第一部份

況

長沙房地產(chǎn)市場概

、相關(guān)地方政策

政策

實

施時間

發(fā)布

部門

主要內(nèi)容

市場影響

二手房

財政補貼延

至2010年底

1

月1日

長沙

市財政局和房產(chǎn)局

對長沙市轄區(qū)內(nèi)購買二手房和出售二手房并購買新房的購房者給予財政補貼的政策、申請辦理財政補貼（契稅）返還政補的政策延長至2010年12月31日，

對2010年長沙市二

手房市場的進步繁榮

奠定了基調(diào)

長沙二

套房首付四

1

長沙各

目刖，長沙市各大銀行已執(zhí)行—套

此次政策的出臺是為了

成二套房貸

月12

房貸首付四成的要求，對普通客戶

合理引導(dǎo)住房消費抑制

利率最低七

日

大銀行

實行利率上浮10%的政策。

投資投機性購房需求。

一折

長沙市中心

2010年將嘗試在改造的棚戶區(qū)內(nèi)

長沙市經(jīng)濟適用房貨幣

將租到廉租

1月17

長沙市

新建廉租房，就地安置住房困難戶，

補貼是長沙市住房保障

房，繼續(xù)經(jīng)適

日

房產(chǎn)局

長沙近年繼續(xù)實行經(jīng)濟適用房貨幣

的一大創(chuàng)新，有效的刺激

房貨幣補貼

補貼政策，每戶根據(jù)情況不同，補

了長沙市房地產(chǎn)市場的

政策

貼5-8萬元

發(fā)展

市中心將能

1月19

今年，長沙將繼續(xù)推動棚戶區(qū)改造，

伴隨著廉租房和經(jīng)濟適

租到廉租房

日

房管局

拆遷改造面積將在200萬川到300

用房政策的"落地”,投

經(jīng)適房實行

萬川之間。廉租房位置較偏，為了

資性購房與保障性住房

“差別保障”

解決這個難題，今年，將嘗試在改造的棚戶區(qū)中新建廉租房，就地安置住房困難戶。棚戶區(qū)改造后，原址將配建一定量的廉租房，棚戶區(qū)以及周邊的住房困難戶可優(yōu)先租住。

兩個市場也將逐步分離，房地產(chǎn)市場格局或?qū)㈦S之轉(zhuǎn)向

長沙租房或

按地理位置

征稅

2月26

日

長沙市

地稅局

長沙市地稅局將完善私房租賃稅收管理辦法制定核定征收路段標準，或?qū)⒏鶕?jù)房屋所處的地理位置等標準征收

該政策目刖已進入緊張的市場調(diào)研階段,預(yù)計年底將出臺具體實施細則

長沙市公積金貸款4月1日再緊縮

3月19

日

長沙市

住房公積金管理中心

長沙市將實行住房公積金貸款新政，除規(guī)定二套房貸首付必須提高至1」四成外，家庭已有住房產(chǎn)權(quán)建筑面積超過140平米，在申請使用住房公積金貸款購買—套房的，將不會獲批準

隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺房地產(chǎn)金融政策也開始緊縮，這對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生較大影響

長沙市基準

地價將上調(diào)

3月29

日

長沙市

政府

3月28日，長沙市區(qū)基準地價更新成果通過省國土資源廳和省物價局聯(lián)合組織的專家評審，最快有望6月發(fā)布

最新基準地價范圍比原來增加了近1倍地價水平會有一定程度的上漲，但控制在實際土地成交價格的平均水平之內(nèi)

二、長沙樓市動態(tài)

長沙商品住宅供應(yīng)量月度走勢

供給量分析：4月由于正值樓市旺季，加上受房貸新政影響，大量新房集中上市，供給量大幅回升，共萬川，環(huán)比增加300%。

銷售量分析：4月共成交萬川，環(huán)比增加％。

元伽

長沙商品房/住宅成交均價走勢

5500

5000

4500

4000

3500

3000

t

■亠7;—~■"

