1、內(nèi)容目錄 HYPERLINK l _bookmark0 撲朔迷離的住宅交房，到底該如何預測？3 HYPERLINK l _bookmark1 我們的模型從銷售到交房，變化的交房周期是核心3 HYPERLINK l _bookmark4 模型預測結(jié)果交房17年探底，18年末回升4 HYPERLINK l _bookmark11 從產(chǎn)業(yè)鏈上下游驗證交房模型有效性5 HYPERLINK l _bookmark12 房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入和預測交房面積相關(guān)度較高5 HYPERLINK l _bookmark14 建材端驗證平板玻璃和預測交房有一定相關(guān)6 HYPERLINK l _bookmark18 家電

2、端驗證空調(diào)內(nèi)銷量和預測交房面積弱相關(guān)7 HYPERLINK l _bookmark22 家居端驗證和預測交房面積相關(guān)性高8 HYPERLINK l _bookmark25 新開工角度驗證預測的交房面積比直接看竣工面積更有意義9 HYPERLINK l _bookmark28 結(jié)論和投資建議9 HYPERLINK l _bookmark29 家居客單價仍提升，交房回暖促客戶數(shù)增長9 HYPERLINK l _bookmark31 投資建議10圖表目錄 HYPERLINK l _bookmark5 圖1：交房預測模型按季度看，2017Q4交房最差4 HYPERLINK l _bookmark6 圖

3、2：交房預測模型按年度看，2017年交房大幅下滑284 HYPERLINK l _bookmark7 圖3：交房到軟裝和家電反映到收入上約滯后3個季度左右時間5 HYPERLINK l _bookmark8 圖4：歷史上裝修需求的幾次低谷，分別出現(xiàn)在2011年、2015年和2018年5 HYPERLINK l _bookmark9 圖5：10城二手房成交面積15年增長85，16年增長385 HYPERLINK l _bookmark10 圖6：北京、深圳、杭州、南京二手房成交情況5 HYPERLINK l _bookmark13 圖7：我們預測交房面積增速和房地產(chǎn)企業(yè)收入增速的相關(guān)系數(shù)為0.4

4、96 HYPERLINK l _bookmark15 圖8：平板玻璃產(chǎn)量增速和我們預測交房面積相關(guān)系數(shù)為0.46 HYPERLINK l _bookmark16 圖9：預測交房面積和旗濱集團收入存在弱相關(guān)7 HYPERLINK l _bookmark17 圖10：預測交房面積和東方雨虹收入沒有相關(guān)性7 HYPERLINK l _bookmark19 圖11：預測交房面積和空調(diào)內(nèi)銷量相關(guān)系數(shù)為0.327 HYPERLINK l _bookmark20 圖12：格力電器營收和交房預測面積增速的相關(guān)性只有0.088 HYPERLINK l _bookmark21 圖13：海爾電器營收和交房預測面積增

5、速的相關(guān)性只有0.018 HYPERLINK l _bookmark23 圖14：預測交房面積和家具制造企業(yè)收入增速相關(guān)性較好，相關(guān)系數(shù)有0.68 HYPERLINK l _bookmark24 圖15：索菲亞收入增速和預測交房面積增速相關(guān)系數(shù)為0.758 HYPERLINK l _bookmark26 圖16：預測的交房面積增速和新開工面積增速一致性非常高，相關(guān)系數(shù)達到0.639 HYPERLINK l _bookmark27 圖17：竣工面積增速和新開工面積增速的相關(guān)性僅0.319 HYPERLINK l _bookmark30 圖18：定制家居企業(yè)客單價（元，按終端售價口徑）穩(wěn)步增長10

6、 HYPERLINK l _bookmark2 表1：交房速度假設(shè)，五個檔次對應不同交房速度3 HYPERLINK l _bookmark3 表2：期房交房面積計算方法3撲朔迷離的住宅交房，到底該如何預測？1-3 所以我們這篇報告，嘗試用一個新的模型，來預測每年的裝修需求， 并通過地產(chǎn)、建材、家電等上下游行業(yè)的情況來驗證我們的預測。我們的模型從銷售到交房，變化的交房周期是核心銷售的影響。交房期我們做了一些劃分。期房通常是在銷售后 1-2.5 年內(nèi)完成交房，故我們做出一個假設(shè)，就是當年銷售的房子在未來 1-2.5 短。表 1：交房速度假設(shè)，五個檔次對應不同交房速度交房時間/比例慢較慢中較快快第四

7、季度05102025第五季度55102025第六季度510102020第七季度1015201515第八季度2520201515第九季度25201550第十季度30251550資料來源：根據(jù)以上假設(shè)和每個季度期房的銷售面積，我們計算出對應未來每個季度的交房面積， 加總每一列的數(shù)據(jù)，就可以得到我們預測的期房交房面積。表 2：期房交房面積計算方法時間住宅期房銷售面時間住宅期房銷售面銷售庫存交房速度2006Q42007Q12007Q22020Q32020Q42005Q銷售較好，9007.47慢450.37450.37450.372006Q銷售較好，5912.34慢295.62295.622006Q銷售

