房地產(chǎn)成成本管理理房地產(chǎn)公公司面臨臨著什么么？新政----土地金金融融預(yù)預(yù)售自自有資金金開開發(fā)行業(yè)門檻檻提高了了形勢----消費者觀望限購、保障房從緊的信貸政策機遇風(fēng)險并存房地產(chǎn)新新政與地地產(chǎn)宏觀觀大勢資源競爭爭資資本本競爭管管理競競爭向管理要要效益管理規(guī)范范化法制日趨健全全消費者日趨成熟熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展展房地產(chǎn)企企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會舉牌案例例行業(yè)競爭爭激烈宏觀經(jīng)濟濟調(diào)控企業(yè)利潤潤趨薄管理精細(xì)細(xì)化管理出效效益資本土地項目目資本增值值能力項目開發(fā)發(fā)能力房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績體現(xiàn)現(xiàn)------核心財務(wù)務(wù)指標(biāo)銷售凈利利率-----盈利能力力總資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率----運營效率率凈資產(chǎn)收收益率----投資回報報能力凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)

杜邦公式房地產(chǎn)企企業(yè)的運運營能力力房地產(chǎn)企企業(yè)的核核心競爭爭力：企業(yè)運營營能力各專業(yè)的的管理能能力專業(yè)間的的集成能能力具體項目目操作能能力企業(yè)綜合合管理能能力成本管理理能力聚焦體現(xiàn)房地產(chǎn)企企業(yè)的競競爭由資資源競爭爭轉(zhuǎn)化為為管理的的競爭，，進而成成為成本本管理的的競爭形成責(zé)任任成本管管理為核核心的---全成本管管理體系系房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設(shè)計投資策劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計項目策劃概念設(shè)計投資筐算成本估算成本概算成本概算成本預(yù)算項目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項目結(jié)算招標(biāo)管理項目銷售目標(biāo)成本的實施管理全項目的采購實施工程項目管理設(shè)計管理銷售管理成本結(jié)算財務(wù)結(jié)算全成本管理工作項目盈利利目標(biāo)房地產(chǎn)項項目全成成本土地成本本項目建造造成本管理成本本成本管理理成本分解解資金成本本管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決于管管理層的的認(rèn)識決定了項項目成本本與企業(yè)業(yè)命運------成本策略略觀全成本管理的核心公司的定定位決定定了企業(yè)業(yè)的成本本策略品牌盈盈利利顧顧客價價值持持續(xù)續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)公公司基本本的成本本策略觀觀！要產(chǎn)品品，而不不是作品品！成熟產(chǎn)產(chǎn)品的復(fù)復(fù)制項目發(fā)展展施工規(guī)劃設(shè)計計招標(biāo)竣工結(jié)算算簽約銷售及物物業(yè)管理理盈利總目目標(biāo)房地產(chǎn)成成本作業(yè)業(yè)過程與成本形形成土地成本本政政府費費用設(shè)設(shè)計計費招招標(biāo)標(biāo)費用建建造成本本銷銷售費費用管理費用用成本是一一系列經(jīng)經(jīng)營過程程結(jié)果的的迭加成本寓含含于各業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)節(jié)成本控制制效果依依賴于各各環(huán)節(jié)自自身的良良好運作作與協(xié)調(diào)調(diào)成本控制制需要各各環(huán)節(jié)之之間的有有機協(xié)調(diào)調(diào)與配合合房地產(chǎn)成成本的形成房地產(chǎn)項目成本歸集企業(yè)特色色項項目特特點財務(wù)核算算成成本分分析范例----1序號成本項目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