2009年10月

11月

12月

2010年1月

2月

3月

4月

商品房

4326

4503

4617

4554

5098

4932

5163

商品住宅」

—4090

—4263

—4367

—4326——

—4670——

—4575——

—5019

價錢走勢分析：住宅價錢持續(xù)上漲，4月更是沖破5000元大關(guān)，達到5019元/川，環(huán)比增

加%。

就目前長沙樓市來看，并未出現(xiàn)樓盤降價的情形，房價仍呈上

揚趨勢，但漲幅已減緩。

第二部份

益陽概況

中文名稱：

益陽

電話區(qū)號：

0737

外文名稱：

YiYang

郵政區(qū)碼：

413000

行政區(qū)類別：

地級市

地理位置：

湖南省區(qū)

所屬地區(qū)：

華中

面積：

12144平方公里

下轄地區(qū)：

桃江，安化，南縣

人口：

463萬人

政府駐地：

區(qū)

氣候條件：

亞熱帶大陸性季風濕

潤氣候

益陽緊靠省會長沙市，是長沙市的后花園；1小時即可至長沙黃

花國際機場，40分鐘可達長沙中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

面積人口

益陽全市總面積12144平方千米，總?cè)丝诩s為480萬；城市計劃區(qū)面積200平方千米，到2020年城市人口100萬人；2008年市區(qū)建成區(qū)面積50平方千米，常駐人口約50萬，平均年增城市人口約4-6萬人，現(xiàn)階段流動人口約10萬人。

經(jīng)濟概況

2009年度湖南各市經(jīng)濟情形

GDP（億

元）

排位

人均

GDP

（元）

排位

財政收入（億

元）

排位

城鎮(zhèn)人

均可支配收入

（元）

排位

長沙市

1

56620

1

1

20238

1

株洲市

5

27474

2

2

17433

2

湘潭市

7

26608

3

7

16109

3

衡陽市

1168

4

17299

7

5

13911

5

邵陽市

9

8857

13

10

10672

13

岳陽市

2

24543

4

3

15680

4

常德市

3

22496

5

6

13859

6

張家界

13

13517

10

13

11514

11

益陽市

10

14071

9

11

13802

7

郴州市

6

18569

6

4

13727

8

永州市

8

12469

11

9

13425

9

懷化市

暫缺

暫缺

暫缺

暫缺

婁底市

11

14492

8

8

10

湘西州

12

10724

12

12

10947

12

益陽市2009年GDP為億元、人均GDP達14071元、全市財政收

入為億元、城鎮(zhèn)居民人都可支配收入13802元，別離位于全省各市的

第10位、第9位、第11位和第7位，排名靠后，經(jīng)濟水平欠發(fā)達。

定資產(chǎn)&房地產(chǎn)投資

投資高位運行。2009年，全市固定資產(chǎn)投資延續(xù)了近幾年來的高增加，完成全社會固定資產(chǎn)投資億元，比上年增加%。

房地產(chǎn)投資繼續(xù)增加。全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資52億元，比上年增加%。其中住宅投資億元，增加%。施工面積萬平方米，增加%，其中新動工面積萬平方米，下降%?？罩妹娣e萬平方米，增加倍。

全市固定資產(chǎn)（億元）

房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）

住宅投資（億元）

施工面積（萬方）

新開工面積（萬方）

空置面積（萬方）

2004年

2005年

2006年

2007年

391

2008年

2009年

52

2004年-2009年，益陽固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增加，專

門是2007年以來進展迅猛，但同時空置面積也在增加，其中2009年

空置面積同比增加139%，值得警戒。（以上數(shù)據(jù)來自湖南省統(tǒng)計信息網(wǎng)）

第三部份

益陽商業(yè)市場整體概況

一、益陽商業(yè)行業(yè)進展歷史

（一）益陽曾經(jīng)有過一段輝煌的商貿(mào)歷史

益陽商貿(mào)歷史悠長，古代、近代很長的一段時期里，益陽的商貿(mào)業(yè)有過一段輝煌的歷史。在輝煌的年代，在廣漠的長江流域里，益陽有“大碼頭”、“銀益陽”之稱，資江上百舸爭流，商賈云集，出產(chǎn)的茶葉、鐵鍋、紙傘等拳頭產(chǎn)品，遠近馳譽，遠銷五大洲。直到上世紀80年代初，益陽的外貿(mào)出口還在湖南占據(jù)重腹地位。