8、較好，8465.83慢423.292006Q銷售較好，3庫存低2006Q銷售較好，4庫存低庫存低庫存低7910.69慢12795.664慢庫存低 19775.8719775.87慢2017Q銷售一般，2庫存低2017Q銷售一般，3庫存低2017Q銷售一般，35289.43慢10586.832018Q銷售較差，21727.65慢5431.916518.302018Q銷售較差，33984.79慢8496.208496.2010195.442018Q銷售較差，31153.25慢3115.337788.317788.312018Q銷售較差，37859.02慢1892.953785.909464.762

9、019Q19554.89較慢977.741955.492933.232019Q30586.31較慢1529.321529.323058.632019Q28037.92較慢1401.901401.902019Q34073.12較慢1703.66合計交32030.2831475.4136545.921銷售一般， 庫存低30590.85慢27888.97慢4庫存低庫存低庫存低庫存低庫存低1234房面積資料來源：模型預測結(jié)果交房 17年探底，18年末回升我們的交房模型顯示，2017年交房大幅下滑，18 年下半年開始回升，19-20年的交房量增長分別為 33 、17 ，我們嘗試解釋背后的原因，主要是 1

10、3-15 年地產(chǎn)高庫存，政16-18拉長，一短一長導致 17-18 年交房量青黃不接，另外 17-18 年現(xiàn)房銷售量也較差，18 年交房量僅 9.93 億平米，銷售面積 14.8 億平米， 之后幾年交房面積會有一個追趕過程。圖1：交房預測模型按季度，2017Q4交房最差圖 2：交房預測模型按年度，2017年交房大幅下滑 28資料來源：wind，資料來源：wind，18 年新房裝修需求墜入谷底，19-20 年回升。考慮到交房到硬裝結(jié)束大致需要 6 個月3 業(yè)績表現(xiàn)也是比較吻合的。圖 3：交房到軟裝和家電反映到入上約滯后 3個季度左右時間圖 4：歷史上裝修需求的幾次低，分別出現(xiàn)在 2011年、20

11、15年和 2018 年資料來源：wind，資料來源：wind，我們模型顯示 2016-2017 年新房裝修需求也較差，但是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)感受到的需求仍較好，我們認為這主要是由于 2015-2016 年二手房銷售情況非常火爆，存量房的裝10城二手房成交面積，2015-201685 38 2016-2017需求也起到較大的支撐，2017 年同比下降 33 ，也對 18 年裝修需求造成壓力。圖 5：10城二手房成交面積 15年增長 85 ，16年增長 38圖 6：北京、深圳、杭州、南京手房成交情況200%150%100%50%2010-012010-052010-012010-052010-0920

12、11-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-05-50%-100%二手房成交面積累計增速：北京二手房成交面積累計增速：深二手房成交面積累計增速：杭州二手房成交面積累計增速：南資料來源：wind，資料來源：wind，從產(chǎn)業(yè)鏈上下游驗證交房模型有效性房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入和預測交房面積相關(guān)度較高我們預測交房面積增速和房地產(chǎn)企業(yè)收入增速有

13、較好的相關(guān)性。房地產(chǎn)企業(yè)在交房的時候才確認營業(yè)收入，所以理論上地產(chǎn)企業(yè)收入和交房是高度相關(guān)的。我們選取了中信 CS 住宅地產(chǎn)企業(yè)中上市較早、業(yè)務(wù)較純的 54 家地產(chǎn)企業(yè)作為研究樣本，發(fā)現(xiàn)他們單季度總收入增速和我們預測交房面積增速的相關(guān)系數(shù)為 0.49，具有較好相關(guān)性。由于房地產(chǎn)行業(yè)集中度一直在提升，上市公司的市場份額變大，所以地產(chǎn)企業(yè)收入增速是較快的，但是我們可以發(fā)現(xiàn)，兩者每次波峰和波谷的吻合度都很高。雖然商品住宅 2016 年銷售較好，地產(chǎn)上市企業(yè)的集中度一直在提升，但是 2017 年地產(chǎn)企業(yè)的營收卻是很差的，17Q2/Q3 營收同比下滑了 4/10 2019 年才進入交房期。圖 7：我們預