建筑面積

可售面積

一土地獲得價款

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費

三主體建筑工程費

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設(shè)施費

八開發(fā)間接費

開發(fā)成本

九

期間費用

項目總投資

范例----2如何實現(xiàn)現(xiàn)成本管理理？建立合理理的目標(biāo)標(biāo)成本將目標(biāo)成成本分解解成責(zé)任任成本將成本控控制落實實到各業(yè)業(yè)務(wù)操作作環(huán)節(jié)中中量化評估估體系成本考核核與績效效管理目標(biāo)成本管理關(guān)于目標(biāo)成本本目標(biāo)成本本的起源源目標(biāo)成本與與責(zé)任成本本目標(biāo)與靶心心內(nèi)容一、目標(biāo)成成本的解讀讀二、目標(biāo)成成本設(shè)定原原則三、目標(biāo)成成本的形成成四、目標(biāo)成成本的管理理五、目標(biāo)成成本的實現(xiàn)現(xiàn)六、案例關(guān)于目標(biāo)成本一、目標(biāo)成成本的定義義目標(biāo)成本是是公司基于于市場狀況況，并結(jié)合合公司的經(jīng)經(jīng)營計劃，，根據(jù)預(yù)期期售價和目目標(biāo)利潤進進行預(yù)先確確定的，經(jīng)經(jīng)過努力所所要實現(xiàn)的的成本指標(biāo)標(biāo)。關(guān)于目標(biāo)成本二、目標(biāo)成成本定義解解讀目標(biāo)成本設(shè)設(shè)定與企業(yè)業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)設(shè)定與項目目定位目標(biāo)成本設(shè)設(shè)定與企業(yè)業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)設(shè)定的市場場原則性價比與專專業(yè)管理關(guān)于目標(biāo)成本二、目標(biāo)成成本定義解解讀銷售成本項目定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)盈利1、投資決策策《項目投資可可行性報告告》投資估算書書2、項目策劃劃項目定位：：概念性方方案設(shè)計目標(biāo)成本測測算13、方案設(shè)計計確定產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測測算24、初步設(shè)計計確定產(chǎn)品各各分部、各各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)成本測測算34、施工圖設(shè)設(shè)計確定目標(biāo)成成本投資估算概念性方案案設(shè)計概算算方案設(shè)計概概算初步設(shè)計概概算施工圖預(yù)算算工程量清單單橫向制約關(guān)于目標(biāo)成本三、目標(biāo)成成本的形成成偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）關(guān)于目標(biāo)成本四、目標(biāo)成成本的管理理------動態(tài)成本管管理總目標(biāo)我們需要通通過對房地地產(chǎn)各個業(yè)業(yè)務(wù)過程進進行成本控控制，才能能實現(xiàn)降低低成本的目目的。我們應(yīng)建立立形成分工工負(fù)責(zé)、有有機協(xié)調(diào)的的責(zé)任成本本體系。關(guān)于目標(biāo)成本五、目標(biāo)成成本的實現(xiàn)現(xiàn)回顧：目標(biāo)成本是是基于公司司目標(biāo)建立立的目標(biāo)成本是是在項目運運作過程中中逐漸形成成和明確的的目標(biāo)成本的的管理要基基于完善的的動態(tài)成本本信息管理理目標(biāo)成本管管理的實施施要依賴于于責(zé)任成本本管理體系系案例：目標(biāo)標(biāo)成本的設(shè)設(shè)定形式案例：動態(tài)態(tài)成本信息息反饋系統(tǒng)統(tǒng)案例：成本本數(shù)據(jù)庫的的建立目標(biāo)成本管管理中經(jīng)常常遇到的問問題1、目標(biāo)成本本合理嗎？？2、動態(tài)成本本信息為什什么失真？？案例1：目標(biāo)估計計不足案例2：目標(biāo)剛性性不足案例3：目標(biāo)與實實際脫節(jié)案例1：信息歸集集不及時案例2：信息反饋饋失控責(zé)任成本管理內(nèi)容一、責(zé)任成成本的解讀讀二、責(zé)任成成本的分解解三、責(zé)任成成本分解原原則四、責(zé)任成成本的落實實五、責(zé)任成成本的評估估與考核六、案例責(zé)任成本體體系是通過過確定責(zé)任任主體和評評價部門，，通過技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)的設(shè)定、、執(zhí)行和考考核，來保保證目標(biāo)成成本的實現(xiàn)現(xiàn)。責(zé)任成本體體系的目的的在于提高高公司全員員成本管理理意識及水水平，加強強不同專業(yè)業(yè)、不同流流程之間的的合作和溝溝通，形成成分工負(fù)責(zé)責(zé)、有機協(xié)協(xié)調(diào)的成本本管理體系系，體現(xiàn)結(jié)結(jié)果與過程程并重的原原則關(guān)于責(zé)任成本一、責(zé)任成成本的解讀讀方式一：根根據(jù)成本科科目，將目目標(biāo)成本分分解成《目標(biāo)成本控控制責(zé)任書書》，對各項目目費用的責(zé)責(zé)任部門及及其主要職職責(zé)的說明明，包括控控制內(nèi)容、、控制要點點和手段，，形成成本本控制的指指引方式二：根根據(jù)合同分分類，將目目標(biāo)成本分分解成《合同控制清清單》，將合同簽簽訂、履行行的責(zé)任落落實到合同同責(zé)任部門門，以各部部門成本責(zé)責(zé)任的完成成來保證目目標(biāo)成本的的完成關(guān)于責(zé)任成本二、責(zé)任成成本的分解解方式序號成本項目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價款