益陽歷史上商業(yè)貿(mào)易的繁榮，主要來自于其優(yōu)越的水路交通區(qū)位優(yōu)勢和豐碩的物產(chǎn)。

（二）上世紀80年代后益陽商業(yè)進展迅速衰落

80年代后，由于各種原因，益陽曾經(jīng)繁榮輝煌的商貿(mào)業(yè)卻走下坡路，并最終衰落了，到90年代，益陽的商業(yè)貿(mào)易處于混亂無序的狀態(tài)。

益陽商業(yè)的衰落，主要源自于以下三個主要的原因。

1、外地商人主導(dǎo)市場，本土缺乏優(yōu)秀商人

益陽人千百年來價值觀念的致命弱點——重文輕商,重農(nóng)輕商，一直延續(xù)到現(xiàn)今，本土缺乏優(yōu)秀的商人。在益陽商業(yè)繁華的年代里,支撐起這一片天地的商業(yè)精英,幾乎全都是外地人。一旦物流的通道因社會騷亂等原因受阻,外來商人遷移,不擅永生意經(jīng)營的益陽人,無法力挽狂瀾；另外，益陽人“會做產(chǎn)品不會賣產(chǎn)品”,這仍是今天益陽的產(chǎn)品有質(zhì)量有特色,但沒有市場的一個重要原因。

2、缺乏商業(yè)整體意識，目光短淺

益陽人做生意還有一個一個致命弱點,是缺乏商業(yè)整體團隊意識,目光短淺。表現(xiàn)為各自為戰(zhàn)，彼此壓價，沖擊同行，以次充好,弄壞行市，造冒充牌，自毀旗幟。前些年涼席生產(chǎn)銷售,皮蛋生產(chǎn)銷售,銀魚生產(chǎn)銷售,茶葉生產(chǎn)銷售,等等,都有過一段如此的歷史。在益陽商業(yè)歷史上，尤其是近幾十年里，有無數(shù)如此的例子。

3、很長一段時刻里，政府部門缺乏商業(yè)服務(wù)引導(dǎo)意識

政府與職能部門的服務(wù)引導(dǎo),在商業(yè)進展中作用相當重要。上世紀九十年代,益陽商業(yè)最蕭條的十年,也正是政府職能部門服務(wù)商業(yè)難以到位的十年。由此，致使一些商業(yè)行業(yè)整體轉(zhuǎn)移出益陽。例如，十余年前,安化梅城一個中藥批發(fā)市場在湘中、北地域有了專門大影響,

但因其中不乏假藥,因此受到有關(guān)部門多次執(zhí)法、通盤取締，直接致

使該中藥批發(fā)市場轉(zhuǎn)移到邵東。

（三）新世紀以來益陽商業(yè)開始進入現(xiàn)代商業(yè)時期

自從頭世紀以來，益陽計劃建設(shè)了多條商業(yè)步行街，省內(nèi)外眾多

的商業(yè)經(jīng)營企業(yè)紛紛進入，益陽的商業(yè)逐漸蘇醒，益陽的商業(yè)開始進入現(xiàn)代商業(yè)時期。不過，目前益陽的商業(yè)布局仍然很凌亂，超級分散，沒有形成真正的商業(yè)中心，更沒有具有足夠影響力的商業(yè)網(wǎng)點。

——益陽商貿(mào)行業(yè)曾經(jīng)輝煌，但此刻已經(jīng)不復(fù)昔時商業(yè)地位。

——益陽商業(yè)開始進入現(xiàn)代商業(yè)時期，但尚未形成良好的現(xiàn)代

商業(yè)網(wǎng)點布局。

二、益陽商業(yè)物業(yè)進展歷程分析

（一）進展階段

第一階段：以臨街營業(yè)商鋪為主

益陽屬于典型的內(nèi)地地級城市，上世紀80年代以前，由于城市經(jīng)濟不夠發(fā)達，居民生活水平較低，商業(yè)流通不足，商業(yè)形態(tài)單一，商業(yè)物業(yè)主如果城市街道兩旁的臨街商鋪。臨街商鋪的輻射力小，服務(wù)的范圍比較窄。

