：購房時您所看看重的因素依依次為（請根根據(jù)你認為的的重要程度分分別標上序號號）地段（））價格（））環(huán)境（））設計（））服務（））品牌（））其他：——————————。⑤過濾法最初提出問題題較廣泛，再再根據(jù)被調(diào)查查者回答的情情況縮小問題題范圍。例：請問您今年內(nèi)內(nèi)打算購房嗎嗎？是（）否否（）如果是，您打打算購買住宅宅的建筑面積積為：——————————。5.問卷形式的設設計（1）編排各部分內(nèi)內(nèi)容（2）確定問卷大小?。?）選擇合適的字字體（4）保持適當?shù)男行芯?。?）采用優(yōu)質(zhì)的紙紙張（6）問卷印刷要精精美6.問卷設計中應應該注意的問問題（1）避免一般性問問題（2）避免過于專業(yè)業(yè)的術語（3）避免含義不確確切的用詞（4）避免導向性提提問（5）避免敏感性問問題釋疑法、假定定法、轉(zhuǎn)移法法。（6）注意問題設置置的順序（7）問卷要考慮慮時效性（8）答案設計窮盡答案、互互斥答案、定定距。7.房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查表3.4.2市場調(diào)查資料料的整理編輯編號統(tǒng)計分析1.編輯調(diào)查資料收集集以后，首先先要進行編輯輯整理，將零零碎的、雜亂亂的、分散的的資料加以篩篩選，去其糟糟粕、留其精精華，去偽存存真，以保證證資料的系統(tǒng)統(tǒng)性、完整性性和可靠性。。2.編碼編碼是把原始始資料轉(zhuǎn)化為為符號或數(shù)字字的資料標準準化過程。通通過對資料的的編碼，可以以方便數(shù)據(jù)的的統(tǒng)計工作，，為分析研究究工作做準備備。在很多情情況下，問卷卷中的問題本本身就已經(jīng)對對答案進行了了分類，如：：3.統(tǒng)計分析常用的統(tǒng)計分分析工具有制制表分析和制制圖分析。（1）制表分析。。對于房地產(chǎn)項項目市場調(diào)查查問卷所獲取取的數(shù)據(jù)，通通常進行頻數(shù)數(shù)分布分析，，即計算該問問題的各個取取值被回答的的次數(shù)及其所所占的比例。。常用的統(tǒng)計計表包括簡單單頻數(shù)表和交交叉列聯(lián)表等等。①簡單頻數(shù)表表②交叉列聯(lián)表：：交叉列聯(lián)表是是用以描述兩兩個或兩個以以上變量的聯(lián)聯(lián)合分布狀況況的統(tǒng)計表，，常被用來進進行調(diào)查問卷卷的數(shù)據(jù)處理理，其分析概概念清晰，易易于操作，在在房地產(chǎn)市場場調(diào)查中被廣廣泛應用。如如:（2）制圖分析常用的統(tǒng)計圖圖有直方圖、、餅形圖、態(tài)態(tài)度對比圖、、輪廓圖或形形象圖等，以以餅狀圖為例例進行介紹。。如：3.5房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查報告3.5.1房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查報告的特特點（1)內(nèi)容豐富。從從宏觀到微觀觀、從大環(huán)境境到小環(huán)境、、從消費者到到產(chǎn)品等都要要進行全面調(diào)調(diào)查。（2）篇幅較長。。（3）多為集體負負責完成。由由不同專業(yè)的的人員組成一一個