發(fā)展部

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費

發(fā)展部

三主體建筑工程費

設(shè)計部工程部采購部

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設(shè)施費

八開發(fā)間接費

項目部

開發(fā)成本

九

期間費用

財務(wù)部營銷部

項目總投資

總經(jīng)理

方式一：成成本科目分類合同名稱（示意）編號考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計合同方案設(shè)計合同

技術(shù)部

施工圖設(shè)計合同

園林景觀設(shè)計合同

專業(yè)設(shè)計合同

地質(zhì)勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎(chǔ)工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

供應(yīng)部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機采購合同

通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購合同

方式二：合合同分類以成本形成成主體作為為成本責(zé)任任主體關(guān)于責(zé)任成本三、責(zé)任成成本的分解解原則關(guān)于責(zé)任成本五、責(zé)任成成本的落實實責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要要點責(zé)任履行評評價責(zé)任狀（書書）責(zé)任成本的的分配最終終落實到了了項目運籌籌計劃以及及各部門工作作計劃中?。。尤霑r時間、質(zhì)量量、價值、、責(zé)任人等等要素）責(zé)任成本指指導(dǎo)書關(guān)于責(zé)任成本六、責(zé)任成成本的評估估與考核評估方式評估指標(biāo)無效成本考核方式謹(jǐn)慎與全面面性回顧：責(zé)任成本的的分解是基基于責(zé)任形形成的主體體責(zé)任成本分分解后要形形成明確的的責(zé)任成本本管理指導(dǎo)導(dǎo)書責(zé)任成本的的管理要引引入考核、、評估機制制責(zé)任成本管管理的實施施與績效管管理需謹(jǐn)慎慎掛鉤案例：責(zé)任任成本的分分解落實案例：責(zé)任任成本考核核的全面性性1、設(shè)計管理理的責(zé)任成成本僅僅是是設(shè)計費嗎嗎？2、招投標(biāo)管管理的責(zé)任任成本如何何切分？案例1：設(shè)計階段段責(zé)任任成本管理理案例2：招投標(biāo)責(zé)責(zé)任成本管管理責(zé)任成本管管理中經(jīng)常常遇到的問問題3、責(zé)任分配配合理嗎？？4、這些問題題是責(zé)任成成本管理的的錯？案例1：樣板房成成本誰來管管案例2：圖紙的成成本責(zé)任案例3：合同招標(biāo)標(biāo)與實施責(zé)責(zé)任案例1：產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)下降了案例2：財務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)失真了案例1：質(zhì)量問題題出現(xiàn)了責(zé)任成本管管理中經(jīng)常常遇到的問問題責(zé)任成本控控制要點的的介紹？第一項………….立項成本控制要點第二項………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點第三項………….招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點第四項………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點第五項………….材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點第六項………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點第七項………….

工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點第八項………….期間費用的成本控制要點第九項………….物業(yè)管理成本控制要點內(nèi)容歸納建立合理的的目標(biāo)成本本---控制標(biāo)桿將目標(biāo)成本本分解成責(zé)責(zé)任成本---控制依據(jù)將成本控制制落實到各各業(yè)務(wù)操作作環(huán)節(jié)中—責(zé)任成本管管理量化的控制制指標(biāo)與評評估---控制落到實實處控制結(jié)果考考核與績效效考核掛鉤鉤---結(jié)果為導(dǎo)向向房地產(chǎn)項目目全成本管管理房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)全成本管管理體系之一：制度度體系企業(yè)架構(gòu)體體系專業(yè)系統(tǒng)的的集成全過程、各各環(huán)節(jié)全成本管理體系之一：制度度體系企業(yè)架構(gòu)體體系專業(yè)系統(tǒng)的的集成全過程、各各環(huán)節(jié)全成本管理體系設(shè)計管理采購管理工程管理成本管理分包簽證進度質(zhì)量變更限額招標(biāo)合同管理集中采購招投標(biāo)之二：企業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體體系產(chǎn)品部品