第二階段：臨街商鋪＋計劃經(jīng)濟下的百貨商場和中小型商貿(mào)專業(yè)市場上世紀80年代至90年代中期，在此階段，益陽商貿(mào)流通交易有了必然進展，城市建設(shè)了一些百貨大樓及比較低級的集貿(mào)市場，能夠知足人們相對多樣化的需求，但商業(yè)形態(tài)仍是比較傳統(tǒng)，城市整體商業(yè)物業(yè)仍是以臨街商鋪為主。

此階段商業(yè)物業(yè)及其經(jīng)營特點是：

＞經(jīng)營面積規(guī)模相對小，經(jīng)營品種業(yè)態(tài)單一；

＞商業(yè)計劃掉隊，缺乏人性化服務(wù)設(shè)施；

＞商業(yè)輻射范圍不大，以知足周邊居民日常生活需求為主；

＞商業(yè)經(jīng)營管理掉隊，缺乏市場意識；

＞經(jīng)營檔次低，購物環(huán)境差。

第三階段：臨街商鋪＋百貨商場和商貿(mào)專業(yè)市場＋商業(yè)步行街＋購物中心

上世紀90年代中期以后，隨著開放改革的不斷深化，益陽經(jīng)濟和商業(yè)均有了較大的進展，城市建設(shè)不斷開展，人民生活水平不斷提高，單純的臨街商鋪和百貨大樓等形式的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能知足商業(yè)經(jīng)營和人民物質(zhì)需求的需要，故益陽又出現(xiàn)了商業(yè)步行街、社區(qū)型商鋪和正在開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)代購物中心形式的商業(yè)物業(yè)。

在此階段，無論是臨街商業(yè)仍是大型的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營業(yè)態(tài)趨向多樣化，購物、休閑、娛樂、餐飲等多功能結(jié)合的商業(yè)物業(yè)不斷出現(xiàn)。

此階段的商業(yè)物業(yè)及商業(yè)業(yè)態(tài)特點為：

＞商業(yè)物業(yè)開始中大型化，營造規(guī)模效應(yīng)；

＞商業(yè)物業(yè)計劃及商業(yè)物業(yè)配套設(shè)施開始趨人性化；

＞商業(yè)購物環(huán)境不斷優(yōu)化；

＞商業(yè)運營管理趨規(guī)范化、專業(yè)化；

＞商業(yè)功能不斷豐碩,集購物娛樂餐飲等功能于一身的商業(yè)物業(yè)

開始出現(xiàn)；

＞商業(yè)物業(yè)多樣化，城市里開發(fā)建設(shè)臨街商鋪、社區(qū)商鋪、購物

中心、商業(yè)步行街、專業(yè)市場、超市等多種類型商業(yè)物業(yè)。

目前益陽的商業(yè)物業(yè)開發(fā)建設(shè)正處于這一階段的低級階段，真正

具有現(xiàn)代意義的、在運營的購物中心尚未出現(xiàn)。

（二）近幾年益陽商業(yè)物業(yè)開發(fā)建設(shè)狀況

近幾年，益陽商業(yè)物業(yè)開發(fā)主要以臨街商鋪為主，也有很多的專業(yè)市場、商業(yè)街、大型商業(yè)項目，由于定位和商業(yè)計劃差，空置率比較高。

據(jù)益陽市房管局所提供的數(shù)據(jù)資料，這幾年來，住宅與非住宅的開發(fā)結(jié)構(gòu)比例嚴峻失調(diào)。具體體此刻，非住宅物業(yè)嚴峻多余，空置率居高不下，在50%以上。專門是商業(yè)用房總量上存在供大于求的矛盾。“十五”期間，益陽中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總面積萬平米（不含單位建房和私人建房），新建商品房住宅與非住宅建設(shè)量的比例是%比%。非住宅物業(yè)（主如果商業(yè)物業(yè)）開發(fā)比例太高。