14、測交房面積增速和房地產(chǎn)企業(yè)收入增速的相關(guān)系數(shù)為 0.49資料來源：wind，建材端驗證平板玻璃和預測交房有一定相關(guān)平板玻璃產(chǎn)量增速和我們預測交房面積存在一定相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為 0.4。一般在竣工0.4，具備相關(guān)性，平板玻璃產(chǎn)量在 18 年下半年也出現(xiàn)了明顯的增長。圖 8：平板玻璃產(chǎn)量增速和我們預測交房面積相關(guān)系數(shù)為 0.4資料來源：wind，是 0.33（已剔除工程收入和預營周期影響較大，用交房數(shù)據(jù)的可預測性比較差。圖 9：預測交房面積和旗濱集團入存在弱相關(guān)圖 10：預測交房面積和東方雨收入沒有相關(guān)性資料來源：wind，資料來源：wind，家電端驗證空調(diào)內(nèi)銷量和預測交房面積弱相關(guān)預測交房面積和空

15、調(diào)內(nèi)銷量相關(guān)系數(shù)為 0.32。我們把空調(diào)內(nèi)銷量增速滯后 3 個季度， 2017 年急劇放大，這可能和 15-16 年二手房交易火爆，以及空調(diào)自身庫存周期變化有關(guān)。圖 11：預測交房面積和空調(diào)內(nèi)銷量相關(guān)系數(shù)為 0.32資料來源：wind，受存量房需求和企業(yè)自身經(jīng)營節(jié)奏影響，家電企業(yè)收入和預測交房面積相關(guān)性較差。我們研究了格力和海爾營業(yè)收入和我們預測交房面積的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)相關(guān)性較弱，我們認為家電需求受存量房需求影響較大，并且企業(yè)也有自己的存貨周期，所以相關(guān)性較弱。圖 12：格力電器營收和交房預面積增速的相關(guān)性只有 0.08圖 13：海爾電器營收和交房預面積增速的相關(guān)性只有 0.01資料來源：wind

16、，資料來源：wind，家居端驗證和預測交房面積相關(guān)性高預測交房面積和家具制造企業(yè)收入增速相關(guān)性較好，相關(guān)系數(shù)有 0.6。同樣把家具制造企業(yè)收入增速滯后 3 個季度，和我們預測交房面積對比發(fā)現(xiàn)，兩者存在較好的相關(guān)性。圖 14：預測交房面積和家具制造企業(yè)收入增速相關(guān)性較好，相關(guān)系數(shù)有 0.6資料來源：wind，0.75由于家居公司普遍上市較晚，所以我們只選取了索菲亞進行對比，索菲亞雖然過去幾年收入增速很快， 0.75家居企業(yè)收入受新圖 15：索菲亞收入增速和預測交房面積增速相關(guān)系數(shù)為 0.75資料來源：wind，新開工角度驗證預測的交房面積比直接看竣工面積更有意義我們預測的交房面積和新開工面積的相

17、關(guān)性很高，且遠高于新開工和竣工的相關(guān)性。一般住宅的純建造周期是 1.5-2 年時間，但有時會因為一些人為因素而被拉長，我們假設(shè)2 發(fā)現(xiàn)我們預測的交房面積增速和新開工面積增速一致性非常 0.31圖 系數(shù)達到 0.63圖 17：竣工面積增速和新開工面積增速的相關(guān)性僅 0.31資料來源：wind，資料來源：wind，結(jié)論和投資建議家居客單價仍提升，交房回暖促客戶數(shù)增長雖然 18 年家居企業(yè)業(yè)績增速逐季放緩，但是客單價仍穩(wěn)步提升，業(yè)績放緩的主因還是客戶數(shù)量增長放緩。索菲亞 18Q1-3 客單價為 21486 元，同比提升 9.3 ，較上季度提升3.4 。好萊客 Q3 單季度客單價約為 26000 元，

18、同比提升 11 12 。家居企業(yè)收入=客戶數(shù)量*客單價，家居企業(yè)近幾年通過推廣套餐和增加家居配套品， 客單價保持持續(xù)提升，隨著 2019 年之后交房開始逐步回暖，客戶數(shù)量有望較明顯提升， 在客單價還能保持穩(wěn)中有升的情況下，19 年業(yè)績有望開始改善。圖 18：定制家居企業(yè)客單價（元，按終端售價口徑）穩(wěn)步增長3000017H1客單價18H1客單價18Q3客單價26000219162600021916230002038920776214862090918989196761753620000150001000050000尚品宅配索菲亞好萊客志邦家居（櫥柜）資料來源：公司公告，投資建議看好家居板塊 19 年交房回暖、原材料價格下降、龍頭規(guī)模管理等優(yōu)勢發(fā)力帶來的業(yè)績回升。雖然 1Q18 家居企業(yè)普遍業(yè)績基數(shù)較高，預計 19 年一季度業(yè)績增長仍有壓力， MDI/TDI蠻發(fā)展期后，為經(jīng)銷商賦能將成為新成長動力，龍頭企業(yè)不僅在管理、品牌上具有優(yōu)勢， 而且在廣告、開店、供應鏈等費用投入上相比小企業(yè)有規(guī)模優(yōu)勢。建議關(guān)注功能沙發(fā)龍頭推薦整裝渠道拓展領(lǐng)先的競爭格