（三）益陽商業(yè)物業(yè)進展歷程小結(jié)

1、益陽的商業(yè)物業(yè)開發(fā)建設(shè)正處于現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)進展的低級階段。

2、近幾年商業(yè)物業(yè)開發(fā)比例太高，嚴峻供過于求，空置率在50%以上。

3、在、待建商業(yè)物業(yè)數(shù)量多，在以后的幾年中益陽商業(yè)地產(chǎn)竟爭龐大。

三、益陽商業(yè)進展現(xiàn)狀

益陽商業(yè)消費現(xiàn)狀

消費品的增加主要表現(xiàn)為住房、教育、汽車、通信、家用電器、

文化娛樂等升級型消費的推動，表明益陽的居民消費也逐漸進入享受

型消費的階段，這將對城市商業(yè)進展的模式提出更高的要求。

商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量與商業(yè)經(jīng)營整體面積

按照益陽統(tǒng)計年鑒及益陽市統(tǒng)計信息網(wǎng)發(fā)布的信息反映：

＞益陽地域商業(yè)網(wǎng)點與營業(yè)面積：2009年末，益陽市擁有各類商業(yè)網(wǎng)點（包括各類門店在內(nèi)）近18萬個，營業(yè)面積300多萬平方米，商貿(mào)流通從業(yè)人員約38萬人。

＞中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點與營業(yè)面積：據(jù)不完全統(tǒng)計，中心城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點萬個，營業(yè)面積約120萬平方米、從業(yè)人員14萬人左右、年社會消費品零售總額在60億元以上。

其中，大型超市15家，專賣店30多個，大型酒店賓館20家，各類購物中心、大型百貨商場和商業(yè)廣場10個，建設(shè)并投入運營的商業(yè)步行街3條、綜合商業(yè)街5條、專業(yè)商業(yè)街3條，綜合批發(fā)大市場8家，集貿(mào)市場19家、特殊商品市場5個，生豬定點屠宰場2個。

（一）益陽商業(yè)現(xiàn)狀微觀分析

1、商圈分析

益陽商業(yè)網(wǎng)點很分散，沒有形成真正集約化的集中式商圈，以下

的商圈劃分實際是以同區(qū)域內(nèi)主要的多條商業(yè)街道組合而成的。

七星廟

虹呈村

費家;?巾

橫沖子

E3nJJ「.

橋北商圈

aw

桃花侖商圈；;.,:

也I，之心/上二二—一

ff；4liI:：：說傅」下

Ei--.U.

赫山商圈

王帚3?

二:匚農(nóng)林

舀畫回山注

iS^9d

益陽大道商圈

吸表：.UM

眾陽

益陽市政府

崩出理

1：：市匸!（行

站村

科力遠

號疔"Ifri

—I刼陽末站也

廠即.火車站商圈

YSIHtt

tp*淀

企壽堆

云霸山斗

FS^t■：

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呻壬氛I

刃石幡步

1）主要商圈散布

目前，益陽主要的商圈有:

橋北商

指一橋北面一帶區(qū)域，該商圈以市商業(yè)樣板步行街為主體區(qū)域，包括五一西路、馬良路南段、資江西路一帶，這一帶是益陽歷史最悠長的商業(yè)區(qū)域。不過因為地理位置及城市進展的原因，該商圈整體上處于衰落的狀態(tài)。

桃花侖路商圈

桃花侖路很長，商業(yè)業(yè)態(tài)最豐碩。從赫山車站起，從生產(chǎn)資料商業(yè)業(yè)態(tài)沿桃花侖路往西過渡到日常生活商業(yè)業(yè)態(tài)，一直延伸到金山路，形成了一段很長的商業(yè)街道，各段街道別離形成了多個商業(yè)區(qū)，整段街道以新進巨頭沃爾瑪為核心向區(qū)域進展。

益陽大道商圈

康富北路沿線已經(jīng)屬于城市開發(fā)建設(shè)較新的區(qū)域，亥商圈是目前益陽檔次最高，品牌商業(yè)云集的地方，該商圈除步步高百貨、新一佳超市兩個較大的購物商場超市外，其余以餐飲、娛樂、酒店、休閑康體服務(wù)為主。

益陽人逍商圈

山商

市的金嘉利配以人氣不是很足的赫山商業(yè)步行街加上朝陽市場也在

周圍在以后的區(qū)域進展中仍是具有必然的潛力，旦該商圈很難成為益

陽的核心商業(yè)中心

F—'

赫山商圈

INAMOUTm

赫山商圈最先的零售百貨萬木春加上步步高、金鴻百貨和就要面

|1

1

除以上四個商圈外，還有一些有潛力進展為新商圈的區(qū)域，如益陽火車站一帶、金山路會龍公園一帶，這些區(qū)域依托于區(qū)域內(nèi)正在開發(fā)的專業(yè)市場商業(yè)項目，具有必然潛力進展為新的商圈。

主要商圈比較分析

商圈

商業(yè)業(yè)態(tài)

檔次

評述

橋北商圈

生活零售、生活服務(wù)業(yè)

中低檔為主

業(yè)態(tài)單調(diào)，檔次低，

態(tài)、生產(chǎn)資料商業(yè)業(yè)態(tài)等

發(fā)展?jié)摿Σ桓?/p>

為主

桃花侖商圈

生活零售、服務(wù)業(yè)態(tài)、生

中檔或中高檔

商圈范圍廣，業(yè)態(tài)豐

產(chǎn)資料商業(yè)業(yè)態(tài)、餐飲、

富，檔次較高，區(qū)域

娛樂休閑等等

發(fā)展?jié)摿?/p>

益陽大道商圈

生活零售、餐飲、娛樂休

中檔或中高檔

業(yè)態(tài)較豐富，區(qū)域發(fā)

閑等等

展?jié)摿Ψ浅：?/p>

火車站商圈

生活零售、餐飲、生產(chǎn)資

中檔

業(yè)態(tài)單調(diào)，以專業(yè)市

料、建筑材料等

場為主，區(qū)域發(fā)展?jié)?/p>

力好

2)商圈格局總結(jié)——益陽沒有真正的商業(yè)中心

按照目前益陽商圈的散布和未來新商圈的建設(shè)，益陽城區(qū)沒有真正的商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)域分散。此點和國內(nèi)多數(shù)同級別城市不同，一般地級和縣級城市都有一個主要的商業(yè)中心。

2、商業(yè)網(wǎng)點情形分析

＞布局比較分散，未能整合造勢

益陽整體商業(yè)網(wǎng)點散布比較分散，在各個商圈都有一些相對較大的商業(yè)網(wǎng)點，如超市、百貨商場等，但因為布局原因，沒有整合聯(lián)系起來，因此各商業(yè)網(wǎng)點的商業(yè)輻射力較弱。

＞缺乏核心商業(yè)網(wǎng)點

整個益陽城區(qū)，都沒有真正上規(guī)模、具有足夠輻射力的大型商業(yè)網(wǎng)點。其中僅有桃花侖路上的沃爾瑪百貨商場和益陽大道上的步步高是農(nóng)和福中福新開的家潤多規(guī)模相對較大、檔次較高的大中型商業(yè)場所，但這幾大商場周邊都未形成一個核心商業(yè)區(qū)。

＞商業(yè)步行街過量，普遍處于生意蕭條狀態(tài)

目前，益陽在營業(yè)的商業(yè)步行街有三條：商業(yè)樣板街、古道街、益陽赫山區(qū)步行街。除商業(yè)樣板街營業(yè)狀況相對較好（這兩年也呈現(xiàn)衰退趨勢）外，其他兩條步行街營業(yè)狀況均很慘淡。

最近兩年新建的商業(yè)步行街也有兩條：華聯(lián)商業(yè)步行街和資水會龍?不夜城。由于同類型的商業(yè)步行街數(shù)量眾多，而且營業(yè)狀況比上三條更不睬想，因此該兩條新建的商業(yè)步行街未來的前景并非樂觀。

3、大中型連鎖經(jīng)營商戶進駐狀況

目前，進入益陽開展經(jīng)營的大中型